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realdoll 101-07-27 16:24
土地上建有建物,土地及建物所有權人不同,土地所有權人為甲,建物所有權人為乙。嗣後土地所有權人甲將土地所有權10%讓與第三人丙,後又設定地上權予丁,現建物遭法院拍賣,試問土地共有持分所有權人甲、丙與地上權人丁,何者有最優先承買權
執行者 104-04-27 09:28

 有優先購買權

阿志 101-07-22 16:07

我有六位兄弟姊妹,家母二年前過世之後,遺留下一間40年的老公寓,家母年生表示死後將留給我繼承,二年前也依照母親之遺願將房子5/6由我以贈與方式繼承(另有哥哥提出異議而繼承1/6)。不料繼承後二年我卻收到銀行對我提告"毀損債權",因為當年贈與給我的一位姊姊對銀行有欠債。請問:1.銀行可以向我索討1/6的持分嗎?   2.我在不知道姊姊欠債的情況下接受了她1/6的房屋持分,是否因此會吃上"毀損債權"之刑責呢?

沈恆 (沈律師) 101-07-22 19:39
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 如果當初欠債的姊姊是以拋棄繼承的方式,讓你取得該房產之所有權,則銀行無權撤銷,如果姊姊是繼承登記後再贈與給你,就有可能會被撤銷

沈恆 (沈律師) 101-07-23 18:11
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阿志 101-07-23 18:19
回覆 許隨譯律師 的發言內容:

 如果當初欠債的姊姊是以拋棄繼承的方式,讓你取得該房產之所有權,則銀行無權撤銷,如果 ... (恕刪)

當初是姊姊曾經多年來不斷向我借貸(兄弟姊妹都知悉),而她在家母過世之後以此1/6持分讓渡予我抵債,而我自行到地政事務所以贈予方式辦理過戶,如果真的1/6持分被追回,是否我也因此成了被害人了嗎?

阿志 101-07-23 18:26

您好,也就是說,法拍的過程我完全不需要去參與,也不需要跑法院看公告。只要靜待法院通知"有人出價購買",我再以此價格承購即可。是嗎?法院一定是以掛號方式通知對吧?有沒有可能遺漏了法院"有人出價"之通知,而喪失優先購買之權力。

沈恆 (沈律師) 101-07-23 18:47
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 您好

如果有辦法證實你姊姊過戶1/6給你是為了要清償之前跟你的借貸,則銀行未必有辦法撤銷,因為依照民法第244條的規定有償行為的撤銷必須於行為時明知有害及債權,這點銀行要負舉證責任,建議先不用太快讓步。

阿志 101-07-23 20:49

您好!當時姊弟之間的借貸是沒有任何的字據,但有部分姊姊知道此事,也願意出面做證,只是空口白話之下法院相信嗎?

沈恆 (沈律師) 101-07-23 21:38
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阿志 101-07-23 21:42

您好!我了解親人做證可信度較低,但這畢竟是"家事"而且是不光彩的家事,當時要弄得外人皆知也不合人情常理。而面對法律,又不容許我們事後補強證據。唉.........

阿志 101-07-24 19:45

您好!當時口頭的借貸約定,雖然沒有留下字據,但一切都是事實!可以主動要求法院以測謊來認定嗎?

阿志 101-08-21 22:35
回覆 許隨譯律師 的發言內容:

 您好

如果有辦法證實你姊姊過戶1/6給你是為了要清償之前跟你的借貸 ... (恕刪)

 

今天我主動與銀行溝通尋求庭外和解之可能。但銀行告訴我一些很奇怪的事,對與否?在此向您請教。我姊共積欠A、B二家銀行貸款,另曾經替我前姊夫申辨C、D、E三家信用卡時之保證人,但信用卡已刷爆。

首先、A銀行(目前唯一提告者)對我說,如果我與他們達成庭外和解,他們會對我撤告,並給我一份清償證明。如此一來,日後如果BCDE也對我提告的話,我可以拿這一張清償證明,強化我是以金錢"購買"我姊的1/6房屋持分,BCDE依法對我莫可奈何。是這樣嗎?

其二、我向我二姊購買1/6持分,完成過戶的時間已有二年之久,即使BCDE他日想對我提起"毀損債權"之刑、民訴之訴訟,依法已超過追溯期限,所以我只要與A銀行他們達成和解,日後便可高枕無憂,BCDE無權再對我求償。是這樣嗎?

其三、A銀行告訴我,我姊只是我前姊夫申辦信用卡時之保證人,並不是實際刷爆信用卡消費者,所以依法CDE三家銀行對我姊或對我都沒有追討卡債之法源依據。是這樣嗎?

最後,我姊12年前因支付不出A銀行購屋房貸,房屋也已遭A銀行回收、法拍,只是拍賣後仍不足以清償貸款金額。今日我去聯合徵信中心查詢,竟然我姊沒有任何不良欠款記錄!?為什麼呢?如果沒有任何欠款,為什麼A銀行可以在12年後的今天對我姊及我提告呢?

王子 101-07-20 15:45

1.住家是產權獨立的連棟式透天厝(沒有與鄰居共同持分),但巷弄馬路卻是與鄰居共同持分,但範圍沒有包含住家,鄰居主張要成立管理委員會,並且強迫我們要加入,這樣的主張是否合法?我們可否拒絕參加?

示意圖:

G

H

I

J

K

L

巷弄馬路(共同持分

A

B

C

D

E

F

 

 

A~L是各自產權獨立的透天厝(沒有共同持分,但因為是同一建商興建,故權狀上的建築基地卻是有包含這12戶的地號。)

 

2.適用與準用公寓大廈管理條例有何差別?依公寓大廈管理條例:

第四十一條

多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈,其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者,其管理及組織準用本條例之規定。

鄰居可否主張依此條準用公寓大廈管理條例成立管理委員會,既然是準用,是否就沒有強制力?我們可否不參加?

一、準用就是認為彼此的性質相近,毋須再重新規定一次,就適用已經寫好的法律效果,非謂得 

  選擇要不要適用。

二、承上,是否適用該法條的重點在於共同設施之使用與管理有無具有整體不可分性,依圖示巷

  道馬路為共同持分,在使用上似乎也難以分開,所以只要你們有部份的土地落入該範圍,即

  有適用餘地。

王子 101-07-20 23:19

1.感謝律師熱心回覆!

2.如果我們的巷弄土地(共同持分)與房屋土地(沒有共同持分,但權狀載明的建築基地含此巷弄土地及12戶各自土地的地號)是二張分開的權狀,與鄰居有共同關聯的只有這張巷弄土地,如此可否主張我們房屋建築物不必適用於公寓大廈管理條例的約束?如果真要成立管理委員,是否只限於巷弄道路的道路的管理委員會

3.另因建商除興建我們這第1期12戶外,也在旁邊興建了第2期16戶,但我們無論巷弄土地房屋建築物的土地,都與他們第2期無關(權狀上沒有任何的持分關聯),而他們認為是同一建商所興建的社區,因此以第1及2期所有住戶共28戶的名義成立了社區管理委員會,如此我們可否主張他們所成立的管理委員會無效?而另要求如要成立也必須以第1期12戶的名義成立管理委員會

Jenny 101-07-20 15:29

祭祀公業目前還在,前代繼承土地 總共七大房,其中四房皆在日據時期死亡,皆無子嗣,持分加總4/5土地祭祀公業請求回復名下土地,透過法院如何取得最佳(最省錢)回復管道?
1.判決回復? 2.調解回復?

 祭祀公業的決議,你們可以書面方式作成同意書,委派管理人進行調解訴訟

調解訴訟哪的方式較快? 如果雙方可以達成協議,那調解或許會比較快一點。問題是,通常這種案子牽涉到龐大的利益,調解往往無法達成協議,因此最後難免會走上訴訟

Jenny 101-07-20 15:22

祭祀公業目前還在,前代繼承土地 總共七大房,其中四房皆在日據時期死亡,皆無子嗣,持分加總4/5土地祭祀公業請求回復名下土地,透過法院如何取得最佳(最省錢)回復管道?
1.判決回復? 2.調解回復?

沈恆 (沈律師) 101-07-20 17:09
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您好,

      1.首先要先把那些土地謄本調出來,確認目前的所有人是誰,以及土地移轉的原因及過程,這樣才能判斷要以誰為對象主張。

      2.是否有可以證明祭祀公業及其派下員身分的文件?有的話也可以據此主張系爭土地是屬於祭祀公業所有,看是否有可能直接移轉登記,否則就要提起訴訟了。

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原則上雖然調解程序比較快,但因為基本上處理祭祀公業土地所有權會牽涉到登記的問題,所以是後如果要登記祭祀公業底下,還是必須透過判決來處理。而以法院判決程序處理,一個審級至少要花半年以上的時間;而就內容不服,提起上訴,可能要花費數年時間,法院才會判決確定。不過本依您所述是屬祭祀公業土地,只是就死亡的派下員未辦繼承登記,那事實上可以請求將該土地回復成以祭祀公業登記的。但是因為法院訴訟係以土地價值為計算,要省錢可能也省不了多少。

(本回覆由本所陳奕君學習律師協助整理)

sandy 101-06-30 21:14

     你好:

        我爸他們三兄弟各有一塊持分的士地,共有九人持有且都是親戚,上面均有房屋,目前九份有二份己被法拍,而且是被是被外人且同一人標走,他也已到法院申請強制分割,請問尚未分割期間,其它持分土地可進行買賣嗎?需經其他持有人同意嗎?持分者可私下土地賣給自己的親屬,或是其中的一位持分者嗎?因目前我們居住的房屋己超出自己持分範圍,故需把另一份持分也買下,往後分割才不會影響到房屋,故想請教律師幫忙解筶?

    持分或稱共有土地應有部分

    可以自由處分不需經過其他共有人同意

    如果是共有人間相互買賣也不會有其他共有人優先承購的問題

   

cheng 101-05-26 19:45

本物件本人於看屋前既詢問仲介為何此屋無道路共同持份以後會有問題嗎?仲介告知不會有問題,於簽約前為求慎重在代書詢問還有問題時,本人提出道路通行權是否有問題,經賣方告知她們已行走40幾年了都沒有問題不會有問題的,代書仲介也附和說不會有問題,本人基於人員都到齊了只剩簽字〝亦認定她們所說得沒問題是永遠沒問題〞想不到是夢饜的開始,經過致電市政府地籍科承辦人,請問袋地通行法規,經承辦人告知40年房屋雖為私人道路,道路持有人亦不得封路阻礙通行,但是如果遇到惡鄰時有可能需付道路通行償金(機率不大但有可能),我一聽大驚那我不是要每天提心吊膽的看哪一天有誰來敲門跟我要過路費,經翻閱民法第七百八十七條規定,若當事人取得袋地通行權後,使通行地因而受損害者,當事人須付出「償金」,而取得袋地通行權,也必須在必要範圍內以損害最小的方式進行,如依法規說明那我是真的要付錢了,於法有據阿因此我再致電給房仲要求出賣人應負瑕疵擔保責任,係屬一種法定責任,不以出賣人對於瑕疵之發生,有故意或過失為必要,因此要求賣方需附帶永久袋地通行權及免通行償金,並未像賣方等說的走40幾年沒問題,只保證現況不保證未來,對消費者來說簡直是欺瞞,隔日再致電房仲店長要求重視通行權問題,當日賣來電告知已經走40幾年這麼久了不會有問題並說不願切結保證後掛電話,後再告知仲介賣方的事並跟仲介說我要寄存證信函,於寄出存證信函七日後賣方回寄存證信函來,告知未允諾切結保證並要本人需負法律責任並要告我,我受害人反變被害人這口氣真的吞不下請各位大大幫我想一想如何應對(曾要求仲介代書去跟賣方談,以1.向鄰房購買道路共同持分2.出具土地通行同意書,或切結保證3.減少價金4.最壞打算就是解約,但是賣方皆未接受。)

此為本人寫的存證信函

敬啟者:本人於ooo日透過房屋仲介公司向台端購買門牌號碼,ooo房屋含基地,總價新台幣ooo,有雙方所簽訂之買賣契約書可稽。本人於簽訂合約前,已表明上開房屋含基地之袋地通行權含通行償金問題須為清楚並請賣方予以確認,台端也很明確告知地號ooo號袋地通行權確實沒有問題,且無通行上需支付償金所延伸之費用並由見證人:地政事務所代書房仲等人、含甲乙買賣雙方共同與會作證,本人因信賴台端所為之上開保證,乃依約給付訂金予代書,並辦妥相關買賣合約登記,現賣方不予理會袋地通行權及通行免償金之切結保證,違反誠信使口說無憑,影響本人交易意願或減少房屋之通常效用及經濟上之價值。依動產買賣契約書第十條第七項及第七條第一項說明,本人要求依動產買賣契約書第六條第七項停止相關作業,賣方本應負擔民法第三百四十九條及民法第二百二十七條的瑕疵擔保及不完全給付之責任,並依民法第七百八十七條袋地通行權及償金予以本人保證永久通行順暢及免償金,請台端於函到五日內給予回應以免訟累。本人亦要求依動產買賣價金履約保證申請書,要求應以確定判決或調處和解之結果作為履行保證之依據,期間凍結所有 付款,如因此造成本人無法向營行借款對保將要求賣方賠償一切損失,並依法究責。

此為賣方回函寫的存證信函

敬啟者:台端於ooo日在房屋仲介公司於與本人簽定房屋買賣契約書乙式二份,購買座落於ooo房屋乙戶。在雙方詳閱契約內容無異議後,由代書房仲見證下簽訂。本人於民國ooo日收到由台端發出存證信函乙份,內容提及簽約當日在代書房仲見證下本人允諾將簽署永久通行權及通行免償金之切結保證書於台端及簽約後本人不予理會違反誠信等,並造成台端無法向銀行借款及進行對寶等情事,將要求本人賠償一切損失,並依法究責。經求證仲介代書已得證實:本人從未允諾台端簽署永久通行權及通行免償金之切結保證書等相關文件,茄且已告知台端有關所有權狀之時際地坪數及使用權之確定,而且台端於簽約當日從未提及要求本人簽署切結保證書等相關事宜,並再見證人與買賣雙方確認同意契約內容後所簽訂之買賣契約,證實本人並無違反契約精神與內容及誠信。另關於台端向銀行借款對保部份:台端確實已於民國ooo日完成銀行對保等相關程序。證明台端於存證信函中所呈訴之內容與事實不符。因此本人要求台端按照簽約當日所簽訂之契約內容履行辦理,應於民國ooo日前完成辦理所有相關手續,不得藉故拖延,如違反上述期限視同台端毀約。本人在此嚴正聲明應依照目前雙方所簽訂之契約內容執行辦理所有相關手續,本人不接受目前已訂定之契約內容以外增訂條文之文件或修改目前已簽訂之契約內容簽署。令對於台端因不實呈訴所造成本人困勞及傷害部分,本人暫時保留追訴權。台端應於收到本涵五日內回應,否則本人將視同台端毀約:而依照契約內容程序等相關罰則辦理,並依法究責及求償

黃小鴻 101-05-10 10:41

A.B.C土地上~我持分1/16

但是在C土地上建築物卻蓋了1/8

我也不知道這是怎麼一回事~因為這塊土地繼承來的~也是我現在居住的地方

目前幾乎全部共有人都要求分割~我不知道該怎麼向法官訴求保留房屋

例如~以A.B土地更換C土地持分

或是用購買的方式購買C土地不足的持分!!!
法官叫我去請教專業該怎麼寫<找補>我也是有聽沒懂

所以現在重點是想保留我的居住房屋~但持分不夠~該怎麼寫才有辦法保留<不管是購買還是換地>

回覆 黃小鴻 的發言內容:

A.B.C土地上~我持分1/16

但是在C土地上建築物卻蓋了1/8

... (恕刪)

 目前C地共有人請求分割

 可以考慮的是

 1.是否ABC三地得合併分割

    要取得各土地多數共有人同意

 2.C地分割  可以協議是否補償其他未分得或分得較少共有

   以請求房屋座落的土地分給我們

黃小鴻 101-05-10 13:02

回覆 張景堯律師 的發言內容:

感謝 張景堯律師的回答

ABC三塊地目前得知不能合併~好像是地目不同不能合併~住宅區.農業區但都是相連在一起

我該如何主張保留我的居住房屋的地下土地?

補狀告知審判長我要購買土地嗎?還是???

回覆 黃小鴻 的發言內容:

回覆 張景堯律師 的發言內容:< ... (恕刪)

 

分割訴訟

你可以提出初步可行方案

當然法院及其他共有人不一定接受

不過後面程序都可以再談

曾于瑄 (曾律師) 103-08-08 22:43
遺產分割,土地分割,法院有依職權決定最適切的分割方法,不受你們方案的限制。因此你必須向法官提出為何這塊地應該分給你,而不是分給別人或賣掉再大家分錢,依個案的情狀要有不同的主張,非三言兩語可解決。 你可以帶相關資料至事務所,就相關案情研究訴訟策略及方法。 祝 順心平安 ---------------- 鴻揚聯合法律事務所 電話:0975066060 地址:台北市中正區館前路65號11樓
小冬瓜 101-05-09 14:44

您好

我的先生因擔任連帶保證人而背有一筆債務並且房子已被扣押中。(此房子因為是持分產權所以也沒被拍賣掉)。 最近我想買房子, 買的會是我的名字。 想請問。 我是否先宣告夫妻財產分別制才能保護我的權益?銀行能夠向法院要求以我名下的房子用來清償先生的債務嗎?謝謝

回覆 小冬瓜 的發言內容:

您好

我的先生因擔任連帶保證人而背有一筆債務並且房子已被扣押中。(此房子因為是 ... (恕刪)

 建議還是辦理夫妻分別財產

 你現在買的房子屬於婚後財產

 將來銀行主張宣告夫妻分別財產

 並代位行使夫妻剩餘財產分配之結果

 銀行可以就你們夫妻財產差額半數

 可以向你求償

 並聲請拍賣你的房屋

小冬瓜 101-05-09 16:31

律師謝謝您的回答

想請問您. 宣告夫妻分別財產制之前. 列在我名下的財產是否會被銀行代位行使夫妻剩餘財產分配權?我先生若放棄行使夫妻剩餘財產分配權. 那可以防止銀行代位行使嗎?

沈恆 (沈律師) 101-05-09 18:37
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小冬瓜 101-05-09 23:47
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沈恆 (沈律師) 101-05-10 01:40
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小冬瓜 101-05-10 10:47
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沈恆 (沈律師) 101-05-10 13:23
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小安 101-04-20 21:32

請問律師

土地分割

因為第一庭時我沒空出庭,所以委託給一位也是被告出庭,但這位代表出庭的

原本只說會提出答辯狀,卻沒經過我們同意,就提出共有分割圖,

(原告持有108分之24)

被告持分1/4、1/4、1/4、3/108

分割圖是畫成兩部分,一邊是原告持份,一邊是我們這些被告持份,

分割圖並未取得我們同意,請問現在該如何做呢?

要如何取消委任狀呢?第二庭我們會親自出庭,還能有補救方法嗎?

謝謝

對了之前給的委任書,我只有提出(但無)  有把並有部分劃掉

 

沈恆 (沈律師) 101-04-20 22:17
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小安 101-04-21 02:55

 謝謝律師

connie 101-03-21 21:29

我買地.其中一持分未成年且無法定代理人.即(父母接雙亡)..但有監護人( 親屬撫養).能過戶土地嗎?

您好:

有關您所詢問題回覆如下

民法第1101條規定:監護人對於受監護人之財產,非為受監護人之利益,不得使用、代為或同意處分。監護人為下列行為,非經法院許可,不生效力:一、代理受監護人購置或處分動產。二、代理受監護人,就供其居住之建築物或其基地出租、供他人使用或終止租賃

因此該未成年持分的處分

須經法院許可後才具有效力

否則無法過戶

以上謹供參酌希望對您有所幫助

小老百姓 101-03-20 15:41
我想請問一下 土地法問題34-1 祖上有筆土地 算公同共有 我家有小額的持分額 地上建物(土角厝是我曾祖那時代建造的) 也有自宅使用權 後來在我家的旁邊有塊小空地 在我小時候 又自行建設了一小間水泥房放雜物 現在有建商 透過仲介的來出價 要買 但是那地方 離台中精密園區 又近 旁邊還有 嶺東科技大學 和高中 之前也有建商透過 我爸的朋友說想買 出的價錢 還比現在還高 但苦無我家佔的面積小 我爸又當她朋友在說笑的 就不了了之 但是現在 那個建商 先找全部的人先訂諦私契(剩下我家還不願意賣) 很多人都委派仲介處裡 然還才寄存證信函 給 說 我們可以行使優先購買權 但是其他人都訂諦私契蓋印同意賣了 又苦無那多金錢買 只能被慢慢的給提存 現在是還沒提存 請問有辦法可以 防止嗎 地權是公同共有 但有持分地上物權 有部份是 公同自宅使用權 除一小雜物間 謝文明律師 回覆時間:2012-03-19 10:04:08 您好: 有關您所詢問題回覆如下本件由於只剩您們的持分未出售而建商已取得大部分之持分因此建商仍得對該筆土地做事實上的處分當然如果您們的持分夠大的話也可以主張土地分割或與建商談合建方式而優先權部分 那請問下 主張土地分割 如需要訴訟 大概要花多少
您好: 有關土地分割訴訟 所需花費的時間會較久 因為法院還會請地政測量 原則上半年應該跑不掉 當然如果中途和解另當別論 至於律師費用 則依案件之難易而定 謝謝
小老百姓 101-03-19 08:49
我想請問一下 土地法問題34-1 祖上有筆土地 算公同共有 我家有小額的持分額 地上建物(土角厝是我曾祖那時代建造的) 也有自宅使用權 後來在我家的旁邊有塊小空地 在我小時候 又自行建設了一小間水泥房放雜物 現在有建商 透過仲介的來出價 要買 但是那地方 離台中精密園區 又近 旁邊還有 嶺東科技大學 和高中 之前也有建商透過 我爸的朋友說想買 出的價錢 還比現在還高 但苦無我家佔的面積小 我爸又當她朋友在說笑的 就不了了之 但是現在 那個建商 先找全部的人先訂諦私契(剩下我家還不願意賣) 很多人都委派仲介處裡 然還才寄存證信函 給 說 我們可以行使優先購買權 但是其他人都訂諦私契蓋印同意賣了 又苦無那多金錢買 只能被慢慢的給提存 現在是還沒提存 請問有辦法可以 防止嗎 地權是公同共有 但有持分地上物權 有部份是 公同自宅使用權 除一小雜物間
依照土地法之規定,您土地持分部份,如不與建商達成買賣合意,建商就會依法提存
小老百姓 101-03-19 08:48
我想請問一下 土地法問題34-1 祖上有筆土地 算公同共有 我家有小額的持分額 地上建物(土角厝是我曾祖那時代建造的) 也有自宅使用權 後來在我家的旁邊有塊小空地 在我小時候 又自行建設了一小間水泥房放雜物 現在有建商 透過仲介的來出價 要買 但是那地方 離台中精密園區 又近 旁邊還有 嶺東科技大學 和高中 之前也有建商透過 我爸的朋友說想買 出的價錢 還比現在還高 但苦無我家佔的面積小 我爸又當她朋友在說笑的 就不了了之 但是現在 那個建商 先找全部的人先訂諦私契(剩下我家還不願意賣) 很多人都委派仲介處裡 然還才寄存證信函 給 說 我們可以行使優先購買權 但是其他人都訂諦私契蓋印同意賣了 又苦無那多金錢買 只能被慢慢的給提存 現在是還沒提存 請問有辦法可以 防止嗎 地權是公同共有 但有持分地上物權 有部份是 公同自宅使用權 除一小雜物間
您好: 有關您所詢問題回覆如下 本件由於只剩您們的持分未出售 而建商已取得大部分之持分 因此建商仍得對該筆土地做事實上的處分 當然如果您們的持分夠大的話 也可以主張土地分割 或與建商談合建方式 而優先權部分只有債權效力 若您們無法優先承購的話 其他的持分仍會被建商買走 若尚有其他疑問 也請您不吝來信指 教謝謝

 1.如果其他共有人是依土地法34條之一的規定出賣將"全部土地"出賣,而且催告如不行使優先購買權則要提存時,除非他們開的地價是低於市價,還可以上法院主張外,若未低於市價,而且是依法律規定行使,要反對提存,會是有困難的;
2.當然,建地11坪還是可以主張分割,當你們向法院提分割共有物的訴訟時,或許可以在未確定前,向地政事務所主張分割還未完成,所以就他們依34條之一的處分是未確定,可以要求暫緩,這時就要看地政機關作業流程了;另外一種作法,是提訴之後項提存所主張提存原因可能不存在(要等判決確定),他們也可能會退回提存,這樣也可能可以阻止處分案件的進行

500515a 101-03-07 09:31

有三筆土地,由八人共同持分,100年08月有一位仲介要我簽一張我的土地持分(共65坪)的授權書,其內容如下:
授權人:林某某   被受權人:黃某某。茲為動產授權承購,經雙方當事人議定條件如下:
一、標地物:
  土地坐落:
二、授權人願將所有,前條所列動產土地,以每坪新台幣(伍萬元整),以所有權登記坪數為準。
三、雙方同意本授權有效期限自民國100年08月01月至民國101年08月01日。如期限延期,須另以書面獲得他方之同意。否則期限屆滿,本授權自動消滅。
四、授權人應於被授權人媒介成立買賣契約。給付被授權人實際買賣總價四%為辦理本件事務所報酬金額。
五、本授權成立買賣契約土地增值稅及土地相關之稅費由授權人負擔。
授權人:林某某
身分證字號:
被授權人:黃某某
身分證字號:
營業員證號:
中華民國100年08月01日
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1、請問(林某某)現在後悔不該簽這張授權書,因公告現值在(伍萬元)以上,現在這位(仲介黃某某)寄律師函給我說他已找到買主,要我把這三筆持分土地(共65坪)買給他的買主,那(林某某)是不是一定要賣地給(黃某某找到的買主)不賣可能會如何,又適用民法那一條及如何處罰。
2、共同持分土地,如(林某某)要賣這些(持分土地)依(土地法第三十四條第一項,不是要先以(書面通知其他持分人嗎?)因其他持分人有(優先購買權)而(林某某)並沒有以(書面)通知(其他持分人)這位仲介也知道(林某某並未以書面通知其他持分人,(林某某)有沒有辦法或法條,可以不把(持分土地)買給這位仲介(黃某某)找到的買主。
3、總之(林某某)已反悔賣地,但又收到(黃某某)寄來的律師信。
以上問題懇請線上前輩或法律人士提供,謝謝!謝謝!(急件)

回覆 500515a 的發言內容:

有三筆土地,由八人共同 ... (恕刪)

 1.土地法通知共有人優先承購

    如果沒有通知只是負擔損害賠償之問題

    不會影響買賣契約移轉登記

2.如果確實仲介人已找到買主

   刻意不簽約

   對方可能會依契約主張

   認為你故意使條件不成就

   應該要給付仲介報酬

3.不過實際狀況還是需要具體資料才能判定

 

以上供參考

紅葉 101-02-18 22:52

我的外公約在八年前去世,去世時沒有任何一繼承人知道要去拋棄繼承以至過了時效

後來銀行將原抵押田地法定繼承,由五人分別共有,但是銀行當初依造照抵押品貸款200萬給我們,但是沒有請人估價,現在此田地行至拍賣的程序時,銀行請人查看才發現是畸零地,無法拍賣,逕而不打算依照原抵押品進行債務履行。反而另找出我們五人共同共有之建地,有地上物,此地我們持分15/540,由這15,我們五人分別繼承。我想請問,銀行可以因為抵押品不足以清償債務而直接不處理抵押品而直接拍賣我們的建地嗎?還有,銀行就算無法拍賣此田地,也應就其不足部分索償,怎麼會又清查其他財產,目的是在於清查我們是否有能力還債?還是它們不打算處理抵押品而直接拍賣我們的建地?又,目前銀行會就其無法清償部分,向我們強制執行扣除三分之一的薪水嗎?

林智群 (klaw) 101-02-18 23:25

一般外公去世通常是舅舅阿姨媽媽繼承,孫輩不會繼承,

你既是孫輩,應該在知道自己有繼承權後三個月內聲請拋棄繼承,還來得及

紅葉 101-04-05 11:55
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老張 101-02-17 14:00

律師您好!

     我的房屋座落在2個地號上,雖然擁有1個地號的持分,但因不完整,所以無法用權狀向銀行做低利貸款,但我想向另一地號原地主買一部分的土地持分,但是該地主已將房屋土地設定抵押(向私人公司,非銀行)借錢了,請問我該如何辦理才有保障,是否一定要原地主將房屋土地設定抵押借的錢還清後,才可辦理土地持分的買賣?然後再向銀行做低利貸款?

 

林智群 (klaw) 101-02-17 15:18

 還有一種變通方式,

就是跟債權人講好由你概括承受債務,簽訂三方契約,

你取得的是一個有設定抵押的土地,

不過在跟原地主談價錢時,要把你概括承受債務的部分考慮進去予以折抵

老張 101-02-17 20:58
回覆 klaw 的發言內容:

還有一種變通方式,

就是跟債權人講好由你概括承受債務,簽訂三方契約 ... (恕刪)

律師您好!

我準備花個50-60萬買一小部分持分(約2-3坪),而該地主的抵押金額有400多萬(地主所持有土地約15坪,可有比較的好辦法.

 您好:

        因欲購買土地係經私人設定抵押權,是可以與地主及抵押權人商議,將土地持分過戶時,在土地買賣契約書(即送地政之公契)表明不承受抵押權,嗣後再將取得之持分部分,由原抵押權人為抵押權之權利範圍變更(即減少土地設定持分)之同意,由地政士送地政事務所登記,此時過戶取得之持分即無抵押權存在。

黃小鴻 101-02-10 23:28

  共有A.B.C三筆共有土地 我的持分都是各1/16

持分各1/2的親戚向法院訴請調解分割

C土地上有我們全部的建築物<二十年以前就蓋好在那邊了>但是已經超過1/16的比例

問題一.有辦法把我們A.B.C三塊地的持分全劃在C上面嗎?

因為不這樣分割的話~依持分比例來說我們的屋子應該會有後續很多問題

因為聽審判長說要把三塊土地持分合併在同一塊

這有難度<違憲的問題>

所以想知道有什麼辦法可以解決目前的問題

問題二.假如真的沒有辦法解決的話~我可以不同意分割而保持現況嗎?

因為聽說只要有一方不同意~就不會成立了

最後問題三.假如我不同意分割的話~也不成立了~那訴訟費用會算被告<我>出嗎?

還是平均分攤或是原告自己處理呢? 

 您好: 須先確認您當初與共有人間有無分管協議(即該共有土地之某部分由何人單獨使用),如果有此  協議時,則要看分管之時間約定多長,現今有無超過約定之時間,再者申請調解協議是否為您親戚主動向法院聲請,有無先向您請求分割共有物,因聲請法院為裁判分割之前提是須共有人之協議不成時,方得請求,之前法律規定裁判分割之形式只有三種,現已修改成多樣式,至於您所說的將分割所得之持分合併成在同一地號土地,只要共有人同意,是可以主張的,最後關於訴訟費用之分擔,係以共有持分之比例來分擔,並非由原告負擔(原則上由敗訴者負擔裁判費,然分割共有物是形式的形成之訴,並無敗訴之一方,因每個共有人都可以分到共有物,只是滿意與否之問題),以上意見供參

 

 

您好: 須先確認您當初與共有人間有無分管協議(即該共有土地之某部分由何人單獨使用),如果有此  協議時,則要看分管之時間約定多長,現今有無超過約定之時間,再者申請調解協議是否為您親戚主動向法院聲請,有無先向您請求分割共有物,因聲請法院為裁判分割之前提是須共有人之協議不成時,方得請求,之前法律規定裁判分割之形式只有三種,現已修改成多樣式,至於您所說的將分割所得之持分合併成在同一地號土地,只要共有人同意,是可以主張的,最後關於訴訟費用之分擔,係以共有持分之比例來分擔,並非由原告負擔(原則上由敗訴者負擔裁判費,然分割共有物是形式的形成之訴,並無敗訴之一方,因每個共有人都可以分到共有物,只是滿意與否之問題),以上意見供參

 

 

黃小鴻 101-02-21 10:35

 首先~要先感謝吳律師的回覆

當初共有人沒有分管協議~調解協議是我們親戚主動向法院聲請的沒錯

持分比較大的親戚提出的分割方案~是直接切在我們現有的居住房屋<此房屋我們無建照>

所以我才會說應該會變成裁判分割<因為大家要的土地都重複>

上次開庭~原告律師要求裁判長跟我們說~我們是三筆地號~要依比例在三塊土地分割~不然就算到時候裁判三筆地號持分畫再一筆地號給我了~也會因為地政不同意而分割失敗!!

現在發現~我們的建築物面積比持分多一點點<這該如何是好呢?>

amc223 101-02-04 14:07

持分土地已蓋建物上,未經他方同意而增高建物高度算侵占嗎?

 那個原始建物是經過同意後讓你蓋的嗎? 如果是,那就有分管的契約存在,那原來的建物佔用土地不會構成竊佔,後面的增建,頂多是違反分管契約的約定。

http://patent-attorney-in-taiwan.blogspot.com/2012/01/blog-post_12.html

amc223 101-02-04 15:32
回覆 陳俊溢律師 的發言內容:

 那個原始建物是經過同意後讓你蓋的嗎? 如果是,那就有分管的契約存在,那原來的建物佔 ... (恕刪)

 請問如果沒有分管契約,而是我買前就存在之既有建物,那會被拆嗎?還有會有刑責嗎?

Wo 101-02-03 23:14

土地持分的問題
請問 我跟親人朋友 有一塊 可建築土地
今天 A朋友 把土地偷偷賣給了仲介 , 沒有告訴其他人也沒有經過其他人的同意(A比例不到10%)


現在我有辦法把土地強制買回嗎?
還是只能夠選擇把 A賣掉的土地分割出去?

林智群 (klaw) 101-02-03 23:26

請先確認對方是如何辦理過戶的,

原則上沒有過半數所有權人的同意是沒辦法過戶的,

對方只有10%持份應該沒辦法過戶,除非用了非法的手段,

如果真有非法情事,這部分可以告刑事~

 

另外土地如果真的移轉給第三人,第三人是善意不知情的狀況,

則第三人取得所有權,你跟其他所有權人得依比例向對方請求所取得之價金,

如果有賤賣,並得請求損害賠償

 

Wo 101-02-03 23:40
回覆 klaw 的發言內容:

請先確認對方是如何辦理過戶的,

原則上沒有過半數所有權人的同意是沒辦法過戶的, ... (恕刪)

我們是不知道他是如何過戶的,但仲介好像又把土地賣給了第三方

所以我們土地所有權人 有權把那塊土地強制買回?

另外

"則第三人取得所有權,你跟其他所有權人得依比例向對方請求所取得之價金,"

對方是指 買主 仲介 還是 A? 

老張 101-01-30 20:28

律師您好!
30年前向建主買了一間四樓公寓房的3樓,該地有二個地號,分別為二個地主擁有,我們與建主(非地主)有買賣合約書,後來因建主與地主有債務糾紛,建主已死亡,地主不願意蓋印章將持分過給我們三戶(地主之一住在一樓,另一位不住在該處),因此一直未能完成過戶,房屋擁有縣政府建設局發的建築使用執照,而且我們也一直在繳房屋稅,請問律師:我們有可能透過法律辦成房屋土地過戶嗎?或者須再跟地主買一次?如果一直拖下去,地主可否要求拆屋還地?或向我們四戶收取租金?

1.因為契約的相對性,也就是只能向立契約對方主張,今天既然是建主賣給您們的,就只能向建主主張,地主因為與您們沒有契約,是無法直接向他請求土地過戶(即使有,也有發生時效的問題)

2.如果一直拖下去,因為如果沒有法律權源,確實地主可要求拆屋還地;但是也有可能是,雖然地主建主之間有糾紛,但是因為當初是申請合法建照(但建照與使用執照不同),所以他應該有立"使用土地同意書",所以你們使用該土地,依據該建主與地主所簽立的同意書,您們還是可以主張是他自己同意,而有合法使用權;但是,如果地主過戶給其他善意第三人,該第三人是可以主張拆屋還地的;不然就要提出確認時效取得地上權訴訟,當有取得地上權後,應位有合法登記,就不用擔心有別人來主張的問題;當是相對的,也可能會有支付土地租金的問題

3.當然,跟地主再買一次,他願意過戶給你們是最好,因為這樣子才能一勞永逸,問題根本解決,不過聽起來應該是有困難,可以去向當地調解委員會申請試試,不過在申請之前,還是可能要先主張地上權比較保險一點

老張 101-01-18 11:01

律師:您好!

    本人於房屋仲介公司處向他人買了一小塊土地持分,買賣現場有地政士與仲介小姐,幾經討論後當場擬定契約書並彼此簽章,次日賣方反悔,並寄發存證信函告知,該契約書違反消保法第31條之1,「合約未讓當事人審閱三日,並逐條閱讀」,故言明契約書無效;請問律師,可否主張「未讓當事人審閱三日」僅是程序瑕疵,並不影響契約效力,還是真如對方所言,契約無效了?煩請回覆,謝謝!

 你並非企業經營者,對方也不是消費者,你們之間的土地買賣契約沒有消費者保護法的適用。你可以向對方說明,並要求對方履行契約,否則將向對方請求債務不履行損害賠償

祝你新年快樂!

http://patent-attorney-in-taiwan.blogspot.com/

 

mandy 100-12-16 21:42

你好
我母親那邊有持分土地,有人把土地抵繳遺產
所以有150坪左右是國有財產局的
那塊地有我母親有300坪左右,另外抵繳的人有200坪,租給同一個人
現在國有財產局像我們追討5年的租金
可是當初我們實際租的部分只有300坪,但是契約是寫550坪
(因為是爺爺當時訂的租約承襲下來,沒有去改)

我知道契約這樣寫應該站不住腳
可是追討1年60萬的租金,我們實際只收100萬
如果以550坪100萬,國有財產局應該不能要求這麼多租金
按照比例原則,只能要大概三分之一的租金?
契約寫550坪就沒有辦法救濟了嗎?
謝謝

國有財產局主張的是你們的使用收益的租金(全部都是你們在使用收益),而非你們轉租(一部分轉租出去)出去的租金

 

啊寶 100-12-05 16:53

20年前本公寓原始有10戶,公共施設應為10戶分擔各10分之1,但因為右側 一、二、三樓同屬一戶,旁邊預定道路上加蓋了共100平方公尺三層樓違章建築,在裏面有樓梯,在第一次產權登記協議書內表明不用通行共公梯間,所以公共設施持分為零,其公共施設持分左側一、二、三樓承擔;唯97年4月發現,其從80年完工後引用頂樓水塔用水,電表及電信線路均佔用公共設施且未分攤公共電費與維護費用,多次溝通無效後提告,請求其將水表用水及電表及電信線路遷出,提告期間,對方又購入5樓左右側取得兩戶及5分之一的公共施設產權並違反第一次產權登記協議書內容5分之一公設由其5戶共享,以致官司敗訴。(此鄰決非XX,不必告訴我以和為貴),請告訴我如何主張我的權益,已經白交了10幾年的公共電費傻瓜。 公共電費只有我在繳納,對方是起造人,老早就設下圈套 ,一開始立意非善,長此以往,實難相處。這已不是我個人的單一問題,台電公司在用戶斷電重新復表,未必將公共電費恢復分攤,造成很多的不公平現象,是非對錯應該說清楚不是嗎?I am not an angel這世界是否沒是非了。

啊寶 100-12-04 10:14

20年前本公寓原始有10戶,公共施設應為10戶分擔各10分之1,但因為右側 一、二、三樓同屬一戶,旁邊預定道路上加蓋了共100平方公尺三層樓違章建築,在裏面有樓梯,在第一次產權登記協議書內表明不用通行共公梯間,所以公共設施持分為零,其公共施設持分左側一、二、三樓承擔;唯97年4月發現,其從80年完工後引用頂樓水塔用水,電表及電信線路均佔用公共設施且未分攤公共電費與維護費用,多次溝通無效後提告,請求其將水表用水及電表及電信線路遷出,提告期間,對方又購入5樓左右側取得兩戶及5分之一的公共施設產權並違反第一次產權登記協議書內容5分之一公設由其5戶共享,以致官司敗訴。(此鄰決非XX,不必告訴我以和為貴),請告訴我如何主張我的權益,已經白交了10幾年的公共電費傻瓜。公共電費只有我在繳納,對方是起造人,老早就設下圈套,一開始立意非善,長此以往,實難相處。這已不是我個人的單一問題,台電公司在用戶斷電重新復表,未必將公共電費恢復分攤,造成很多的不公平現象,是非對錯應該說清楚不是嗎?這世界是否沒是非了。

啊寶 100-12-03 11:45

20年前本公寓原始有10戶,公共施設應為10戶分擔各10分之1,但因為右側 一、二、三樓同屬一戶,旁邊預定道路上加蓋了共100平方公尺三層樓違章建築,在裏面有樓梯,在第一次產權登記協議書內表明不用通行共公梯間,所以公共設施持分為零,其公共施設持分左側一、二、三樓承擔;唯97年4月發現,其從80年完工後引用頂樓水塔用水,電表及電信線路均佔用公共設施且未分攤公共電費與維護費用,多次溝通無效後提告,請求其將水表用水及電表及電信線路遷出,提告期間,對方又購入5樓左右側取得兩戶及5分之一的公共施設產權並違反第一次產權登記協議書內容5分之一公設由其5戶共享,以致官司敗訴。(此鄰決非XX,不必告訴我以和為貴),請告訴我如何主張我的權益,已經白交了10幾年的公共電費傻瓜。公共電費只有我在繳納,對方是起造人,老早就設下圈套,一開始立意非善,長此以往,實難相處。

ㄚ撇 100-11-26 09:38

3件事之事由,外婆、看不過阿姨為主角,我媽、闊氣阿姨為受害人 (1)  2年前外婆把土地過戶給我媽,土地所有權狀已經是我媽名字了,我跟我弟還有我爸共同努力買了間500萬的房子還要貸款380萬很辛苦,但一個看不過阿姨眼紅了,慫恿外婆要把土地拿回來不然要告我們,為此家族大吵架,我媽目前收到調解委員會得通知了。
問:對於調解委員會通知該如何處置,不去會不會很麻煩?若對我媽提告,可以用什麼事由?土地丈量...等程序都是外婆扥人找代書處理的,代書會出面作證,若代書站再公義的角度幫助我們,我媽會有事嗎?若是邪惡代書,那我媽是不是死定了?
(2)
8年前闊氣阿姨老公參選接受外婆援助100萬支票給付情義支持無借據,但是落選了,直至今日闊氣阿姨兒女都家庭事業有成,看不過阿姨眼紅了,慫恿外婆聲稱當時100萬是借貸要闊氣阿姨還錢,不然提告
問:闊氣阿姨有危險嗎?她可以不還嗎?  
(3)
16年前我媽借24萬給看不過阿姨,也是情義相挺無借據現金交易,16年中多次催討都故意不還錢,直至今日還要弄我媽
問:錢是不是拿不回來了?(應該是)

總結我們看不過看不過阿姨的行為,見不得人好的奇怪心態,所以不想讓她順遂,對於外婆我們都很失望,我媽、闊氣阿姨、看不過阿姨都是魁儡外婆女兒,但是看不過阿姨姓吳,和我們不同姓,好強的妒忌心ㄚ

私下問:看不過阿姨目前無照營業美容中心,我親眼看到進貨單上報價150元的東西她賣500元,這樣的欺騙消費者還在繳稅期間看見新聞報導繳稅人潮大家焦頭爛額時笑嘻嘻開心的跟我說過「我不用繳稅,多好ㄚ,那些人笨ㄚ」 
我真的很想伸張正義
她還有很多看不過行為.有興趣再提,還請各為專業大大幫忙解答。     



調解委員會的發函已下簡稱 A-看不過阿姨小孩(法定代理人-A媽)              B-我媽案由 A與B土地糾紛案件事件概要申請人之外婆女士原有之土地,坐落於XXXXXX號,於92年間外婆女士委託B辦理土地分割事宜,先後分別贈與A與B,並完成土地轉移登記。當時在分割與測量土地對造人B並沒有通知當事人A也沒有告知土地面積持分多少平方公尺,土地分割完成後才將該土地所有權狀轉交A之法定代理人A媽,事隔8年因房子老舊須重新修整,於100.9.1至XX地政事務所申請土地測量,於是才知只有15平方公尺,顯然B當初在土地分割時並未按照父母之意(公平)來辦理土地分割。0921土地面積共99平方公尺,各半應各持分49.5平方公尺,而B分割給A之土地面積顯小,只有15平方公尺,之所以A主張土地受贈部份B並未依當初贈與人方式,造成權益受損,請求對造人重新鑑定界址及分割,顧申請調解

問 我不想讓他們這麼順遂都合他們的意,所有土地測量、過戶,都是外婆扥人找代書辦理,我媽全不知道現在無故要被人'衝康',想問讓案件交由檢察官辦理是不是比較好,壞人能被懲罰嗎?有沒有什麼細節是我們要注意的,請不吝告知,謝謝各位律師大,離出席調解委員會只剩3天,要不要出席阿?
ps:外婆現在還是活跳跳的,看不過阿姨已經輸入:→↘↓↙← + D ,外婆的旋風腳已經殺來了 快救人ㄛ!!

坤仔 100-11-25 10:34

我家和親戚有一塊900坪的農地糾紛
主要持有人是我家(我和我弟共有三分之一),和兩個遠親,共業使用分成三份
糾紛農地是我和我弟持有土地,這塊地用了幾十坪加上其他的農地持有人大家做成道路供使用
上一代過逝後我和我弟分到這塊900坪的1/3,我兩個叔叔在分遺產要求我家給他們幾坪以免將來沒有這條道路的使用權就給了他們各兩坪,他們在道路旁也有農地但是這條私有路沒用到他們的地
現在這塊900坪的農地分割成三份省去將來持有人越來越多的麻煩,這兩個有四坪持份的叔叔不肯分割已經到了調解委員會,他們一直堅持分割之後會影響到他們使用道路的權利死都不肯答應分割
當初給他們地的時候已經白紙黑字寫清楚他們只能要土地邊緣的四坪,強制分割不會有土地要給哪裡的問題
如果將來上了法院要強制分割我可以用我當原告嗎?還是必須四個持有人900坪的土地一起到法院裁判?
聽說強制分割裁判費是公告現值的百分之一,如果用900坪提告就要支付不少裁判費
可以由我提告用我持有的150坪下去計算裁判費嗎?

一    民事訴訟法第七十七條 之十一
 (分割共有物涉訟其價額之計算 )   
分割共有物涉訟,以原告因分割所受利益之價額為準。

二   目前仍以原告之持份計算訴訟標的價額

   如果你持份為6分之1  即以此計算

   所以  由持份較少的人提起分割之訴

  裁判費會較省

三  分割共有物之訴係固有必要共同訴訟

可僅以版大為原告  為須以其他全體共有人為被告

當事人始為適格
 

紹民 100-11-16 08:31

DEAR:
小弟在父親往生後已經聲請限定繼承,也已經登報到六個月的聲請債權期限;如今父親往生後只留下一棟房子與北部大約1坪的風水地(與其他親戚持分1/3),因為在法院公告裁示六個月內不得對房屋過戶買賣的動作,那麼現在已過六個月的時限(5月-11月),若是要將房子脫手來對債權人做清償,是否需要將房子過戶繼承人之一名下(現有母親與三位子女繼承人)之後再來做買賣的動作??
又,如果該房子仍有房貸在正常繳息,而第二順位債權人又不急著要求清償,在房子順利過戶繼承人名下之後還是得要盡快脫手嗎?還是可以繼續居住?
感謝各位專業人士的回答~謝謝!!

100-10-23 21:30
我到國稅局申請父親的遺產清冊.父親名下還有4筆持分動產.國稅局承辦人員要我去申請 房屋稅籍證明書.後承辦人員拿了一份遺產稅申報書要我回去填寫...... 後我到地政所申請土地建物謄本.發現4筆動產現都登記在我哥名下. 原因發生日期.77.01.04日 登記原因.分割繼承. 登記日期.77.9.22日 請問律師們: 1.國稅局與地政所誰的正確?不是要繳完稅才能辦過戶嗎?: 2.現在遺產申報書要不要申報? 3.遺產完.免稅證明書及其他資料保存年限幾年?會不會銷毀? 以上問題請律師們幫幫忙.幫我解答一下.謝謝您們.
既然登記的原因是繼承分割,那妳們應該會知道才對,這裡面是不是有偽造文書的問題呢?
rochdaelana 100-10-21 10:45

97.06時在台南永康買約13年的中古大樓(長X建設建的), 前屋主(前長X建設員工) 原本透過仲介公司賣房子+3個平面停車位, 改成賣房子+2個平面停車位 ,另一個同時賣給負責這個案子的仲介(住同社區).
物權狀約30坪+ 共用部分是94/10000; 土地權狀是50/10000.
住進來後, 聽鄰居說: 當初這3個車位還是屬於長X建設(應該是沒賣完),社區管委會跟長X建設間有些糾紛, 社區管委會原本要對長X建設的這3個車位提出假扣押,但這3個車位的產權已過戶給前屋主. 所以社區管委會對長X建設跟前屋主恨之入骨.當下我也不管這麼多,反正產權已經很清楚過戶給我.
100.05社區管委會收到臺南行政執行處的動產拍賣通知公文,
要對長X生活科技公司(長X建設應該是倒閉後更名)的土地資產33/10000 進行拍賣, 這被拍賣的土地資產33/10000就在我住的社區. 社區管委會覺得奇怪長X建設怎麼可能還有我們社區的產權, 查不出來是誰的土地持分被拍賣. 管委會覺得應該是當初長X建設過戶給前屋主的那3個車位有問題.
當時我詢問過前屋主,他說車位的產權是含在建物權狀的共用部分,並沒有含在土地權狀; 我也找負責我買這間房子代書,她的回應是:他是依照前屋主所提供的建物/土地權狀資料,已經全轉移到我身上. 我問她:車位的產權是含在建物權狀的共用部分,那是否也有含在土地權狀? 她說:他查不到前屋主更早以前的資料.
給我感覺已經不關她的事. 後來我跟同棟大樓五樓的(有1個車位)借建物權狀(81/10000)跟土地權狀(61/10000), 發現五樓的建物權狀的共用部分比我少約13/10000, 但土地權狀比我多11/10000. 我也去過永康地政事務所確認過,地政人員也說覺得奇怪:我的共用部分比5樓多,看起來正常,但為何土地權狀的持分比5樓少??
由此推算我住的大樓,停車位產權是共用部分跟土地權狀都有持分. 我再跟前屋主反應,他說會找律師跟長X生活科技公司處理, 之後前屋主消失的無影無蹤也不接電話.

對於這個事件,我有些疑問跟問題,需要有法律土地專業人士回答:

(1) 請問:我必須去哪個單位申請才能找出證明100% 確認,我的停車位產權是只
含在建物權狀的共用部分?? 還是也含在土地權狀??
也可以申請到同一棟其他住戶的產權證明嗎?? 如何申請??


(2) 請問:如果確定停車位是含在建物權狀的共用部分跟土地權狀, 那表示我的停
車位產權少了含土地持分22/10000, 那我必須要告前屋主詐欺,要他歸還我少
掉的22/10000土地持分, 我必需準備甚麼資料才能對前屋主提告??
22/10000土地持分要的回來嗎? 是不是要附帶民事賠償??


(3) 請問:我必須提出我的停車位產權跟同一棟其他住戶停車位產權不同的證明資
料, 才可以對前屋主提告嗎??
     如果我先提告,到時法院會去調查嗎?


(4) 請問:土地代書的職責只負責動產產權移轉工作, 不需要去查明要移轉
動產產權是否有問題嗎??


(5) 請問:臺南行政執行處的動產拍賣公文, 註明: 得標後這33/10000 土地持分
不點交. 不點交是甚麼意思?? 不能過戶嗎??


感激不盡...........

廖淑華 (廖律師) 100-10-21 11:02

建議先去當地地政事務所申請相關建物、地號的所有土地登記謄本、建物登記謄本、所有人異動資料,再逐一比對所有權人及持分比例。

小冬瓜 100-10-17 10:52

請教律師幾個問題:

 由於被前任老闆陷害. 我的朋友在未知的情形下成了連帶保證人(連帶保證人共有3個.)  目前我的朋友的房子已被設定拍賣. 因為是房屋所有權只有持分三分之一. 所以那房子也沒被拍賣出去. 據說那叫做[查無實益]的房子. 事情發生至今已8年了。 目前前任老闆名下的房子已被拍賣。我朋友也剛找到工作幾個月了. 請問一下:

1. 工作會被要求扣薪還債嗎, 請問銀行是如何得知我朋友是否有工作?

2. 他剛買了一台摩托車車. 有可能會查到然後再被設定拍賣嗎?

3. 因為前任老闆的財產已被拍賣了. 也不知道是否已還清了銀行貸款. 如果已還清了欠款. 那我的朋友被設定拍賣的封條. 何時能解除?或是要如何查詢呢?

 

麻煩律師幫幫忙. 解答疑惑. 感恩喔

 

 你們可以打電話債權人詢問債權是否已經得到滿足。

你的朋友如果有工作,而債權人也積極查債權的話,大概明後年對方就會(由國稅局收入清單)查到他的收入,並且向法院提起扣押薪水的請求。

信彥 100-10-03 09:57

律師好:

小弟我有一間臨路的透天別墅,土地所有權屬自己所有(買賣契約書上有註明),無與後方的社區型別墅共同持分,今我的庭院土地上建設公司卻蓋了一個供社區住戶共同使用的弱電表箱(體積約1M3),我翻了翻我跟建設公司所打的買賣契約書皆未註記到有這東西會蓋在我的土地上,也事前皆未告知,我可以請求建設公司移除嗎?還是我能做什麼動作保護我的權益?謝謝

郭詠晴 (律師) 100-10-03 15:01

您好,您的問題大致答覆如下:

如果確定土地為您一人所獨有,則應可依民法第767條規定要求建商移除。

建議可先發存證信函給建商,視狀況看接下來要如何處理。

 

信彥 100-10-04 18:29
回覆 律師 的發言內容:

您好,您的問題大致答覆如下:

如果確定土地為您一人所獨有,則應可依民法第767 ... (恕刪)

 律師你好:

如果要寫存證信函,可否請律師幫忙寫,那收費如何?謝謝

she 100-08-25 17:31



我姐自法院拍定一筆共有土地,僅持分三分之二,登記在我姐及其兒子名下,以下簡稱乙00及丙00
現該共有土地為3人(甲00、乙00、丙00)持有,各三分之一,但目前該土地有甲00搭建鐵厝十餘年,並分隔出租給多人,獨自收益。

請問我姐是否可依據下列條文聲請拆屋還地返還不當得利嗎?

民法第767條:所有人對於無權占有或侵奪其所有物,得請求返還之,對於妨害所有權者,得請求除去之,
同法第 179 條  無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。

民法第 818 條  各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。是否意味者甲00共有人並非無權占有土地
又甲00是否會以鐵厝存在很久(逾20年),主張地上權呢?
又修訂後民法820條我是否可主張?

Toro 100-07-28 14:35

我先敘述我的情況讓大家先瞭解:

由於我爸爸與他弟弟跟姊姊共同持有一塊土地,我爸持有土地八分之一,我姑姑也持有八分之一,我叔叔持分是八分之六。

現在我爸爸想要把這塊土地分割,而這塊土地現由我姑姑他們家的人私自在上面搭建鐵皮屋,而未經徵得我們的同意。在口頭上,我爸爸已經有告知我姑姑想要分割土地,但是雙方協議沒有結果,在這樣的情況下,我爸爸是否可以控訴我姑姑他們侵占

如果我爸爸想要分割土地的話,在這樣的情況下是否可以?

需要準備什麼文件,要經過什麼樣的程序,時間是否會很長?

又如果土地屆時分割完成,我姑姑他們還是侵佔土地而不願歸還,我爸爸又可以採取什麼樣的法律行為?

以上懇請各位律師給予小弟解答,謝謝您了

蔡明哲 (阿哲) 100-07-29 00:53
回覆 Toro 的發言內容:

我先敘述我的情況讓大家先瞭解:

由於我爸爸與他弟弟跟姊姊共同持有一塊土地,我爸 ... (恕刪)

 民法及相關法律很討厭財產是處於共有狀態,鼓勵人民分割共有物,所以各共有人在沒有法律限制下(例如以前部分農地禁止分割)或協議(例如全體共友人約定一段時間內部分割),是隨時可以請求分割,不管應有部分大小,所以你爸爸是隨時可以請求分割

程序上,這是強制調解案件,需先經過調解,如果不成立,則需訴訟解決。時間上不一定,通常要看案件是否複雜,我以前接觸過有分割案件共有人多達數千人,當然結果是纏訟數年。

裁判分割確定後,如仍拒不依據確定裁判內容履行,權利人是可以聲請法院強制執行。

Toro 100-07-29 15:58
回覆 阿哲 的發言內容:
回覆 Toro 的發言內容:
... (恕刪)

 我明白了 謝謝蔡律師

rank 100-07-14 15:05

今年年初賣房子時,這間房子有三人持分,稱做甲、乙、丙
甲、乙簽妥授權書,交由丙處理買賣房子
授權書上面有註明錢要指定匯入甲的戶頭
丙告知甲、乙兩人,房子成交賣一千兩百萬
甲打電話仲介人員確認金額是不是賣一千兩百萬且指定匯入甲的戶頭
仲介人員告知金額沒錯,匯入款也是匯入甲的戶頭
但事後買賣完成卻發現金額少報不確實
賣屋成交總價實際是一千三百多萬,匯入款也不是匯到甲的戶頭
是先匯到丙的戶頭,丙再匯到甲的戶頭
經查證,找了當初賣房子加盟
加盟店店長調資料出來看,告知指定匯入款有被加字多了丙的戶頭

請問:
我要怎麼制裁這名仲介人員?
因為當初有跟他作金額、指定匯入款戶頭的確認
他也告知無誤,事後卻發生這種無法挽回的事情
還有,甲、乙可以對丙提告嗎?因為他在授權書上面動手腳加了字
如果可以我要怎麼尋求法律途徑對這名仲介人員及丙提告?
因為甲、乙可以合理懷疑這名仲介人員是不是有跟丙串通或拿了什麼好處

謝謝律師

hakkai 100-07-14 15:36
回覆 rank 的發言內容:

今年年初賣房子時,這間房子有三人持分,稱做甲、乙、丙
甲、乙簽妥授權書,交由丙處理買 ... (恕刪)

你好:

這件事情約莫可以分成以下幾個層面來討論

1.針對竄改授權書

授權書屬於刑法上的私文書,而變更內容的行為應可認定是變造,所以丙的竄改行為構成變造私文書罪。(如果是仲介幹的那就是他觸犯啦,就算不是仲介做的,這邊也可能有共犯問題)

2.行使竄改的授權書

丙這個行為構成了行使變造私文書罪。

3.A錢的行為

丙A錢的行為應構成背信罪,因授權書上面有註明賣得的價款要匯入甲的戶頭。至於仲介有沒有犯法,要看他在這件事中扮演的角色才有辦法判定。

4.怎麼告

(1)刑事方面

丙和仲介所可能觸犯的罪名,就如同我上面分析的,如果自己有空就上網下載告訴狀,寫好後就到地檢署遞狀。

(2)民事方面

對丙當然是可能叫他把A走的錢還回來;對仲介人員應該可以向他請求損害賠償

狀紙一樣上網下載,寫好後就去地方法院遞狀。

以上

rank 100-07-15 11:27
回覆 hakkai 的發言內容:
回覆 rank 的發言內容:
... (恕刪)

 

謝謝律師詳盡的說明

故鄉 100-04-25 21:54

房地產法律問題】移轉登記請求權消滅時效之中斷

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

先父於民國54年向土地共 同持分人買2分地,賣方遷居,一再推拖未履行過戶事宜,後經本人繼承,經多方努力其卻不理睬,後送法院審理,其主張請求權超過15年消滅,僅願返還買賣價 金8000元,因此土地地形惡劣陡峭;經本人多年整理花費無數金錢心血,木已成林,而且是先父唯一留給我的財產。請問有何法律,可以讓我得到更公平合理的 處理方式(註一)?

【解析】

按「消滅時效,因左列事由而中斷:一 請求。二 承認。三 起訴。左列事項,與起訴有同一效力:一 依督促程序,聲請支付命令。二 聲請調解或提付仲裁。三 申報和解債權或破產債權。四 告知訴訟。五 開始執行行為或聲請強制執行。」「時效中斷者,自中斷之事由終止時,重行起算。」分別為民法第129條、民法第137條第1項定有明文,是消滅時效,因 「請求」(註二)、「承認」(註三)、「起訴」(註四)事由而中斷(註五)。本案苟有前揭事由,提問人自得主張消滅時效因「請求」或「承認」或「起訴」而 中斷;時效則自中斷之事由終止時,重行起算之。

【註解】

註一:問題來源:96年8月6日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區>買賣土地超過15年請求權消滅?
註 二:此稱請求,係指於該條其他各款情形以外,債權人對於債務人請求履行債務之催告而言(最高法院48年06月30日台上字第936號判例參照),其無需何 種之方式,衹債權人對債務人發表請求履行債務之意思即為已足(最高法院51年12月20日台上字第3500號判例參照)。
註三:此稱承認,係指義 務人向請求權人表示是認其請求權存在之觀念通知而言,其不以明示為限,默示的承認,如請求緩期清償、支付利息等,亦有承認之效力(最高法院51年05月 05日台上字第1216號判例、51年03月08日台上字第490號判例、61年03月17日台上字第615號判例參照)。
註四:此稱起訴,係指正當權利人對正當義務人為之者而言(最高法院51年12 月27日台上字第3624號判例參照)。
註五:時效視為不中斷者,民法第130條至第136條參照。


故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
7.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。

(一天一情話)
或許那一天,走上歸途;
不知老婆,願意否?

故鄉 100-04-25 21:35

【行政法律問題】私有土地供公用之無償同意書,可視為「行政契約
嗎?

【問題】

如果私有土地所有人與行政機關間簽訂無償使用同意書,供行政機關設置公共設施用,此同意書之法律效力為何?如果土地為數人所有,需全部共同持分人之同意,該同意書方為有效嗎?裝設路燈究係民眾之權利抑或是反射利益(註一)?

【解析】

按 行政機關基於法定職權,為達成行政目的,非不得以行政契約與人民約定由對造為特定用途之給付,俾有助於該行政機關執行其職務,而行政機關亦負相對之給付義 務(註二)。行政機關苟無相當之給付,自非行政契約(註三),私有土地所有人與行政機關間簽訂之「無償」使用同意書,即為無償,當非行政契約,僅具單務契 約性質。又「數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。」「共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。」「共有土地或建築改良物, 其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計 算。」分別為民法第817條第1項、第819條第2項、土地法第34-1條第1項定有明文,是有關土地或建築改良物之設定負擔,除「設定地上權、永佃權、 地役權或典權,得依土地法第34-1條第1項之規定,以『』共有人過半數及其應有部分合計過半數』或『應有部分合計逾三分之二』之同意行之」外,設定地上 權、永佃權、地役權或典權以外之負擔,自應經共有人全體之同意。
至於請求裝設路燈之權利,係屬公法上之請求權,而公法上之請求權,係以法律明定者 為限,是本案中的提問人,得否請求裝設路燈,則視法律是否明定而定。法律苟無明定「請求裝設路燈之權利」,本案中的提問人要難據以請求,但依行政程序法第 168條之規定,人民對於行政興革之建議、行政法令之查詢、行政違失之舉發或行政上權益之維護,得向主管機關陳情,是本案中的提問人對於行政興革之建議, 亦得向主管機關陳情,併予敘明。

【註解】

註一:問題來源: 94年6月30日奇摩知識+首頁>社會人文>法律>生活法律>私有土地供公用之無償同意書,可視為「行政契約」嗎?
註 二:司法院大法官會議90年11月16日釋字第533號解釋:「行政機關基於法定職權,為達成行政目的,得以行政契約與人民約定由對造為特定用途之給付, 俾有助於該行政機關執行其職務,而行政機關亦負相對之給付義務(行政程序法第一百三十七條第一項第一款及第二款參照)。國家為辦理全民健康保險,提供醫療 保健服務,以增進國民健康(全民健康保險法第一條參照),依全民健康保險法第三條、第六條規定,由行政院衛生署設中央健康保險局為保險人,以辦理全民健康 保險業務,並由中央健康保險局依全民健康保險法第五十五條規定,與保險醫事服務機構締結全民健康保險特約醫事服務機構合約,於保險對象在保險有效期間,發 生疾病、傷害、生育事故時,由特約保險醫事服務機構依全民健康保險法第三十一條及全民健康保險醫療辦法,給予門診或住院診療服務,以為中央健康保險局之保 險給付(全民健康保險法第二條)。全民健康保險強制性之社會保險,攸關全體國民福祉至鉅,具公法之性質,經本院釋字第五二四號、第四七三號、第四七二號 解釋闡釋甚明。中央健康保險局與保險醫事服務機構締結之全民健康保險特約醫事服務機構合約,該合約既係由一方特約醫事服務機構提供就醫之保險對象醫療服 務,而他方中央健康保險局支付其核定之醫療費用為主要內容,且依全民健康保險特約醫事服務機構合約第一條之規定意旨,中央健康保險局之費用給付目的,乃在 使特約醫事服務機構依照全民健康保險法暨施行細則、全民健康保險醫事服務機構特約及管理辦法、全民健康保險醫療辦法等公法性質之法規提供醫療服務,以達成 促進國民健康、增進公共利益之行政目的。又為擔保特約醫事服務機構確實履行其提供醫療服務之義務,以及協助中央健康保險局辦理各項保險行政業務,除於合約 中訂定中央健康保險局得為履約必要之指導外,並為貫徹行政目的,全民健康保險法復規定中央健康保險局得對特約醫事服務機構處以罰鍰之權限,使合約當事人一 方之中央健康保險局享有優勢之地位,故此項合約具有行政契約之性質。」參照。
註三:行政程序法第137 條第1項:「行政機關與人民締結行政契約,互負給付義務者,應符合下列各款之規定︰…三 人民之給付與行政機關之『給付應相當』,並具有正當合理之關聯。」參照。

故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
7.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。

(一天一情話)
老婆.我好愛妳

gina 97-10-21 16:40

您好請教一下
爸爸和伯父都是祭祀公業派下員,但在89年時伯父往生,伯父並沒有娶妻也沒有小孩,請問原屬於伯父的持分是否可歸於爸爸.現在管理人說該持分需歸公基金所有
這樣合理嗎? 謝謝您的回覆

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件仍需先視您們祭祀公業有無特別約定,否則仍應回歸祭祀公業條例來認定,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

故鄉 96-10-09 20:52

房地產法律問題】土地買賣超過15年消滅時效,怎麼辦?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

因先父向共同持分人於54年買2分地,因賣方一再敷衍至今尚未辦理過戶土地雖一直由我們管理,但賣方主張請求權罹於時效而拒絕過戶。請問有其他法令確保 我的權益嗎?又買賣契約代書撰寫(代書已作古)但僅有蓋章沒簽字,賣方表示已忘記此事!請問該契約還有效嗎(一)?

【解析】

按 「依法律之規定,有使用文字之必要者,得不由本人自寫,但必須親自簽名。如有用印章代簽名者,其蓋章與簽名生同等之效力。如以指印、十字或其他符號代簽名 者,在文件上,經二人簽名證明,亦與簽名生同等之效力。」「動產物權移轉設定,應以書面為之,此項書面得不由本人自寫,但必須親自簽名或蓋章,其以 指印、十字或其他符號代簽名者,應經二人簽名證明,否則法定方式有欠缺,依法不生效力。」分別為民法第3條定有明文及最高法院31年01月01日上字第 3256號著有判例,是動產物權移轉設定,雖應以書面為之,惟此項書面得不由本人自寫,僅須親自簽名或蓋章,或其以指印、十字或其他符號代簽名者, 經二人簽名證明者,即生效力。
是本案中的買賣物權契約,雖由代書撰寫,但即經出賣人及買受人親自蓋章,除有其他無效情事外,當屬有效;換言之,移 轉登記請求權雖因時效完成而消滅,但因買賣物權契約仍有效,買受人自屬適法占有已交付之土地,出賣人自不得認係無權占有而請求返還(註二)。故本案中的買 受人,自不須擔心,出賣人依民法第767條前段:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。」之規定,請求返還之;更甚者,占有被侵奪時,買 受人亦得以占有人之地位,依民法第962條:「占有人,其占有被侵奪者,得請求返還其占有物;占有被妨害者,得請求除去其妨害;占有有被妨害之虞者,得請 求防止其妨害。」請求返還其占有物(註三)。

【註解】

註一:問題來源:96年10月7日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區>土地買賣超過15年消滅時效
註 二:最高法院85年02月15日台上字第389號判例:「按消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之抗辯權,得執以拒絕給付而已,其原有之法律關係並不因而 消滅。在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交 付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。」參照。
註三:惟所謂占有人,必就其占有物有事實上之管領力,否則,即使對於占有物有合法之權源,亦不能本於占有請求返還(最高法院64年09月12日台上字第2026號判例、42年08月14日台上字第922號判例參照)。

故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
7.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。