律師您好

想請問一間店面與A房東與B小姐簽了一份長達15年的合約(此合約未公證)，過幾個月後A房東過世了，此店面由五位繼承人共同繼承，因這份合約有諸多不合理之處，那這份合約還有效力嗎?

幾位繼承人經網路上查到，有法律條文說明合約超過五年需經過法院公證之後才有效力，但B小姐主張此合約是A房東生前與她所簽，故繼承人仍需一併繼承此合約，想請問到底哪一方主張是正確的? 謝謝!! 

直系血親卑親屬（子女、孫子女、曾孫子女...）為被繼承人之第一順序之繼承人，若未拋棄繼承須依法承受被繼承人財產上之一切權利及義務。其次，參照民法第452條規定，原則上承租人死亡時，其繼承人有終止租約之權利，而出租人死亡時，其繼承人則沒有終止租約之權利。（對方的主張與法應屬有據）
租賃契約只要契約當事人就租金與租賃物二者達成合意即為有效，即使租約期限逾五年而未經公證，也不會因此影響其效力，而主要影響係在於其後租賃物所有人將租賃物移轉予他人所有（不含繼承而移轉）時，承租人不得主張買賣不租賃而對後手主張租約存在、有權占有，新的所有權人不受租約拘束得要求其返還。 （您這一方的認知與法不合）


民法第1148 條
繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。
繼承人對於被繼承人之債務，以因繼承所得遺產為限，負清償責任。

民法第425條
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

民法第452條
承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。但應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。

以上謹依您所提出之資訊簡要答覆，尚請卓參，如果還有疑問或者需要進一步討論，歡迎來電0926-966536、E-MAIL：SavignyLai@gmail.com聯繫，謝謝！

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