本社區設有二百餘個法定自設停車位，採無獨立權狀之約定共用方式管理，且位於同一空間。日前經區分所有權人會議決議通過，由管委會統一規劃設置車擋位置，以維持停車秩序與公平使用。
惟有住戶於交屋前曾與建商協商調整車擋位置，致其位置明顯異於其他住戶，並主張不受區分所有權人會議決議之拘束。為維護社區整體管理秩序與公平原則，茲向貴處詢問如下：
一、住戶與建商間之個別協商，是否須經區分所有權人會議決議或納入管理規約，方得主張不受區分所有權人會議決議之拘束？
二、若該協商內容未取得全體區分所有權人之同意，或未納入管理規約，該住戶是否仍應遵守區分所有權人會議所作之決議？

依您陳述，按公寓大廈管理條例第3條第12款：本條例用辭定義如下：

十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

第6條：住戶應遵守下列事項：

一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

五、其他法令或規約規定事項。

前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。

住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

第30條：區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。

管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。

第31條：區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

第32條：區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。

前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。

第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。

第34條：區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。

前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。

第36條：管理委員會之職務如下：

一、區分所有權人會議決議事項之執行。

二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

四、住戶共同事務應興革事項之建議。

五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

六、住戶違反第六條第一項規定之協調。

七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

九、管理服務人之委任、僱傭及監督。

十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

十三、其他依本條例或規約所定事項。

是本件需先釐清建商與區分所有權人協議內容為何？協議法效性？再者，區分所有權人會議及規約修訂是否符合公寓大廈管理條例之規定？因您並未說明清楚，故無法予您較詳細建議，倘就法律攻防無法主張，建議貴大廈委任律師為之，這是您要注意的地方。

黃崑雄律師法律事務所關心您，平安喜樂。

服務縣市：台北、桃園、台中、台南、高雄、屏東。

服務電話：0960419416。

您好：

1. 首先要先確認規約有無規定約定專用，若無，則需要釐清有無分管契約存在，若建商以銷售停車位之方式，在買賣契約或預售物契約內與買受人約定停車位由特定人使用，會成立分管契約，區分所有權人要受到拘束，無法以區分所有權人會議決議之方式變更分管契約。
2. 若有分管契約，區分所有權人要受到拘束，不得以區分所有權人會議決議之方式變更，若屬於此種情形，決議無法變更分管契約。
3. 若屬於共用部分之管理，不妨礙分管契約之使用，在管理之範圍內仍可進行管理之措施。
4. 相館整理可以參考：

• 公寓大廈與分管契約

• 公寓大廈停車位管理及使用糾紛

按公寓大廈管理條例有關規定：(一)第23條第1項：「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」。(二)第23條第2項第1、2、4款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。四、違反義務之處理方式。」。

內政部營建署（現為國土管理署）營署建管字第0932917542號函示略以：?……二、有關公寓大廈停車空間之管理使用事宜，在不違反相關法令規定下，得以規約或區分所有權人會議決議定之，各區分所有權人自當共同遵守。?；

預售屋買賣合約:

1. 自設停車位、無獨立產權
2. 約定專用部分：本社區地下室除前項之共有部分外，由賣方統一規劃為汽機車停車場，約定專用，本社區全體住戶均了解並同意前述車位之規劃及使用方式，任何妨礙上述車位之使用者，經管理人應對負損害賠償責任。其使用約定如下：1、汽車停車單位：本社區地下停壓層至地下停車層汽車停車單位共有223車(法定單位163位、自設單位60位)，不含無障礙車位三位(編號173、205、206登入大會社體區分所有權人持分共有並交由管委會管理使用)，汽車停車位(詳附件三)原屬賣方所有並得另行出售、出租、由購買者依其與XX建設股份有限公司簽訂之買賣契約書約定所示位置編號擁有其持分及使用、收益、處分及並排除他人干涉之權利。未購買汽車停車單位者，除對於法定停車位之緊急避難及公共設施維修等共同利益之使用及其他法律之規定外，承諾放棄使用汽車停車位，並確認對地下室之汽車停車位無任何權利，包括持分所有權及使用管理權等。管理負責人或社區管理委員會應依區分所有權人會議決議、規約約定或職權進行清潔、維護、修繕、一般改良及管理(可依需要訂定合法合理之管理維護辦法，且該辦法可約定每月維護清潔費用及違規停車罰款之標準)。

區權會議案內容

議案二：社區停車場車擋設置規範案（提案人：社區住戶）
說明：社區停車場車擋購為建設公司回饋住戶，由住戶主張車擋位置，不交由管委會統一規劃設置。
表決：

1 □ 同意全權由住戶自行管理。          票數：23票

2 v 不同意，請納入管委會事項由管委會進行管理。  票數：71票  ＊表決通過＊
依據第三條第二款決議應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席區分所有權人及區分所有權比例出席比例均超過區分所有權合計過半數之同意行之。

回覆 徐維宏律師 的發言內容：

您好：

1. 首先要先確認規約有無規定約定專用，若無，則需要釐清有無分 ... (恕刪)

如上資訊，銷售合約中並非載明為分管契約，只是住戶與建商之間的協商更動

回覆 cttlee 的發言內容：

回覆 徐維宏律師 的發言內容：
... (恕刪)

您好：

若建商與各預售屋承購戶之預售物契約契約或成屋承購戶之買賣契約未特別約定，而承購戶亦不知吸時，不會構成分管契約，但要注意有無默示分管契約之情形。

最高法院105年度台上字第209號民事判決：「所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。而共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。」。

若不構成默示分管契約，則共用部分之使用、管理可以參考公寓大廈管理條例第9條規定，依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。若規約或區分所有權人會議決議有特別規定，在管理範圍，就應遵守該規定。

回覆 徐維宏律師 的發言內容：

回覆 cttlee 的發言內容：

 

此為新社區，車擋初被移動時即有異議，管委會交涉未果才交區權會決議明定車擋位置納入管委會管理權責

回覆 追求公平正義律師 的發言內容：

依您陳述，按公 ... (恕刪)

已提供相關訊息

一、事由說明

本社區設有二百餘個法定及自設停車位，集中設於地下層空間，採無獨立權狀之約定共用方式管理。依預售屋買賣契約所載，停車位屬賣方統一規劃之約定專用部分，住戶得依契約所示編號使用，並明定「本社區全體住戶均了解並同意前述車位之規劃及使用方式」。惟該契約並未載明為具法律效力之分管契約，亦未取得全體區分所有權人之同意或納入管理規約。

日前，區分所有權人會議依《公寓大廈管理條例》第28條召開，針對「社區停車場車擋設置規範案」進行表決。會議結果如下：

• 議案二：社區停車場車擋設置規範案

• 提案人：社區住戶

• 說明：建設公司提供車擋作為回饋，住戶主張車擋位置應由個人決定，不交由管委會統一規劃。

• 表決結果：

• 同意住戶自行管理：23票

• 不同意，交由管委會統一管理：71票（＊表決通過＊）

• 表決程序符合第三條第二款規定，出席人數及區分所有權比例均達法定門檻。

惟有住戶主張其於交屋前與建商協商調整車擋位置，拒絕配合管委會統一規劃，並認為不受區分所有權人會議決議拘束，致管理執行受阻。

二、法律分析與契約補充

1. 合約性質與法律效力

預售屋買賣契約雖載明住戶得依所示位置編號使用停車位，並享有使用、收益、處分及排除他人干涉之權利，惟該約定係屬個別使用權之安排，並未明確載明為分管契約，亦未取得全體區分所有權人之同意或納入管理規約，故不得排除社區整體管理機制之適用。

2. 區分所有權人會議決議之效力（《公寓大廈管理條例》第31條）

區分所有權人會議所作成之決議，對全體區分所有權人及使用人均有拘束力。即使個別住戶未出席或不同意，仍應遵守。

3. 管委會執行決議之職責與管理權限（第34條）

管委會應依會議決議執行管理事務，並得對違反管理規約或決議者，依規約或決議採取必要措施。管理權限之行使，應以維持社區秩序與公平原則為目的，並符合法定程序與比例原則。

4. 個別協商之法律限制與否定判準

若住戶主張其車位位置因與建商協商而具有優先性，則應提出下列要件以主張排除社區管理效力，惟本案均不成立：

• 該協商是否經全體區分所有權人同意：無

• 是否納入管理規約或會議決議：無

• 是否形成長期穩定使用、互不干涉之狀態（即默示分管）：無

• 是否於契約中明確載明為分管契約，包括使用範圍、管理方式、排除管委會管理之條款，且經社區共有人合意：無

5. 且該住戶所主張之協商調整，係於社區管委會已成立後進行，並非建商獨立規劃階段，更不得主張排除管委會依法管理之權限。依《公寓大廈管理條例》第31條、第34條，該住戶仍應受區分所有權人會議決議拘束，管委會得依法執行統一管理。

三、詢問事項

1. 住戶與建商間所進行之個別協商，若未經區分所有權人會議決議或未納入管理規約，是否得主張排除社區整體管理機制之適用，並不受管委會依法執行之決議拘束？

2. 該協商內容若未取得全體區分所有權人之同意，亦未納入管理規約或形成默示分管狀態，是否仍應依《公寓大廈管理條例》第31條規定，遵守區分所有權人會議所作成之決議？

3. 管委會已依法成立，並依第28條召開區分所有權人會議，完成合法表決程序，是否得依第31條、第34條執行統一車擋設置規範，並排除個別住戶主張之協商位置，以維護社區秩序與公平原則？

4. 若住戶拒絕配合管委會依決議進行之統一車擋管理，管委會是否得依預售屋買賣契約及管理規約所載管理人責任條款，執行違規停車罰款、限制停車場進出權限等管理措施？

5. 若現行社區停車管理辦法尚未明定針對「不配合車擋移動」之處置機制，管委會是否得依區分所有權人會議授權，補充訂定相關管理規範，並依法執行，以確保管理決議之落實？

6. 鑒於管委會已正式成立並依法行使管理職權，若建商於交屋時仍與個別住戶協商調整車擋位置，導致社區管理受阻，管委會是否得依《公寓大廈管理條例》第34條或其他相關法令，追究建商或住戶干預社區管理秩序之法律責任？是否得要求建商提供協商紀錄，並通知住戶限期改善或恢復原規劃位置？

四、合約及議案內容

預售屋買賣合約:

自設停車位、無獨立產權

約定專用部分：本社區地下室除前項之共有部分外，由賣方統一規劃為汽機車停車場，約定專用，本社區全體住戶均了解並同意前述車位之規劃及使用方式，任何妨礙上述車位之使用者，經管理人應對負損害賠償責任。其使用約定如下：1、汽車停車單位：本社區地下停壓層至地下停車層汽車停車單位共有223車(法定單位163位、自設單位60位)，不含無障礙車位三位(編號173、205、206登入大會社體區分所有權人持分共有並交由管委會管理使用)，汽車停車位(詳附件三)原屬賣方所有並得另行出售、出租、由購買者依其與XX建設股份有限公司簽訂之買賣契約書約定所示位置編號擁有其持分及使用、收益、處分及並排除他人干涉之權利。未購買汽車停車單位者，除對於法定停車位之緊急避難及公共設施維修等共同利益之使用及其他法律之規定外，承諾放棄使用汽車停車位，並確認對地下室之汽車停車位無任何權利，包括持分所有權及使用管理權等。管理負責人或社區管理委員會應依區分所有權人會議決議、規約約定或職權進行清潔、維護、修繕、一般改良及管理(可依需要訂定合法合理之管理維護辦法，且該辦法可約定每月維護清潔費用及違規停車罰款之標準)。

區權會議案內容

議案二：社區停車場車擋設置規範案（提案人：社區住戶）

說明：社區停車場車擋購為建設公司回饋住戶，由住戶主張車擋位置，不交由管委會統一規劃設置。

表決：

1 □ 同意全權由住戶自行管理。 票數：23票

2 v 不同意，請納入管委會事項由管委會進行管理。 票數：71票 ＊表決通過＊

依據第三條第二款決議應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席區分所有權人及區分所有權比例出席比例均超過區分所有權合計過半數之同意行之。

您好，針對您的問題回覆如下:

1、住戶與建商的契約不能拘束其他住戶，除非予建商的買賣契約有通盤的約定要納入之後的規約。

2、不過這個部分也是可以透過區分所有權人會議決議改變，不過不能違反公平原則、比例原則等法律原則。

3、建議社區可以委請律師擔任法律顧問，以保障權益，可來電或是來信洽商。

您好，

如果停車位或爭議區域沒有約定專用，那您應請求該名住戶提出與建商之間有就系爭車擋位置一事達成分管契約，如有，社區才須受其約定之約束。

以上，如有任何疑問或需要，可連結至本所網站（https://www.law-help-you.com/），透過LINE（ID：lawhelp24）、email(t710052105@gmail.com)、或電話(0918-092477)聯繫，預約時間至事務所洽談，以提供您更完整之協助，謝謝。（勿在這裡直接以留言回覆）

回覆 陳柏甫律師 的發言內容：

您好，

 

如果停車位或爭議區域沒有約定專用，那您應 ... (恕刪)

停車位為約定專用、非分管契約，合約內容煩參閱上方留言

• 您好，我是亨達法律事務所的主持律師 謝憲愷律師。

  本所律師有多起成功案例，可以到臉書(亨達法律事務所 謝憲愷律師)或官網(亨達法律事務所)瀏覽，建議您盡早委任律師協助您的問題，以免影響自身的權益。

  您敘述的事實，仍須全盤了解案情，才能從中給您法律建議，建議您先將相關文件資料及證據妥善保存，當面與您討論法律上的問題較清楚詳細，可來電02-29868015(亨達法律事務所)或加入@ybm9887u(亨達法律事務所官方Line)與本所預約諮詢時間，也請將詳細資料提供給本所，由我與您完整說明該案件在法律上的專業諮詢、訴訟策略及相關程序，並協助您處理後續面臨的法律問題，以保障權益並爭取您的最佳利益。

  法律諮詢服務，單次不限時數，若後續確定委任，已酌收之諮詢費將可從委任費中扣除。

  亨達法律事務所 IG：hengda_16888 https://reurl.cc/vdzGZe

  亨達法律事務所 Line：@ybm9887u https://lin.ee/ifEZK5G

  亨達法律事務所 電話：(02) 2986-8015

  亨達法律事務所 信箱：hengdalawbrandon@gmail.com

  亨達法律事務所 臉書: 亨達法律事務所（謝憲愷律師） https://pse.is/QFE4N

  亨達法律事務所 官網: 亨達法律事務所https://reurl.cc/VDxnlb

  亨達法律事務所 地址: 新北市三重區重新路四段97號22樓之2 [國際星鑽大樓] (近捷運三重站2號出口)

   

  亨達法律事務所 謝憲愷主持律師 關心您，希望有機會為您服務，祝福您事事如意。

要看有無約定專用或是成立分管契約而定，無法單憑您提供的資訊回覆您唷!

詳情可使用LINE提供相關資料與說明，以便給予較精確處理方向，如有疑問可來電或使用LINE洽詢。

LINE ID：@ijv7028f

趙友貿律師

現任義誠法律事務所主持律師

臺灣臺北地方法院民事庭調解委員

臺灣新北地方法院民事律師專業調解委員

新北市政府勞資爭議調解委員、調解人

財團法人中華工程仲裁協會仲裁人

新北市政府法律服務律師團律師

交通部公路總局臺北區監理所國家賠償事件處理委員

新北市板橋區公所國家賠償事件處理小組委員

智慧財產法院義務辯護律師

曾任桃園市助人專業促進協會理事長(家暴、性侵、安置輔導監護權調查等社工業務)

E-MAIL:ymc4410@gmail.com

電話02-2255-7355

行動電話0929-275-553

LINE ID:@ijv7028f

FB粉絲專頁：https://www.facebook.com/義誠法律事務所-1300089830089147/

事務所地址:新北市板橋區雙十路3段5號6樓（江子翠2號出口）

您好：

關於您的問題，建議您先將相關文件資料及證據妥善保存，委任律師協助處理，透過整合規劃，可爭取對您有利的條件，使您能夠更安心。

如有任何問題，歡迎與我們諮詢，謝謝。

石策聯合法律事務所  關懷 專業 整合 創新

地址：臺中市中區綠川西街85號5樓

隨身律師服務：https://ttslaw.tw/store

官方Line@帳號: @462lvlvy

官方網站：https://ttslaw.tw

(聯絡請記得先告知您的姓名、聯絡電話及簡述問題)

您的問題，將由律師親自回覆，提供給需要的您

              石策聯合法律事務所  祝福您一切平安順利

• 您好:

  根據您提供之資訊，
  建議您將手中的資料彙整，
  並儘快與律師諮詢以維權益。

  
  茁越國際法律事務所 主持律師 楊筑鈞律師
  ※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※
  聯繫方式：  
  網址：https://infinity-lawyer.com/
  線上諮詢表單：https://reurl.cc/QEla20
  電話：02-7749-0629
  官方LINE ID：@159rwykq  
  Email：cjyang@zhuoyue.one
  IG搜尋：infinity_lawyer 
  FB搜尋：茁越國際法律事務所