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小易 105-07-10 19:34

晚安

我前二個月經由仲介新買一間房子,剛交屋,我要裝潢的時候,師父跟我說梁柱有裂痕、天花板打開有水泥屑,可能是海砂屋,我請鑑定公司來鑽孔,三個孔的氯離子都超標,而且鑽孔的人說梁柱上也有鑽孔的痕跡,我連絡前屋主,她說不甘他的事,他甚麼都不知道,現在該如何處理?可以請他原價買回嗎?

陳柏甫 (陳律師) 105-07-10 20:14

您好,

 

1、海砂屋之情形已將影響結構而致居住有危險之虞,您可立即以存證信函主張解除契約,並請求相當之損害賠償

 

2、賣方、房屋仲介如有隱瞞海砂屋之情事,可提出刑事詐欺罪之告訴。

 

建議後續可委請律師處理相關訴訟事宜,以維自身權益。

 

以上,如有任何疑問或需要,可以email(t710052105@gmail.com)、line或電話(0918-092477)聯繫,預約時間至事務所洽談,以提供您更完整之協助,謝謝。(勿以留言回覆)

您好:

因海沙屋以影響結構及安全,應可解除契約,建議持契約尋求律師協助。

顏寧 (顏寧律師) 105-07-10 20:26

您好,關於您的問題,氯離子過高不一定是海砂屋,若進入訴訟鑑定時可能需要鑽孔更多點,確定是否構成海砂屋;次海砂屋又涉及能否修補,若能修補,未達結構安全重大瑕疵,亦無法解除契約,只能減少價金;又關於減少價金之額度,依鑑定公式,可能為8%至19%之間,須視個案屋況及鑑定結果,不能一概而論;至於若有證據證明前屋主有鑽孔,明知有綠籬子過高之情形,而未告知,可能亦涉及刑事詐欺之犯罪,可同時提出民刑事告訴。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0988706305或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。

宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。

王上仁 (王律師) 105-07-10 21:01

 1.首先,你應該先確認該屋氯離子濃度是否已經達到海砂屋標準,如果已經超過安全標準,鹽分就會侵蝕鋼筋影響結構安全,如何期待補正呢?

2.如確定為海砂屋,可以委託律師盡速發函給對方,通知該屋為海砂屋並主張解除契約,要求返還價金。否則延遲過久未通知瑕疵,恐被認為你承認所受領之物。

3.如對方置之不理,則以先位聲明:解除契約請求返還價金,備位聲明:減少價金,為民事起訴。如對方已經鑽孔探測過,明知為海砂屋故意賣給你,可以考慮以詐欺罪提起告訴。

 您好:有關您所詢問題回覆如下

先審視您們買賣之合約內容,若是透過仲介,一般都有針對海砂屋的瑕疵予以約定,且應查清先前屋主探鑽之目的,若是屋主已明知海砂屋,則對於日後您們解除契約請求回覆原狀自有幫助,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

小西 105-05-13 22:40

房子居住超過20年,以700多萬賣給二手,二手當初勾選未檢測。二手居住未達三年即以990萬轉手賣給三手,三手裝潢時經由鄰居得知此棟屋為海砂屋後,自行找技工檢測,發現氯離子超標,向二手提出訴訟,二手賠償70萬後,找上原屋主求償51萬。目前已進入法院調解,請問原屋主敗訴的可能性多高?以及在調解時,是否可以委任姪子出庭?

你好:

首先要審閱當初之買賣契約動產說明書才有辦法判斷。 買受人要依民法第356條規定從速檢查,但海砂屋可能會被認定為同條第2項依通常檢查不能發現之瑕疵。 海砂屋屬於民法第354條物之瑕疵,二手可依民法第359條規定請求減少價金或解除契約(未顯失公平),二手僅請求減少價金51萬元表示瑕疵問題尚不嚴重。 要注意民法第365條規定,通知瑕疵後6個月除斥期間是否經過,超過6個月就無法請求減少價金。 可以委任姪子出席,但要出具委任狀。
房佑璟 (房律師) 105-05-13 23:17

您好,關於您的問題,您可委任姪子出席調解,針對對方之請求,您亦可不予理會,待對方對您提告,再針對其起訴狀,撰擬答辯狀答辯之。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

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顏寧 (顏寧律師) 105-05-13 23:22

您好,關於您的問題,您可委任姪子出席調解,針對對方之請求,您亦可不予理會,待對方對您提告,再針對其起訴狀,撰擬答辯狀答辯之。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0988706305或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。

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adan 105-04-11 15:03

律師好:

請問當初房屋買賣契約有約定:〔本買賣標的專有部分若經檢測為輻射屋海砂屋、危樓或曾發生兇宅事故者,除賣方已事先書面告知或提供檢測報告外,雙方同意無條件解除契約並回復原狀,程序費用由賣方負擔。其他有關本標的物之瑕疵擔保責任,除雙方另有約定外,悉依民法及其他有關法令規定辦理。〕

當初買房子時,雙方都沒有去做鑑定,後來買了房屋居住8年後,因滲漏水鋼筋外露而請人鑑定,發現氯離子含量超出國家標準甚多即房屋存在海砂屋的重大瑕疵,請問買方可否主張解約?有沒有消滅時效的問題?感謝您~

蘇淑珍 (蘇律師) 105-04-11 16:49

民法規定中的 物之瑕疵擔保的解除契約權利  依法有除斥期間限制 最長就是五年

不過若您是要依物之瑕疵擔保的損害賠償請求權或者是依不完全給付的相關規定為主張的話  其時效為15年  您仍有權利可以爭取

呂昀叡 (呂律師) 105-04-11 17:28

您好:

關於您的問題,回覆及建議如下:

1. 依民法第360條之規定:「買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償;出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」故針對該屋仍得向當初的出賣人主張損害賠償責任,且此時效並不適用民法第365條所定6個月或5年消滅時效,而是適用民法第125條所定15年消滅時效

2. 然須仔細檢驗個案中契約條款或其他情事來判斷「賣方是否有擔保該屋非海砂屋」或「賣方當初明知該屋為海砂屋」之情形。

 

如有任何疑問,煩請攜帶有關文件前來面談

耑此奉達,敬頌 時祺

聯絡資訊可以電子信箱(r96a21070@ntu.edu.tw)、手機或line(0989459431),唯有提出完整的資訊詳談,方得提供更完善之服務,謝謝。(請勿直接留言回覆,以免遺漏)

源仔 104-11-26 16:26

想請問一下,於97年5月購買的屋子,近日因房屋要賣,結果檢測為高氯離子(海砂屋),但當初委託仲介公司已不在了,該如何求償?另當初契約內容僅有:乙方保證本買責標的物於點交前無存在物之瑕疵(例:傾斜、龜裂等影鄉結構安全或滲漏水海砂屋、幅射屋...等瑕疵),如有前開情事除本約另有約定外,乙方應負瑕疵擔保責任。可以向當初賣方求償嗎?

以上我該如何處理?

 

一、找律師討論如何搜集有瑕疵的證據

二、發函請求減少價金。

三、起訴請求對方返還已受領價金(訴訟中會送鑑定)。

四、我摘要一個判決供你參考:

     「按買賣因物有瑕疵,而出賣人應負擔保之責者,買受人得請
    求減少其價金,民法第359條前段定有明文。減少價金之計
    算方式,應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較
    後,再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例,計算其應
    減少之數額(最高法院101年度台上字第1916號判決、99年度
    台上字第1972號判決意旨參照)」

五、如果要解除契約的話建議再多做點研究,因為風險比減少價金還要高些。

六、先研究,再搜證,再處理。

楊俊鑫律師,0928967948,台北市大安區羅斯福路二段九十五號二十五樓之一,古亭捷運站三號出口直走靠左,狀元吉第大樓。

房佑璟 (房律師) 104-11-26 18:01

您好,關於您的問題,可寄發存證信函給賣方,通知有氯離子過高之瑕疵,請求其限期處理,若屆期對方仍置之不理,再考慮提起訴訟請求損害賠償

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。

王上仁 (王律師) 104-11-26 20:41

 您好,依民法第356條第3項,不能即知之瑕疵,至日後發見者,您應立即通知出賣人,否則怠於通知的話,會被視為你已經承認所買受之房屋。又依民法第360條,買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,您可以不解除契約請求損害賠償。因此,您可以委任律師發函給賣方,通知您檢測到海砂屋情況,請對方盡速出面跟您協商減少價金或賠償事宜,否則將提起民事訴訟

顏寧 (顏寧律師) 104-11-26 20:54

您好,關於您的問題,可寄發存證信函給賣方,通知有氯離子過高之瑕疵,請求其限期處理,若屆期對方仍置之不理,再考慮提起訴訟請求損害賠償

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。

 

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件同王律師之意見,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

豬豬 104-11-16 00:21

如果是請人蓋房子已經過了約20~30年,房子開始有鋼筋外露的問題(疑似海砂屋),我還可以向當初幫我蓋房子的人求償嗎?

夜神月 104-09-01 21:35

房屋拆除天篷後  發現天花板 有嚴重的鋼筋外露、 水泥脫落 ,隨時可能砸下來, 前屋主卻說只賠償10萬,還說 跟仲介說過這間房子有氯離子,但不至於危害人體。屋況說明書則是寫  是否驗過氯離子檢測 勾否,是否為海砂屋也勾否。  所以 問題:

 

.律師律師 我發現要驗 氯離子的費用太貴 如果我不驗 直接向前屋主索賠更高的價格可嗎,因為看的到地方 水泥嚴重剝落 又 鋼筋外露。怕前屋主不想陪很高的價格

2.問題2 請問一下賣房子的屋主 要在賣屋前  有義務 先去驗是否為海砂屋嗎 

房佑璟 (房律師) 104-09-01 21:44

您好,關於您的問題,若有證據證明前屋主知悉氯離子過高,惡意不告知,恐有刑事詐欺疑義;關於民事部分,若欲提起訴訟,法院均將要求土木技師公會或建築師公會鑑定,您須給付高額鑑定費用,亦須加以考量之,且尚有律師委任費用及法院裁判費用,需考量相關訴訟成本,再決定是否提告

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

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 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件若您想要先評估訴訟勝率的話,建議可以先驗,但也可以在訴訟中主張先驗,當然鑑定費用會由您先出,之後可以列在裁判費用中,待勝訴後可以一併跟對方請求,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

您好:

1.建議可直接委請專業鑑定公司就該房屋進行氯離子含量試驗,若檢測結果遠高於經濟部標準檢驗局CNS3090鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量規範每平立方公尺0.3公斤之標準,則為海砂屋,因為混凝土中之氯離子含量過高,足對建物之建築結構、安全性等造成影響,瑕疵。您則可主張向前屋主應負瑕疵擔保責任,可依民法第354條規定、359條規定,主張請求減少價金,並負上損害賠償責任,且檢驗費用亦可主要前屋主支付,再依動產經紀業管理條例規定,向仲介要求退還仲介費及損害賠償

2.即使前屋主可供稱不知情,但是否為海砂屋應為仲介公司合理之查檢範圍,故仲介未盡民法第567條之調查義務。若您有任何問題或需要相關協助歡迎來電謝憲愷律師(0912-613-529) 或上臉書輸入「謝憲愷律師服務處」留言咨詢。

要在訴訟中經法院及兩造認可之鑑定機關做氯離子濃度檢測,該鑑定報告才會被法院採認,沒有訴訟中做的鑑定報告,不可能成功主張瑕疵擔保請求賠償,有其他問題的話,可以來電討論

你好:

仲介是否違反民法第567條據實報告義務及調查義務,因為仲介本身沒有判斷氯離子含量或海砂屋的專業,不能單純以有氯離子超標就認為仲介違反義務,還是要就買賣契約仲介契約動產說明書及客觀情形去判斷有無違反善良管理人之注意義務,進而判斷有無違反動產經紀業管理條例第26條規定。 賣方有無義務去檢驗還是要看你買賣契約之約定,但不會影響你主張物之瑕疵擔保責任,依民法第359條規定請求減少價金、解除契約
顏寧 (顏寧律師) 104-09-01 23:12

姑且不論是否有氯離子過高之情況,若房屋有鋼筋外露等問題,可能就有物之瑕疵擔保之問題。

另外,建議還是先花點小錢初步作氯離子檢測,才可決定要如何主張權利。

最後,建議請仲介協助與賣方協調,若可以協調,不要冒然進入訴訟程序,訴訟程序是要花很多時間精力費用的。

夜神月 104-08-30 18:02

房屋拆除天篷後  發現天花板 有嚴重的鋼筋外露、 水泥脫落 ,隨時可能砸下來, 前屋主卻說只賠償10萬,還說 跟仲介說過這間房子有氯離子,但不至於危害人體。屋況說明書則是寫  是否驗過氯離子檢測 勾否,是否為海砂屋也勾否。  所以 問題:

1.是否可要求更高的賠償,如果對方不賠,最後上法院,贏面是哪一方

2.如果上法院,這種判決通常都是拖多久才能落幕

3.如果去土木技師公會檢測是否有氯離子含量,含量如果過高,可以退屋嗎?並請求其他後續賠償

夜神月 104-08-30 17:57

房屋拆除天篷後  發現天花板 有嚴重的鋼筋外露、 水泥脫落 ,隨時可能砸下來, 前屋主卻說只賠償10萬,還說 跟仲介說過這間房子有氯離子,但不至於危害人體。屋況說明書則是寫  是否驗過氯離子檢測 勾否,是否為海砂屋也勾否。  所以 問題:

1.是否可要求更高的賠償,如果對方不賠,最後上法院,贏面是哪一方

2.如果上法院,這種判決通常都是拖多久才能落幕

3.如果去土木技師公會檢測是否有氯離子含量,含量如果過高,可以退屋嗎?並請求其他後續賠償

房佑璟 (房律師) 104-08-30 18:00

您好,關於您的問題,目前應先確認是否屬於氯離子過高,且是否會危及結構安全和前屋主之前是否有可能知悉氯離子過高之情形;若有證據證明前屋主知悉氯離子過高,仍勾選否,則似有刑事詐欺之問題;若確有氯離子過高之情形,可請求減少價金損害賠償,若欲解除契約,須證明無法修復達影響結構安全,方有解除契約之機會,法院於開庭時亦會要求再委請土木技師公會或建築師公會鑑定釐清氯離子過高之嚴重程度及有無修復之可能,需花費法院委託鑑定費用律師委任費用及法院裁判費用訴訟成本不可謂不鉅,是否提起訴訟亦須加以考量訴訟成本及訴訟時間。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。

曹尚仁 (曹律師) 104-08-30 19:28

您好,針對您的問題回覆如下:

1、應該先請鑑定公司進行鑑定,倘若有危害人體或結構就應該解除契約並且要求對方賠償

2、此類案件訴訟期間都不算太短,至少要有1年的心理準備。

3、建議可以備妥資料之後委請律師協助提告,以利訴加快訟進行。

 

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承如曹大律師所言,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

夜神月 104-08-31 10:20

1.律師律師 我發現要驗 氯離子的費用太貴 如果我不驗 直接向前屋主索賠更高的價格可嗎,因為看的到地方 水泥嚴重剝落 又 鋼筋外露。怕前屋主不想陪很高的價格

2.問題2 請問一下賣房子的屋主 要在賣屋前  有義務 先去驗是否為海砂屋嗎 

購買中古屋最常碰到的問題不外乎:坪數短缺、輻射屋海砂屋,以及漏水壁癌的問題,其中又以房屋漏水為最多數。而一般民眾最常問的問題,就是買到會漏水房子,究竟是要找仲介負責,還是找賣方負責,可不可以解除契約,要賣方返還已經給付的價金?

 

關於究竟該找仲介負責,還是找賣方負責,其實依具體情況各有各的責任,所依據的法律也不相同。

 

針對仲介,在買賣過程中,仲介依法應將動產說明書交與買方並詳細解說(動產說明書也是契約的一部分),也應該告知買方依仲介專業應該查知的動產瑕疵,並協助買方對動產進行必要之檢查。所以如果仲介明知該中古屋有漏水的問題,卻故意隱瞞,或是過失而不知有漏水而未告知買方,仲介人員和所屬仲介公司應對買方負連帶賠償責任

 

針對賣方,賣方應對出賣的中古屋負物之瑕疵擔保責任,出賣的中古屋交屋前就會漏水,賣方對此有擔保責任。但要主張擔保責任,買方依法要在受領該房屋後盡速檢查(建議在驗屋階段就盡速檢查,並把驗屋放在交易過程中的前階段,因為已經給付的價金還不多時,有比較多制衡買方的籌碼),如果發現有漏水情況,依法也要盡速通知賣方(實務上通常以存證信函方式通知),倘怠於通知,就會被認定承認受領該屋(意思就是不能主張該屋的漏水是瑕疵)。

 

至於可不可以因為房屋漏水,主張要解除契約而要求賣方返還價金。依法要因為買賣物有瑕疵而主張解除契約,必須要瑕疵非常重大,否則會被法院以解除契約顯失公平而不接受。實務上,因為房屋漏水而要求解除契約,法院通常不會接受,除非具體個案的漏水情況確實是屬於非常重大的瑕疵。所以,實務上多半僅能請求減少價金,另外,如果賣方曾保證沒漏水的問題,也可選擇主張請求履行利益的損害賠償

 

pin 104-06-29 23:41

你好~事情是這樣的,我在工廠上班當作業員,平常上班就是包裝跟加工,去年2/17做到今天6/11,在今年6/9老闆調動我做沒有女生做過的粗重工作,6/10身體不舒服請假一天,6/11當天跟老闆提出身體沒辦法負荷,老闆告知我沒辦法的話快告訴他,他覺得我又不是叫你搬50公斤,他要快請人,所以意思就是要我走,不然就是繼續做,由於身體真的沒辦法,所以跟老闆說我沒辦法 ,他說好,所以當天我就離開了。

想問一下律師,這樣算是非自願離職嗎?他調動我職務時也沒先告知我,當天我去做的時候,廠長也跑來說怎麼老闆會要我做這樣的事情,但是他並沒有幫我告訴老闆,我們公司也沒病假,喪假也給我不足,我到6/11日也沒特休,我有申請調解日期還沒到, 我離開時甚麼都沒寫,還有工廠目前在擴廠,本身是嚴重的海砂屋,我們邊上班邊施工,三不五時石頭就會重天而降,這些我是有去檢舉調解內容是要求預告工資,資遣,非自願離職單,這3樣,不知道你覺得我這樣要求可以嗎??? 我該怎麼做???謝謝律師 !

您好,針對您的問題回覆如下:

1、已經違法調動職務,據此資遣您,可以依法主張回復職務或是資遣費、薪資、特休及非自願離職證明書。

2、倘若勞資協調不成,可以依法提起勞資爭議訴訟

~~~~~~會不會因為是我先提出我沒辦法接受所以是我自己離職的疑慮???????我是有打給他要求自願離職單,但是他說我是自願離職的~所以還是有點不清楚到底算是神麼??? 我要怎麼對我有利?謝謝律師~~~~~~~

 

 

pin 104-06-29 14:22

你好~事情是這樣的,我在工廠上班當作業員,平常上班就是包裝跟加工,去年2/17做到今天6/11,在今年6/9老闆調動我做沒有女生做過的粗重工作,6/10身體不舒服請假一天,6/11當天跟老闆提出身體沒辦法負荷,老闆告知我沒辦法的話快告訴他,他覺得我又不是叫你搬50公斤,他要快請人,所以意思就是要我走,不然就是繼續做,由於身體真的沒辦法,所以跟老闆說我沒辦法 ,他說好,所以當天我就離開了。

想問一下律師,這樣算是非自願離職嗎?他調動我職務時也沒先告知我,當天我去做的時候,廠長也跑來說怎麼老闆會要我做這樣的事情,但是他並沒有幫我告訴老闆,我們公司也沒病假,喪假也給我不足,我到6/11日也沒特休,我有申請調解日期還沒到, 我離開時甚麼都沒寫,還有工廠目前在擴廠,本身是嚴重的海砂屋,我們邊上班邊施工,三不五時石頭就會重天而降,這些我是有去檢舉調解內容是要求預告工資,資遣,非自願離職單,這3樣,不知道你覺得我這樣要求可以嗎??? 我該怎麼做???謝謝律師 !

曹尚仁 (曹律師) 104-06-29 15:12

您好,針對您的問題回覆如下:

1、已經違法調動職務,據此資遣您,可以依法主張回復職務或是資遣費、薪資、特休及非自願離職證明書。

2、倘若勞資協調不成,可以依法提起勞資爭議訴訟

pin 104-06-29 17:25
回覆 pin 的發言內容:

你好~事情是這樣的,我在工廠上班當作業員,平常上班就是包裝跟加工,去年2/17做到今天6/11 ... (恕刪)

會不會因為是我先提出我沒辦法接受所以是我自己離職的疑慮???????我是有打給他要求自願離職單,但是他說我是自願離職的~所以還是有點不清楚到底算是神麼??? 我要怎麼對我有利?謝謝律師~

王晨瀚 (怡然自得) 104-06-30 09:35

您好:

據您的前後文看來,該公司已涉及違法調動職務,您可主張非自願離職,並依法請求回復職務、資遣費、薪資及非自願離職證明書。您可向勞工檢舉並請求勞資爭議調解,若協調不成,再進入訴訟階段。至於您後續談到的問題屬事實認定,亦即在調解訴訟時要提出證據或請證人您所說的屬實,如可證明您前開所述,這樣的行為確實係屬違法調動職務而導致之非自願離職

 你如果認為解雇不合法,就是僱傭關係存在,於此情況下,沒有請求資遣費、預告工資等問題,除非你於30天內依據勞基法適當規定另行終止僱傭關係始得請求資遣費、預告工資等,否則應該是主張僱傭關係存在,並請求薪資,且於調解時更應適時表明要繼續工作之意,供參考。

花心赤狐 104-05-09 00:05

本人於99年2月購買目前居住2樓房屋,購買後1樓反映因前屋主裝潢導致樓下客廳屋頂嚴重滲水導致剝落,後來他們自行修繕批土,最近發現房間天花板水泥剝落,鋼筋外露及腐蝕,我請泥水師傅來看,他說是氯離子含量過高導致鋼筋膨脹,水泥崩落,但是樓下一直堅持是我家前屋主過度裝潢導致,要求我家負責修繕,而且要求樓板全數拆除重新植筋灌漿.

我家買房子時是買已經裝修完成房屋,而且信義房屋仲介也說不是海砂屋,(目前前屋主與仲介皆無法連絡)請問律師先生:

1.樓下屋頂我需全數負責嗎?責任歸屬是樓下還是我家

2.若樓板全拆,等於我家全毀,目前我家地板沒有任何問題

3.我可以向信義房屋求償

曹尚仁 (曹律師) 104-05-09 16:00

您好,針對您的問題回覆如下:

1、可以請專家來做測試,倘若有,則可以向前屋主及仲介請求賠償,倘若當初動產說明書有欺瞞的問題,則可能涉嫌詐欺罪嫌。

2、該瑕疵應該請工程公司釐清,應該由瑕疵應負責之義務人賠償

3、在未能釐清瑕疵原因,建議不要輕易施作,否則將來恐無法釐清

 

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承如曹大律師所言,以上希望對您有幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

房佑璟 (房律師) 104-05-09 22:50

您好,關於您的問題,樓下一樓之問題,您可不予理會,一樓並須提出證據證明為受二樓之影響方造成損害;另關於您所購買房屋可能為氯離子過高之情形,可先做檢測,再發存證信函通知前屋主及仲介,請求限期處理,若屆期對方均置之不理,再考慮提起訴訟請求損害賠償之,若有證據可證明前屋主有惡意隱瞞之情形,或許另有涉及刑事詐欺之嫌疑。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。

顏寧 (顏寧律師) 104-05-09 23:25

您好,關於您的問題,您可先作氯離子檢測後,再委任律師存證信函給賣方及仲介,通知瑕疵,並請求限期處理,若屆期對方不予理會,再考慮是否委任律師提起訴訟請求損害賠償;另關於一樓之主張,可暫時不予理會。

 

adan 104-04-28 10:29

律師

一般認為輻射屋,海砂屋,凶宅這些屬於房屋的重大瑕疵,請問若自己買房之後從未進行過輻射屋,海砂屋的檢測,也確定產權持有期間未曾發生凶宅情事,請問若有出售的打算,可否在買賣契約中約定就上開事項不負瑕疵擔保責任,感謝您的回覆.

曹尚仁 (曹律師) 104-04-28 17:17

您好,針對您的問題回覆如下:

1、此部分屬於動產說明書必要記載事項,無法特約免除。

2、倘若您不知悉,可以於房屋交易時進行檢測,並約定檢測費用由買方負擔。

 

房佑璟 (房律師) 104-04-28 22:29

您好,關於您的問題,關於您所述之瑕疵無法預先免除,若您知悉不告知,甚至可能有刑事詐欺之疑義。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

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顏寧 (顏寧律師) 104-04-28 22:43

沒辦法預先免除,但可以在契約中誠實告知,並強調就該等瑕疵以據實以告,故不得再以此為由主張瑕疵擔保。

103-12-17 08:54

律師您好,我在103年1月,經法拍買到了疑似海砂屋。因為原屋主同時經由法拍脫掉了二棟一樣狀況的房子
據悉,在103年6月之前的法拍,法院是無法負法拍物之瑕疵擔保責任。但一間房產動則快上千萬,若是吃下這海砂屋,自己也破產了。
我們懷疑是原屋主,利用法拍不能看屋況的漏洞,藉機處理掉二棟海砂屋。請問律師,這種狀況,可以告原屋主嗎? 或是我們可以請求權利嗎?

曹尚仁 (曹律師) 103-12-17 10:35

您好,針對您的問題回覆如下:

強制執行法明文規定,沒有瑕疵擔保責任問題,無法向原無主求償

 

103-12-17 13:51
回覆 曹律師 的發言內容:

您好,針對您的問題回覆如下:

強制執行法明文規定,沒有瑕疵擔保責任問題,無法向 ... (恕刪)

非常感謝曹律師,這麼快就回答了不過,這法律真是惡法啊,我標下了近千萬的債務了,不用翻身了

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件海砂屋是否有列管,若有,或許還有國賠的機會,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

顏寧 (顏寧律師) 103-12-17 23:37

鄰居亦有海砂屋之困擾,建議視情況爭取重建之機會,比較有實益唷!

103-12-22 15:30

非常謝謝律師的回覆^^

103-11-26 16:21

我在103年1月,經法拍買到了疑似海砂屋

經由法拍,我購買了一棟房子。花了幾個月討論格局和裝潢終於開工了。
當做拆除工程時,發現天花板有部分水泥塊掉落,連鋼筋都有?蝕的情況。
很像是所謂的海砂屋
但因不敢去證實,一直沒找人來檢驗。

想請問律師,經法拍購得海砂屋
這近千萬,只能自認倒楣吞下?
還是有什麼其它救濟的管道?

顏寧 (顏寧律師) 103-11-26 21:49

法拍屋無法主張物之瑕疵擔保。

103-11-27 13:30
回覆 顏寧律師 的發言內容:

 

謝謝顏律師,看來只能認賠了XD

 

SMALL 103-11-08 13:54

103/9月將民國85年購買的房屋賣掉,從買到現在我都一直出租給別人,也沒有重新裝潢,現在買方在重新裝潢時發現可能是海砂屋,故自行去檢測,結論可能是海砂屋且為圍樓,並要求我原價買回還要賠償他50萬元,我在賣屋時與仲介簽約有告知沒有去檢測是否為海砂屋,若買方不放心可以自行去檢測,但買方在買時也沒問,當然仲介也不會特別提起,現在買方要求我原價買回且索賠50萬,仲介也不願意將仲介費退回,把責任推得一乾二淨,請問仲介是否該負擔什麼責任,還有我後續該怎麼做?

建議您與買家間的買賣糾紛,可先至鄉鎮市公所調解;若調解不成,建議您正式諮詢律師,以保障您的權益。


謹依您提出之訊息簡要答覆,尚請卓參,如果還有疑問,歡迎來電0931-306795、E-MAIL:polarislawfirm@gmail.com 聯繫或詢問,如果您需要進一步協助,也歡迎您來所討論,謝謝!如果您覺得本回覆內容對您有所幫助,尚請不吝按下「感謝律師」。

曹尚仁 (曹律師) 103-11-10 23:25

您好,針對您的問題回覆如下:

1、海砂屋的部分,必須填寫房屋現況書,因此對於買方的部分,恐遭解約

2、仲介的部分,可以主張未盡仲介義務,要求賠償或是減少報酬

3、建議可以向消保官提出申訴,或是縣市政府檢舉

小中 103-10-12 21:52

 

請問律師們,我跟我老婆的血汗錢買到一間海砂屋交屋後其他仲介才告訴我,我可以跟我的仲介解約嗎,懇請不吝賜教 

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件您應盡速審視契約內容,並發函通知賣主及仲介,解除此宗買賣,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至 civili1201@gmail.com  來信詢問,以免遺漏,謝謝

顏寧 (顏寧律師) 103-10-12 22:31

您好,關於您的問題,您可先確認跟您告知標的為氯離子過高之仲介,是否有檢測報告可供參考,若有且檢測報告作成之時點為賣方產權持有期間,則可合理推知賣方應了解標的有氯離子過高之情形,則其未告知有該瑕疵存在可提告詐欺

民事部分,則可主張物之瑕疵擔保及債務不履行。 

 您好:

如果氯離子過高(87年前所蓋房屋每立方公尺超過0.3公斤,83年前所蓋房屋超過0.6公斤),

確實有機會向買方(不是仲介)請求解除契約並返還價金

本所目前即有相同類型案件正在處理中

如您有委任律師協助辦案之需求

歡迎於上班時間致電本所洽詢

kimkim 103-09-30 21:35

最近家裡準備貸款翻修,評估人員經確認後發現是海砂屋,可當初購屋時完全不知此事,但如今房仲已人去樓空,該如何做比較好,還有求償的管道嗎?

 您好:

修正依標題所示因您購買房子已超過五年,

可能難以向賣方請求瑕疵擔保責任

不過可以尋向賣方主張債務不履行損害賠償之途徑處理

以上意見,敬供卓參

 

 

 

顏寧 (顏寧律師) 103-10-01 18:40

您好,關於您的問題,針對物之瑕疵擔保之部分已過五年故無法主張,但若賣方若可歸責(通常要為建商比較有可能),則您可主張債務不履行之損害賠償(15年的時效)。又若您可舉證對方明之房屋是氯離子含量過高之房屋 卻仍賣給您,對方可能有詐欺之虞,然因要舉證對方詐欺會較難。

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鋼彈 103-09-28 10:13

不好意思,假日還來問問題。先感謝回答的大律師。我有動產交易的糾紛,我跟某大房仲公司買了一間台中市西屯區的房子,在裝潢的時候,天花板竟然掉下來,結果裡面鋼筋都露出來了、水泥也在剝落,,我請教裝潢師傅,裝潢師父說可能是海砂屋??我的天,我才剛買的房子,竟然是海砂屋,我問仲介仲介說他不知道這回事,我可不可以不要買這個爛房子了,我只想拿回我的錢,我存了好久好久的,真是痛心。

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件若海砂屋,則您可以主解除契約,此房屋瑕疵應先發函知前屋主主張解約,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可MAIL至 civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

顏寧 (顏寧律師) 103-09-28 18:39

您好,關於您的問題,您應盡速委任律師存證信函,通知該瑕疵,亦同時委請土木技師作氯離子檢測,氯離子過高不一定等同於海砂屋,採是否能解除契約,亦須視屋況而決定,若未達影響結構安全之重大瑕疵,亦難以減除契約,但可主張減少價金,實務判決通常為8%到19.5%左右,視屋況情形而略有不同。可依民法第354條規定、359條規定,向賣方請求損害賠償,再依動產經紀業管理條例規定,向仲介仲介公司請求損害賠償之。

再針對動產現況說明書之部分,若有證據可證明賣方及仲介有名之為氯離子過高之情形,卻惡意未於動產現況說明書中揭露,似有刑法第339條規定詐欺之疑義。

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婷兒 103-08-20 16:54

我是婷兒於103/8/14日有留言詢問有關我買的屋子,木工做到2樓天花板欲拆下輕鋼架時(辦公室常見一的那種)拿開幾片板子時,看見大面積的水泥塊掉落在輕鋼架板上,抬頭看見鋼筋外露嚴重且腐蝕...(一)排除非海砂屋可能性的話...(二)對方堅稱為施工品質不良導致,造成大批浪護層剝落一塊塊...大小約5-20公分的泥塊剝落,賣方說明有意願修補坑坑洞洞,但我認為日後難保那些還在上方的泥塊不會掉落,...若影響到結構安全可主張解除契約損害賠償沒問題....但若沒影響結構安全我就沒辦法主張解除契約?...我不敢居住於這樣有重大瑕疵的屋子裡每天提心吊膽過日子...我現在應該怎麼處理?可否用重大瑕疵來提告?如果上法院我有勝算?...還有依你們建議請仲介協調...仲介傾向賣方要我履行契約走...另外我在看屋時輕鋼架封住無法得知瑕疵...我想如果沒有再討論的空間時...難道仲介沒有應付的責任?...請給個方向該怎麼處理好?...非常謝謝你們上次的回應....感激不盡!!對我有很大的幫助...希望可以再次的幫助我...謝謝您們!!

 您好:

如果雙方還是各執己見,就透過訴訟過程請法院囑託專業鑑定單位(土木技師公會或建築師公會等)進行鑑定,以釐清是否為重大瑕疵而可解除契約還是非重大瑕疵而只能主張減少價金。

以上意見,敬供卓參

顏寧 (顏寧律師) 103-08-20 19:27

您好,關於您的問題,您應先請土木技師公會鑑定是否為氯離子過高,若為氯離子過高之房屋,可在打聽賣方於購買該屋時是否知悉該瑕疵,若有證據證明賣方知悉但卻於動產現況說明書中未加以說明,賣方恐有詐欺之虞;再者,亦可請求減少價金,但是否構成重大瑕疵可解除契約,仍需視鑑定結果,是否達結構安全之虞。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

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 您自己在訴訟委任鑑定費用無法認定係裁判費而由敗訴之人負擔,訴訟中由法院囑託者即可,這就是差異所在。

房佑璟 (房律師) 103-08-20 20:18

您好,關於您的問題,將輕鋼架之天花板移開看是否有鋼筋裸露之問題應屬於仲介合理之查檢範圍,故若您依所述仲介應屬未盡民法第567條之調查義務。

再者,在訴訟前先委請合法之檢測公司或是土木技師檢測是否為氯離子含量過高之房屋費用並非過鉅,且如此亦可評估減少價金之價額或是否達解除契約之標準。

最後,建議您亦可以屋主之身分,向較大型之仲介公司 (例如信義永慶)詢問該房屋是否為公司內部系統列管之氯離子含量過高之建物,蓋大型仲介公司之案量較大檔案也較健全,可探聽看看前屋主是否曾將該屋委託銷售。

以上酌參。 

您自己在訴訟外作的檢測,對方不會承認,何況瑕疵不一定是海砂問題(氯離子過高),所以在訴訟中會再作一次鑑定,很多當事人都認為自己作是白花錢,而且沒有效果。在訴訟中可同時主張解約及減價之請求,只是會不會在訴狀中表達。以上意見,敬供卓參

 如果是永慶、信義等大型房仲,都會有海砂屋的買回或類似保證,你可以先找合約或廣告看看。

婷兒 103-08-14 17:54

我購買一棟房屋花了一個月討論格局及裝潢終於要開工了,當木工做到2樓天花板要拆下輕鋼架時(辦公室常見的那種)拿開幾片板子時,水泥就大面積的掉落往上一看嚴重腐蝕連鋼筋都生鏽...還好師傅跟工人沒被砸傷...恐怖的是大家瞬間聞到一股鹹味...好像我們去海邊聞到的海..鹹鹹的味道很像...木工師傅拿起一片水泥塊近聞告訴我疑似海砂屋..我第二次驚訝怎麼可能?我往地上拿一塊來自己仔細看看跟聞一聞...我還用舌頭舔一舔真的是鹹的...我立即現場停工,也立即通知仲介來了解,我想法很單純只想主張解除契約...請問我應該怎麼做?...(一)此買賣過戶尚未完成...(二)看屋時輕鋼架未拆無法發現... 

 

 您好:

建議您可立即發存證信函仲介及賣方進行海砂屋檢測並由仲介及賣方負擔費用

如確定係海砂屋,則可另發存證信函主張解除契約,對方應返還全部買賣價金並負契約上之賠償責任

以上意見,敬供卓參

林家慶律師

 

顏寧 (顏寧律師) 103-08-14 21:45

您好,關於您的問題,您應先委任律師存證信函與賣方及仲介,告知瑕疵存在,請求鑑定,若影響到結構安全,可主張解除契約損害賠償;若尚未影響結構安全,可請求修補及減少價金之。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。 

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0988706305(若開庭(會)未接,亦可撥0910638932由本所房佑璟律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。顏寧律師

宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂。

房佑璟 (房律師) 103-08-14 21:47

 您好,關於您的問題,您所購買之房屋有極大之可能為氯離子超標之瑕疵房屋(即俗稱之海砂屋),建議您可向屋主為瑕疵通知後解除契約;關於仲介之部分,您可主張其違反民法第567條之調查義務(蓋將輕鋼架拿起看是否有天花板有鋼筋外露等屋況查檢行為並非不具期待可能性),又若其明知卻未告知,亦屬違反據實告知義務。再者,若屋主及仲介於簽約出賣系爭房地給您時,明知卻未將該等瑕疵告知,亦可直接提起刑事詐欺告訴。

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Pail 103-02-11 22:17

買中古屋, 因氯離子過高, 且有大片的水泥塊脫落.
疑似海砂屋, 故而向屋主請求減損價金與損害賠償.
因 屋主 僅願意付 3萬的修繕費用, 雙方無法達成共識.
預計下周要到戶政所開協調庭,

請問各位先進達人, 我這邊應該準備哪些資料來維護自身的權益呢?

提出檢測資料,可主張減少價金,嚴重的話也可主張解除契約,不過能否成功主張,就要看證據和論述,有其他問題的話,可以來電討論

1.如果就買賣過程不爭執  你至少要準備目前房屋現狀照片  另外你們是否有請人做鑑定  相關鑑定結果如何  這部分至少要先行提出  以利調解時主張   2.若您尚有其他問題,可以mail至 jingyau1225@gmail.com 來信詢問,亦歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析

Pail 103-02-11 23:26

買屋過程中, 沒有發現~
是在重新裝潢時, 把原來的舊的裝潢拆除時, 發現的.
當下有告知原屋主, 並停止施工.

而後, 有送檢測..
(1) 樑柱鑽孔取樣三點, 平均 0.59x
(2) 自行送驗, 0.7xx

故就 氯離子不合乎規定(0.3) 提出減損價金賠償
但, 屋主則咬定為 0.6 才是標準.
雙方無法取的共識, 經多次的協調討論(我, 屋主, 仲介),
迄今, 快2個月了, 屋主仍只願意出 3萬修繕費用,
因此雙方沒有共識~ 故而, 召開協調庭.

現下, 正把 裝潢時發現的水泥剝落的照片沖洗,
以及, 檢驗的報告書.
尚不知 還有哪些的資料準備?

 您好:有關您所詢問題回覆如下

調解時的資料,就先帶您現有資料即可,另此種案件,有些仲介公司會有保證之制度,且也應先審視契約內容有無特別之約定,才能分析對您最有利之情形,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

房佑璟 (房律師) 103-02-12 17:58

您好,關於您的問題,您可先蒐集前屋主之裝潢紀錄,若其於您購買前刻意裝潢,隱瞞海砂屋之瑕疵,似有刑事詐欺之嫌疑。且就該物之瑕疵,若前屋主無誠意解決,可提起訴訟,主張物之瑕疵擔保責任,請求解除契約或減少價金及相關損害賠償。佑若該房屋若透過仲介購買,該仲介動產經紀業管理條例及民法委任契約規定,亦違反其善良管理人注意義務,可一並提告請求其就您的損害負相關損害賠償責任

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

Pail 103-02-14 18:54

另外, 講到 減損價金 與 賠償議題,
有沒有甚麼 比例原則 或者一些數據可以參考?!

房佑璟 (房律師) 103-02-18 15:32

您好,關於您的問題,您先請師父報價就該房屋之維修補強可能需要多少錢,作為請求之依據。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

JANE 103-01-25 19:38

??去年因公司可能要派遣在外地,想說租屋不如買屋,於是買下此生第一間房子,買的是20年的中古屋,是老式裝潢,所以重新翻修,裝潢成自己理想中的夢想家,也購買一些入住的家具及電器。

但年中公司取消派遣,本想出租,但房仲建議可以賣掉,我們想說因為也無法三不兩頭得跑,於是在年中賣掉看看,可是房仲在年底就幫我們賣掉了,買方也看過也議價過了,買方希望我們可以把家具及電器附上,雙方同意下順利賣出房屋

但今年年初房仲電話過來說,買方臥房睡覺時一直覺得天花板有聲音,一開時覺得是老鼠,後來發現說天花板上的牆無油漆有剝落,懷疑是海砂屋,又說是鋼筋外漏,怕說單身一人,哪天會被掉落水泥打到,要求全屋天花板重新翻修,但確認此房屋海砂屋也不是輻射屋更不是凶宅,也找人確認是否是鋼筋外漏,答案是不是,可能是一般中古的現象,求認前前屋主,只是建商有附裝潢,所以天花板內沒有特別處理,當初裝潢時也詢問過是否影響入住安全的,答案是不會,所以照原建商的作法處理天花板,現在買家要告我們隱瞞事情,是否合理?

?????

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件您可以聲請傳喚前手屋主,以證明並無隱瞞之情事,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

林智群 (klaw) 103-01-25 23:32

 如果建商賣給你的屋況說明也是沒有天花板問題,

你應該可以主張自己不知情而非故意隱瞞

房佑璟 (房律師) 103-01-27 11:07

您好,關於您的問題,您應主張您無相關裝潢紀錄,亦為因應公司調派而購買,無長久居住,對於相關問題不甚了解,而無相關詐欺隱瞞之故意。歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

小柯 103-01-22 16:44

請教律師,本人的朋友疑是買到海砂屋,除了要求解約退還價金外,還可要求賠償嗎?例如銀行利息、管理費、或者與現在房價的價差(因為附近都已漲價)等都可要求嗎?謝謝! 

房佑璟 (房律師) 103-01-22 17:12

您好,關於您的問題,依民法第365條規定:買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付
時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。您應儘速向賣方已存證信函通知該瑕疵,並得向其請求對該屋負瑕疵擔保責任,請求減少價金或解除契約,及其他相關損害賠償。另外就仲介部分,依動產經濟業管理條例規定及民法委任契約之規定,仲介亦違背其善良管理人注意義務,亦須對您之損失負相關損害賠償責任。若賣方或仲介有惡意隱瞞之實,如:不動現況說明書中未告知之情形,亦可提起刑事詐欺告訴,若其不願與您和解,可待起訴後,提起附帶民事訴訟,請求相關民事損害賠償。歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電(0910638932)或來所(台北所或台中所)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

 

房價價差不行,其他部分如果可以證明對方是故意不告知是海砂屋,可以試著請求

林智群 (klaw) 103-01-22 18:34

 解約拿回價金之外,是否可以要求所失利益,是有問題的,

因為你買的標的是海砂屋,不能期待其價格與鄰近房屋一樣會上漲

小柯 103-01-23 09:37
回覆 黃志樑律師 的發言內容:

若是本來無癥照,賣方也不知情呢?除了退價金外,其他賠償可要求嗎?還有身體的傷害可要求賠償嗎?

 

小柯 103-01-23 09:43
同上

 

房佑璟 (房律師) 103-01-23 09:49

您好,關於您的問題,除了相關價差外,您若有因此所造成之相關損害,亦可一並加以請求之。歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

您好,損害賠償當然是沒問題,但是價差這個很難去舉證有因果關係,別人房子漲價不等於你們買了也會漲價.

歡迎到所諮詢保障權益

有問題來電0960300927

來信:jackalsky1014@gmail.com

LINE:jackal.sky

部落格:http://jackalandnew.pixnet.net/blog(點我就進來)

如有幫助到您,請幫我按下感謝律師

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小柯 103-01-23 19:19
回覆 黃志樑律師 的發言內容:

如果對方(賣方)原來也不知是海砂屋,這樣除了要求解約外,可以要求其他賠償嗎?

房佑璟 (房律師) 103-01-28 10:35

您好,關於您的規定,即使賣方不知為海砂屋,仍可請求相關損害賠償。就仲介部分,因其所負為善良管理人注意義務,亦可對其主張相關損害賠償。歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

melody 102-08-07 21:38

律師您好!我們房子是在102/06/19點交完成的(新北市,民國75年的房),花了一個月討論格局及裝潢終於開工(102/08/01),當做到將牆壁那層打掉的時候,發現柱的部分鋼筋亂七八糟的還嚴重腐蝕;然後原本天花板是用輕鋼架的(像辦公室常見的那種),這時拆掉才發現,真正的天花板有五分之四以上都是用鋼板檔起來的,甚至4根樑還有其中2根樑是整個用鋼板包覆,另2根還有龜裂的痕跡。第一時間,已通知仲介來了解,談到的內容是,他從那天開始通報公司,我們暫時得停下一切進度,要我們自己找廠商做氯離子檢定,如果是,看到時再來主張解除契約還是減價。以下幾個問題想請教:

 

1.接下來的過程,我們是直接就先要找律師了嗎?就是像可能會去找仲介談,或屋主或調解等等都需要律師陪同??因為生平第一次遇到這種問題,不知道該怎麼進行下一步?(我們現在是希望能夠退掉這間)

 

2.在整個交易過程中,仲介是有拿出過一份氯離子的報告。上面只做2個點(位置皆只寫客廳處柱位),平均值0.57。當時有問過仲介代書說:這數值我們也看不懂,這是什麼意思?她解釋了83跟87標準不同之類的,說房子屬於83以前的,然後回答說:這就是不是海砂屋的意思。但現在我們查資料發現,現行法規就是以0.3當標準,但好像也有一部分的說法(很常出現在仲介說)是0.6。這部分想請教的是:

(1)好像氯離子測試都是3個點,2個點算是正常?再來報告的取樣位置本來就只會寫的這麼簡單?還是至少會寫出比較明確的位置例如:客廳的第1柱、第2柱這樣?這份真的算是有公信力的報告嗎??

(2)以102年來看,海砂屋的標準到底是以0.3還0.6為準呢??

(3)如果是0.3標準,而仲介代書是這麼回答我們的情況,我們可以主張他應負什麼法律責任嗎?如詐欺嗎?或資訊不對等情況下不正確的說法誤導消費者等等??

(4)合約書上明列出如果是海砂屋輻射屋、或什麼結構的問題的話,可以解除契約,如果現行就是以0.3為標準,我們有需要再照仲介講的,多做一次氯離子檢測嗎?還是以當初仲介給我們的那份0.57就足夠了?

 

3.另一個問題,就是整片輕鋼架拆掉之後,才發現超過五分之四以上的天花板都是用鋼板檔起來的,甚至4根樑還有其中2根樑是整個用鋼板包覆,牆壁部分也時有水泥修補的痕跡,我們真的覺得這太誇張了,明顯與那現況說明勾選的部分不符,我們覺得那輕鋼架根本就是故意把它擋起來隱瞞的,請問這樣算惡意隱瞞嗎??這部分也可以主張解約嗎??還是最多只能做減價??

 

4.因為我們工人施工順序的問題,做下去的部份有點多才發現。這裡要請問,可是不做下去根本不會發現這些問題,目前是都全部停了,結至目前的花費我們也認了,但查一些資料好像對方都會要你恢復原狀,這我們就只能默默的接受再花一筆幫他們做回來嗎??還是依照我們這件案子的特性,有什麼方法或可以主張的呢??

 

懇請不吝撥冗指教,在此先感謝您的回答!

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件若報告出來確實是屬於海砂屋,則您們可以主張解除契約,並請求返還價金,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL來信詢問,以免遺漏,謝謝

 如果對方明知而故意隱瞞,恐有刑事詐欺之嫌,不僅僅是民事解約或減少價金問題。

吳饅頭 102-07-27 14:11

假設一個推銷員(以下推銷員都稱呼為"乙",合作人都稱呼為"甲")

推銷的是一個網站所需要的"虛擬物品"
而買家要購買的話需要匯款到我指定的戶頭
(合作人提供戶頭)
然後甲、乙採取月結的方式
分取從中的利潤
月底才結算

而此"虛擬物品"來歷不明(合作人未提起來歷)
如果此事情東窗事發
我做為一個推銷人員
戶頭不是我的
錢不是第一時間到我手上
而是後來才結算給我的(意思跟領薪水一樣)
如果未來被警方查獲合作人的"虛擬物品"是通過違法的管道取得而來
【"甲"和"乙"會判什麼刑或者觸犯什麼法律??】(請列出))

 


如果甲是非法取得乙不知情!?

調查出來是否甲會觸犯法律?乙會沒事

 

不接觸任何現金、不接觸任何虛擬寶物

合夥關係,或者說算是他的員工之一的推銷人員吧



比喻一下
一、兩個類似的推銷人員或合作關係的樣本


第一個:
一間房屋仲介公司
都有一個專門的戶頭收取客戶的錢
做推銷的賣房子
不參與建房子土地來源
可能房子有漏洞或者瑕疵等雜七雜八的非法成分在內
只負責推銷房子不管其他雜項
房子土地都是由公司方提供給推銷人員去推銷
((前提下我不曉得公司的房子或者土地的非法成分,只管推銷))
(當然明面上的資料都是合法的,就好像許多人賣海砂屋資料上卻不會這麼寫一樣)

第二個:
今天一個線上遊戲被人破解了
裡頭的虛擬寶物可能是利用漏洞複製寶物、盜帳號取得寶物、入侵公司修改遊戲庫資料取得寶物

我今天與人合作(以下破解方稱為甲,我方稱為丙)

甲是破解者有大量的虛擬寶物可賣給其他玩家,正因為來歷非法所以
甲找上了乙
告知乙幫忙推銷出去
讓乙賣掉從中抽取利潤
甲並未告知
或乙有詢問甲保物來源都未得到正面答覆
乙這些虛擬寶物從哪兒來不得而知,只是再推銷販賣
而且販賣後收取金錢的戶頭是從甲方提供,並未碰觸到那些虛擬寶物(寶物也是甲方操作給買家)與金錢(除了賣掉從中獲得利潤以外)

 

以下兩個例子與上面的事情應該是一樣的
所以我舉例出來給各位懂法律或者讀法律系的網友們看的比較懂

金錢雇用一個人幫忙做推銷
推銷人員不會接觸到任何推銷裡頭內容(包含物品動作手法)
只需要將商品推銷出去有買家就好了

等於無本生意
花時間而已
有生意有錢領
沒生意吃自己
沒有底薪的意思

林智群 (klaw) 102-07-28 14:30

 只要虛擬寶物來路有問題,不管是推銷員或合夥人都會有事,不是你想怎樣規避就可以的

煞祿 102-07-29 21:10

 這麼制式的問題 你應該是學生 要繳交報告用的吧

Momo 102-06-10 21:47

3月時將約35年的房子賣掉,且已經過戶並完成交屋

買方裝修時,將原先有裝潢的房間拆除裝潢(只有一間有裝潢)

拆下來後,發現天花板水泥崩落(裝潢前並無此狀況)

與買方與我協議,請仲介送驗,並送驗二個點

氯離子含量有水泥崩落的為1.8,另一間無崩落的為 0.4 (標準值 0.6內)

買方以房子有危險性要求解約

但是錢一部分已經用來還親戚錢了

另一部分已用在母親的癌症醫療費用上了

實在湊不出錢將房子買回

請問驗了2個點差異很大

這能認定是海砂屋嗎?(海砂屋應該不會只有一個房間是用海砂吧!)

法律上買方要求解約是否有依據或法規規範呢?

如果買方不接受我折讓部價金補償,我還能怎麼做呢?


房子海砂屋要求解約

問題是我房子賣掉的錢已經拿來買另一間房子

如果賣掉的房子解約

那新買的房子也要跟著解約

我不就還需要賠償新買房子的賣方了

真是屋漏偏逢連夜雨阿

能給我建議,或是諮詢的方式嗎

由衷感謝

1.買賣標的有瑕疵 對方依法可以主張解除契約或是減少價金 至於怎麼主張 應該是買受人權利 2.將來如果透過訴訟程序主張 而你無法還價金 會變成你債務不履行的問題

chan 102-05-08 22:11

律師您好,

我的問題如下:
去年10月承租海砂屋, 房東事前並未告知, 跟鄰居聊天時, 鄰居告知為海砂屋, 而地下室有用臨時鐵柱支撐.

我因對生命安全有疑慮, 必須要馬上搬家,
因我一家四口, 兩個孩子均未滿3歲, 老婆家管, 唯我一人外出工作,
不免擔心地震發生時, 老婆小孩的生命安全會有危害.

房東明知道房子有居住上的危險, 但不告知, 還承租給我們.
請問若要起訴, 能夠以刑法13條-
「行為人對於構成犯罪之事實,明知並有意使其發生者,為故意。行為人對於構成犯罪之事實,預見其發生而其發生並不違背其本意者,以故意論。」
告他有故意傷害的可能嗎?

刑事或可主張詐欺罪,民事部分得主張終止或解除租約,建議您攜帶相關資料與律師討論,始能正確分析案情,以維護您的權益。如需進一步諮詢,敬請來電0918099945或來信amoschao357@gmail.com。 

Amy 102-04-16 11:11

律師  您好!

有件動產相關事宜想請教您:

我的親人於三年多前在信義房屋仲介下購買了一戶在台北市內湖區的中古公寓(屋齡現約22年).
今年三月底浴室突然大量水泥崩落造成天花板崩塌,
找人幫忙處理崩塌的水泥塊後發現浴室天花板大片鋼筋外露,
裝修人員懷疑此為海砂屋,
四月初有找信義房屋過來看鋼筋外露的狀況,
信義房屋目前提案為他們去找前屋主溝通負責修繕費用.(還未執行)
P.S. 三年前買屋時信義與前屋主皆無告知有鋼筋外露, 合約書上有明載且有氯離子相關的履約保證

想請教律師:
1. 我們若無找相關單位鑑定就這樣修繕完畢, 下一個屋主若找人鑑定確認為海砂屋, 是否信義與我們都要付所有全責?
2. 若找前屋主商談簽切結書, 目前不鑑定但下一個屋主若鑑定確認為海砂屋的話, 讓前屋主切結負責, 這樣可行嗎?
3. 若是我們現在就找相關單位鑑定確認為海砂屋, 控告信義房屋與前屋主的話, 整個訴訟時間大約會多久? 律師費用大約多少? 是否所有相關的費用可以讓信義與前屋主承擔? (若前屋主也不知情, 是否他就不須負責?)
4. 一般這樣的狀況, 律師會建議的作法為何?

 

關於您提及的問題,您的親人可主張所買受的房屋存有瑕疵,而據以主張解除契約或請求減少價金,建議應先將天花板崩落的情況詳細拍照存證,並儘速攜帶相關資料與律師討論,以維護您的權益。

另外您提及是否可請前屋主簽屬切結書,以確保您的親人將房屋轉售給他人不用負擔瑕疵擔保責任,您親人將房屋轉售給他人時,您親人便為出賣人,出賣人依法便負有物之瑕疵擔保責任,因此並不建議以此方式解決爭議。

關於房屋的瑕疵爭議,實務上多會以送交專業鑑定機關進行鑑定,以判定房屋的瑕疵情況及程度,建議您應與律師討論,以維護您的權益,如需進一步討論,尚請不吝來電0920288153或來信rabiyachao@gmail.com指教。

蔡律師 (蔡律師) 102-04-16 13:09
回覆 Amy 的發言內容:

律師  您好!

有件動產相關事宜想請教您:

我的 ... (恕刪)

您所詢問的內容,基本上海沙屋是不能住人的,可以解約,至於細節必須跟律師當面談,才能正確分析案情。

本所位於高雄,提供代撰書狀服務,如需進一步討論,尚請不吝來電07-3338080聯繫或來信lutong.attorney@gmail.com

請幫忙"按讚推廣本所官網"。

 海砂屋如未解約退屋還款,日後轉售恐需生長久之責任問題,且為避免前屋主本身亦不知是海砂屋,應儘速通知並於6個月內提告,否則權利會喪失。

小愷 101-12-18 15:33

因為狀況太出我們意料之外, 還理不出頭緒.
事情的發生時程是:
 
10月 借屋裝修, 拆除後發現部份鋼筋外露, 賣方說他會負責修補費用
11月 請結構技師鑑定結構安全, 並提出概略的補強工法, 以利廠商估價.
12月 因為賣方承諾會修繕, 且仲介認為照合約進行較不會讓對方有藉口, 故依合約的約定時間進行交屋, 並對賣方扣除預估的修繕款. 交屋後, 仲介提供結構技師正式的書面報告給我們, 我們才發現?蝕範圍比我們預估的更大.
上週 自費要求仲介進行氯離子檢測.
本週 進行氯離子檢測.

我想請教:

一.倘若我們測出來的結果真的是海砂屋(當然我非常希望不是), 應該是先鑑價師來鑑價呢? 還是先提告, 由法院指定估價師鑑價? 因為這筆鑑價費不便宜(要10萬), 若官司沒打成, 又是我們的另一個損失.....畢竟現在狀況已經很慘了.

二. 還有, 我們現在拆除好了, 也泥作到一半, 裝潢公司等我們何時可以施工....又讓我們騎虎難下了. 若繼續裝潢, 會不會影響將來的鑑價作業 (應該會吧)? 或者影響官司進行?

謝謝.

1.如果是海砂屋 房屋有瑕疵應該沒有問題 2.看你是想朝向減少價金或是解除買賣契約主張 3.如果訴訟程序有必要可以請求相關鑑定

蔡律師 (蔡律師) 101-12-18 15:50

1.海砂屋是不能住人的嚴重瑕疵,原則可解約。若解約,裁判費用是用公告地價或買賣價金計算,不需鑑價。

2.若不是海砂屋,則必須計算鏽蝕的損害,以認定減少多少價金。這部分官司勝訴後雖然可以請對方支付,但訴訟實務上原則上會要求爭議雙方指定某信任的技師工會鑑價,比較沒有爭議。如果不能合意指定,則您可約略估計金額後,再由法院指定單位鑑價損失。

3.若繼續裝潢,原則上會影響將來的鑑價作業,畢竟對造會主張是您破壞現場。

4.建議您拿買賣契約書到律師處商談,並積極保存相關照片等證據

 

如果您覺得不清楚或還有疑問,可至本所臉書按讚後發文詢問或預約面談時間。

小陳 101-07-04 09:46

約20年的房子賣掉了已經過戶了,

然後買方出具一張尚昕實驗室的證明氯離子含量1.5kg/m3

房子海砂屋要求解約

問題是我房子賣掉的錢已經拿來買另一間房子

如果賣掉的房子解約

那新買的房子也要跟著解約

我不就還需要賠償新買房子的賣方了

真是屋漏偏逢連夜雨阿

能給我建議,或是諮詢的方式嗎

由衷感謝

 還是等對方正式提起訴訟再說吧

 畢竟對方檢測方式是什麼  文書真實性如何都有待挑戰

 訴訟過程中  如果有疑義可以再請法院送鑑定

 未必完全就依照對方所說的

 因為鑑定報告是買方提出來的,是否為海砂屋還有爭議,除非之後訴訟經由雙方同意之鑑定機關鑑定後才能認定。

小豬 101-06-21 12:30

甲是真的不知道當初購買的是海砂屋,那丙請求時甲也要賠償嗎?

 

某甲於95年11月間透過A仲介股份有限公司之加盟店B業務員丁,向某乙買受房屋乙棟,由乙出具『氯離子含量測試報告』乙份予被告某甲,以保證系爭房屋符合標準,非屬海砂屋,甲並經乙要求,於前開A公司所出具之定型化契約勾選不得要求進行氯離子含量檢測。系爭房地經甲於96年3月間轉售於丙後,竟接獲丙通知系爭房屋經其送請『氯離子含量測試』後發現,系爭房屋氯離子含量業已超出標準值甚多,請問丙得主張權利為何? 

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件丙可以向甲主張解除買賣契約回復原狀,但應注意時效問題,丙向甲解除該買賣契約後,甲可向乙及仲介公司請求損害賠償,但本件應注意者仍是時效問題,以上希望對您有所幫助

小豬 101-06-21 14:08

那請問一下丙向甲主張解除契約時效問題是什麼時間呢?是說幾年或者多久過了就不能解除了嗎?那麼甲是可以分別跟乙與仲介公司要求賠償嗎?同樣時效是多久呢?那乙算是詐欺嗎?

 您好:依民法第365條規定,買受人因物有瑕疵而得解除契約,自物之交付時起經過五年而消滅.所以時效有五年,乙若出賣時即知該房為海砂屋,當然就可能成立詐欺,另外,甲可以分別跟乙與仲介公司求償.

AliaChung 101-03-25 21:18
20年前買一間房子...於二年前售出...
前几天收到法院通知且凍結我戶頭要求出庭,
原因是二年前售出的房子,,經最新的屋主經檢測為海砂屋,要求我解決...

但我也是20年前跟別人買的二手屋,且我也不知那是海砂屋..
是因為這事件才知這間屋子是海砂屋
房子從我之後又轉了4手了...現在發生這問題...法院傳令我

請問這我要怎麼處理?要如何回應法官問題? 那我是否也可以追償我前一個屋主呢?

謝謝專業回答

1.房屋海砂屋屬於購買標的物有瑕疵 買方可能主張解除買賣契約或減少價金 而且不以賣方有過失為限 2.所以不管你是否知情 買方主張還是有其依據 3.至於你是否可以向前手主張 則要視是否超過法律所規定的期限

仲齊 100-04-25 18:59

我於8年前買入房屋,在賣出不久後該房屋被檢測出為海砂屋房屋買主故要求其解除契約賠償損失,想請問是否此要求是否有理或者應怎麼辦?

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件需視對方何時發現瑕疵,以及發現至今已經經過多久時間而定,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝