請問律師

因父親過世,我和姊姊和繼母,目前三人公同共有繼承父親的一間房子.

繼母一人住在此房子三年,繼母不願意賣房子,也不給我們霸佔此屋的損失金額,我和姊姊想透過土地法34條多數決,賣掉此房子,

我和姊姊委託了房仲去賣此房子,但房仲說因為繼母住在裡面,一定要經過繼母同意才能看房,但繼母不可能會同意的,所以房仲說無法帶買家去看房,除非我和姊姊在場才能帶買家去看房.

依照法律,我們已委託房仲了要走多數決賣掉此房了.

到底我們的房仲能不能在我和姊姊不在場的情形下,

不經過繼母同意就帶買家去看房?

首先，你們姊妹有無系爭房屋的出入鑰匙；否則，強行進入，可能有刑法強制罪、無故侵入住居罪的問題，必須考慮進去。處理的方式，是可以談的，然而，常常都是必須提起訴訟之後，才有得談（調解），這就必須看兩造之間原先的互動關係、甚至是兩造之間的處事人生觀而定。不過，切記，權利都是爭取而來的，不會憑空天上掉下來！

我處理這類案件經驗，相當豐富；然而，請不要輕忽我們這件案子的後續發展！

...所有證據務必要切實蒐集、保存！而且，一定要主動積極處理！

不過，進一步的具體事實還必須有更多瞭解，這也牽涉到蒐證方向以及舉證責任分配的進一步討論…此外，任何訴訟案件，都是「先程序、後實體」的判斷法則。

（具體案情，加入LINE之後討論 https://line.me/ti/p/vKab785QMV）

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（私人line帳號，並非Line @官方帳號，確定一定是黃國政律師本人聯絡與諮詢。）

電話：0983-016-238

強烈建議您諮詢專業律師意見！

委任案件之後，律師與客戶之間的關係，就是「一次服務，終身保固」。

台大法律系學士，留美法學碩士，法律素養紮實、社會歷練豐富，口條清晰，能將艱澀專業法律問題以簡易方式解說！態度真誠懇切、平易近人。

目前，我對於我們這件案子的具體事實所知有限；希望可以從您的回覆而了解更多具體事實內容！希望與您聯絡！

您好，本律師處理過類似的案件

1、依法需要繼母同意才能進入，所以要賣房也會受到阻礙

2、您可以委託律師向法院提出裁判分割共有物訴訟，主張取得全部持份，再用金錢找補給繼母，是比較可行的做法

3、如果需要協助，建議可以加LINE ID：lightkkao進一步諮詢

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高維志律師LINE ID：lightkkao電話：0988679260
上方是我的私人line帳號，而不是其他律師採用的Line @官方帳號，因此可以確定一定是跟律師本人聯絡。【加Line 務必告知姓名電話與居住縣市，如果不願意提供，請不要加LINE，謝謝】


（因為本平台為匿名詢問，本律師提供僅一般性、原則性法律意見，故並非代表本人與發問者成立委任關係，或為發問者的內容背書）

「本律師不會只留下沒有幫助的廣告回覆」。

您好，關於您的問題，建議與繼母溝通協調，避免帶看過程搗蛋作亂，影響買賣交易流程。

法律討論有它的趣味性存在，但實際操作，均可能產生相當時間費用勞力成本負擔，可能不一定划算，拿捏之間，要有所分寸，這就是藝術了

顏寧律師 0988706305/0901103199

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台北科技大學智慧財產權研究所碩士班

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台灣大學法律學研究所碩士班

逢甲大學建築研究所碩士班

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領航國際 接軌AI 法無邊聯合法律事務所顏寧律師房佑璟律師

依您陳述，按土地法第34-1條：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定，於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

是倘共有物要處分，需有共有人過半數且應有部分亦須過半數方能為之；再按民法第820條：共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。

前二項所定之管理，因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁定變更之。

共有人依第一項規定為管理之決定，有故意或重大過失，致共有人受損害者，對不同意之共有人連帶負賠償責任。

共有物之簡易修繕及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。

第 821 條：各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。

第824條：共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。

共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。

共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。

變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。

是倘共有人並無分管契約，則其中一共有人將共有物占用或使人使用，會侵害其他共有人權益，可據民法第821條請求返還；最後，共有人倘無法協議分割，可以訴請法院分割共有物並以拍賣共有物方式為之，因您並未說明清楚，故無法與您較詳細建議，倘就法律攻防無法主張，建議委任律師為之，以爭取與對您有利之裁量，這是您要注意的地方。

黃崑雄律師法律事務所關心您，平安喜樂。

服務縣市：台北、桃園、台中、台南、高雄、屏東。

服務電話：0960419416。

• 您好，我是亨達法律事務所的主持律師 謝憲愷律師。

  本所律師有多起成功案例，可以到臉書(亨達法律事務所 謝憲愷律師)或官網(亨達法律事務所)瀏覽，建議您盡早委任律師協助您的問題，以免影響自身的權益。

  您敘述的事實，仍須全盤了解案情，才能從中給您法律建議，建議您先將相關文件資料及證據妥善保存，當面與您討論法律上的問題較清楚詳細，可來電02-29868015(亨達法律事務所)或加入@ybm9887u(亨達法律事務所官方Line)與本所預約諮詢時間，也請將詳細資料提供給本所，由我與您完整說明該案件在法律上的專業諮詢、訴訟策略及相關程序，並協助您處理後續面臨的法律問題，以保障權益並爭取您的最佳利益。

  法律諮詢服務，單次不限時數，若後續確定委任，已酌收之諮詢費將可從委任費中扣除。

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  亨達法律事務所 地址: 新北市三重區重新路四段97號22樓之2 [國際星鑽大樓] (近捷運三重站2號出口)

   

  亨達法律事務所 謝憲愷主持律師 關心您，希望有機會為您服務，祝福您事事如意。

您好，就你所述後續必須先行提出共有物分割之訴方能賣屋，有無其他訴訟空間或是理想處理辦法以及相關細節可持資料與本所進一步討論，本所過去即有處理類似案例可供參考。

鴻達法律事務所敬上

tel:0907739330

line:justice0907739330 

您可以對繼母向法院提起相當於租金不當得利之訴訟，要求繼母給付租金及遷出此房屋。

您亦可向法院提出分割共有物訴訟，於法院審理中提出自己的想法與意見，供法院參酌，藉由法院來進行對該共有房子的處分。

繼母也是所有權人之一，再加之繼母現居住於其內，房仲若貿然闖入恐有涉犯強制罪、侵入住宅罪之虞。

詳情可使用LINE提供相關資料與說明，以便給予較精確處理方向，如有疑問可來電或使用LINE洽詢。

LINE ID：@ijv7028f

趙友貿律師

現任義誠法律事務所主持律師

臺灣臺北地方法院民事庭調解委員

臺灣新北地方法院民事律師專業調解委員

新北市政府勞資爭議調解委員、調解人

財團法人中華工程仲裁協會仲裁人

新北市政府法律服務律師團律師

交通部公路總局臺北區監理所國家賠償事件處理委員

新北市板橋區公所國家賠償事件處理小組委員

智慧財產法院義務辯護律師

曾任桃園市助人專業促進協會理事長(家暴、性侵、安置輔導監護權調查等社工業務)

E-MAIL:ymc4410@gmail.com

電話02-2255-7355

行動電話0929-275-553

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FB粉絲專頁：https://www.facebook.com/義誠法律事務所-1300089830089147/

事務所地址:新北市板橋區雙十路3段5號6樓（江子翠2號出口）

您好，

1、若房屋係三人公同共有，則應有持分推測應為每人1/3，因此兩人加起來的持分並未達到土地法之多數決門檻。且若為公同共有狀態，是必須全體同意才能處分房屋。

2、系爭房屋現在是由繼母占有使用中，若您本來並無門戶之鑰匙，建議要透過法律訴訟程序排除繼母之占有並作不動產持分分割，才有可能可以合法賣掉系爭房屋。

以上，如有任何疑問或需要，可連結至本所網站（https://www.law-help-you.com/），透過LINE（ID：lawhelp24）、email(t710052105@gmail.com)、或電話(0918-092477)聯繫，預約時間至事務所洽談，以提供您更完整之協助，謝謝。（勿在這裡直接以留言回覆）

• 您好～
  歡迎加賴：@488wfelu(https://lin.ee/lIY6VJ7)(律師親自回覆)
  或來電     ：02-23811068詢問
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  由於您目前對案件敘述較為簡略因相關法律問題比較複雜 ，建議您搜集好資料及證據跟律師洽談
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  相關案件細節可以直接加官方Line後討論
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  期待您的回覆，律師會再完整跟您分析
  祝福您萬事如意

您好，根據您的敘述，建議您盡速攜帶資料前來本所與律師詳談，本所能夠攻擊也擅於防禦，讓律師協助您釐清事實並提供最佳解決方式或規劃，以維護您的權益。以下為本所相關成功案例：

律師協助排除共同繼承人之繼承權

https://www.alicelaw.com.tw/cases_content.html?n=49

繼承農地被佔有且非農用使用，律師協助取回並恢復

www.alicelaw.com.tw/cases_content.html?n=189 

遭兄弟姊妹起訴主張分配賣地款，律師協助獲判無協議存在

https://www.alicelaw.com.tw/cases_content.html?n=120

母親重男輕女，遺產全分割給兒子，律師協助爭取回復遺產權利

https://www.alicelaw.com.tw/cases_content.html?n=119

姊妹要求均分遺產，律師協助取回代墊費用

https://www.alicelaw.com.tw/cases_content.html?n=170

遭訴返還遺產，律師協助後，對方迅速撤告

https://www.alicelaw.com.tw/cases_content.html?n=147

 因繼承土地被訴，律師協助獲勝訴判決

https://www.alicelaw.com.tw/cases_content.html?n=121

繼承篇施行法第1-3條通過，提告確認債權不存在

www.alicelaw.com.tw/cases_content.html?n=138

被繼承人過世數年，銀行主張繼承債務，律師協助和解免除債務

https://www.alicelaw.com.tw/cases_content.html?n=111

歡迎電洽02-2705-7238或0979-529-828 (line電話搜尋)

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主持律師葉鞠萱律師學經歷

【學歷】政治大學法學士、成功大學法學碩士

【專業資格】

90年律師高考及格

專利代理人

土地登記專業代理人

台北市危老重建推動師

【經歷】

台北律師公會家事法委員會、消費者債務清理委員會委員、司法鑑定委員會委員

行政院經濟部中小企業處法律諮詢律師

台北市大安區、內湖區及文山區市民法律諮詢律師

行政院青年輔導委員會飛雁專案女性創業育成班講師

國立台中技術學院附設進修學院暨進專面授講師

私立玄奘大學法律系兼任講師

台灣高等法院義務辯護律師

台灣台北地方法院義務辯護律師

台灣新北地方法院義務辯護律師

台灣士林地方法院義務辯護律師

台灣基隆地方法院義務辯護律師

智慧財產法院義務辯護律師

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最高法院法官助理

台灣高等法院台南分院法官助理

台灣台北地方法院調解委員

台灣基隆地方法院調解委員

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