1.社區於105年區權會決議將開會出席人數佔比下修至1/2以上出席即可，表決同意之比例並無規定，且近年來區權會開會議案表決決議皆以多數決大於1/2行使同意通過無任何所有權人表達異議。

但113年的區權會的提案以大於1/2通過後，過幾天反對的住戶向主委表達意見，提出贊成的票數無大於"公寓大廈管理條例"之區分所有權人會議之決議比例，應以出席3/4以上同意才成立；且主委以管委會名義自行貼出公告，宣布此該案無效不與以執行。

Q1: 往年都以1/2以上決議，是否113年依此比例決議為有效?

Q2: 若會中無任何異議，會後提出異議問題，是否可以推翻決議?

Q3:管委會是否能自行宣布決議無效?

2.關於門禁的進出:社區住戶提供親屬以下三把鑰匙，讓親屬能夠到住家拜訪，試問此舉是否有違反相關法規? 若有違法，試問如何排解?

a.社區大門鑰匙 b.住戶棟一樓大門鑰匙 c.住戶層住家自家鑰匙

您好：

區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。公寓大廈管理條例第31條定有明文。

總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。民法第56條第1項定有明文。

依公寓大廈管理條例第31條規定，表決門檻可依規約方式另行規定，故規約若有特別規定，就依照規約規定之表決門檻辦理，無特別規定才依照公寓大廈管理條例第31條規定。

關於區分所有權人會議決議召集程序或決議方法之瑕疵，公寓大廈管理條例並無明文，適用民法第56條規定，若該區分所有權人該次區權會在場卻未當場表示異議，無法爭執決議方法之瑕疵，故不能在3個月內提出撤銷區分所有權人會議決議之訴。

無效是自始當然確定無效，任何人都可以主張，無待法院確認，但若雙方有所爭執，可以向法院提起確認區分所有權人會議決議有效/無效訴訟。但若屬於召集程序或決議方法之瑕疵，在法院撤銷決議前，決議仍屬有效。

若擔心社區安全，可以實施門禁管制，例如換證、管理員確認出入人士等等措施，以免外人出入社區。至於區權人本人、家人進出通常會再一定範圍內允許。

您好，我是亨達法律事務所的主持律師 謝憲愷律師。
本所律師有多起成功案例，可以到臉書(亨達法律事務所 謝憲愷律師)或官網(亨達法律事務所)瀏覽，建議您盡早委任律師協助您的問題，以免影響自身的權益。
您敘述的事實，仍須全盤了解案情，才能從中給您法律建議，建議您先將相關文件資料及證據妥善保存，當面與您討論法律上的問題較清楚詳細，可來電02-29868015(亨達法律事務所)或加入@ybm9887u(亨達法律事務所官方Line)與本所預約諮詢時間，也請將詳細資料提供給本所，由我與您完整說明該案件在法律上的專業諮詢、訴訟策略及相關程序，並協助您處理後續面臨的法律問題，以保障權益並爭取您的最佳利益。
法律諮詢服務，單次不限時數，若後續確定委任，已酌收之諮詢費將可從委任費中扣除。
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亨達法律事務所 謝憲愷主持律師 關心您，希望有機會為您服務，祝福您事事如意。

您好:

根據您提供之資訊，

建議您將手中的資料彙整，

並儘快與律師諮詢以維權益。

茁越國際法律事務所 主持律師 楊筑鈞律師

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您好

1.公寓大廈管理條例第 31 條

鴻達法律事務所 電話:0908388786 LINE:andy850705

您好，針對您的問題回覆如下:

Q1: 往年都以1/2以上決議，是否113年依此比例決議為有效?---確實有爭議，因為出席數跟表決決數是兩件事情，跟往年的決議沒關係。

Q2: 若會中無任何異議，會後提出異議問題，是否可以推翻決議?---程序上不是由主委事後認定廢棄，應該提起法院撤銷決議，且撤銷訴訟以需當場表示異議為要件。

Q3:管委會是否能自行宣布決議無效?---承上，應由法院認定。

2.關於門禁的進出:社區住戶提供親屬以下三把鑰匙，讓親屬能夠到住家拜訪，試問此舉是否有違反相關法規? 若有違法，試問如何排解?---並不違法，至多以規約或是區分所有權人會議決議。

依您陳述，按公寓大廈管理條例第3條第12款：本條例用辭定義如下：

十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

第6條：住戶應遵守下列事項：

一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

五、其他法令或規約規定事項。

前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。

住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

第30條：區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。

管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。

第31條：區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

第32條：區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。

前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。

第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。

第34條：區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。

前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。

第 35 條：利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。

第36條：管理委員會之職務如下：

一、區分所有權人會議決議事項之執行。

二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。

三、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項。

四、住戶共同事務應興革事項之建議。

五、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。

六、住戶違反第六條第一項規定之協調。

七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。

八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、機械設施、管線圖說、會計憑證、會計帳簿、財務報表、公共安全檢查及消防安全設備檢修之申報文件、印鑑及有關文件之保管。

九、管理服務人之委任、僱傭及監督。

十、會計報告、結算報告及其他管理事項之提出及公告。

十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。

十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行。

十三、其他依本條例或規約所定事項。

是本件需先釐清規約之約定為何？倘兩造認為區權會決議有違反規約抑或公寓大廈管理條例，可向法院訴請確認之訴，因您並未說明清楚，故無法予您較詳細建議，您可以先向在地區公所抑或法院聲請調解，倘就法律攻防無法主張，建議委任律師為之，以爭取對您有利之裁量，這是您要注意的地方。

黃崑雄律師法律事務所關心您，平安喜樂。

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