請問律師,

爺爺有8名子女(4男+4女)，生前擁有4塊土地，各自由4名男丁在未過戶狀況下建屋。其中爸爸(么男)欲建地的區域因部分為國有地，故爸媽在跟伯父姑姑們家庭會議後，購入該國有地，並由爸媽於81年申請建物登記後，完成建屋。100年爺爺過世前，大伯及二伯即在爺爺在世時完成各自建地的過戶，但爸爸因故未執行過戶(爸爸有房屋的假扣押)。因此爺爺過世後，爸爸在伯父及姑姑們的說服下，將土地由奶奶繼承。奶奶為失智症患者，二伯為照顧者，並未確認是否已申請為監護人。

今年爸爸過世，爸爸的房屋由子女們繼承，故其既有的出租租金理應亦由子女繼承，但該建物土地還在奶奶名下。

請問:

1.二伯可以要求土地租金嗎? (因房屋有出租的租金收入)

2.若是奶奶過世，爸爸的地將只有由所有親屬(伯父+姑姑)共用一途? 即使爸爸是自81年建屋開始的使用人?

3.若是奶奶過世，我們不接受共有繼承亦不拋棄繼承下，土地是否會被政府執行法拍? 若是，土地變法拍，地上屋所有權人(爸爸子女們)是否有比其他共同繼承人(伯父+姑姑)更高順位的出價權?    謝謝

您好，

1、名義上之登記所有人有收取租金之權利。

2、可提出終止借名登記契約、返還登記之訴訟，將土地移轉回父親繼承人名下。

3、若各繼承人不願配合辦理繼承登記，土地會被徵府管收，並徵收管理費。

以上，如有任何疑問或需要，可以email(t710052105@gmail.com)、line或電話(0918-092477)聯繫，預約時間至事務所洽談，以提供您更完整之協助，謝謝。（勿以留言回覆)

你好：

您好!

應先確認當初登記給奶奶是否構成借名登記，有無約定實際是父親所有，如果是借名登記，應趕快預留證據，最好是移轉登記給實際所有人，否則將來可能就直接認定為奶奶的遺產，到時即使不合作，其他繼承人也可透過遺產分割訴訟輕易分配奶奶的遺產。

上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。