我與房客簽約10年，目前剛入住對方也裝潢完畢，簽約時是以原狀交屋，而現在房客說他當時裝潢時換的大門5萬，換的水槽2萬，加裝浴缸2萬要求我們出(都已經先施作才跟我們要錢)當然我們不願意，因為從沒有同意過東西也沒有壞只是舊了，但他們就自己不付房租了，所以現在他們就自己從房租中扣掉九萬元，由於這樣他們並沒有積欠超過兩個月，目前就只是少繳九萬大約一個半月的租金，這樣我們應該怎麼辦呢?當然他們都有提出一些藉口來要求我們支付，1  大門 他說因為我們房東負責修繕廁所時太吵，依照大廈管理條例我們必須換門˙(但我有打去問主委 他說他們絕對沒有這種要求，另外我當時修洗手間時明明就還是舊有的大門，但最重要的他根本沒經過我同意) 2.水槽 這部分是當初簽約時有寫到要提供一個水漕，我們也提供了一個放至陽台的水漕 但他們看到不滿意就拒收，之後他們還叫我幫他們安裝熱水管至陽台，我表明不要，但他們最後就變成這樣，直接自己加裝一個帶有瓦斯爐的流理臺在我們的陽台，也叫我出錢，扯~~ 3 浴缸是因為之前浴室有漏水，後來整室重做就沒有加裝浴缸了，這部分原先一開始是想請房客的裝潢公司一起做，所以討論後有請他們提供估價單，但太貴所以舊換我們的水電工，當時討論後他們出具的估價單上明明就寫著浴缸打掉鋪磁磚的，現在又翻臉不承認。

問題：

請問律師大人他們這樣的要求有合理嗎?難道都沒有辦法制裁他們嗎?我們家為了這個房客已經全家都烏煙瘴氣了，大家心情都很不好，媽媽都快憂鬱症了，也因為此瘦了好多，希望律師大人可以給我們一點建議，謝謝

以下還有一些問題

1.雖然租約有公證可以強制執行但是因為他公司並沒有資產，所以看來是無法強制執行,所以我們應該怎麼辦呢?有律師說只能打官司，但是就算贏了他沒有資產那我們會有錢拿嗎?有債權可以延續多久呢我們應該如何處理呢?有看書上說可以拍賣動產 有嗎?比如公司電腦嗎?

2.我有看六法全書，租金追溯期只有五年，但是我們的租期為十年，所以看起來似乎無法直接從押金中扣除，那所以 要是我們提出訴訟如果我們贏了，那這9萬事會變成債權還是一樣是積欠租金呢?(因為我們有想過他們是蓄意不繳租金，未來他要是營運不善是有可能再不繳房租，但是一定又是用諸多藉口)我的問題是比如他目前欠繳一個半月，那未來他要是再欠繳超過半個月我就可以直接趕他走嗎?法官會認定說因為租期過長如前面敘述，所以對方不可以主張由押金中扣除嗎?那萬一是五年後才開始又不繳房租，我是不是要忍耐到四個月才可以提告呢?

3.要是對方不繳房租我提告他，那在訴訟期間他又持續不繳房租，訴訟時間萬一 一年他不就一年都不繳房租，又因為他的公司並沒有資產，所以 我根本拿不到錢就等於白給他住呢?或是我可以要求負責人或代表人支付呢?(畢竟他實際有住也有辦公阿也是有利益所得的)這根本就是詐欺

4.若是對方又以其他藉口不繳房租(超過兩個月)那我們訴訟後，法官會認定他不繳就應該搬走嗎？還是會同意他的藉口讓他直接扣抵房租也讓他繼續住下去呢?比如 他這個月又說因為他換了窗戶5萬他叫我們出，我們不要他就直接扣，那最後訴訟後法官要我們一人一半，那我們就變得要支出7萬他們支出7萬，那7萬就變得沒有超過兩個月12萬租金，所以他就可以繼續住嗎?還是會是契約解除或終止 我們另給他7萬?

5.還有訴訟時須先由起訴者支付裁判費那比如我先支付，若是之後我勝訴了，但他們公司沒有資產他要是不付我錢，那我不是整各虧很大(不繳的房租+裁判費+律師費)

6.另我有買租屋法律手冊來看，有一些不甚了解，希望律師解釋一下。

(1)契約終止與契約解除有何不同

(2)契約解除之效力：契約之效力因解除而溯及之消滅，未履行之債務當然免除，以履行者，因無法律上之原因，而生不當得利反環之問題。契約解除後之法律效果，依民法第259 260 261 264 265 266 267的規定行使，主要為回復原狀的義務。---所以該不會我告贏他，他就不用履行債務吧? 另外當時簽約時有寫依當時使用原狀歸還

(3)若訴訟，裁判費會是多少呢?因為雖說是租金60000元*12月*10年*1%=約七萬但 基本上照這樣的房客 我真懷疑我能拿到多少租金耶~這種算法我覺得不甚公平

您好!未約定的裝潢或其他費用房客要自行負擔，您可以寄存證信函通知已將未繳足的9萬元租金從押金中扣抵，將來若有欠租一樣從押金中扣抵，等扣完押金後再累積達二個月欠租就可終止租約；終止租約後才有理由起訴趕房客，起訴後時效就中斷，不用擔心時效問題；訴訟期間房客若仍占用，可以請求相當於租金的不當得利；本件租約，對不熟悉的房客訂定租期長達10年租約，對房東是很不利的。以上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。

您好，關於您的問題，您得對對方起訴請求租金之給付。

以上，呈請  鑒核。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。

宜蘭，基隆，台北，桃園，新竹，苗栗，台中，南投，彰化，雲林，嘉義，台南，高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務，並祝您平安喜樂。

 您的問題很複雜, 但也很簡單:

1. 房客應該是公司吧, 自然人以公司為擋箭牌為非作歹, 好處多多(反正都是公司負責), 所以他們會這麼做, 公司法也才會修法而引進揭開公司面紗原則

2. 任何修繕裝設要先通知房東, 由房東來做才對. 沒通知就自行敲敲打打, 已經構成刑法的毀損罪, 您可試試看這條路(是告那些自然人, 不是告公司, 因為公司不會犯罪)

3. 既已公證, 公證書有載明願受執行. 那就不必再訴訟了, 直接拿公證書去執行即可(當然要先看看是哪些事項有願受執行之約定), 所以訴訟費用之類應不必考慮, 應考慮執行費, 但沒看到您公證書的內容, 個人也很難論斷. (lawmed66@gmail.com)

 過了幾天的思考，又有新的問題想提問律師大人，懇請回覆

想問，面對這樣的房客，目前我想很多最後覺得似乎我只能以消極的方法來解決，才是成本對我來說最低的，是這樣嗎?

我只能消極的等待對方不繳租金達到法定期限通知對方終止租約後，起訴他遷讓房屋及不當利得，是這樣嗎?不知道在這期間我會不會有何風險呢?有沒有我想不週全的地方呢?

另外 起訴不當利得(住在裡面不繳房租)可以針對個人嗎?因為公司沒有資產我打贏了也沒有用