各位律師您好:

我在兩年前買了一間預售屋, 預計在今年底12月交屋

然後在9月時房屋大致完工, 所以可以去提前看屋

房屋位置在2樓

看了之後發現一個大問題, 是當初廣告的2樓格局平面圖沒有提到的

就是因為大樓外觀的設計感, 在大樓的2樓3樓外觀做了一個延伸的設計

而這個延伸, 具體來說可以說是在前陽台的外面再做一段延伸, 往前跟往兩側

也就是變成一的大平台一樣, 如果翻過陽台, 我是可以走到隔壁鄰居的陽台翻進去他家的

這個問題, 在房屋的格局平面圖(有特別註明是2樓)完全沒有畫到這個延伸

另外, 當初去買這個預售屋的時候, 接待中心仍在賣前一個產品 (樣品屋跟房屋模型都是前一個產品)

也就是潛銷 (還沒正式開賣, 就先偷偷賣)

所以不論是樣品屋或是模型, 在買的時候都沒看到

買之後的幾個月後樣品屋才蓋好, 但去看了也沒有看到會延伸陽台的這個問題, 畢竟這個問題只存在2樓跟3樓

也就是我們買這個房屋的當下, 所有的資訊就是平面格局圖以及代銷小姐的資訊, 我最近也用LINE詢問當初的小姐做確認, 確實是潛銷跟她買的(不知道可否當證據)

因為房屋外觀已經完工, 建商不太可能因為一兩戶的反應去改變外觀

而另外做個檔牆要不就是外觀難看, 要不就有違建問題

所以我們傾向解除契約(首選)

畢竟這種情況要自住或是賣掉都是讓人不能接受的問題

想請問律師們的建議, 這種糾紛具體該怎麼走流程

有成功的例子嗎? 畢竟對手是建商, 肯定有律師團在standby了

非常感謝您們

您好，針對您的問題回覆如下:。

1、縱使有圖說與現況不符，倘若不是嚴重影響房屋的使用或是其他違法情事，否則至多只是減價的問題，可以以存證信函向建商主張權益，倘若建商拒絕，可以提告救濟。

2、不過原則上應該以雙方所簽立的契約為主，建議您應該備妥相關資料之後尋求正式諮詢。

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承如曹大律師所言,應先審視契約內容,以決定日後訴訟之方向,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

方安遠律師  答覆:

你好，關於你的問題可分兩個面向探討：

一、是否構成消費者保護法之廣告不實及廣告不實之效果：

廣告的定義為何？依消保法施行細則第23條規定，是指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電話傳真、電子視訊、電子語音、電腦或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。另外，也可參考公平交易委員會對於不動產廣告案件之處理原則第五點，建築物之外觀、設計、格局配置與廣告海報不符，或建築物之外觀、設計、格局配置雖與廣告海報相符，惟與施工平面圖或竣工圖不符，且經建築管理單位認定係屬違建者。你可依上述規定判斷本案是否有廣告不實的問題。

廣告不實之效果：依消費者保護法第22條及第23條規定，企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，企業經營者對於消費者因信賴該廣告所受之損害應負損害賠償責任。另外，公平交易法第21條也規定，事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。

二、民法關於物之瑕疵擔保之效力：

買方對於標的物之瑕疵，視情節可主張之權利有：請求另行交付無瑕疵之物（限於種類之債）、請求減少價金、請求債務不履行之損害賠償（限於賣方有保證品質之約定時）及解除契約等四種。目前關於房屋買賣，法院實務主流見解認為，瑕疵須嚴重至以一般人標準判斷已達不能居住之程度，常見之情形如：海砂屋、輻射屋、凶宅，才能主張解除契約。依你的敘述，主張解除契約獲法院勝訴的可能性應該甚低，請求減少價金應該是較可行的方案。

 三、建議作法：

最好能聯合有類似問題的其他買方，團結力量大。步驟上可考慮先與建商協調，如未獲善意回應，可依消保法規定向消保官申訴，申訴未能獲得妥適處理時，得向消費爭議調解委員會申請調解。如調解不成立，再考慮提起消費訴訟。直接提起訴訟當然亦無不可，但畢竟曠日費時，且訴訟成本頗高，宜慎重為之。

如有其他問題，歡迎email至 andrew.fang@msa.hinet.net 與我討論，但請表明身分及稱謂。

您好，關於您的問題，解除契約通常需有房屋結構瑕疵之虞，若無結構瑕疵，甚難請求解除契約，可考慮撰擬存證信函通知瑕疵，並請求限期處理，若對方屆期置之不理，再考慮是否提起訴訟請求減少價金損害賠償。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。

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