裁判書
委託買賣完成後，發現與原委託之標的物不符合
- Cynthia
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- 文章日期：104-07-18 10:34
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最近家中有賣出一房屋(未購滿2年)，此屋為弟弟首購，且弟弟的戶口也在此屋中。
仲介向我父母保證此屋賣出不會發生奢侈稅，並口頭承諾如有奢侈稅，他會全部承擔。但最近收到稽徵所的信件，表示此筆交易未申報奢侈稅(逃漏稅)；前去稽徵所瞭解後，才知道該仲介公司的代書，在房屋買賣的合約書上，僅寫土地資訊，建物的欄位全部空白，所以政府認為此筆交易僅有土地買賣...
買賣期間因買家無力支付後面的款項，為了方便買家，因此也採那仲介建議，配合協助辦理拆遷及申請建造的手續，以利其建造新房後貸款支付。
下週要去與仲介及代書溝通，想請問專業人士，這樣的狀況，我是否可以主張他們有業務過失或是未盡善良管理人的責任？
另外，買賣雙方有什麼樣的方式可以解除該買賣合約？
在此先感謝大家的回覆。
- 徐維宏 (徐維宏律師)
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- 文章日期：104-07-18 12:45 最後編輯日期：104-07-18 13:02
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您好：
請問您當初磋商時是否有談到房屋的賣價為何？或是有配合拆除的約定？ 若買賣契約不包括房屋，所有權人仍為您的弟弟，依民法第425條之1第1巷之規定，推定在房屋得使用期限內，有不定期租賃關係存在。您弟弟按時繳納租金仍可以計須使用房屋座落的土地。 房仲已與您約定負擔特種貨物稅(奢侈稅)，此部分請房仲處理。若房仲不處理，則屬債務不履行，您可依法請求。 您與房仲應該會簽訂仲介契約，請依仲介契約約定主張權利。 若有約定違約金，請依買賣契約主張違約金。 買方未給付買賣價金，您可依買賣契約付款期限、解除契約約定及民法第255條規定發存證信函或律師函解除契約；若買賣契約未約定履行期，您則須依民法第229、254條規定以存證信函、律師函進行雙重催告，始能解除契約。 解除契約後依民法第259條規定請求返還土地所有權，但您應歸還買方給付之價金。 解除契約後記得請房仲、配合代書去跟稅務機關處理奢侈稅、土增稅等相關稅負退還問題。 - 聯絡電話：0910563070 部落格：https://stoon1219.pixnet.net/blog LINE ID：stoon1219
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