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您好，針對您的問題回覆如下:

1. 我們家承租一樓店面，租約在112.3月與房東大哥簽約，房東大哥因 病在112.12過世，我們租約是否仍具法律效用? ---房東死亡之後，租約還存在其繼承人與我方之間。

2.因房東大哥過世前願把產權給他小妹，小妹過戶完成後，二哥主張一 樓也有一半產權，希望我們一半租金要給二哥，我們租金都按月給繼 承人，但二哥仍主張我們要給他一半，否則要對我們承租人做提告， 這樣會成立嗎? ---如果房東有無權處分的狀況，我方確實會有無權占有，如果共有人出面提告，我方確實可能會被法院判命要遷讓房屋，屆時就是我方跟房東的繼承人求償為約損失。

3.二哥與小妹因產權仍未釐清，影響到我們租客，二哥一直說當初我們 與大哥房東簽約時，沒經過他同意，擅自與大哥簽約(大哥也有產 權)，二哥說也要告我們租客侵占，剩至要終止原合約，，我們當初 簽約時，大哥房東並未告知產權一半是二哥的，我們一直受到二哥恐 嚇要提告，該怎麼辦? ---要就重新協商，否則您隨便把租金給二哥，可能對於房東的繼承人違約。

您好

1、房東過世，租約還是有效，變成是您跟繼承人之間有租約關係

2、針對租金，原則上您要付給全體繼承人，而不能單獨給任何一人，否則對於其他人要負擔賠償責任

3、對方有權利提告，並不會構成恐嚇罪

4、本律師擅長處理租賃問題，如果需要協助，建議加LINE ID：lightkkao諮詢

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上方是我的私人line帳號，而不是其他律師採用的Line @官方帳號，因此可以確定一定是跟律師本人聯絡。

「本律師不會只留下罐頭回覆」。

（因為本平台為匿名詢問，本律師提供僅一般性、原則性法律意見，故並非代表本人與發問者成立委任關係，或為發問者的內容背書）

依您陳述，按司法院大法官解釋字第576號解釋意旨：　契約自由為個人自主發展與實現自我之重要機制，並為私法自治之基礎，除依契約之具體內容受憲法各相關基本權利規定保障外，亦屬憲法第二十二條所保障其他自由權利之一種。惟國家基於維護公益之必要，尚非不得以法律對之為合理之限制。

民法第153條：當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。

第248條：訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。

第 249 條：定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：

一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。

二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。

三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。

四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。

第450條：租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。

未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。

前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。

第 451 條：租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。

是倘契約在不違反法律及公序良俗情事下，應肯認契約有效力，且契約並非只有書面契約，口頭契約只要符合民法第153條規定契約即成立，惟倘日後兩造就口頭契約有疑義，將較難舉證，本件需釐清兩造租賃契約內容為何？原出租人有無權利簽屬租賃契約？因您並未說明清楚，故無法與您較詳細建議，您可先向在地區公所或法院聲請調解，倘就法律攻防無法主張，建議您委任律師為之，以爭取對您有利之裁量，這是您要注意的地方。

黃崑雄律師法律事務所關心您，平安喜樂。

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