各位律師們好，請幫幫我們家，謝謝!我們家在做餐飲業，前年(2012)8月與房東租店面簽6年契約，使用的契約書是紅色封面的"最新房屋租賃契約書"。內容並沒有增加任何一條是有關於增加房租的條例。也就是正常來說是6年不調組金。

但在今年(2014)1月，房東卻要求提高房租，而且提高的比率為19%。在近期更是要求我們簽新合約，連押金都必須補齊到新租金。他說是以契約書中 第十九條:本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分，應由乙方負責補貼，乙方決不異議。

房東還很強硬的說，如果要照合約書走，他很有把握可以讓我們離開!!

在此，我想請問律師們，如果房東違約迫使我們搬遷，我們可以要求房屋裝潢費用，以及廚具等費用依折舊比例賠償嗎?並且歸還押金與訂金，以及營業全部損失?如果可以，我該如何計算呢?

拜託各位律師幫幫我們家，謝謝。

房律師您好，我想再請問您:

若真的要撕破臉，房東要求提前解約，我們可以要求賠償房屋裝潢之費用按折舊攤體、營業損失以及歸還押金嗎?因為我們和房東之間的對話，我有用錄音筆錄下來了，房東以類似威脅、恐嚇的方式說"若要按照合約書有十足的把握可以讓我們離開"，如此也可以告他恐嚇嗎?

非常感謝房律師的幫忙，謝謝。

瞭解了，但要求裝潢賠償、歸還押金、營業損失等是允許的，對嗎?

非常謝謝您房律師。

祝您身體健康，萬事如意

您好!其實您有六年的租約保障，若您沒有違約，房東並無片面解約權，所謂「房東堅持解約」，您大可拒絕；倘若您同意其解約再想求償，必定是費時費力又無法完全如願。以上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。

 1. 契約書19調已訂明承租人(您應是乙方吧)要補貼房東增加之所得稅, 房屋稅. 那您據實補貼即可(但補貼房東所得稅?實在有問題. 租金所得本就是房東要繳所得稅的). 和租金根本是兩碼子事

2. 您可參考民法442條但書規定, 租金在您的案例中是無法任由房東單方面調漲的! 大可回絕!(lawmed66@gmail.com)

陳律師您好，我可以再請問您嗎?

在第二十一條中，是說如果房東真的違約，解除合約要求我們搬遷，我們可以求償搬遷費、營業損失、裝潢費用(依折舊攤體計算)、以及歸還押金、訂金嗎?可以的話，該如何計算呢?還是說房東只需要支付我們一個月的租金當違約金嗎?

非常感謝您的幫助，謝謝。

 謝謝您的詢問, 我的意見如下:

1. 在民法上, 只要契約上有約定房東可提前終止(不是解除, 也不是違約, 也不是中止, 是合意終止)租約, 則他可以片面提前終止契約, 只要他支付您契約上所定的補償費用即可. 若沒提前終止之約定, 那您可不管房東, 繼續租下去!

2. 所以要看契約上是寫了中止時房東要賠償您那些項目: 若搬遷費, 營業損失, 裝潢費用都有在內, 那您可向他請求這些, 房東在支付了這些您的損失後就可中止租約要您搬出去, 像是彼此交換!

3. 搬遷費, 裝潢費(要折舊)都是核實計算, 也就是提出單據後實報實銷向房東請求. 或是簡單些, 直接和房東各談定一筆數目(類似統包, lumpsum)也可

4. 營業損失就要費工夫計算了. 平均月營收(如六個月之內的平均)多少, 再減掉平均月營業成本, 就是每月獲利 (但又有毛利gross profit, 淨利net profit之分, 通常以毛利計算), 也就是您的每月損失, 再乘上如果沒提前終止租約, 您本可再營業的月份數, 就是您的營業損失 (當然還有折現問題, 暫且不表)

5.  押租金本就該還你, 其實不在房東對你應做賠償的範圍內 (lawmed66@gmail.com) 

陳律師您好:

但目前的問題就是，契約上並沒有增加"違約中止時房東要賠償哪些項目"

那我該怎麼辦?

謝謝您。

 那麼合約中有同意房東可提前終止的條款嗎? 若無, 繼續租下去, 房東要提前叫你搬, 你可拒絕. (或是跟房東談判, 他把搬遷費用等等支付後, 你才同意提前終止租約並搬出, 當然就此要另訂新約)(lawmed66@gmail.com)

陳律師您好:

我們的契約，除了原本就有的二十二條條約之外，就沒有另外但書條約了。

唯一跟解除契約有關的只有第二十一條，但是只有寫賠償一個月的租金當違約金。這是是不能再跟房東求償其他項的意思嗎?因為這幾天房東又來要求簽新合約，我們不答應；他現在似乎要我們法院見面了。我該怎麼辦?

謝謝您。

 好, 那我完全明瞭了, 你們有約定只要付違約金一個月就可提前終止. 違約金的定義, 請見民法250條, 尤其是第二項. 所以約定一個月房租的違約金, 這一個月的房租就是你們預先約定的損害賠償額, 房東只賠你一個月就可以, 即使你因提前終止而受到的損害額遠超過此數, 你也不能多要, 因為這一個月就是你們約定好的賠償額(願賭服輸, 這道理和期貨一樣, 履約價格是事先就約定好的)(lawmed66@gmail.com)

 這個房東真是老手, 也是高手, 拿一個月的租金換取以後漲租金的更大收益! 他在法官面前當然不會說要漲租金賺更多所以終止租約, 即使這麼說, 他也會勝訴, 因為你已經同意他付一個月賠償金就有終止權, 你還必須自費拆除裝潢回復原狀(費用還不能向房東請求, 因為這本來就是終止時房客的義務),真是虧大了! 但別失意, 建議找律師好好看看租約, 才知道有沒有反敗為勝之道(lawmed66@gmail.com)