頂樓跳樓身亡問題
- 徐維宏 (徐維宏律師)
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- 文章日期:104-10-30 20:22
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- 凶宅會造成經濟性之價值貶損,影響市場價格,在買賣契約會構成物之瑕疵。 可以參考台灣高等法院高雄分院99年度上易字第333號民事判決:「一般而言,凶宅雖未直接造成房屋本身的物理性質損害,惟依我國社會民情,一般大眾對於凶宅這類存在非自然身故事件之房屋,仍多存有嫌惡畏懼心理,故居住其內者,容易造成心理方面的負面影響,進而妨礙生活品質,並因而對房屋個別條件產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,故凶宅因素的存在,對於房屋本身,具有減少房屋價值之瑕疵,屬民法第 354 條所謂物之瑕疵。又所謂現況交屋,係不動產買賣實務上使用之文字,通常係作為減少或免除出賣人物之瑕疵擔保責任之判斷依據,揆其意旨,乃係指對於出賣人出賣之房屋,於簽約時,就房屋物理存在性質,包括房屋材質、新舊、結構、裝潢、格局等,可任由買受人依肉眼觀察,或用手觸摸,或用嗅覺去感受者,均以交付房屋當時之現況為據,惟如非可由買受人目視、手摸或嗅聞之事項或現象,自不應納入現況交屋的範疇內,凶宅既無從由買受人以五官、手去感受,出賣人自不得以所謂現況交屋免除其物之瑕疵擔保責任。」 屋主可否請求損害賠償實務有採不同見解,但最高法院認為要區分情形而定: 最高法院103年度台上字第583號民事判決:「按房屋使用人縱使於房屋內自殺身亡,且此一極端終結生命之手段,固為社會所不贊同,然是否即有背於善良風俗,不無疑義。且自殺者雖主觀上係出於殘害自己生命之意思而為之,但是否具有侵害系爭房屋財產上利益之故意,仍有待調查,尚不得逕以其於房屋內自殺身亡,逕認其即具有侵害系爭房屋財產利益之故意。」 最高法院103年度台上字第584號民事判決:「按承租人與租屋期間如有人於該屋自殺,致系爭房屋成為凶宅者,似此情形,系爭房屋本身並未遭受任何物理性變化,所有權亦未受侵害,是承租人有無侵害出租人之何種權利,是否需須負民法第 184 條第 1 項前段之損害賠償責任,即有待推求之餘地。又房屋縱因人自殺而成兇宅,造成房屋經濟價值減損,然此是否即該當為租賃物毀損滅失,仍有待商榷。」 最高法院認為凶宅造成經濟價值貶損屬於純粹經濟上損失,只能依民法第184條第1項後段之規定,符合故意以背於善良風俗之方法加損害於他人才可以請求損害賠償。又認為凶宅並未造成租賃物毀損滅失,無法依民法第432、433條承租人之保管義務、承租人就第三人行為之責任規定,請求損害賠償。 台灣高等法院102年度上字第613號民事判決:「按承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。又因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由,致租賃物毀損、滅失者,承租人負損害賠償責任,民法第 432 條第 1項、第 2 項前段、第 433 條固定有明文。惟自殺行為縱使造成房屋之價值減損致屋主受有經濟上之損失,亦與保管房屋無涉,且屋主並未使房屋所有權失其從來之圓滿狀態,造成系爭房屋之毀損滅失或功能損壞,故不得請求賠償損害。」 台灣高等法院101年度上易字第183號民事判決:「民法第 184 條第 1 項前段所保護之法益,原則上限於權利(固有利益),而不及於權利以外之利益。是以,自殺者於房屋內自殺身亡,雖影響房屋之交易價格,惟並未致房屋有何毀損、滅失之情事,出租人就房屋之所有權權能之行使,並未因此受到限制,仍得於法令限制之範圍內,自由使用、收益、處分房屋,自難認出租人就房屋之所有權因此受有損害。而房屋因自殺者之自殺,致於不動產交易市場上,因心理因素影響而生之交易價格減損,則屬純粹經濟上損失或純粹財產上之之損害,並非固有利益之損害,自非屬該項前段所稱之權利。」 台北地院100年訴字第1933號民事判決認為:「然承租人以燒炭自殺之方式,難認其於自殺時主觀上係出於侵害出租人系爭房屋財產利益之故意。」 久病厭世自殺,主觀上難認具有侵害出租人或他人財產利益之故意,管委會要依此主張損害賠償會有困難。
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