律師您好~

我爸爸有一塊共有地持份 1/36的建地，共有地600坪。持分16.67坪，原本左鄰右舍都是土造房子，是民國20年時期地主提供給佃農住的，我爸爸住的房子占地約有40坪，我們搬走後，無償提供給我爸爸姊姊居住，後來原地改建，居住迄今，係共有地最早改建的房子。我姑姑改建之房屋，有二層樓主建物(占地約18坪)與一平房建物(占地約8坪)，平房建物供作廚房、衛浴使用。最近有共有人提告要進行分割，分割方案其他每家都是依房子分地(因地足夠)，只有把姑姑的二層樓主建物(占地約18坪)所在地分割給我爸爸，但姑姑的平房建物(占地約8坪) 起訴書均避而不提，但將所在地分割給別人。前不久我爸爸與其中兩位共有人簽屬約34坪共有土地分割買賣協議書，所協議購買的土地約34坪，因對方反悔，至尚未能執行。

請教事宜：

1另提分割方案，將姑姑的平房建物(占地約8坪) 所在地分割到我爸爸名下。可行嗎？機會大嗎？

2如土地不足可否依土地分割買賣協議書所商訂價格主張購買不足部分。

3如姑姑的平房建物所在地分割給別人，會被任意拆除嗎？還是要經過協調並可以爭取補償。

4.前與我爸爸簽署的土地買賣的協議書，出庭時能否主張對方履行？

5因與原告所提方案有差異，如欲爭取姑姑平房的基地，出庭時是否需要提出答辯狀？

你好：

分割共有物訴訟會考量土地原來之使用方式、分割之影響，若土地上有興建房屋，可以提出依坐落基地之範圍之分割方案，並以現金補償其他共有人。 可以，買受並辦理所有權移轉登記後，陳報給法院，並提出新的分割方案。 共有人之一若取得其他共有人同意，在土地上興建房屋，實務(最高法院100年度台上字第2103號民事判決)認為可以類推適用民法第425條之1規定，推定在房屋得使用之期限內有租賃關係存在，惟要給付租金。

補充：

回覆 徐維宏律師 的發言內容：

你好：

感謝徐律師的解惑，另針對問題補充：因其他共有人一直想拆除我姑姑的平房，所以我很想將平房的基地也分割到我爸爸名下，但先前與我爸爸簽署要賣34坪土地的共有人受挑撥現已反悔，不履行協議了。請問：

1.前與我爸爸簽署的土地買賣的協議書，出庭時能否主張對方履行？

2.因與原告所提方案，多出一間平房，出庭時是否需要提出答辯狀？

您好，關於您的問題，您可考慮委任律師具狀提出分割意見，供法院參考，法院可參考您或對方提出之分割方案，亦可自行提出新的分割方案，建議考慮委任律師協助答辯之。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。

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一、分割共有物最圓滿的當然是協議分割，講到大家都滿意就分好了。

二、分割共有物最不好的是變價分割，後續會被法拍，因為法拍的關係所以全部的價值會被砍個幾成下來，大家共蒙其害[有的人是不在乎]。

三、如果全部的共有人都是家人，其實可以讓一讓談一談。在談之前要先計算清楚，建議先了解全部可能的結果所涉及的利益關係，加計訴訟費用律師費用等成本，然後提出一個方案去說服這些共有人，就有機會不戰而屈人之兵。

四、如果是有外姓參與糾紛的話就會協議就會比較困難一點。

五、有時候協議不成只是因為對方沒有算清楚而已，你幫他算一算所有方案可能的結果，有時候對方就會接受你的方案了。

六、可以考慮請律師寫個法律意見書讓你們去勸對方，或是由律師寫一個律師函直接發函將利弊得失拿來勸對方，這樣或許有機會可以達成和解。如果對方不理這個律師函，則將這個律師函拿來訴訟上使用，跟法官解釋為什麼你提的方案對大家都好。

七、發函之前需要沙盤推演一下。

楊俊鑫律師，0928967948，台北市大安區羅斯福路二段九十五號二十五樓之一，古亭捷運站三號出口直走靠左，狀元吉第大樓。