有購買一處法拍屋
前債務人是因為離世，財產遭到法拍
該房屋是華廈有成立管位會登記的，沒有警衛
進出入有兩個方法一個是大門的必須要有鑰匙或是磁扣另一個是地下停車場，因為每一戶都有配一個機車停車位，但也必須要有鐵門遙控器

問題一：後手是不需要替前屋主繳清管理費，這是對的嗎？
問題二：管委會如果主張需要繳清管理費，不然不給大門鑰匙、磁扣、遙控器，我們是可以如何主張我們的權利？
問題三：呈問題二，如果因為管委會不給大門鑰匙、磁扣、遙控器，造成無法使用房屋，這個時間上的成本損失是可以向管委會求償的嗎？
問題三：呈問題二，管委會因為不給新屋主大門鑰匙、磁扣、遙控器，造成無法前往房屋，是否構成強制罪？


以上，再麻煩律師協助解惑感謝萬分

您好：

1. 後手是否需要繼受前手積欠之管理費實務上有肯定說及否定說(多數)，要看承審法官才何種見解。
2. 管委會不得已積欠管理費為由限制區分所有權人對於專有部分、共用部分之使用，否則區分所有權人可以訴請法院排除侵害，交付磁扣等等。
3. 若受有損害可以請求賠償，但要舉證證明損害為何。
4. 不會構成強制罪，因原本就無法使用，屬於民事糾紛，可以提起排除侵害、交付磁扣之民事訴訟主張權利。
5. 相關整理可以參考：

• 規約針對積欠管理費之規範模式

您好，針對您的問題回覆如下:

問題一：後手是不需要替前屋主繳清管理費，這是對的嗎？---至少規約或是區分所有權人決議須要有相關規定才可以要求後手代為繳清。
問題二：管委會如果主張需要繳清管理費，不然不給大門鑰匙、磁扣、遙控器，我們是可以如何主張我們的權利？---可以自行處理，費用再向管委會請求償還費用。
問題三：呈問題二，如果因為管委會不給大門鑰匙、磁扣、遙控器，造成無法使用房屋，這個時間上的成本損失是可以向管委會求償的嗎？---必須管委會有故意過失，且是財產上的損失才能求償。
問題三：呈問題二，管委會因為不給新屋主大門鑰匙、磁扣、遙控器，造成無法前往房屋，是否構成強制罪？---管委會認為有欠費才不給，很難證明管委會有強制罪的犯罪故意。

您好，法律問題往往較為複雜建議您先蒐集並整理相關資料與證據。這將有助於案件的順利處理，並確保您能夠充分準備應對法律程序。

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依您陳述，按公寓大廈管理條例第3條第12款：本條例用辭定義如下：

十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

第6條：住戶應遵守下列事項：

一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

五、其他法令或規約規定事項。

前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。

住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

第 21 條：區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

第36條：管理委員會之職務如下：

一、區分所有權人會議決議事項之執行。

二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

四、住戶共同事務應興革事項之建議。

五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

六、住戶違反第六條第一項規定之協調。

七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

九、管理服務人之委任、僱傭及監督。

十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

十三、其他依本條例或規約所定事項。

是本件需先釐清規約抑或法拍時法院資訊有無明揭？管委會不給予遙控器原因為何？因您並未說明清楚，故無法予您教詳細建議，您可以先向在地區公所議或法院聲請調解，倘就法律攻防無法主張，建議委任律師為之，以爭取對您有利之裁量，這是您要注意的地方。

黃崑雄律師法律事務所關心您，平安喜樂。

服務縣市：台北、桃園、台中、台南、高雄、屏東。

服務電話：0960419416。

您好：

關於您的問題，建議您先將相關文件資料及證據妥善保存，委任律師協助處理，透過整合規劃，可爭取對您有利的條件，使您能夠更安心。

如有任何問題，歡迎與我們諮詢，謝謝。

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您好，我是翊宇律師事務所的主持律師 林冠宇律師，

我時常辦理與公寓大廈管理條例相關的案件，對於您的問題回答如下：

1. 按照您的敘述，您所購買之法拍屋應屬於拍定後不點交之法拍屋，您買到房屋之所有權，但是仍存在實際使用房屋之障礙事由，您可以先實際與管委會交涉，取得大門鑰匙、磁扣、遙控器，也可以直接選擇發律師函，催告限期給付大門鑰匙、磁扣、遙控器，使對方感到壓力。

1. 原則上後手不需要替前屋主繳清管理費，除非有特別約定之情形。

1. 管委會不得以扣留大門鑰匙、磁扣、遙控器作為要求繳清管理費之對應手段，而拿到大門鑰匙、磁扣、遙控器之方法得以提起民事訴訟來應對，具體該如何主張和是否得請求損害賠償建議您諮詢律師，本所擁有豐富之訴訟處理經驗，會以專業追求您的最佳利益。

1. 最後，實務上強制罪之構成按訴訟策略之不同可能有成立之空間，也歡迎您與律師諮詢後再做決定。

若您想了解更多關於您案件的法律方向，歡迎與我們聯繫進行線上初步免費法律諮詢，讓我們知道更多案件的詳細內容，更能具體的協助到您。

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電話：02-7729-2797 分機：110、625

我們的專業您看得見，詳細可以參考翊宇律師事務所的官網

https://www.wingverse.com/category/cases/

1. 按公寓大廈管理條例第24條第1項規定：「區分所有權之繼受人.....應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」所以區分所有權的繼受人（即買家）所繼受的，不是只有所有權而已，還應包含前手本於區分所有權人地位及對該公寓大廈所應享受分擔的其他權利義務，所以繼受人對前手所積欠的管理費有負擔繳納之義務。
2. 本所律師服務專線0982-100565 & 0968-379565或請鍵入LINE ID (AK6789336)加入好友，您將得到專業的法律幫助。
3. 所長 趙平原律師  關心您 !

您好，我是亨達法律事務所的主持律師 謝憲愷律師。

本所律師有多起成功案例，可以到臉書(亨達法律事務所 謝憲愷律師)或官網(亨達法律事務所)瀏覽，建議您盡早委任律師協助您的問題，以免影響自身的權益。

您敘述的事實，仍須全盤了解案情，才能從中給您法律建議，建議您先將相關文件資料及證據妥善保存，當面與您討論法律上的問題較清楚詳細，可來電02-29868015(亨達法律事務所)或加入@ybm9887u(亨達法律事務所官方Line)與本所預約諮詢時間，也請將詳細資料提供給本所，由我與您完整說明該案件在法律上的專業諮詢、訴訟策略及相關程序，並協助您處理後續面臨的法律問題，以保障權益並爭取您的最佳利益。

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