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妃妃 104-05-03 21:32

我想請問

我名下的房子被親戚出租給第三人當二房東,並未經過我的同意,也與第三人簽出租約,意思是出租給他,他再轉租給別人。

這樣有法律效力嗎?那我該如何行使我的權力?

另外說明,因為房子本身是祖厝,以前大家是住一起,

後來奶奶過世後留給我,到前年還是與親戚同住,

之後我搬出親戚仍舊是住在那,我也不覺有誤。

去年年底有討論要改建成套房出租,在改建中遇到裝潢蟑螂被坑了很多錢,出現裝潢蟑螂下包商假意協助我們完成工程,然後說服親戚委託他管理房子,才不會再被裝潢蟑螂騷擾威脅。親戚不防有他就聽信並簽約…

過程中我已經告知親戚我不要委託他人管理,但親戚年紀大怕再被騷擾,沒有安全感下被遊說簽約。

 

—-------–——-------------------

註解:我跟親戚並未簽約也沒有口頭約定

親戚跟別人簽的約是簽她個人名字,不是簽我的。

第三人在工程時期就認識我,知道我是所有權人,但是還是跟我親戚簽約。

簽約內容尚未看到。

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件應先釐清您們有無簽訂租賃契約,若有,則租賃契約內容有無禁止轉租之約定,若無,則應回歸民法之規定,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

房佑璟 (房律師) 104-05-03 21:55

您好,關於您的問題,若您與親戚間無約定可轉租,您可向第三人請求返還房屋

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。

顏寧 (顏寧律師) 104-05-03 22:25

若親戚以您的名義出租,並簽您的名子,有可能會有偽造文書之問題。

 

蘇文俊/蘇文斌律師回答

您好        

依照民法規定

如果未經房東同意轉租他人

契約是有效

但是該契約對你不生效

至於房客能否履行該租約

那是他的問題

你可以要求解除約租約

請第三人跟房客搬走

 

 

 

 

 

歡迎來信詢問或到網站留言(上網搜尋蘇文俊律師

 
PS:本律師精於實戰,回覆以實戰策略、增加談判籌碼、收集證據為主,基本程序回答較少,請多包涵。

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饅頭 104-04-16 14:47

您好~

我是一個上班族在公司附近承租了一個公寓三房二廳,簽約時房東同意我可以轉租給其他人,於是我找了二位室友,當起二房東,在簽約時A室友說她有冰箱及籐椅會放在客廳,這是我有口頭答應她的,因搬家需要時間及空間整理,於是飯廳及走道先讓他暫放,過了半個月B室友搬進來了,B問A妳的東西還要多久的時間處理,因已經影響到我們的生活了(大吵從此不講話),結果他的東西放了就不動了,多了一個電腦桌、辨公桌及三層的廚架(90*90*45),因三層廚架就放在廚房的走道導致廚房通往後陽台的門只能開一半有逃生安全上的考量,活動空間也變很小,還有她的東西就直接放在我收納櫃的前面,讓我無法使用,因我是二房東必需處理,但口頭善意的溝通無效,A就跟妳說不行、沒辨法、我房間放不下(在溝通的過程中她有恐嚇我說:我一直在跟妳說我不是好惹的,法律是保護懂得法律的人,妳不懂法律很吃虧的,妳鬥不過我的,大家走的瞧,我是做業務的時間很彈性,妳們坐辨公室的跟我鬥到時候連工作都會沒有),因她會一直罵人,於是傳簡訊給她,請她限時改善,結果她生氣,開始不定期發出聲響嚇妳(前幾天半夜2點多 A發現我還沒睡特別走到我的窗前發出「賀」的聲音然後就回她房間了,我就傳簡訊給她說:夜深了要練功明天請早 晚安。馬上關燈睡覺),移動我們的東西甚至破壞(昨天擠沐浴乳之類的東西在我的牙刷上,還是用我自己的喔因為香味),太恐怖了。

1.我現在只想和她解約,我要如何做才可以保護自己,已經在準備存證信函了(有那個條文可以構成解約)。

2.還有她之前罵我的,我有人證可以當證據告她嗎?

3.我可以偷偷錄音收證保護自己嗎?

4.她隨意的移動我們的東西及惡作劇,我該怎麼做,又不是現行犯,但家裡就只有3個人

4.因她的東西放在我的收納櫃前面,為了要拿我的東西,我可以移動她的東西嗎?(沒有破壞性的)

租約是一般文具行買的,沒有特別註明公共空間的使用方法,但有規劃空間放置私人物品

曹尚仁 (曹律師) 104-04-16 16:01

您好,針對您的問題回覆如下:

1、有關於公共空間的使用縱使沒有約定,也不能無限期的用來堆置個人物品,否則就是違反約定的使用方法,此部份可以通知改善,仍不改善可以終止契約

2、辱罵的部份,倘若是在屋內,則恐不會構成公然侮辱罪。

3、可以,且可以就相關物品的擺放等先行錄影蒐證

4、倘若有惡意移動物品、惡作劇等,仍然屬於違反使用約定的情況。

5、可以,但是應該歸於原位。

 

 

 

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承如曹大律師所言,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

饅頭 104-04-27 15:13

請問:

1.存證信函已於4/17以限時掛號的方式寄出,雙掛號的回執是4/18簽收,7天過了一樣沒有改善,甚至還增加東西放在公共區域,惡作劇還是繼續上演,那我現在還要做什麼,可以直接解約了嗎?

存證信函的內文如下:

敬啟者:台端於民國104年2月10日向本人分租台北市????????4樓之雅房,因需要時間及空間整理物品,同意讓台端暫時將私人物品暫放於飯廳及走道,希望給台端方便能趕快完成整理恢復正常,如今台端所占用的公共空間,已經影響到本人及其他房客在公共走道通行之權益,就連廚房通往後陽台的門都因台端堆放物品只能半開,佔用的空間也已經影響到消防安全逃生,其他公共空間也因台端堆放之物品導致其他兩位房客無法正常使用,經多次告知請台端自行移除前揭物品,亦未見任何善意回應,甚至惡言相向,限台端於函到七日內自行搬離占用公共通行走道空間之物品,若仍逾期不為,台端即有違法空間,本人將依民法第438條〔承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益;無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益,經出租人阻止而仍繼續為之者,出租人得終止契約。〕,對台端解除契約,以維權益。

嗶仔 104-04-13 18:28

某甲與某以及某丙等數人合資購屋,某甲所占資金10%,其餘70%由某乙分別逐年向某丙等人陸續買回持分,僅於20%為其餘某丙等人持有;至今已有20餘年,期間,某丙未經某甲及某乙等人之同意,擅自將一樓店面、2-4樓住家及地下室轉租他人供開店、學生分租及停車使用,每半年幾十萬租金收入不等,所獲從未與其餘30%之持有人平分,在此期間,某甲及某丙等曾要求某乙以市價買回其個人應有持分,如按市價估算,設動產市值1500萬,則某甲如將自己持份讓售與某乙的話,要求某乙應以150萬買回其持有部分,惟某乙僅願以半價買回,故某甲認為財務有損而談判破裂遂至今仍僵持不下。

 

試問,1.某甲之出租行為是否適法 ? 其需否與其餘合夥人均分租金收益 ?

      2.某乙如欲取得其應有持份市價金額,除與某乙協商外,尚可採與那

        些法律行動以主張其權益 ?

 

律師大大撥冗答覆,不勝感激。

曹尚仁 (曹律師) 104-04-13 19:41

您好,針對您的問題回覆如下:

必須先釐清,目前動產產權登記的狀況及當初合資的合夥約定為何?及相關的事證,否則無法分析。

 

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承如曹大律師所言,重點在於如何證明有合夥關係存在,要證明後才能夠再主張利益分配之問題,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

房佑璟 (房律師) 104-04-13 23:09

您好,關於您的問題,應視目前房屋登記所有權狀況為何,為單獨所有或分別共有,若為分別共有,可提起訴訟請求裁判分割

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

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1.  閣下如需專業支援協助,請撥打免費法律諮詢服務電話0982-100565或使用手機Line輸入我的ID:(q789336)即可免費通話亦或使用電郵 q102327955@yahoo.com.tw寫信與我們聯繫。 

2.  免費法律諮詢服務駐地 : 宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄,屏東,台東,花蓮 。

          公理律師事務所、魏克仁律師關心您

嗶仔 104-04-15 00:50

 

回覆房律師

房屋所有權登記為該人 ( 即某乙 ),但內部有訂立合夥購屋契約,且合購目的以賺取租金收益為前提,並每人均攤房貸,且每人自備款亦均攤,貸款年數約15年,於房屋購入後分租他人時,並以租金收入作為每人捐攤知還款額,這是否足以證明租金可以參與分配 ?

曾要求該房屋名義人 ( 某乙 ) 將房屋持分1/10分割與某甲但某乙均藉故推託,最後索性換掉電話,往後一再詢問可否分得租金利益時,均推稱尚未繳清房貸,尚無獲利等情,請問房律師,原本基於購屋轉租獲利均分為前提而信賴某乙以其名義購屋,如今分文未分,可否告某乙背信 ? 可有刑事可告 ?

嗶仔 104-04-15 00:51

 

回覆曹律師

房屋所有權登記為該人 ( 即某乙 ),但內部有訂立合夥購屋契約,且合購目的以賺取租金收益為前提,並每人均攤房貸,且每人自備款亦均攤,貸款年數約15年,於房屋購入後分租他人時,並以租金收入作為每人捐攤知還款額,這是否足以證明租金可以參與分配 ?

曾要求該房屋名義人 ( 某乙 ) 將房屋持分1/10分割與某甲但某乙均藉故推託,最後索性換掉電話,往後一再詢問可否分得租金利益時,均推稱尚未繳清房貸,尚無獲利等情,請問房律師,原本基於購屋轉租獲利均分為前提而信賴某乙以其名義購屋,如今分文未分,可否告某乙背信 ? 可有刑事可告 ?

嗶仔 104-04-15 00:52

 

回覆謝律師

房屋所有權登記為該人 ( 即某乙 ),但內部有訂立合夥購屋契約,且合購目的以賺取租金收益為前提,並每人均攤房貸,且每人自備款亦均攤,貸款年數約15年,於房屋購入後分租他人時,並以租金收入作為每人捐攤知還款額,這是否足以證明租金可以參與分配 ?

曾要求該房屋名義人 ( 某乙 ) 將房屋持分1/10分割與某甲但某乙均藉故推託,最後索性換掉電話,往後一再詢問可否分得租金利益時,均推稱尚未繳清房貸,尚無獲利等情,請問房律師,原本基於購屋轉租獲利均分為前提而信賴某乙以其名義購屋,如今分文未分,可否告某乙背信 ? 可有刑事可告 ?

HTY 104-03-29 22:46

各位好,
本人於一年多前於中壢市向某位彭先生承租了一間店面營業,
當初簽約前有先向附近店家打聽過,
彭先生實為二房東身份,
於當地經營店面轉租多年,
故也直接順利與對方簽約, 為期兩年.
無奈兩個月前開始,
彭先生因私人財務因素,
積欠每月應向原屋主(即大房東)繳交之租賃費用,
更於上個月突然失去聯絡, 至今仍未出面與屋主及房客們協調....
針對二房東收取壓金及每月租金後卻突然失去聯絡一事,
本人已向律師詢問, 該情況可列為詐欺並向法院提告,
因此因著手進行.
但目前面對比較困擾的問題為,
屋主上個月初告知本人及其他租客,
因彭先生已違反租賃精神,
故已強制申請雙方合約無效,
故所有與彭先生相關的連帶契約,
也等於一並失效.
而就在房客們仍嘗試與屋主協調是否應該簽訂新契約的同時,
屋主私下與第三方人仕簽定新租賃契約,
告知將由此第三方人仕(盧先生)以新任二房東身分出面處理一切後續.
盧先生以成本考量為由,
提出新合約條例時將所有房客原本租金調漲為兩倍,
因此所有房客考量後均無法與對方簽定新合約,
而盧先生則主張如此所有房房客必須與確定不再續約當日開始算起, 15日內搬離, 否則屬非法佔有他人土地.
而本人在事後嘗試聯絡屋主,
希望對方能先提供有效證明,
已與原二房東彭先生解約相關證明,
但一直遭屋主拒絕,
並告知他從未與任何彭先生房客簽過任何契約,
故沒有義務出示任何證明, 
只強調如將來須上法庭澄清時, 自然會出示.

所以, 本人與其他房客,
是由屋主口頭告知合約已失效,
沒有權利繼續使用其房地財產,
而新任二房東則以天價合約要求續約,
否則屬非法佔用他人房地財產,
須立即於15天內搬離否則提告.

請問大家,
本人與其他房客是否就只能這樣任由屋主及新二房東要求搬遷,
而卻無法有任何自身權益可以捍衛?

朱朱 104-03-03 17:12

透過朋友介紹2014年7月份租了一層家庭式,沒有簽約也沒付押金 只有口頭約定每個人每個月2500元,裡面住了四個房客(包含房東女兒)我們四個彼此都認識。

2015年1月份我們和房東女兒可能起了一些爭執導致他看我和另一個房客不爽,並且無理頭的要求我們過年後搬走,但我們也不理會他。3月1號房東女兒帶房東來找我們請我搬走,但我想爭取房客應有的權益  請律師們幫幫我

問題

1.當初我們沒有簽約只有口頭約定,所以這樣應該算是部不定期契約吧??

而且不定期租約法律上而言對房客比較有利對吧?

2.房東如果真的要趕我們走他是不是應該符合土地法100條其中之一??

a. 房東欲將房屋收回自住或重新建築。

 b. 房客違反民法規定將房屋轉租他人。

 c. 房客不繳房租,其積欠之總額扣掉押金後,還欠二個月以上的房租

 d. 房客房屋違法之使用。

e. 房客違反租賃契約

 f. 房客損壞房屋或屋主所提供之相關設施,而不加以賠償

 

沈恆 (沈律師) 104-03-03 23:50

您好!

不論口頭或書面契約,如果雙方沒有約定租賃期限,即為不定期租約,則房東如果沒有土地法第100條的事由,不能任意終止租約
本件房東若未能合法終止租約,您大可繼續居住拒絕搬遷。

以上若有未盡之處,歡迎來信或來電詳細討論。

 

鍾孟杰 (鍾律師) 104-03-04 10:52

1. 租約未定期限則雙方都可以隨時終止契約

2. 您所引的土地法第100條之1,房東有可能會以自住為理由終止租約而收回(因為依您所述看不出來有其他款的事由),這就要去看對方是否有假自住為名,實際上卻又是另租給他人。

朱朱 104-03-04 19:28
回覆 鐘律師 的發言內容:

您好!

如果房東說他要給他女兒自住怎麼辦?這樣不就符合土地法100條第一項
房東女兒目前是我們房客之一
朱朱 104-03-03 17:07

透過朋友介紹2014年7月份租了一層家庭式,沒有簽約也沒付押金 只有口頭約定每個人每個月2500元,裡面住了四個房客(包含房東女兒)我們四個彼此都認識。

2015年1月份我們和房東女兒可能起了一些爭執導致他看我和另一個房客不爽,並且無理頭的要求我們過年後搬走,但我們也不理會他。3月1號房東女兒帶房東來找我們請我搬走,但我想爭取房客應有的權益  請律師們幫幫我

問題

1.當初我們沒有簽約只有口頭約定,所以這樣應該算是部不定期契約吧??

而且不定期租約法律上而言對房客比較有利對吧?

2.房東如果真的要趕我們走他是不是應該符合土地法100條其中之一??

a. 房東欲將房屋收回自住或重新建築。

 b. 房客違反民法規定將房屋轉租他人。

 c. 房客不繳房租,其積欠之總額扣掉押金後,還欠二個月以上的房租

 d. 房客房屋違法之使用。

e. 房客違反租賃契約

 f. 房客損壞房屋或屋主所提供之相關設施,而不加以賠償

 

曹尚仁 (曹律師) 104-03-03 17:27

您好,針對您的問題回覆如下:

1、口頭或是書面,只是舉證問題,必須依據約定為主判斷相關的權利義務,其中當然包含所謂定期或是不定期。

2、倘若屬於不定期租約,則確實無法任意取回房屋

 

朱朱 104-03-03 19:54

禮拜四房東又要來談叫我們搬家的事,請問我那天應該說些什麼嗎?

如果對方說要開調解委員會要怎麼辦呢?

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承如曹大律師所言,而本件可以在調解委員會中再協議以便達成共識,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

 

阿偉 104-01-01 18:31

您好:

1.因本人承租店面為增加營收在店前租賃範圍自行出資增加一小攤位並請友人提供技術共同經營,是否有違反轉租之約定?

2.另房東未約定自行將出租本人之範圍一樓提供房客停車造成店面進出之困擾,是否有法律可解決?   

 謝謝

 

曹尚仁 (曹律師) 104-01-01 20:22

您好,針對您的問題回覆如下:

1、倘若是共同經營,則只是一起使用並無轉租問題。

2、可以主張違約,請求賠償或是通知改善不處理主張解約

房佑璟 (房律師) 104-01-01 21:02

您好,關於您的問題,若與對方無租賃契約,即可解釋非轉租;若房東有違反租約之情形,可發存證信函請求對方停止之。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

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somno 103-12-17 17:33

近來接獲地政來函,三七五農地租約到期,於明年一月要辦理續約或終止。

現在的問題是,三方,地政,我(出租人),承租人都沒有原始租約書。原始租約書是六七十年前我祖父訂立的。原來有三張租約,分租給三人,經過一代代遺產繼承承租人(或承耕作人)已經不只三人,有些是兄弟間互相分租,讓租,有些是轉租他人耕作(承租人當然會宣稱是請人代耕,不是轉租),而租金因為承租,分租,轉租,造成追討困難,已經數十年未收到租金

其中有兩張租約承租人,確定找不到,地政發函給他們辦理申請續約,也被退回。而一張租約後代還在原地耕作,近日他們找到地政詢問續約事宜。

請教:

1. 有在耕作的這位承租人後代,沒有原始租約書,可否辦理續約?如果可以,是否要重辦租約內容,如,約定耕作何種作物,以實物或金額為租金,耕作範圍與面積等等!因為我發現當時約定的作物產量遠低於現在的產量,現在一分地的稻作產量約1400台斤,可是原始租約內大約只有現有產量的三分之一。

2. 找不到人的兩張租約,公告期間,若沒有人來續約,依照地政的說法,是注銷三七五租約,但該地段還是三七五租約農地,也就是說,若是另外租給他人耕作,還是要依照三七五條約辦理嗎?

3. 如果,後來該承租人又來申請續約耕作,是否無法拒絕?

4. 如果要處分,也就是賣農地,怎樣處理才對地主最有利?有租約,與沒有租約差別在哪裡?

5. 要續約的那個承租人,約欠十幾年的租約,我要如何主張返還租金?有追討年限嗎?可以附加利息要求嗎?

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件您可以先參酌三七五減租條例,該條例還是對佃農比較有利,您們或許可以朝違約轉租方向去主張,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

房佑璟 (房律師) 103-12-17 23:33

您好,關於您的問題,三七五減租條例若與佃農有所爭議,應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解調解不成立者,應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處;不服調處者,由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關。

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宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。

 1.沒有原始租約可以爭執375租約之存在.

2.如土地權狀上375租約塗銷,另外再租給他人不會再適用耕地375減租條例.

3.如租約已終止,可拒絕再續約,如就此發生爭議就調解,調處,再訴訟 .

4.如375租約尚存在,處分會有承租人優先購買問題.

5.租金請求時效為5年.

6.本律師專辦動產,如有疑問,可以相互研究討論 .

somno 103-12-20 17:18
回覆 許志嘉律師 的發言內容:

 感謝您熱心週到的回覆,

再次請教,

1.爭議375租約是否存在,勝算是否不大,畢竟地政那邊存有出租承租人資料,也有租約書的字號,此次辦理續約或終止也是根據資料分別寄送給雙方,要求雙方於明年一月前提出申請。

2. 根據期滿收回條件,地主要合乎三個條件,第一個就是要有自耕能力,第二,全年收入不敷家用,而出租人有兩位,是否只要一位出租人符合上開條件,即可提出申請?

 

阿瑋 103-09-26 12:57

在房契上面有說房子轉租需經過房東的同意

但是我今天是把整棟透天厝租下來

然後我把樓下停樓借給我的友人停汽車

但是房東打來說不可以借別人停

請問我已經租了整棟屋子

那麼房東有權力可以不讓我借人停車

當然並沒有破壞到磁磚

陳彥彰 (Jeffrey Chen) 103-09-26 14:18

您好:

1.您與房東之間所簽租賃契約明文約定若租賃物須轉租必須經過房東之同意,因此,若您將承租之整棟大樓轉租於他人,勢必要經房東同意始可,此亦為民法第443條第1項前段之規定。

2.然而,您承租的是房屋,僅有將前庭轉租給他人,除非租賃契約已有明文為反對之約定者,您的房東並無法阻止您為轉租,此為民法第443條第2項後段之規定。

3.結論:白話來講,將整棟出租應經房東同意,否則房東可以跟您終止契約;但是,若僅有轉租房屋之一部分者(當然要看前庭是否為出租之範圍),如果租約沒有反對之約定,您的轉租行為應屬合法。

以上,敬供參考,謝謝 ! 

 您好:

建議您應仔細查看租約有無禁止一部分以其他方式提供他人使用之約定

如無,就不用擔心

如有,則應注意房東可告您違約責任

以上意見,敬供卓參

小芳 103-09-19 14:09

請問將房屋出租房客做為營業店面,日前發現房客未經同意擅自將外牆出租給他人刊登廣告,當初簽訂的合約上有載明房客不得將房屋的全部或一部分擅自轉租,請問可強制要求房客將外牆廣告拆除嗎?房客這樣算違約嗎?我可以提前解除契約嗎?當初的合約簽訂十年,剛剛問過代書說十年算是長期契約,十年期滿後我不能任意調漲租金強制要求房客搬離嗎?有甚麼方法可解決十年契約所會衍生的問題呢?

洪三凱 (洪律師) 103-09-19 16:55

房客房屋外牆出租他人設置廣告物,可能不是您在租約中限制不得轉租之部分(但還是要視實際情況而定),因為公寓大廈管理條例第8條第1項規定:「公寓大廈周圍上下、外牆面、.....,其變更構造、顏色、設置廣告物、...行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」您可以請求管理委員會制止,經制止而不遵從者,管理委員會應報請主管機關依第49條第1項規定處理(處罰鍰4-20萬元),該住戶並應於1個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。透過管理委員會處理似可解決您與房客訂約10年之困惱,也避免直接與房客發生爭執。

公寓大廈管理條例第八條 
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

公寓大廈有十二歲以下兒童之住戶,外牆開口部或陽臺得設置不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施。防墜設施設置後,設置理由消失且不符前項限制者,區分所有權人應予改善或回復原狀。

住戶違反第一項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。

 

 

103-09-15 14:02

想請問,因我有一個位置出租給別人,我是二房東~後來我再轉租,前陣子我的承租方找到大房東並且已經簽約,合約未到期要毀約,卻要求我退還押金~因為我沒有跟大房東合約存在,並且一直告知我他家人是律師!我害怕之下就和他簽了同意退還押金合約,但是近期得知我和大房東一直都有匯款紀錄所以承租權似乎有效,但是我已經簽下同意退還押金書了,還有辦法要回來嗎?錢是用分期付款的,目前未還清~

因為下個月就必須還清了,所以我真的很急,希望可以盡快

解決!因為之前有電話詢問過律師,有律師告知我簽下同意還款就沒救了,但是真的還是很想試試看!希望律師大大能夠提供我寶貴的意見~

103-09-10 15:23

律師您好:想請問,因我有一個位置出租給別人,我是二房東~後來我再轉租,前陣子我的承租方找到大房東並且已經簽約,合約未到期要毀約,卻要求我退還押金~因為我沒有跟大房東合約存在,並且一直告知我他家人是律師!我害怕之下就和他簽了同意退還押金合約,但是近期得知我和大房東一直都有匯款紀錄所以承租權似乎有效,但是我已經簽下同意退還押金書了,還有辦法要回來嗎?錢是用分期付款的,目前未還清~

 1、按最高法院四八年台上字第一二五八號判例謂:「租賃,乃特定當事人間所締之契約出租人既不以所有人為限,則在租賃關係存續中,關於租賃上權利之行使,例如欠租之催告,終止之表示等項,概應由締結契約之名義人行之,始能生效。」  2、租賃關係並非對於租賃所有權之處分與設定負擔,故不限於租賃物所有人始能訂約,惟出租人有將租賃物交付承租人使用收益之義務,故出租人非為租賃物所有人,如未能取得所有人之同意,自無從依約交付租賃物予承租人,即須負債務不履行之責。
Mai 103-07-20 19:43

在外租屋

合約裡有這點:乙方未經甲方同意,不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋

所以就不能帶朋友回來住嗎?

沒有跟對方收取費用這樣有出借、轉租、頂讓這部分嗎?

房東可以以這點要求我搬出去嗎?

曹尚仁 (曹律師) 103-07-25 14:18

您好,針對您的問題回覆如下:

只是偶而單純招待朋友,並不是該條約定所欲規範的內涵,因此無須過於擔心。

淡藍 103-07-18 01:40

事情是這樣的

由於個人因素搬下高雄

找好房屋簽約時

租金為1個月5千

但是預繳一年 為5萬5 等於租11個月 後面送你一個月

並於口頭說 這部分租金如果提早退租 並不會還(契約上沒有這條 是口頭上的)

押金部分則為兩個月 1萬塊 契約上有加註未到期退租即為違約金不退還

 

4/18號遷入 到今天7/18剛好三個月 我也因為個人因素 要再度搬離

並且表明 提早退租抱歉 但是可以負擔暑假可能比較租不出去的問題(這邊為學校附近) 可以多付一個月房租等於到8/18  但是大約8月多會搬走 不會拖到18號(契約上寫明退租須提前一個月告知這部分應該沒問題)

16號跟房東表示的時候 他說 她也只是幫人家代管(當初租屋我不知道以為他就是房東了) 領別人薪水的 所以還要去過問

17號晚間 打電話通知我說 要收錢半年的租金=3萬 所以只能退還我2萬5

並跟我表示當初說好提早退租是都不還的

 

Q1.想請問 就這樣看下來我最多可以拿回多少租屋金?

因為我本來的想法是只讓他收走前4個月跟押金(雖然也很希望多少押金能拿回一些)

Q2.如果真的只能拿回兩萬五我可以再跟房東討論 由我自己去再把房子租給別人嗎 就算我用4千租給別人還是有近8個月的房租 還可以拿回當初的押金

可是契約上有寫明未經甲方同意 不得將租賃房屋 出借轉租或是頂讓

如果房東也不同意的話我該怎麼做 才能拿回比較多的租金?

 

ps.房屋租賃契約為一般書局賣的那種紅色的

1)55K+10K=65K,4*5K+10K=30K,65K-30K=35K。數學問題。

2)基本上,未經甲方同意,不得將租賃房屋、出借轉租或是頂讓,這條就把二房東打死了,所以沒辦法當二房東

3)先協商,沒有共識就準備寫存證信函

pnkispmk 103-06-26 14:33

100年8月和房東簽約開卡拉ok,其中有一條"乙方未經甲方同意 不得私自將租賃

房屋權利全部或一部份出借 轉租 頂讓或以其它變相方法由他人使用房屋 "101

年3月因一些事把負責人換為我先生名字,9月11日因資金問題暫停營業,因卡拉

ok社備用租的,請音響公司搬回,平時都是少爺開關們,那天也是少爺開們,我請我

先生去店看音響公司的人是否有來搬,房東也來(別人告知他的吧)我先生先離開

(少爺會關們).事後得知房東叫我員公清空店,更換門鎖,於是我提告房東違約.

 

一審律師刑事民事一起提告
   判我違約,原因房東說我把店轉租給我員公,要我提供員公通聯地址,我無法

提   供(在店裡被清空)法官以民事282條之1, 判我無法提出員公通聯地址,以

房  東ㄉ主張為事實

 

二審換律師,律師說有上訴空間
   判我違約,原因我把負責人換為我先生名字,但違約金過高退一半(我有72萬押

金   在房東那)

 

 

違約已成事實,但請問各位律師

1) 就算違約房東可以清空我ㄉ店嗎?他在開庭時說1點電話通知我解約(我否

   認),1點20通知我員公清空(他們私下聯絡頻繁,有通聯記錄)我可以請求

   賠償嗎?我有清空前後拍ㄉ照刑事上算侵占嗎?(店內東西五六十萬,有當

   時購買ㄉ收據)勝算多少阿?

 

 

2) 房東另案告我返還原狀,但只有原狀,照片,如:我有拆一包箱,他找人評

   估,但包箱ㄉ材料於事實不符,我該如何舉證,(還有16間包箱未拆可以當證

   據,可是他也不會讓我進去店裡搜證吧)還是她要舉證他原來裝潢時被我拆

   掉ㄉ包箱用ㄉ是什麼材料?當初是我先生拆ㄉ,他知道里面ㄉ材料是什麼,如:

   包箱是用3MMㄉ夾板,他以9MMㄉ價格報價向我求償....

 


房東另案告我返還原狀就又開庭了,拜託拜託各位律師教教我好嗎?謝謝謝謝

 

 

 

為了維護自身權益,建議你提供更詳實的資料,與具有專業的律師/會計師(雙證照師)洽詢,柯律師對你這類案情又頗有研究,讓柯律師為你做最有力的策劃,以維護你最大的保障。客戶諮詢專線:0937-182-635  *E-mail:k8883888@gmail.com *Line ID:k8883 

顏寧 (顏寧律師) 103-06-26 16:21

 

 關於您的問題,

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,

以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。 


若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0988706305(若開庭(會)未接,亦可撥0910638932由本所房佑璟律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。顏寧律師


宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜

pnkispmk 103-06-26 17:09

 "到所詳談"有諮詢費嗎?大概多少阿?還有一個案件也要諮詢

房佑璟 (房律師) 103-06-26 17:16

您好,關於您的問題,您應攜帶完整契約及相關證據照片,討論訴訟策略及方向。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂。

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件您們雙方當時應有簽訂合約,所以應先從合約內容來認定,而本件合約是否已終止,及屋內房客所留存之東西如何處理,均應先審視合約內容,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

阿紳 103-06-06 08:52

想請教一下

a.若我與屋主承租房屋,也與屋主協商進行室內裝修,並且利用裝修之詳細金額折抵房租.

以上這個流程,是否可採用合約書,並且雙方確認簽名,就具有法律效應.

 

b.若已與屋主溝通並確定可轉租,那能否在,屋主及本方的雙方合約裡註明:轉租出去的承租人若對裝修有所損壞,應直接與屋主協商、賠賞.

各位律師,在此非常感謝您的建議.

曹尚仁 (曹律師) 103-06-06 09:18

您好,針對您的問題回覆如下:

就您所述的狀況,經由雙方約定就有效力,但是?了避免將來發生爭議,本文建議您應該於契約中詳列,並且由雙方簽名即可.本文建議您應該委由律師代為撰擬,以求詳盡.

房佑璟 (房律師) 103-06-06 09:58

您好,關於您的問題,裝修金抵房屋租金轉租之約定,建議您可清楚記載於合約中,避免雙方日後有所爭議,亦可委任律師為您撰擬之,以確保您的權益。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

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阿憲 103-06-01 12:24

你好:小弟我之前有租賃合約但最近解約對方是二房東,我們在合約履行日前解約對方同意返還全部押金,但是從解約到現在對方一直不肯還押金!理由是因為屋主不給予房子因為二房東違約房子全部租給我,他只同意部分轉租!房東會知道的原因是因為我在跟二房東簽約時候她跟仲介隱瞞了他是二房東的是最後被我查出來他是二房東,結果我我去找屋主;屋主才知道這件事!但二房東知道我急需這筆押金要求我配合他簽一張合約條款修改部分轉租跟全部這部分,還要我簽保密條款內容寫我個人因素造成他沒辦法交屋他可以不還我押金

我跟他早在履約前就解約他也同意返還押金都有簽名,所以我跟她合約早就無效!屋主現在堅持要二房東解約但二房東堅持要租這地方結果二房東把這問題丟給我說我造成她沒辦法拿房子所以不返還我押金!我該怎辦!!

房佑璟 (房律師) 103-06-01 15:17

您好,關於您的問題,解除契約可請求二房東回復原狀,返還您押租金,但依您提示情形,您又有簽一協議,二房東可不返還您押租金,除非您主張該協議為被強暴脅迫而無效,否則若您請求二房東返還押租金,二房東應會以該協議對抗之。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

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陳華明 (律杏) 103-06-04 11:12

 二房東違法轉租, 房東可以終止與二房東租約. 終止後二房東根本就沒有房子可租給你, 自然就會照之前約定還你租金. 可以向原房東說, 大可終止與二房東間的租約, 就可解決這些問題. 你也可間接得到拿回押金的好處(http://www.lawmed66.url.tw)

阿憲 103-06-05 00:04
回覆 律杏 的發言內容:

 二房東違法轉租, 房東可以終止與二房東租約. 終止後二房東根本就沒有房子可租給你 ... (恕刪)

 陳律師你好!因為現在屋主想解約但二房東不願意!他現在就是拿這補充條款去要求交屋!另一方面拿著保密條款不還我押金!!

陳華明 (律杏) 103-06-06 18:16

 原房東只要發函給二房東就可單方面終止組約, 不必二房東同意. 二房東答應卻不還你的押金, 已事涉侵占, 可以發函向她說明這重要性. 您所謂保密條款是如何? 我沒見到契約書, 不知是如何約定? 看到後才能給您進一步建議(http://www.lawmed66.url.tw)

ring 103-03-14 14:03

您好:我有一間公寓,因租給房客母子二人,但一個多月前獲知因房客又讓另一友人入住且不明原因死在裡面,房客匆匆來電告知「不租了!」就失音訊,下落不明,去電都不接,屋內東西都未搬走,且鑰匙也未交出。現在我因房子平時都只交給親人代管,租賃合約早已過期未立新約,糟糕的是代管人弄丟了合約書,所以不知道房客的詳細身份資料(只知姓名、手機號碼),目前已二個月未付房租(最後一次支付是元月份,押金只押一個月)

我的問題是:

1.  當時立合約並無法院公証,現在我手上無任何文件可証明我們彼此有租賃關係

2.  我該如何取回我的房子?(聽說房東不能擅進入房客屋內即使他未付房租也一樣)

3.  在如此條件下我能就房客轉租其他人致造成我的房子變成疑是「凶宅」這事可另請求賠償嗎?

 4. 我現居住在台北市(戶籍也是),但房子是在台中市,如果需要訴訟是以台中或台北法院來進行?    

以上問題麻煩解惑,謝謝!                                      

房佑璟 (房律師) 103-03-14 14:45

您好,關於您的問題,您得向房客請求租金及損害賠償,起訴法院為房客之戶籍地法院,或您於租約中有合意管轄之法院。

以上,呈請  鑒核。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

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您好:有關您所詢問題回覆如下

租賃關係仍可籍由其他證人來證明,或者對方不否認即可,您要取回該屋,應向法院提起遷讓房屋之訴,並可以請求損害賠償,而管轄地則以台中地方法院為管轄,本件有對方手機號碼,則可以請法院去函調其資料,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝 

 

沈恆 (沈律師) 103-03-15 19:55

您好!對方若未否認有租賃關係,您即可不用租約證明;若要取回房子,可向台中地方法院提起遷讓房屋之訴;但是訂約時若沒有約定不得轉租承租人依法有部分轉租的權利,因此,您要以此向承租人請求賠償,似乎沒有根據。以上若有未盡之處,歡迎來信或來電詳細討論。

m58015 103-03-11 23:30

原本由我租下套房,之後因常沒回去住,所以在我未在套房朋友就會去住

但是我未跟朋友收取任何金錢

之後房東合約中「乙方未經甲方同意,不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」要求多支付租金,但我並未支付

之後合約到期後,我不續租,但是房東扣住我的押金不歸還,請問一下這樣狀況我應該如何處理?

沈恆 (沈律師) 103-03-12 08:38

您好!對方若沒意願歸還,只能透過法院強制其歸還。以上若有未盡之處,歡迎來信或來電詳細討論。

房佑璟 (房律師) 103-03-12 10:50

您好,關於您的問題,依您提示情形,若房東不願歸還您的押租金,可起訴向其請求之。

以上,呈請  鑒核。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

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 1.先看如果違反相關約定是否有違約金或是損害賠償的問題   或是只是單純房東可以提早終止租約之事由   2..若您尚有其他問題,可以mail至 jingyau1225@gmail.com 來信詢問,亦歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析

陳華明 (律杏) 103-03-12 17:42

 易持有為所有, 房東此舉已涉犯刑法業務過失侵占, 寫存證信函告知房東此點, 押金在扣除你造成的損害後, 應主動返還給你, 再不還, 即有侵占之嫌(http://www.lawmed66.url.tw)

小雅 103-02-19 08:53

房客未經同意將他租的套房轉租給別人

如何才能收回房子

應發存證信函終止租約,有其他問題的話,可以來電討論

小雅您好,

一、按民法第443條之規定:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃轉租於他人者,出租人得終止契約。」

二、故必須視您們租賃契約中,是否訂有反對之約定。倘若有反對之約定,得發存證信函終止租約,取回租賃物。

倘若還有任何問題,歡迎撥打電話0973162871(電話諮詢免費),或email: chendin.office@gmail.com。也歡迎您攜帶所有資料至律師事務所,由律師為您量身打造最適合您的策略。謝謝您!

家旭敬上

若回答對您有幫助,請您按下感謝律師,感謝您!

房佑璟 (房律師) 103-02-19 09:37

您好,關於您的問題,若對方違反租約不得轉租之規定,可發存證信函解除租約

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

 1.如果是只承租套房一間並轉租他人的話  房東應該是有權利終止租約的    2.你可以先寄發存證信函給對方表示終止租約意思  並請求返還租賃物   3.若您尚有其他問題,可以mail至 jingyau1225@gmail.com 來信詢問,亦歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析

民法第443條之規定:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃轉租於他人者,出租人得終止契約。」本件依您所述承租係將承租物之全部轉租於他人,則除非原本租約即明定承租人得以承租,否則承租人既已違法轉租出租人自得依法終止租約,另為後續舉證之便,建議您以存證信函方式來為終止租約之意思表示為妥。

以上謹依您所提出之資訊簡要答覆,尚請卓參,如果還有疑問或者需要進一步討論,歡迎來電0926-966536、E-MAIL:SavignyLai@gmail.com聯繫,謝謝! 

如果您覺得本回覆內容對您有所幫助,尚請不吝按下「感謝律師」。

房佑璟 (房律師) 103-02-24 15:24

您好,關於您的問題,您可發存證信函,終止租約之。

以上 呈請鑒核。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

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淑婷 103-01-03 18:51

這是我租房合約內容,請問如果房東不將自然損壞物維修的話,我是否可以搬離開並要求賠償

房東合約上另外寫上的字,如果沒有蓋章是不是沒有法律效益?

合約中的第十一條和十四條的意思是什麼呢?

今天是房東違約的,我有哪些權利呢?

第一條﹕甲方房屋所在地及使用範圍﹕

第二條:租賃期限經甲乙方雙方洽訂為﹕共      年      月。 自民國      年      月      日至民國      年       月     日止。  

第三條:租金每個月新台幣                 元整,乙方不得藉任何理由拖延或拒繳水費、電費、瓦斯費、電話費、大樓管理費由乙方負責支付。  

第四條:租金應於每月    日以前繳納,每次應繳     年    個月份。  

第五條:乙方應於訂約時,交於甲方新台幣    萬    仟元作為押租保證金,乙方如不繼續承租,甲方應 。於乙方遷空,交還房屋後無息退還押租保證金。           第六條:乙方於租期屆滿時,除經甲方同意繼續出租外,應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方,不得藉詞推諉或主張任何權利,如不即時遷交還房屋時,甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止,乙方及連帶保證人丙方,絕無異議。                 

第七條:契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還﹑遷移費及其他任何名目之權利金﹐而應無條件將該房屋照原狀還甲方﹐乙方不得異議。          

 

第八條:乙方未經甲方同意,不得私自將賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋

 

第九條:房屋有改裝施設之必要時﹐乙方取得甲方之同意後得自行裝設﹐但不得損害原有建築﹐乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。         

 

第十條:房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。  

 

第十一條:乙方應以善良管理人之注意使用房屋﹐除因天災地變等不可抗拒之情形外﹐因乙方之過失房屋毀損﹐應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時﹐由甲方負責修理。           

 

第十二條:乙方若有違約情事,至損害甲方之權益時願聽從甲方損害賠償,如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用,均應由乙方負責賠償。   第十三條:乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權。                  

 

第十四條:甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定,如有違背任何條件時,甲方得隨時解約收回房屋,因此乙方所受之損失甲方概不負責。  

 

第十五條:印花稅各自負責,房屋之捐稅由甲方負擔,乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。

 

第十六條:本件租屋房屋稅、綜合所得稅等,若較出租之前稅額增加時,其增加部份,應由乙方負責補貼,乙方絕不異議。                     

 

第十七條:租賃期滿遷出時,乙方所有任何傢俬雜物等,若有留置不搬者,應視作廢物論任憑甲方處理,乙方決不異議。                    

 

第十八條:特約應受強只執行之事項:1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時,乙方應賠償甲方一個                    月租金,乙方絕無異議。2.租賃期間內乙方若有違背本契約各條項時,任憑甲方處理,乙方絕不異議。           第十九條:本租金憑單扣繳由乙/甲方負責向稅捐稽徵機關負責繳納。   其它約定事項:            上開條件均為雙方所同意﹐恐口無憑爰立本契約書貳份各執乙份存執﹐以昭信守。   立契約人(甲方)                                  簽名蓋章   身分證號碼:   戶籍地址:   立契約人(乙方)                                  簽名蓋章   身分證號碼:   戶籍地址:   乙方連帶保證人(丙方)                       簽名蓋章   身分證號碼:   戶籍地址:             中華民國          年    月   日

淑婷 103-01-04 08:58
回覆 淑婷 的發言內容:

請大家幫忙回答目前遇到的難題。因為我不懂所以不知道自己能爭取些什麼。

房佑璟 (房律師) 103-01-05 11:43

您好,針對細部合約條款問題,須配合相關事實,歡迎您來電或來所詢問詳談。國立台灣大學法律學研究所房律師

ANNE 103-01-03 17:35

想請問:房東若同意承租人可部份轉租給第三人情況下,現在第三人要求房東出具<公司登記之同意書>,房東該如何出具同意書才有保障?

1.因為我(房東)怕公司遷入後,日後若有糾紛我可以請第三人(實際承租人)將公司遷走嗎?

2.我可以在公司登記之同意書中註明:租約到期或租約中止時,其公司應將搬遷之類的字眼嗎?

3.還是我(房東)應跟第三人簽立什麼切結書之類的..?(我跟二房東租約有辦理公証)

以上問題請回答,謝謝!

可以另立與次承租人之間的協議書,把權利義務,還有法律效果約定清楚,之後如果發生糾紛,就很好處理,有其他問題的話,可以來電討論

房佑璟 (房律師) 103-01-05 11:56

您好,關於您的問題,可針對您與第三人間之關係,另訂相關契約,以維護您自身之權益。歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

精靈 102-10-24 23:48

我們店面大房東是台糖,他租給全家,全家再轉租給我們開眼鏡行

我們當初跟全家簽兩年約,今年8月份到期,要在續約時,我們跟全家說,你要把廁所的漏水處理好!

我們已經開了12張支票給全家了,他卻退了我6張回來,全家說他們不想再承租這個店面,

想丟回去給台糖,要我們跟台糖簽約,可是台糖現在又說 他們公司是以公開招標的方式

今年8月到現在,我們依然每天開店,但這個店面我們並沒有跟任何一方有合約!不過全家已經預收了我們6個月的租金!

全家好像打算到明年一月就丟著不管了!

可是如果我們妥協參加台糖的公開招標,如果不小心沒標到,我在這經營兩年多的客源與信用就這樣賠掉了!

為什麼全家可以這樣,說不租就不租?!

他這樣錢已經收了,卻想踢皮球給台糖,我們該怎麼處理?

林靜歆 (林律師) 102-10-25 10:19

要看有無訂書面租賃契約,如果沒有租約,也要依照不訂期間租賃規定處理。通常要遲付2個月以上租金方可請求終止租約。  威望聯合律師事務所 www.wewon.com.tw

針對您所提及之問題應先釐清您與二房東間之租賃契約有租期屆滿後續租之約款為何(您有沒有續租的權利、續租的程序為何)?
另外應注意的是,租賃契約所產生的債權關係僅於您與二房東(全家)間具有法律效力,是否得以此項租賃法律關係對於所有權人(台糖)主張係有有權占有恐怕也是有疑義的。
以上謹依您所提出之資訊簡要答覆,尚請卓參,如果還有疑問或者需要進一步討論,歡迎來電0926-966536、E-MAIL:SavignyLai@gmail.com聯繫,謝謝!

如果您覺得本回覆內容對您有所幫助,尚請不吝按下「感謝律師」。

家輝 102-04-22 22:15

請各位律師幫忙解答...

本人(大房東) 將名下動產 出租 給 某某動產有限公司

由某某動產公司進行轉租(二房東)

結果房客在我房子內燒炭自殺.

請問我該向誰求償我的損失??(1)動產公司 還是 (2)往生者家屬 ??

我有跟動產有限公司簽合約

其中有一條是:乙方(動產公司)於租期屆滿時,除經甲方(我)同意繼續出租外,應即日將租賃房屋按照原狀交還甲方,不得藉詞推諉或主張任何權利‧

動產公司現在不可能(按照原狀)交還給我,指回復到不是兇宅的情況,那我是否可以用

民法第215條,於不能回復原狀或回復顯有重大困難者,應以金錢賠償其損害。

來進行求償

或是有其它更好的方法..麻煩請幫忙..

房屋剛買二年多..還有將近二百萬的房貨還沒還..請幫幫我吧!

關於您提及的問題,須檢視租賃契約之全文,方得以進一步分析,建議您攜帶相關資料與律師討論,以維護您的權益,如須進一步討論,尚請不吝來電0920288153或來信rabiyachao@gmail.com指教.

102-04-10 00:23

律師先生您好!

我的兩間打通店面出租給個人設立通訊公司、公証訂立五年租賃契約、已過了一年、習慣年前收到訂約人預先支付的個人名義一年期隔月12張支票租金

今年三月送來扣繳憑單、突然發現扣繳憑單中、有不認識第三者的公司半年租賃扣繳憑單、因契約中明文記載不得轉租、因此、想寄存證信函租屋違約原因要求解約、限期─個月搬出、若不願意將申請法院強制執行!
但因該店面剛裝修完成、且剩下四年租期、朋友建議再公証改訂新租約、改由現已登記的兩家公司負責人、互相簽約保証、訂立租賃契約以減少不必要的糾紛!
請問若再訂立新契約租約到期時、房子會不會被侵佔不還?謝謝!

一般人租房使用我已有多年經驗、大致上該不怕的!但、不巧的是無意中遇上了這位房客的不良紀事、不得不令人充分的添加戒心!

契約後不久、有一天一大早拿了一張空白紙、上有公司名稱、要求房東在上面簽名、以便申請設立公司、因以前不少房客申請公司、只要附上建物使用執照及房屋繳款單即可!

半疑半信下立即找代書、因太早代書未上班、但她無知的助理妹妹卻教我:要簽也行!不簽也可以!模寧兩可的回話!

不甘心下、直接到縣政府工商課去請教行政人員、結果給我警告:千萬別簽!不然房子將要不回來!永遠免費送人使用!不覺中嚇出了一身冷汗!

回去告訴房客、已請教了政府機關人員、根本不需這項簽名手續、他用兇狠的眼光瞪我:你未見過五色人呀!惡劣影像久久不散!

兩個月後房仲找上門來要介紹費!我答應先向房客拿後、再來跟我要!因這件事特別找房客問!他的回答是:好膽敢來拿!別想要什麼費用!你別給他呀!此後這位房仲人員、竟從未找上門來!

前三年房客賺了不少錢!買了進口好車上下班、談話也特別客氣!無戒心下又續了五年長約!卻想不到第二年突然出事了!

一個禮拜過去!下午我剛到代書事務所補蓋存証信函中的寄信人印章、趕今天寄出、以加快租賃違約的處理速度!騎速克達到家(─樓店面隔三尺左右通道、供房東自用)、突然房客自店裡衝出、叫住我問:為何非法公司的契約不打?我要求契約必須公証、且由現已登記的兩家公司負責人、互相簽約保証!想不到馬上變了臉激叫!公証我不要!早知道要如此打契約、那我個人不要、由公司跟你打!我接著講:公司也必須負責人─起簽約、堅不退讓!他回答再請教人、臭著臉往店外走了!
不久打手機向我要代書電話!夜間八點代書帶來傳話、房客要求非法公司以簽一年協議書解決!扣繳憑單也能申報退錢!我當場腕拒接受此條件! 

 今早代書要我去拿回存証信函(房東存根)、判斷房客也該收到了!應可了解我要以正式的法律規則、去解決這些問題!
果然中午手機急電、邀約到他店裡、想要讓我去接受訂下無法律效力的私人契約!當場以有急事打斷了他的企圖!
緊接著通話中充滿輕聲細語的語氣、開始解釋那只是朋友暫時利用他的店設立公司、他也不知道房東會那麼在意!很快就遷走了!請放心!再補上幾個月的契約就完全oK了!
我不客氣的回他話!你前三年好好做不是平安無事!為什麼要暗暗的做出這些事來、也不先告知!讓不認識的人在店裡設立公司、假若那人以後不走、我不是要賠掉一間房子!要他去找代書談!
不到半個鐘頭!房客又急來電、不甘心到嘴的肉塊掉了、又打迷糊戰、談了一大堆歪理、就是不願公証!我也堅不肯退讓!剛才通話已點破他的野心!交戰不到十分鐘!好啦!好啦!第三者的身分証、印章都在我這裡!就照你講的去打契約吧!
頓時!感覺壓在心頭好多天的悶氣正慚慚散去!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.房屋是否會被侵占不還 這應該不是法律問題 是事實會發生甚麼事情 應該沒有人可以預測 2.如果還是擔心就是契約再經公證 載明逕受強制執行約款 到時候你就可以不須透過訴訟強制執行

maymay 101-09-26 15:16

我爸約於20多年前購入一筆農地,購入時並沒有被告知此筆農地登記375減租條例的佃農
這20多年期間,農地一直是由我爸親自耕種,而且沒有收到過租金,也並沒有來自佃農的任何聯絡。
直到日前至公所調閱資料時才發現農地佃農的事。


經查,耕地375減租條例 第16條 有以下規定:
<<承租人應自任耕作,並不得將耕地全部或一部轉租於他人。
承租人違反前項規定時,原訂租約無效,得由出租人收回自行耕種或另行出租。>>


請問這種情形下,我們可以用 耕地375減租條例 第16條,要求收回農地,註銷租約嗎?
對方可以用先前不知情為由,請求之後繼續承租農地嗎?
另我們可收集什麼資料證據,證明承租人沒有自任耕作,而是一直由我爸耕作??

謝謝律師的回答。

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小恩 101-09-07 22:24

請問一下~ 大房東向地主承租了一個店面...租金為6000~ 而大房東轉租給第二人
8000(簡稱二房東)....而二房東又以12000的價格轉租給我!!!......大房東說她和地主的契約只到明年的二月~二月後她不打算再承租....但我們和二房東契約是到明年的六月....而且最近才得知二房東和大房東之間..一年的契約已到期...二房東?沒再去簽約....反而在和大房東契約的情況下...轉租給我們...雖然二房東口頭承諾會去和大房東簽約以保障我的權利....但6月15日和二房東簽約後~已事隔三個月了~ 大房東跑來跟我說二房東都沒去簽約~ 而且她也不打算再租給二房東了~ 我的權益究竟在那裡????.....大房東說其實她現在想收回就可..根本不用理會我和二房東契約~ 因為她和二房東根本沒"續約"....二房東也一直避不見面~ 租金都是由我4號先代付大房東8000...15號再給二房東4000....等於是一個月還沒到就要先幫二房東租金...
但二房東?又一直不出面和大房東簽續約~ 我的保障和權益完全不見....
請問各位大大~~二房東和大房東契約早已過期~我和二房東契約是否""無效""????.....我裝潢費用和進的貨品....這些損失該由我自己承受??????我是否可以對二房東提出損失???

我現在只怕大房東說收就收.....那我的店面不就要馬上還給人家????....辛辛苦苦投資的錢還沒回來...?又.....唉~ 希望各位大大幫幫忙看我要怎麼做才好....大房東又不肯直接跟我們簽約~因為她說店面關係已經很亂了~ 如果直接和我們簽~ 怕二房東去亂去吵.....

簡單來說....地是廟宇的地....由大房東承租轉租給第二人..第二人再轉租給我..
房東是廟宇的主委...想來她是可以和地主寺廟協議好.....重點在我和第二人的契約是否有效???

蕭宇軒 (蕭律師) 101-09-07 23:22
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林智群 (klaw) 101-09-08 05:20

看來是二房東的問題,

他跟你簽的租約期間不能超過大房東願意租給他的期限,

你只要對二房東,不需要面對大房東,且大房東也不願意直接對你,

如果被迫搬離,可以向二房東請求相關損失

 

耀揚 101-09-05 22:16

我今年3月15日向房東承租一間大4房的房子,表弟與堂弟也一同居住,後來房子漸漸出現漏水璧癌等問題,屢次告知房東,房東都只說會請人來看,直到7月我受不了房東的處理方式,我便於7月底寄出存證信函限期房東修繕,沒想到他竟反咬我將房子轉租出借他人,說我違約要我立即搬家,那我想問他這樣做合法嗎?一開始承租時我就有說堂弟與表弟會一起同住,房東現在說我沒告知他,那我想問所謂的"他人"定義是什麼?堂弟跟表弟是算"他人"嗎?

還有8月初房東利用說要看房子漏水璧癌等問題時,拿相機偷拍我們家裡所有成員,再以這些照片當證據告我將房子轉租出借他人,那他偷拍的行為有構成犯罪嗎?是妨害祕密罪還是侵犯肖像權?

黃國城 (Jerry) 101-09-06 02:43
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您好,

      1.首先要先看妳們簽訂的租賃契約裡是否有禁止轉租的約定,以及若有,違反的效果。原則上民法只禁止全部轉租,所以您與您堂弟、表弟一起住,因您自身也有居住房子內,所以不會違反民法規定,仍要看租賃契約的約定,並不是如房東所說違約就要搬家。

      2.就算確實違反了轉租的約定,但是房屋漏水房東未修好的話,仍然可以主張民法物之瑕疵,請求因此造成的損害賠償

      3.原則上擅自拿相機偷拍家裡成員並不是刑事上的妨害秘密罪,最多就是侵害肖像權。但是這部分須要去證明因此受到的損害。加上對方拍照是為了當作證據,很難認為有侵害肖像權。

耀揚 101-09-06 22:39
回覆 劉韋廷律師 的發言內容:

您好,

      1.首先要先看妳們簽訂的租賃 ... (恕刪)

您好,

     我剛看了合約,上面寫著"未經甲方書面同意,乙方不得將房屋全部或一部轉租.出借.頂讓.或以其他變相方法由他人使用房屋"那這樣我有違約嗎?

 

 

租賃契約內並未明文限制轉租行為,您仍可將房屋轉租出去。縱使租賃契約明文禁止轉租,您讓堂弟與表弟一同居住,如並未另外簽訂租賃契約,堂弟與表弟即為同居人身分,故不屬於轉租房東便無理由終止租約。 由於妨害秘密罪保障客體為非公開活動,房東查看房屋漏水,係合法進入您家中,雖然房東趁機拍攝您家中所有成員,但此時家中成員應不屬於非公開活動,故基本上不會成立妨害秘密罪。至於肖像權係保護對於自己人像使用之控制權利,若房東是為了蒐集證據用途,而非營利目的或是無故散布,原則上並不會侵害肖像權。

(參照民法第443條)

(本回覆由本所陳奕君學習律師協助整理)

阿政 101-08-08 02:40

問題是這樣的
房屋所有權人是 三兄弟

出面簽約的是我們的媽媽

前年100年7月10號~所簽的約

今年101年7月10號才發現問題

我家樓下店面第一次出租給別人,因為當初承租人想要租我們家的店面

有幫我們整理家裡(打掃清垃圾),

後來老闆娘來找我叫我跟我媽媽說租金可以租1萬8嗎?

(看再它們很努力的幫我們整理家的份上 我媽媽答應 第一年先租一萬8)

老闆娘 重頭到尾都沒有說 約期五年.....

可是事隔一年後 媽媽再次拿起租任契約書 才發現媽媽當初所簽的約的

是五年約期 ,這時租約就"發生爭議"了,當初說好的,第一年先租一萬8

變成五年都租1萬8 事後我們三個兄弟+我們的媽媽 一起下樓找承租

協調可是老闆娘 態度很硬 就說 簽約5年就是5年 要按照租任契約書走

過來協調不成 就去區公所 申請調解2次 承租人都不出面調解

區公所也開調解不成立單子給我們了,再區公所回家時 就看到老闆娘的店長在樓下

問它們為什麼不出面調解,它們說它們有權不去調解

(這點我也知道沒有法律約束)

最另我生氣的事,那一位店長竟然跟我媽說去法院說辣

(我的媽媽已經63歲了還這樣嚇我的媽媽)


事隔一天 我知道媽媽被恐嚇 有下樓理論 店長口氣非常不好

隔天它們馬上裝了 行車記錄器 (拿來當監視器~怕有事發生吧!!)

房東的 權利 我看了又看 這幾天一直再找相關文章

才知道原來房東的權利 真的少之又少

它們都有正常再繳租金 房東承租人的關係都稿成這樣了

1※請問我們現在該怎麼做?

因為簽約的是自己的媽媽 也有問過很多有再跑法院的人(朋友)

甚至網路法律諮詢(有提到叫我們告我媽媽 偽造文書合約不成立)

可是偽造文書(是公訴罪)ps:哪有自己家的小孩告媽媽的阿

另外還怕他們會告我的媽媽(詐欺罪)畢竟媽媽年紀也不小了

討論之後 "房東要提前終止合約" (要先前告知)PS:也要承租人同意吧

我們打算要給承租人一至二個月的時間 找點

最後一個月不收租金作為違約金1萬8 跟退還當初承租人所繳的保證金3萬6

至於賠償金(又怕承租獅子大開口)因為是店面 有招牌

跟大型冰箱的搬遷費延伸出來的費用

2※這樣的存證信函 要怎麼寫? (對方拒收又該如何處理)?

3※事後的程序該怎麼做?

有打※就是問題處

契約書內容如下

房屋租賃契約書 (小北百貨買的)
房屋租賃契約出租人 xxx (以下簡稱為甲方)
承租人 xxx (以下簡稱為乙方)
乙方連帶保證人 (以下簡稱為丙方)茲經雙方協議訂立房屋租賃契約條件列明於左:
(此行劃掉)
第一條﹕甲方房屋所在地及使用範圍﹕xx市xx區xx路xxx號
第二條:租賃期限經甲乙方雙方洽訂為﹕共 \ 年 \ 月。
自民國 100年7 月15日至民國 105 年 7 月 15日止。

第三條:租金每個月新台幣 18000 元整﹐乙方不得藉任何理由拖延或拒繳水費、電費、瓦斯費、 電話費、大樓管理費由乙方負責支付。
第四條:租金應於每月 15 日以前繳納﹐每次應繳 \ 年 1 個月份。
第五條﹕乙方應於訂約時﹐交於甲方新台幣 3 萬 6 仟元作為押租保證金﹐乙方如不繼續承租﹐甲方應 於乙方遷空﹑交還房屋後無息退還押租保證金。

第六條:乙方於租期屆滿時﹐除經甲方同意繼續出租外﹐應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方﹐ 不得藉詞推諉或主張任何權利,如不即時遷交還房屋時,甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止,乙方及連帶保證人丙方,絕無異議。
第七條:契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還﹑遷移費及其他任何名目之權利金﹐而應無條件將該房屋照原狀還甲方﹐乙方不得異議
第八條:乙方未經甲方同意,不得私自將賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋

第九條:房屋有改裝施設之必要時﹐乙方取得甲方之同意後得自行裝設﹐但不得損害原有建築﹐乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。
第十條:房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。
第十一條:乙方應以善良管理人之注意使用房屋﹐除因天災地變等不可抗拒之情形外﹐因乙方之過失房屋毀損﹐應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時﹐由甲方負責修理。
第十二條: 乙方若有違約情事,至損害甲方之權益時願聽從甲方損害賠償,如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用,均應由乙方負責賠償
第十三條: 乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權。

第十四條: 甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定,如有違背任何條件時,甲方得隨時解約收回房
屋,因此乙方所受之損失甲方蓋不負責。
第十五條:印花稅各自負責﹐房屋之捐稅由甲方負擔﹐乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。
第十六條: 本件租屋房屋稅、綜合所得稅等,若較出租之前稅額增加時,其增加部份,應由乙方負責補貼,乙方絕不異議。(此行被劃掉)
第十七條:租賃期滿遷出時﹐乙方所有任何傢俬雜物等﹐若有留置不搬者﹐應視作廢物論任憑甲方處理﹐乙方決不異議。

第十八條:特約應受強只執行之事項:1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時,乙方應賠償甲方一個月租金,乙方絕無異議。2.租賃期間內乙方若有違背本契約各條項時,任憑甲方處理,乙方絕不異議。
第十九條:本租金憑單扣繳由乙/甲方負責向稅捐稽徵機關負責繳納。
以上就是租賃契約書的內容
租賃契約書是房客提供 連內容也是房客寫的 我媽媽只有簽名(蓋手印)

還有一張 區公所的 調解不成立證明書
申請人: 甲方
對造人: 乙方

(當事人不到場)
上當事人因 房屋租賃 事件 於101年 7月31日 在本會進行調解結果 調解不成立 特此證明

 

 

 

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小毅 101-07-12 16:39

律師您好:

我是位於師大夜市開店做生意的,我當初租賃一間店面生意很好有賺到錢,於是我擴點了

但資金上不足,所以把第一間店面轉租給下一個承租者  但合約上也是我的名字也就是說

我變成二房東,但是我完全沒有多賺錢,但時間過去半年後。我的房客撐不下去因生意差想要談降租金,但我沒有空間  因為我沒賺他   。但是當初我是為了周轉資金才會放掉這間店  利用我承租者的押金來周轉。所以我沒辦法降租金給他  然而我和大房東是擬1號付租金10萬元,而我的房客是擬10號付租金。我們都是收三個月的押金,我的房客已經遲繳第四個月其中一個月還是用我這邊的押金扣抵一個月,但這個月他還是一樣沒付  然而他付不出來  我也付不出來給我的大房

我的大房同意我,把我的房客可以將租約轉到他那邊  中間就沒有我  但是前提下這個房客要準時繳款  或者開月票給他,我的房客不但不同意還要求降房租,這個月的租金也不繳都12號了  然後一直說要用押金租金   ,但是他信用這麼菜我的大房根本不敢讓他這樣做,但房客又賴著不走

明明已經可以沒有我的事  我沒有賺錢  卻要這樣搞 我已經很負責把大房和房客談攏 但我的房客得了便宜還不賣乖  請問我該怎麼做

我想請問律師

1.大房可以主張不要用押金抵扣租金嗎?(因為大房怕房客突然跑掉)

2.如果合約還沒轉到大房那邊  ,那如果上法院我的責任大嗎 因為畢竟是房客繳不出錢

3.如果房客繳不出錢  可以主張什麼叫他搬走??

4.大房說最爛的方法是他寄存證信函給我,我記存證信函房客。我不想搞成這樣好複雜,請問這樣我會有什麼法律責任呢?

 

Ms.Yeh 101-07-11 20:28

各位律師好,我在五月時和舊房東簽了租車位的合約 (用租屋合約書簽訂,也未公證)
每個月一號轉租金,結果在六月底時,舊房東電話來叫我轉到
他的郵局戶頭(原中國信託),要給媽媽當零用錢的。
我準時在一號轉帳後,新房東忽然打來 (舊房東完全沒有提及賣屋一事)
問我舊房東有沒有告知他已轉賣並給我新房東帳號?
現在舊房東完全關機也連絡不到人
房東今天打來說要證明給我看他的房契,並要我由下個月轉租金給他
但是押金的部分舊房東並沒有給新房東,新房東卻說押金的事
叫我自己和舊房東聯絡,只要我繼續轉租金給他
房東也說他發了存證信函給舊房東了(舊房東積欠房東債務),但一直沒有回應,舊房東的戶籍還是在剛賣出的房子上,所以即便我發存證信函也沒用了,他也收不到。請問我現在應該怎麼做? 我只想要要回我的押金,但現在她已經完全失蹤。該怎麼辦? 非常感謝您一字一句的回覆,對小人物的我們有非常大的幫助。

 

 

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Ms.Yeh 101-07-12 19:34
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徐小熊 101-04-12 10:04

事情經過: 
1.租賃期間:101年1月-103年12月

2.有簽租賃契約,並有保證金2個月

3.承租人和擔保人的叔叔相處不和睦,導致承租人現在想搬出去,並口頭告知想將租賃契約改由擔保人重新簽約。

4.承租人也是該公司之負責人,但是是以承租人名義簽租賃契約的,非公司名義。

問題:
承租人想改由擔保人重新簽約
1.我是不是可以用租賃契約中的第八條『乙方未經甲方同意,不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋』,主張承租人違反契約,而解除契約並沒收保證金?

2.若因此解除契約,要如何告知承租人於15日內搬離呢?

3.若同意重新簽約,是否可主張前份契約違約,所以沒收保證金?

4.擔保人的叔叔一直要求改建東改建西,我可以不理會嗎? 畢竟承租人才是我要負責的對象,不是嗎? 

謝謝

沈恆 (沈律師) 101-04-12 10:56
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徐小熊 101-04-12 11:07

若不同意重新簽約,是否可用租賃契約中的第八條『乙方未經甲方同意,不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋違約,進而解除契約並告知15日內遷離呢?

 

謝謝您

小子 100-11-26 11:12

之前與朋友合夥頂一家店面做生意,租屋承租人是我.連帶保證人是朋友,因我想退夥想把租屋承租人改為朋友,但房東不願意並且要沒收3個月壓金,一氣之下.壓金我不要了,但是承租人是我的名義下往後是否有法律責任(租約中有提到未經屋主同意不得私自將房屋租賃或出借.轉租.頂讓.與變相方法使用)既然租屋契約中有提到這一點.而我又沒使用租屋處,房東又不解約.事後房東是否應該負責承擔後果……

備註:朋友想繼續做下去.....

 

TOMY 100-10-08 00:20
我們經營的民宿是用租賃的,當初簽約時,因不知是違建,且房東也未告知,今年六月初,這裡的國家風景管理處,接獲檢舉,我們的民宿是違建,所以就來這拆除部分設施,因部分房間無法營業,以導致民宿營業造成損失,所以在這裡想請問,當初我們在租賃民宿時,房東未告知這裡是違建,房東如此行為是否構成任何法律上的責任,另外我們租期還有二年,因當初在承租時,陸續也花了不少錢,整修民宿內部,我們可否向房東提出,不再續租,並要求房東賠償,後面二年營運損失及房屋內部整修的花費,還請律師大大告知,該如何做?謝謝!! PS.當初房東使用房屋的用途,就已經是經營民宿,因經營不善,所以才又轉租給我們,我們不是承租房屋後,再改變成民宿營業,特此說明,謝謝!!
TOMY 100-10-06 09:06
我們經營的民宿是用租賃的,當初簽約時,因不知是違建,且房東也未告知,今年六月初,這裡的國家風景管理處,接獲檢舉,我們的民宿是違建,所以就來這拆除部分設施,因部分房間無法營業,以導致民宿營業造成損失,所以在這裡想請問,當初我們在租賃民宿時,房東未告知這裡是違建,房東如此行為是否構成任何法律上的責任,另外我們租期還有二年,因當初在承租時,陸續也花了不少錢,整修民宿內部,我們可否向房東提出,不再續租,並要求房東賠償,後面二年營運損失及房屋內部整修的花費,還請律師大大告知,該如何做?謝謝!! PS.當初房東使用房屋的用途,就已經是經營民宿,因經營不善,所以才又轉租給我們,我們不是承租房屋後,再改變成民宿營業,特此說明,謝謝!!

因為案子性質較為複雜,且損害金額相信已超過50萬元以上,你的問題都涉及到當初租賃民宿契約內容「條款的解釋、分析」問題,所以建議你拿著完整的契約書、相關資料,去找你可以信任的律師詳細討論。在無法充分檢視你的合約內容和其他證據的情況下,貿然在這平台上提供意見,對你們的幫助事實上較有限,恐怕也不夠精準。

TOMY 100-10-08 14:16
回覆 吳俊達律師 的發言內容:

因為案子性質較為複雜,且損害金額相信已超過50萬元以上,你的問題都涉及到當初租賃民宿契約內容「 ... (恕刪)

 首先謝謝吳律師的回覆,剛剛詳細看了當初契約內容,契約內容裡沒有任何提及建物本身,如使用執照等等的問題(未提及建物違建,房東也未告知是違建),均是一般房屋租賃內的條文(如房屋主結構漏水由誰負責等內容),所以是這種情況的話,目前房屋本身違建,可否提出求償(如果依一般這樣的情況而言),謝謝!感激不盡!!

一、租約裡有沒有條文提及:租賃目的是為了要經營民宿?若沒有,如何舉證你們簽約的目的,就是為了要對外經營民宿營業?或者,你們有無告知房東承租目的是為了要經營民宿?

P.S.「當初房東使用房屋的用途,就已經是經營民宿,因經營不善,所以才又轉租給我們,我們不是承租房屋後,再改變成民宿營業」這點,在法律上並不能當然據以認定:房東知道你們承租後也是要繼續經營民宿。

二、在你們裝修後,總共有有多少房間可以對外營業?涉及到有違建設施,因為報拆受影響無法提供住宿的房間,又有幾間?你們目前計算出的損失金額是多少?違建報拆及復原費用、停業期間每天損失如何估算?你們所說的「違建設施」,是指什麼樣的情況?請具體明確說明。

三、另外,違建設施部分,在你們開始裝修時是否有發現?你們裝修的施工範圍,有沒包括「違建設施」部分的「再裝修」?就是你們在原本已經存在的違建設施範圍上面,又加以裝修,有無這種情況?

四、依照你們的合約條款內容,在什麼樣情況下可以「提前」終止租約?請將條款文字提供清楚。此外,違建設施在報拆「復原」之後,是否會影響民宿日後無法經營下去?或者,「民宿」仍然可以繼續經營?或者,遭拆除的部分違建設施,對於民宿經營上有何重要影響?足以影響客人上門住宿的意願?

五、依照我目前的想法,租賃房屋涉及到違建房東沒有告知,導致後來被檢舉報拆,依照雙方租賃契約關係,不論你們承租目的是否要作民宿用途,或房東知不知道,房東都需要對你們因此所受損害負起賠償責任。但是以上提出的問題,都會涉及、影響到法律上你們可以向房東請求損害賠償的「金額」計算(賠多賠少、賠償範圍的問題)。這就是為何前篇我會回說,你們的問題應該要去找律師當面開會討論了,而不適合在網路上尋求建議而已。

綠野仙蹤 100-07-21 14:32

兩年前我在永和地區承租了一層四房公寓,由我和房東簽定整層樓的租約,自己住其中一個房間,並由房東授權我當二房東,將其他三個房間轉租
因為轉租的對象都是有間接關係認識的(比如說朋友的朋友),所以當初沒特地再跟其他房客契約,只是口頭說好每個月付給我多少租金,再由我一起轉交給房東

有位室友,因為自己打工賺學費與生活費,生活比較克難,慢慢他就沒有準時繳房租與水電費給我,有時候會兩個月給我一次,或三個月給我一次。

我想說她那麼辛苦,也不吝於給她方便,就常常幫她先墊付這些費用
時間長了之後,那位室友竟變成完全不繳錢,任由我電話簡訊或是當面催討,她都只是說好好好,卻從未將錢交到我手上。

直到我們房子租約到期的前一個月,因為大家都不續租,所以我們開始結清所有雜費,那位室友至此已積欠9個月的水電費與6個月的房租,加起來三萬多塊。

退租前一個禮拜,我拿清單給他請她在退租前將這些錢還清。
這次她的用詞忽然和以前不一樣,說好,她會”考慮”。

直到要退租的前三天,我用簡訊再次請她還款。
沒想到她回傳了很語氣很兇狠的簡訊說,她早就把錢給我了,叫我不要欺人太甚。
但是她明明沒有還給我任何一毛錢。

然後問題就來了,我們都是口頭講好,每次大家繳房租我從來沒開什麼收據,大家都是互相信任,現在她忽然這樣,我一時也不知道該怎麼證明她沒還我錢。

退租前二天,我正在煩惱該如何繼續向她催討要錢時,
他忽然衝到我房間門口對我竭斯底里地叫囂,
說她老早就把錢還給我了,像我這種是非不分的傢伙,再跟她要錢她就要叫警察來;
還說她老娘什麼沒有,最多的就是錢,她兼差當英文補習班老師,
不像我無業晃蕩坐吃山空(那時我剛好從前一家公司離職)。
我當下一把火整個被點燃,就跟她說,請她把警察找來,
然而她整個就像發瘋一樣一直咆哮,完全不理我說什麼...。

後來另一位室友試圖緩和她的情緒也被罵得狗血淋頭,總之就是接近瘋婦的感覺。
後來她打去罵房東,對電話吼叫到整條巷子都聽得見,
最後又打去給警察局問說可不可以告房東,我們其他人都傻眼。

因為太震撼又太驚恐了,所以當晚我沒再繼續跟她要錢,隔天租約到期大家就搬走了。
和她一起住一年多,不論講話或相處,她一直是正常人的樣子,其他室友都覺得她是故意裝瘋賣傻不想還清這筆帳,我越想越覺得很不甘心,覺得一定要討回來。

但我現在只有她的姓名與手機號碼,想請問該如何利用法律途徑追討這筆債務

真的很困擾,感謝各位大德

hakkai 100-07-21 14:40
回覆 綠野仙蹤 的發言內容:

兩年前我在永和地區承租了一層四房公寓,由我和房東簽定整層樓的租約,自己住其中一個房間,並由房東 ... (恕刪)

 你好

先跟你說結論,你想把錢要回來,有事實上的難度,原因如下:

1.從程序面來說

你如果想告他,你最少要有他的住址,否則訴狀無法送達,甚且法官還會叫你去調對方的戶籍謄本,但是這要有對方的身份證號碼才行,我不清楚你有沒有,如果沒有,那樣要讓法院受理這個訴訟的可能,就不太高了。因為沒有身份證號碼,法官無法特定相對人,這樣案件就不能成立。

2.從實體面來說

誠如你所說的,你們之間並沒有任何借據存在,頂多就是室友當證人而已,那樣法官會不會採信,這很難說,畢竟人會串供,那樣要看法官的經驗,有些法官很不喜歡人證。

以上

故鄉 100-05-03 17:32

房地產法律問題】出租人得以罹患法定傳染病之事由,終約嗎?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

租賃契約之終止條款,列有罹患法定傳染病之事由,是否因限制人民居住自由而違憲?條件成就時,出租人得否依約終止租賃契約(一)?

【解析】

按 「人民有居住及遷徙之自由。」「以上各條列舉之自由權利,除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序,或增進公共利益所必要者外,不得以法律限制 之。」分別為憲法第10條、第23條定有明文,是人民有居住自由之基本權;國家苟對此基本權加以限制,固須符合憲法第23條所揭示之「公益原則」、「比例 原則」、「法律保留原則」等3項原則,始得為之(註二);但人民間基於契約自由原則所為之約定,除違反公序良俗(註三)、強行規定(註四)、誠信原則(註 五)、權利濫用原則(註六)等因而全部或一部無效(註七)外,基於債之相對性及契約嚴守原則,雙方自應受該約定之拘束。
是定期租賃契約之終止條 款,列有罹患法定傳染病之事由,是否因限制人民居住自由而違憲?本文認為應審度是「列有罹患法定傳染病之終止事由」是否因違反「公序良俗」或「強行規定」 或「誠信原則」而無效?就此,法律上尚無明文,但從傳染病防治法第1條:「為杜絕傳染病之發生、傳染及蔓延,特制定本法。」、第3條第1項:「本法所稱傳 染病,指下列由中央主管機關依致死率、發生率及傳播速度等危害風險程度高低分類之疾病:一、第一類傳染病:指天花、鼠疫、嚴重急性呼吸道症候群等。二、第 二類傳染病:指白喉、傷寒、登革熱等。三、第三類傳染病:指百日咳、破傷風、日本腦炎等。四、第四類傳染病:指前三款以外,經中央主管機關認有監視疫情發 生或施行防治必要之已知傳染病或症候群。五、第五類傳染病:指前四款以外,經中央主管機關認定其傳染流行可能對國民健康造成影響,有依本法建立防治對策或 準備計畫必要之新興傳染病或症候群。」、第23條:「國內發生流行疫情時,地方主管機關對於各種已經證實媒介傳染病之飲食物品、動物或動物屍體,於傳染病 防治之必要下,應切實禁止從事飼養、宰殺、販賣、贈與、棄置,並予以撲殺、銷毀、掩埋、化製或其他必要之處置。主管機關基於傳染病防治必要,對於有媒介傳 染病之虞之動物,準用前項禁止、處置之規定。」等規定觀之,也不難看出「法定傳染病」之傳染、蔓延及危險性(註八),是本文認為該約定並未違反「公序良 俗」(註九)、「強行規定」及「誠信原則」,且條件成就時,出租人基於本身或同一層樓或整棟公寓或大廈或社區其他住戶之健康,依約終止定期租賃契約法律 行為,尚屬有效(註十)。
惟以上係指定期租賃契約而言,苟為不定期租賃契約,自應受土地法第100條:「出租人非因左列情形之一,不得收回房屋: 一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上 時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。」之拘束(註十一)。 本案,租賃契約即有「承租人罹患法定傳染病,出租人得終止租賃契約」之約定,該約定亦非無效,承租人違反該約定時,出租人自得以土地法第100條第5款: 「承租人違反租賃契約時」之規定,終止不定期租賃契約,收回房屋
綜上,本案,不論定期租賃契約不定期租賃契約出租人均得於承租人罹患法定傳染病時,依約終止租賃契約,收回房屋

【註解】

註一:問題來源:96年10月10日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區>終止租約與法定傳染病。改寫而成。
註二:司法院大法官會議91年04月04日釋字第542號解釋:「人民有居住及遷徙之自由憲法第十條設有明文。對此自由之限制,不得逾憲法第二十三條所定必要之程度,且須有法律之明文依據,業經本院作成釋字第四四三號、第四五四號等解釋在案。」參照。
註 三:民法第72條:「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」參照。至於國家為何得在不違反憲法第23條之情形下,以法律限制人民締約之自由,司 法院大法官會議93年07月09日釋字第580號解釋:「基於個人之人格發展自由,個人得自由決定其生活資源之使用、收益及處分,因而得自由與他人為生活 資源之交換,是憲法於第十五條保障人民之財產權,於第二十二條保障人民之契約自由。惟因個人生活技能強弱有別,可能導致整體社會生活資源分配過度不均,為 求資源之合理分配,國家自得於不違反憲法第二十三條比例原則之範圍內,以法律限制人民締約之自由,進而限制人民之財產權。」可資參照。
註四:民法第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」參照。
註五:民法第148條第2項:「行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」參照。
註六:民法第148條第1項:「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。」參照。
註七:民法第111條:「法律行為之一部分無效者,全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者,則其他部分,仍為有效。」參照。
註八:亦可從SARS發生時,和平醫院整個封院之行為,得知「法定傳染病」之傳染、蔓延及危險性。
註 九:此稱法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效,乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言(最高法院69 年08月21日台上字第2603號判例參照)。本案出租人與承租人所為「承租人罹患法定傳染病,出租人得終止租賃契約」之約定,與國家社會一般利益無關, 亦與一般道德觀念無涉,是尚不生是否違背公序良俗之問題。
註十:最高法院66年04月08日台再字第42號判例:「按因私法上法律行為而成立之法 律關係,非以民法 (實質民法) 有明文規定者為限,苟法律行為之內容,並不違反公序良俗或強行規定,即應賦予法律上之效力,如當事人本此法律行為成立之法律關係起訴請求保護其權利,法院 不得以法無明文規定而拒絕裁判」參照(本則判例雖於民國 91年10月1日經最高法院 91年度第12次民事庭會議決議不再援用,然其不再援用理由為85年1月26日信託法已公布施行,是本文認為本則判例之前段,尚有援用之價值,爰援用 之)。
註十一:最高法院37年01月01日判上字第7729號例:「租賃契約屆滿後,如非有民法第四百五十一條所定,視為以不定期限繼續契約之情 形,則其租賃關係應依同法第四百五十條第一項規定,於租期屆滿時消滅,不受土地法第一百條所定各款之限制,業經司法院院解字第三四八九號解釋有案。雖原判 決成立於該號解釋發表以前,而係以司法院院解字第三二三八號解釋為依據,但第三四八九號解釋已將第三二三八號解釋所持之見解變更,則土地法第一百條規定, 實應解為不包含定有期限之租賃契約在內。原審乃以兩造所訂有期限之租賃契約,應與未定期限之租賃契約,同受土地法第一百條規定之限制,不問其有無民法第四 百五十一條規定之情形,不容以期限屆滿而主張租賃關係消滅收回房屋,自嫌未合。」參照。

故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
7.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。

故鄉 100-04-25 21:46

房地產法律問題】領有殘障手冊,會被逕予終止或收回租賃物嗎?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

我向地方政府承租一塊國有土地,但目前領有殘障手冊,會因而被出租人終止或收回租賃物嗎(註一)?

【解析】

按 「非公用財產類之動產出租後,除依其他法律規定得予終止租約收回外,遇有左列情形之一者,亦得解約收回:一 基於國家政策需要,變更為公用財產時。二  承租人變更約定用途時。三 因開發、利用或重行修建,有收回必要時。」為國有財產法第44條定有明定,是非公用財產類之動產出租後,除依其他法律規定得 予終止租約收回外,遇有「基於國家政策需要,變更為公用財產時」或「承租人變更約定用途時」或「因開發、利用或重行修建,有收回必要時」情形之一者,亦得 解約收回;其中所謂其他法律規定者,係指土地法第114條(註二)、民法第440條(註三)、第443條(註四)、第450條第2項(註五)、第458條 (註六)、耕地三七五減租條例第17條(註七)、第19 條第1項、第2項(註八)等規定而言;是非公用財產類之動產出租後,苛未符合前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得逕予終止或收回租賃物。本 案,領有殘障手冊,並非前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得基於承租人領有殘障手冊之由,逕予終止或收回租賃物。

【註解】

註一:問題來源:96年7月20日植根法律網>植根法律網討論區 >生活法律問題討論區>承租國有土地問題。改寫而成。
註 二:土地法第114條:「依不定期限租用耕地之契約,僅得於有左列情形之一時終止之:一 承租死亡而無繼承人時。二 承租人放棄其耕作權利時。三 出租人收回自耕時。四 耕地依法變更其使用時。五 違反民法第四百三十二條及第四百六十二條第二項之規定時。六 違反第一百零八條之規定時。七 地租積欠達二年之總額時。」參照。
註三:民法第440條:「承租租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限 內不為支付,出租人得終止契約租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於 遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。」參照。
註四:民法第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃轉租於他人者,出租人得終止契約。」參照。
註五:民法第450條第2項:「未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。」參照。
註 六:民法第458條:「耕作地租賃於租期屆滿前,有左列情形之一時,出租人得終止契約:一 承租死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。二 承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。三 承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。四 租金積欠達兩年之總額者。五 耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。」參照。
註七:耕地三七五減租條例第17 條:「耕地租約租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止:一 承租死亡而無繼承人時。二 承租人放棄耕作權時。三 地租積欠達兩年之總額時。四 非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五 經依法編定或變更為非耕地使用時。」參照。惟農業發展條例89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約,應依農業發展條例之規定,不適用耕地三七五 減租條例之規定;農業發展條例未規定者,適用土地法、民法及其他有關法律之規定(農業發展條例第20條第1項參照),則應予注意。
註八:耕地三七 五減租條例第19 條第1項、第2項:「耕地租約期滿時,有左列情形之一者,出租人不得收回自耕:一 出租人不能自任耕作者。二 出租人所有收益足以維持一家生活者。三 出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者。出租人為擴大家庭農場經營規模,得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕,不受前項第二款規定之限 制。」參照。

故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
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(一天一情話)
萱,愛妳的場景,雖有變換;
但愛妳,依然眷戀深深.....

故鄉 100-04-25 21:38

房地產法律問題】領有殘障手冊,會被逕予終止或收回租賃物嗎?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

我向地方政府承租一塊國有土地,但目前領有殘障手冊,會因而被出租人終止或收回租賃物嗎(註一)?

【解析】

按 「非公用財產類之動產出租後,除依其他法律規定得予終止租約收回外,遇有左列情形之一者,亦得解約收回:一 基於國家政策需要,變更為公用財產時。二  承租人變更約定用途時。三 因開發、利用或重行修建,有收回必要時。」為國有財產法第44條定有明定,是非公用財產類之動產出租後,除依其他法律規定得 予終止租約收回外,遇有「基於國家政策需要,變更為公用財產時」或「承租人變更約定用途時」或「因開發、利用或重行修建,有收回必要時」情形之一者,亦得 解約收回;其中所謂其他法律規定者,係指土地法第114條(註二)、民法第440條(註三)、第443條(註四)、第450條第2項(註五)、第458條 (註六)、耕地三七五減租條例第17條(註七)、第19 條第1項、第2項(註八)等規定而言;是非公用財產類之動產出租後,苛未符合前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得逕予終止或收回租賃物。本 案,領有殘障手冊,並非前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得基於承租人領有殘障手冊之由,逕予終止或收回租賃物。

【註解】

註一:問題來源:96年7月20日植根法律網>植根法律網討論區 >生活法律問題討論區>承租國有土地問題。改寫而成。
註 二:土地法第114條:「依不定期限租用耕地之契約,僅得於有左列情形之一時終止之:一 承租死亡而無繼承人時。二 承租人放棄其耕作權利時。三 出租人收回自耕時。四 耕地依法變更其使用時。五 違反民法第四百三十二條及第四百六十二條第二項之規定時。六 違反第一百零八條之規定時。七 地租積欠達二年之總額時。」參照。
註三:民法第440條:「承租租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期 限內不為支付,出租人得終止契約租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應 於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。」參照。
註四:民法第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃轉租於他人者,出租人得終止契約。」參照。
註五:民法第450條第2項:「未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。」參照。
註 六:民法第458條:「耕作地租賃於租期屆滿前,有左列情形之一時,出租人得終止契約:一 承租死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。二 承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。三 承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。四 租金積欠達兩年之總額者。五 耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。」參照。
註七:耕地三七五減租條例第17 條:「耕地租約租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止:一 承租死亡而無繼承人時。二 承租人放棄耕作權時。三 地租積欠達兩年之總額時。四 非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五 經依法編定或變更為非耕地使用時。」參照。惟農業發展條例89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約,應依農業發展條例之規定,不適用耕地三七五 減租條例之規定;農業發展條例未規定者,適用土地法、民法及其他有關法律之規定(農業發展條例第20條第1項參照),則應予注意。
註八:耕地三七 五減租條例第19 條第1項、第2項:「耕地租約期滿時,有左列情形之一者,出租人不得收回自耕:一 出租人不能自任耕作者。二 出租人所有收益足以維持一家生活者。三 出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者。出租人為擴大家庭農場經營規模,得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕,不受前項第二款規定之限 制。」參照。

故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
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11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
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(一天一情話)
萱,愛妳的場景,雖有變換;
但愛妳,依然眷戀深深.....

97-07-29 22:45

最近在研究租賃相關法條時遇到若干解讀上的疑惑,尚祈專業人士不吝指教!

 

例一,

 

民法第450條
租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。
未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其
習慣。
前項終止契約,應依習慣先期通知。但動產租金,以星期、半個月或
一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日
契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

 

民法第453條
定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約
,其終止契約,應依第四百五十條第三項之規定,先期通知。

 

67年台上字第2293號
民法第四百五十條第三項所定之出租人應以曆定星期,半個月或一個月之
末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知,係列舉
之規定,非謂動產租金以一年或半年定其支付之期限者,亦得類推適
用該條項之規定。

 

問題一,
請問第450條第三項,究竟同時適用定期和不定期契約(即所指稱之「前項」),
還是根據第453條內容,僅適用不定期契約?為何如此解讀?

 

問題二,
依據67年台上字第2293號判例,第450條第三項係「正面表列」之規定,
不得類推至租金以一年或半年定其支付之期限者,
可是此見解難道不會囿限該條文之適用彈性嗎?
例如若租金以「兩個月」定其支付之期限,難道也不適用?
又,請問當遇到類似的法條文字時,如何判斷其僅適用「列舉」事項,
而非類推適用?難道只能依據判例?

 


例二,


土地法第100條
出租人非因左列情形之一,不得收回房屋
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。
 
問題,
很多租賃案例不乏援引此條文作為承租人之權利主張,
但前提是「僅適用不定期契約」。
請問如何從其他法條文字或立法原意,判讀此條文「僅適用不定期契約」?
因為第100條本文並無提及「僅適用不定期契約」的限制?