裁判書
房租與違約
- jls0914
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- 文章日期：104-09-03 14:02
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律師你好， 我是房客，我的租約 10/15 到期， 房東握有我兩個月的押金， 因為之前水管漏水的問題房東沒有處理， 所以有大額水費，我擔心她不肯在租約期滿還回押金， 就跟她說用押金代替最後兩個月的房租， 我的租金是每個月15號繳下個月的房租， 所以我8/15 就沒有再給她匯錢。但是她寄了一封存證信函來給我， 說我違反租約， 他可以立刻終止租約。請問他是對的嗎 ？我應該如何處理或回覆她的存證信函？如果要打官司， 程序是怎麼樣的 ？她可以強行進入我租的房子嗎？我本來也打算在租約期滿就搬家的。謝謝回答。
- 曾宿明律師 (曾宿明律師)
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- 文章日期：104-09-03 14:37
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您好，關於此一問題：
民法第430條規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，另土地法第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。」 押租金是用以擔保租金及損害賠償債務，故押租金契約與租賃契約與是二個獨立不同的契約，租賃關係消滅後，承租人可請求返還押租金，但如有欠租，出租人亦可主張抵付租金。你的情形，因租約僅剩二個月，等到房東終止權發生時，你的租約已經到期，此部份無須擔心；至於押租金抵償最後二個月租金部份，原則上沒有問題，但依題意漏水損害之負擔雙方將來可能有爭執，則押租金能否足額扣抵租金，尚有疑義，且最後二個月租金如未支付，有遲延利息問題（8/16、9/16分別起算），惟金額不大。 本法律意見僅供參考，個案訴訟結果仍以檢察官處分或法院裁判為準。 - 如有疑義，歡迎攜帶詳細資料來所討論，電話(02)-27041575，信箱 paparazi762013@gmail.com
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