我家土地是別人的已經承租大約5.60年了.租金是年繳.是使用後才繳.也就是說每年11月份繳交今年度的租金.從以前就是這樣.租約沒有期限..以前是古厝.但是921倒了.從新搭設鐵皮屋.繼續承租.鐵皮屋有辦理房屋權狀.有繳稅金..現在問題來了.因為之前921倒的時候並無全倒.還有一些古厝沒倒.我們現在把古厝打掉了想蓋遮雨朋.已經施工了..裡面也會積水.想把地面重新囤土升高.不然房子理庭院每當下雨都積水..現在施工到一半.地主不肯..然後叫我們買這快地.才有權力搭設使用...但是地主是好也人..開天價..沒辦法壓低..我們現在已施工到一半了..該要如何...我們是貧苦人家..遇到現在這個棘手事件.不知該要如何..請求律師大大們能幫幫我們.度過這個難關..因為我們想搭設類似像宮廟一樣的鐵皮屋..只是要做修理廠.但是地主卻喊停不肯...律師大大們我們該如何走下去呢....一家生技就靠先生修理廠...因為現在租約到期要遷移.想說遷回家裡..但是忽然間 被喊停..真的會走投無路..律師大大們你有更好的方法嗎?謝謝你..麻煩你了..不然我們一家人孩子又還小真的不知道該要如何?快逼上絕路....

現在家前一大片一堆濫泥水.進出家裡實在很不方便..小孩要上學.幼保都關在家中無法出家門走.家裡也因濫泥水.施工也亂到不行.因為被強制喊停止施工.讓我們毫無頭訊.一家都烏雲滿霧..因為地主是有錢.有政治勢力強大..我們只是貧民老百姓.真的不知道該要如何下去..請教律師大大們.假設我們施工下去.對方可以告我們嗎?地主可以強制拆除嗎?地主可以把我們趕走..說地不租給我們..那地上建築物是我們的.該如何呢?我們並不是要霸佔著土地.畢竟霸佔著久了.土地怎麼樣也不會變更到自己名下..但是地主就是採著強硬的態度.深求律師們幫幫我們詳解..告訴我們接下來我們該如何做呢?

我方是地主與建商合建分屋，若分得分屋後，出售給第三人是否要繳奢侈稅?

出售前並非自用住宅，是店面有承租。

還有此件建案有信託，起造人是建築經理公司，

第一次建物登記是登記給建經公司。

事情是這樣:

我從是不動產投資再99年因為當時手上人頭不夠.於是向一位朋友(投資客)借一位人頭使用

因為與前屋主有買回契約的約定於是最初的認知事前屋主會買回這個人頭大概借用3個月

整起買賣的所有資料都是在我這(買賣合約.權狀.稅單.過戶原始文件.清償證明.金流.包含這個人頭的帳戶存則及金融卡)

前屋主從過戶後就與我承租一直到現在(原先他信心滿滿的預買回本房屋後來細故無法買回)

100年間我與這位投資客因故有糾紛,於是後來我覺得不妥便向其表示所有權我想過戶回來.

沒想到他此時卻說那間房子是他的,而因此我便發一封存證信函請人頭將所有權過戶回來,結果他居然說他是售我這位朋友委託擔任借名登記人,是我無權要求移轉

請問律師接下來我該怎麼主張這房子所有權並將其過戶?

另有發現人頭的借名登記委任書裡頭的筆跡與本人筆跡大為不同

事情是這樣:

我從是不動產投資再99年因為當時手上人頭不夠.於是向一位朋友(投資客)借一位人頭使用

因為與前屋主有買回契約的約定於是最初的認知事前屋主會買回這個人頭大概借用3個月

整起買賣的所有資料都是在我這(買賣合約.權狀.稅單.過戶原始文件.清償證明.金流.包含這個人頭的帳戶存則及金融卡)

前屋主從過戶後就與我承租一直到現在(原先他信心滿滿的預買回本房屋後來細故無法買回)

100年間我與這位投資客因故有糾紛,於是後來我覺得不妥便向其表示所有權我想過戶回來.

沒想到他此時卻說那間房子是他的,而因此我便發一封存證信函請人頭將所有權過戶回來,結果他居然說他是售我這位朋友委託擔任借名登記人,是我無權要求移轉

請問律師接下來我該怎麼主張這房子所有權並將其過戶?

律師您好，我因為被房客違約，向地方法院申請支付命令已經核發
卻因為送達不到而提起訴訟，但我有幾個問題想請教：

（1）當初租客和我簽完約後就落跑了，當時因為第一次當房東沒有經驗，他說隔天會將費用全數匯到我的帳戶，卻事後連一毛錢都沒付。但是支付命令都核發了，法官卻用契約書中沒有寫到「違約金」三個字來刁難我。（只有寫到押金兩個月）而且若是如此，支付命令怎麼會核發下來呢。我反問他，那被人違約是應該要收什麼金呢？因為這是書局買的制式化合約，我怎麼會注意到這麼細，該怎麼辦呢？

註：

第5條的地方，有寫：擔保金50000元。=>這可以當成違約金嗎。

第16條的地方，有寫：違約時不履行違約金，應逕行受強制執行。

（2）契約書的第18條完整條文是：
第十八條 出租人與承租人雙方相互間之通知，應以本契約所載之地址為準，其後如有變更未經書面告知他方，致無法送達或拒收者，以郵局第一次投遞之日期為合法送達之日期。

=>我當初沒有注意到這點，沒有向書記官提出，但我後來開庭時問審判長這點，
因為照這條來說，支付命令其實已經當初就要生效了。
法官卻說這個送達是「雙方私下文書送達」，而非「法院文書的送達」

若是合約上的「送達」是私人文書送達，不能當成法院文書送達
那為什麼卻可以適用合約上的第23條的「爭議處理法院」為管轄法院
這樣法官說法不是自相矛盾嗎

所以我對他的說法感到非常疑惑，並對他的專業感到質疑
因為我雖不是法律人，但是我為了處理這件事也很努力的翻看六法全書、找資料
卻那位法官好像故意欺負我不是法律人，講了許多和法條相違反的事
開庭時這位法官那種狗眼看人低的講話語氣真的欺人太甚，讓我難過了好幾天
想請各位幫我解惑，謝謝

（3）因為開庭時，對方又沒有來，才在庭上被告知對方沒有的開庭通知沒有送達，而叫我必須再用「公示送達」後再開一次庭。

我的疑問是：
我知道支付命令的送達不可寄存送達、公示送達。
但是開庭通知的送達也不能寄存送達嗎。
若是可以寄存送達那不就在警局時就已合法寄存送達了嗎。

（4）總金額大約13萬多左右的訴訟，若是不服判決，可上訴到什麼程度呢。

感謝各位的解惑，真的好無助不知怎麼辦，先謝謝了。

原欲租一個店面,租金5萬/月,房東要求先支付3分之一租金(17000)做為訂金,

在繳付訂金後房東說5天後簽訂租任契約~

同時需繳付3個月的押金及11張支票支付往後的租金~

當下也跟房東詢問一般押金通常不是只有2個月,

而且我也沒有使用支票~

房東說他歷年都是如此出租的~

請我自己想辦法~

或跟朋友借~

((當下房東收了訂金也無簽訂任何收據合約))

事後有跟房東要收據~

但朋友覺得房東寫的內容並不合理

叫我不要簽名~

所以我並未簽名拿收據回來~

之後經朋友告知~

法律規定最多押金不能收超過2個月~

要我再次跟房東溝通~

房東卻說這只要我們自己說好就好~

跟法律無關~

租金的部分房東仍然堅持不能用現金給付~

一定要使用支票~

因為覺得押金的部分很不合理也不合法~

因此告知房東無法承租~

也請房東退還該押金~

但房東說他並無違法我不懂事~

他無須退還該押金~~

我請問這該如何處理??謝謝~

我有一筆土地,從祖父輩就承租至今是屬於無租賃契約,現今地主的後代己經變成三十幾人,之前繳納租金都是繳納給其代表人,但從今年起對方開始拒收,我就自行去法院提存租金,但法院通知受取人己經死亡,由於是土地是多人持分的土地,而且其現在不想繼續租給我們所以,一直再無土地管理人來收租金,由於對方一直不肯通知我們要將租金繳納給何人,請問此時我們要如何處理,因為之前來收取租金的管理人也死亡,管理人的後代也拒收,之前提存的租金提存所通知我們領回,但是我們去領回時,提存所又說要受取繼承人的同意才行,現在租金不知要給誰,錢又領不回對方又相應不理,可能會以我們沒繳納租金為理由來索回土地,但是不是我們不繳 是他們拒收啊.

沒人知道要如何處理嗎??

我們跟房東租店面賣衣服，我們店面ㄉ門跟鐵捲門是分開ㄉ，前幾天營業時間鐵捲門無故自己跑下來壓到我們店面ㄉ門因而馬達燒壞!但因房東認為甲方承租給乙方乙方應當不管任何原因交回給甲方時東西應該都是完好ㄉ~所以不管鐵捲門如何降下來或許是人為或許是機械問題但因為壓到我們ㄉ門所以才使鐵捲門馬達燒壞!所以我們應該出錢把馬達修好~但房東承租給我們如不是人為因素或我們操做不當房東是否應該出錢將鐵捲門修理好而不是承租人自己出錢修呢?

如我們都無法達成共識有什麼管道可以解決?

您好:當初跟我前男友在一起的時候，她就口頭向我借了幾次錢，而後我們有租房子在外面，是她承租的，我只是第三保證人，房租也是她要繳的，（因為我本身就在地人，是她希望我搬過去跟她住的！）之後我們算和平分手，但租約未到期，她把房子丟給我說她急事，回中部後會寄錢給我繳，我也已沒住了，但因考慮到我是第三保證人關係幫她繳了２個多月房租，她始終沒匯錢給我，於是我向房東提前違約，但押金依規定被扣走，當初押金也是我押的錢。因無證據且她都向我口頭借錢，還借了不少次，現在更因錢的關係鬧得雙方不愉快，對方也不願把錢還我，只有最一開始她ＡＰＰ說會還我錢的幾句對話，但裡頭未提還多少及欠了多少？這樣能討回我的錢嗎？　　另，存證信函可自行寄送？有效力嗎？需要附上什麼嗎？

房子99年租人開設美容，簽約時房客尚未結婚，她爸爸為保證人

因此合約上的戶籍地為房客娘家地址

簽約內容約定房租為17000，需每個月繳納

100年1月時房客打電話告知我，說她經濟困難，無法付足額的租金

我並沒有答應她，但是房客自100年2月起自行將租金降為10000

且改為2個月付一次，每次付款都遲延

且見面時都要求讓她找人分租要再降低房租，我堅決拒絕

我有詢問法界朋友，得知法律較保護承租方

為了避免房子被破壞，我選擇隱忍，打算102年1月合約期滿再訴訟追討

今年8月底，我將房子賣掉(有一個多月前告知承租方打算要賣房子)

房子賣掉後也立刻通知房客，並且詢問是否願意換約

買方目前已經支付二次款項，已經辦好完稅，本來預計10/5付尾款交屋

9/26和買方.房客約好要換約，房客也答應(我&房客態度都良好)

不料9/26房客無故未到，打電話也不接，簡訊也不回

我打給房客姊姊，姊姊推說不知道，要我打給她爸爸

我打給她爸爸卻遭到辱罵(我第一次和她父親說話)

之後房客+她爸爸+她姊姊都拒接電話，不然就是接通後立即掛掉

9/28她姊姊回LINE給我，說她爸爸要她轉告要我聯絡搬家公司將她們東西搬走

我覺得不妥，但是她們仍然拒絕聯絡

請問我現在應該如何處理?? 要怎麼做才能逼房客現身解決??

謝謝!!

律師先生/小姐 您好

想請教問題如下, 我於8/26約了三組人來看房子, 三組客人看後都有意願想要承租, 但我後來選擇了其中一位林先生並收了訂金NT$2000, 雙方依約於 8/29 以前需簽訂租屋合約, 承租日始於 9/1. 談定後, 本人亦於 8/29 當日, 傳了一則簡訊給對方, 內容是很謝謝對方喜歡我的房子, 也預祝他們居住後平安, 愉快及事事順心. 並且提醒對方,於8/29簽約,並於簽約日對方仍須交付兩個月的押金以及9月份的租金(屆時會扣除定金2000).

之後, 於8/28有接到對方來電,回撥後對方未接, 我於當日8/28傳訊問對方是不是有找我. 但對方仍未回電. 接著 8/29 接到對方簡訊告知要改為9/1簽約(也就是簽約日就等於承租日).

爾後於8/31晚上接到對方來電告知無法承租了並要求我要退回訂金2000.但我告知對方,定金無法退因為是對方無法履行當初談定的租約且我也損失了一個星期甚至以上的時間須再找房客. 對方態度不佳且放話要告到消基會. 剛剛接到消基會電話說要將對方的信件轉給我.

我想請問各位律師們, 我知道我應該站得住腳 ( 民法248/249). 但我如收到信件後, 能怎麼處理呢 ? 對方如一再騷擾, 我能告他嗎 ? 謝謝.

我爸約於20多年前購入一筆農地,購入時並沒有被告知此筆農地有登記375減租條例的佃農。
這20多年期間,農地一直是由我爸親自耕種,而且沒有收到過租金,也並沒有來自佃農的任何聯絡。
直到日前至公所調閱資料時才發現農地有佃農的事。

經查,耕地375減租條例 第16條 有以下規定:
<<承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。
承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。>>

請問這種情形下,我們可以用 耕地375減租條例 第16條,要求收回農地,註銷租約嗎?
對方可以用先前不知情為由,請求之後繼續承租農地嗎?
另我們可收集什麼資料證據,證明承租人沒有自任耕作,而是一直由我爸耕作??

謝謝律師的回答。

律師先生/小姐 您好

想請教問題如下, 我於8/26約了三組人來看房子, 三組客人看後都有意願想要承租, 但我後來選擇了其中一位林先生並收了訂金NT$2000, 雙方依約於 8/29 以前需簽訂租屋合約, 承租日始於 9/1. 談定後, 本人亦於 8/29 當日, 傳了一則簡訊給對方, 內容是很謝謝對方喜歡我的房子, 也預祝他們居住後平安, 愉快及事事順心. 並且提醒對方,於8/29簽約,並於簽約日對方仍須交付兩個月的押金以及9月份的租金(屆時會扣除定金2000).

之後, 於8/28有接到對方來電,回撥後對方未接, 我於當日8/28傳訊問對方是不是有找我. 但對方仍未回電. 接著 8/29 接到對方簡訊告知要改為9/1簽約(也就是簽約日就等於承租日).

爾後於8/31晚上接到對方來電告知無法承租了並要求我要退回訂金2000.但我告知對方,定金無法退因為是對方無法履行當初談定的租約且我也損失了一個星期甚至以上的時間須再找房客. 對方態度不佳且放話要告到消基會. 剛剛接到消基會電話說要將對方的信件轉給我.

我想請問各位律師們, 我知道我應該站得住腳 ( 民法248/249). 但我如收到信件後, 能怎麼處理呢 ? 對方如一再騷擾, 我能告他嗎 ? 謝謝.

請問一下~ 大房東向地主承租了一個店面...租金為6000~ 而大房東又轉租給第二人
8000(簡稱二房東)....而二房東又以12000的價格轉租給我!!!......大房東說她和地主的契約只到明年的二月~二月後她不打算再承租....但我們和二房東的契約是到明年的六月....而且最近才得知二房東和大房東之間..一年的契約已到期...二房東?沒再去簽約....反而在和大房東沒契約的情況下...轉租給我們...雖然二房東口頭承諾會去和大房東簽約以保障我的權利....但6月15日和二房東簽約後~已事隔三個月了~ 大房東跑來跟我說二房東都沒去簽約~ 而且她也不打算再租給二房東了~ 我的權益究竟在那裡????.....大房東說其實她現在想收回就可..根本不用理會我和二房東的契約~ 因為她和二房東根本沒"續約"....二房東也一直避不見面~ 租金都是由我4號先代付大房東8000...15號再給二房東4000....等於是一個月還沒到就要先幫二房東付租金...
但二房東?又一直不出面和大房東簽續約~ 我的保障和權益完全不見....
請問各位大大~~二房東和大房東的契約早已過期~我和二房東的契約是否""無效""????.....我裝潢的費用和進的貨品....這些損失該由我自己承受??????我是否可以對二房東提出損失???

我現在只怕大房東說收就收.....那我的店面不就要馬上還給人家????....辛辛苦苦投資的錢還沒回來...?又.....唉~ 希望各位大大幫幫忙看我要怎麼做才好....大房東又不肯直接跟我們簽約~因為她說店面關係已經很亂了~　如果直接和我們簽～　怕二房東去亂去吵.....

簡單來說....地是廟宇的地....由大房東承租再轉租給第二人..第二人再轉租給我..
大房東是廟宇的主委...想來她是可以和地主寺廟協議好.....重點在我和第二人的契約是否有效???

我承租了一棟房子.房東將屋頂的招牌承租他人做使用.廣告公司裝設招牌時遺落一大堆鐵線和鐵絲在我的屋頂.颱風來襲時落到我頂樓陽台的排水孔塞住排水孔以致水倒灌進來.從樓上淹到樓下...殊不知當初承租時天花板內有一支短水管藏在裡面.房東也未告知.結果那支藏在1樓天花板內的水管竟然是2樓地上的排水孔.結果水就從2樓排水孔直沖那支天花板內的短管下來...造成我1樓天花板因大量進水整個大面積崩塌..房東當天意外發生時去電告知.也不處理.現在竟然還寄存證信函來給我.說我故意將水管塞住.然後故意放水塔的水下來淹整間屋子.向他恐嚇?索.我要求他分攤我的損失.減免租金.他卻說我故意利用颱風製造水災向他?索..我做的是高價位的酒類買賣.損失不下百萬.當初裝潢就花了一百多萬.減免的房租區區十幾..請問像這種情形後續該怎麼處理??如有台中律師比較強悍的.希望可以幫幫我後續該如何處理..謝謝

我今年3月15日向房東承租一間大4房的房子,表弟與堂弟也一同居住,後來房子漸漸出現漏水璧癌等問題,屢次告知房東,房東都只說會請人來看,直到7月我受不了房東的處理方式,我便於7月底寄出存證信函限期房東修繕,沒想到他竟反咬我將房子轉租出借他人,說我違約要我立即搬家,那我想問他這樣做合法嗎?一開始承租時我就有說堂弟與表弟會一起同住,房東現在說我沒告知他,那我想問所謂的"他人"定義是什麼?堂弟跟表弟是算"他人"嗎?

還有8月初房東利用說要看房子漏水璧癌等問題時,拿相機偷拍我們家裡所有成員,再以這些照片當證據告我將房子轉租出借他人,那他偷拍的行為有構成犯罪嗎?是妨害祕密罪還是侵犯肖像權?

之前因三七五租地上無農作物已達一年以上,舉證送交鎮公所,承辦人員依規通知承租人,承租人馬上於田地上耕種,出租人申請召開調解委員會,但承辦人員因召集不到法定人數,所以至今將近五年仍未召開,一直由承租人種植,承租人因沒管理,現農作物已逐漸全數枯死快滿一年,如再舉證,承租人只要在田地隨意種植就可抵銷條例中規定的非因不可抗力繼續一年不為耕作而終止租約嗎?還是當初鎮公所承辦人員也有缺失?請問現在要如何處理較好?

本人向租車公司租用轎車一部,某日於行經瑞芳—五堵快速道路時,發現無法加速,儀表板溫度指針已接近高溫H邊緣,因當時路肩窄小,車內無配備三角警示,且當時下雨視線不佳,遂於暖暖交流道下去,之後停在路邊檢查發現水箱已沒水,並且有冒煙,租車公司要我找拖吊車將車子拖到他們的特約保養廠,保養廠檢查發現故障原因是因 ”水箱破洞導致冷卻水流失使得引擎過熱造成縮缸”. 本人問保養廠”為何水箱會破洞?” 答曰”因為水箱太老舊”,當時租車公司老闆也在場.但是他仍然認為這是我的過失,我不應該在發現引擎過熱時,仍繼續行駛導致需要大修.

他說本人要承擔所有修理費約7萬元(車子已經修好了),否則要提出”刑事損毀罪告訴”.

請教諸位先進,

合約第11條 “乙方租賃車輛駛出一小時內及行駛十公里內機件如有發生故障或車內有違禁品,應立即通知甲方處理或要求換車,逾時或行駛超過十公里,車輛發生故障,事故慨由乙方負責.

萬分感謝 敬祝安康

Jerry

律師您好，

我有租屋修繕的糾紛想諮詢。今年年初時，租屋處遭小偷，門框被撬壞，房東要求我依照租約內容，在合約到期交屋時要將門修復至原貌。

以下為租約中的條款。(房東是甲方我是乙方)

第七條:承租人責任及修繕乙方應盡善良管理人之注意義務使用、管理、既維護租賃房屋及設備，如因乙方之故意、過失、使用管理維護不當、正常使用至老舊損壞，至租賃房屋及原裝修及設備損壞者，必須負擔全新修復之全額損害賠償責任。甲方依房屋當實現況出租給乙方，本房屋如係因自然氣候、動植物或天災損壞導致衍生之漏水、淹水、蟲害等問題，在乙方知會甲方了解與同意後，一律由乙方負責修繕或恢復原狀，另外，乙方自行所為之增建裝飾及加工，有乙方自付修理之責。

請問我和房東簽定的合約中，並沒有規範遭小偷而被破壞的門應該由誰負責修繕，請問我需要負責修理門嗎？謝謝。

家中獨棟的透天房已買了近30年 (4層樓建築物)

屋齡近40多年

最近一樓出租後，承租人私自去查土地產權

通知我們房子的土地有別的地主

房子是由2塊地組成的

若按比例換算對方約占1/8

(對方土地是道路用地)

我們占7/8，且有房屋所有權狀

現在承租人以此理由拒付房租也不願搬遷，說我們不當得利

要求我們賣地給對方或買下對方的地

且不願意讓我們與地主直接洽談

現在很怕對方獅子大開口

請問

1. 可以用地上權的主張，按比例分配租金給對方而不買下或賣給對方土地嗎?

2. 若1~4樓都出租，對方都可以請求租金分配嗎?

3. 租金分配可扣除房屋稅、水電費之類費用嗎? 那房屋興建時跟修繕時費用也
可算進去嗎?

4. 對方可追朔以往的租金收入嗎?

目前已積欠租金3個月，且承租人已經找不到人，但有承租人身份證影本(有押金2個月)
傳統租賃合約中有個乙方連帶保證人還有再進出使用房屋
且不願支付房租
請問
1. 這個乙方連帶保證人跟屋主有合法租賃關係嗎?
2. 還是只有清償承租人租金的義務?
3. 需要積欠租金多久才能終止租約?
4. 若他幫承租人支付房租後，租約就必須繼續嗎?
5. 若終止租約後屋內若還有物品，屋主需負保管責任嗎?
因為乙方連帶保證人態度非常惡劣，且要去收租時還推拉屋主差點受傷
請他搬遷又不願意，所以現在希望把房子收回了事...

敬啟者：台端於民國一OO年十一月二十日向本人承租○○市○○區○○路○○巷○○號(面○○路一段)之廠房面積為○○坪及空地○○坪，約明租金每月新臺幣捌萬整，並於每月一日以前完成給付，此有雙方簽具之房屋租賃契約書為憑；於民國一O一年七月二十七日變更承租人郭○○，契約內容、保證人不變，支票亦由原承租人林○○開出，隨即於八月一日未繼續給付租金。依民法第四百三十九條規定：「承租人應依約定日期給付租金．．．．」，第四百四十條第一項規定：「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止租約。」而台端至八月十四日止僅給付租金49萬，已遲延給付租金逾二個月，為此，本人特以此函催告台端必須於函到七日內給付所積欠之租金共計新台幣壹拾陸萬元，以利本合約之進行。若台端逾期仍未付清所積欠之租金，本人將依法終止雙方之租賃契約，屆時台端須將房屋返還予本人，而不得再以任何理由佔用，另限台端於民國一O一年九月一日前，將前揭承租房屋屋內物品為搬離，若逾期不為搬離，將視同廢棄物為處理，特函告知，請查照辦理，以免糾紛。

已草擬一份存證信函，請您幫忙看看是否可行?

是於100/11/20簽約，12月有給付租金7萬，但租賃契約的期限是寫101/01/01起，這樣是否可用民法第四百四十條第一項 已遲延給付租金逾二個月，出租人得終止租約之規定呢?

感謝您的協助，謝謝

原某公司負責人A先生、保證人B先生與我簽訂2012年1月1日~2016年12月31日的廠房租賃契約

7/25 A先生以公司更換負責人為由，要求重新簽訂租賃契約，

7/26由C小姐、保證人B先生與我重新簽訂契約，並於契約註明原契約於7/25終止 (因會計師建議於新契約加註，才不會造成所得稅重複申報)

(我方留有二份契約)

8/1上午 B先生要求我提供房屋稅證明，讓他去申請變更公司負責人

8/1晚上 B先生告知，因公司股東重組，故8月租金跳票

至今尚未給付租金，目前所得知消息是有意終止租賃契約

問題:

1. 終止契約時，是口頭說說，還是需要簽什麼文件以示證明呢? 因為依照契約規定，加上8月份租金未給付及提前終止契約，我方想沒收2個月押金。 

2. 以目前來看，若是租金未給付是該跟C小姐催討，還是A先生呢?  當初他們是以更換負責人為由，要求重簽契約，但重簽後沒幾天就跳票，我是否可主張後來簽訂之契約無效? 另外，8月份支票是由A先生開出，會不會因重訂契約而無法跟A先生催討呢?  

3.若是承租方不願給付租金，亦不願歸還廠房，我該如何處理呢?

(1)8月寄存證信函催告給付租金

(2)9月再寄存證信函催告給付租金

(3)10月寄存證信函要求終止租約，並限期搬遷

但這樣會拖到10月才能處理，加上承租方有於廠房內架設辦公室..等，我若不願意再經法院審理，可以請里長或警察陪同直接進入廠房清理承租方之物、變更大門設定嗎? 

 或是有其他的方式更快更加合適呢? 畢竟這租金是媽媽的生活費來源，若是拖太久，擔心媽媽會受影響。

感謝律師大大的協助，謝謝

兩人共同向政府承租一公有地使用

承租時未登記使用比例，政府因此推定為共同承租，各有1/2使用權

實際上使用比例為：甲方：20%，乙方：80% (每年亦依此比例負擔稅捐)

今政府欲出售該公有地，雙方有意依原使用比例購買、支付價款(甲：20%，乙：80%)

但因最初承租時未登記使用比例，購買公有地後，政府仍會依原推定1/2分配產權

請問，乙方該如何將甲方中的30%產權移轉回?

購買前是否需先雙方繕寫「共有土地協議分割書」? 協議分割後會產生哪些稅、費?

或者是否有其他較佳的處理方法?

請幫忙解惑，謝謝!

問題是這樣的
房屋所有權人是 三兄弟

出面簽約的是我們的媽媽

前年100年7月10號~所簽的約

今年101年7月10號才發現問題

我家樓下店面第一次出租給別人，因為當初承租人想要租我們家的店面

有幫我們整理家裡(打掃清垃圾)，

後來老闆娘來找我叫我跟我媽媽說租金可以租1萬8嗎?

(看再它們很努力的幫我們整理家的份上 我媽媽答應 第一年先租一萬8)

老闆娘 重頭到尾都沒有說 約期五年.....

可是事隔一年後 媽媽再次拿起租任契約書 才發現媽媽當初所簽的約的

是五年約期 ，這時租約就"發生爭議"了，當初說好的，第一年先租一萬8

變成五年都租1萬8 事後我們三個兄弟+我們的媽媽 一起下樓找承租人

協調可是老闆娘 態度很硬 就說 簽約5年就是5年 要按照租任契約書走

過來協調不成 就去區公所 申請調解2次 承租人都不出面調解，

區公所也開調解不成立單子給我們了，再區公所回家時 就看到老闆娘的店長在樓下

問它們為什麼不出面調解，它們說它們有權不去調解

(這點我也知道沒有法律約束)

最另我生氣的事，那一位店長竟然跟我媽說去法院說辣

(我的媽媽已經63歲了還這樣嚇我的媽媽)

事隔一天 我知道媽媽被恐嚇 有下樓理論 店長口氣非常不好

隔天它們馬上裝了 行車記錄器 (拿來當監視器~怕有事發生吧!!)

房東的 權利 我看了又看 這幾天一直再找相關文章

才知道原來房東的權利 真的少之又少

它們都有正常再繳租金 房東跟承租人的關係都稿成這樣了

1※請問我們現在該怎麼做?

因為簽約的是自己的媽媽 也有問過很多有再跑法院的人(朋友)

甚至網路法律諮詢(有提到叫我們告我媽媽 偽造文書讓合約不成立)

可是偽造文書(是公訴罪)ps:哪有自己家的小孩告媽媽的阿

另外還怕他們會告我的媽媽(詐欺罪)畢竟媽媽年紀也不小了

討論之後 "房東要提前終止合約" (要先前告知)PS:也要承租人同意吧

我們打算要給承租人一至二個月的時間 找點

最後一個月不收租金作為違約金1萬8 跟退還當初承租人所繳的保證金3萬6

至於賠償金(又怕承租人獅子大開口)因為是店面 有招牌

跟大型冰箱的搬遷費延伸出來的費用。

2※這樣的存證信函 要怎麼寫? (對方拒收又該如何處理)?

3※事後的程序該怎麼做?

有打※就是問題處

契約書內容如下

房屋租賃契約書 (小北百貨買的)
立房屋租賃契約出租人 xxx (以下簡稱為甲方)
承租人 xxx (以下簡稱為乙方)
乙方連帶保證人 (以下簡稱為丙方)茲經雙方協議訂立房屋租賃契約條件列明於左：
(此行劃掉)
第一條﹕甲方房屋所在地及使用範圍﹕xx市xx區xx路xxx號
第二條：租賃期限經甲乙方雙方洽訂為﹕共 \ 年 \ 月。
自民國 100年7 月15日至民國 105 年 7 月 15日止。

第三條：租金每個月新台幣 18000 元整﹐乙方不得藉任何理由拖延或拒繳水費、電費、瓦斯費、 電話費、大樓管理費由乙方負責支付。
第四條：租金應於每月 15 日以前繳納﹐每次應繳 \ 年 1 個月份。
第五條﹕乙方應於訂約時﹐交於甲方新台幣 3 萬 6 仟元作為押租保證金﹐乙方如不繼續承租﹐甲方應 於乙方遷空﹑交還房屋後無息退還押租保證金。

第六條：乙方於租期屆滿時﹐除經甲方同意繼續出租外﹐應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方﹐ 不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。
第七條：契約期間內乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還﹑遷移費及其他任何名目之權利金﹐而應無條件將該房屋照原狀還甲方﹐乙方不得異議
第八條：乙方未經甲方同意，不得私自將賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。

第九條：房屋有改裝施設之必要時﹐乙方取得甲方之同意後得自行裝設﹐但不得損害原有建築﹐乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。
第十條：房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。
第十一條：乙方應以善良管理人之注意使用房屋﹐除因天災地變等不可抗拒之情形外﹐因乙方之過失致房屋毀損﹐應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時﹐由甲方負責修理。
第十二條： 乙方若有違約情事，至損害甲方之權益時願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。
第十三條： 乙方如有違背本契約各條項或損害租賃房屋等情事時丙方應連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權。

第十四條： 甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房
屋，因此乙方所受之損失甲方蓋不負責。
第十五條：印花稅各自負責﹐房屋之捐稅由甲方負擔﹐乙方水電費及營業上必須繳納之捐稅自行負擔。
第十六條： 本件租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租之前稅額增加時，其增加部份，應由乙方負責補貼，乙方絕不異議。(此行被劃掉)
第十七條：租賃期滿遷出時﹐乙方所有任何傢俬雜物等﹐若有留置不搬者﹐應視作廢物論任憑甲方處理﹐乙方決不異議。

第十八條：特約應受強只執行之事項：1.租賃期間內乙方若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議。2.租賃期間內乙方若有違背本契約各條項時，任憑甲方處理，乙方絕不異議。
第十九條：本租金憑單扣繳由乙/甲方負責向稅捐稽徵機關負責繳納。
以上就是租賃契約書的內容
※租賃契約書是房客提供 連內容也是房客寫的 我媽媽只有簽名(蓋手印)

還有一張 區公所的 調解不成立證明書
申請人: 甲方
對造人: 乙方

(當事人不到場)
上當事人因 房屋租賃 事件 於101年 7月31日 在本會進行調解結果 調解不成立 特此證明