關閉 [X]
adan 105-04-11 15:03

律師好:

請問當初房屋買賣契約有約定:〔本買賣標的專有部分若經檢測為輻射屋海砂屋、危樓或曾發生兇宅事故者,除賣方已事先書面告知或提供檢測報告外,雙方同意無條件解除契約並回復原狀,程序費用由賣方負擔。其他有關本標的物之瑕疵擔保責任,除雙方另有約定外,悉依民法及其他有關法令規定辦理。〕

當初買房子時,雙方都沒有去做鑑定,後來買了房屋居住8年後,因滲漏水鋼筋外露而請人鑑定,發現氯離子含量超出國家標準甚多即房屋存在海砂屋的重大瑕疵,請問買方可否主張解約?有沒有消滅時效的問題?感謝您~

蘇淑珍 (蘇律師) 105-04-11 16:49

民法規定中的 物之瑕疵擔保的解除契約權利  依法有除斥期間限制 最長就是五年

不過若您是要依物之瑕疵擔保的損害賠償請求權或者是依不完全給付的相關規定為主張的話  其時效為15年  您仍有權利可以爭取

呂昀叡 (呂律師) 105-04-11 17:28

您好:

關於您的問題,回覆及建議如下:

1. 依民法第360條之規定:「買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償;出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」故針對該屋仍得向當初的出賣人主張損害賠償責任,且此時效並不適用民法第365條所定6個月或5年消滅時效,而是適用民法第125條所定15年消滅時效

2. 然須仔細檢驗個案中契約條款或其他情事來判斷「賣方是否有擔保該屋非海砂屋」或「賣方當初明知該屋為海砂屋」之情形。

 

如有任何疑問,煩請攜帶有關文件前來面談

耑此奉達,敬頌 時祺

聯絡資訊可以電子信箱(r96a21070@ntu.edu.tw)、手機或line(0989459431),唯有提出完整的資訊詳談,方得提供更完善之服務,謝謝。(請勿直接留言回覆,以免遺漏)

購買中古屋最常碰到的問題不外乎:坪數短缺、輻射屋海砂屋,以及漏水壁癌的問題,其中又以房屋漏水為最多數。而一般民眾最常問的問題,就是買到會漏水房子,究竟是要找仲介負責,還是找賣方負責,可不可以解除契約,要賣方返還已經給付的價金?

 

關於究竟該找仲介負責,還是找賣方負責,其實依具體情況各有各的責任,所依據的法律也不相同。

 

針對仲介,在買賣過程中,仲介依法應將動產說明書交與買方並詳細解說(動產說明書也是契約的一部分),也應該告知買方依仲介專業應該查知的動產瑕疵,並協助買方對動產進行必要之檢查。所以如果仲介明知該中古屋有漏水的問題,卻故意隱瞞,或是過失而不知有漏水而未告知買方,仲介人員和所屬仲介公司應對買方負連帶賠償責任

 

針對賣方,賣方應對出賣的中古屋負物之瑕疵擔保責任,出賣的中古屋交屋前就會漏水,賣方對此有擔保責任。但要主張擔保責任,買方依法要在受領該房屋後盡速檢查(建議在驗屋階段就盡速檢查,並把驗屋放在交易過程中的前階段,因為已經給付的價金還不多時,有比較多制衡買方的籌碼),如果發現有漏水情況,依法也要盡速通知賣方(實務上通常以存證信函方式通知),倘怠於通知,就會被認定承認受領該屋(意思就是不能主張該屋的漏水是瑕疵)。

 

至於可不可以因為房屋漏水,主張要解除契約而要求賣方返還價金。依法要因為買賣物有瑕疵而主張解除契約,必須要瑕疵非常重大,否則會被法院以解除契約顯失公平而不接受。實務上,因為房屋漏水而要求解除契約,法院通常不會接受,除非具體個案的漏水情況確實是屬於非常重大的瑕疵。所以,實務上多半僅能請求減少價金,另外,如果賣方曾保證沒漏水的問題,也可選擇主張請求履行利益的損害賠償

 

adan 104-04-28 10:29

律師

一般認為輻射屋,海砂屋,凶宅這些屬於房屋的重大瑕疵,請問若自己買房之後從未進行過輻射屋,海砂屋的檢測,也確定產權持有期間未曾發生凶宅情事,請問若有出售的打算,可否在買賣契約中約定就上開事項不負瑕疵擔保責任,感謝您的回覆.

曹尚仁 (曹律師) 104-04-28 17:17

您好,針對您的問題回覆如下:

1、此部分屬於動產說明書必要記載事項,無法特約免除。

2、倘若您不知悉,可以於房屋交易時進行檢測,並約定檢測費用由買方負擔。

 

房佑璟 (房律師) 104-04-28 22:29

您好,關於您的問題,關於您所述之瑕疵無法預先免除,若您知悉不告知,甚至可能有刑事詐欺之疑義。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。

顏寧 (顏寧律師) 104-04-28 22:43

沒辦法預先免除,但可以在契約中誠實告知,並強調就該等瑕疵以據實以告,故不得再以此為由主張瑕疵擔保。

JANE 103-01-25 19:38

??去年因公司可能要派遣在外地,想說租屋不如買屋,於是買下此生第一間房子,買的是20年的中古屋,是老式裝潢,所以重新翻修,裝潢成自己理想中的夢想家,也購買一些入住的家具及電器。

但年中公司取消派遣,本想出租,但房仲建議可以賣掉,我們想說因為也無法三不兩頭得跑,於是在年中賣掉看看,可是房仲在年底就幫我們賣掉了,買方也看過也議價過了,買方希望我們可以把家具及電器附上,雙方同意下順利賣出房屋

但今年年初房仲電話過來說,買方臥房睡覺時一直覺得天花板有聲音,一開時覺得是老鼠,後來發現說天花板上的牆無油漆有剝落,懷疑是海砂屋,又說是鋼筋外漏,怕說單身一人,哪天會被掉落水泥打到,要求全屋天花板重新翻修,但確認此房屋海砂屋也不是輻射屋更不是凶宅,也找人確認是否是鋼筋外漏,答案是不是,可能是一般中古的現象,求認前前屋主,只是建商有附裝潢,所以天花板內沒有特別處理,當初裝潢時也詢問過是否影響入住安全的,答案是不會,所以照原建商的作法處理天花板,現在買家要告我們隱瞞事情,是否合理?

?????

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件您可以聲請傳喚前手屋主,以證明並無隱瞞之情事,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

林智群 (klaw) 103-01-25 23:32

 如果建商賣給你的屋況說明也是沒有天花板問題,

你應該可以主張自己不知情而非故意隱瞞

房佑璟 (房律師) 103-01-27 11:07

您好,關於您的問題,您應主張您無相關裝潢紀錄,亦為因應公司調派而購買,無長久居住,對於相關問題不甚了解,而無相關詐欺隱瞞之故意。歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

melody 102-08-07 21:38

律師您好!我們房子是在102/06/19點交完成的(新北市,民國75年的房),花了一個月討論格局及裝潢終於開工(102/08/01),當做到將牆壁那層打掉的時候,發現柱的部分鋼筋亂七八糟的還嚴重腐蝕;然後原本天花板是用輕鋼架的(像辦公室常見的那種),這時拆掉才發現,真正的天花板有五分之四以上都是用鋼板檔起來的,甚至4根樑還有其中2根樑是整個用鋼板包覆,另2根還有龜裂的痕跡。第一時間,已通知仲介來了解,談到的內容是,他從那天開始通報公司,我們暫時得停下一切進度,要我們自己找廠商做氯離子檢定,如果是,看到時再來主張解除契約還是減價。以下幾個問題想請教:

 

1.接下來的過程,我們是直接就先要找律師了嗎?就是像可能會去找仲介談,或屋主或調解等等都需要律師陪同??因為生平第一次遇到這種問題,不知道該怎麼進行下一步?(我們現在是希望能夠退掉這間)

 

2.在整個交易過程中,仲介是有拿出過一份氯離子的報告。上面只做2個點(位置皆只寫客廳處柱位),平均值0.57。當時有問過仲介代書說:這數值我們也看不懂,這是什麼意思?她解釋了83跟87標準不同之類的,說房子屬於83以前的,然後回答說:這就是不是海砂屋的意思。但現在我們查資料發現,現行法規就是以0.3當標準,但好像也有一部分的說法(很常出現在仲介說)是0.6。這部分想請教的是:

(1)好像氯離子測試都是3個點,2個點算是正常?再來報告的取樣位置本來就只會寫的這麼簡單?還是至少會寫出比較明確的位置例如:客廳的第1柱、第2柱這樣?這份真的算是有公信力的報告嗎??

(2)以102年來看,海砂屋的標準到底是以0.3還0.6為準呢??

(3)如果是0.3標準,而仲介代書是這麼回答我們的情況,我們可以主張他應負什麼法律責任嗎?如詐欺嗎?或資訊不對等情況下不正確的說法誤導消費者等等??

(4)合約書上明列出如果是海砂屋輻射屋、或什麼結構的問題的話,可以解除契約,如果現行就是以0.3為標準,我們有需要再照仲介講的,多做一次氯離子檢測嗎?還是以當初仲介給我們的那份0.57就足夠了?

 

3.另一個問題,就是整片輕鋼架拆掉之後,才發現超過五分之四以上的天花板都是用鋼板檔起來的,甚至4根樑還有其中2根樑是整個用鋼板包覆,牆壁部分也時有水泥修補的痕跡,我們真的覺得這太誇張了,明顯與那現況說明勾選的部分不符,我們覺得那輕鋼架根本就是故意把它擋起來隱瞞的,請問這樣算惡意隱瞞嗎??這部分也可以主張解約嗎??還是最多只能做減價??

 

4.因為我們工人施工順序的問題,做下去的部份有點多才發現。這裡要請問,可是不做下去根本不會發現這些問題,目前是都全部停了,結至目前的花費我們也認了,但查一些資料好像對方都會要你恢復原狀,這我們就只能默默的接受再花一筆幫他們做回來嗎??還是依照我們這件案子的特性,有什麼方法或可以主張的呢??

 

懇請不吝撥冗指教,在此先感謝您的回答!

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件若報告出來確實是屬於海砂屋,則您們可以主張解除契約,並請求返還價金,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL來信詢問,以免遺漏,謝謝

 如果對方明知而故意隱瞞,恐有刑事詐欺之嫌,不僅僅是民事解約或減少價金問題。

陳小姐 102-05-17 12:31

今年2/14完成交屋(快20年之中古屋),於日前5/8左右房仲告知現任屋主之廚房磁磚敲起來有中空的聲音,請原屋主修繕,但是於交屋時現任屋主早已看到磁磚已有缺角破損之情況,在陪同驗屋三次後(現任屋主還有帶自己認識的師父來驗屋),2/14也已同意現況交屋合約上亦有註明現況交屋(交屋時原屋主已有將破損之磁磚拍照存證),過了快3個月才反應那邊磁磚破損聲音中空,要求我們要瑕疵擔保修繕到他們滿意為止,估價單出來後,連天花板及窗戶皆要換新的還有社區大樓外牆還重做防水工程...,林林總總加起來要求賠償75,000元,想請問:

1.如果是社區外牆老舊有裂痕而造成室內磁磚與水泥牆未黏合但未凸起造成任何危險也是由原屋主賠償嗎?還是由社區管委會要負責修繕?

2.此情況原屋主有詢問3個師傅報價約3000-4000左右,與現任屋主所開之價格75000差異甚大,關於修繕到底是將原磁磚重新修補好即可還是要依照現在屋主需求整面牆打掉重弄呢?

3.既是現況交屋,現任屋主於交屋時也已看到完成交屋,事後要求賠償有理嗎?

4.房屋之瑕疵擔保程度到底為何?只要不是海砂.輻射屋漏水都不需要理賠嗎?

5.房仲因現任屋主態度強勢,故凡事皆要求原屋主配合並一直附和現在屋主(店長與買方為遠親)這樣有理嗎?

蔡律師 (蔡律師) 102-05-17 15:01
回覆 陳小姐 的發言內容:

今年2/14完成交屋(快20年之中古屋),於日前5/8左右房仲告知現任屋主之廚房磁磚敲起來有中 ... (恕刪)

您可以等對方提高後再處理。

基本上原告有舉證責任

本所官方部落格:http://blog.udn.com/lutong02

您好:有關您所詢問題回覆如下

一.本件對方之請求顯然有太超過,且於購屋當時對方即有發瑕疵,可以認定此瑕疵已在價金扣除,且社區外牆屬共有部分,應由管委會修繕,所以對方之請求並不一定有理由,您們可以提出抗辯,以讓法官明察,以上希望對您有 所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL來信詢問,以免遺漏,謝謝