我與其他甲、乙戶的房子剛好呈現一個ㄇ字型，而我們三戶前面的空地剛好是共同持分，但最裡面之甲戶在他房子前面蓋了個車庫(該地為其所有，但屬違建)，因此甲戶就有汽車進出的問題，但三戶所共有之持分地並非屬於道路，因此
1、甲戶車輛進出該共有之持分地是否合法?我是否可主張該共有之持分地汽車不能進出?
2、既然是三戶所持分之共有地，我是否可將機車停放於所共同持分之共有地?因為其他二戶也都有將機車停在在共有地之情形，但甲戶卻宣告我方停放機車而影響其車輛進出，有侵權之行為，是否構成?
3、甲戶宣稱我惡意停將車於騎車庫前，有妨礙其自由之情形，是否構成?可是如果甲戶有告知移車的話，我方都會將機車移開，並無惡意阻擋之情事?
4、甲戶在其家所有之土地上蓋了個車庫，已有時十來年之久，但無申請建照，是否屬於違建?於近日見其有修補之動作，特通知違建單位前來查看，卻遲遲見不著蹤影，但有將其修補之狀況拍照，是否可檢舉違建?
謝謝惠教
您好，關於您的問題，目前該土地是處於分別共有之狀態或以分割完畢之狀態，若仍為分別共有之狀態，依民法第823條規定:各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。及民法第824條規定:共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。似得協議分割或請求判決分割，各自獨立所有權，以簡化共有關係。當然，亦可依您決定，再擬定一份新的協議書，以釐清各共有人之間之權利。歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
您好，針對您的問題，您或許可以參考【國有財產法第49條】、【出租之國有非公用不動產得予讓售範圍準則】之規定，該規定您可至財政部網站查詢。依該前開規定就國家得出售及不得出售之非公用不動產已設有規範，然符合得出售之非公用不動產，國家並非全然必定要出售予申請人，國家對該非公用不動產是否出售仍有其裁量權空間。據此，縱使您所承租之土地符合前開準則之規定，國家對出售與否仍有其裁量權，亦誠如先前二位律師所回覆的，此仍係私法之契約自由原則之問題，倘若其中一方無意願簽訂契約，則無法要求對方必然要出售該不動產。以上，提供您參考。
如有其他疑問，歡迎mail至rtty001@gmail.com詢問，以免遺漏，謝謝。
代位繼承應以直系血親之關係為前提，故一般情形是子女早於父死亡，而由該亡子女的子女代位來共同繼承其份額，代位繼承祖父之財產。父親與姑姑為旁系血親關係（父親不是姑姑的直系血親卑親屬－子女、孫（外孫）子女、曾孫（外曾孫）子女...），根本即不是令姑母第一順序之繼承人，完全不合於民法第1140條之規定，則本件依法當然不能由您們來代位繼承姑姑的遺產。
民法第1140條
遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：
一、直系血親卑親屬。
二、父母。
三、兄弟姊妹。
四、祖父母。
民法第1140條
第一千一百三十八條所定第一順序之繼承人，有於繼承開始前死亡或喪失繼承權者，由其直系血親卑親屬代位繼承其應繼分。
以上謹依您所提出之資訊簡要答覆，尚請卓參，如果還有疑問或者需要進一步討論，歡迎來電0926-966536、E-MAIL：SavignyLai@gmail.com聯繫，謝謝！
如果您覺得本回覆內容對您有所幫助，尚請不吝按下「感謝律師」。
依您所述之事實即父親較祖父死亡時間晚,但父親生前未辦繼承先人共同持有的土地，則
本件就您祖父以前各代先人的財產是再轉繼承（由您的父親繼承您的祖父而來），則就該部分尚未辦理繼承先人共同持有的土地之遺產自然屬於您父親的遺產，則本件已拋棄對您父親繼承權的子孫，依法自然不具有繼承之資格。綜之，父親先於祖父而死亡，則本件基本上並不合於民法第1140條之規定，沒有代位繼承之規定適用（代位繼承的前提是子早於父死亡，而由該亡子的子女代位來共同繼承其份額）。
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您好：
我們大樓外有兩塊花圃，土地是市公所持有，但是從大樓興建好倒現在就是維持綠美化的狀態。
大樓管理員A與某位住戶B私下討論要將原本的花圃（種有韓國草、兩株桂花）打掉，重新整修並鋪上洗石子。
過程中，管理員A僅向主委C打電話告知：「要拔草、種草花，可以嗎？」
主委回應：「將花圃美化當然好啊！」
第二天早上，住戶們發現花圃中被傾倒砂石，主委C察覺被隱瞞，立即向管理員A表達不可以任意行事，如果涉及整修工程必須有工程報價，並且要通知住戶。
管理員馬上拿出兩張報價單，但是抬頭寫得卻是住戶B的名字，而非對大樓報價。主委C堅決工程必須暫停，直到召開住戶會議在做決定。管理員A表示：知道了。
第三天早上，工程車又運來另外一堆土正準備傾倒，被幾位住戶攔截下來，主委C和幾位住戶都在現場，並且錄影。
管理員A並不在現場（不確定是否知情），但是沙土工程老闆一看到住戶B就說：「是這位先生叫我運土來倒的。」之後是一番爭執，因為住戶B把所有責任都推給管理員A。
目前，花圃的沙土已經被運走，但是原本的植物都被毀了（草被管理員自己澆年年春毒死，還用公款支付。樹也被鋸斷，當年是管理員A親手栽種的）。
請問：其他住戶可以控告住戶B侵佔最嗎？或是有其他方法控告他？
（花圃的所有權並非大樓住戶所有，但是常年管理都由敝大樓處理，連大樓的消防管線都設立在花圃當中。）
【刑法/第335條】侵占罪須行為人有易持有為所有之意思。前述意思有時以處分行為表現，一經表現犯罪即成立並不以處分行為完了為必要。(即成犯)
侵占罪以持有人將原來持有之物表現其變為所有之意思而成立，此項變為所有之意思，雖有時以處分行為表現之，但一經表現，犯罪即同時成立，並不以處分行為完了為必要。(最高法院70年台上字第2029號判例)
您好：敝人最近遇到一非常困擾的法律問題（有關三七五減租方面），因本身對法律較不懂，希望在此能獲得一些協助和回答。我大略描述目前遇到的狀況如下：我祖父和他的兄弟們（共4房）以前跟地主合租農地耕作，而同意以大房的名義向地主承租，而各房平均分攤田租，並統一將各房應繳的田租先交給大房，再由大房以承租人身分向地主繳租，一直以來都是如此。後來我們這房因祖父過世，其下有二子：我父親和伯父，所以我們這房應繳的田租接下來是由我父親和伯父各繳一半，也都有持續繳租。大約十幾年前，我伯父因病過世，其下留有一女兒已結婚，而自我伯父過世後，他這女兒十幾年來就再也從未繳任何田租（大概是想說地主不見得有分地的一天，所以不願白白繳納田租），所以我們這房這十幾年來全部田租都由我父親單獨繳納所有金額給大房，由大房向地主繳租。大約兩年前因地主分地，大房將地主分給的土地再平均分給我們各房（以買賣契約和土地移轉登記方式），所以我們這一房因田租是由我父親繳交所以分給我父親，我父親又將此土地持分過戶給我。最近因為我出售這塊地，我伯父的女兒突然跳出來主張她也有分得一半售金的權利，如不分她一半，就要走法律途徑告我們！想請教律師：我伯父女兒她有權利和我們分土地售金嗎？就我認為她十幾年來都不願繳交田租也未繳半毛錢田租（只因不見得地主會分地或何時才會分地），而都是我父親規規矩矩、老老實實的繳我們這房的全部田租，她的權利在未持續繳租的情況下應已喪失，否則這種投機之人在未分地前不繳半毛錢，一分地就跳出來要分一半土地或售金，實在太奸巧也太不合情理了！但因我本身對法律較不熟悉，所以還希望在此處能有幸獲得律師的協助回答，讓我概略知道法律方面對這一事件的見解，感恩不盡！
您好：敝人最近遇到一非常困擾的法律問題（有關三七五減租方面），因本身對法律較不懂，希望在此能獲得一些協助和回答。我大略描述目前遇到的狀況如下：我祖父和他的兄弟們（共4房）以前跟地主合租農地耕作，而同意以大房的名義向地主承租，而各房平均分攤田租，並統一將各房應繳的田租先交給大房，再由大房以承租人身分向地主繳租，一直以來都是如此。後來我們這房因祖父過世，其下有二子：我父親和伯父，所以我們這房應繳的田租接下來是由我父親和伯父各繳一半，也都有持續繳租。大約十幾年前，我伯父因病過世，其下留有一女兒已結婚，而自我伯父過世後，他這女兒十幾年來就再也從未繳任何田租（大概是想說地主不見得有分地的一天，所以不願白白繳納田租），所以我們這房這十幾年來全部田租都由我父親單獨繳納所有金額給大房，由大房向地主繳租。大約兩年前因地主分地，大房將地主分給的土地再平均分給我們各房（以買賣契約和土地移轉登記方式），所以我們這一房因田租是由我父親繳交所以分給我父親，我父親又將此土地持分過戶給我。最近因為我出售這塊地，我伯父的女兒突然跳出來主張她也有分得一半售金的權利，如不分她一半，就要走法律送徑告我們！想請教律師：我伯父女兒她有權利和我們分土地售金嗎？就我認為她十幾年來都不願繳交田租也未繳半毛錢田租（只因不見得地主會分地或何時才會分地），而都是我父親規規矩矩、老老實實的繳我們這房的全部田租，她的權利在未持續繳租的情況下應已喪失，否則這種投機之人在未分地前不繳半毛錢，一分地就跳出來要一半土地或售金，實在太奸巧了！但因我本身對法律較不熟悉，所以還希望在此處能有幸獲得律師的協助回答，讓我概略知道法律方面對這一事件的見解，感恩不盡！
我和鄰居們的房子擁有面積不小的 "法定地上權" 涵蓋了整片土地， 而且地上權"未分割" 。
每一間房子都有加蓋一些違建(圍牆之類) 至少都有三十年以上了..
地主這三十幾年來都是沒有擁有任何地上權的。
近年來地主透過訴訟的手段， 塗消了幾位鄰居的法定地上權(建物己消失很久)。
之後地主將被塗消地上權的部份(也就是空地) , 出租給建商
最近地主的土地被法拍出去了，法院己經允許我和鄰居們 以"持份"的方式
"優先承購" 和自己"地上權面積" 一樣大的"持分土地"。
但我看到了法條:
民法第七百六十二條規定：『同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人者，
其他物權因混同而消滅。但其他物權之存續，
於所有人或第三人有法律上之利益者，不在此限。』
----------------------
想請問:
1.我們的"法定地上權"會不會因為 優先承購了 "持分土地"而主動混同消滅 呢?
2.新地主或其他相關權利人 能否透過 "訴訟方式"排除掉我們的法定地上權呢?
3.建商把共用的空地圍起來說這是地主租給他的，整地並劃上車位格子，租給我們停車，
但地上權未分割，建商這樣有沒有觸犯 刑法 第320 條 （普通竊盜罪、竊佔罪）呢?
因為地上權未分割 地主也不知道 塗消的地上權 位置在那裡啊。
有沒有圍到我們的地上權??
4.另外有些房子是 "公務人員宿舍"，住有退休的公務人員，
地主幾年前有對全部的人(包含公家機關) 提出拆屋還地的訴訟，但不起訴 。
這些"退休的公務人員"自己也有蓋一些違建(圍牆之類)超過三十年以上，
請問這些違建能不能申請"時效取得地上權呢?"
因為地主沒有對這些退休公務人員提告， 而是告 "擁有房屋所有權的公家機關"
而且地主一開始本來就沒有任何地上權了。
若可以申請"時效取得地上權"是要找土地代書 還是要找律師去申請呢?
5.另外若我們將 "持份土地" 賣給一坪或二坪 給這些退休的公務人員的子女，
將來這些子女能不能以優先承購的方法 購買這間 公務人員宿舍呢?
還是得要有相當的坪數才行?
您好:有關您所詢問題回覆如下
1.我們的"法定地上權"會不會因為 優先承購了 "持分土地"而主動混同消滅 呢?
您們的法定地上權會因優先承購取得所有權後,因混同而消滅,但也因為您們有法定地上權,在本件才可以主張優先承購權.
2.新地主或其他相關權利人 能否透過 "訴訟方式"排除掉我們的法定地上權呢?
若土地上已無建物存在或地上權期限已到,則新地主或其他相關權利人仍有可能透過訴訟方式來排除.
3.建商把共用的空地圍起來說這是地主租給他的，整地並劃上車位格子，租給我們停車，
但地上權未分割，建商這樣有沒有觸犯 刑法 第320 條 （普通竊盜罪、竊佔罪）呢?
因為地上權未分割 地主也不知道 塗消的地上權 位置在那裡啊。
有沒有圍到我們的地上權??
本件是否會涉及竊佔罪,依目前資料尚無法判斷,但要成立的可能性應該不大.
5.另外若我們將 "持份土地" 賣給一坪或二坪 給這些退休的公務人員的子女，
將來這些子女能不能以優先承購的方法 購買這間 公務人員宿舍呢?
持份土地需先視您們持份是持有所有權或是地上權,另有關行政法規有無特別規定而為判斷.
以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
回覆 謝律師 的發言內容：
您好:有關您所詢問題回覆如下
1.我們的"法定地上權"會不會因為 ... (恕刪)
謝律師你好..感謝的回答..想再請教
>>您好:有關您所詢問題回覆如下
>>1.我們的"法定地上權"會不會因為 優先承購了 "持分土地"而主動混同消滅 呢?
>>您們的法定地上權會因優先承購取得所有權後,因混同而消滅,但也因為您們有法定地上權,
>>在本件才可以主張優先承購權.
想請問您是否有漏打了 字...是 "會" 還是 "不會"被混同消滅呢?
我們是獨立產權的法定地上權..若被主動混同消滅..
我們豈不是由"獨立產權的法定地上權屋"變成"持分小地主"??
>>2.新地主或其他相關權利人 能否透過 "訴訟方式"排除掉我們的法定地上權呢?
>>若土地上已無建物存在或地上權期限已到,則新地主或其他相關權利人仍有可能透過訴訟方>>式來排除.
沒有建物的法定地上權都己經被塗消了..從法院判決書得知 我們這塊土地上所有房子
都是擁有法定地上權的..法定地上權 不是應該 沒有期限的嗎..直到建物消滅為止..才會消滅..
意定地上權才能定期限..不是這樣嗎?
您好，
1.原則上在您們承購了與地上權面積一樣大的持分土地以後，您們即取得承購部分之土地所有權，但因為只是持分，除非提起分割訴訟，並要求將房屋坐落之土地分割給您，否則地上權並不會與所有權混同而消滅。
2.法定地上權的存續期間是到建物自然滅失為止，這也是您所提到部分土地的法定地上權之所以被塗銷掉的原因。
3.這是民事糾紛，原則上並不會是刑事竊盜或竊占罪的問題，但在沒有簽訂分管契約約定該部分給建商使用，或提起分割訴訟的情況下，建商不能自己把特定範圍圍起來。
4.時效取得地上權只要符合民法第772條準用第769條，以行使地上權的意思20年間和平公然占有土地就可以申請登記，不管是不是違建。但要注意違建一旦被拆除，地上權也會隨之消滅。至於申請時效取得地上權不需要提起訴訟，向地政機關申請時由地政機關認定。
您好，關於您的問題，依民法第840條規定，地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之
時價為補償。但契約另有約定者，從其約定。土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之。地上權人不願延長者，不得請求前項之補償。第一項之時價不能協議者，地上權人或土地所有人得聲請法院裁定之。土地所有人不願依裁定之時價補償者，適用前項規定。依第二項規定延長期間者，其期間由土地所有人與地上權人協議定之；不能協議者，得請求法院斟酌建築物與土地使用之利益，以判決定之。前項期間屆滿後，除經土地所有人與地上權人協議者外，不適用第一項及第二項規定。是此，您似得依該條規定主張補償或延長。歡迎您攜帶完整卷證資料，到所詳談，以利全盤討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
請教各位律師：
家父過世，繼承有9人，8人欲協議分割將土地(120萬)，建物(7萬)，存款(89萬)，全數轉給其中1人以照顧患病媽媽與中風二哥。但因為有1人(大哥)不知去向，所以只能訴訟分割，因經費不夠，所以盡量想其節省辦法。
1.原告與被告如何分配最省裁判費用？可以原告8人被告大哥嗎？記得原告被告加起來要等於全部的人。
2.目前為其中1人負責照顧母親與中風二哥，所以可以用此相關理由讓法官將失蹤的大哥的應繼份至少分少一點？
3.這個CASE是不是適用簡易法庭?我估算217萬/9人=24萬/1人
是否寫好起訴文，附上相關原證，拿到簡易法庭處即可？(需要幾份?)
以上問題，煩請諸位律師大德解惑，不勝感激。
您好，關於您的問題，繼承土地流程如下:1.戶政處:死亡登記．除戶謄本．繼承人謄本．繼承人印鑑證明。2.地政處:土地公告現值證明。3.稅捐處:房屋稅籍證明。4.國稅局:清查財產及收入清單。5.地方法院:如果有辦理拋棄繼承。6.國稅局:遺產完稅。7.稅捐處:拿遺產完稅證查補地方稅蓋章．繳分割協議書印花。8.地政處:土地及房屋所有權狀變更。9.稅捐處:房屋納稅義務人名義變更．地價稅自用住宅用地申請．重新申請自動扣款繳稅款。若您欲分割土地，依民法第824條規定，共有物分割，應依共有人協議為之，除非協議不成，共有人方能提起法院裁判分割。個案情況略有不同，歡迎攜帶相關卷證資料到所諮詢。以維護您自身之權益。
您好,其實如果屋主懂法律,他是不需要分配租金給地主,因為出租物是房子,不是土地,所以地主應該是跟屋主要該房屋在土地上建築使用的租金,而不是去分配屋主將房子租出去的租金,這在法律關係上是有很大差別的,何況房屋建在土地上,可能是無償使用,地主也不見得收得到租金,所以必須回歸原本土地與建物之關係,如何用一些訴訟手段達到目的,需要更多的資訊才能分析.
有問題來電0960300927
來信:jackalsky1014@gmail.com
LINE:jackal.sky
部落格:http://jackalandnew.pixnet.net/blog（點我就進來）
如有幫助到您,請幫我按下感謝律師
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依民法第125條之規定：「請求權，因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。」另民法第128條則規定：「消滅時效，自請求權可行使時起算。以不行為為目的之請求權，自為行為時起算。」因此請求權之消滅時效期間最長為15年，本件墊款至今既已超過15年，則請求權已罹於消滅時效，即使您可以證明墊款事實存在，對方亦可依照民法第144條之規定，主張消滅時效完成，而拒絕給付。
民法第144條
時效完成後，債務人得拒絕給付。
請求權已經時效消滅，債務人仍為履行之給付者，不得以不知時效為理由，請求返還；其以契約承認該債務或提出擔保者亦同。
以上謹依您所提出之資訊簡要答覆，尚請卓參，如果還有疑問或者需要進一步討論，歡迎來電0926-966536、E-MAIL：SavignyLai@gmail.com聯繫，謝謝！
如果您覺得本回覆內容對您有所幫助，尚請不吝按下「感謝律師」。
我爸爸去年賣了一筆土地、家有五名兄弟姐妹、父親長年身體不好、常進出醫院、費用都是我家三兄弟分擔、大哥無業付不出錢、還常跟老父親伸手要錢、二哥的錢、都要我去收、還得看他臉色、兩個姐姐只會罵我們做兒子的沒用、也不曾幫忙出過錢（現在要求平分）、所以父親口頭上說賣土地的錢要給我、這輩子就跟著我吃穿、（其他人當然現在打死也說沒這回事）今年四月我把錢陸續轉入我的戶頭、付醫藥費領錢較方便、很不幸的我父親在五月底過世了、請問我一定要把那些剩下的錢拿出來嗎？不拿出來、他們能告我什麼？我大哥一直對我言語恐嚇說要殺死我、我也有錄影存證、請問我能怎麼做、
謝謝律師們回答、生前贈與不算遺產、那筆錢是我自己去轉入我戶頭的、（是父親把簿子和印章給我）現在他們說是我偷領的、他們的說法成立嗎？父親也不在了，我也無法舉證什麼？怎麼辦？
回覆 沈律師 的發言內容：
1.已辦理拋棄父親的繼承權之子孫，往後共同持有的土地辦繼承時，是否有繼承權？
說明1:祖先有一筆土地為10個先人(已過世)共同持有登記,但有設土地管理人,持有10個共同持有人的印章,則後代子孫如何辦理繼承?目前地價稅是土地管理人向10個先人的後代子孫收取後代為繳納.請教您我若已辦理拋棄父親的繼承權,則往後共同持有的土地辦繼承時，是否有繼承權？
說明2:先人死亡的先後，及繼承系統表：我為家族第20世子孫，土地共同所有人為第13世祖先，第18世以前長輩均過世，第19世長輩共7位，2位失聯，4位過世，只剩1位姑姑(已嫁)， 第19世只有1位伯父比其父母親早過世。我上有1個姐姐下有1個弟弟，父親直系後代子孫連同姑姑均於父親過世後辦理拋棄繼承。
再次請教律師
建商將家門前圍成高度220CM,僅留區公所之水溝蓋寬度出入
(一台摩拖車可出入,但是很危險有可能會撞上隔壁鄰居抽水馬達)無其他出入口,
屋齡30年 ,??峻工圖上建築物前為8M私設巷道,土地使用權同意書已向都發局調,但不表示是有的
想請問1.門前之道路是否可申請既有道路,門前之空地約20 坪 地目:建 2.通行權如何主張,調解可處理?還是得走到民事訴訟?3.對方有錢(經營有加油站等產業)完全不理我?,調解有其作用?需多少時間?
4.如何快速處理此案件?
謝謝!PS.房屋左方空地為主要出售點(無尾巷),前面空地為我家出入口亦是他?出入口 ,
建商一起買,2013/11/5登記,地目:建
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