您好，日前與房客簽署房屋租賃契約（給他兒子住，他說家境好不想讓兒子跟別人合租）并約定年繳（房客以年繳方式殺價，房東同意），并收取2個月押金（當時房客以沒那麼多錢為理由承諾隔日一早就請公司會記轉賬匯款）。隔日房客即來電說可否月付，我回房客由於您提出年繳才給予優惠，因此按照契約執行。之後他多次來電，到了約定付租的時間我以簡訊通知他，他即藉口他母親擔心孫子太小不放心在外住宿為由，給我一個他的賬號，要我退錢給他，并威脅說已經請過律師，還說他並未入住。

我在契約中明文約定承租人不得提前終止契約，否則將付賠償金以及沒收押租金。也約定日期為幾日前年繳。請問我該如何處理，假如解約簡訊可以證明已經解約，還是必須簽署終止契約書？我的房屋何時可以重新租給別人？

您好，針對您的問題回覆如下:

1、除非符合法定或是約定的終止契約事由，否則任一方不得任意終止契約。

2、倘若對方拒絕入住，並且拒絕繳納租金，可以雙方合意終止租約，或是等對方積欠2期租金之後由我方終止租約，屆時再另行出租。

3、倘若您經常將房屋出租，建議可以委請律師協助撰擬租約，以保障權益。

回覆 曹律師 的發言內容：

您好，針對您的問題回覆如下:

1、除非符合法定或是約定的終止契約事由，否則任一 ... (恕刪)

您好，感謝您的回覆，其實原本我打算退返一部分給房客，但房客來電氣急敗壞說我是騙子，說你們**人就是這樣子，還說你這戶在整個社區名聲不好比較苛刻，所以前房客才不租。這與事實不符，事實前房客住了六年從未有任何糾紛。

他又問我拿管理費，我同意給他，但在簡訊中說明必須請他寄回合約說明合約已經終止，但他都不願意，就在電話咆哮說押金管理費都不要了。

請問：1、他這樣構成人身侮辱嗎？

         2、我在簡訊中說明由於房客個人隱私要求提前終止房屋租賃契約因此扣除押金以及終止日期。由於他不願意見面簽署，也不願意將原合約寄回，請問簡訊這樣通知加上他電話口頭終止協議有效嗎？我可否繼續出租房屋？

        3、如以上第2條無效，我何時可繼續出租房屋？他也沒有按照規定時間付房租并入住，我要如何處理？