律師您好,以下問題請教

1.我是房東,租賃約於103年2/28日到期, 但房客以1/29~2/28停車

  位機械壞掉不能停,要我修理好再續約,否則不續約,但要我給他住到5/30

 說要有3個月搬遷期,我堅持要續住3個月也一定要續3個月約, 因此2/24晚

約好打新約,不料他又刁難說得加註一條<等他水電,電話等都繳清,就得押金全數歸還>,我說押金是得房屋清空後在無損害情況下才能全數歸還的,他即

翻臉不簽約,兩造在當下不歡而散,無完成續約.

2. 我於2/25下午就發出存證信函,言明租期已到不再續約,請房客於2/28前

   交還房屋及車位,否則將提訴訟,這樣寫對嗎?

3.若房客不鳥繼續住著,我該如何作?可馬上3/1去法院告他嗎?還是真的得等

   他欠租兩個月後才能提告ㄋ?(我在網路討論區看到的).

請賜教, 感恩~ 

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件租賃既然是有期限,則期限到當然可以不續約,並請房客搬離,所以本件期限到期後,若對方不搬,您們當然可以馬上提起訴訟,並請求其逾期之租金,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

您好!欠租兩個月的情況是期滿前終止租約的要件，與本件不同，您的情況租約既然已到期就可以提告要求搬遷；注意期滿後不要再收租金，以避免成為不定期租約。以上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。

您好，關於您的問題，若租賃契約期滿，您可拒絕收租金，並起訴請求房屋返還及租約到期後拒絕搬遷之相關損害賠償。

以上，呈請  鑒核。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。

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 補充一點, 若已發存證信函要房客搬遷, 房客還不搬, 可提起刑法第306條之侵入住居罪, 這是告訴乃論之罪, 之後可撤告(lawmed66@gmail.com)

回覆 律杏 的發言內容：

 補充一點, 若已發存證信函要房客搬遷, 房客還不搬, 可提起刑法第306條之侵入住 ... (恕刪)

 請問律師,

1.請律師從頭辦此租賃糾紛案需花多少律師費?

此部分能否成立刑法第306條侵入住宅罪應該很有討論空間，一般似乎比較少聽到就返還房屋事件用侵入住宅罪做切入點來處理的....

 可參考最高法院91上易3272判決

1. 發函終止租約後, 房東即是該房屋之管理支配權人(房客不再是了)

2. 未得管理支配權人之同意即擅自入內, 即為侵入

3. 房客未經允准進入, 更無法律上的正當理由, 就是無故

4. 所以可以向房客說明這些, 促其搬離(lawmed66@gmail.com)

 律師費各地不同, 台北當然較高, 若刑事部分, 其實請律師寫告訴狀即可(台中約5000元), 不必委任. 民事部分若委任租賃物返還訴訟, 中部律師費約4至5萬元, 北部較高, 大約6至7萬元吧. 不過, 若您的案情簡單, 律師應會同意減少些吧! 後續還有強制執行, 若委任律師辦, 中部約4萬元, 若寫狀子而已, 每份狀子大概是4000至5000元吧!(北部律師收費自然應較高, 是可以理解的) (lawmed66@gmail.com)

1. 我剛去派出所要告房客<非法侵入住居>,警察先生居然跟我說他們辦的是刑事案件,除非我們

   跟房客有肢體傷害或言語恐嚇之類他們才會呈辦,否則不介入,建議我去走民事訴訟.哇哩咧...

2.法律是保護弱勢者(奧房客也屬弱勢者?),難怪他們穩穩的住著,怕啥?妳有錢有種去告阿?

3.真流年不利,..我老公剛來電說他出車禍撞人,人沒事,但撞爛人家車子,要賠1萬,欲哭無淚阿我...

 非法侵入住居是刑案, 可翻出刑法第306條給警察看, 但警察多半會認為這只是民事糾紛 (因為房客都一直住在裡面, 更沒想到使用權已回到房東手裡), 不足為奇,連律師也多沒想到可能構成306條. 所以建議直接遞狀向地檢署提告, 就不會不辦了. 但要詳述為什麼構成306條, 這就是一門專門技術了(lawmed66@gmail.com)

 律師們好,

1.我可同時委請律師打民事訴訟, 同時自己到地檢署提刑事訴訟嗎?這樣結案會不會快一些, 因聽說

  民事訴訟要一年半載, 很煎熬....

2.刑法第306條第2項規定:非法無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者,即為非法侵入者。

  請律師解惑,感恩~

 1. 妳的主要目的是要房客搬走, 以刑事曉以大義比較有效, 不管之後306條是否成罪, 也足以威嚇房客. 可與民事同時進行, 寫狀子到地檢署告訴即可. 說不定在偵查中房客覺得事態嚴重就搬了, 就比民事有效

2. 你已經掌握到怎麼運用306條了, 但如何狀子寫得好能構成306條,是門學問. 可至全國法規資料庫網站查出306條及相關判例等(lawmed66@gmail.com) 

律師們大家好,

  今早收到房客委請律師寄存證信函來(3/6寄出),內容明顯不實,原本兩方已談妥,我房東寬限房

  客3個月搬遷,續到5月底,(本一直催都不來續約,還叫我若信得過他就不需續約,說會每個月匯<租

  金>到我帳戶,在我強烈表達不能不續,會變不定期租賃,才在2/24晚於103年續租賃契約上本要

  簽了,都寫好3張支票租金(3/1,4/1,5/1各乙張),但並沒給,就又刁難我得加註條款<押金得在房

  客水電,電話等繳清完就得全數歸還>,我方認為押金的定義應還包括<需房子清空歸回原狀,在無

  損壞下才得以全數歸還>,這認知雙方嚴重分岐,所以續約當下破滅,現他的律師存證信函上卻寫房

  客有要求在3月底搬遷(本來要給的3張支票跟票號及銀 行都寫的清清楚楚,證明是到5月底,他沒 

  實話告之委任律師,可構成何刑責?).

2.我因2/25(103/2/28租約止),即已發存證信函告知不續約,但到3/5止都沒接半通電話,所以已

   向法院遞訴狀起訴,現想問律師,

1.民事訴訟尤其我老百姓遞狀通常都1年半載才會通知出庭,但如他一樣不鳥,以為委任他的律師在

  3/6寄存證信函(2/28租約都到期了,3/6才寄有效嗎?),還跟他律師謊稱有說3月底要搬遷(租賃

  契約有他寫的3張支票為憑)..,如此在都還沒開庭他就走人(最怕的是我房子被損害程度嚴重根本

  押金32000都不夠賠),是否有事先可以防範的程序可保障我出租人的最基本權益?

2.若這幾天他忽然又說要來續合約(有續也只簽到3月底而已),才剩20幾天.這有必要續約嗎?但3月

  的租金跟公益費他也還沒給(本來都簽一年合約,都是開12張每月初一的租金給我出租人,所以這

  次房客才會本來都講好,並已開了3/1.4/1.5/1表明要住到5/30搬遷的),但變他不履行信用毀約.

3.這樣搞來搞去我很怕不知在搞什麼明堂,請各位大律師們指點一下迷津~感恩~