各位專業律師先生好:
家母目前有些抵押權問題
想請教律師先生~感謝
事件流程
69年 甲男跟父母親借款甲男拿自己父親名下土地抵押給我母親<委由代書辦理,約定70年還款完畢>但之後每月利息跟本金都無償還也有多次到甲男家催討<甲男跟父母親 是姻親關係>
73年 甲男父親往生<父母親直到 90年才知道甲男父親往生><土地已被全部繼承人所繼承>
76年 跟 90年 父母親因甲男無法償還都有跟甲男合意變更還款日期簽訂借據跟切結書到101年前 甲男未償還任何債務
102年 因為甲男積銀行債務被銀行執行法拍名下土地,被法拍.<也就是抵押給我母親那塊>母親收到法院來函要求提出債權計算書及參與分配母親為第一順位抵押權但金額不足清償母親全部債務
103年 母親委託律師聲請抵押權拍賣透過拍賣其他繼承人所繼承的土地來清償母親剩餘債務<當初抵押的土地以被所有繼承人繼承>並於104年收到法院裁定准予拍賣
但是過幾個月後,母親收到簡易庭到通知書<辯論庭>原告是 甲男的兄弟姊妹等繼承人案由是塗銷抵押權登記
其實目前有問題的是
當時時空背景跟知識水平
父母根本不懂,所以也不知有無問題
當初委託給代書辦理
抵押權設定契約書上
權利人是我母親 義務人是甲男父親
(並未註名 債務人 也並未將債務人載明為甲男)
他項中 權利人是我母親 義務人是甲男父親
債務人一欄 蓋橡皮章 同設定人
所以對方律師說 抵押權上債務人是甲男父親
而且按照清償日期,目前抵押權請求權時效已滅
而我們宣稱 實際借款人是甲男
甲男父親實為義務人
但對方律師答說,那麼甲男父親跟母親之間
並無實際債務
所以債權不存在,抵押權亦不存在
所以這真的無效了?
其實我個人認為
本身所有繼承人當初的認知
應該都跟我母親一樣
債務人是甲男 義務人是他們父親
不然繼承後沒多久,怎會打電話來詢問
如何解決甲男債務以及抵押權問題
過了所謂對方律師的請求權期效
沒有提出抵押權失效告訴
還有當初甲男土地被銀行法拍
最後是兩位繼承人給買下
土地謄本也有載明土地目前還被設定
繼承人也沒有提出債權不存在
或是時效問題
直到法院裁定准予拍賣後
委託律師後,因為土地不想被拍
所做的告訴
各位專業律師先生好:
家母目前有些抵押權問題
想請教律師先生~感謝
事件流程
69年 甲男跟父母親借款甲男拿自己父親名下土地抵押給我母親<委由代書辦理,約定70年還款完畢>但之後每月利息跟本金都無償還也有多次到甲男家催討<甲男跟父母親 是姻親關係>
73年 甲男父親往生<父母親直到 90年才知道甲男父親往生><土地已被全部繼承人所繼承>
76年 跟 90年 父母親因甲男無法償還都有跟甲男合意變更還款日期簽訂借據跟切結書到101年前 甲男未償還任何債務
102年 因為甲男積銀行債務被銀行執行法拍名下土地,被法拍.<也就是抵押給我母親那塊>母親收到法院來函要求提出債權計算書及參與分配母親為第一順位抵押權但金額不足清償母親全部債務
103年 母親委託律師聲請抵押權拍賣透過拍賣其他繼承人所繼承的土地來清償母親剩餘債務<當初抵押的土地以被所有繼承人繼承>並於104年收到法院裁定准予拍賣
但是過幾個月後,母親收到簡易庭到通知書<辯論庭>原告是 甲男的兄弟姊妹等繼承人案由是塗銷抵押權登記
其實目前有問題的是
當時時空背景跟知識水平
父母根本不懂,所以也不知有無問題
當初委託給代書辦理
抵押權設定契約書上
權利人是我母親 義務人是甲男父親
(並未註名 債務人 也並未將債務人載明為甲男)
他項中 權利人是我母親 義務人是甲男父親
債務人一欄 蓋橡皮章 同設定人
所以對方律師說 抵押權上債務人是甲男父親
而且按照清償日期,目前抵押權請求權時效已滅
而我們宣稱 實際借款人是甲男
甲男父親實為義務人
但對方律師答說,那麼甲男父親跟母親之間
並無實際債務
所以債權不存在,抵押權亦不存在
所以這真的無效了?
其實我個人認為
本身所有繼承人當初的認知
應該都跟我母親一樣
債務人是甲男 義務人是他們父親
不然繼承後沒多久,怎會打電話來詢問
如何解決甲男債務以及抵押權問題
過了所謂對方律師的請求權期效
沒有提出抵押權失效告訴
還有當初甲男土地被銀行法拍
最後是兩位繼承人給買下
土地謄本也有載明土地目前還被設定
繼承人也沒有提出債權不存在
或是時效問題
直到法院裁定准予拍賣後
委託律師後,因為土地不想被拍
所做的告訴
長久以來鄰居的惡習處處威脅著我們的生活,報警警察也想息事寧人,只告訴我們沒有證據,令人無可奈何。
1.亂丟檳榔渣,對著我們家門口吐檳榔汁(有照片錄影檔佐證)
2.抱小孩或是朋友拜訪,故意對我們吐菸,惡意讓我們吸二手菸,挑釁意味濃厚
3.外出時 故意站在門口檔我們的路 ,我們得自己繞開(有告示過警察,警察回應他沒有任何動作,無法證明他有攻擊挑釁危害到我們的行為,有監視器佐證)
4.若家人站在門口 他們開車返家 會故意與我們擦身而過 若是一不注意 可能就被他撞倒輾過
5.門口加裝監視器 不敢太明目張膽 反到我們屋頂丟水果皮 沾滿油的手套 檳榔渣 我們在屋頂加裝監視器 他反到用紅外線照射我們攝影機導致曝光無法拍攝 告訴警察說我們侵犯他隱私(我們完全沒有拍到他家屋內 有照片佐證)
以上種種 警察說他無法處理 無法證明他有危害到我們安危 難道真正要發生事情警察才要保護我們嗎
胡○○這是一個差點害我家破人亡的詐騙惡劣份子。曾經是我妹的男朋友,也許在當他男朋友之前已經想好策略,要一步一步吸乾我們家的一切。
他的偉大計劃如下:
1、買一台二手賓士車送我妹,結果名字是我妹的,而這台車只付了頭期款,貸款是我妹在背。更扯的是車沒買多久,就跟當鋪借二胎三胎。
2、胡○○知道我妹一直想開店,結果就很大方的買了一透天店面,約兩千多萬,頭期款只付了一百多萬、名字也是我妹的。後來我們有把對方付的頭期款還給他。但後來也因為付不出來房子被拍賣了。
3、號稱要跟我妹結婚,又在仁武買了一間透天別墅,約一千五百多萬。名字還是我妹的,頭期款也只付了幾十萬。後面也是拿房子去借二胎三胎。
4、接下來沒錢了,叫我妹用信用卡去預借現金,信用貸款,結果錢也沒還。我妹在銀行欠了幾百萬、成了卡債族。
5、原本我妹自己有間兩房一廳的房子,後來也被胡○○拿去貸款。借款人還是我妹、而胡○○的媽媽當擔保人(其實他媽的信用早就破產)。最後錢也沒繳,房子也被法拍了。
6、後來又假借公司,需要周轉、我妹又向他的好姐妹借了一百多萬。因為錢都沒還、還差一點害對方憂鬱症想不開。
7、之後又假借標到工程,急需工程款,又逼我妹向我伯父借了兩百五拾萬。當然也是沒還。
後面這些事都被揭發後,胡○○和他母親當著我爸媽和我跟我妹的面,一直下跪道歉,並簽下將近五百萬的本票,還強調這些錢他們一定會還。請我們給他們一點時間。
結果過了七八年,他們真的慢慢還,前後加起來只還了二十多萬,還是我妹懇求才五千、三千的還,感覺我們是要飯的。
綜合以上條件,想請教有經驗的律師大德們
問題1:對方此行為,詐欺罪是否有機會成立
問題2:因為對方無任何資產和薪轉,欠我們的債務大概約伍百萬是否還有機會
可以要得到呢?
感謝各位律師的幫忙回覆,感恩不盡!
您好,關於您的問題,您若欲提出刑事詐欺告訴,必須提出對方施用詐術之證據,若為借貸關係,則不構成詐欺;關於返還借款之部分,若對方無財產,借款清償之機會低。
歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。
宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。
您好,關於您的問題,若土地仍為您父母所有,可請求對方給付使用土地相當於租金之不當得利。
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蘇文俊/蘇文斌律師回答
您好
如果確實已經拍賣
但只是沒有過戶給對方
那麼你無權請求任何租金或要求買回
因為對方是合法占有該房屋
但是我建議你不要主動去提及這件事
否則他可以打官司請求你返還
當然有其他方法可以處理
不宜在此說明
歡迎來信詢問或到網站留言(上網搜尋蘇文俊律師)
PS:本律師精於實戰,回覆以實戰策略、增加談判籌碼、收集證據為主,基本程序回答較少,請多包涵。
歡迎來電0960300927或0937831027(台南高雄請打此電話)
信箱:jackalsky1014@gmail.com
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剛剛收到法院的通知,看到有人把我公司列為被告,整件事是這樣,原告買了法拍屋後,原本社區在他法拍的屋子上方有一個公共水池,因為法拍的關係所有權被他拿去,原本水池並沒有所有權狀,因為是很久以前採自由登記,這水池現在因為原告跟管委會談不攏,一方要拆一方要保留,我這裡是水公司,跟原告未起訴前有說好可以配合拆,但要社區同意,於是現在就一起跟管委會被告,我是現在的承辦人,原告起訴裡面是這樣,要我們跟社區拆水池,然後社區賠錢,我現在的疑問是,我這邊要怎麼準備資料,(因為我這裡原本就說好可以配合拆,只是要社區同意,水池為該社區水系統一部份,現在的技術可以不用水池),原告打的是確認所有權跟損害賠償,我這邊真的是不知道該怎麼說,水池不是我這邊的,損害也不是我造成的,我這裡真的搞不懂阿(抱歉我是第一次碰到,公司同仁也沒辦法給我一個答案,請各位大哥大姐給個建議拜託)
您好,關於您的問題,若房子已遭查封,應提起第三人異議之訴,提出相關繳納證明主張為借名登記。
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服務無邊,完美無限。
您好,關於您的問題,對方之存證信函可不予理會,若接到法院之拍賣抵押物裁定,應於期限內異議救濟之,目前可彙整相關證據,委任律師提出民事確認抵押權不存在之訴或刑事偽造文書告訴。
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由於情況很複雜,所以就先敘述一下目前知道的情形。
目前我所居住的房子,在民國93年的時候,因為我爸爸在外面投資作保人,結果生意失敗,欠債金額太大,應該有破千萬,房子被查封,在97年的時候法拍,由我大伯母出面買回。
當時法拍金額約400多萬,後來大伯母把房子再拿去貸款250萬,貸款由我們支付,從97年償還至今還剩150萬的貸款。
問題一:如果想把房子過戶至我的名下或是我妻子的名下,可行嗎?
〔另一種說法,要隔15年後過戶,才不會被查?〕
〔可以用150萬買回來嗎?〕
問題二:在我父親負債的情況下,我或者我太太去購買不動產,是否有要注意的事項?會因為父親負債,所以我們購買不動產,然後被查封嗎?或是受到影響?
您好:各位律師,請教我家裡的狀況
我父親因為買了一間法拍屋,認識前任屋主,對方已經有家庭,一位家庭主婦,而對方之後後續跟我爸聯繫一直在畫大餅說做投資,我爸已經因此賣掉老家賠了很多,到現在執迷不悟的原因可能也是不甘心希望可以拿回本,也一直跟我們兄弟姊妹借錢去投資,雖然一次都是小金額幾千幾萬,但是累積了1X年了
而對方騙子因為只跟我爸聯繫,所以甚麼證據或線索都沒留下,都是透過我爸再拿錢,就算問相關投資資料,也都是爸爸含糊帶過,親情攻勢,說甚麼香港哪邊要匯率轉帳之類的,公司需要甚麼甚麼瓶罐封箱資金的子理由,這次他又提出要錢了,而我也這次詢問公司名稱跟住址,我爸請我打給女騙子,而對方也是含糊帶過不敢說清楚,我爸就提說他知道的資訊甚麼香奈兒公司要來設廠,投資幾千億,位址在台中后里友達光電,說他們要倒了要買下他們的廠,只是招牌還沒換
這次有實質訊息,我與朋友真的到現場去看也與警衛確認,友達警衛也說公司是沒有問題狀況,化妝品部分更不可能,當下請第三方(我朋友)撥電話,對方卻卻不敢承認自己名字,尋問相關事項,卻不敢多說,連忙掛電話,而不到5分鐘,我爸又來電說女騙子說,主管說友達還沒過戶給他們所以才查詢不到
這種等級的騙術用常理想都不可能,但是因為我爸投資了一大筆錢了,他不敢相信謊言,相選擇信女騙子到底
我們救助過警察,他說受害方不提告我們無計可施,但是我們家庭整個都是被受害者,請問到底有沒有其他方式可以對這個女騙子有任何法律制裁?如果可以,我應該準備什麼資料,可以証明,謝謝各位幫忙!
您好,關於您的問題,若與對方為分別共有之狀態,可委任律師提起訴訟請求裁判分割,提出分割之方案,為變價分割或向對方買回,結束共有關係。
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您好,關於您的問題,您應先發存證信函終止您與姊姊間之使用借貸契約,再提起訴訟請求所有物返還。
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想請問一下,89年我們以每坪30000元買了20坪山林地,建作我們家的祖墳。今年清明掃墓時,來了兩位自稱新地主的掮客,要求與我們協商我家祖墳的土地使用問題。
問題來了,當初只跟原地主只簽了一張\"永久讓渡書\",上面表示,甲方在某某地區的土地地號0000,其中20坪永久讓渡給乙方兄弟使用,該地作為乙方祖墳,且往後不收取任何費用,恐口無憑,特寫入永久讓渡書證明,上面有甲方簽名(手印) 乙方簽名(手印)見證人簽名(手印)在89年9月1日簽約。
對方掮客聲稱,原地主負債八千萬,已於八年前往生。要我家以每坪40000元買下祖墳土地所有權,並稱以後可取得土地所有權狀。 請問這張永久讓渡書的效力為何? 為什麼我們沒有任何訊息,土地就遭法拍,我們可否要求甲方賠償?應有甚麼談判步驟。
您好,關於您的問題,讓渡書僅為您與讓渡人之債權契約關係,若無做如抵押權等之物權登記不得對抗第三人,您僅能對讓渡人之繼承人請求賠償之。
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您好
這案子你要仔細處理
首先這個土地掮客你不用理他
原地主欠錢與你們無關
但你們要注意的是
你們除了使用外
簡單來說就是登記給你們
要快的原因這有十五年時效限制
你們不知是否已經到期
所以要快點提出
你們合法取得所有權後
更不需要鳥土地掮客了
如果他們趕破壞你們就報警
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您好:
您提到的詐欺等罪都是非告訴乃論的罪名,有到警局作過筆錄的話,警方之後會把案件往地檢署移送由檢察官偵查,接下來就要看您的不在場證明是什麼,如果有錄影、音、通聯記錄基地台位置等物證的話,證明力會比人證來的高。
至於誣告罪是否成立,目前司法實務見解較傾向從嚴認定,以免民眾為了怕吃上誣告罪,不敢提出告訴來保護自身權益,但如果您的證據可以確實證明對方的告訴事實完全是虛構的,仍可以在地檢署偵查中,在同一案件除了以被告身分答辯外,另以告訴人身份向對方提出誣告罪的告訴,順利的話檢察官除了會對您作成不起訴處分外,同時還會一併將對方提起誣告罪公訴,本事務所之前曾有像這樣成功處理的前例,謹供您參考。
民事部分您可以向法院聲請支付命令,或是直接向對方提出清償借款訴訟,不過如果對方否認有欠款,您就需要負確實有替對方代墊、代付款項的舉證責任,例如借據、收據或是帳戶交易明細等,建議現在就可以開始著手收集。
一、先還息再還本,通常與銀行的約定是這樣,而且這樣約定也是合法的。
二、扣薪三分之一的原因是因為這個工作本身是有報稅的;如果做的工作是沒有報稅的(例如攤販),那麼債權人是扣不到的。如果債權人持續很多年都扣不到錢,然後你們再出面跟他談判,這樣債權人有可能就讓步了,只是這樣處理要很有耐心。如果你們每個月都讓他扣到,他有什麼理由要接受比較少的錢呢…要談就不容易了…另外,如果債務人是戶長的話,該戶的動產也可以執行;如果有保險的話,某些保險是可以強制執行的…這類的事情都要先了解。
三、不用過於擔心…了解的越多,擔心得越少…
楊俊鑫律師0928967948,台北市大安區羅斯福路二段95號25樓之1,古亭捷運站三號出口附近
甲乙丙丁4人共有一塊土地A,A地上有一批古厝及甲一建物( 為甲乙丙丁之共同祖先建造 ,約40年磚造平房,均無建物登記 , 甲現居某平房中),甲因債務問題其土地持分被法拍,由戊君拍得甲之土地持分,戊取得甲同意書(甲可續住A地,倘戊要使用A地,甲則無條件搬遷)。
現戊向法院請求強制分割,經簡易庭第一次調解會結果:A地所有之所有人均同意將A地依個別持分預分割為:BCDE等4塊地, 乙被分配到預分割之B地,惟經簡易庭協同土地所有權人實地測量後,乙發現古厝及甲的房子座落在其預分配到的B地上,有幾個問題想請教:
1.第2次調解會時,乙可否提出由所有的土地所有權人共同將A地上之地上物清除後再分割?
2.甲之平房大多坐落在乙預分配的B地,若甲不願搬離,乙可否不同意分割土地?若乙不同意分割調解將不成立,未來戊提起民事訴訟是否只將乙列為被告?
3.將來強制B地分配給乙,乙是否得以土地所有權人權利,主張甲搬遷並將座落該B地之地上物(平房)及古厝拆除,或向甲提出支付承租土地租金之要求?
4.又該地上建物屬40年老舊平房,未登記房屋所有權,惟民法似有「和平佔有20年取得該房屋所有權」,本案甲若提出契稅證明是否可依法取得建物所有權?對本案造成何種影響?
您好,關於您的問題,依序分述如下:
1.第2次調解會時,乙可否提出由所有的土地所有權人共同將A地上之地上物清除後再分割?
2.甲之平房大多坐落在乙預分配的B地,若甲不願搬離,乙可否不同意分割土地?若乙不同意分割調解將不成立,未來戊提起民事訴訟是否只將乙列為被告?
答:若無法協調,乙可不同意甲提出之分案,調解不成立;戊戌將全體共有人列為被告請求裁判分割之。
3.將來強制B地分配給乙,乙是否得以土地所有權人權利,主張甲搬遷並將座落該B地之地上物(平房)及古厝拆除,或向甲提出支付承租土地租金之要求?
4.又該地上建物屬40年老舊平房,未登記房屋所有權,惟民法似有「和平佔有20年取得該房屋所有權」,本案甲若提出契稅證明是否可依法取得建物所有權?對本案造成何種影響?
答:即使甲證明其為地上物所有權人,對本案可能影響者為甲對土地聲請時效取得地上權,而取得使用土地之合法權源。
若無法協調,可考慮變價拍賣,雙方均分價金,或有意購買之一方,參與投標或行使優先購買權,結束共有,避免爭議。
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您好,關於您的問題,依序分析如下:
1.B無告知在外欠款.在財產已分割下.資產公司能主張撤銷協議?
答:資產公司能主張撤銷協議,但不一定成功,其需證明具有詐害債權之故意。
2.是否資產公司主張B有1/5不動產繼承權.覬覦這不動產盼能炸出點錢
答:可參與調解,參與調解不代表想解決B之債務,若條件談不攏,調解不成立即可。
4.這塊不動產價值不高且為袋地.周邊亦有地淪落法拍都還賣不出去.若被資產公司主張撤銷成功.最後淪為法拍..A有優先買權.這時去買回不會比與管理公司協商來的好?
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林小姐於103年1月間買了張小姐一間屋子.總價金520萬.只付了460萬.尚欠尾款60萬未付給前屋主張小姐.故雙方至今未點交房屋.
張小姐先前於100年9月欠朋友黃先生500萬未還.有借據為憑.張小姐投資失利.故而把房子從102年9月租給黃先生.每月2萬元租金.讓黃先生租金抵扣債務. 黃先生102年9月開始至107年3月止.共租4年半.
黃先生又把房子租給了李先生.當二房東.每個月1萬元.從102年9月開始租給李先生4年半.到107年3月止
林小姐買了房屋.不但未完成房屋點交程序.也不聞不問.後來房貸也不去交.人也不與前屋主張小姐聯絡.現正面臨法拍的困境.
請問:A想參加法拍屋投標.請問法院會不會不點交啊?因為裡面有二個房客李和黃先生.而且張小姐未賣屋前就把房子租給黃先生.張小姐是舊屋主沒錯.張小姐與黃先生租約有效嗎…?李先生與黃先生租約有效嗎?
您好,關於您的問題,法拍屋不一定會點交,又房客之租約雖不一定對新買受之屋主有效,但若房客耍賴,新買受屋主恐須另提起訴訟請求返還房屋之。
歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。
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林小姐於103年1月間買了張小姐一間屋子.總價金520萬.只付了460萬.尚欠尾款60萬未付給前屋主張小姐.故雙方至今未點交房屋.
張小姐先前於100年9月欠朋友黃先生500萬未還.有借據為憑.張小姐投資失利.故而把房子從100年9月租給黃先生.每月1萬元租金.至黃先生租金抵扣積欠債務為止.共要41年6個月.
黃先生又把房子租給了李先生.當二房東.每個月1萬元.從102年9月開始租給李先生4年半.到107年3月止
林小姐買了房屋.不但未完成房屋點交程序.也不聞不問.後來房貸也不去交.人也不與前屋主張小姐聯絡.現正面臨法拍的困境.
請問:如果有人想參加法拍屋投標.請問法院會不會不點交啊?因為裡面有二個房客李和黃先生.而且張小姐未賣屋前就把房子租 給黃先生.張小姐是舊屋主沒錯.張小姐與黃先生租約有效嗎…?黃先生與李先生租約有效嗎?
您好,關於您的問題,法拍屋不一定會點交,至於租約是否有效,須個別觀察,即使無效,若對方甩賴,您仍可能須另提起訴訟請求返還房屋之。
歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。
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