管委會

can 105-02-15 18:36

本人最近標得一間法拍屋，所含車位屬於法定車位，只有公設比較大，無權狀，但在管委會有登記該車位屬於前任屋主。後來同棟大樓鄰居告知前任屋主已將車位以讓渡的方式進行讓渡，因此不願將車位還給我，我可以告他侵佔嗎?或者要怎麼做？

DVD 105-02-08 02:34

各位律師你好....請問當送審登記無誤的新任主委...遭另一組人馬藉故藉端...杯葛管委會會議無法正常運行..更以不實言論毀謗主委方式(提告中)召開的區權人會議達40人(社區70戶)...進行替換推翻前區權人大會..而自行改選主委...更是教唆前財務委員拒絕交接..架空合法主委讓其無法正常運作管理委員會...而委員會目前正陷入混亂當中...請問1.當管委會無法正常運行之時..主任委員可否以主任委員身分寄出存證信函給前財務委員? 2.合法主委是否必須提出它們會議無效之訴?他們的會議之中合法主委親至現場宣告..其所召開之會議合法性是有問題的隨即離開..宣告過程有錄影錄音...以上請教感謝

徐維宏 (徐維宏律師) 105-02-08 11:47

你好：

可召集合法之管理委員會會議並以管委會名義寄發存證信函或律師函給錢財務委員請求返還帳冊，若仍拒絕返還，可以訴請法院請求返還帳冊。要看規約如何規定區分所有權人會議之召集程序，以及該次區分所有權人會議是否違反規約之規定，若規約無特別規定，依公寓大廈管理條例第25條，主任委員、管理委員原則上是區分所有權人會議之召集人，若主任委員係合法選任，且無解任事由，其他住戶(非管理委員)擅自召集區分所有權人會議係屬於無召集權人所召集，區分所有權人會議決議無效，改選當然亦屬無效。詳細情況需要依證據才有辦法判斷，建議攜帶完整資料尋求律師協助，以免權益受損。

集合式大樓店面外的騎樓部分是屬私有共用,管委會是否有權可將騎樓私有產權中的一根立柱讓隔壁店面使用?

quenten 105-02-05 21:33

這是個大樓管理的問題(新北市_泰山區)

狀況是我目前有個店面,在騎樓私有產權中有兩根立柱,隔壁店面騎樓產權中只對應到一根立柱,所以管委會以騎樓部分是屬私有共用且為管委會管理的理由下將我騎樓私有產權中的一根立柱讓隔壁店面設立廣告張貼,隔壁店面也因這樣的理由就將垃圾堆積在立柱周圍,而這些垃圾也影響到我的店面整潔

問題如下:

1.集合式大樓店面外的騎樓部分是屬私有共用,管委會是否有權可將騎樓私有產權中的一根立柱讓隔壁店面使用?

2.騎樓部分是屬私有共用,如何使用是否要經得所有權人同意?

此問題可否幫忙解答一下

謝謝您的協助

徐維宏 (徐維宏律師) 105-02-05 22:51

你好：

要依集合式住宅之實際情況(騎樓產權是登記共用部分或是單獨所有)才有辦法判斷。騎樓若是連通數個專用部分之走廊，依公寓大廈管理條例第7條第2款屬於共用部分。工用部分是否可供營業使用、裝置廣告物，依公寓大廈管理條例第8條、第16條規定，除須符合建管法令外，要看規約、區分所有權人會議決議是否同意供營業使用及設置廣告物。管委會是否有權限將立柱提供給隔壁住戶使用，也是要看規約或區分所有權人會議決議是否授權管委會處理。騎樓若屬於共用部分，依上所述，要看規約、區分所有權人會議決議如何規定。若你是獨立所有，產權當然歸你所有可以請求排除侵害。住戶若有製造髒亂之情形，可以公寓大廈管理條例第16條第1項、第47條規定，報請主管機關處理，依法開罰。建議先調閱建物登記謄本、規約、區分所有權人會議紀錄，並請管委會出面協調，若協調不成，再報請主管機關處裡或提起訴訟解決。

quenten 105-02-07 10:38

謝謝律師的回覆

公寓漏水相關問題

阿咪 105-02-03 22:09

目前居住處是舊國宅社區３樓，總樓層5層，無管委會。

１月２８起，發現天花板開始滲水，原以為是連日下雨潮溼造成，後來發現漏水面積越來越大，到４樓空屋(幾年前法拍，門沒關)查看，發現4樓天花板大量滴水導致樓地板積水候滲漏到3樓住家。

5樓長期無人居住但有鐵門，無法查看也沒有屋主連絡方法。上頂樓查看並無任何積水，排水管也都通暢。

目前已尋求里長:里長表示不是他要管的，連協助或到場看都不願意。

警局報案:本想請員警陪同請鎖匠開門先清除5樓積水，員警表示沒有屋主同意且無刑事案件無法陪同鎖匠開門，但仍耐心陪同查看3樓住家，4樓空屋漏水情況，及頂樓狀況，並幫忙查5樓有無民眾設籍，但是沒有人設籍所以無法提供更多協助。

地政事務所:一般民眾只能申請第2類建物謄本，只有5樓屋主的姓跟登記地址。

區公所調解委員會:調解委員會只能依照申請人提供的地址通知調解(已親自前往改地址確認無此人)。

桃園市建管處使用管理科:2/2去電詢問有什麼方法可以通知屋主，科員表示請我自行先寄存證信函給屋主，並附上存證信函及漏水狀況照片，才能立案進行，2/3日寄完存證信函備妥漏水照片後，使用管理科科員卻說，他們只能通知管委會連絡屋主(已告知無管委會)並說是民事案件，他們沒辦法提供協助。

目前家中因為天花板大面積滴水蔓延致燈具電線管路，牆面，地板嚴重潮濕，已多次因手摸牆壁產生觸電狀況，但人居住在這也無法完全不用電，只能盡量只開燈照明

請問除了走提告民事賠償的方法外，有沒有其他較時間比較短的方法?至少能連絡到5樓屋主或合法開5樓的門先清除5樓的積水讓水不會再向下漏。

謝謝

徐維宏 (徐維宏律師) 105-02-03 22:26

你好：

先寄發存證信函或律師函給4樓、5樓住戶，通知有漏水情形，並要求修復。若聯絡不到人，只能向法院起訴請求修復漏水，請求法院查明被告住所地，通知被告出面處理。

阿咪 105-02-03 22:31

謝謝徐律師的回覆，目前只有寄5樓的存證信函，明日會寄4樓的。

只能等年後照您的建議走法律途徑了。

公設遭占用

cynthia 105-02-02 13:02

大樓管委會的前監委使用地下一樓一間公設空間”管理員室”約２坪左右，這間管理室是在大家持分的一筆公設建號內，這位監委使用這個空間很久了；至少10年，至前年左右一位即將離職的總幹事爆料出來大家才知道，後來這位委員才每個月繳了一筆500元名目是倉租，我問過台北市公寓大廈管理科說這是私權，公寓大廈管理條例內公設約定專用須納入規約。我們所有所有權人分散各地沒有人會去注意，這關係到使用費用及公平合理的問題，我們所有所有權人並未同意給這位監委以這個金額使用這個空間，而且如果她真的是以占用的方式使用這個空間更令人覺得不應該，管委會只是代管而已，有權決定給誰用？還有多少金額給這個委員用？

因為這件事討論半年，當權派幾個委員在會議上一直說管委會無權要將這個公設"管理員室"要回來，而且還說雖然未納入規約”約定專用”但這位委員使用這個空間近期有繳500元，所以是不定期租賃，我確認這位委員沒有書面租約，在10月份的會議她自己說公設是不能出租的，可是她這樣算占用公設嗎？還有這些當權派委員也很矛盾，管委會無權要回來？但卻有權給誰用？還有當年是誰同意不付任何費用就給她用的？現在請她按合理租金支付也不願意？而且管委會這些當權派委員還推說條款沒有，規約沒定；這樣不是應該按公寓大廈管理條例嗎？這些當權派委員說民法大於公寓大廈管理條例及規約，是這樣嗎？

曹尚仁 (曹律師) 105-02-02 14:00

您好，針對您的問題回覆如下:

1、有關於公設，不論是依據民法還是公寓大廈管理條例，均由區分所有權人多數決決定，管委會無權決定。

2、倘若管委會拒絕，任一個住戶均可以提起排除侵害訴訟，要求對方遷出，並且要求不當得利。

3、建議可以先發存證信函要求該監委返還該空間，倘若仍拒絕，可以提告。至於要告誰、如何提告，應該委請律師協助，或是尋求正式諮詢才能保障權益。

謝文明律師 (謝律師) 105-02-02 22:10

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承如曹大律師所言,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

房佑璟 (房律師) 105-02-02 23:00

您好，關於您的問題，可對管委會提起訴訟請求返還共有物與全體共有人。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。

宜蘭，基隆，台北，桃園，新竹，苗栗，台中，南投，彰化，雲林，嘉義，台南，高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務，並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。

顏寧 (顏寧律師) 105-02-02 23:02

您好，關於您的問題，可對管委會提起訴訟請求返還共有物與全體共有人。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

有關土地公廟佔用到我家土地，拆屋還地問題請教！

NASME 105-02-01 18:02

有一問題請教，家人三年前在中壢購買了一棟屋齡近八年的透天屋半年前開始對外出售，但因為屋後緊鄰一有30多年歷史的土地公廟變得相當難賣，日前發現土地公廟有占到我及鄰居的土地計十坪多,因為佔了土地公廟主體建物近1/2，經請地政事務所複丈得到的結果也確實如此，因此請里長與廟方主委進行協商希望能拆屋還地，但協商結果廟方認為土地公廟當初是獲得地主口頭同意他們有使用權，且早於房子蓋好前就已有土地公廟，表示管委會無法做主若要拆遷就上法院吧，我想問的是：1.廟方雖有成立管委會但並未向內政部登記在案(因無土地所有權無法登記)，我向廟方主委提出告訴有用嗎？2.佔地已確認為事實，這類拆屋還地的訴訟勝訴機率高嗎?3.法院若強制執行，會只拆我被侵佔的寺廟主體，然後留下另一半不拆嗎？若是如此豈不更糟?4.我可以向廟方請求過去幾年至拆遷還地止這段時間相當於租金的不當得利嗎?以上問題有點多,還請各位專家協助撥冗解惑,感恩!

謝文明律師 (謝律師) 105-02-01 22:11

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件可以訴請廟方拆屋還地,並請求五年內相當於租金之不當得利,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

有關土地公廟佔到我家土地,拆屋還地問題請教!

NASME 105-02-01 11:05

徐維宏 (徐維宏律師) 105-02-01 11:29

你好：

寺廟就算沒有登記為財團法人或社團法人，在符合一定條件下可認定為非法人團體，具有當事人能力，可以該非法人團體為被告列管理人為法定代理人，提起拆屋還地訴訟。要先釐清土地公廟興建時是否取得土地使用同意書，若有，就要也只是債權契約性質，無從拘束你(此部分實務有爭議，可能會考量誠信原則)，仍然可以訴請拆屋還地。若無，則為無權占有，直接訴請拆屋還地，並請求相當於租金之不當得利。刑事上會構成竊占罪，但可能已經罹於追訴權時效。會拆占用之部分，另一半會做結構補強，以免影響安全，費用最後都是由對方負擔。還要考慮是否有越界建築之問題。詳細情形要依客觀證據才有辦法判斷。

楊俊鑫律師／所長 (楊俊鑫律師) 105-02-01 12:32

一、關於以寺廟為被告提告民事返還土地的案件，我幫你查了一個判決供你參考。

二、臺灣臺南地方法院民事判決　　　 100年度重訴字第80號。

三、判決主文摘要：

被告○○山○○禪寺及謝○○○應將如附圖所示F、G、H部分（
面積詳如附表丁所載）之建物拆除；將如附圖所示A、B、C、D、
E部分（面積詳如附表丁所載）之建物遷讓，並將如附圖所示A、
B、C、D、E部分（面積詳如附表丁所載）之建物及附表甲編號1
、2、3、6、7至13、15、18、19、21至32等26筆土地及如附表乙
、附表丙所示編號均為1之土地，交還原告翁○○；將附表甲編
號4、5、14、16、17、20等6筆土地交還原告邱○○。

四、判決部分摘要：「

程序方面：
    凡有僧道住持之宗教上建築物，不論用何名稱，均為寺廟；
    寺廟財產及法物，應向該管地方官署呈請登記；寺廟財產及
    法物為寺廟所有，由住持管理；寺廟之不動產及法物，非經
    所屬教會之決議，並呈請該管官署許可，不得處分或變更，
    監督寺廟條例第1、5、6、8條定有明文，可見已向主管機關
    辦畢寺廟登記之寺廟非無權利能力，此有最高法院85年台上
    字第2964號民事判決可資參照。經查：被告○○山○○禪寺
    業已向地方主管機關辦理寺廟登記，有被告提出之台南縣政
    府寺廟登記證1紙附卷可查（見本卷一第236頁），且具有一
    定之辦事處（即位於○○山○○禪寺宮殿內），而其經費係
    向信徒募款，由管理委員會保管，並運作○○山○○禪寺弘
    揚宗教精神及圖謀地方公益之事務，故其有一定之辦事處及
    獨立之財產，與弘揚宗教等一定之目的，核與民事訴訟法第
    40條第3項所稱之非法人之團體相當，且已有寺廟登記，自
    具有當事人能力，此合先敘明。」。

楊俊鑫律師，0928967948，台北市大安區羅斯福路二段九十五號二十五樓之一，古亭捷運站三號出口直走靠左，狀元吉第大樓。

陳柏甫 (陳律師) 105-02-01 12:43

您好，

1、法人之登記與否，並不影響其成為訴訟當事人之地位，是以您仍可以該寺廟之管委會及法定代理人為被告。

2、縱使佔地為事實，仍須考量民法關於"時效取得地上權"的問題，以及上一地主與對方究竟達成什麼協議等因素。

3、原則上只會拆除有佔用到土地的地方，但法官也會考量是否拆除主體後過於耗損社會成本不符經濟，而可能判決寺廟每月應給予您租金，而不用拆除。

4、可以向廟方請求過去佔用土地之租金，時效為五年，所以僅得請求過去五年之租金。

以上，如有任何疑問或需要，可以email(t710052105@gmail.com)、line或電話(0918-092477)聯繫，預約時間至事務所洽談，提供更完整的諮詢，謝謝（勿以留言回覆）

沈恆 (沈律師) 105-02-01 15:09

您好!

應該以寺廟為被告提起民事訴訟，而不是以主委為告訴對象。只要對方無法證明建屋時有經地主同意，就應拆屋還地，還可請求最近五年相當於租金的不當得利。

以上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。

社區物業交接電子信箱歸屬權

PC 105-01-31 15:58

請問律師,
社區主任離職交接, 不願交出社區電子信箱密碼 , 以至於社區電子信箱無法繼續使用.
該email 為該主任上任時因社區職務需求而申請之社區email , 用來對社區住戶, 包商, 管委會等公共事務溝通討論之用.
其帳號名稱為社區帳號 (密碼只有主任有) ,如今主任離職 , 卻不願交出電子信箱密碼, 他說這是他上任時申請的, 屬他個人資產.
歷年社區討論資料皆在信箱裡, 若他堅持不交出密碼,請問我們該怎麼辦?

徐維宏 (徐維宏律師) 105-01-31 16:19

你好：

首先要看你與物業管理公司之契約是否有約定交接相關事項，若有，可依契約主張權利，並請物業管理公司要求主任交付帳號、密碼及相關電磁紀錄，若主任不願意交付或故意毀損，可依契約約定主張違約或債務不履行責任及損害賠償。若帳號屬於主任自行申請而與物業管理公司無關，雖然沒有辦法要求主任交出帳號、密碼，還是可以你們與物業管理公司之契約約定請物業管理公司要求主任把社區有關之信件、附件、通訊錄等等之電磁紀錄辦理移交，若主任不願意，可以主張違約、債務不履行及損害賠償。詳細情形還是要依照契約約定才有辦法判斷。補充：沒有規定就依你們與物業管理公司之契約規定主張，請求物業公司要求主任辦理好交接工作，整理並交接相關信件、附件、通訊錄等等之電磁紀錄。

陳柏甫 (陳律師) 105-01-31 17:09

您好，

1、若主任不願意交出密碼，可請其提供信箱內所有與社區事務有關之信件內容，作為交接之資料。

2、主任不得拒絕提供，否則即有交接不清之情事，除可提起民事請求交付因委任關係而擁有之資料外，並可請求因遲延所生之損害；刑事方面可提起背信與侵占之告訴。

建議可與律師會面討論，評估是否有採取訴訟途徑之必要，以求周全保障權益。

以上，如有任何疑問或需要，可以email(t710052105@gmail.com)、line或電話聯繫，預約時間至事務所洽談，提供更完整的諮詢，謝謝（勿以留言回覆）

PC 105-01-31 17:15

回覆徐維宏律師的發言內容：

你好：
首先要看你與物業管理公司之契約是否有約定交接相關事項，若 ... (恕刪)

契約內容對應交接事項並無明定.
雖沒有明定, 但該帳號卻是過去幾年來, 社區對內外郵件窗口 .....

沈恆 (沈律師) 105-01-31 23:33

您好!

如果都沒約定，因為是他個人名義申請的帳戶，應無法強迫他提供密碼供社區使用。解決方式可要求他將過去屬於社區公共聯絡的信件都轉出來，就此部分進行交接。後續應以社區名義申請信箱，或明白約定某帳號歸社區公共使用。

以上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。

有線電視裝設

姆斯 105-01-30 00:17

目前我們社區的有線電視業者為A業者因以前就只有A業者

目前有一家新的 B業者價格優惠因個人想安裝B業者的服務

但B業者礙於管委會無法進入拉線導致我們無法安裝b業者的服務

試問管委會是否有權限不讓b業者進入拉線（設主幹線）

如果有住戶想安裝b業者管委會不讓業者進入拉線時否有為害到住戶權益

如果管委會堅持不讓b業者進入拉線限制住戶只能選用a業者服務是否有相關發令可以解決

曹尚仁 (曹律師) 105-01-30 08:27

您好，針對您的問題回覆如下:

1、倘若規約、區分所有權人決議並未限制，管委會無權拒絕您裝設其他業者的有線電視或是禁止業者進入。

2、倘若規約或是區分所有權人會議決議有相關規定，則必須檢視內容是否有違法，而提起規約、決議無效訴訟。

水塔水質遭汙染之損害補償

輝哥 105-01-29 18:05

廠商處理社區消防用水時汙染到社區水塔

管委會未能即時處理該汙染事件以致住戶飲用受汙染之水質數天

經向管委會提出損害補償但管委會以偶發事件為由拒絕

請問 :

1.如果向法院提告該管委會訴狀上應以何理由表達(例如, 侵權?.... , 或其他名義) ?

2.如己方勝訴可否要求對方全額負擔訴訟費用?

3.此案前往簡易法庭提告或至地方法院之分院提告何者為宜?

感謝賜覆 !

屋頂維修切結書

Howard 105-01-28 11:02

您好：前年買了屋齡約30年的5樓老舊公寓，買的時候已經有管委會存在，頂樓已加蓋石棉瓦屋頂涵蓋隔壁住戶，我佔一半的範圍（屋頂而已，並沒有圍起來）。最近管委會電話通知要我簽切結書，內容為同意負責石棉瓦屋頂1/2部分及頂樓的維修，若有砸傷人事件發生須由頂樓屋主負責，而且大部分的人都簽了(因為其他頂樓住戶有違建當然會簽)。但我反應隔壁5樓住戶有用鐵絲網把頂樓圍上鎖起來專用，他維修他專用部分理所當然，我沒有圍起來的部分任何住戶都有使用權，為何要我單獨負責？難道我可以像隔壁一樣圍起來專用嗎？管委會委員跟我說頂樓住戶本來就有使用權(類似默認)，所以要負責，況且隔壁他有留逃生空間(實際上只有2坪空間，根本無法從他圍起來這邊逃生)。若我不配合他們可以拆除屋頂，以避免發生危險(但沒打算拆圍起來的鐵絲網及其他人的違建)。因頂樓屋頂被拆可能會有漏水問題，夏天也會造成屋內變熱，我的權益將有損失。

請教律師，1.我應該簽切結書嗎？2.可否將屋頂用鐵絲網圍起來當附款簽切結書?3.若被拆除後我將來房屋漏水是否不用舉證漏水與拆屋頂的因果關係，即可歸責管委會？4.這屋頂現今已無法舉證是誰蓋的，只有管委會單方說是前任屋主的，這樣管委會還有所有權拆屋頂嗎?5.若拆除是否構成毀損，我可以當原告嗎？

新社區新任務業&管委會蓄意停擺社區運作該如何處置?

Vivianne 105-01-26 14:12

律師, 您好, 今有急事, 想跟您諮詢公寓大廈管理委員會問題如下 : 管委會之4大委員: 主委, 副主委, 財委&監委皆於管委會成立後的第2次會議無故口頭請辭.(無會議紀錄但有錄影存證) 1. 因為無書面正式提出辭職是否還具資格&效益? 2. 目前是新社區也是第一屆目前可否由其他委員先行召開臨時會遴選新物業公司, 可否具效力? 出席人數須達多少? 3. 若有人蓄意停擺社區運作可有法令制裁或如何發文比較恰當? 4. 由於是新社區, 建商於1/9第一次開區權會會議才告知原物業服務時間只到1/31, 目前根本無法開會且1/24 4大委原因為當初不符規約硬推非區分所有權人當主委, 被其他委員推翻後心有不爽, 口頭請辭, 如此我們其他委員可否依照規約規定為現留職者互推, 其他缺額再由後高票者遞補? 5. 我們管委會可否要求建商&物業必須完成交接後才能離開? 6. 管委會之緊急會議通知可否由現留職者的其他委員召開, 是否具法律效力? 以上, 請教專業律師指點&回覆~~ 感恩!

謝文明律師 (謝律師) 105-01-26 21:58

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件仍先看規約內容有無特別約定,若無,則需回歸公寓大廈管理條例來研議,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

新社區之新任管委會委員蓄意停擺設區運作, 該如何處置?

Vivianne 105-01-26 13:54

律師, 您好,

今有急事, 想跟您諮詢公寓大廈管理委員會問題如下 :

管委會之4大委員: 主委, 副主委, 財委&監委皆於管委會成立後的第2次會議無故口頭請辭.(無會議紀錄但有錄影存證)

1. 因為無書面正式提出辭職是否還具資格&效益?
2. 目前是新社區也是第一屆目前可否由其他委員先行召開臨時會遴選新物業公司, 可否具效力? 出席人數須達多少?
3. 若有人蓄意停擺社區運作可有法令制裁或如何發文比較恰當?
4. 由於是新社區, 建商於1/9第一次開區權會會議才告知原物業服務時間只到1/31, 目前根本無法開會且1/24 4大委原因為當初不符規約硬推非區分所有權人當主委, 被其他委員推翻後心有不爽, 口頭請辭, 如此我們其他委員可否依照規約規定為現留職者互推, 其他缺額再由後高票者遞補?
5. 我們管委會可否要求建商&物業必須完成交接後才能離開?
6. 管委會之緊急會議通知可否由現留職者的其他委員召開, 是否具法律效力?
以上, 請教專業律師指點&回覆~~ 感恩!

徐維宏 (徐維宏律師) 105-01-26 14:00

你好：

管理委員會與管理委員間是委任關係，依民法第549條規定委任契約當事人得任意終止(終止之方式並無特別限制，言詞亦可)，除非規約或區分所有權人會議決議另有規定，否則管理委員辭任頂多只有損害賠償之問題。辭任後當無委任關係存在，當然不具主委、財委、監委、委員之資格。要先看規約如何規定，是否授權管委會決定、管委會決議之門檻限制以及目前之管理委員人數是否足夠等等，若無特別規定可依公寓大廈管理條例第25條召開區分所有權人會議或臨時區分所有權人會議，重新選任管理委員、主委等並作成決議委任物業管理公司。若有影響住戶權益，可依公寓大廈管理條例第48條、第49條規定向主管機關檢舉，依法處罰。若造成住戶之損害可以請求損害賠償。還是要依規約或公寓大廈管理條例第29條規定選出正式之管理委員、主任委員等職務，並組成正式之管理委員會，以免產生更多爭議。可以。看規約如何規定，不符合規約規定，管委會之決議可能會無效。

我是管委會現任財委稽核及對帳作帳我傳票不能帶回家做嗎?

cynthia 105-01-26 09:37

1.11/21我跟總幹事說傳票她歸得很亂,而且我覺得想統計修繕去年花多少錢於是我將我自已任內半年及前財委移交清單上所載明的一年傳票帶回家有犯法嗎? 2.前管委會多位老委員都是本屆委員,因為有住戶反應以前要調閱她們的帳都看不到,因此要求本屆要請前屆主要委員返還至少五年傳票及帳冊,但她們說她們已經移交一年就夠了,因為帳真的有問題,所以她們很抗拒,因此這次找機會說我將傳票帶回家,公物怎可帶回家,所以她們以前的傳票及帳冊怎麼移交呢?說不定都被我帶出去了,她這樣栽贓我怎麼辦? 3.她們以多數決罷免我,說因為我帶公物(傳票,存摺,財委大章)回家不行,逼我移交怎麼辦?我本想存檔後跟他點清楚較保險,但她們12/30開會12/31令我移交,1/5日我才收到開會會議決議通知,她們馬上寄會議記錄去台北市政府說我不移交帳冊,並且在1/7日就由主委直接到銀行將財委章換掉及補發存摺,我能採取什麼保護自已的動作及法律行動呢?

曹尚仁 (曹律師) 105-01-26 10:23

您好，針對您的問題回覆如下:

1、應該直接交出帳冊等，並且全程錄音錄影存證簽收。

2、更甚者，倘若您認為相關帳冊有問題的話，可以直接copy一份之後告發業務侵占罪，避免對方反而咬你業務侵占。

樓上漏水我受害，還要求我付費！

哆拉 105-01-26 00:23

律師們好，我於103年9月買了間屋齡20年12層電梯大樓的5樓，因考慮到屋齡，怕日後會有漏水的疑慮，所以有整修這個房子，特別是浴室整間打掉翻新，103年10/6開工，10/15浴室部份已進行到抹牆階段10/18浴室壁磚，地磚施工完成，後因故工程延誤停工約一個半月，104年1/12後才陸續完成收尾，2/8正式入住，沒過多久就發現浴室牆壁有水流下來的痕跡，3/10我告知6樓有漏水的情形，對方有下樓來查看，處理到好的時間大概是一個多月，五月份的時候就沒有水滴下來了，可是這時樓上卻要求我付修繕費用，他們修繕的部分是熱水管壁跟排水孔邊防水層有裂痕，他們說因為我之前裝潢有敲牆打地，才造成他們家牆壁跟地板防水層有裂縫，漏水原因在我所以要我負全責，經管委會協調改為付一半費用…

我完全沒辦法接受！雖然我裝潢有打牆敲地，但是最原始的水泥天花板跟水泥牆壁我的部分是沒有裂痕，怎麼會跳過5樓的天花板跟牆壁，反到是6樓的地板跟牆壁有裂縫！而且修繕的範圍是在他個人的私領域也就是浴室的牆壁跟地板而已，我才搬進去一個月他們住了19年卻要求我跟他們負擔一半的費用我真的覺得很不公平，而且他們的主張我無法接受於是我拒絕負擔費用，有去調解委員會調解因雙方無共識而無解。

到去年104年12/17又發現有水從壁邊流下，再次跟樓上反應到現在還沒處理，今天管理員拿一張我之前裝潢的日期單為103年10/6～104年（單子上的日期我忘了）表示是6樓寫的，要求管委會蓋章，對於他們如此的舉動我要如何因應才能保障我的權益，若我不負擔一半的費用他們能不修嗎？

謝謝各位花時間看這冗長的過程…希望能夠讓我更有智慧的解決這件事！

楊俊鑫律師／所長 (楊俊鑫律師) 105-01-26 00:32

一、鑑定結果若是你的錯你要負全額，若是他的錯他要負全額，雙方沒錯要分擔一半。這公寓大廈的規定。

二、如要跟前手主張瑕疵擔保減少價金要在六個月內行使權利。

三、抓漏的話要找好一點的師傅。

楊俊鑫律師，0928967948

徐維宏 (徐維宏律師) 105-01-26 00:33

你好：

專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔，公寓大廈管理條例第12條定有明文。如果漏水之管線在共同壁，要先釐清漏水之原因為何，若不可歸責於雙方，原則上修繕費用係共同負擔。若你主張要對方負擔全額，就要提出充足之證據證明係可歸責於對方導致漏水。可以請管委會出面協調，若無法協調再委請律師處理。

陳柏甫 (陳律師) 105-01-26 00:36

您好，

相關責任歸屬應可請專業人士來進行鑑定，如係因施工造成本就房屋老舊之結構出現毀損，那雙方各負一半責任應屬公平；如果是雙方共用區域結構、設備之老舊毀壞造成漏水，亦應由樓上樓下平均分攤修繕費用。

從漏水時間點來看，跟您浴室施工時點緊密接合，兩者間是否有關連，交由專業公正第三方鑑定解決。

以上，如有任何疑問或需要，可以email(t710052105@gmail.com)、line或電話（0918-092477）聯繫，預約時間至事務所洽談，提供更完整的諮詢，謝謝（勿以留言回覆）

顏寧 (顏寧律師) 105-01-26 17:48

您好，關於您的問題，建議應協調處理，若提起訴訟解決，法院將要求原告委任土木技師公會鑑定，釐清責任歸屬，土木技師之鑑定費用高達數十萬以上，再加上法院之裁判費用及律師委任費用等，以訴訟解決不見得划算，應加以考量之。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

哆拉 105-01-27 00:23

回覆陳律師的發言內容：

您好，謝謝你的建議，我知道共同壁修繕的話是負擔各半，但他們修的地方是他們專用的地板跟牆壁…這樣我也要出錢嗎？

對方向管委會要我之前施工的時間，我要如何保護自己？

若我堅決不願分擔費用，他們可以不處理漏水嗎？

再次感謝

停車格權益糾紛

小孟 105-01-25 10:19

您好~我剛在台中買了一間中古大廈的樓層,有購買一平面車位,但住戶為了解決機車停車太少問題, 入住前的區權人會議有通過新增停車位的案子, 入住後幾個月由當時管委會自行評估如何規劃機車格, 但我發現的車門被新增的機車格緊鄰, 反映後無效, 後來住戶停車車身突起甚至會檔住我的車門, 這跟我當初我購買的車位已經不一樣了,查閱建築規範也發現我停車角度過大, 機車格也檔住車格前方我應該有的迴車空間,而且人車進出頻繁, 我的車當時是新車,屢屢不明受損甚至有撞凹掉漆,但管委會及主委態度都消極,甚至連監視器也拒絕調整角度, 因為沒照到我車格,甚至說車本來就會刮傷這類的話, 根據公寓大廈管理條例,管委會應該要協助提供證據才對吧? 反觀其他剩餘三十幾個車位只有我一戶有這樣的情況, 其它汽車格旁的保留空間有的相當大, 甚至誇張到可停兩台汽車,或停兩台以上的機車甚至還有重機, 出入空間也正常, 管委會也沒規劃機車格, 車格(公私有車格皆同)使用人自行停機車一年僅酌收三百(甚至沒在繳), 而我車門旁空間不但被檔, 怕被影響開車門或是受損,我要自己停機車的話,要每年抽籤,抽到了再去找抽到那一格的住戶換,每個月還要繳管理費一百, 兩三年下來權益明顯受損!! 相關問題反映管委會, 彷彿欺負我老實拿他們沒辦法,又是新住戶,我該怎麼辦打民事訴訟嗎???

現任財委—已被罷免中的財委

cynthia 105-01-23 20:38

前管委會多位老委員都是本屆委員,因為有住戶反應以前要調閱她們的帳都看不到,因此要求本屆要請前屆主要委員返還至少五年傳票及帳冊,但她們說她們已經移交一年就夠了,因為帳真的有問題,所以她們很抗拒,因此這次找機會說我將傳票帶回家,公物怎可帶回家,所以她們以前的傳票及帳冊怎麼移交呢?說不定都被我帶出去了,其中一位委員這樣栽贓我怎麼辦?

她們以多數決罷免我,說因為我帶公物(傳票,存摺,財委大章)回家不行,逼我移交怎麼辦?我本想存檔後跟他點清楚較保險,但她們12/30開會12/31令我移交,1/5日我才收到開會會議決議通知,她們馬上寄會議記錄去台北市政府說我不移交帳冊,並且在1/7日未通知監委與我就由主委直接到銀行將財委章換掉及補發存摺,我能採取什麼保護自已的動作及法律行動呢?

徐維宏 (徐維宏律師) 105-01-23 21:01

你好：

依公寓大廈管理條例第29條第2項之規定，管理委員之權限、解任由區分所有權人會議決議決定，但規約定另有規定從其規定。首先要看規約如何規定管理委員、財務委員之權限及解任，是否有授權管理委員會開會決定，若無，管理委員會不經區分所有權人會議決議之決定，依同條例第37條規定，無效。可訴請確認委任關係存在或確認決議無效。建議召開區分所有權人會議討論相關問題如何處理，亦可向公寓大廈爭議事件調處委員會申請調處，說明你只是稽核帳冊，並無任何不法行為，反而是前任管委會交接不實。詳細狀況還使要就客觀證據才有辦法判斷，可委請律師協助處理。

停車格糾紛

小孟 105-01-21 14:08

您好~我剛在台中買了一間中古大廈的樓層,有購買一平面車位,但住戶為了解決機車停車太少問題, 入住前的區權人會議有通過新增停車位的案子, 入住後幾個月由當時管委會自行評估如何規劃機車格, 但我發現的車門被新增的機車格緊鄰包圍, 反映後無效, 後來住戶停車車身突起甚至會檔住我的車門, 這跟我當初我購買的車位已經不一樣了,查閱建築規範也發現我停車角度過大, 機車格也檔住車格前方我應該有的迴車空間,而且人車進出頻繁,甚至把我的汽車格當成人車出入通道(反應過甚至好像我在找主委麻煩,說讓住戶方便就好!!?), 我的車當時是新車,屢屢不明受損甚至有撞凹掉漆,但管委會及主委態度都消極,甚至連監視器也拒絕調整角度, 因為沒照到我車格,甚至說車本來就會刮傷這類的話, 根據公寓大廈管理條例,管委會應該要協助提供證據才對吧?

反觀其他剩餘三十幾個車位只有我一戶有這樣的情況, 其它汽車格旁的保留空間都相當大, 可停兩台汽車,甚至停兩台以上的機車甚至還有重機, 出入空間也正常, 管委會也沒規劃機車格, 還能讓當年車格(公私有車格皆同)使用人自行停機車一年僅酌收三百, 而我車門旁空間不但被檔, 怕被影響開車門或是受損,我要自己停機車的話,要每年抽籤,抽到了再去找抽到那一格的住戶換,每個月還要繳管理費一百, 兩三年下來權益明顯受損!!這強壓我汽車格換來的機車位收益,若是違法,算不算不當得利??

相關問題反映管委會, 彷彿欺負我老實拿他們沒辦法,又是新住戶,我該怎麼辦
打民事訴訟嗎??? 當時一些反應單,line的訊息記錄,通話紀錄,我都有留著

徐維宏 (徐維宏律師) 105-01-21 15:20

你好：

可先向各縣市政府之公寓大廈爭議事件調處委員會申請調處，或是在區分所有權人會議提出討論。另可提起確認管理委員會決議無效及排除侵害訴訟，確定管委會更動停車位之決議無效並請求排除侵害或防止侵害。

謝文明律師 (謝律師) 105-01-21 21:20

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件可以先調取建築圖,確認車位面積大小,並確認最初房屋買賣契約內之車位位置圖,才能進一步釐清您的請求是否有理由,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

管委會議記錄不實

小小兵 105-01-20 14:35

請問律師，我們社區管委會議開會時，在會議中有做出一些事務的決議，例如欲舉行「臨時區分所有權人大會」有討論舉行日期，含主委共九名委員都一致通過的日期，在會後公告的記錄上卻寫「確定日期待公告通知，....(略)」。另外也有在會議上，管委會提案要調漲管理費，在會議上給各委員表決(舉手)，九名委員中有一名未舉手，但是由主委口述提案一、二、三.... 然後就說就這麼確定了、通過提案，會後，卻一字未提此部分。而且其中未舉手表示認同的委員也沒有收到提案書面報告。管委會議上討論、決議的事務，主委可以有權不寫出來嗎？如果每次會議的記錄都是由主委一人去調整什麼要寫、什麼不寫，那麼開會有什麼意義討論許多事務？

大樓管委會業主能介入保全公司調動人事的權利嗎

組長 105-01-19 00:47

律師:您好，我想幫我主管發問一下，我目前所待的保全公司有在辦公大樓駐哨，但是因為有一位管理員因表現不佳，給了她太多機會，因此我們主管要把她調職到別的單位服務，認定他不適任於辦公大樓的駐點，但ˋ因為人事時間上的問題來不及告知管委會，我主管就自行更換人員，結果遭到管委會的最大業主刁難，沒有事先跟他告知，讓他很不爽，反而要求把調職表現不好的管理員找回來，請問，偉委會能介入保全公司調動人事的權利嗎?而表現不好的管理員真管委會要求把他找回來嗎?

還請律師幫忙解開疑惑，感激。

陳振榮 (陳振榮) 105-01-23 17:16

你好因為我沒看到完整的資料(包括保全公司跟管委會的契約保全公司與管理員的勞動契約) 所以我就依通常可能之情況來分析一般而言管理員是受僱於保全公司經公司派至公寓大廈執行職務所以今天調動管理員之權力在於公司除非另有約定否則管委會無權置啄但建議還是多溝通尋求共識避免無謂之爭端陳振榮律師

大樓社區規約停車場同意切結書詢問

艾蒂 105-01-17 14:28

請問大樓社區規約是否可以尚未經過區分所有權人會議(區權會)訂定社區停車場處理違規罰則前管委會請住戶先簽立社區停車場管理辦法同意切結書?是否有不當或違法之嫌?

補充同意切結書內容如下:

本人XXX同意遵守XXX社區停車管理規約，並保證所購E-TAG貼條為本人同戶關係人之所用，如有欺瞞或日後有違社區停車場管理規約，願接受XXX社區停車場規約鎖訂定之處理程序，不得異議。

此致 XXX社區管理委員會

曹尚仁 (曹律師) 105-01-17 14:46

您好，針對您的問題回覆如下:

1、管委會對於公設有管理之權限。

2、該切結書可以拒絕簽立，倘若其他違反情事，可以蒐證之後提告。

管委會帳務支付款問題

Chiao 105-01-14 16:24

想請問，本社區規約有提到『採購之請款單，以當月25日前結算，支出傳票及原始憑證經相關委員核可後，次月二十五日前付款。』

若是該工程或該物品確實有執行或購買，但僅有報價單證明金額，卻無原始憑証佐證，請問管委會觸犯了那條罪名呢？

若事後補上原始憑証可否？

陳柏甫 (陳律師) 105-01-14 16:54

您好，

1、可能涉及偽造文書、或背信之刑事罪名，但您提供資訊不多，且有實際購買物品，僅遺漏相關單據，成罪可能性不高。

2、事後補上憑證，就更無刑事責任的問題。

以上，如有任何疑問或需要，可以email、line或電話聯繫，預約時間攜帶相關資料至事務所洽談，提供更完整之服務，謝謝(勿以留言回覆)

Chiao 105-01-15 07:48

回覆陳律師的發言內容：

您好，

1、可能涉及

想再請問，若是事後補的發票，可能日期相差較遠，於佐證上是否成立，且是否會有其他糾紛？

決議在經過三個月後會變成有效嗎？

leo 105-01-14 16:00

不好意思,請問104年12月12日區分所有權人會議紀錄記載「臨時動議四、決議：經與會區權人一致通過，授權第22屆管委會向主管機關申請停車場車位變更」，但是當時會議中主委只表示申請變更此事一直有在處理中，並未詢問有人贊成或反對，也無表決的程序，上述決議在經過三個月後會變成有效嗎？

陳柏甫 (陳律師) 105-01-14 16:05

您好，

是的，若對於決議之方式、內容有異議，應於三個月內訴請法院撤銷之，此三個月之規定為除斥期間，時效過後就失去權利了，縱使起訴法院亦不會受理。

以上，如有任何疑問或需要，可以email、line或電話聯繫，預約時間攜帶相關資料至事務所洽談，提供更完整之服務，謝謝(勿以留言回覆)

全國首例菸味飄樓上判賠?

夜市好 105-01-11 09:16

1/5號各大新聞 http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20160105/36993486/ 我有相同的問題高雄楠梓區 102年買了人生中的第一間房子大樓12F 一層2戶隔壁沒投訴我反到樓上的鄰居.... 我只在我家的後陽台抽菸樓上的住戶一直投訴管委會說菸味飄到他家了還在同大樓的 FB社團中公開PO文說我害牠怎樣怎樣我也回應並道歉我也絕沒有在公設的任何地方抽菸我只在我的後陽台抽菸而且新大樓我買房時我問了賣房子的廁所管道間是獨立的不可能會有任何味道傳遞出去我並未+牠 FB好友樓上鄰居的兒子還私訊我要求我要我晚上10點以後別在抽菸了我封鎖鄰居的 FB 並未回應 1/5號看到全國首例菸味飄樓上判賠... 心都碎了我能反抗嗎 1.法律有規定有抽菸的人不能買大樓嗎? 2.有律師能幫我打這樣的官司嗎? 3.看了菸害防制條例並沒有說自宅不能抽菸ㄚ 4.大樓管理辦法管理委員會有權利新增條例後陽台不能抽菸嗎

大樓管理員與廠商問題

Jenny 105-01-10 02:21

1、大樓管委會有約聘廠商定期維護社區設備。在過年前某某委員緊急通知其他委員表示有器具損壞須花費3萬元且廠商要求支付當月保養費用2萬元——經委員查証，該廠商未儘保養之責，原A型號誤拿B型號謊報申請金額；另請其他廠商確認器具損壞問題，也只有花費1000元材料費而非約聘廠商所言須整組更換。請問：我該告他啥罪？ 2、承上，廠商傳報價單上有「2000元為某某人庸金」，以line 與其確認時，3個小時裡從庸金\內部說明\提供社區下次開會早餐費用等三種說法（其中，早餐費用的想法只有社區委員開會討論並無對外說明）。請問，我可以請檢察官向電信業者調那3小時某某委員及廠商的通話紀錄？是否可證明廠商和某某委員有私廂受受的行為？這可以告他們啥罪？ 3、承上，對於報價單上的特殊備註，原本打算請某某委員於住戶大會上說明清楚，但他非但未說清楚，甚至還說謊，亂扯一通，還告其他委員防害名譽，審判結果被法院判決不處份；請問，我可以反告他污告或精神賠償之類的訴訟嗎？以上，煩請解惑，感謝！

沈恆 (沈律師) 105-01-10 08:13

您好!

1.  如果簽約廠商故意謊報金額，可提告詐欺罪、背信罪。

2.  通聯紀錄並不會有通話內容，此要求並無實益，檢察官不會同意。為社區辦事而索取回扣的行為，可提告背信罪。

3.  可以，但對方提告不起訴不代表就會成立誣告罪，仍應依對方提告過程、證物及陳述才能判斷。

以上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。

全國首例菸味飄樓上判賠?

夜市好 105-01-07 16:09

1/5號各大新聞
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20160105/36993486/

我有相同的問題
高雄楠梓區
102年買了人生中的第一間房子大樓12F 一層2戶
隔壁沒投訴我反到樓上的鄰居....
我只在我家的後陽台抽菸
樓上的住戶一直投訴管委會說菸味飄到他家了
還在同大樓的 FB社團中公開PO文說我害牠怎樣怎樣
我也回應並道歉我也絕沒有在公設的任何地方抽菸
我只在我的後陽台抽菸
而且新大樓我買房時
我問了賣房子的廁所管道間是獨立的不可能會有任何味道傳遞出去

我並未+牠 FB好友樓上鄰居的兒子還私訊我要求我要我晚上10點以後別在抽菸了
我封鎖鄰居的 FB 並未回應

1/5號看到全國首例菸味飄樓上判賠... 心都碎了

我能反抗嗎
1.法律有規定有抽菸的人不能買大樓嗎?
2.有律師能幫我打這樣的官司嗎?
3.看了菸害防制條例並沒有說自宅不能抽菸ㄚ
4.大樓管理辦法管理委員會有權利新增條例後陽台不能抽菸嗎

徐維宏 (徐維宏律師) 105-01-07 18:40

你好：

沒有，在法律允許的範圍內都可以購買不動產。你並未說明何種權利遭受侵害以及要提起何種訴訟，狀況不明。菸害防制法並未限制，但你所引用之判決論點在於侵害居住安寧，跟大樓陽台是否可以抽菸無關。可以在規約內規定，或以區分所有權人會議決議之方式限制區權人之權利，若有爭執可以提起確認區分所有權人會議決議無效之訴。

頂樓漏水住戶向管委會提出修繕

kenny 105-01-05 14:06

您好~請教您

本社區頂樓住戶向社區管委會發存證信函

說明頂樓漏水情事，並要求於頂樓加蓋鐵皮防漏

說明之

該戶頂樓漏水已多次要求建商修繕，修繕成效不好

(訊問建商，建商回應，只要有問題，都會處理，但都處理不好)

該戶也自行請防水廠商來施作防水工程，未能達到防漏

該戶是第二手，這種相關的責任應該是他與前屋住及建商的問題才是不是嗎？

且頂樓區域管委會有管制住戶不得在該區域作私人活動或擺放雜物

該區空曠並管制得宜

這部份責任還是需由管委員負責嗎？

徐維宏 (徐維宏律師) 105-01-05 14:11

你好：

公寓大廈管理條例第10條第1、2項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」若頂樓漏水係因防水層老化、自然耗損，因頂樓屬於共用部分，相關修繕費用應由管理委會員從公基金中支出。反之，若係因住戶加蓋或其他因素所致，應由該住戶負擔。若造成樓水之原因是前屋主，另可依侵權行為損害賠償規定向前屋主主張，但要注意消滅時效之問題(知2年，不知10年)。建議先向管理委員會反應，若不處理或處理不好，可修繕後再向管委會求償或全體住戶求償。

房佑璟 (房律師) 105-01-05 20:47

您好，關於您的問題，管委會可置之不理，待對方提起訴訟，再針對其民事起訴狀加以撰擬答辯狀回應及辯論之。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

顏寧 (顏寧律師) 105-01-05 20:49

您好，關於您的問題，管委會可置之不理，待對方提起訴訟，再針對其民事起訴狀加以撰擬答辯狀回應及辯論之，對方為原告，需盡其舉證責任，證明管委會具有可歸責事由，通常法院會要求原告委請土木技師公會等第三方機構鑑定。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

大樓冷氣排水管漏水屬誰的責任

光慈 105-01-05 12:21

律師您好, 我想請問一下: 本人房子位於10樓, 於104.8月底發現天花板有?水/壁癌/油漆剝落情形, 有向11F住戶反映,對方表明說自戶無漏水情形, 要我自己查明. 有請了社區配合的水電師傅查看, 因那個位置並無冷熱水管, 故判斷可能是冷氣排水主管(每戶的冷氣排水支管排放入主管.主管是當初建造時埋設於牆內的暗管), 有向管委會反映, 總幹事說又不確定是, 委請總幹事向11F協調進屋查看. 但因之前社區和11F住戶有過訴訟糾紛, 故總幹事他們要我自己查後確定再找11F. 我因有租客, 所以也做了簡易的防水塗漆工程. 104.12月初租客提前搬離, 搬離前告知天花板又有?水情形. 這次我請社區配合的水電師傅敲開牆找出?水大約位置, 又委請同社區的朋友幫跟11F協調, 進屋由冷氣排水支管灌水 &色母進去. 三日後我的?水位置處流出有色液體. 故確定破裂位置應在11F處.要由11F地板敲開才查的到. 原本想說我的部份我就自己負?, 而11F的工程費就11F負?. 但11F住戶表明自己不會付款還要求償. 我想請問律師這漏水點是大樓建設時的冷氣主排水管. 是否屬於共用部份. 而應由管委會負?處理費用? 或者應由我們二戶平均分攤?
若是大家都一直擺爛, 我可以求償自己的費用和租金損失嗎?? 煩請不吝指教, 謝謝!!

徐維宏 (徐維宏律師) 105-01-05 14:27

你好：

公寓大廈管理條例第7條規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：…五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」要先釐清冷氣管線是主要管線或是埋設於專有部分而供住戶單獨使用之管線，若屬於主要管線，依公寓大廈管理條例第7條規定，屬於共用部分。反之，若是專供11樓自己使用之冷氣排水管線，依公寓大廈管理條例第10條規定應由11樓住戶負擔費用，若屬於10、11樓共用之管線，則由10、11樓住戶分擔。若係因11樓漏水造成無法出租或裝潢損害可依侵權行為請求損害賠償。建議先向管委會反應，無效果再申請調處、調解或提起訴訟請求。

"皮" 這字眼會照成是公然侮辱最嗎?

吳先生 105-01-02 11:13

家裡天花板漏水

與樓上住戶協商時~在管委會會議廳

因漏水事件拖了11個月~情緒有點失控狀態下

協商時不小心脫口說出"皮"這字眼

這樣會照成公然侮辱墜罪嗎?

陳柏甫 (陳律師) 105-01-02 11:49

您好，

要看整體對話內容而定，且您主觀上並無公然侮辱之意圖，基本上不會構成公然侮辱罪。

以上，如有任何疑問或需要，可以email或電話聯繫，攜帶相關資料預約時間至事務所洽談，謝謝(勿以留言回覆)

樓下住戶不定時往上敲天花板

Todd 104-12-31 14:29

樓下住戶不定時於06:00~08:00往上敲天花板造成我們在睡夢中驚醒,反映管委會及警察也是依然故我,是否可以用蒐證方式告他們?但是蒐證有困難度,告上法院後是否能要求測謊,因為怕他們會反駁不是他們,會不會之後反被他們告我們誣告!

沈恆 (沈律師) 104-12-31 23:41

您好!

可以妨害居住安寧為由起訴請求損害賠償，民事訴訟沒有誣告的問題，也無法強制要求測謊。採取有效法律行動的前提，還是要先多花些心思蒐證。

以上若有未盡之處，歡迎來信或來電詳細討論。

樓下住戶蓄意製造噪音

Todd 104-12-31 10:12

樓下住戶每天不定時於早晨06:00~07:30往上敲打地板,請問是否可以告他?反映管委會依舊製造噪音,這樣要如何蒐證?

陳柏甫 (陳律師) 104-12-31 12:31

您好，

可以有聲錄影之方式記錄樓下住戶製造噪音之時間與情狀，除報警或向管委會反映外，如情節重大，可對樓下住戶提出損害賠償和精神慰撫金之請求。

以上，如有任何疑問或需要，可以email或電話聯繫，謝謝(勿以留言回覆)

鄰居寵物噪音困擾該怎麼辦

Ella wang 104-12-30 10:56

律師們好:

與朋友租屋近半年來被鄰居的寵物吠叫聲困擾，因為一叫就是半小時(有錄音加分貝測量)從晚上十點斷斷續續會吠叫到凌晨，有時早上還會被吠叫聲吵醒，跟管委會反應只說會去勸說鄰居，但情況依然沒有改善。

因工作是輪班制，有時早上需要補眠，長期下來真的會造成精神不濟的狀況，曾經前去按門鈴但都沒人回應，難道只有報警的方法可用了嗎?謝謝

關於社區安全居住問題

洪小姐 104-12-30 08:44

律師你好～不好意思，打擾你想請教，關於社區大樓相關問題我媽家是4百多戶的大型社區每棟樓，配至2部電梯總共8棟～總樓層17層唯有兩棟，多了好幾階的樓梯也因為這樣，必須爬完後才能搭電梯對老人相當不便就因為這樣，我們管委會，善自做主的讓那2棟樓推輪椅的老人、推娃娃車的，倒資源回收?很多，給了他們磁卡，方便他們坐電梯進出，出入人口變得複雜、我們每戶該承擔的公共電費，也比其他棟來的多（只有我們被迫讓任何人，進出該棟樓，其他棟，並沒有），雖然管委會1年補助2百多元，但我覺得非常不合理，我是該住戶，該有的權利都沒有，律師可以告訴我，這樣是ok的？或者想請你教我該怎麼做？我們想回復原有的單純環境，

曹尚仁 (曹律師) 104-12-30 09:09

您好，針對您的問題回覆如下:。

1、可以於區分所有權人會議中提案，如改善該大樓的樓梯問題並且收回磁卡、磁卡登記使用制，或是稽查磁卡使用人並訂立罰則規定等。

2、建議社區可以委請律師擔任法律顧問，協助社區處理相關規定制定。

大樓水管爆裂導致淹水

鴿子 104-12-29 16:16

你好想請問我們大樓因為水管爆裂導致淹水.

汽車都泡在水裡.我們受災的住戶能跟管委會求償嗎

合理安裝冷氣室外機，卻遭鄰居借管委職務寄發存證信函

Kuang 104-12-29 14:26

本人近期購置新屋現進行裝潢中，發現本棟大量住戶皆將冷氣室外機安裝於天井中，故本戶以為此是大樓原始設計比照辦理安裝於此。但卻遭到鄰居指涉我們破壞大樓外觀結構，並影響他們空氣品質，最主要的…. 他覺得很熱…. (但是該戶的冷氣室外機也裝於此、甚至裝設鐵窗) 該戶為大樓現任副主委，透過管委會的名義發存證信函給我，禁止本戶安裝，並表示若擅自安裝，管委會有權立即委請工人拆除，並由本戶支付費用，請問該如何解決? (詳細實景，請見附圖) 圖一&圖二本棟大樓天井室外機裝設實錄 http://ppt.cc/RusXA http://ppt.cc/8yOIA 圖三舉發人之鐵窗與冷氣室外機亦安裝於此 http://ppt.cc/E6MVe 另本人12/28 向管委會調閱本棟大樓從創立至今的所有權人、管委會議紀錄，希望能藉此了解過去管委會是否有針對天井不得安裝冷氣室外機進行討論；並且蒐集本人被管委會針對性放大檢視之不公事證。原先總幹事答應提供調閱，但當日現場領取時反悔收回。並奉勸本人切勿追究，表示過往住戶之違建行為均事過境遷不究責，而新住戶是絕對不準申裝於此(已全程錄音錄影)。想請益這是否合情合法? 本人該如何述諸法律途徑？

損害賠償(漏水糾紛)

山姆 104-12-29 13:43

樓上造成家中漏水，但住戶與管委會皆不處理，由於牽涉到共用與專有部分，所以對樓上住戶與管委會提告並求償。

徐維宏 (徐維宏律師) 104-12-29 15:08

你好：

公寓大廈管理條例第6條規定：「住戶應遵守下列事項：一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。五、其他法令或規約規定事項。前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」第10條第1、2項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」可請求管委會、樓上住戶履行修繕義務，若管委會及樓上住戶拒絕修繕，可自行修繕再向管委會或樓上住戶求償，但若要進入樓上住戶之專有部分，對方拒絕，只能起訴請求對方配合。

梁維珊 (家庭律師) 104-12-29 16:39

徐律師已經講得非常完整了，我這邊再補充一下，打這種漏水官司的鑑定費用很貴，經驗來看高於律師費很多，這部分原告要先墊，也請您一併知悉。

合理安裝冷氣室外機，卻遭鄰居借管委職務寄發存證信函

Kuang 104-12-29 11:43

圖一&圖二本棟大樓天井室外機裝設實錄

http://ppt.cc/RusXA

http://ppt.cc/8yOIA

圖三舉發人之鐵窗與冷氣室外機亦安裝於此

http://ppt.cc/E6MVe

另本人12/28 向管委會調閱本棟大樓從創立至今的所有權人、管委會議紀錄，希望能藉此了解過去管委會是否有針對天井不得安裝冷氣室外機進行討論；並且蒐集本人被管委會針對性放大檢視之不公事證。原先總幹事答應提供調閱，但當日現場領取時反悔收回。並奉勸本人切勿追究，表示過往住戶之違建行為均事過境遷不究責，而新住戶是絕對不準申裝於此(已全程錄音錄影)。想請益這是否合情合法? 本人該如何述諸法律途徑？

陳柏甫 (陳律師) 104-12-29 11:57

您好，

依您所述，您可先回覆對方存證信函表示，請管委會提出您違反的是管委會甚麼規章甚麼條款，倘管委會違法拆除您的冷氣設備，將採取民、刑事法律途徑等語，以為應對。

以上，如有任何疑問或需要，可以email或電話聯繫，謝謝(勿以留言回覆)

徐維宏 (徐維宏律師) 104-12-29 11:59

你好：

公寓大廈管理條例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」可以到所在地區公所或縣市主管機關(例如都發局)調閱報備資料，釐清是否已經區分所有權人會議決議並報備。外牆屬於共用部分，未經區分所有權人會議決議或共有人同意，無權擅自占用或使用，管委會或區分所有權人有權依民法第767、821條規定請求排除侵害。至於你主張其他住戶也無權占有則屬於管委會是否怠於行使職權之問題，可以向主管機關反應，但尚無法作為你占用外牆之正當化事由。建議先去調閱資料，若有區權人會議決議，管委會就要受到拘束，無法要求拆除。

停車位使用區域問題

SnowAngel 104-12-29 10:46

律????????師您好：

請問，大樓個人停車位，若是因不想其他主戶從自己的車旁走過，就將車子停斜，超出格位白線，影響非車位白線格位內的小通道，不知這樣是否合理呢？車主主長那是私人車位，就連帶占用車位格位白線外區域，跟車主反應過，卻得到回覆那是他的車位，請問該如何溝通呢？大樓管委會無法行使該有的權利，只能住戶自救。麻煩您了，謝謝。

樓上造成我家漏水

山姆 104-12-28 14:54

請問事項：漏水

目前樓上造成我家天花板漏水(靠近外牆處)，但對方拒不處理。我找了8家漏水廠商一致判定是樓上花台或外牆造成(牽涉到共用與專有部分)，所以除了樓上住戶也牽涉到管委會的責任，想請問該如何提告?

另請問提告時，有關損害賠償該如何寫?(結構體損害賠償、修復、精神賠償等等)

蘇文俊律師 (蘇文俊律師) 104-12-28 15:03

蘇文俊/蘇文斌律師回答

這沒有精神賠償問題

你必須說明流程

以及工人來維修時的證據

證明是樓上漏水

以及修復之金額等單據

歡迎來信詢問或到網站留言（上網搜尋蘇文俊律師）

PS：本律師精於實戰，回覆以實戰策略、增加談判籌碼、收集證據為主，基本程序回答較少，請多包涵。

歡迎來電0960300927或0937831027（台南高雄請打此電話）

信箱:jackalsky1014@gmail.com

LINE ID:jackal.sky 或asakie

請到APPLE STORE或PLAY商店下載蘇文俊律師法律諮詢APP程式，即可免費諮詢半小時（輸入蘇文俊律師即可）

官方網站： http://www.su-attorneys.com.tw/

房佑璟 (房律師) 104-12-28 22:44

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

顏寧 (顏寧律師) 104-12-28 22:48

您好，關於您的問題，建議應與樓上好好協調漏水修繕問題，盡速修復漏水方為上策，若鬧僵需提起訴訟解決，則將耗費更多時間勞力費用及成本；訴訟除須費時約一年左右，法院議會要求原告委請土木技師公會或建築師公會鑑定，釐清漏水原因，鑑定費用動輒數十萬元，再加上您提起訴訟給付法院之裁判費用及委任律師之律師費用，恐較您修復漏水之費用更為昂貴，您應加以考量之，不建議輕易貿然以訴訟解決紛爭；再基於民事訴訟損害賠償之原理原則，有損害，方有所賠償，若鑑定報告對方非歸責之原因，您即無法向對方請求損害賠償，即使對方具有可歸責事由，亦僅就其歸責內之範圍賠償，實無您所謂之精神損害賠償，您需考量提起訴訟是否真的划算。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

自有(所有權)之汽車車位...

張賢 104-12-28 14:30

自有(所有權)之汽車車位...被招開區分所權人會議通過禁止停放大型重機於汽車格,並罰款$600並連續罰之. 我的大型重機在交通部規定下..於公有路段停車,須視同汽車(停汽車格)!!違規罰則適同汽車!!! 多次與管委會溝通..我的重機是停在我的汽車格內,沒有影響住戶的權益與安全,管委會無權干涉!溝通無效!! 6/14招開區分所權人會議通過~禁停重型機車並要求罰款!!! 自有所有權的車位..被要求只能停汽車,不能停兩輪重機? 請問我是否一定要走向法律途徑來解決嗎？那管委會所開的罰單有法律依據嗎？

徐維宏 (徐維宏律師) 104-12-28 15:02

你好：

可依公寓大廈管理條例第59條之1向各縣市公寓大廈爭議事件調處委員會申請調處。若無效果，則要討論決議是否違反比例原則，若有則必須提起訴訟請求確認區分所有權人會議決議無效。詳細狀況要看到決議內容及規約才有辦法判斷。