您好：我於87年承租現在住所至今已接近16年，房子是太太的名字，但都是先生和我們簽約。原本合約都是5年一簽，96年時房東的先生一口氣簽了10年。去年房東想賣房要求我們提早解約我們不肯，她說租賃期限超過10年是無效約.這是對的嗎？再者日前她寄了一封存證信涵給我說我於96年5月至98年1月租金調漲為7000但只付6500現要跟我索討差額和利息，我該怎麼做？因為她房子有漏水，牆壁瓷瑼因地震剝落，地板磁磚因熱漲冷縮造成隆起破烈…這些她來看過卻都遲遲不處理，造成我每到下雨天就要耗費精神，睡眠，接漏水搽地板。這些我要如何向房東爭取自己該有的權利？

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件租賃契約仍屬有效,而其請求租金缺少部分,可能會有時效之問題,且既然房東要賣屋,您們也可以對他主張優先承買權,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信,以便提供您諮詢管道,謝謝

 1.租約應該還是屬於有效的   2.房東的意思應該是指  本件因為租約超過10年  他將房子讓與他人  本件應該是沒有民法425買賣不破租賃適用   3.所以如果他將房屋賣人  自然你對新屋主不能主張有租賃契約存在   只能跟房東依法求償  4.若您尚有其他問題,可以mail至 jingyau1225@gmail.com 來信詢問,亦歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析

您好，關於您的問題，租賃契約仍為有效，但可能無法主張所有權讓與不破租賃，故若房東賣房子，您似無法對新屋主主張租賃契約，但可向原房東主張違約損害賠償。再者，您為承租人，亦可主張就該房子之優先承購權。又關於租金部分，可主張時效抗辯。再就房屋瑕疵部分，可請求房東修補，或請求違約之損害賠償。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。