您好:有關您所詢問題回覆如下
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敬?者,
買屋交屋後發現漏水,通知前屋主拒絕出面處理,說是買賣契約之廚具、裝潢部份為“現況交屋”,可是簽約前後至交屋前屋主都隱瞞漏水事實,看屋時都掩蓋漏水痕跡。請數家工程公司做漏水修繕評估,均指出當初前屋主之輕隔間工法錯誤,是空心牆導致所有衛浴間的防水膜破裂,需拆除所有浴室與隔間牆重作防水膜才能止漏。前屋主儘同意做“補丁式”修繕,我方技術人員認為萬萬不可,因只治標不治本。雙方僵持不下,請問此種情況是否可以提告?解約?減少價金(金額是否須視修繕程度?我方可否依我方數家工程公司的建議提治本式之修繕?或僅能同意前屋主的局部修繕?但倘如是,是否對被隱瞞不知情的買方頗顯不公平?!)若提訴訟,可否請求公證人或法官至現場勘驗?訴訟時間約需費時多久?
請速予指教!萬分感恩!
Tani 168
您好,關於您的問題,您可發存證信函通知瑕疵並請求對方修補,若對方置之不理,可提起訴訟請求減少價金,惟您需考量您之相關訴訟成本。
歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。
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您好:有關您所詢問題回覆如下
本件仍應看淹水的程度如何,而決定瑕疵之大小,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
最近為了上班方便簽了一間老大廈小套房,天花板有漏水,購買時房仲(兩大之一)有告知,且房仲有找認識的水電師傅看過,說明本間該處是沒有加裝管線的,到樓上看(樓上租客讓他進去)說問題是樓上(漏水相對位置樓上剛好有加裝冷熱水管至陽台,原屋設計該位置是沒有的管線的)且加裝木地板釘到管路,樓上連接地板的牆面也一大片潮濕掉漆。
因為蠻喜歡這間地點所以最初是希望以特約方式與賣方協議處理完後才交屋,業務告知賣方無處理意願但有折讓空間堅持不願簽特約,加上業務舌燦蓮花(一定協助處理、已找到問題修不用幾天 等等),也大概查了一下樓上樓下漏水這類的問題樓下勝訴高,後來便談價後簽了合約已知漏水依現況承受。
簽約後房仲先進行聯繫樓上屋主(以下稱A先生),A先生告知自己本身是做裝潢的會再請他認識的師傅來看,後來A先生帶了師傅來看,我本人因有事沒有到場,房仲一開始有到場但沒等到結果就有事先離開。後來A先生告知以加壓馬達的方式測試了冷熱水管,皆沒有問題,因為他連結地板的牆面也有掉漆,說懷疑是他隔壁滲漏過來,請我與他的隔壁確認,後來聯繫到他隔壁B小姐(租客)表示沒有漏水也沒有動過裝潢,該位置不會有管線。我再與B小姐正下方住戶拜訪,表示也沒有漏水問題。告知而A先生該情況而A先生說口說無憑要找師傅測過。而後再電B小姐,B小姐表示被打擾請找直接主委或律師出面。
後來找到大樓管委會主委,我也有給他相關照片和所有關係人聯絡電話,請到我的現場看過(當下和管理員在那扯東扯西),後來我說我有查過法院相關的情況,主委便表示會找他認識的師傅(學校的水電師傅)來檢測我和樓上。(樓上和水電師傅都由我自己約時間,目前還在約)
現況就是:房仲拖一天算一天、A先生有配合但堅持有做壓力測試他沒問題、B小姐覺得被打擾、主委有配合但感覺太不想管事。
有上網大概查過漏水爭議這類的情況,上法院勝訴機會大,但目前我是秉持大家都還會是鄰居,所以盡量配合。但因為也過了一個多月,這幾天即將交屋。
想請問律師:
1. 因維修進度延宕,我是否有權向仲介要求什麼? 例如延後交屋等。
2. 若之後主委找的師傅也查不出問題,網路上查過的案件大多是樓上不理會,但這種各方都有配合的情況,上法院我能訴求什麼?
3. 通常這類案件法院處理需要多久時間?
請問
問題一
如標題 被告對原告提出不實指控
被告 是前任主委 但是每次開會都並未公布開會時間地點。
原告 多次打電話詢問主委跟財委 雙雙都說沒有開會 (有錄音存證)
但是被告卻在聲明書上 提出簽到簿 還在簽到簿中刻意圈出原告每次開會都沒有到
請問 原告可以另外提出告訴嗎?
問題二
還有法官 如果違背法官倫理規範
在準備庭時 法官已對原告有偏見跟歧視
指責說 原告是投資客 並看不起這種人的說詞
請問 針對這樣的情況 原告可以如何捍衛人格的問題
而且原告已舉證被告涉及不法的部分 但是法官 無視原告正當而且有理的攻防
然而主委 賤價以月租3千元將60坪的公共空間出租給一樓店家
原告提出內政部實價登陸的行情價 法官 竟然不認可
我方提出的金額計算方式 法官認為租金無法用實價登錄的價格計算 而且依照每個建物的狀況不同 是否有裝潢,是否需整理等等 無法依市價來計算 同時法官也很明顯的暗示說 本件出租3000元,那市價就是3000元 若我們否認就要自己出錢去鑑價 大約要8萬元 雖然我一再表示這是賤租,但法官顯然不採 而且還說就算要請求損害賠償 以3000元去算我們的持分比例,算下來也很少 請問以上的情況 我該如何處裡呢? 謝謝幫忙
您好,關於您的問題,對方若對您提出不實之刑事告訴,您可待取得一不起訴處分後,再對其提起誣告告訴;另關於價錢部分,您可委任律師具狀提出委請不動產估價師公會鑑定,確定價格,為您需支出相關鑑定費用。
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您好,關於您的問題,您可發存證信函請求建商依契約規定使用建材,若有違約之情形,可對其提起訴訟請求違約損賠償。
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我可否 請教關於 裝修 裝潢的問題 。照正常來說 不論是 裝潢 or 裝修 都不能夠在假日的時候 施工 對嗎?!一般而言 即便平日施工 也是有時間上的規定 平日只能夠施工到幾點?! 幾點過後不能夠在施工 (裝潢or裝修)我的問題如下:社區型的公寓 有所謂的公共柱子嗎?!三 四樓自己的柱子破裂要其他樓層未破裂的住戶出錢 合理嗎?因為, 我問了許多人 每個人 給的答案都是 自己樓層外牆有破裂 維修費 應當自己出錢 而非整棟樓層的住戶 一起出錢 。 我們的外牆又沒有破裂 憑什麼 要求我們付錢。 況且 如果 是整棟一樓到 五樓 破裂 那一起付維修費 這樣子 才合理。 而且, 樓上自己又裝修地板 也只告知我們他要重新用地板 結果 呢?! 隔了一個禮拜多 才用 外加上 我妹妹 因為做大學的專題報告 比較晚睡覺 結果 她 聽到樓上 用電動鑽 弄地板 弄了 兩次 況且 假日 不能夠施工 還施工 我們這種上班族 好不容易假日休息 。樓上就施工到吵死人了。平日 不到九點半就開始施工。第二個問題如下假如樓下住戶漏水 說是我們樓上的關係。 好 我們就一起找人來維修抓漏。 過了沒有多久 又說他們漏水 一定是我們家的問題。 但是 樓下 漏水的時候 我們家的人 根本沒有人在用水。 而且當時只有我們家的洗衣機在洗衣服。 但是 樓下漏水的部分並不是在後陽台。我們這種社區型公寓的社區住戶 都非常的不講理!況且,溝通根本無效。而且,這樣子已經造成我們家的困擾了。希望 能夠給我一些法律上的意見
各位律師大大,您好:
想請問與斡旋金相關的問題!!
事情經過:
最近家母想買房子,看了一間中古屋
因為家母覺得屋況還不錯
房仲就提出要用斡旋金跟賣方討論價錢
1004與房仲簽約斡旋金,房仲要求10%(100萬)
合約書上有標明103/11/10前可撤回(合約書日期寫成11月?)
當時房仲未跟家母告知有要約書,只說要牽斡旋金(有line為證)
房仲未告知一樓房客在一樓房間拜7~8尊財神爺,僅用照片給家母看裡面裝潢
10/19 我與家母去看房子,並要求要看全部出租房間,但仍有三間房間未看,且當時才發現一樓拜這麼多神明後,家母當下就向房仲提出“不買”
10/21與房仲約在7-11溝通(所以有錄到當天房仲來的身影),但房仲卻未帶斡旋金合約書!
房仲有口頭告知,可全額退款(因為口頭告知,所以當下有錄音)
所以有請房仲隔天帶合約書來,但卻都無消息
10/22房仲晚間傳真合約書已蓋屋主的章,卻未簽名跟壓日期(有傳真過來的時間證明)
問題:
現在房仲一直以賣方同意,要求我們購買
不然斡旋金要全數沒收
請問這樣合理嗎??
因合約只到11/10,也未完成斡旋,這樣算合約不成立嗎?
可否將斡旋金拿回來??
您好:有關您所詢問題回覆如下
本件依您所述,既然有錄音可證,則拿回的機會也較高,而對方應舉證證明在期限前賣方確實有同意才較可能勝訴,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
您好,關於您的問題,您可視您母親與仲介之斡旋金合約書如何規定,及仲介之錄音內容,委任律師向仲介請求返還斡旋金。
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您好:
本人在某宗教的基金會上班。因為基於宗教及人道的理念,本會有許多津貼優於勞基法,經過律師咨詢,若勞動契約優於勞基法,一切以公司契約為主。當初簽訂契約時有兩份,一份在我,一份在公司,但因本人開刀留職停薪期間,公司內部裝潢,把我的合約“不小心”丟進碎紙機了~
因為公司有許多相當優渥的醫療津貼,但是自從換了主管以後,一直在這部分刁難其中的金額,原本應補助15萬,甚至更多,但公司這邊卻只補助1200元,這部分已經申請過勞資調解了,但是調解破裂。
當初簽訂勞動契約,一切都是白紙黑字,但是對方還是硬賴賬,所以我打算要對公司提告,但是礙於我的合約在我的開刀期間,被公司人員把我所有的資料以及櫃子全部移動以及整理,導致我的合約不見,請問我有什麼辦法能夠提出相關證據證明我的確是該公司的員工?或是如何能讓公司拿出他們的備份合約?這種案子若走訴訟途徑,到結束大約花多久的時間?
另外請問公司今天打電話來告知,因留職停薪的會議一再延期(公司自己行政安排的因素,還有颱風因素),等我復職的時候,要從我薪水扣除勞退以及健保僱主負擔的部分,公司卻要我自行負擔這部分的費用,請問這有違法嗎?
您好,關於您的問題,您應盡速委任律師發存證信函,通知該瑕疵,亦同時委請土木技師作氯離子檢測,氯離子過高不一定等同於海砂屋,採是否能解除契約,亦須視屋況而決定,若未達影響結構安全之重大瑕疵,亦難以減除契約,但可主張減少價金,實務判決通常為8%到19.5%左右,視屋況情形而略有不同。可依民法第354條規定、359條規定,向賣方請求損害賠償,再依不動產經紀業管理條例規定,向仲介及仲介公司請求損害賠償之。
再針對不動產現況說明書之部分,若有證據可證明賣方及仲介有名之為氯離子過高之情形,卻惡意未於不動產現況說明書中揭露,似有刑法第339條規定詐欺之疑義。
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今年5月找東森買屋,6月成交,東森的代書也在簽契約時特別說明保固半年漏水需由前屋主修繕,並且也勾選目前無漏水情形;怎知上個月裝潢時發現天花板漏水,打電話去問東森房屋,東森找來水電及前屋主及樓上一起來看,大家初判都認定是我在裝潢時木工釘子釘到牆壁水管才漏水,要我自己修繕,但我堅持認為是樓上漏水,於是東森找來的水電就開口說如果要更進一步勘察要把已做好的裝潢敲掉鑽牆來抓漏,需要付5千元,這時東森房仲就開口要我出錢,口頭上表示只是代墊,到時候再看是誰要負責再叫他出。所以我只好答應先出5千元並且約下次勘察時間。
後來東森的水電來敲開天花板也鑽牆後判定是樓上浴室漏水漏下來並且跟我收5千元抓漏費用,前屋主這時問水電修繕費用要多少,水電說樓上浴室重敲重做最少要4萬2,前屋主就叫我跟他一人出一半,我覺得很不合理拒絕,於是前屋主去跟樓上談,樓上拒絕出半毛錢,並要求做乾溼分離。水電聽到說乾溼要78萬才做的起來,前屋主又問我要不要一人一半,我當然一口拒絕,於是大家不歡而散。
事後我打電話問房仲他口頭上當應會幫我處理,可是經過3天後都沒消息,於是我又打去問,手機沒人接聽,line也不回,打去東森問,對方說房仲已離職,我把問題跟東森講明。東森說已聯絡前屋主他也不願意出面花錢修繕而東森也只說願意幫我把找調解委員會讓我跟樓上及前屋主去調解。現在要怎辦,不管是樓上、前屋主、東森都不願意解決問題?!
請問我們所住的公寓是一棟屋齡15-20年的6層樓公寓有電梯,每一層3戶(一樓.二樓2戶),總共16戶,每年由兩戶擔任管委,每戶一年繳一次管理費大約是4000-6000元,沒有管理員
我住6樓於今年103年1月1日重新裝潢後搬入,2年前買下這間公寓時知道我們樓上是頂樓之前就有漏水的問題,所以在這次的裝潢就一併自己花錢做頂樓防水工程,但效果不佳還是漏水,後來聽朋友說公寓大下好像可以由管委來負責此事來修繕,因為頂樓屬公共區域
但聽我們家同層樓鄰居說,他家也是漏水~以前他有試著提出要在樓上蓋鐵皮屋但有住戶反對,所以我們如果想要請管委負責出錢修扇頂樓漏水的情況幾乎是不可能
我想請問像我們這樣的公寓符合公寓大廈管理條例嗎?還是要在區公所有報備才符合?
您好:有關您所詢問回覆如下
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您好,關於您的問題,外包廠商之債務人為裝潢公司,其僅可針對債務人裝潢公司之財產進行假扣押,對您公司之財產無法進行假扣押。
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舊家三樓,也是快40年的老屋,打算重新裝潢來入住。因此,請裝潢統包拆除、重埋水電、土水、裝潢、油漆…等工程,但就因施工品質不佳,在水電拉管與廁所塗完補防水與壁磚,以及客廳地磚,整個土水完工後,即與廠商協談,同意至此結束並支付該給的費用。後續另找工程來完成裝潢與油漆的施工。至前日9/6入住,9/8安裝加壓馬達,才有最大量的水可以洗澡,而當日即發生所有地排皆淹出水,最嚴重則是廚房有淹水。當日9/8即打給統包人員,請他找人來確認問題。但無法找出。
隔日,找了通管路的人來看,確認並無堵住,並告知是排水管水平問題,造成中間管路?洩水不易,而積水在中間,僅能慢慢洩掉無法順暢與大水量排掉(例如:洗澡)。當然該找廠商負責的部份,皆有聯絡,廠商只告知他會找水電處理。但擔心其工程本來就不是很令人放心,又擔心他們不積極來處理。請問我該如何保障自己的權利。謝謝。
與房東簽約約定8/18-8/30為裝潢期不算租金 9/1起正式開始收租
後來隔幾天他才約我簽約,還是自己打的版本
房東於8/30用line要求合約上無註明內容 要求安裝排風扇
在我表明我使用產品無味圓融洽購票券吱吱以及找認證證明後
房東提出【如果你無法安裝,我想無法溝通,合約到此,不知你意下】
當下十分氣憤,覺得房東因我好說話就予取予求(還有其他要求但因我秉持和氣生財,但房東卻有得寸進尺的感覺)
但不知道到底要怎麼處理,只好趕快先把所以裝潢工程都暫停
從頭到尾我沒有堅持,我也說了之後如果真有影響會改善
還說我都不回應他,讓他感覺我不重視他的貼心想法
拜託!不是24小時閒閒回你訊息好嗎?
前幾天房東又傳訊息說【這幾天不使用租賃地?那我將把一樓鐵門上鎖,避免閒人誤入】
一樓有兩個鎖,我只有一把鑰匙
我還在租期餒,鎖了我不就白花錢嗎?
原本應該9/1就可以開幕營業
卻突然發生這事情影響開幕時間
原本已經預約的客人我也只好一一道歉取消
本來打算繼續硬著頭皮撐下去
但後來想想很怕對方三不五時找麻煩
想請問,我現在可以順他那句話說我同意要解約嗎?
您好,關於您的問題,本案應視您與房東間之契約如何約定,方能判斷違約責任歸屬如何分配,且若爭執金額不大,不建議訴訟,避免訴訟成本過鉅,喪失實益。
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我住的大樓,數年前屋頂有重新施作防水,後來因為偷工減料,管委會正在打官司對廠商求償。
也因為偷工減料問題,這些年樓頂住家陸續出現漏水問題,而且一年比一年嚴重,住戶要求管委會修繕,管委會總是說等官司打完再修。
請問:
1.樓頂是屬於公共空間,理應由管委會負責維修,管委會可以用官司為藉口不修理嗎?
2.這幾年漏水越來越嚴重,裝潢也嚴重損壞,雖然管委會說勝訴後會叫廠商賠。 但如果敗訴或勝訴後法官認為室內內裝潢毀損責任不完全是廠商,那得不到賠償部份是否可以請管委會賠?
3.台灣官司一打數十年也不奇怪,但頂樓漏水已是住戶無法忍受,請問住戶該如果處理,有什麼相關單位可以幫忙出面要求管委會修理嗎?或是只剩向管委會提告一途?
您好
公共空間是管委會要負責
至於他怎麼跟建商求償與你們無關
所以管委會絕對要負責
PS:蘇律師回答以實戰策略、增加談判籌碼、收集證據為主,基本程序回答較少,請多包涵。
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7月初透過591網站找到一家基隆的裝潢公司的王先生,想請對方到現場來估價,我把需求告訴對方及願意支付的價金
隔2天對方把系統廚俱的朋友藍先生找來,再次到現場估價並且仗量,最後離開時王先生熱情要約藍先生及我們一起吃午飯,並在當晚王先生用LINE傳一張估價單詢問我們要不要讓他們做,隔天就可以馬上動工,我跟我老婆討論覺得對方很熱心而他朋友藍先生當天還有把小孩及老婆帶來,不像是壞人。我有詢問王先生要不要簽約還是幹嘛,對方說不用,表示工程很快就會完工,不會有問題,而張貼8/20預計完工日期只是參考,實際會提早完工。
7/8動工時跟我鑰匙及要求現金支付開工款項,我就領16萬現金連同鑰匙交付給他。
7/9他又打電要求我到現場告訴我房子漏水,王先生說他們在敲打鑽地時,牆角水管漏水是我們的問題,詢問我是要讓他們繼續施工或者他們就不再施工要我自己找別人來做,我就詢問如果繼續施工要怎麼處理,王先生表示漏水管線是從廁所延伸出來,所以必需把廁所全把打掉重做,費用將從原先報價的40萬提高到51萬,我考慮了一下認為免強還在我可以支付的範圍就讓他們繼續施工。
7/10王先生又要求我支付進料費用12萬(現金)
後來工程進度緩慢,連廁所樓上的糞管也被他們鑽破,我跟他要求要裝設的鋁窗,有沒有圖片或樣式可以參考,對方王先生說他知道不用給他看,詢問幾時要安裝,他推說安裝很快而且裝上去就施工就不方便,要等到最後才會安裝。
就這樣有3天曬網1天捕漁過了,期間我有詢問工程進度,他都推說因為別地方工地在趕,等一下就好。
8/12又突然要求我支付尾13萬其中的8萬(現金),並且表示這幾天就會幫我趕進度完工。
結果後面幾天用LINE詢問工程進度及相問題,對方都不允回應,撥打手機一開始連撥幾通王先生有接聽並表示他在開車不方便接聽隨即掛斷,撥打網頁的電話,也是很多通後有一女子接聽,告知問題後也是表不會幫我處理並回我電話,後來怎麼打都沒人接,這時我才害怕對方是不是詐騙,跑去他留的住址詢問,一開始按門鈴一位老先生開門,承認王先生住這裡,並表示網頁留的電話是他女兒接聽的,當我表明因為裝潢問題想找王先生或者接電話的小姐時,老先生隨即變臉說不認識並把門關上叫我自己去找別來煩他
8/19對方終於用LINE回說:真對不起!候天開始會趕工:請見諒
8/21用LINE把我叫去跟他們的水電談嵌燈位置,讓我讓以為他真的要趕工
8/22又沒人來
8/25發現有工人來裝鋁窗,但鋁窗不是我要的,根本沒有防盜作用,只能防小朋友爬出去而已,所以我們用打去沒接,用LINE留言對方都不回
過2天發現他們把591的公司地址改了,電話一樣不接,換支門號打去講沒幾句就掛掉,用LINE也不回....直到現在,完全不知該怎辦?!