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公證法對於可以強制執行的標的,範圍甚廣,除給付金錢、代替物、有價證券外,特定的動產,租借期滿交還建築物或其他工作物或土地辦理公證之後,債務人若不履行,無須訴訟就可請求法院強制執行,聲請手續如下: 向地方法院公證處購買公證請求書1份,新臺幣(下同)2元。 訂立契約雙方的當事人、保證人都是請求人。依次序將姓名、性別、出生地、出生年月日、職業、身分證明文件及其字號、住居所填入請求人欄內,如有見證人填入見證人欄內。 請求書「請求公證之法律行為或私權事實」欄內,填明聲請的事由,如買賣、贈與、借貸、僱傭、承攬、委任、合夥等事件訂立契約,請求公證。 在「約定逕受強制執行」欄內,寫明強制執行的標的,請求書末尾由請求人簽名或蓋章,並記明年月日。 請求書填好後交公證處收案登記,分由公證人辦理。 請求人(保證人、證人都算是請求人)、代理人均應攜帶國民身分證及印章「親自」到場。請求人如係公司、商號或法人,請攜帶公司執照、營利事業登記證或法人登記證書(複印本亦可)、負責人身分證及印章,公司、商號或法人之印章。 請求人(公司、商號、法人之負責人)本人不能到場,可以委任他人代理,但要提出經請求人本人簽章之授權書。 提出之授權書,應依下列方式之一證明之: Ⅰ經公證或認證。 Ⅱ經有關公務機關證明,包括村、里辦公室、請求人任職之公務機關、現服役之部隊或現服監之監所機關等。 Ⅲ於境外作成者,經中華民國駐外使領館或經外交部授權之駐外機構或經其他有權機關授權之團體證明。如係在外國作成,須經駐外館處證明,並得請外交部複驗;如係在大陸地區作成,須經海峽交流基金會證明。 Ⅳ外國人或居住境外之人作成者,經該國駐中華民國使領館或經該國授權之機構或經該地區有權機關授權之團體證明。 Ⅴ授權書附有請求人之印鑑證明書者(須半年內,向戶政事務所申請),授權書上之印文與該印鑑證明書上之印鑑須相符。 前項Ⅴ之印鑑證明書,在「公司」部分,因公司主管機關經濟部於民國87年4月1日起停止核發,為因應實際需要,行政機關停止核發公司及其負責人印鑑證明後,公司委任代理人辦理公、認證事件時,如未提出經公證人公、認證或經公證法第76條第2項所定:經有關公務機關證明;於境外作成者,經中華民國駐外使領館或經外交部授權之駐外機構或經其他有權機關授權之團體證明;外國人或居住境外之人作成者,經該國駐中華民國使領館或經該國授權之機構或經該地區有權機關授權之團體證明等證明之授權書者,公證人不得逕予拒絕受理,而應命請求人提出下列證明文件以替代印鑑證明書之使用: Ⅰ公司登記主管機關最近6個月內所核發公司設立(變更)登記事項卡副卡正本,及加蓋相同公司及其負責人印鑑章之影本,正本核對無訛後發還,影本附卷存參。 Ⅱ公司設立(變更)登記事項卡副卡正本核發後已逾6個月,除檢附該副卡正本核對外,須再檢附公司登記主管機關最近3個月內核發之公司設立(變更)登記事項卡抄錄本及聲請抄錄或准予變更等相關證明文件。核對無訛後,正本發還,抄錄本及聲請抄錄或准予變更等相關證明文件附卷存參。 Ⅲ如為分公司,前項登記事項卡若僅有分公司印鑑章,而無負責人印鑑章時,得另提出戶政機關所出具之負責人印鑑證明以替代之。 各種法律行為契約書由當事人自備。至少須3份,1份由公證處存卷。 公證人依公證法第80條規定,於必要時得對公證之標的物實際體驗。 (10)公證費用按標的之金額或價額,依下列標準收取之,如附加強制執行條款者,加收二分之一: 20萬元以下者,1千元。 20萬元至50萬元者,2千元。 逾50萬元至1百萬元,2千元。 逾1百萬元至2百萬元者,4千元。 逾2百萬元至5百萬元者,5千元。 逾5百萬元至1千萬元者,6千元。 逾1千萬元至5千萬元者,其超過1千萬元部分,每1千萬元加收2千元;不滿1千萬元者,按1千萬元計算。 逾5千萬元者,其超過部分,每1千萬元加收1千元;不滿1千萬元者,按1千萬元計算。
資料來源 : 司法院
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如果當事人起訴的案件是屬於以下所列之強制調解事件,依法就必須先經調解,調解不成立時,再進入審判程序,除非該事件有後述例外之情形,才可以例外不先經調解程序,直接進入審判程序。 一、強制調解事件:(民事訴訟法第403條參照) 1. 不動產所有人或地上權人或其他利用不動產之人相互間因相鄰關係發生爭執者。 2. 因定不動產之界線或設置界標發生爭執者。 3. 不動產共有人間因共有物之管理、處分或分割發生爭執者。 4. 建築物區分所有人或利用人相互間因建築物或其共同部分之管理發生爭執者。 5. 因增加或減免不動產之租金或地租發生爭執者。 6. 因定地上權之期間、範圍、地租發生爭執者。 7. 因道路交通事故或醫療糾紛發生爭執者。 8. 僱用人與受僱人間因僱傭契約發生爭執者。 9. 合夥人間或隱名合夥人與出名營業人間因合夥發生爭執者。 10. 配偶、直系親屬、四親等內之旁系血親、三親等內之旁系姻親、家長或家屬相互間因財產權發生爭執者。 11. 其他因財產權發生爭執,其標的之金額或價額在新台幣五十萬元以下者。 二、例外:前述強制調解事件,如有以下情形者,可例外不先經調解程序,直接進 入審判程序(民事訴訟法第403條、第406條第1項)。 1. 依法律關係之性質,當事人之狀況或其他情事可認為不能調解或顯無調解必要或調解顯無成立之望者。 2. 經其他法定調解機關調解未成立者。 3. 因票據發生爭執者。 4. 係提起反訴者。 5. 送達於他造之通知書,應為公示送達或於外國為送達者。 6. 金融機構因消費借貸契約或信用卡契約有所請求者。
資料來源 :司法院
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公證或認證的目的都在於保障人民的私權,避免糾紛,減少訴訟的發生。現代社會複雜,人與人間的關係密切,涉及權利義務的事,每有爭執,甚至涉訟。如果能事先辦理公證,雙方權利義務分明,就可免除糾紛。公證的益處如下: 有堅強的證明力 經過公證的事件,當事人任何一方或第三人都應承認其效力,萬一將來涉訟,只要提出公證書,法院就根據它的記載作裁判,經過認證的文件,其簽名的真實性,當事人不得否認。 有強制執行力 對於以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者;以給付特定之動產為標的者;租用或借用建築物或其他工作物,定有期限並應於期限屆滿時交還者;租用或借用土地,約定非供耕作或建築為目的,而於期限屆滿時應交還土地者之契約,凡是在公證書上載明應逕受強制執行,如對方不履行時,可憑公證書直接向法院聲請強制執行,當事人不必另行起訴,請律師打官司。 有案可查 公證或認證事件的卷宗,當事人如有需要,可隨時聲請閱覽或抄發繕本。
資料來源 : 司法院
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公證範圍甚廣,只要是涉及私權的事實,都可以辦理公證或認證。依據公證法規定,下列各項法律行為,當事人或其他關係人得請求公證人作成公證書或認證書。 關於買賣、贈與、租賃、僱傭、承攬、出版、委任、合夥、經理人或代辦商、居間、行紀、寄託、倉庫、運送營業、承攬運送、和解、保證或其有關債權債務的契約行為。 關於所有權、地上權、永佃權、抵押權、質權、典權、留置權或其他有關物權的取得、設定、喪失或變更等行為。 關於訂婚、解除婚約、認領、監護或其他有關親屬的行為。但現行法規定收養須經法院認可,結婚、離婚須向戶政機關登記,均已不適再辦理公證,但就收養契約、結婚書面及離婚書面則可辦理公證。 關於訂立遺囑、撤銷遺囑,及其他處分遺產的行為。但如欲拋棄繼承,應於知悉其得繼承之時起3個月內向法院聲明,不是向公證處辦理。 關於公司、票據、海商、保險及其他涉及商事的行為。 解除、撤銷、催告、更正或補充,或其他涉及私權的法律行為。 關於下列的私權事實,也可以作為公證書或認證私權書。 關於不當得利、無因管理、侵權行為、債務履行或不履行的事實。 關於不動產相鄰關係、無主物之先占、遺失物之拾得、財產共有或占有的事實。 取得時效與消滅時效的事實。 其他涉及私權的事實。
資料來源 : 司法院
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第十六則
錯誤觀念:一地數賣時,先簽買賣契約的人可以先拿到土地的所有權。
正確觀念:簽訂不動產買賣契約後買方只取得要求過戶的請求權而已,至於不動產的所有權是以「登記」為準,因此所有權是由先完成過戶手續的人取得,不一定是先簽買賣契約的人。
第十七則
錯誤觀念:親人不能作證。
正確觀念:如親人願出庭作證依法可當證人,只是證據力法院可能會認較薄弱。又在法定親等內親人依法可拒絕作證。
第十八則
錯誤觀念:孩子是我的,我高興打就打。
正確觀念:不可以虐待兒童或青少年,否則主管機關可以介入。
第十九則
錯誤觀念:父母可以作主代子女訂立婚約或結婚。
正確觀念:訂婚或結婚都是身分行為,應該尊重當事人意願,故應由男女雙方本人決定,父母不能作主。
第二十則
錯誤觀念:先生毆打太太是家務事,別人管不著。
正確觀念:家庭暴力是違法行為,任何人都可以干涉。
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97.06時在台南永康買約13年的中古大樓(長X建設建的), 前屋主(前長X建設員工) 原本透過仲介公司賣房子+3個平面停車位, 改成賣房子+2個平面停車位 ,另一個同時賣給負責這個案子的仲介(住同社區).
建物權狀約30坪+ 共用部分是94/10000; 土地權狀是50/10000.
住進來後, 聽鄰居說: 當初這3個車位還是屬於長X建設(應該是沒賣完),社區管委會跟長X建設間有些糾紛, 社區管委會原本要對長X建設的這3個車位提出假扣押,但這3個車位的產權已過戶給前屋主. 所以社區管委會對長X建設跟前屋主恨之入骨.當下我也不管這麼多,反正產權已經很清楚過戶給我.
100.05社區管委會收到臺南行政執行處的不動產拍賣通知公文,
要對長X生活科技公司(長X建設應該是倒閉後更名)的土地資產33/10000 進行拍賣, 這被拍賣的土地資產33/10000就在我住的社區. 社區管委會覺得奇怪長X建設怎麼可能還有我們社區的產權, 查不出來是誰的土地持分被拍賣. 管委會覺得應該是當初長X建設過戶給前屋主的那3個車位有問題.
當時我詢問過前屋主,他說車位的產權是含在建物權狀的共用部分,並沒有含在土地權狀; 我也找負責我買這間房子的代書,她的回應是:他是依照前屋主所提供的建物/土地權狀資料,已經全轉移到我身上. 我問她:車位的產權是含在建物權狀的共用部分,那是否也有含在土地權狀? 她說:他查不到前屋主更早以前的資料.
給我感覺已經不關她的事. 後來我跟同棟大樓五樓的(有1個車位)借建物權狀(81/10000)跟土地權狀(61/10000), 發現五樓的建物權狀的共用部分比我少約13/10000, 但土地權狀比我多11/10000. 我也去過永康地政事務所確認過,地政人員也說覺得奇怪:我的共用部分比5樓多,看起來正常,但為何土地權狀的持分比5樓少??
由此推算我住的大樓,停車位產權是共用部分跟土地權狀都有持分. 我再跟前屋主反應,他說會找律師跟長X生活科技公司處理, 之後前屋主消失的無影無蹤也不接電話.
對於這個事件,我有些疑問跟問題,需要有法律跟土地專業人士回答:
(1) 請問:我必須去哪個單位申請才能找出證明100% 確認,我的停車位產權是只
含在建物權狀的共用部分?? 還是也含在土地權狀??
也可以申請到同一棟其他住戶的產權證明嗎?? 如何申請??
(2) 請問:如果確定停車位是含在建物權狀的共用部分跟土地權狀, 那表示我的停
車位產權少了含土地持分22/10000, 那我必須要告前屋主詐欺,要他歸還我少
掉的22/10000土地持分, 我必需準備甚麼資料才能對前屋主提告??
22/10000土地持分要的回來嗎? 是不是要附帶民事賠償??
(3) 請問:我必須提出我的停車位產權跟同一棟其他住戶停車位產權不同的證明資
料, 才可以對前屋主提告嗎??
如果我先提告,到時法院會去調查嗎?
(4) 請問:土地代書的職責只負責不動產產權移轉的工作, 不需要去查明要移轉的
不動產產權是否有問題嗎??
(5) 請問:臺南行政執行處的不動產拍賣公文, 註明: 得標後這33/10000 土地持分
不點交. 不點交是甚麼意思?? 不能過戶嗎??
感激不盡...........
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我爸爸三十年前把一間房子過戶給他唯一的親姊姊、因為他們家中人口眾多基於姊弟之關係所以辦理贈與給姊姊。
但12年前我姑姑過世後由其次子繼承、因為是頂樓、他不但增建五六樓、去年還在舅舅要求其改善拆除下、忤逆相向!因為一~二樓是我爸爸的房子、他們這樣增建已經嚴重危害到我們建築結構!
最後今年七月鬧上法院、我們告他侵佔、竊佔不動產(因為他們在樓下做一道鐵門圍起來、讓一~二樓住戶無法進入)還有辱罵親舅媽等誹謗罪事宜、目前法院都已起訴!
請問依民法第416條第一項之規定、我們能請求返還當初贈與之房產嗎?要不對這樣的畜生、一點懲罰性都沒有?或者還有其他可以讓他領教到忤逆親上需要付出的沈痛代價!
懇請懂法律的大德們賜教、弟萬謝於此!
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一、首先,請進一步「確認」當初父親將房屋移轉登記給姑姑,在地政的謄本上或異動索引上登記的原因是 「贈與」,而非「買賣」。
二、「假設」依照你所說,當年過戶確實是基於贈與的意思,則針對本案「可能」涉及到的民法第416條規定,分析如下:
1.民法第 416 條(贈與人之撤銷權)規定:
受贈人對於贈與人,有左列情事之一者,贈與人得撤銷其贈與:一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親,有故意侵害之行為,依刑法有處罰之明文者。二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。
前項撤銷權,自贈與人知有撤銷原因之時起,一年內不行使而消滅。贈與
人對於受贈人已為宥恕之表示者,亦同
2.針對上述「標紅字」部分條文內容的解釋,最高法院在91年台上字第 1928 號民事判決一案中已指出:「贈與人依八十八年四月二十一日修正公布前之民法第四百十六條第一項第一款規定得撤銷其贈與者,以受贈人對於贈與人或其最近親屬,有故意侵害之行為,依刑法有處罰之明文者為限。並不包括受贈人單純對於贈與人之『財產』,有故意之侵害行為在內。是受贈人對於贈與人之財產有侵害之行為,『如其侵害行為尚不涉及對於贈與人人格權』之侵害,要難認贈與人得撤銷其贈與。」。另外,高雄地方法院96年度重訴字第210號民事判決的案情:「被告於在系爭房屋鐵捲門上以紅色噴漆噴寫『打某(施)豬狗不如』字句,雖有規勸男子疼惜妻子之意,然在大門等處所以噴漆噴寫,依一般社會通念,則係在辱罵該人毆打妻子連豬狗都不如,且足以減損該特定人之人格及聲譽,是被告辯稱該文句係規勸男子疼惜妻子,並非辱罵他人之言語,自屬無據。再者系爭房屋係位於馬路旁,為其他不特定人可以聞見之情形,且縱如被告所言,系爭房屋係位於工廠圍牆之內,然亦為工廠員工及接洽廠商等不特定人得共見共聞之狀況,堪認與「公然」之要件相符。被告既屬故意侵害行為,則原告依民法第 416 條第 1 項第 1 款規定,
撤銷系爭土地贈與行為,即屬有據。又原告夫妻間之糾紛,身為子女之被告理應為規勸、協調,如認原告尚有其它不法行為,亦應循合法手段,以為保護其母,豈可因原告曾有毆打等行為,即以噴漆之公然侮辱行為,違反倫常觀念,對原告為不法之行為,是尚難以被告主觀之動機,遽認其行為與民法第 416 條規定不相符合。」,也可供參考。
3.不過,最重要的一點是:民法第416條第1項可適用的情況是「受贈人」對贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親,有刑法上之公然侮辱、誹謗、故意傷害、殺人等行為。依照條文的「文意解釋」,尤其對照民法第406條以下「贈與」相關規定僅有民法第417條規定列有「贈與人之繼承人」之用語,其他規定均未涉及「受贈人之繼承人」,可見條文解釋上,民法第416條第1項之「受贈人」僅限於「受贈人本人」,而不宜擴張解釋包括「受贈人之繼承人」在內。因此,如果是受贈人死亡(發生繼承)之後,受贈人之繼承人才有故意侵害行為,並「無法」援引民法第416條規定主張撤銷當年的贈與。
4.尤其,即便是「受贈人」本人有故意侵害行為,如果贈與人在受贈人「身前」沒有撤銷贈與,依民法第420條規定,撤銷權也因受贈人之死亡而消滅。從民法420條這個規定來看,也看得出來:民法並沒有要讓贈與人在受贈人之繼承人出現故意侵害行為時,也能夠撤銷「贈與」之意思,因此民法沒有針對這種情況也進一步設有「撤銷權」。基於「形成權」均法定列舉的立法原則,在受贈人之繼承人出現故意侵害行為時,依現行民法規定,贈與人是無法撤銷贈與的。
三、針對你們的案件情況,可另依民法第184條第1項、第195條第1項(名譽權受侵害)等規定,向對方請求精神上損害賠償。此時,讓法院瞭解「當年父親善心贈與,今竟遭惡意對待」這點,相信可供法院在慰撫金的「金額判定」上斟酌考慮,予以適度提高。之後,你們再以「確定勝訴判決」,查封上述房屋,以為強制執行。
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先說明
我們這棟有12個住戶,全都不認識
當初簽了合約有些人的,都還有到年底,押金各自4~6000元不等,在房東那邊
當初是說房東沒申請營利,怕我們拿合約去申請租屋補助。怕付稅金。
所以一開始我們大家的合約都只有簽一份放在房東那邊,我們都沒有半個保障證明。
(我知道這是不對的,但已經成定局了該如何補救)???
因為跟房東有合約上的糾紛,全體住戶上禮拜都聚集跟房東談的不歡而散
但最後還是談妥了,原以為事情告一段落了,沒想到房東現在誇張的貼出賣屋廣告。
這樣的情況下,因為我們都沒合約在手,押金也都各自好幾千在房東手上。
請告訴我該如何辦才好呢,我們這邊的住戶現在都蠻火大的。
但是都知識不足,目前還沒想出什麼好辦法,可以反制以及要回權利,重點是押金問題
請告訴我囉謝謝
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回覆 Run 的發言內容:
Dear Run:
您的問題回答如下:
A:您說的是建物繼承登記,至當地的地政事務所辦理即可(但須注意須先申報遺產稅取得繳納或免納證明)
2、有沒有時間限制呢?
A:僅拋棄繼承及限定繼承有權利失效的除斥期間,我國目前除保證債務外仍然採當然繼承主義,因此沒有你說的時間限制的問題.
3、繼承人有3人(繼母和我以及我弟),要一同去辦理?還是個別辦理就好?
依土地登記規則第120條規定,不能會同申請繼承登記時得由其中一人為全體繼承人之利益,申請為公同共有之登記.或得全體繼承人同意
5、房子目前還有貸款,我現在就要開始繳貸款?還是辦理完繼承才繳?
通常房屋會作為貸款之擔保(即有抵押權之登記),為免銀行因貸款未繳而實行抵押權,建議先維持正常繳息.
6、就銀行貸款部份(房子是家父及我繼母各持一半),我需要全部繳完嗎?還是只要繳所繼承的那部份就好?
依民法第1153條第1項 繼承人對被繼承人之債務,負連帶責任.因此被繼承人對銀行所負之債務,繼承發生後全體繼承人皆為連帶債務人, 債權人得依民法第273條對於債務人中之1人或數人或其全體同時或先後請求全部或一部給付.至於每個人分擔多少那是繼承人間的問題,不影響債權如何收取.
7、我繼母他不願繳房貸又不想分割所有權,執意想讓房子給銀行拍賣換現金,我該怎麼阻止她?
依民法第1164條,繼承人得隨時請求分割遺產.因此您也可以單獨提出分割之請求,無須繼母之同意.
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【房地產法律問題】失蹤人失蹤後,未受死亡宣告前,其財產如何管理?
文/楊春吉(故鄉)
【問題】
我父親他年初至大陸經商,至今都連絡不上,也並沒有返台的紀錄。他交友複雜,唯恐遭朋友陷害,有可能已遭遇不測。今年四月份已到派出所報案,已列為失蹤人口,至今仍未尋獲。因他的名下有動產、不動產,所以有牽涉到繼承的問題,請問失蹤多久才算死亡(註一)?
【解析】
按 「失蹤人失蹤滿七年後,法院得因利害關係人或檢察官之聲請,為死亡之宣告。失蹤人為八十歲以上者,得於失蹤滿三年後,為死亡之宣告。失蹤人為遭遇特別災難 者,得於特別災難終了滿一年後,為死亡之宣告。」「失蹤人失蹤後,未受死亡宣告前,其財產之管理,依非訟事件法之規定。」「失蹤人未置財產管理人者,其財 產管理人依下列順序定之:一、配偶。二、父母。三、成年子女。四、與失蹤人同居之祖父母。五、家長。不能依前項規定定財產管理人時,法院得因利害關係人或 檢察官之聲請,選任財產管理人。」「財產管理人有數人者,關於失蹤人之財產管理方法依協議定之;不為協議或協議不成時,財產管理人或利害關係人得聲請法院 酌定之。」分別為民法第8條、第10條、非訟事件法第109條、第110條定有明文,是除「失蹤人為八十歲以上者,得於失蹤滿三年後,為死亡之宣告」或 「失蹤人為遭遇特別災難者,得於特別災難終了滿一年後,為死亡之宣告」外,失蹤人失蹤滿七年後,法院得因利害關係人或檢察官之聲請,為死亡之宣告;失蹤人 失蹤後,未受死亡宣告前,其財產由財產管理人負責管理;失蹤人未置財產管理人者,其財產管理人依「配偶」、「父母」、「成年子女」、「與失蹤人同居之祖父 母」、「家長」之順序定之;不能依前開規定定財產管理人時,法院得因利害關係人或檢察官之聲請,選任財產管理人。另財產管理人有數人者,關於失蹤人之財產 管理方法依協議定之;不為協議或協議不成時,財產管理人或利害關係人得聲請法院酌定之。
然本案中的失蹤人,失蹤僅6個月左右,尚不足1年,利害關 係人自難向法院聲請為死亡之宣告;是本案失蹤人(提問人之父)之財產,自應由財產管理人負責管理;至於失蹤人未置財產管理人者,其財產管理人自應依「配 偶」、「父母」、「成年子女」、「與失蹤人同居之祖父母」、「家長」之順序定之,併予敘明。
【註解】
註一:問題來源:96年10月12日聯晟法網>討論區首頁 >【綜合問題討論】>有關遺產繼承的問題。
故鄉簡介:
現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
7.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。
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【房地產法律問題】鄰地以潰堤我家堤岸為目的而挖深自己的土地,可以嗎?
文/楊春吉(故鄉)
【問題】
我家魚塭因產權問題,中間有一塊是甲的,後來我們把水池抽乾,還給甲。變成左右兩旁是我們的,中間是甲的;由於這種尷尬情況,我們只好放棄右邊小的那塊土 地,把左邊土地的中間坐堤岸,堤岸是坐落在我們的土地,但是甲由於之前跟我們有紛爭,竟然要把他中間的土地,請挖土機來挖深,說要讓我們中間的堤岸潰堤, 請懂法律的大大們,可以幫我解疑,這樣有沒有辦法,可以規範(註一)?
【解析】
按所有人,固得自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉,惟仍須受法令之限制(註二);民法等法令苟有規定者,所有人自應從之。是土地所有人經營 工業及行使其他之權利,應注意防免鄰地之損害(註三),且權利之行使,亦不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的(註四)。是本案中的甲,自應注意防免 鄰地之損害,亦不得以使他人堤岸潰堤為目的而挖深自己的土地;甲苟仍任意為之,致生損害於他人者,則須負賠償之責任,受害人自得依民法第184條第2項: 「違反保護他人之法律,致生損害於他人者,負賠償責任。但能證明其行為無過失者,不在此限。」、第213條第1項:「負損害賠償責任者,除法律另有規定或 契約另有訂定外,應回復他方損害發生前之原狀。」、第215條:「不能回復原狀或回復顯有重大困難者,應以金錢賠償其損害。」、第216「損害賠償,除法 律另有規定或契約另有訂定外,應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形,或依已定之計劃、設備或其他特別情事,可得預期之利益,視為所失利 益。」之規定,向加害人(甲)請求損害賠償(註五)。
【註解】
註一:問題來源:96年9月18日台灣論壇首頁>同行同業>法律專欄>農地紛爭。
註二:民法第765條:「所有人,於法令限制之範圍內,得自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉。」參照。
註三:民法第774 條:「土地所有人經營工業及行使其他之權利,應注意防免鄰地之損害。」參照。惟查本條立法目的在於「按土地所有人經營工業及行使其他之權利,如有利用鄰地之情形,自不應專謀自己之利益,而致鄰地有所妨害。故應注意防免鄰地之損害,以昭允協。」。
註四:民法第148條第1項:「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。」參照。
註 五:然實務上,雖肯認民法第774 條為民法第184條第2項所謂「保護他人之法律(臺灣臺北地方法院96年01月22日95年度訴字第6311號民事判決、89年06月21日88年度訴字 第3009號民事判決、89年04月28日87年度重訴字第707號民事判決參照),惟「民法第774 條之立法本旨非在強調防免損害之注意義務,而在注意公益與私益調和並判斷土地所有人行使所有權有無過當而不符合比例原則,簡言之,應判斷重點在土地所有人 行使權利不得對鄰地為過度干擾。(蔡明誠教授,民法物權篇不動產所有權修正草案探討,台灣本土法學89期,2006.12參照)。申言之,民法第774 條僅要求土地所有人之注意義務範圍限於其經營事業時,須採取必要之安全措施,避免對鄰地造成過度干擾,以防止鄰地房屋或他人生命財產遭受損害,但並非涵蓋 至任何與直接行使所有權行為無關之財產上之損害,而均須由其承擔。職是,依該條對於鄰地損害之防免義務應認不包含「防止竊賊趁機(即建興大樓)入鄰地之屋 行竊乙事」,自為當然之理。否則交易成本必無限度之擴張,如此又豈是該條原來立法之本旨所在(臺灣高等法院96年06月06日96年度上易字第242號民 事判決參照)」,則應予注意。
故鄉簡介:
現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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【刑事法律問題】可惡的前夫自行販售公司貨物,怎麼辦?
文/楊春吉(故鄉)
【問題】
之前與前夫開公司,公司地址登記於前夫家,我當公司負責人,在離婚後前夫的家人拒絕我進入公司。可惡的前夫及婆婆自行販售公司貨物後,把貨款佔為已有,不肯交出貨款,想請問在這種情況下,是否有反制它們的方法(註一)?
【解析】
按 「意圖為自己或第三人不法之所有,而侵占自己持有他人之物者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之。」「無法律上之原因 而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同。」「因犯罪而受損害之人,於刑事訴訟程序得附帶提起民事訴訟,對於 被告及依民法負賠償責任之人,請求回復其損害。前項請求之範圍,依民法之規定。」「提起附帶民事訴訟,應於刑事訴訟起訴後第二審辯論終結前為之。但在第一 審辯論終結後提起上訴前,不得提起。」分別為刑法第335條、民法第179條、刑事訴訟法第487條、第488條定有明文,是意圖為自己或第三人不法之所 有,而侵占自己持有他人之物者,處以五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下之罰金。又「無法律上之原因」或「雖有法律上之原因,而其後已不存在」而 受利益,致他人受損害者,應返還其利益。另因犯罪而受損害之人,除「在第一審辯論終結後提起上訴前,不得提起」外,得於刑事訴訟起訴後第二審辯論終結前, 附帶提起民事訴訟,對於被告及依民法負賠償責任之人,請求回復其損害。
惟侵占罪之成立,係以擅自處分自己持有之「他人」所有物(註二),或變易持 有之意為所有之意,而逕為所有人之行為,為其構成要件(註三)。如僅將持有物延不交還或有其他原因致一時未能交還,既缺乏主觀要件,即難遽以該罪相繩(註 四)。是得否將本案中的「前夫及婆婆」以侵占罪論處,應視「前夫及婆婆」是否因合夥而公同共有該貨物(註五)而定,苛因合夥而公同共有該貨物,得否以侵占 罪論處之,自有疑義。但該貨物因合夥而為合夥人全體所公同共有,其處分及其他之權利行使,除「其公同關係所由規定之法律或契約另有規定」外,應得公同共有 人全體之同意,其收益亦應依「其公同關係所由規定之法律或契約」為之(註六),是本案中的「前夫及婆婆」,除「其公同關係所由規定之法律(註七)或契約另 有規定」外,自不得擅自處分合夥人全體所公同共有之貨物(註八),其收益亦應依「其公同關係所由規定之法律或契約」為之,不得擅自將全部收益據為己有;苟 擅自將全部收益據為己有,自屬民法第179條所稱「不當得利」,其他合夥人自得依民法第179條以下之規定,請求返還該不當利得,併予敘明。
【註解】
註一:問題來源:96年9月19日植根法律網>植根法律網討論區>生活法律問題討論區>想請問如何拿回公司經營權。
註二:所謂他人之物,係指有形之動產、不動產而言,並不包括無形之權利在內,是單純之權利不得為侵占之客體(最高法院71年04月15日台上字第2304號判例、51年02月01日台上字第190號判例參照)。
註三:最高法院19年01月01日上字第1052號參照
註四:最高法院68年11月09日台上字第3146號判例、23年01月01日上字第1915號判例參照。
註五:最高法院28年01月01日上字第2376號判例:「刑法上之侵占罪,以侵占自己持有他人之物為構成要件,合夥人之出資,為合夥人全體之公同共有…」參照。
註六:民法第828 條:「公同共有人之權利義務,依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外,公同共有物之處分,及其他之權利行使,應得公同共有人全體之同意。」參照。
註七:例如公司法。
註八:最高法院19年01月01日上字第2418號判例:「公同共有物之處分及其他權利之行使,除其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外,應得公同共有人全體之同意,非任何一人所得私擅處分。」參照。
楊春吉(故鄉)簡介:
現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
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作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
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【房地產法律問題】屋主入獄,如何完成點交?
文/楊春吉(故鄉)
【問題】
透過永慶房屋購屋,要辦理點交房屋時,屋主失聯得知(上網)可能入獄,要如何完成點交房屋(註一)?
【解析】
按 「稱委任者,謂當事人約定,一方委託他方處理事務,他方允為處理之契約。」「為委任事務之處理,須為法律行為,而該法律行為,依法應以文字為之者,其處理 權之授與,亦應以文字為之。其授與代理權者,代理權之授與亦同。」「受任人受特別委任者,就委任事務之處理,得為委任人為一切必要之行為。」「受任人受概 括委任者,得為委任人為一切行為。但為左列行為,須有特別之授權:一 不動產之出賣或設定負擔。二 不動產之租賃其期限逾二年者。三 贈與。四 和解。五 起訴。六 提付仲裁。」分別為民法第528條、第531條、第533條、第534條定有明文,是不動產出賣人與不動產經紀業或經紀人員間,苟有出賣該不動產之書面特 別授權,不動產經紀業或經紀人員非不得為不動產出賣人辦理房屋之點交。又「代理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示,直接對本人發生效力。」「代理 人非經本人之許諾,不得為本人與自己之法律行為,亦不得既為第三人之代理人,而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為,係專履行債務者,不在此限。」分 別為民法第103條第1項、第106條所明定,是不動產出賣人苟有許諾代理人;該代理人於代理權限內,亦得為不動產出賣人辦理房屋之點交。故本案,不動產 出賣人(屋主)雖入獄,亦得依前開說明完成點交。
【註解】
註一:問題來源:96年8月16日植根法律網>植根法律網討論區>生活法律問題討論區>房屋點交問題。
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(一天一情話)
男人總是在找一生值得再三疼愛的女人;
而妳,就是老公值得再三疼愛的女人....
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【房地產法律問題】意外死亡是否為凶宅?
【問題】
意外死亡是否為凶宅(註一)?
【解析】
按 凶宅雖為足以影響購買意願之重大事項(註二),然依實務上之見解,凶宅尚非物之瑕疵(註三),是坊間買賣乃以保證非凶宅之方式,以確保買受人之權益(註 四)。但何謂凶宅?從內政部90年7月11日台內中地字第9082362號公告頒行(行政院消費者保護委員會第七十八次委員會議通過)之成屋買賣契約書範 本附件一建物現況確認書第6項次:「本建物(專有部分)於賣方持有產權期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事。」觀之,似認為凶宅乃指曾發生凶殺或自殺致死 情事之房屋而言,至於意外死亡者,則非前開現況確認書所言之凶宅(註五)。惟本文認為,坊間買賣就是否為凶宅即以保證品質之方式處理,苟賣方於建物現況確 認書內所保證之品質及於「意外死亡」,則買受人非不得於民法第365條(註六)所定除斥期間內解除契約,或請求減少價金(註七),或不解除契約或請求減少 價金,而請求不履行之損害賠償(註八)。
【註解】
註一:問題來源:96年8月16日朋友所問。
註二:臺灣高等 法院96年06月12 日96年度抗字第830號民事裁定:「二、抗告意旨略以:債務人甲○○早於95年11月3日即知本件拍賣之不動產為凶宅,其知情蓄意隱瞞,自屬價值減少之 不完全給付,此無法補正,抗告人以抗告狀解除該拍賣之買賣法律關係,拍定既不存在,自應撤銷原執行法院96年2月1日所為之拍定程序。債務人身為房地產仲 介,又為凶宅內死者之同事及房東,其故意不告知該拍賣不動產為凶宅,致使拍賣公告未真實呈現凶宅之實情,嚴重影響信賴法院公信力參與法拍之應買人,亦嚴重 損及抗告人權益,原執行法院於96年2月1日前未發函至臺北市警察局大同分局確認瞭解實際狀況,至96年3月7日始發函至該分局瞭解,係嚴重損及抗告人權 益之拍賣瑕疵,自應予撤銷。『凶宅係足以影響購買意願之重大事項』,應依強制執行法第81條第2項詳載於拍賣公告上,原執行法院對於不可歸責、重大損害於 拍賣不動產之情形,本應不許拍定,應撤銷不動產拍賣程序,不能以抗告人既已拍定而不予撤銷拍賣程序,殊有違誠信原則等語。」參照。
註三:台灣高等 法院91年01月23日90年度上易字第401號民事判決:「(一)物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或 減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,民法第三百五十四條第一項固定有明文。惟所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言。須當 事人有所約定,或依通常交易觀念,認為應具備之價值、效用或品質而不具備者,始得謂為物有瑕疵,亦即,物是否具有瑕疵,應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕 疵認定之。建築物是否因為曾有人於此自殺而成為『凶宅』,僅屬於個人主觀面及心理面之範疇,因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶 淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,在一般交易觀念上,顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備,自非謂物之瑕疵。故雖有人曾自系爭房屋所在同棟別樓層跳樓 自殺過,系爭房屋未必成為『凶宅』,且在一般交易觀念上,難謂將導致房屋價值、效用、品質之減損,自不得指為瑕疵。況該名自殺者亦非自系爭房屋中跳樓,無 所謂影響居住品質或減少價值可言。系爭房既無效用或品質等物之瑕疵,則上訴人以有人自其他樓層跳樓自殺過即屬系爭房地有重大瑕疵,而解除系爭買賣契約,自 屬無據。」參照。另臺灣臺北地方法院90年05月03日89年度訴字第4750號民事判決、臺灣板橋地方法院94年05月26日94年度訴字第182號民 事判決亦可資參照。
註四:臺灣臺北地方法院95年12月04日95年度消字第4號民事判決:「四、兩造不爭執之事實… (二)被告太平洋公司於93年10月26日製作不動產重要事項說明書,其中有關標的物現況說明書中就『標的物之專有部分(含約定專用及增建部分)於賣方產 權是否曾經發生兇殺或自殺致死(即凶宅)之情事』乙欄係記載為『否』,上開說明書並經原告與被告庚○○之代理人己○○於93年10月27日分別用印、簽名 確認內容(見本院卷第28至35頁之不動產重要事項說明書及第19頁之標的物現況說明書)。」參照。
註五:臺灣臺北地方法院95年12月04日 95年度消字第4號民事判決:「本件原告主張被告太平洋公司之經紀人員違背善良管理人注意義務,而未履行其應盡之義務告知系爭房地曾發生非自然死亡或其下 方有捷運穿越之事,使原告受有損害,依消費者保護法第7條第1項、第3項、民法第544條規定對原告應負賠償之責,惟查,系爭房地並未有『非自然死亡』之 事,業如前述,至於系爭房地下方固有捷運穿越之事,惟依原告所提出之證據及卷內相關事證,尚無從證明原告受有何損害,則原告主張依上開規定請求被告太平洋 公司賠償其所受損害云云,即非有據。」參照。
註六:民法第365條:「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人故意不告知瑕疵者,不適用之。」參照。
註七:民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」參照。
註八:民法第360條:「買賣之物,缺少出賣人所保證之品質者,買受人得不解除契約或請求減少價金,而請求不履行之損害賠償;出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」參照。
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(一天一情話)
一天一情話,只為讓妳快樂...
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【房地產法律問題】仲介賺取價差,可以嗎?
文/楊春吉(故鄉)
【問題】
我賣房子的時找了一個知名仲介公司,要賣的時候仲介很快就找到了買家,但誇張的是原來仲介公司以人頭戶向我購買,再賣於買方,以賺取價差,想請問我可以告他解除買賣嗎(註一)?
【解析】
按 「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收(註二)。違反前項規定者,其 已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。」為不動產經紀業管理條例第19條定有明文,是經紀業或經紀人員自不得收取差價或其他報酬,倘有 違反者,其已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。是本案中的出賣人,得向經紀業或經紀人員請求「加倍」返還「該價差加計利息後之金 額」。惟除「另有約定」或「被詐欺或被脅迫而為意思表示」(註三)外,尚不得解除買賣契約,蓋民法規定買賣契約得解除者,係「給付遲延仍未於催告期限內履 行」(註四)、「不按照時期給付」(註五)、「自始客觀給付不能」(註六)、「買賣標的物有瑕疵,不能除去瑕疵」(註七)、「可歸責於債務人之事,致不完 全給付」(註八)等情形之一者而言,尚不及「仲介收取差價或其他報酬」之故也。
【註解】
註一:問題來源:96年7月23日台灣法律網>免費會員區> 法律問題(會員)討論區>如何催收管理費較合法?改寫而成。
註 二:實務上,臺灣高等法院95年04月18日94年度重上字第103號民事判決:「按居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬;如依情形, 非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者,視為允與報酬。未定報酬額者,按照價目表所定給付之。無價目表者,按照習慣給付;居間人因媒介應得之報酬,除契約另 有訂定或另有習慣外,由契約當事人雙方平均負擔。民法第568條第1項、第566條、第570條分別定有明文;又經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報 酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收,不動產經紀業管理條例第19條第1 項亦定有明文。再所謂『中央主管機關規定之報酬標』」,依內政部89年5月2日內中地字第0000000 號函示,不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。 是上訴人主張依習慣請求以1個月租金額計算之居間報酬,固屬有據,然依民法第570條規定,應由契約當事人雙方平均負擔,故上訴人得請求之居間報酬為系爭 大樓居間完成樓層(B1、B2、1至10樓、12樓)月租金之一半即3,520,063元【(1,447,500元+1,945,125 元+1,042,500元+900,000元+1,140,000元+565,000元)÷2=3,520,063元(元以下四捨五入)】,超過此部分之 請求,即不應准許。」參照。
註三:民法第92條:「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者,以相對人 明知其事實或可得而知者為限,始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示,其撤銷不得以之對抗善意第三人。」、第93條:「前條之撤銷,應於發見詐欺或脅迫終止 後,一年內為之。但自意思表示後,經過十年,不得撤銷。」、最高法院18年01月01日上字第371號判例:「民事法上所謂詐欺云者,係謂欲相對人陷於錯 誤,故意示以不實之事,令其因錯誤而為意思之表示。」參照。
註四:民法第254條:「契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行,如於期限內不履行時,得解除其契約。」參照。
註五:民法第255條:「依契約之性質或當事人之意思表示,非於一定時期為給付不能達其契約之目的,而契約當事人之一方不按照時期給付者,他方當事人得不為前條之催告,解除其契約。」參照。
註六:民法第256條:「債權人於有第二百二十六條之情形時,得解除其契約。」參照。
註七:民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」參照。
註八:民法第227條第1項:「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」參照。
故鄉簡介:
現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
7.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。
![](../images/home7-11.gif)
【房地產法律問題】仲介賺取價差,可以嗎?
文/楊春吉(故鄉)
【問題】
我賣房子的時找了一個知名仲介公司,要賣的時候仲介很快就找到了買家,但誇張的是原來仲介公司以人頭戶向我購買,再賣於買方,以賺取價差,想請問我可以告他解除買賣嗎(註一)?
【解析】
按 「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收(註二)。違反前項規定者,其 已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。」為不動產經紀業管理條例第19條定有明文,是經紀業或經紀人員自不得收取差價或其他報酬,倘有 違反者,其已收取之差價或其他報酬,應於加計利息後加倍返還支付人。是本案中的出賣人,得向經紀業或經紀人員請求「加倍」返還「該價差加計利息後之金 額」。惟除「另有約定」或「被詐欺或被脅迫而為意思表示」(註三)外,尚不得解除買賣契約,蓋民法規定買賣契約得解除者,係「給付遲延仍未於催告期限內履 行」(註四)、「不按照時期給付」(註五)、「自始客觀給付不能」(註六)、「買賣標的物有瑕疵,不能除去瑕疵」(註七)、「可歸責於債務人之事,致不完 全給付」(註八)等情形之一者而言,尚不及「仲介收取差價或其他報酬」之故也。
【註解】
註一:問題來源:96年7月23日台灣法律網>免費會員區> 法律問題(會員)討論區>如何催收管理費較合法?改寫而成。
註 二:實務上,臺灣高等法院95年04月18日94年度重上字第103號民事判決:「按居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬;如依情形, 非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者,視為允與報酬。未定報酬額者,按照價目表所定給付之。無價目表者,按照習慣給付;居間人因媒介應得之報酬,除契約另 有訂定或另有習慣外,由契約當事人雙方平均負擔。民法第568條第1項、第566條、第570條分別定有明文;又經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報 酬,其經營仲介業務者,並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收,不動產經紀業管理條例第19條第1 項亦定有明文。再所謂『中央主管機關規定之報酬標』」,依內政部89年5月2日內中地字第0000000 號函示,不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。 是上訴人主張依習慣請求以1個月租金額計算之居間報酬,固屬有據,然依民法第570條規定,應由契約當事人雙方平均負擔,故上訴人得請求之居間報酬為系爭 大樓居間完成樓層(B1、B2、1至10樓、12樓)月租金之一半即3,520,063元【(1,447,500元+1,945,125 元+1,042,500元+900,000元+1,140,000元+565,000元)÷2=3,520,063元(元以下四捨五入)】,超過此部分之 請求,即不應准許。」參照。
註三:民法第92條:「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者,表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者,以相對人 明知其事實或可得而知者為限,始得撤銷之。被詐欺而為之意思表示,其撤銷不得以之對抗善意第三人。」、第93條:「前條之撤銷,應於發見詐欺或脅迫終止 後,一年內為之。但自意思表示後,經過十年,不得撤銷。」、最高法院18年01月01日上字第371號判例:「民事法上所謂詐欺云者,係謂欲相對人陷於錯 誤,故意示以不實之事,令其因錯誤而為意思之表示。」參照。
註四:民法第254條:「契約當事人之一方遲延給付者,他方當事人得定相當期限催告其履行,如於期限內不履行時,得解除其契約。」參照。
註五:民法第255條:「依契約之性質或當事人之意思表示,非於一定時期為給付不能達其契約之目的,而契約當事人之一方不按照時期給付者,他方當事人得不為前條之催告,解除其契約。」參照。
註六:民法第256條:「債權人於有第二百二十六條之情形時,得解除其契約。」參照。
註七:民法第359條:「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」參照。
註八:民法第227條第1項:「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」參照。
故鄉簡介:
現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
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9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。
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【房地產法律問題】領有殘障手冊,會被逕予終止或收回租賃物嗎?
文/楊春吉(故鄉)
【問題】
我向地方政府承租一塊國有土地,但目前領有殘障手冊,會因而被出租人終止或收回租賃物嗎(註一)?
【解析】
按 「非公用財產類之不動產出租後,除依其他法律規定得予終止租約收回外,遇有左列情形之一者,亦得解約收回:一 基於國家政策需要,變更為公用財產時。二 承租人變更約定用途時。三 因開發、利用或重行修建,有收回必要時。」為國有財產法第44條定有明定,是非公用財產類之不動產出租後,除依其他法律規定得 予終止租約收回外,遇有「基於國家政策需要,變更為公用財產時」或「承租人變更約定用途時」或「因開發、利用或重行修建,有收回必要時」情形之一者,亦得 解約收回;其中所謂其他法律規定者,係指土地法第114條(註二)、民法第440條(註三)、第443條(註四)、第450條第2項(註五)、第458條 (註六)、耕地三七五減租條例第17條(註七)、第19 條第1項、第2項(註八)等規定而言;是非公用財產類之不動產出租後,苛未符合前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得逕予終止或收回租賃物。本 案,領有殘障手冊,並非前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得基於承租人領有殘障手冊之由,逕予終止或收回租賃物。
【註解】
註一:問題來源:96年7月20日植根法律網>植根法律網討論區 >生活法律問題討論區>承租國有土地問題。改寫而成。
註 二:土地法第114條:「依不定期限租用耕地之契約,僅得於有左列情形之一時終止之:一 承租人死亡而無繼承人時。二 承租人放棄其耕作權利時。三 出租人收回自耕時。四 耕地依法變更其使用時。五 違反民法第四百三十二條及第四百六十二條第二項之規定時。六 違反第一百零八條之規定時。七 地租積欠達二年之總額時。」參照。
註三:民法第440條:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限 內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於 遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。」參照。
註四:民法第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」參照。
註五:民法第450條第2項:「未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。」參照。
註 六:民法第458條:「耕作地租賃於租期屆滿前,有左列情形之一時,出租人得終止契約:一 承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。二 承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。三 承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。四 租金積欠達兩年之總額者。五 耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。」參照。
註七:耕地三七五減租條例第17 條:「耕地租約在租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止:一 承租人死亡而無繼承人時。二 承租人放棄耕作權時。三 地租積欠達兩年之總額時。四 非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五 經依法編定或變更為非耕地使用時。」參照。惟農業發展條例89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約,應依農業發展條例之規定,不適用耕地三七五 減租條例之規定;農業發展條例未規定者,適用土地法、民法及其他有關法律之規定(農業發展條例第20條第1項參照),則應予注意。
註八:耕地三七 五減租條例第19 條第1項、第2項:「耕地租約期滿時,有左列情形之一者,出租人不得收回自耕:一 出租人不能自任耕作者。二 出租人所有收益足以維持一家生活者。三 出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者。出租人為擴大家庭農場經營規模,得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕,不受前項第二款規定之限 制。」參照。
故鄉簡介:
現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
7.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。
(一天一情話)
萱,愛妳的場景,雖有變換;
但愛妳,依然眷戀深深.....
![](../images/home7-11.gif)
【房地產法律問題】領有殘障手冊,會被逕予終止或收回租賃物嗎?
文/楊春吉(故鄉)
【問題】
我向地方政府承租一塊國有土地,但目前領有殘障手冊,會因而被出租人終止或收回租賃物嗎(註一)?
【解析】
按 「非公用財產類之不動產出租後,除依其他法律規定得予終止租約收回外,遇有左列情形之一者,亦得解約收回:一 基於國家政策需要,變更為公用財產時。二 承租人變更約定用途時。三 因開發、利用或重行修建,有收回必要時。」為國有財產法第44條定有明定,是非公用財產類之不動產出租後,除依其他法律規定得 予終止租約收回外,遇有「基於國家政策需要,變更為公用財產時」或「承租人變更約定用途時」或「因開發、利用或重行修建,有收回必要時」情形之一者,亦得 解約收回;其中所謂其他法律規定者,係指土地法第114條(註二)、民法第440條(註三)、第443條(註四)、第450條第2項(註五)、第458條 (註六)、耕地三七五減租條例第17條(註七)、第19 條第1項、第2項(註八)等規定而言;是非公用財產類之不動產出租後,苛未符合前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得逕予終止或收回租賃物。本 案,領有殘障手冊,並非前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得基於承租人領有殘障手冊之由,逕予終止或收回租賃物。
【註解】
註一:問題來源:96年7月20日植根法律網>植根法律網討論區 >生活法律問題討論區>承租國有土地問題。改寫而成。
註 二:土地法第114條:「依不定期限租用耕地之契約,僅得於有左列情形之一時終止之:一 承租人死亡而無繼承人時。二 承租人放棄其耕作權利時。三 出租人收回自耕時。四 耕地依法變更其使用時。五 違反民法第四百三十二條及第四百六十二條第二項之規定時。六 違反第一百零八條之規定時。七 地租積欠達二年之總額時。」參照。
註三:民法第440條:「承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期 限內不為支付,出租人得終止契約。租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應 於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。」參照。
註四:民法第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」參照。
註五:民法第450條第2項:「未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。」參照。
註 六:民法第458條:「耕作地租賃於租期屆滿前,有左列情形之一時,出租人得終止契約:一 承租人死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。二 承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。三 承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。四 租金積欠達兩年之總額者。五 耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。」參照。
註七:耕地三七五減租條例第17 條:「耕地租約在租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止:一 承租人死亡而無繼承人時。二 承租人放棄耕作權時。三 地租積欠達兩年之總額時。四 非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五 經依法編定或變更為非耕地使用時。」參照。惟農業發展條例89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約,應依農業發展條例之規定,不適用耕地三七五 減租條例之規定;農業發展條例未規定者,適用土地法、民法及其他有關法律之規定(農業發展條例第20條第1項參照),則應予注意。
註八:耕地三七 五減租條例第19 條第1項、第2項:「耕地租約期滿時,有左列情形之一者,出租人不得收回自耕:一 出租人不能自任耕作者。二 出租人所有收益足以維持一家生活者。三 出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者。出租人為擴大家庭農場經營規模,得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕,不受前項第二款規定之限 制。」參照。
故鄉簡介:
現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
7.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
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12.整理中:公寓大廈部分(五南)。
(一天一情話)
萱,愛妳的場景,雖有變換;
但愛妳,依然眷戀深深.....
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【買賣法律問題】使用權得為普通抵押權之標的?
文/楊春吉(故鄉)
【問題】
我爸跟朋友借10萬,但欠了2年多尚未還 ,之後爸的朋友,要求土地底押23萬,於是簽下契約書。但是土地不是我爸的名子,我爸只是土地的使用權,他能取回這塊土地嗎?我要如何處理這件事(註一)?
【解析】
按 抵押權係他項物權,除法定抵押權(註二)外,依土地法第43條(註三)及土地登記規則第4條第1項(註四)之規定,須依土地法及土地登記規則登記完畢(註 五),始具有絕對效力,對抗第3人;雖約定設定抵押權,但尚未登記完畢,其僅為債權契約,尚不生物權之效力,債權人尚不得就該不動產賣得價金優先受償。
況 稱普通抵押權者,謂債權人對於債務人或第3人不移轉占有而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得價金優先受償之權(註六),僅具使用第三人不動產之權, 當不得為抵押權之標的,題意中的「底押」,恐非「普通抵押權」,僅為確保償權清償之擔保,倘發生債務不履行之情事,債權人除「請求返還相同借款,及依約請 求違約金及損害賠償」外,至多僅生「該使用權得否讓與(註七)」、及「債權人得否請求該使用權移轉予已」之問題,是本案,若該第3人與提問人父親間並無任 何保證關係,亦無其他情事,本案中的提問人尚不須擔心該筆第3人所有之土地,為債權人賣得價金優先受償。但仍請依債之本旨為給付,以免債權人依法取得執行 名義聲請就債務人之財產及薪資強制執行之。
【註解】
註一:問題來源:96年6月21日台灣法律網>免費會員區> 法律問題(會員)討論區>爭取土地。
註二:例如民法第513條規定之抵押權,就為法定抵押權,是承攬人就承攬關係所生之債權,對於其工件所附之定作人之不動產,有就其賣得價金優先受償之權(最高法院61年05月26日台上字第1326號判例參照)。
註三:土地法第43條:「依本法所為之登記,有絕對效力。」參照。
註四:土地登記規則第4條第1項:「下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更,應辦理登記:六 抵押權。」參照。
註五:此稱登記完畢,土地登記規則第6條:「土地權利經登記機關依本規則登記於登記簿,並校對完竣,加蓋登簿及校對人員名章後,為登記完畢。土地登記以電腦處理者,經依系統規範登錄、校對,並異動地籍主檔完竣後,為登記完畢。」參照。
註六:民法第860條:「稱普通抵押權者,謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得價金優先受償之權。」參照。
註七:民法第294 條:「債權人得將債權讓與於第三人。但左列債權,不在此限:一 依債權之性質,不得讓與者。二 依當事人之特約,不得讓與者。三 債權禁止扣押者。前項第二款不得讓與之特約,不得以之對抗善意第三人。」參照。
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【侵權行為法律問題】神像,有肖像權嗎?
文/楊春吉(故鄉)
【問題】
我參考了一些資料,裡面寫肖像權屬「自然人」所有,但如果是神像,有肖像權嗎?被侵害時,得依民法第195條及第197條之規定,請求賠償相當之金額(註一)?
【解析】
按 「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。其 名譽被侵害者,並得請求回復名譽之適當處分。前項請求權,不得讓與或繼承。但以金額賠償之請求權已依契約承諾,或已起訴者,不在此限。前二項規定,於不法 侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者,準用之。」「因侵權行為所生之損害賠償請求權,自請求權人知有損害及賠償義務人時起,二年 間不行使而消滅。自有侵權行為時起,逾十年者亦同。損害賠償之義務人,因侵權行為受利益,致被害人受損害者,於前項時效完成後,仍應依關於不當得利之規 定,返還其所受之利益於被害人。」分別為民法第195條、第197條定有明文,是不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操,或不法侵害其 他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得於知有損害及賠償義務人時起二年間內(自有侵權行為時起十年內),請求賠償相當(註二)之金額。其 中所謂「其他人格法益」,實務上除肯認「他人居住安寧之人格利益」(註三)外,尚肯認「肖像權」屬之(註四),是倘被害人之肖像權被不法侵害而情節重大 者,被害人非不得依民法第195條及第197條之規定,向加害人請求賠償相當之金額。然本案中所提之「神像」,應係物,或為著作權財產權(註五)或為動產 所有權,並無「肖像權」之存在,是尚難基於肖像權被不法侵害而情節重大之由,依民法第195條及第197條之規定,請求賠償相當之金額。
【註解】
註一:問題來源:96年6月19日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區>肖像權的問題。加寫而成。
註二:所謂相當,自應以實際加害情形與其人格法益影響是否重大,及被害者之身分地位與加害人經濟狀況等關係定之(最高法院47年08月26日台上字第1221號判例可資參照)。
註三:最高法院92年01月23日台上字第164號判例:「於他人居住區域發出超越一般人社會生活所能容忍之噪音,應屬不法侵害他人居住安寧之人格利益,如其情節重大,被害人非不得依民法第一百九十五條第一項規定請求賠償相當之金額。」參照。
註四:最高法院93年04月08日93年度台上字第706號民事判決:「修正民法第一百九十五條第一項即規定,不法侵害其他人格法益而情節重大者,被害人雖非財產上之損害,亦得請求賠償相當之金額。所謂『不法侵害其他人格法益』,包括肖像權在內。」參照。
註 五:著作權法第3條第1項第1款至第3款:「本法用詞定義如下:一、著作:指屬於文學、科學、藝術或其他學術範圍之創作。二、著作人:指創作著作之人。 三、著作權:指因著作完成所生之著作人格權及著作財產權。」、第5條:「本法所稱著作,例示如下︰一 語文著作。二 音樂著作。三 戲劇、舞蹈著作。四 美術著作。五 攝影著作。六 圖形著作。七 視聽著作。八 錄音著作。九 建築著作。一○ 電腦程式著作。前項各款著作例示內容,由主管機關訂定之。」參照。
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【買賣法律問題】離婚後,如何阻止男方變賣家產?
文/楊春吉(故鄉)
【問題】
夫妻雙方當時在調解委員會離婚未果,後男方自動提出條件才完成離婚,離婚協意書其中有提出男方名下的房子男方可以居住,但男方不可片面變賣於他人;現在男 方有擅自變賣的打算,雖然所有權狀及印章都歸女方保有,但房子確實是在男方名下,有什麼方法能夠阻止男方變賣嗎(註一)?
【解析】
按 「經法院核定之民事調解,與民事確定判決有同一之效力;經法院核定之刑事調解,以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者,其調解書得為執行名 義。」為鄉鎮市調解條例第27條第2項定有明文,是經法院核定之民事調解,與民事確定判決有同一之效力,自有拘束雙方當事人之效力,當事人之一方果未履行 所約定者,另一方應得依強制執行法聲請強制執行;惟判決於執行法上得為強制執行之債務名義者,限於給付判決(註二),而本案乃禁止產權移轉之負擔,非給付 性質,故本案中的「女方」尚難以依強制執行法聲請強制執行。況土地法第43條亦規定「依本法所為之登記,有絕對效力」,倘本案中的「男方」,將該筆房子依 土地法及土地登記規則之規定登記於善意第3人,本案中的「女方」更難以向善意第3人請求返還該筆房子(註三)。是本案中的「女方」欲阻止男方變賣「該筆房 子」,只有在善意第3人取得該筆房子所有權前,先取得該筆房子全部所有權之途了。
【註解】
註一:問題來源:96年3月27日奇摩知識+首頁>社會人文>法律>生活法律>十萬火急!!!!關於離婚不動產買賣問題。
註 二:最高法院19年01月01日抗字第580號判例:「判決於執行法上得為強制執行之債務名義者,限於給付判決。」、26年01月01日渝抗字第51號判 例:「確定之本案終局判決有執行力者,以給付判決為限,若確認判決則雖為確認請求權存在之判決,亦無執行力。」、56年04月21日台抗字第224號判 例:「和解成立者與確定判決有同一之效力,且得為執行名義,民事訴訟法第三百八十條第一項,及強制執行法第四條第三款定有明文。故土地登記規則第二十六條 第二項所謂確定判決書,應包括與確定判決有同一效力之和解在內。」參照。
註三:最高法院40年12月14 日台上字第1892號判例:「土地法第四十三條所謂登記有絕對效力,係為保護因信賴登記尿得土地權利之第三人而設,故登記原因無效或得撤銷時,在第三人未取得土地權利前,真正權利人對於登記名義人自仍得主張之。」等參照。
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您好:有關您所詢問題回覆如下
本件恐無法如此主張,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
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最近在研究租賃相關法條時遇到若干解讀上的疑惑,尚祈專業人士不吝指教!
例一,
民法第450條
租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。
未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其
習慣。
前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或
一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日
為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。
民法第453條
定有期限之租賃契約,如約定當事人之一方於期限屆滿前,得終止契約者
,其終止契約,應依第四百五十條第三項之規定,先期通知。
67年台上字第2293號
民法第四百五十條第三項所定之出租人應以曆定星期,半個月或一個月之
末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知,係列舉
之規定,非謂不動產之租金以一年或半年定其支付之期限者,亦得類推適
用該條項之規定。
問題一,
請問第450條第三項,究竟同時適用定期和不定期契約(即所指稱之「前項」),
還是根據第453條內容,僅適用不定期契約?為何如此解讀?
問題二,
依據67年台上字第2293號判例,第450條第三項係「正面表列」之規定,
不得類推至租金以一年或半年定其支付之期限者,
可是此見解難道不會囿限該條文之適用彈性嗎?
例如若租金以「兩個月」定其支付之期限,難道也不適用?
又,請問當遇到類似的法條文字時,如何判斷其僅適用「列舉」事項,
而非類推適用?難道只能依據判例?
例二,
土地法第100條
出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:
一、出租人收回自住或重新建築時。
二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三、承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。
四、承租人以房屋供違反法令之使用時。
五、承租人違反租賃契約時。
六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。
問題,
很多租賃案例不乏援引此條文作為承租人之權利主張,
但前提是「僅適用不定期契約」。
請問如何從其他法條文字或立法原意,判讀此條文「僅適用不定期契約」?
因為第100條本文並無提及「僅適用不定期契約」的限制?
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男方與女方於95年10月公證結婚,但是沒有於戶政完成登記手續。於96年5月生下一女,因此女從母姓,屬非婚生子女,目前兩人處於分居狀態,女方欲協議離婚,但男方不願回應,聯絡不上人。
感謝您已回覆如下
1.是否有方法可以離婚,於法律上應用何法條?
答: 離婚可以雙方協議離婚(兩願離婚)或請求法院判決離婚
2.男方是否可以要求擁有小孩監護權?
答: 可以
3.若男方不願離婚,是否可以請求小孩的教育扶養費?
答: 可以
4.若男方要求履行同居義務,那如何可以拒絕?
答: 有婚姻關係 男方可以要求履行同居義務
5.如此狀況,若男方不願負擔任何教育扶養費,分居多久的時間可以訴請離婚?
答: 分居並非當然可以請求離婚 多久的時間無關
民法親屬編
第一千零四十九條(兩願離婚)
夫妻兩願離婚者,得自行離婚。但未成年人,應得法定代理人之同意。
第一千零五十條(兩願離婚之方式)
兩願離婚,應以書面為之,有二人以上證人之簽名並應向戶政機關為離
婚之登記。
第一千零五十二條(判決離婚之事由)
夫妻之一方,有下列情形之一者,他方得向法院請求離婚:
一、重婚。
二、與配偶以外之人合意性交。
三、夫妻之一方受他方不堪同居之虐待。
四、夫妻之一方對於他方之直系尊親屬為虐待,或受他方之直系親屬之
虐待,致不堪為共同生活。
五、夫妻一方已惡意遺棄他方在繼續狀態中。
六、夫妻一方意圖殺害他方。
七、有不治之惡疾。
八、有重大不治之精神病。
九、生死不明已逾三年。
十、因故意犯罪,經判處有期徒刑逾六個月確定。
有前項以外之重大事由,難以維持婚姻者,夫妻一方得請求離婚。但其
事由應由夫妻一方負責者,僅他方得請求離婚。
想再請問~
1.若男方不願意承認此女為親生小孩(因目前從母姓),也不願意負擔其扶 養費用,對此母女亦不理睬,是否可用此為重大事由,向法院請求離婚?
2.小孩從出生到現在,皆由母親扶養,若男方要取得監護權,是否容易?(女方名下沒不動產,但是有穩定工作,男方有不動產,但是工作不穩定,男方父母有不動產及存款)
3.如男方目前沒有工作,也沒有存款(但有保單及不動產-汽車)是否可以拒付小孩的扶養費?
4.因雙方未離婚,若女方欲回男方家,男方家人不願意接受,或言語上不客氣,請問可用哪一項離婚之條件向法院訴請離婚?此項是否可以提出錄音或錄影證據當存證?
5.請問提出離婚時之證據,是否有期限限制(為幾個月之內?),如雙方簡訊或網路msn之談話,是否可當作證據或多久之前的談話才可以當作證據?
再次感謝您的回覆^^
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【房地產法律問題】土地買賣超過15年消滅時效,怎麼辦?
文/楊春吉(故鄉)
【問題】
因先父向共同持分人於54年買2分地,因賣方一再敷衍至今尚未辦理過戶,土地雖一直由我們管理,但賣方主張請求權罹於時效而拒絕過戶。請問有其他法令確保 我的權益嗎?又買賣契約由代書撰寫(代書已作古)但僅有蓋章沒簽字,賣方表示已忘記此事!請問該契約還有效嗎(一)?
【解析】
按 「依法律之規定,有使用文字之必要者,得不由本人自寫,但必須親自簽名。如有用印章代簽名者,其蓋章與簽名生同等之效力。如以指印、十字或其他符號代簽名 者,在文件上,經二人簽名證明,亦與簽名生同等之效力。」「不動產物權之移轉或設定,應以書面為之,此項書面得不由本人自寫,但必須親自簽名或蓋章,其以 指印、十字或其他符號代簽名者,應經二人簽名證明,否則法定方式有欠缺,依法不生效力。」分別為民法第3條定有明文及最高法院31年01月01日上字第 3256號著有判例,是不動產物權之移轉或設定,雖應以書面為之,惟此項書面得不由本人自寫,僅須親自簽名或蓋章,或其以指印、十字或其他符號代簽名者, 經二人簽名證明者,即生效力。
是本案中的買賣物權契約,雖由代書撰寫,但即經出賣人及買受人親自蓋章,除有其他無效情事外,當屬有效;換言之,移 轉登記請求權雖因時效完成而消滅,但因買賣物權契約仍有效,買受人自屬適法占有已交付之土地,出賣人自不得認係無權占有而請求返還(註二)。故本案中的買 受人,自不須擔心,出賣人依民法第767條前段:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。」之規定,請求返還之;更甚者,占有被侵奪時,買 受人亦得以占有人之地位,依民法第962條:「占有人,其占有被侵奪者,得請求返還其占有物;占有被妨害者,得請求除去其妨害;占有有被妨害之虞者,得請 求防止其妨害。」請求返還其占有物(註三)。
【註解】
註一:問題來源:96年10月7日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區>土地買賣超過15年消滅時效?
註 二:最高法院85年02月15日台上字第389號判例:「按消滅時效完成,僅債務人取得拒絕履行之抗辯權,得執以拒絕給付而已,其原有之法律關係並不因而 消滅。在土地買賣之情形,倘出賣人已交付土地與買受人,雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成,惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交 付,即具有正當權源,原出賣人自不得認係無權占有而請求返還。」參照。
註三:惟所謂占有人,必就其占有物有事實上之管領力,否則,即使對於占有物有合法之權源,亦不能本於占有請求返還(最高法院64年09月12日台上字第2026號判例、42年08月14日台上字第922號判例參照)。
故鄉簡介:
現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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1.祖父於民國90年過世,留下的親人有祖母,姑姑(大女兒),叔叔(小兒
子)及我(長孫);我父親因為早年過世,請問我本人有繼承權嗎??
2.祖父過世後,叔叔向我索取印鑑証明,但未表明作為放棄繼承之用,
僅告知需處理一些祖父過世事宜,而今得知祖父名下不動產已登記
於姑姑名下,且過戶方式為分割繼承,請問未告知祖父有遺產的情
形下,又未告知向我索取印鑑証明是為放棄繼承之用,這樣算是侵
占遺產嗎??如果我要取得應得之遺產該如何處理??
3.而今距祖父過是已過6年,該如何取得當年祖父名下遺產總數項
目??
4.若我蒐集到我叔叔與我談話內容中含有當時未告知我放棄繼承之錄音,
是否可提出告訴??
5.如果放棄繼承難道法院都不會通知確認嗎??而我從來都未接獲任何通
知......
請惠賜高見感謝~~~
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【房地產法律問題】沒有台灣身分證的大陸配偶,得否繼承其亡夫之遺產?
文/楊春吉(故鄉)
【問題】
我父親娶了一位大陸阿姨,僅有拿到台灣長期居留證,沒有台灣身分證,如果父親過世,我大陸阿姨是否有父親房地產的繼承權(註一)?
【解析】
按 「臺灣地區人民與大陸地區人民間之民事事件,除本條例另有規定外,適用臺灣地區之法律。」「大陸地區人民繼承臺灣地區人民之遺產,應於繼承開始起三年內以 書面向被繼承人住所地之法院為繼承之表示;逾期視為拋棄其繼承權。」「被繼承人在臺灣地區之遺產,由大陸地區人民依法繼承者,其所得財產總額,每人不得逾 新臺幣二百萬元。超過部分,歸屬臺灣地區同為繼承之人…第一項遺產中,有以不動產為標的者,應將大陸地區繼承人之繼承權利折算為價額。但其為臺灣地區繼承 人賴以居住之不動產者,大陸地區繼承人不得繼承之,於定大陸地區繼承人應得部分時,其價額不計入遺產總額。」分別為臺灣地區與大陸地區人民關係條例第41 條第1項、第66條、第67條定有明文,是臺灣地區人民與大陸地區人民間之民事事件,除臺灣地區與大陸地區人民關係條例另有規定外,適用臺灣地區之法律; 而有關何人為遺產繼承人之事項,臺灣地區與大陸地區人民關係條例並未規定,是在本案中,臺灣民法第1144條:「配偶有相互繼承遺產之權…」、第1145 條:「有左列各款情事之一者,喪失其繼承權:一 故意致被繼承人或應繼承人於死或雖未致死因而受刑之宣告者。二 以詐欺或脅迫使被繼承人為關於繼承之遺囑,或使其撤回或變更之者。三 以詐欺或脅迫妨害被繼承人為關於繼承之遺囑,或妨害其撤回或變更之者。四 偽造、變造、隱匿或湮滅被繼承人關於繼承之遺囑者。五 對於被繼承人有重大之虐待或侮辱情事,經被繼承人表示其不得繼承者。前項第二款至第四款之規定,如經被繼承人宥恕者,其繼承權不喪失。」有其適用。
換 言之,本案中的配偶,除「有臺灣民法第1145條喪失繼承權情形之一者」外,當然有繼承其亡夫遺產之權,與是否有台灣長期居留證或台灣身分證無涉;惟本案 中的配偶應於繼承開始起三年內以書面向被繼承人住所地之法院為繼承之表示,且其所得財產總額(註二),亦不得逾新臺幣二百萬元(註三)。
【註解】
註一:問題來源:95年2月6日奇摩知識+首頁>社會人文>法律>生活法律
>繼母為大陸人士(無台灣身分證),有父親房地產之繼承權嗎?
註二:遺產中,有以不動產為標的者,應將大陸地區繼承人之繼承權利折算為價額。
註三:其為臺灣地區繼承人賴以居住之不動產者,大陸地區繼承人不得繼承之,亦應注意。
故鄉簡介:
現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。
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【房地產法律問題】得否基於日照權受侵害,向鄰地請求損害賠償?
文/楊春吉(故鄉)
【問題】
得否基於日照權受侵害,向鄰地請求損害賠償(註一)?
【解析】
按 物權,除民法或其他法律(註二)有規定外,不得創設(註三),是苟有另外創設日照權者,基於物權法定主義,自不得認其為物權,但民法債編並不排除雙方以日 照權為約定內容之無名契約,是倘雙方有此約定,一方違反者,另一方非不得依債務不履行之相關規定,請求損害賠償。惟以上係指鄰地與土地所有人有約定者而 言,苛未約定,土地所有人自難以債務不履行之相關規定,請求損害賠償(註四)。
【註解】
註一:96年7月19日同棟大樓住戶所問。
註二:此所謂法律,按之採用物權限定主義之本旨,係指成文法而言,不包括
習慣在內(最高法院30年01月01日上字第2040號判例參照)。
註三:民法第757 條參照。
註 四:臺灣臺北地方法院93年05月28日92年度訴字第4499號民事判決:「(二)又查原告自認伊受反射光刺激,去八德路看眼科,醫生檢查是正常的,醫 生說看不出來眼球受有傷害之事實,可知原告之眼睛並未此反射光線而受有傷害之結果,是以縱被告所有之系爭屋頂突出物(玻璃帷幕)有不法侵害原告身體之行 為,亦未受有實際上之損害,無損害即無賠償可言,且查系爭屋頂突出物所在建築物距原告住處粗估約有一公里遠等情,為兩造所不爭執,並經上開新聞報導及本院 現場勘驗屬實,從而依客觀而言,實難想像有何阻礙原告不能圓滿行使其所有權之情,是以原告自不得請求回復原狀、損害賠償或除去上開屋頂突出物。至原告嗣復 主張被告侵害日照權云云,然按兩造之建築物距離有約一公里之遠,已如前述,亦難有何妨礙原告日照之權利,原告此部分之主張,亦不可採。(三)按權利受有侵 害時,得請求回復原狀、損害賠償或排除侵害,惟法無明文規定,請求權人得有權要求行為人受有相同之侵害,是以原告請求被告在相同光源下張眼目視最少五十 次,每次十分鐘,法律並未賦予原告有此權利,且此請求亦有違背善良風俗,故原告此部分之請求,應屬無據。」、同案臺灣高等法院93年12月01日93年度 上字第640號民事判決:「末查,依上訴人提出之照片觀之,系爭建物距上訴人住處約有一、二公里之遠,自上訴人住處窗戶向系爭建物看去,該反射光點猶如遠 處之太陽,而人類本即生 活在太陽之下,一般人居家住處受太陽照射,乃屬常事,如認太陽照射過於強烈,通常亦得以窗簾加以遮擋,系爭建物既未使上訴人失去日照,上訴人主張被上訴人 侵害其日照權,即無可採。至於上訴人主張:『其在住處打電腦時,突然有光源射入,當時我也沒有開電燈,卻使我眼花看不清楚,我無法工作。』等語,縱然屬 實,亦與一般住家受太陽照射進入之情形相同,在客觀上,無從認上訴人之何種權利因此受有侵害。況民法第七百六十七條排除侵害之規定:『所有人對於無權占有 或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。』係指不動產所有權受侵奪或妨害而言,而建築 物受太陽照射,並不會侵奪或妨害其所有權之行使,此為眾所周知之事實,故系爭建物因太陽照射所生反射光進入上訴人之住處,並未侵奪或妨害上訴人之房屋所有 權之行使,上訴人主張被上訴人在系爭建物不得有反射光源云云,亦不可採。」參照。
故鄉簡介:
現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
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(一天一情話)
老婆:
身為媳婦的妳,能照顧婆婆,我心中感激...
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【房地產法律問題】父親往生後,其大陸配偶可以繼續住我家嗎?
文/楊春吉(故鄉)
【問題】
目前父親及其大陸配偶與所生之兒子共住於家裡,而其所居住之不動產為我的名下,然父親之大陸配偶曾說,到時父親往生後,我無法要求他們搬走,請問我有何法律上的保障(註一)?
【解析】
按 「所有人,於法令限制之範圍內,得自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉。」「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其 所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。」分別為民法第765條、第767條定有明文,是所有人,於法令限制之範圍內(註二),得 自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉;對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之;對於妨害其所有權者,得請求除去之;有妨害其所有權之虞 者,得請求防止之。故本案中的所有人,對於妨害其所有權者,自得請求除去之;惟家長家屬(註三)相互間之親屬,互負扶養之義務(註四),亦應注意(註 五)。
【註解】
註一:問題來源:96年7月26日植根法律網>植根法律網討論區>生活法律問題討論區>大陸配偶問題(http://www.rootlaw.com.tw/board/board_viewtopic.asp?TID=2&PID=3928)。
註二:換言之,無法律根據之行政命令,不得對於所有權加以限制(最高法院21年01月01日上字第1010號判例參照)。
註三:此稱家屬,係指以永久共同生活為目的而與家長同居一家者而言,其身分因與家長同居一家而發生,因由家分離而消滅(最高法院28年01月01日上字第1514號判例、32年01月01日上字第1725號判例參照)。
註 四:民法第1114條:「左列親屬,互負扶養之義務:一 直系血親相互間。二 夫妻之一方與他方之父母同居者,其相互間。三 兄弟姊妹相互間。四 家長家屬相互間。」、最高法院20年01月01日上字第1943號判例:「妾既同居一家共同生活,即為家屬之一員,家長對於家屬亦應負扶養義務。」參照。 但念同宗之誼而給與津貼,此種慈惠施與行為,乃本於雙方之感情而生,於法原不能援為要求扶養之根據(最高法院20年01月01日上字第299號判例參 照)。另在家屬相互間,則除夫妻間應依關於負擔家庭生活費用之規定辦理外,如無民法第1114條第1款至第3款所列親屬關係,自不負扶養之義務(最高法院 27年01月01日上字第1412號判例參照),亦應注意。
註五:另大陸物權法草案,原有居住權之規定(物權法草案第181條:「設立居住權,可 以根據遺囑或者遺贈…」參照。所謂居住權,就是特定人因居住而使用他人房屋的權利,居住權人依物權法草案第180條之規定,對他人享有所有權的住房及其附 屬設施享有佔有、使用的權利,其具有「權利主體為特定自然人、具有不可轉讓性及時間性」、「權利客體為房屋及其附屬設施、共有部分,權利範圍以占有、使用 為限,權利目的則限於居住」等2點特徵,拙著,大陸土地制度簡介(三之三):居住權之概說,刊於台灣法律網。),然中華人民共和國第十屆全國人民代表大會 第五次會議於2007年3月16日通過公佈,自2007年10月1日起施行之中華人民共和國物權法,並未將其納入,是本案中的大陸配偶所說:「提問人父親 往生後,提問人無法要求他們搬走」,在大陸亦有疑義,併予敘明。
故鄉簡介:
現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
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12.整理中:公寓大廈部分(五南)。