請問,

我原本店面租賃合約到2016.9月,

目前想頂讓,但房東說頂讓接手的人要租金調漲至3.6萬(比原本合約多了一萬)

我思考以後(3.6萬實在不合理),就跟房東說我願意用原本的押金不拿回,我們改一份假合約3.2萬到2015.12月

目前有飲料店想來接手,但是房東卻說不願意租給做吃的

請問,我有權利直接頂讓合約給承租者,不管房東同不同意嗎?

因為覺得他真的吃人夠夠耶............

您好：依民法第443條規定「承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。」請先行確認您當初與房東簽約時，租賃契約有無註明承租人可自由將租賃權轉移給第三人的規定，若有註記才可私下頂讓，若未於合約提及可頂讓轉租條款，就表示您必須事先告知房東且取得書面同意後，才能將店面使用權轉移給其他人，您擅自頂讓轉租給他人係屬違約。若您有任何問題或需要相關協助歡迎來電謝憲愷律師(0912-613-529)咨詢。

linda你好：

不知你所謂的頂讓是將原租約交由後手承接而由後手付租金給房東，還是以二房東的身分將店面轉租給後手?

然而若是前者，由於原先的租約是你與房東所簽訂的，在未得房東同意將與你之間的契約移轉給其他人之前，是無法經由你與後手間的約定就發生原本租賃契約移轉的效果。

若是後者，首先須檢視原租約中對於可否轉租有無約定，但縱使租約中無約定禁止轉租，你將店面全部轉租仍然會構成房東終止租約的事由。

若希望在租約到期前結束營業，建議洽詢律師詳細審視契約看看有無期前終止的可能。

以上供參。