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Wanda 105-06-19 13:00
阿公留下一棟動產,父親及其兄弟共7人共同持有,各1/7持分,因屋齡老舊長年無人居住,我想買下這棟房子來整修後自住,現父親與4位叔叔都同意,另2位已過世,其妻小皆歸美國籍並無往來也不知如何聯繫。 (1)若請父親先贈與持分給我,當承買人為共同持有人時,是否可讓另2房繼承者喪失優先承購權?或多數決出售予我,我是否有更優先承購的順序。 (2)當無法聯繫少數共有人時,該如何通知他們?我有找到叔叔遺孀的娘家,他們也沒聯繫對方,可否有解決方法? (3)父親與4位叔叔皆願意以略優惠價格出售予我,但並不知道另2房繼承人對價格優惠之意願,怕有所損害他們的權益,還是出價的處分也能遵循多數決議? (4)或是該由父親先承購該棟房子,再轉贈予我,在法律上有差異嗎?

你好:

若買受人本身就是共有人,依最高法院72年台抗字第94號判例之意旨,其他共有人無土地法第34條之1第4項之優先購買權共有人依土地法第34條之1出賣共有動產給你,你並未取得更優先權利,只是其他共有人無法主張優先購買權。 若確實無法聯繫,依土地法第34條之1第1項處分動產後,必須依同條第3項規定提存該共有人應得之對價或補償,提存程序可參考提存法及土地法第三十四條之一執行要點第9點。 土地法第34條之1第1項之多數決不適用於贈與或無償處分,若你的優惠價格被解釋為贈與或無償處分,無法依土地法第34條之1第1項取得處分權,屬於無權處分,效力未定,其他共有人可以拒絕承認。若非贈與或無償處分,行使權利若以損害他人為主要目的,會被認定為權利濫用,而不得行使,且其他共有人可能會依侵權行為主張權利。若無上開情形,依土地法第34條之1規定辦理即可。 法律關係不同,但最終都由你取得所有權
曹尚仁 (曹律師) 105-06-19 13:45

您好,針對您的問題回覆如下:

1、可以透過共有人、持份過半的多數決來出售房屋。(或是持份超過2/3)。

2、優先承買通知的部分就是盡量通知,至多只是損害賠償問題。

 

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承如曹大律師所言,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

顏寧 (顏寧律師) 105-06-19 23:08

您好,關於您的問題,最簡單的方式,可以直接提起訴訟請求裁判分割共有物,並提出變價分割之方案供法院參考,若法院同意變價分割,您再參與投標即可,除避免您上述之麻煩外,也可避免贈與稅的問題。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0988706305或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。

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房佑璟 (房律師) 105-06-19 23:10

您好,關於您的問題,最簡單的方式,可以直接提起訴訟請求裁判分割共有物,並提出變價分割之方案供法院參考,若法院同意變價分割,您再參與投標即可,除避免您上述之麻煩外,也可避免贈與稅的問題。

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若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

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蘇文俊律師/蘇文斌律師

您好

徹底解決的方式建議用分割的方式

採取變價分割

這樣對你們才有利

不需要跟其他人糾纏

 

 

如有疑義歡迎LINE詢問或來信詢問(上網搜尋蘇文俊律師

             
PS:本律師回覆以實戰策略、增加談判籌碼、收集證據為主,基本程序回答較少,請多包涵。

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Brian 104-12-15 09:51
公司預計在今年買些土地,其進度為已經完成簽約用印也已交付款項,但當進度進入交付完稅款時地主提出說有其他共有人提出要行使優先承購權,但是公司這邊希望要完成本筆土地交易買賣。 而後來重新檢視合約時發現仲介代書當時將簽約及用印綁在一起並且將通知義務及切結都歸責於賣方地主,更在當時尚未通知共有人情形下就直接拿地主的印鑑章蓋登記申請書上的切結,且並未在合約內容中提到(如果其他共有人提出優先承購權)是否可以繼續進行買賣或中止本合約。 小弟想請教各位大律師及先進,我應該如何建議公司(是可以合法買呢還是要中止買賣)。繼續進行是否會被地主共有人告?

 

蘇文俊/蘇文斌律師回答

您好

通知義務本來就是在賣方

因為賣方是共有

而且就算繼續進行

被告的也會是賣方

不會你們

而且如果共有人主張了優先購買權

基本上你們可以解除契約並向賣方求償

 

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您好:有關您所詢問題回覆如下 

依最高法院65年度台上字第853號判例所示:土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨先承購,並未如同法第一百零四條第二項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時,對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言,倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時,他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記

所以本件若可以趕快移轉,對公司仍屬有利,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

Brian 104-12-14 16:10

公司預計在今年買些土地,其進度為已經完成簽約用印也已交付款項,但當進度進入交付完稅款時地主提出說有其他共有人提出要行使優先承購權,但是公司這邊希望要完成本筆土地交易買賣。

而後來重新檢視合約時發現仲介代書當時將簽約及用印綁在一起並且將通知義務及切結都歸責於賣方地主,更在當時尚未通知共有人情形下就直接拿地主的印鑑章蓋登記申請書上的切結,且並未在合約內容中提到(如果其他共有人提出優先承購權)是否可以繼續進行買賣或中止本合約

小弟想請教各位大律師及先進,我應該如何建議公司(是可以合法買呢還是要中止買賣)。繼續進行是否會被地主共有人告?


感謝各大律師的提點,但公司擔心其仲介代書的程序是否有疏失如何能向地主求償賠償價金.因簽約時優先承購權才產生,但是簽約當天就已拿地主的印鑑章蓋切結.而且地主另以存證信函通知公司目前共有人已提出優先承購權,且要求因合約未註明若發生優購如何處理所以當共有人提出告訴或求償要買方共同承擔.

目前代書送地政做過戶動作,但地政事務所也已收到共有人提出異議書,目前要求地主補證是否有通知共有人,且十日內是否無人主張.

 

不知業界是否有類似案件判例可否提供小弟參考?  (已查司法判決書但沒找到相似案例)

你好:

土地法第三十四條之一執行要點第10點:「(六)本法條之優先購買權債權性質,出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售與他人,並已為土地權利變更登記時,他共有人認為受有損害者,得依法向該共有人請求損害賠償。」 你好土地法第34條之1第4項他共有人之優先承購權屬於債權性質,若出賣之共有人怠於通知其他共有人,僅發生其他共有人可以向該出賣應有部分之共有人請求損害賠償之問題,若已將土地應有部分移轉登記到公司名下,因債權無法對抗物權所有權移轉登記仍然有效。 但在尚未登記前,其他共有人仍然可依土地法第34條之1第4項之規定主張,建議契約中要就優先承購權部分詳細約定,避免爭議。

您好:有關您所詢問題回覆如下 

依最高法院65年度台上字第853號判例所示:土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨先承購,並未如同法第一百零四條第二項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時,對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言,倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時,他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記

所以本件若可以趕快移轉,對公司仍屬有利,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

 

蘇文俊/蘇文斌律師回答

您好

建議你要先請地主發函通知共有人是否行使優先購買權

如果共有人表示要行使

那麼法律共有人間與地主之契約就已經成立

你們契約不能履行

依法可以解除契約

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corina 104-11-06 15:04

您好 我有一筆四人共有房屋土地 目前2/4答應賣給1/4共有人 另1/4共有人書面聲稱要保留優先購買權 一個多月過去卻故意不聯絡 不行使簽約 以致我們2/4再次存證催告通知其10天內簽約行使優先購買權否則視為拋棄優先承購權 並要求如不回覆造成買賣損失需負賠償 這樣對嗎?

另 此房子出租 並正常繳租金 1/4所有權人發信通知承租人於本月底搬走 因為他不承認有出租雖然已收租金  這樣可以嗎

你好:

最高法院72年台抗94號民事判例:「土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購,其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時,承認其他共有人享有優先承購權簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時,即無上開規定適用之餘地。相對人既為土地共有人之一,則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳甲、陳乙之應有部分,其他共有人即不得主張優先承購權。」 如果是共有人間買賣應有部分沒有土地法第34條之1第4項優先承購權之適用。 另外,若是依土地法第34條之1第1項以多數決出賣共有物,2/4還沒有超過半數,不符合要件。 土地法第三十四條之一執行要點第10點第2款規定:「(二)徵求他共有人是否優先承購之手續準用土地法第一百零四條第二項規定,即他共有人於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者,以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。」 接到通知後10日內不表示,就視為放棄優先購買權,沒有所謂保留優先購買權這種權利。 另外共有物的管理依民法第820條規定亦採用多數決,出租屬於典型的管理行為,指要符合民法第820條規定,都沒有問題。
沈恆 (沈律師) 104-11-06 17:49

您好!

1.   本件是共有人間買賣應有部分,其他共有人沒有優先購買權,您若自己搞錯拖延造成損失並不能求償
2.   如果有超過2/3以上應有部分共有人同意,就可出租全部動產,1/4共有人應服從多數,其表示不同意出租並無法律效果,只要有將1/4房租分配給他即可。

以上若有未盡之處,歡迎來信或來電詳細討論。

王上仁 (王律師) 104-11-06 23:56

 您好,共有物之管理依民法第820條,你們的應有部分已經超過2/3,因此不需要得到那個共有人同意即可將房屋出租共有人間買賣不適用優先承買權~

林先生 104-07-07 00:38

你好,由於老家最近建商在談賣賣,在提出的契約中有轉移義務與擔保責任違約責任部份,由於爸爸只是土地持分之一,老家又未做第一次登記,只因長久設籍及居住,談的是土地及搬遷補償,在建商條件內有我們必須確保為所有人及未設定地上權或其它權利,以及對於第三人不得主張使用權和租貸關係及優先承購權,需自行排除當中如有訴訟必須擔負所有支出費用,這部份我覺得相當不合理,這部份是否建議我們採用何種方式因應.

另外轉移義務是否可以要求將相關資料一併準備齊全在簽約一起蓋章處理完畢,另外還有要求指定第三人做所有權轉移後的登記名義人是否合理.

違約責任該怎樣定義較是合理,由於目前都是由對方標定,另外增訂有付件及增修效力且標示當與主約詆處以附件為準.這樣方式是否日後會有爭議問題.

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件契約內容應仍可再協商,建議在簽約前應協商到對您們有利之部分,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

大筆金額等問題糾紛, 或是契約擬定非網路上片面諮詢即可自行辦理,法律專業事務建議委請專業律師辦理

建議你提供更詳實資料請律師正式諮詢,才能給您最佳的解決方法

契約撰擬及審閱,誠如上面兩位道長所述,律師能夠協助,收費也都公開透明。

 

 

此外,建議找律師的原因,是因為律師能夠協助你查閱契約條款有無合法、合理或合情外,更能注意如何調整及遵守,甚至事前預防。

 

例如:他項權利設定,這個要查悉或解決,動產專門律師也比代書清楚許多。

 

祝福您。

天天 103-09-18 20:35


甲方及乙方的離婚協議是房屋土地共同持有,而甲方近期不打算繳房貸,打算讓房子法拍,當初房貸的保證人為乙方,原本乙方打算等甲方的持有部分被法拍後,行使優先承購權買回,但有說法是乙方為保證人身分, 無法出價購回甲方法拍部分?也有另一個說法是說因未繳房貸而法拍,連帶乙方持有部分也都會被法拍?

洪三凱 (洪律師) 103-09-18 20:43

離婚協議書記載房屋土地為甲方及乙方共同持有?(有無至地政事務所辨理房屋土地共有共有登記?假設已為共有登記),甲方為借貸契約借款人(債務人),乙方為貸契約之保證人,甲方近期不打算繳房貸,房地將遭銀行聲請裁定拍賣抵押物(以借款當時設定抵押權之範圍為準,似應為房地之全部,而非1/2...),因為房屋土地為甲方及乙方共同持有,所有人為甲及乙,執行法院執行拍賣抵押物時,債務人為(房地所有人)甲及乙,亦即乙亦為執行程序中之債務人,參照強制執行法第 70 條第6項規定,債務人不得應買之規定,乙方無法購買,且乙方持有部分亦極可能遭法拍。 

問:

1.借款當時設定抵押權之範圍,究為房屋土地持分之全部?抑或為房屋土地持分之1/2?

2.若未至地政事務所辨理房屋土地共有共有登記房屋土地之所有人僅甲方一人?如是,執行程序中之債務人僅甲一人,始有討論乙是否得優先承買之餘地。

 

天天 103-09-18 21:12

律師您好:

房貸是當初買房屋貸款的,土地原本就在甲乙方名下

而共同持有部分是在約15年後才辦理(包括土地房屋)

請問這樣乙方有什麼解套方法?(可以購買法拍)

非常感謝洪律師撥空回答!!!

洪三凱 (洪律師) 103-09-18 21:21

土地原本就在甲乙方名下,共同持有部分是在約15年後才辦理(包括土地房屋),所以房屋土地設定抵押權人給銀行?如上所述,若甲乙均為房屋土地所有權人,乙雖為借款契約之保證人,卻是法拍執行程序之執行債務人,乙並無法參加應買。

參照臺灣高等法院85年度抗字第2438號民事裁定:「......再強制執行其應買人之資格,除標的物買受人之資格,法律設有限制者亦應具備該項資格,否則無效,及拍賣人對於其經管之拍賣不得應賣或使他人為其應買,及債務人不得應買外,原則上無限制,債權人本人及債務人所覓之買主,均得為應買人。.......」之意旨。法律亦未限制其他人參與應買,得先由債務人(乙方)所覓之買主拍定取得該房地所有權,再移轉與乙方,應非法所不許。

天天 103-09-20 16:24

律師您好:

想再請教一下

1.當初甲方貸款房貸(此時所有人為甲方),經過15年期間,房貸由乙方如期繳納,至今辦理共同持有,這樣債務人為甲乙雙方抑或是當初貸款的甲方呢?
2.假設乙方去除連帶保證人身分(跟銀行提出保證人更換),而乙方還是共同持有人的話,是否有優先承購權?

謝謝您的撥空回答!!!!

Grace 103-09-11 14:32

前夫於日前過世,留下一筆債務與一件土地(地上的房屋所有權人是我)。女兒為其繼承人,目前糾結在拋棄繼承與限定繼承。有下列問題想請教:

辦拋棄繼承

1.土地屆時被拍賣,我是房貸的保證人房屋所有權人,是否有優先承購權

2.前夫生前有領勞保局的失能年金尚有餘額,查勞保局資料餘額將轉為遺囑年金,若辦理拋棄繼承此筆金額是否也將拋棄?

辦限定繼承

1.如何判定繼承的負債是多少?(他的資產僅此土地一筆,公告價值與鑑定價值的比率大約是多少?)

2.他的債務又將會如何劃分?

 

蘇子良 (馬克) 103-09-11 14:49

 您好,有關您的問題答覆如下:

1.現行民法已無限定繼承,而法定繼承係以所得遺產為限負清償責任,較接近限定繼承,合先說明。

2.僅就拋棄繼承為說明,因妳是房屋所有權人,亦為房貸保證人,因此即便主張優先承買,對於保證債務亦不能脫免清償責任,除非拍賣價格可足額清償債務

3.一旦拋棄繼承,則繼承人對於被繼承人所有財產均不得享有權利,縱使該勞保年金轉為遺囑年金亦同。

以上答覆,請酌參,若有任何需要法律協助,請逕洽本所,謝謝

 

小玉 103-08-26 12:32

1.何謂優先承購權.

2.案情:A住於B具有土地C所有權上的房子上(房屋為很早期無建造無所有權無需繳房稅的農舍),AB戶藉均設在C上,另土地C四周圍土地大部分則為A具有所有權。請問:若B欲賣掉土地 C,則久居其上的A有何權利可主張(如:優先承購權...等),又A有何手續程續可做,以防在不知情下土地被B賣掉而忽然失去住所。

謝謝~

蘇子良 (馬克) 103-08-26 14:38

 1.在租地建屋的情形,房屋土地其一出賣,房屋所有人或土地所有人才有優先承購權 ;或是土地共有之情形,共有人之一出賣共有地時,其他共有人可主張優先承購權

2.依您所提出的案情之A僅為住在B之房屋的人,除非房屋是A的所有權人且為租地建屋,否則對B應無任可權利可主張.

以上答覆,請酌參,若有任何需要法律協助,請逕洽本所,謝謝

小玉 103-08-25 18:05

1.何謂優先承購權.

2.案情:A住於B具有土地C所有權上的房子上(房屋為很早期無建造無所有權無需繳房稅的農舍),AB戶藉均設在C上,另土地C四周圍土地大部分則為A具有所有權。請問:若B欲賣掉土地 C,則久居其上的A有何權利可主張(如:優先承購權...等),又A有何手續程續可做,以防在不知情下土地被B賣掉而忽然失去住所。

謝謝~

執行者 104-04-27 09:24

 要先確定你的房子有沒有地上權,若沒有你就沒有優先購買權,若是有租約你可以依民法462-2行使優先購買權

Ryan 103-07-03 14:05

請教大律師:

繼承土地佃農興建磚瓦房屋並請領門牌及電表、戶籍,占用超過20年,原先佃農耕地已於8年前已出售,佃農亦分得應得之部分,要求遷離均未獲回應。現今被占用土地要出售,地上物人可有優先承購權?如要求拆屋還地,將面臨何種抵抗?(土地目前持分為21人,18人同意出售)請大律師惠予指點,謝謝!

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件可要求對方拆屋還地,但應注意對方是否仍有以佃農身份使用該屋,並應注意三七五減租條例之特別規定,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至 civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

顏寧 (顏寧律師) 103-07-04 00:01

您好,關於您的問題,若對方為地上權人,似可主張優先承購權之。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

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淡藍 103-06-21 08:15

  請問一下,我現在要跟我先生協議離婚了,他房子不願意給我,說要一人一半,我想請問房子是2個人的名字的話,有幾個問題想請教一下:

1.他如果搬出去住了我可以把鎖全部換掉嗎?

2.他有權力自由進出嗎?

3.貸款方面,保證人是我的話要去除名嗎?

4.如果他貸款不繳房子法拍我能有優先承購權嗎?

另外他說如果我不要一人一半的話,他會拿錢給我,可是他要我先過戶後他才簽字,我很怕過戶後不給我錢,這樣我就一無所有了,請問有什麼方法可以保障我的嗎?

麻煩專業的律師們幫我解答了,謝謝。

若您為該房屋共有人,而拍賣之抵押物為該房屋所有權之全部者,則參照法院實務見解應將共有人全體列為債務人,而債務人為出賣人之身分,無法參與投標及應買成為拍定之買受人。(資格衝突)
另建議您確實拿到價款再行辦理所有權移轉過戶為妥,以免屆時二頭全空。

以上謹依您所提出之資訊簡要答覆,尚請卓參,如果還有疑問,歡迎來電0926-966536、E-MAIL:SavignyLai@gmail.com聯繫或詢問,如果您需要進一步協助,也歡迎您來所討論,謝謝!
如果您覺得本回覆內容對您有所幫助,尚請不吝按下「感謝律師」。

房佑璟 (房律師) 103-06-21 22:22

 

您好,關於您的問題,縱使房地之所有權人為您跟您先生分別共有而均為所有權人,然仍可協議由您實際管理使用,若此,則您可將門鎖更替,並禁止先生進入。

您雖無法行使優先承購權,惟仍可藉由他人之名義投標。

若您擔心會有先生不履約之情形,可透過建築經理公司之履約保證帳戶,以避免交易風險。

 

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YAO 103-06-19 17:06

1.N年前外公將土地提供給友人蓋房子,每年收取土地租金,但是友人將房子拿去抵押了,最終被法院拍賣.請問外公是否有優先承購權,將房屋以拍賣同樣價格買回.

2.如果有優先承購權,法院要如何通知道地主呢?還是地主需要到法院行使他的優先承購權呢?如何做呢?

為了維護自身權益,建議你提供更詳實資料與具有專業的律師洽詢,讓律師為你做最有力的策劃。客戶諮詢專線:0988-391-475 Line ID:hhz75

沈恆 (沈律師) 103-06-19 18:42

您好!外公是租地的地主,有優先購買權,法院會通知地主,地主應於接獲通知後10內表示願意優先購買,逾期視為放棄優先購買權。以上若有未盡之處,歡迎來信或來電詳細討論。

房佑璟 (房律師) 103-06-19 20:38

您好,關於您的問題,外公有優先承購權,應於法院通知後十日內向法院主張行使之。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

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Doris 103-04-09 22:56

有一塊共同持有土地我們已經居住並設籍其上好幾十年,

甚至超過一百年了,本來也是共同持有人之一,

但幾十年前家人因為受騙現在已非共同持有人,

現在雖沒居住但仍在此土地營業,長久以來稅金也都是我們再繳,

去年法院拍賣共同持有的一部份我們完全不知情,

想請問我們長年在此土地營業並設籍對於法院拍賣共同持有土地的一部份有優先承購權嗎?

法院拍賣沒通知我們有無瑕疵?稅金可以討回嗎?謝謝。

沈恆 (沈律師) 103-04-09 23:19

您好!如果您沒有任何持分,也未承租土地蓋屋,您可能被評價為非法占有,應沒有優先承購權,法院拍賣也不需要通知您。以上若有未盡之處,歡迎來信或來電詳細討論。

 

您好,依照土地法第三十四條之一,你們是有優先承買權的,如果法院沒有通知,你們可以提出異議,法院會撤回拍賣程序。

有問題來電0960300927      

來信:jackalsky1014@gmail.com

LINE:jackal.sky

官方網站: http:/www.attorneysu.com.tw/

如有幫助到您,請幫我按下感謝律師

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Doris 103-04-10 23:21
回覆 沈律師 的發言內容:

律師您好,謝謝你撥冗回答問題 但我有疑問

(補充:該土地上只有我們一間房屋)
雖然非共同持有人,但我們一直都在繳土地稅,就連無人持有土地土地稅還是我們在繳,既然非共同持有人,為什麼我們要繳土地稅?還有,不能因為我們持續在繳土地稅而對於非共同持有土地優先承購權嗎?另外,若其中一個持分者口頭答應讓我們在土地上蓋屋營業,並由我們替他繳地價稅,可以因此而解除非法佔有嗎?還是還有其他法律效果?謝謝。
房佑璟 (房律師) 103-04-12 23:13

您好,關於您的問題,似可主張建物對土地取得地上權

以上,呈請  鑒核。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

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阿霖 102-12-23 00:11

請問如何行使『土地法定優先承買權

土地為我爺爺和他人持有

最近他人將土地出售(已成交)

我們想要購買

請問如何行使

----------------------
但是在PTT上面爬文又看到

雖然法條說你可以優先承購,實際上你並沒有優先承購權

覺得有點困惑

希望可以獲得解答

謝謝各位

 

優先承買權,對方應該通知你們是否行使優先承買,如果沒有,就有損害賠償的問題,有其他問題的話,可以來電討論

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件您們應先發函通知對方行使優先購買權,土地既然為共有,則對方出售者原則上應為其持分部分,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

房佑璟 (房律師) 102-12-27 15:14

 您好,關於您的問題,應先是您有無優先承購權之事由,若您具有優先承購權之事由,您即可主張優先承購權。歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

小方 102-11-02 16:15

您好:

我想請問關於法拍地的一些問題

債務人因債務導致土地遭法院拍賣,土地為兄弟三人共有,請問債務人的太太及兒女是否有優先承購權?如債務人的太太及兒女標得土地是否需要經過其他兄弟二人之同意才可取得所有權?

謝謝

原則上土地法是規定共有人有優先承購權   沒有應有部分之人  可能不能主張優先承購

小方 102-11-02 22:23

不好意思

我想再請教一個問題

那第二拍跟第三拍後共有人還會有優先承購權嗎?

1.法拍程序除債務人外,其他人都有投標之資格,故債務人的妻子及女兒可參與投標,但因其不具有共有人等身分,無優先承買權,故即使為最高標而得標,仍有可能遭其他共有人在拍定後按同一價格行使優先承買權而攔胡。
2.只要是法定之優先承買權人不論是法院那一個拍次都有優先承買權

以上謹依您所提出之資訊簡要答覆,尚請卓參,如果還有疑問或者需要進一步討論,歡迎來電0926-966536、E-MAIL:SavignyLai@gmail.com聯繫,謝謝!
如果您覺得本回覆內容對您有所幫助,尚請不吝按下「感謝律師」。

小方 102-11-04 20:19

那假如說媽媽得標了,是以媽媽的名義投標,那這樣點交之後是在媽媽名下,如果要轉給兒子,只能用贈與的方式過戶?還是可以在點交時,用兒子的名義?

陳敏 102-10-18 22:02

想請問土地為父親所有,但遭法拍(已拍定)

地上房屋產權為子女共有,當初父親是以贈與方式過戶子女

想請問這樣子女有適用於優先購買權的條件嗎?

 

因之前有詢問過承辦的書記官,他說因當初房子是父親用贈與的方式過戶子女

所以子女沒有優先承購權,是這樣子的嗎?

如果直接向執行法院聲請優先承買,可行嗎?如果撰文?

 

謝謝

曹尚仁 (曹律師) 102-10-28 17:52

您好,針對您的問題回覆如下:

有關基地出賣,必須是承租人、地上權人、典權人才有優先購買權,且法院會直接通知優先購買,收到通知後,回覆法院願意承買即可。

倘若您父親當初因為土地設立抵押權遭拍賣,且當初設定抵押權土地跟建物都是您父親所有,則這個部分就算遭法拍了,對方仍不能請求您拆屋還地,則無需太過擔心。

施迺 102-08-08 22:51

375租約佃農有3人  其中一佃農已過世兩年  但其子女(a)未辦理繼承

當地主要賣地時  其子女(a)聲稱他是繼承人 有優先承購權代書照程序走時到地政單位調出佃農的資料還是原本3人  請問這樣子女a到底有有先承購權嗎

kath 102-04-29 13:08

律師您好,

請教我民國94年參與一農地購買是以鄰地共有人之一名義投標政府機關的農地優先承購權,且得標後由本人匯款給政府,因為是朋友提出優先認購其他人沒問題,且未去參與投標,但政府要過戶時要求我們提出其他共有人的同意書,友人一直無法取得其他共有人全體同意書,7-8個共有人,僅其中一人不同意簽名,遲至今日農地民義仍為友人,有何辦法可以保障我的權益?

黃國偉 (政通人和) 102-04-30 02:19
回覆 kath 的發言內容:

律師您好,

請教我民國94年參與一農地購買是以鄰地共有人之一名義投標政府機關的 ... (恕刪)

您好,依您所述,事實可能有好幾種:

例一:政府拍賣a農地持分,甲以鄰地共有人之身分投標,乙則以a地共有人之身分主張優先承購權,而a農地登記為乙所有。

例二:政府拍賣a農地全部,甲以鄰地共有人之身分投標(非現耕),乙亦為鄰地共有人,則以毗連耕地現耕所有權人之身分主張優先承購權,而a農地登記為乙所有。

例三:政府拍賣a農地全部,乙以鄰地共有人之身分投標(即毗連耕地現耕所有權人之身分),惟事實上則為「甲出資,乙出名」,二人共同合購,而a農地登記為乙所有。

前二例比較好解決,第三例問題會比較大些,還是…以上三種皆非?

再者,政府要過戶時要求我們提出其他共有人的同意書?

 請問,這部分有該政府機關函文,還是您的友人直接跟您說的?

還有,您所謂其他共有人是指「鄰地」的其他共有人嗎?(如果是的話,一整個就很怪了~)

 

阿土 102-04-11 23:55
律師您好: 我們家有375租約佃農,事情是這樣的 我阿公(現已末),地主的阿公(現已末)在民國60-61年時,因為我阿公的家倒了,我們家的阿公經過地主的阿公口頭上的同意就給我阿公建農舍(有當時繳電費水費)。但現在地主的繼承人寄了4封存證信函給我們。第一封存證信函說我們家的農舍是違建拆屋還地並請於收到存證信函七日內拆除租約土地上之房屋返還租約土地於吾等共有人。 請問我們申請地上權的勝算大嗎?可以主張時效性嗎?左右鄰居都知道我們在那公開和平居住超過40年以上! ! 如果是違建那為什麼地主的阿公不主張呢?而是繼承人主張?  但隔了16天又寄了第二封存證信函說要我們可以優先承買,可是地主在寄第一封存證信函之前就把土地賣給了別人,因為我們有去申請地政事務所申請 (登記簿 地價證明 地籍圖) 閱覽     土地登記申請書 原因發生日期有壓日期確實是在第一封存證信函之前就把土地所有權移轉登記買賣給他人還簽了契約書 。 所以在第二封存證信函叫我們優先承購時,我們覺得合約怪怪的沒有行使優先承購導致我們放棄了優先承購權。但我們是有要跟地主承購,地主卻不賣偏要賣給別人 ==...  所以現在所有權登記已經是新地主了...  隔了5個月舊地主又寄了第三封存證信函說要我們優先承買其中有一筆的土地持分變多了總價也高了,但存證信函上寫請於來文到(10日)內以書面通知吾等共有人,行駛優先購買權我們家還以他規定的9日內就回函說要承購! 這份地主他的代書記錯了?! 而且土地所有人是新地主,所以不具法律效力!存證信函可以這樣亂寄的嗎?     在隔了17天第四封存證信函說我們在第二封存證信函未於期限內以同一條件與出賣人簽訂買賣契約,依法已無優先承買權之權利。又說我們第三封存證信函均未在期限內以同一條件與出賣人簽訂買賣契約,依法已無優先承買權之權利。  可是我們有寄存證信函給他們說要買,他沒有回函給我們卻回函說我們沒有在規定的(10日)內回函給他?所以他在睜眼說瞎話而且法律規定是15日! 現在有兩個問題請教謝律師我們的農舍申請地上權的成功率大不大? 再來舊地主已經和別人簽訂買賣契約才跟我說要我優先承購? 這張存證信函法律效力在哪裡?
如果375 租約確有登記,一切回歸耕地三七五減租條例規定,則對方之買賣過戶恐有瑕疵。至於時效取得地上權,依我多年經驗及實務見解,除非對方沒意見,否則幾乎不會成功,且你們是承租而來,顯然並非行使地上權之意思,單純這點就不會成功,實際上民法上有關時效取得地上權之規定乃形同虛設。
阿土 102-04-11 23:37
律師您好: 我們家有375租約佃農,事情是這樣的 我阿公(現已末),地主的阿公(現已末)在民國60-61年時,因為我阿公的家倒了,我們家的阿公經過地主的阿公口頭上的同意就給我阿公建農舍(有當時繳電費水費)。但現在地主的繼承人寄了4封存證信函給我們。第一封存證信函說我們家的農舍是違建拆屋還地並請於收到存證信函七日內拆除租約土地上之房屋返還租約土地於吾等共有人。 請問我們申請地上權的勝算大嗎?可以主張時效性嗎?左右鄰居都知道我們在那公開和平居住超過40年以上! ! 如果是違建那為什麼地主的阿公不主張呢?而是繼承人主張?  但隔了16天又寄了第二封存證信函說要我們可以優先承買,可是地主在寄第一封存證信函之前就把土地賣給了別人,因為我們有去申請地政事務所申請 (登記簿 地價證明 地籍圖) 閱覽     土地登記申請書 原因發生日期有壓日期確實是在第一封存證信函之前就把土地所有權移轉登記買賣給他人還簽了契約書 。 所以在第二封存證信函叫我們優先承購時,我們覺得合約怪怪的沒有行使優先承購導致我們放棄了優先承購權。但我們是有要跟地主承購,地主卻不賣偏要賣給別人 ==...  所以現在所有權登記已經是新地主了...  隔了5個月舊地主又寄了第三封存證信函說要我們優先承買其中有一筆的土地持分變多了總價也高了,但存證信函上寫請於來文到(10日)內以書面通知吾等共有人,行駛優先購買權我們家還以他規定的9日內就回函說要承購! 這份地主他的代書記錯了?! 而且土地所有人是新地主,所以不具法律效力!存證信函可以這樣亂寄的嗎?     在隔了17天第四封存證信函說我們在第二封存證信函未於期限內以同一條件與出賣人簽訂買賣契約,依法已無優先承買權之權利。又說我們第三封存證信函均未在期限內以同一條件與出賣人簽訂買賣契約,依法已無優先承買權之權利。  可是我們有寄存證信函給他們說要買,他沒有回函給我們卻回函說我們沒有在規定的(10日)內回函給他?所以他在睜眼說瞎話而且法律規定是15日! 現在有兩個問題請教謝律師我們的農舍申請地上權的成功率大不大? 再來舊地主已經和別人簽訂買賣契約才跟我說要我優先承購? 這張存證信函法律效力在哪裡?
您好:有關您所詢問題回覆如下 本件農舍申請地上權的成功率,仍要視當時該建物是如何興建,當然時效取得地上權仍有可能,但可能需傳喚相關證人到庭. 本件優先承購權的前提,要先確認您們與地主的法律關係為何,目前舊地主似乎是主張租賃關係,但仍要先釐清. 以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail來信詢問,以免遺漏,謝謝
Matt 102-04-10 17:48

 

我爺爺去年2月過世,留下的遺產都是農地及房舍,繼承人含奶奶在內共七人,爺爺過世時奶奶已經無行為能力,同年12月奶奶過世,遺產稅今年二月才繳清(中間有延長一次),目前尚未辦理登記,因為幾次協議不成,爭論問題如下:

1、當初申請遺產稅時沒有辦理剩餘財產請求,已經繳納的遺產稅尚可爭取嗎?要辦理剩餘財產請求,需要配偶有行為能力嗎?

2、目前的遺產以公同共有方式繼承,尚未辦理繼承登記,但是房舍部份若公同共有,將不利我父親處理未來產權,因為房舍所蓋的土地所有權為我父親所有,是爺爺60年前便已登記在我父親名下,若依家屬目前做法採公同共有,是否必須支付我父親租金與稅金嗎?若我父親願意在其他財產少分,法院上判與房舍歸我父親的機率高嗎?我們可以用什麼主張爭取?

3、依土地法34條之一,共有人超過1/2或持分超過2/3,可直接處分該筆共有財產,我們主張協議分割,其他家屬不予回應,那我父親的持分很可能被輕易出售?雖有優先承購權,但是又沒有錢買,要如何主張我父親的權益?

4、請問公同共有繼承是否只要有任一繼承人申請即可?需要全部繼承人簽名同意嗎?那分別共有的情形也是一樣嗎?

5、若上法院申請裁判分割,規費是向全部繼承人依其應繼分收取嗎?還是提出告訴者一人支付?

6、若公同共有人間完成繼承登記之後,是否可以立刻移轉權利給其他共有人?聽聞其他家屬間有此協議,先予以公同共有登記完再轉移,是否違反法律?看似合法,如果其他家屬不想要得到該筆遺產,為何不辦理拋棄?

感謝專業律師的回覆~Matt

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件若協議不成,可向法院聲請裁判分割,訴訟中配偶可以先主剩餘財產分配, 裁判費用會先由提起訴訟之原告繳納,將來判決時,法官會在判決中交待裁判費用如何負擔,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail來信詢問,以免遺漏,謝謝

蔡律師 (蔡律師) 102-04-12 22:40
回覆 Matt 的發言內容:

 

我爺爺去年2月過世,留下的遺產都是農地及房舍,繼承人含奶奶在內共 ... (恕刪)

請問您在哪個縣市?您所詢問的內容,基本上完稅後,只要一人就可以辦理公同共有登記。至於協議分割不成,就只能到法院。至於細節必須跟律師當面談,才能正確分析案情。

如需進一步討論,尚請不吝來電07-3338080聯繫或來信lutong.attorney@gmail.com

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企鵝 102-01-07 20:26

 

各位,我有一個問題,因為我家的爸爸和大姑、二姑、小姑以及二伯的女兒,共同繼承我奶奶的動產遺產,而我爸爸是有優先承購權,而我爸是主張不賣,但是,大姑、二姑、小姑以及二伯的女兒主張要賣出去,又加上我爸佔少數,所以我們也無能為力,可是我們是否可以主張,我們要求一半,因為我爸要管理祖先的墓園,假如,還是沒有辦法話,那我們要怎麼樣主張呢??請各位幫我想一個方法,真的很感謝你們~~>////< 可是我爸是在那邊的戶口還沒有遷出來,所以是戶長,也是有優先承購權,又加上,我大姑沒經過我爸的同意,就擅自把東西搬走,而這樣是是否會有涉及到侵佔

 

您好:有關您所詢問題回覆如下

遺產若無法協議分割,最後只有走向裁判分割的情形,而在裁判分割訴訟中,您父親可以提出分割方案,以便能夠讓法官裁決,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以Mail來信詢問,以免遺漏,謝謝

蔡律師 (蔡律通) 102-01-07 20:36
共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格單獨優先承購。
只是債權效力,沒必然絕對優先權
至若共有人出賣整筆土地,您是沒有優先承購權的。
美雲 101-04-20 10:24

律師幫我看看這樣的切結書是否成立?或是要修正內文

繼承切結書

立協議書人唐陳腰、唐金安、唐美雲、唐美倫、唐家豪等五人為被繼承房屋之合法繼承人,先君、先父唐公諱平昌於民國100年09月28日不幸亡故,經立協議書人協議一致同意,將房屋遺產由唐家豪繼承,以憑辦理繼承登記

繼承切結書內容如下:

一、母親唐陳腰、大姐唐美雲、二姐唐美倫等人三人同意放棄財產繼承權(證一放棄財產同意書)。由唐金安及唐家豪2人擁有房屋繼承權。

二、以目前繼承房屋的公告地價價值為新台幣             元,經以上5人同意以市價總金額新台幣柒佰萬元計價。

三、房屋繼承人唐家豪需支付大哥唐金安新台幣?佰五十萬元整,需在過戶後6個月內後辦理完成。

四、房屋辦理繼承後,母親安享晚年之養老金應由繼承人兄弟二人各提供新台幣伍拾萬元,合計新台幣壹佰萬元保障母親日後生活無虞。

五、將來無論發生任何財物困難,都不得變賣繼承房屋。除非經過母親唐陳腰、大姐唐美雲、二姐唐美倫等人同意方可進行轉售。

六、母親唐陳腰、大姐唐美雲、二姐唐美倫等人3人有優先承購權,轉售金額為當時所簽訂繼承的金額新台幣柒佰萬元整。

七、如因本切結書涉訟時,各方同意以台灣板橋地方法院為第一審管

轄法院,並以中華民國法律為準據法。

 

立協議書人:

國民身分證統一編號:

立協議書人:

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