裁判書
交屋前的漏水修繕
- 徐維宏 (徐維宏律師)
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- 文章日期：105-05-21 01:29
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你好：
最高法院104年台上字第2437號民事判決：「關於物之瑕疵擔保，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金。此外，買賣之物之瑕疵擔保責任，係基於買賣關係對價之均衡，不以有可歸責於出賣人之為必要。」 最高法院99年度台上字第2443號民事判決：「按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，除有顯失公平之情形外，買受人得解除契約，民法第三百五十九條規定甚明。買受人此項解除權，為特殊的法定解除權，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。又有關瑕疵擔保之規定，原則上於危險移轉後，始有適用，但在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人無法提出無瑕疵物，或擔保除去該瑕疵後給付，則買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，並解除契約。」 危險移轉前，若出賣人無法補正瑕疵或不為補正瑕疵，可以拒絕受領房屋，拒絕給付相當之價金或請求解除契約，反之，若出賣人已經修補瑕疵並擔保除去該瑕疵後給付，就無法拒絕受領或解除契約。 依你所述，除非無法補正瑕疵或不為補正，否則出賣人已修補並擔保除去該瑕疵，就無法拒絕受領，實務上認為民法第359條請求減少價金只有在危險移轉後才有適用(學說有不同見解)，若將來交屋後還是有瑕疵，可依保固約款或物之瑕疵擔保規定，請求履行保固約定或減少價金。 - 聯絡電話：0910563070 部落格：https://stoon1219.pixnet.net/blog LINE ID：stoon1219
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