103年11月房客在看屋時表示自己是從事保險，其妻子目前請育嬰假，103年12月會回復上班，讓我們以為其經濟能力是許可，而將方屋出租給他。

豈料，104年2月份應繳交房屋時，房客多次表示要去匯款，卻沒有匯款，而後又表示要跟他朋友借款繳交房租，卻也沒有兌現，事後經該保險公司查證，房客的保險工作僅是兼職，而其妻的育嬰假又改成要等到6月份才會回復上班，在該租屋期間其實房客的經濟能力是不允許租單價較高的租屋，且之後合約上所留的行動電話號碼已成空號。

請問依照上述，是不是可以構成詐欺罪，因其不實資訊而誤導判斷，因而將房屋出租給他，以致財務上的損失?

104年3月份，應繳交3月份房租時，房客又表示將一次支付兩期租金，若沒有支付則接受建議搬遷，但直至3月中旬日左右仍然沒有下文，3月18日左右有發存證信函，要求立即支付房租，但房客不為所動。

3月25日又發一份存證信函，告知應其未依照合約繳交水電瓦斯費及房租，因此解除契約，請房客於文到後7日返還房屋。

3月27日與房客見面協商，房客表示已租到房屋，可以在3月31日返還房屋，但3月31日，房客又表示無法搬遷，又要另尋租屋處，已看好新的租屋處，4月4日可以返還租屋，因房客多次口頭承諾皆無兌現，因此請他於租約中備註搬遷日期並簽字確認。

豈料4月4日又表示無法搬遷，希望我們可以上樓協商，因房屋大門沒有監視器為免意外，以此沒有上樓協商。

因合約有經法院公證過，是否可以請求強制執行搬遷?還是要透過民事訴訟請求返還房屋?

刑事的部分是否可以提起侵占?

你們的房屋租賃契約有經過公證，如果公證書有登載得逕行強制執行，於契約終止後房客仍不搬遷者，你們可以使用該公證書向法院聲請強制執行，以便取回房屋。

關於是否構成侵占罪問題，因為侵佔罪的構成要件需有不法所有之意圖，且你們之間有租賃契約存在，對方只要說因為尚未找到房屋無力搬遷，就不會構成該罪。

您好:有關您所詢問題回覆如下

若公證書有登載得逕行強制執行，於契約終止後房客仍不搬遷者，則可以直接聲請強制執行，惟房屋裡面的東西若未有特別約定,應先予以保存,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

回覆 陳俊溢律師 的發言內容：

你們的房屋租賃契約有經過公證，如果公證書有登載得逕行強制執行，於契約終止後房客仍不搬遷者，你們 ... (恕刪)

公證處一跟我們說要等2個月租金扣完，還要再被欠2個月才能申請強制執行，這個理論是對的嗎?

還是 契約當初是一年約，契約終止是指104年11月，還是104年3月底寄發存證信函告知契約解除之日?

1. 押租金沒有超過2月，就沒有抵扣租金的問題，給不給房客抵扣屋金是房東權利。所以，既然欠屋達2月，契約若有公證並載明逕受強制執行，就可以聲請強制執行。

2. 直接以發函終止契約日為契約終止日，但存證信函要寫清楚。

蘇文俊/蘇文斌律師回答

您好        

侵占部分可能很困難

通常這類案件都要從民事遷讓房屋著手比較妥當

歡迎來信詢問或到網站留言（上網搜尋蘇文俊律師）

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回覆 鍾律師 的發言內容：

1. 押租金沒有超過2月，就沒有抵扣租金的問題，給不給房客抵扣屋金是房東權利。所以，既然欠屋達 ... (恕刪)

 所以說，我可以直些走非訟的強制執行，請求房屋遷讓及繳清積欠之水電瓦斯費等嗎?

強制執行的費用計算方式為何？

網路各家說法，看的很糊塗

是依照合約綜額×0.008?

還是房屋稅的房屋現值×0.008?

Dear Jennifer,

以下法律意見供參考~

公證處的法律意見可能係依據土地法第一百條：

出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

回覆 謝律師 的發言內容：

您好:有關您所詢問題回覆如下

若

今日去士林區地方法院的法律諮詢，律師卻回答，合約尚未到期，即使我們已經以存證信函告知契約解除，但存證信函還是不能當作契約終止日，作為強制執行之依據。

這個論點是對的嗎??

諮詢的律師建議我們還是要先去申請協調?要有房客在一次的搬遷日簽字在法院的協調文書上才能當作契約終止日。

才能依據這個協調文件去申請強制執行。

如果是這樣的話，那租約去公證的效力到底在哪??