??????律師 您好:

我想請問 我朋友之前跟房東簽訂租賃合約 其合約一條內容說若有外人借宿 事先告知收費300元 若未告知被發現收費600元 三個月前有朋友借宿事後被她房東發現 她朋友也繳了罰款1800, 之後履行合約沒有再來借宿 一個月前房東口頭上允諾將歸還之前的罰款 但前幾天我朋友跟房東說想結束合約 並拿回之前的罰款 房東卻翻臉說之前想歸還罰款 是以為我朋友想要繼續住 現在要結束租約 罰款無法歸還給她 並且還說之前外人借宿已構成﹝刑法的私入民宅﹞說如果堅持要拿回罰款 就要提告並且揚言現在就要把他們趕出去。(其租約內容有說若不繼續租約請提早2個月跟房東說 我朋友是9月要才不住在的 他是昨天跟房東說想結束合約) 想請問房東真的可以這樣提告刑法、收取罰款和趕她出去嗎?

您好，

       1.合約裡既然有訂明罰款的規定，則房東收取罰款即有依據。至於房東是否歸還罰款，屬房東自行決定之範圍。

       2.刑法第306條主要是針對無故侵入他人住宅者而言，本案要件不合，不會構成本罪。

       3.至於租金部分，若契約沒有明定，房東就不可以違反契約擅自趕您朋友。

(1)外人借宿的行為原則上不構成侵入住居罪，因為外人已獲得承租人的允許借住，並非「無故」侵入；縱使未得到出租人的同意借住，基本上有得到現居住人的同意即得阻卻違法，所以不會成立犯罪。

(2)既然雙方在租賃契約中約定不得讓外人借住，基本上出租人是有理由按照契約收取違約罰款的，但是如果罰款真的不合理，法律規定是可以聲請酌減的。 

(3) 如果租賃契約未定期限，出租人是可以提前告知承租人終止契約的。如果租賃契約有定期限，也約定可以提前終止契約的話，出租人也是應該要提前預告終止契約的，而不能立刻終止契約請出租人離開。如果要承租人馬上離開，除非租賃契約上訂有立刻終止契約的事由。所以要看您朋友符合何種狀況而定。

(參照刑法第306條；民法第438、450、453條)

（本回覆由本所陳奕君學習律師協助整理）