原因：

該社區為老舊五樓形式公寓，無管理委員會，無任何委員~很多修繕完全靠我們大家願意出錢出力的自己來處理，那近期大門(電鎖)因為使用久了~鑰匙有時也不好開關，那麼就要更換新的，那就換就一次換到位，用好一點點的，改用感應扣的，那麼會改用感應扣是因為以前電鎖破壞過，曾經有宵小甚至流浪漢跑進來過，那裡面有一戶為所謂的消防安檢公司，只因為我每一戶先只給一顆感應扣，有需要再花錢購買~(前提是這些安裝啦買感應扣費用來說該戶完全沒有出過任何一毛錢，而且還不是用普通的RFID是用防拷型的，成本本來就高)，竟然就說一樓大門不應該設置門禁的等等有的沒的~然後要去市政府舉報之類，說要拆除等等~

想請問：

關於大樓門禁這一點，因為我們無住戶規約在無公寓大廈管理條例，所以想請問被舉報拆除成功機會多少!?或是有何解決之道!?在此先謝過法律顧問了

 

樓地板或共同牆壁漏水，其管線損壞如果是因為房屋年久龜裂、管線失修或自然腐蝕破損所造成的，依據公寓大廈管理條例第十二條的規定，由樓地板上下方或共同壁雙方之區分所有權人共同負維修費用，也就是說，由樓上、樓下或共同壁雙方的住戶各負擔二分之一。

請問這是指那些部份??

那浴室滲水造成樓下住戶廁所漏水這是屬那個部份，責任歸屬??

那四樓陽台滲水造成三樓住房間漏水這是屬那個部份呢??責任歸屬??

您好! 想請教一下. 最近有收到管委會的一封信. 告知我家大門顏色擅自變更, 違反公寓大廈管理條例第十五條, 要求我在一個月內恢復原狀, 還有相關罰款要繳.請問這是合理的嗎? 我看了???公寓大廈管理條例也看了大樓的規約, 並沒有看到很明確的規範到住戶大門的顏色不可變更. 一般規範的範圍是指大樓上下,外觀,不能損害建築物結構, 妨害環境品質,住戶之安全安寧及衛生,或有任何破壞的行為等等. 這些情況通通沒有. 

我家有兩道門.外門是玻璃防盜門, 內門原本是黑色的大門. 因家裡對黑色有禁忌, 因此在購買這中古屋之後趁裝潢時有另外上了白色烤漆,以便蓋過原有的黑色.如果有違法, 我理當要配合法律並改回來, 但我真的很懷疑這點. 因沒有住過大樓, 這是第一次面對主任委員的無理要求, 如能告知要如何面對,感激不盡!

我們需要專業熟悉於公寓大廈法規、建築法規等之律師，提供訴訟之服務

，另需要一位刑事案件律師，協助處裡侵入民宅之告訴，敝人先將問題陳列如下：

我們社區是於民國68年完工的七樓華廈，在原始起造圖中應屬於雙拼建築，有兩個獨立的逃生梯、步行通道及兩座電梯等，然因當初的地主林先生(以下簡稱甲方)與建設公司負責人楊先生(以下簡稱乙方)係非常要好的親戚關係，故由甲方提供土地、乙方負責起造大樓，最後折算出資比例，乙方持有四分之一的建物。

 

然因乙方想利用此四分之一之建物做旅館，故一開始蓋的時候即將兩棟建築物獨立開來，分別在兩棟建築物中建立獨立牆面阻隔切割以便旅館獨立使用而不受干擾，換言之也就變成兩棟各自擁有獨立出入口、逃生通道及獨立的天台與屋頂，此部分在建造完成點交屋產給甲方時大家都沒有異議。

 

然因近三十年下來的異動，房產轉移頗多，直到民國91年01月22日甲方在未經乙方之同意向永和市所申請設立管理委員會，然市公所並不知道此大樓之特殊性即予以核准通過，但因未經乙方之實質同意、故自成立以來兩棟建築物戶不隸管！而甲方成立之管委會自成立起亦從未向乙方收受過管理費，且兩棟建築物都有自己獨立的出入與逃生通道，故只有遇到頂樓有共同管線需要維修時才會按比例相互出資維修、其餘公設則各自管理。

 

在未設立管委會前，多年下來兩棟大樓分別叫乾X大廈與天X大樓，而因乙方將建物設立成旅館，故其將頂樓做成收費游泳池、乾X大樓的住戶亦經常賣票入場來戲玩，但其出入口仍得自天X大樓之一樓門口進入，並非有其他之聯通通道可進入，但因法規之規定、一張使用執照只能有一個管委會，故天X大樓之業主也就一直沒有積極去申請獨立切割。

 

民國一百年左右因乙方經營不善、加上安檢屢次未過被新北市政府盯上，屢屢派警員進入臨檢，導致最後將其擁有四分之一產權轉賣給一般投資客，經過投資客的細心整理、裝潢與分戶(原來僅有六個門牌號碼、後切隔成21戶小單位)並經工務局相關單位審核通後，於103年初核發產權證明下來、並有21戶門牌整編證明，而經仲介陸續於103年底前完售21戶(此21戶簡稱丙方)。

 

陸續交屋期間，丙方自行成立『自治管理委員會』、並派代表與甲方所屬之管委會進行協商是否合併或各自獨立管理，然本來相安無事的乾X大廈管委會卻在此時聲稱擁有我區21戶的管理權，並要求我區依照三十年前之起造圖將阻隔通牆打掉恢復雙邊通道，然此舉嚴正影響丙方區分所有權人之權益，故為此曾請新北市政府公寓大廈調解委員會協助處理，然甲方在在用法規迴避與牽絆（後工務局回函說他們無法處理、請我們尋求法律途徑解決），甚至近期屢屢舉報我區既有之內部違建，但此部分係乙方三十年前蓋好時就已是如此！並非丙方所為，且此部分之違建亦為丙方住戶所同意續存之物、而甲方之委員還在頂樓加蓋八、九、十層樓之違建更將汙水直接排放於我區頂樓，直接導致丙方七樓住戶之天花板嚴重滲漏水，光丙方為了清除打掉取消游泳池並重做防水整治就花費近兩百多萬元，甲方卻不聞不問！而現在卻來爭取管轄權並要求開放天台供其住戶使用，然甲方的天台卻有三座增建戶，其面積根本無法讓甲方住戶得以使用，而丙方為表誠意從未舉報過！但甲方在在相逼、致使丙方之住戶亦同意全面反擊。

 

得知近幾年公寓大廈管理法令已鬆綁(已向工務局求證過)，同一使用執照但只要有獨立之逃生通道及出入口，其實管委會是可以分開獨立的，為此敝人特代表21戶區分所有權人上本網PO文並尋求有經驗可以協助並參與法律訴訟的律師得以協助本案之進行。

 

其二：

 

今年04月29日下午15:28分時因甲方舉報丙方頂樓為了防水所增蓋的鐵皮屋頂為違建，在未經丙方之同意下，帶著未配戴識別證的拆除大隊隊員尾隨我區施工之工人進入大樓四處拍照，亦無我區住戶或委員陪同，後經報案且經過警察之認定此行為屬於『侵入民宅』，目前已將當日進入之四人提起訴訟，此部分亦須較有刑事案件經驗之律師協助參與開庭與訴訟等事宜。

 

總而言之、丙方住戶不願意屈從甲方之威脅而就範，亦將為甲方無理所為討回應有之公道，懇請可各位服務於新北市的有為律師、提出您的見解與辦法，我將盡快選擇合宜之人選委任代表我方全權處理與此相關之法律事務。

請推薦律師熟悉公寓大廈管理的一季的顧問律師及費用參考

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我住的社區為15層樓高的大樓，但一樓為店面。我想請教律師：

1. 社區店面若未依消防法的規定做消防安檢，是否有違反公寓大廈管理條例第五條之規定？

2. 管委會是否有權要求店面業者做消防安檢？

3. 若店面業者未依法做消防安檢，將來發生火災造成社區住戶的財物損失或人員傷亡（例如，火太大延燒到2樓），管委會有連帶責任嗎？

 

 

您好:

我們是個新社區,是建商和地主合建的案子

目前已一年,即將召開第二次區分所有權人大會,但因為住戶人數不多

我們有發現第一屆管委會委員幾乎都是建商、地主安插的人

住戶力量薄弱，想請問

住戶可以提出”地主與建商戶不得過５％的單位投票權”這種規則嗎？

會不會違反公寓大廈管理條例的1/5 ?

目前是: 住戶是68戶+地主17戶(表示地主一人可以有17張票)

如果可以提出5%的單位投票權, 請問該怎麼寫? 或可以用什麼方式?

謝謝

我所住之大樓無成立管理委員會，樓下住戶未經我同意，私自將我的外牆出租予人張貼巨幅帆布廣告9年，租金亦由樓下住戶私自收取。

我多次電話及mail告知對造等人未經區分所有權人同意，私自將我的外牆出租並擅自張貼廣告物已屬違法侵權，請求她自行拆除，但皆未獲置理，4/3承租人以存證信函信謊此出租稱經全體住戶決議通過並授權主委與之簽約，表示此出租自認合法，但本大樓並無管委會亦從未有區分所有權人會議，何來主委之說?且公寓大廈管理條例第33條第2項規定「公寓大廈外牆面、樓頂平台，設置廣告物…..應經該樓層區分所有權人同意….」。

我若提告求償，請問各大律師

罪名為何?(提損害賠償?還是不當得利?兩者有何不同?或各律師另有見解?) 求償金額為?(對造所簽之租賃合約書上之租金明顯低於市價極多，我如何證明市場行情?) 求償金額可否包含：拆除廣告框架及帆布之費用? 求償金額可否包含：框架拆除後之外牆防水工程費? 求償金額可否包含：室內油漆復原費用?(室內油漆多處剝落及壁癌) 求償期間為9年?還是4年?(我持有產權4年)

請問一個民事問題：

隔壁幼童深夜吵鬧喧囂妨害安寧如何處理？常聽到父母要求小孩去睡，而小孩不願意大哭大鬧，祖母又疼孫不讓父母管教；聲音淒厲影響我睡眠，但時間有長有短，報警怕警員到場時已結束，錄音又不能確定收音效果；

另外，小孩常在走廊騎腳踏車，對行人的行走造成不便，又常常大叫吵鬧，

我住處為老式國民住宅，無具體的管委會，(可能有，但通常是鄰長為了清掃臨時組成) 不知是否符合公寓大廈管理條例？

另外有次要求小孩不要在走廊騎車叫囂，卻被其祖母辱罵 (因我不擅台語內容不清楚，但應該不是好話)，若下次他再辱罵，只要能錄音下來，是否可提告公然侮辱？(當時我在走廊而對方在家門口，不知是否可構成要件)

另外，樓上不知某樓，夜晚常常有類似小石頭或小玩具之類的東西掉下來，打在屋簷上聲音很吵，也不知道是故意或是寵物養在窗台所致，如能找出對方，請問有處理的方式嗎？

再請教原103-03-22公寓大廈管委會

1.可否提告使公務員登載不實之訴。其追溯期多久？

2.是否還有其他法令可提告(因為一定要告)

謝謝!!!

您好

原本的公寓大廈區分所有權人會議之召集，就常因出席不足再以會後補簽名而帶過，因住戶少大家也不計較。
3年前因主委與會計不和鬧得不可開交且已超過2年任期，所以主委欲召開所有權人會議時更沒有人願淌這渾水，導致管委會無法繼續。
後來主委私自找2人掛名，也到市府與銀行變更名冊跟存摺帳號。新人上任從未召開會議過，帳冊也只公告過一年即停擺。
現在會計不願蓋章領錢付款，要求主委召開會議改選；主委欲開會卻沒人敢參與，所以找來管理公司準備委外管理。
請問：
1.個人是否可要求現任主委提供3年前之會議紀錄，請其公布當初主委如何產生？
2.若無會議紀錄，可否提告偽造文書？
3.偽造文書追訴期多久？

各位專家您好：

以下是我準備讓管委會正式函詢士林地政事務所的內容，可否麻煩各位專家撥冗看一看內容有無語焉不詳、不當或提問待加強之處，謝謝。雖然您應該不是相關官員，但我仍希望您提供可能的答案和意見。

(因為目前兩個社區管委會就某些費用攤分比例有爭議，所以得弄清一些狀況才知如何談下去)

另外，原始標題是「有建號，有門牌號，無房屋實體」，但為引吸注意和突顯問題而刻意使用了聳動標題。不過我刻意另加了7/8兩個提問後相信您就可以明白這絕對不是「題不對文」。(下文中紅字表示在此刻意隱藏真實資訊，非真實)

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背景：

 

本人所居大樓位於士林區甲乙路001號(下文以A樓稱之)，計55戶。主建物總面積約2312平方公尺，有立案之A樓管委會。

A樓建物所有權狀之中有一張為「建號：10001-000建號」、「門牌號：士林區甲乙路001號之5」、「面積12.18平方公尺」。然該士林區甲乙路001號之5所在位置並非實體有門窗四壁的「房間」或「室」，而僅是位於一樓大?一隅，為公共使用空間的一部份。

該10001-000建號登記之所有權人共19人，事實上也就是相鄰一棟大樓(士林區甲乙路002巷003號，下文以B樓稱之)全部19戶的所有權人。另有立案之B樓管委會。

B樓先完成於民國84年，公共設施極少，且人、車出入皆必需經過A樓所有權範圍內的車道和大門。A樓後完成於民國85年。因此B樓19戶住戶利用共同持分A樓的「建號：10001-000建號」、「門牌號：士林區甲乙路001號之5」建物，主張其雖無「實際房間或室」位於A樓，但因為共同持分A樓建物的一部分，因此認為其權利等同一般「實體住戶」，因此享有「住戶」的所有權利和義務，所以變成B樓所有住戶也可以使用A樓的所有公共設施包含車道、大?、花園、電梯、溫泉和保全清潔服務等。同時，A樓地下停車場之法定停車位原屬不可轉讓使用權予社區住戶以外人士，也因B樓19個住戶共同持分這張10001-000建號而可以合法購得車位的使用權利。

爭議：
今A樓的公共支出和修繕等費用要求B樓管委會分攤時，雙方管委會在分攤比例認定上產生歧見，因此提出以下問題希望貴所提供意見以確認雙方之權利義務關係，以作為雙方進一步談判的參考。

問題：
1.此10001-000建號，即門牌號：士林區甲乙路001號之5「虛擬住戶」，並無日常認知的「實體房屋」存在，請問是否為現行法規所許可？是否可認定為「建物滅失」而撤消其所有權？

2.承1.，若現行法規許可這樣的「虛擬住戶」存在，請問其法律上的權利義務可等同一般有「實體房屋」的住戶嗎？

3.承1.，若有於法不合，請問違反何法律規範？貴所將如何處置？

4.A樓現行管理費收取以「每戶權狀上持有之主建物面積」為計算基準，每平方公尺收取54元。若「門牌號：士林區甲乙路001號之5」這「虛擬住戶」主張其權狀上主建物面積僅12.18平方公尺，所以只需繳交約每月658元管理費，而這19位所有權人所對應的B樓19戶及其居住者或親友，可行使等同A樓「一般住戶」及其居住者或親友的權利使用A樓範圍內的所有公共設施。很明顯地，B樓所有住戶利用這樣的方式以付出極微的「平均代價」卻享有等同A樓一般住戶的所有權利，請問這樣合於法令規定嗎？

5.若以上討論的「門牌號：士林區甲乙路001號之5」是真實存在的「一戶房屋」，亦即B樓全部住戶共同持分方式購買A樓的某一戶「真實房屋」，以上討論問題的適法性是否會有所不同？

6.承5，為突顯此案不合理之處及可能衍生的社會問題，若B樓住戶為200戶或2000戶，而全部共同持有A樓相對較小面積單位的部分建物(或一戶)，以上討論問題的適法性是否會有所不同？

 

7.承5，為突顯此案不合理之處及可能衍生的社會問題，若今招募十或百或千人共同集資買下一戶帝寶，全部出資人共同持分之。因所有出資者為所有權人之一，符合公寓大廈管理條例中的「住戶」的定義，因此可以自由出入和使用帝寶的所有公共設施。請問此做法合於法律規範嗎？

8.承7，為進入明星學校，在其對應學區以多人集資購買一戶並共同持分而不必分割，因每位出資者皆為所有權人故符合學區要求的限制。請問此做法合於法律規範嗎？

如題:

目前社區有二百多萬活存.用不了這麼多.所以管委會想定存一百萬至另一個銀行.我想問的是.這個提案不用經過區權會同意嗎?管委會可以決定就行了嗎?

那萬一住戶質疑了.那管委會如何自保?

公寓大廈條例不知道有說明這一條嗎??煩請解答.謝謝!!

律師您好想請問一下，先前經住戶檢舉大廈內有住戶吸毒，經刑警長期蒐證後，已被強制帶離本大廈，為了其他住戶安全及權益，管委會能依據公寓大廈管理條例或甚麼法規，招開區全會將吸毒住戶強制遷離嗎？請各位律師幫忙解惑一下~~謝謝~~

各位律師您好，想請教一下幾個問題，當初買房子的時候，建商規劃每戶配一個機車停車位(新成屋)，當管理委員會成立後，為禰補公寓大廈管理條例之不足，而制定地下停車場管理辦法(卻無經過區全會決議)，其中有要求每一個機車停車位僅停一台機車或腳踏車，但部分住戶不配合，偏要停兩台以上機車或腳踏車，經管理中心屢次勸告仍然不見改善，此外，許多住戶未登記車牌，進而將機車停放至停車格內，想請問律師們，管委會能行使甚麼權力，若不行，能請哪些執法單位行使公權力？能幫我解惑一下嗎~~謝謝~~

公寓大廈管理條例第34條 之 會議紀錄 如未經 主席簽名 仍具有法律效力嗎?

接上

如未經主席簽名 且 未於公佈欄公告 (僅公告於需要申請帳號,密碼才能登入之財務網站) 仍具有法律效力嗎? 

請問一下,本人任職於一家公寓大廈管理維護公司,因公司承包公寓警衛工作及大樓管理,就叫我簽另一家保全公司的契約,才能擔任警衛兼管理員工作.

這樣我的工作有違法,我犯法還是公司犯法

請問一下,本人任職於一家公寓大廈管理維護公司,因公司承包公寓警衛工作及大樓管理,就叫我簽另一家保全公司的契約,才能擔任警衛兼管理員工作.

這樣我的工作有違法,我犯法還是公司犯法

我們社區共有14戶透天,最近各戶正陸續交屋,9戶臨路戶,5戶社區戶,14戶同一建照,每一戶的主建物和附屬建物,包括建物下的土地均是各戶各自持有,但是社區中庭車道的土地是14戶持分,社區5戶持分共占中庭車道土地總面積的45%,臨路9戶占另外55%. 社區中庭車道有大門分隔社區戶與臨路戶,大門的位置讓社區內土地占中庭車道土地總面積約三分之二,社區大門的鑰匙只有社區5戶持有,大門內圍起的使用面積也只有社區戶能使用,臨路戶完全沒有使用權... 請問這樣的狀況合理嗎? 社區中庭土地臨路戶也有持分,合約書上雖有規範這些土地持分無償做為通路使用,但是並沒有規範只有社區戶能使用而臨路戶不能使用,現在建商不但不給臨路戶中庭使用權,還以不交屋脅迫臨路戶簽切結書同意無償將土地持分僅供社區戶使用,請問這樣的狀況合法嗎? 又該如何處理呢? 另外請問我們這樣的社區是否受公寓大廈管理條例規範? 感謝...

您好

我98年間向市府檢舉我居住大樓地下2樓停車空間有一車位設於車道旁妨礙車輛出入，市府派員現場會勘時並發現地下2樓原核准60個車位，現只有55個車位，發函管委會限60日內恢復原狀或申請變更使用，函內亦說明違反建築法請市府使用管理科續予追蹤辦理，但管委會只移除車道旁之車位，對車位減少一事卻不做任何處理，60日後我再報市府處理，市府承辦人現場會勘卻只對已移除車道旁之車位位置照相，於回函說明車道旁之車位已改善，並只聽管委會說明減少車位係專有部分，而無視我提出建物權狀證明地下2樓停車空間係部分區分所有權人所共有，認定得自由使用、收益、處分，卻不管其違反建築法之規定，經我陸續反應，其後的幾位市府承辦人更謊稱設於通道之二個車位已改善或謊稱車位為使用執照及竣工日期之二年前即已設置，從98年至今已4年多，即便我後來持續對違規使用停放車輛照相多次提供給市府，市府仍未對不提供違規變更車位所有權人名單之管委會及車主開罰，只是再次發函管委會及所有住戶要求依規辦理變更使用或恢復原狀，此種情況我曾向監察院陳情，監察院也只是要市府說明而已，甚至在我質疑違反公務員服務法時，監察院要求我要檢附檢察署處分書、歷審法院裁判書類及機關復函等具體佐證資料影本供參，市府復函影本我均有給監察院，是否表示有關違反公務員服務法部分我必須向檢察署提告或是檢舉？

我曾因區分所有權人會議決議車位收費方式顯失公平，向地院請求撤銷該決議所形成之規約，判決不僅將機械車位與平面車位收費方式寫錯，更無視我主張依民法顯失公平之規定撤銷規約，還將違法變更車位至今收費不公減收之費用將來若公共基金不足時必須由全體住戶分攤，認為訴訟標的之價額不能核定，以不得上訴第三審之最高利益額數加十分之一定之，核定訴訟標的價額165萬元來收取裁判費，二審法官又於判決依公寓大廈管理條例第37條認定該決議非第3條定義之規約，並將違法變更車位至今收費不公減收之全部費用78萬2百元將來若公共基金不足時必須由全體住戶分攤認為是我原告1人之訴訟利益核定裁判費，讓我無法上訴第三審，這種審判品質讓我不敢聲請再審以免浪費錢，而且我也懷疑是否違法變更車位之建設公司與地院及高等法院是否熟識，我應該向哪一單位檢舉「市府人員之行為」才有效果？

謝謝您

請問各位律師大大,

去函當地主管機關詢問關於集合住宅已辦理分割，獨立產權，其容積/建蔽率/法定空地共同計算，臨路住戶選擇不加入管委會，該住戶之土地/建物是否合法?

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有收到當地主管機關回文, 內容為 " 按建築基地為包括供建築本身所占地面及其應保留之法定空地，為建築法第11條所明定：旨揭建築物於申請建造執及使用執照時建築基地為XX市XX段一小段XX號一筆土地，爾經分割變更為XX段一小段XX.XX-1至XX-16地號等16筆，仍應視為建築法第11條所稱之[建築基地]，其建蔽率.容積率.法定空地仍應就原領使用執照之基地面積與該基地上建築物面積分別予以檢討。 "

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我不太懂回文的意思，是說我們就算產權獨立，仍然需要共同檢討建蔽率.容積率.法定空地嗎?仍然視為同一宗建築基地嗎?所以適用公寓大廈管理條例施行細則第12條的規定嗎?該住戶是我們區分所有權人?

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公寓大廈管理條例 － 第五十三條　多數各自獨立使用之建築物、公寓大 廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。

公寓大廈管理條例施行細則 －第十二條　本條例第五十三條所定其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，指下列情形之一：

一、依建築法第十一條規定之一宗建築基地。

二、依非都市土地使用管制規則及中華民國九十二年三月二十六日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區。

三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區。

我先生因為停車場樓梯間高度過低
撞到頭部致死,
我們是20年的公寓大廈
我要如何請求賠償??
是國賠嗎??(當初核發建築執照的單位)
還是管委會呢 ??

我的mail是 : p7692151@gmail.com

 

發生情況是
家裡位在公寓頂樓，常常颱風下大雨家裡也跟著下雨，天花板都是斑駁及咖啡色的水痕，請抓漏專家來看，專家說是因為頂樓平台一開始建造的就不平坦，且排水孔位置在相對高處，所以水根本不會流到排水孔，造成積水然後讓我們家屋等頂漏水。

之後請人修理卻被鄰居破壞(但是不知道是誰)，將填補好的材料挖，出一個一個手
指大小的洞，總共挖了快十個洞吧。之後報警了請求損害賠償，但因抓不到犯人而不了了之。

抓漏師父說因為挖了洞之前的工程要重作所以要又要付一筆錢...然後跟我們提出建議，如果頂樓屬於社區公用的話，就請管委會出錢。管委會一開始推說要等社區大會再提出來說。

昨天社區大會，一提到頂樓漏水問題管委會的人就直接拿出房屋買賣契約書其中一條，上面內容寫著
屋頂專利權利之規定:本社區屋頂建築物除供公共設施者由各層共同管理使用外，其餘屋頂平台(即非公共設施部分)甲方等同意專屬各棟頂樓所有權人單獨管理使用維護，其他各層所有權人不得擅自佔用，亦不得堆積物品。至於其使用方式應符合政府法令許可之規定，且維修費用由頂層所有權人自行負擔。(本項條文為本約房屋個所有權人共同約定之條文，為永久性權利。)

管委會表明不付維修費，之後我方提出:那是不是代表頂樓平台屬於我們私人使用。
管委會及其他住戶都說不可能

以上情形讓我覺得矛盾，又說所有權屬於頂樓住戶所以維修費用要我們自己吸收，接下來又說不能私人使用(因為頂樓常常有人拿衣服棉被去曬，或是曬菜乾，抽菸，烤肉，小孩子在頂樓亂跑...等等)，讓我覺得甚麼好處都被他們占盡
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隔天

去找財務委員拿規約，財務委員不願意拿給我影印只推託說規約除了警衛管理的部分其餘跟政府機關公布的版本一樣，所以叫我自己上網去看
然後說維修費用拿收據就可以跟管委會申請。但是後來主委卻又改口說要先請廠商報價，他再考慮管委會要不要出這筆錢

我想請問
Q1:有甚麼法律可以解決我的難題?請舉出實例或明確的法律條文

Q2:將頂樓約定專屬是否違反<<公寓大廈管理條例>>第七條?
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

Q3:如果財務委員說的規約內容幾乎沒變更的話，那頂樓法定屬於共有，不管是之前維修的費用或是第二筆因人為破壞又要維修的費用都因由管委會從公共基金出錢吧??

問題很多抱歉，實在是因為這件事困擾了我好幾個月，昨天開會又受了一肚子鳥氣，所以希望找到解決方法，而且兩筆費用加起來要25萬，對我來說負擔真的太大了，所以請各位多多幫忙!謝謝你們

律師您好：

                我們家是5層樓的公寓，左鄰右舍都是20多年的老鄰居，大家對一樓的樓梯間都有共識停了機車、腳踏車，唯獨隔壁剛搬進來的房客有意見，對我們每一戶檢舉，工務局就來函，主旨如下：

該建築物住戶涉及違反公寓大廈管理條例第16條第2項規定情事，請於102年10月20日前改善完成或以書面向本局陳述意見，如未依規定辦理或屆期未陳述意見或陳述理由不正當者，本局得依公寓大廈管理條例等相關規定辦理，請    查照。

裡面有說：若於陳述意見期間屆滿前，已恢復原狀或改善者，請提供相關證明文件(例如改善完成照片)至本局公寓大廈管理科，以資憑辦。

那我除了附照片，相關證明文件要付什麼? 需要怎麼回文? 格式有規定要什麼嗎? 內容要怎麼打?

麻煩幫我解答，謝謝您!!

請問律師:於102/4購入一戶位於公寓大廈頂層的公寓,7月發現頂樓(我的客廳上方)有架設電信基地台,於管理室查詢於90年初架設,合約15年,5年換一次約.和賣方反應他宣稱長年不住在這,所以是完全不知情,也沒有簽過同意架設的合約.和管委會協調過二次默認並沒有取得頂層區分所有權人同意就架設基地台,但現在我去法院告,等結果出來合約也差不多到期了104/12.而已又會害管委會賠償電信公司一百多萬.要我配合等到104/12後他們不再簽約.想請問:一:提告真的像管委會所言要二年左右嗎?沒有快速的方式嗎?二:是否可對管委會提出侵權行為不當得利,要求以每年和電信公司收取的34萬元租金平均或比例去賠償(頂層共五戶).三:何謂簡易判決?像這麼明顯違法的情況可以適用嗎?怎麼申請?怎麼開始?費用和時間大概要花多少?麻煩了

想請教一下

今天要開車進入停車場，因為忘記帶門禁卡，所以請警衛放行停車，但警衛表示管委會現在規定住戶只能用自己的停車場門禁卡進 入，警衛不再幫忙，如果沒有卡片就不能進入。請問管委會的決定有無違反禁制住戶使用專有部分? 公寓大廈管理條例第四條有規定" 區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉"， 想請教專業實務見解。

謝謝

您好,想請問幾個法律問題：
1.我及住戶被人檢舉於梯廳放置鞋櫃等物品，且已經數次，但我並無放置鞋櫃等物品，管委會對此也很頭痛，想請問一下，針對此亂檢舉之人是否有方法可以查明（如報警），且對其提出告訴（如《刑法》誣告罪，「意圖他人受刑事或懲戒處分，向該管公務員誣告者」）？
2.我家後陽台鐵窗亦被人檢舉（應同一人，且多次了），工務局要管委說明是否違反公寓大廈管理條例第八條第一款，我家鐵窗是於97年經由管委會會議決議准許設置（有會議記錄及鐵窗設置型式圖並經管委會蓋章），而當時社區規約第三條有提到「非經規約或管理委員會會議決議，不得設置鐵窗、鋁窗、廣告物...」。
公寓大廈管理條例第八條第一款提到「該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制」，我家鐵窗經由管委會會議決議且當時社區規約第三條有提到「非經規約或管理委員會會議決定，不得設置鐵窗、鋁窗、廣告物...」，如此是否符和第八條第一款？若符合，那之後規約將「管理委員會會議決議」刪除，是否會影響日後之效力？
另我家有５歲小朋友，是否符合第八條第二款之規定？

律師您好: 請問若公寓大廈管理委員會和物業管理公司成立委任契約，但之後物業管理公司的總幹事侵占公款，管理委員會主委、財委、監委等人皆認為非可歸責於自己之事由，因此不願理會，而區分所有權人懷疑管理委員會也涉案，此時主管機關可以為區分所有權人做什麼處置？

在6層樓以下 無電梯的舊公寓，如果需要裝修天花板，需要室內裝修許可證嗎?

因為最近看到

內政部102.6.5台內營字第1020805262號令修正第二十二條之一，自102.7.1生效
第二十二條之一 住戶室內裝修遵守之事項
一、住戶如有下列室內裝修行為，應依建築物室內裝修管理辦法之規定，委託合法之室內裝修從業者設計及施工；經向主管建築機關申請審查許可，領得施工許可文件後，始得施工：
(一)固著於建築物構造體之天花板裝修。
(二)內部牆面裝修。
(三)高度超過地板面以上一點二公尺固定之隔屏或兼作櫥櫃使用之隔屏裝修。
(四)分間牆變更。
二、住戶於室內裝修施工前，應將施工許可文件張貼於施工地點明顯處。工程完竣後，應向主管建築機關申請核發室內裝修合格證明。
三、室內裝修施工期間，為配合共用部分、約定共用部分之環境整潔及使用管理，住戶應（請就下列二者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形）
□1.於施工前向管理委員會交付室內裝修工程具結書（其格式如附件七），並恪守所載規定。
□2.本公寓大廈室內裝修時，遵守共用部分、約定共用部分之使用管理規定，其規定授權予管理委員會訂定實施。

 

不確定要不要許可證，感謝解答~~

您好 想請問公寓大廈糾紛的問題.本人與樓上住戶之前因噪音問題鬧的不愉快, 近期他們在社區的公開網站上先是留言說他家樓下有"肖ㄟ"再亂敲牆壁, 隔幾天後又在門口張貼紙條並拍照上傳,而照片中可以很清楚的看出我家的地址. 請問他們文章中雖無指名道姓但是否已有觸犯了妨害名譽裡的公然侮辱? 假如他們有觸法那架設及維護網站的管委會無盡到告知要徹掉有侮辱字眼的文章屆時是否可一併提告? 謝謝

您好 想請問公寓大廈糾紛的問題.本人與樓上住戶之前因噪音問題鬧的不愉快, 近期他們在社區的公開網站上先是留言說他家樓下有"肖ㄟ"再亂敲牆壁, 隔幾天後又在門口張貼紙條並拍照上傳,而照片中可以很清楚的看出我家的地址. 請問他們文章中雖無指名道姓但是否已有觸犯了妨害名譽裡的公然侮辱? 假如他們有觸法那架設及維護網站的管委會無盡到告知要徹掉有侮辱字眼的文章屆時是否可一併提告? 謝謝

您好!

依照公寓大廈管理條例,頂樓是屬公共共有部份,應由管委會負責修繕。但我向管委會提出修繕而管委會婉拒,原因是從以前到現在都是由頂樓住戶自行維修,如果現在幫我們修繕難向頂樓住戶交代,我也是照管理條例來走,用這種理由我實在難以接受。         
之後我也發出存證信函,又談了一次,還是沒辦法解決,所以我決定向法院提告走民事訴訟,想請問如果我們提告用不當得利來請求賠償勝算的機率為多少?而民事起訴狀該如何寫呢?我請求賠償這樣在法院程序上時間要走多久呢?

您好 想請問公寓大廈糾紛的問題.本人與樓上住戶之前因噪音問題鬧的不愉快, 近期他們在社區的公開網站上先是留言說他家樓下有"肖ㄟ"再亂敲牆壁, 隔幾天後又在門口張貼紙條並拍照上傳,而照片中可以很清楚的看出我家的地址. 請問他們文章中雖無指名道姓但是否已有觸犯了妨害名譽裡的公然侮辱? 假如他們有觸法那架設及維護網站的管委會無盡到告知要徹掉有侮辱字眼的文章屆時是否可一併提告? 謝謝

您好~

想請問現行之公寓大廈管理條約中所提及:

三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。

四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

請問社區外牆是歸屬於哪類呢?請律師大大們解惑!感恩

Dear 律師大大們:

想請問一下若因社區外牆老舊有裂痕導致室內滲水，此責任劃分是管委會嗎?因有參考公寓大廈管理條約第十條共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

此條約的意思是可以找管委求償嗎?此公寓大廈管理條約是指全部社區皆適用還是要看所謂的"社區規範"或"住戶規章"呢??

Dear 律師大大們:

想請問一下若因社區外牆老舊有裂痕導致室內滲水，此責任劃分是管委會嗎?因有參考公寓大廈管理條約第十條共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

此條約的意思是可以找管委求償嗎?主委可以說社區不負責就不管嗎??

各位前輩好:

我是老式公寓(二樓A, B, 三樓C, D, 四樓E, F 六戶)的其中一戶。

今日早晨，二樓A戶急按我的電鈴告知我要跟我收一樓大門門鎖的費用，然後要交給我一把鑰匙; NT$2,400 / 六戶 = NT$400。

我當時很驚訝的問:

1. 為什麼要換?

2. 我沒有同意你換啊?

3. 你也沒有事先告訴我們要換，這麼臨時換鎖，那我已經出門的家人怎麼回家?

但是他說他已經換上去了，然後把收據給我，說一戶四百，他先代墊了，所以我付清就給我鑰匙。

因為是早上上班前，我無暇叫警察前來處理，即把錢付了把鑰匙拿過來。

但是我還是很氣，因為整個把我們家人的生活作息打亂，已出門上班的家人回來時怎麼開門?

各自下班時間不同...只有我有鑰匙。

我還特地在中午午休時，將我的鑰匙拿去給晚上有可能比我先回家的家人。

為了進得了門，我還在特地加班晚一點。

22:30下班時，回到家門口看到一位員警以及二樓B戶(擅自換鎖的二樓A戶隔壁的住戶)。

我前去了解狀況，發現B戶因為打不開一樓的大門發現門鎖被換掉了(顏色很新穎所以很明顯)，於是報警處理。

B戶問我換鎖了知不知道，我說知道，將早上發生的過程告訴B戶。

也順便跟員警說明，我也要報案。

因為我沒有同意換鎖一事，也未被告知，我覺得我被威脅，是非自願性的給錢，因為我知道我不付錢，只要踏出家門去上班就沒辦法回家了。

接下來員警就按玲找A戶了解狀況。

A戶坦承是他換的鎖，因為門壞了。

事實是，大門門鎖早就鬆脫過很多次，因為二樓A戶以及四樓E戶時常都不使用鑰匙，開門都是用蠻力撞開，二樓B戶都不知請人修理過幾次。

大門門鎖時好時壞已經有一、兩年的時間，根本沒有急到非今天換不可的狀態。

要換也應該經過其餘住戶全體同意才執行，並且也要事先通知全體住戶。

但是剛剛員警說這是小事情，也說A戶是好意，所以只口頭告訴A戶說下次不要這樣擅自做更動...

也轉頭對我跟B戶說，他看這些不構成刑法的問題，所以跟他們警察無關。

我說那公寓大廈管理條例呢? (第五條 & 第六條)員警答，他們不是主管機關，我反問他那誰是主管機關，員警確答不出來。

只請我們去調解委員會，我說那你不需要製作任何筆錄或紀錄嗎?

他說他回去所裡之後會打一份紀錄，假使以後我們在調解委員會需要用到，他會提供。

員警前來協調時，三樓D戶也有出現，說她也未被告知，鑰匙是放在對面她的娘家，她的娘家不了解狀況即付了錢。

至於其他三樓C戶則是去兒子家住了幾個禮拜，目前不在。估計回來時也是打不開。

另外四樓E戶則是房客，早上我被討錢時，他也是很無奈的說，為什麼要換鎖而且是跟他拿錢??

請問，我們能夠有甚麼樣子的辦法處理? 這整建是真的不構成刑法的要件?

因為二樓A戶是我們這棟的頭痛人物，不是從公共樓梯排放家中拖地的汙水、就是中下午即把垃圾袋放置在公共樓梯惹蚊蠅、其他住戶同意分攤清潔樓梯的費用他就不願意，以至於我們清潔費都是其它人分攤...

他聽到員警說是小事時他還竊笑... 真怕改天又被換燈泡、換門把、換大門又來跟我們要錢。

請各位前輩告訴我，我們未來該如何規範他呢?

謝謝各位!!

想請教漏水調解或訴訟。我家一共五層樓，無管委會，是一般公寓，我住在一樓，出問題應該要四五樓調解，是嗎???(還是公用管道例外)長期下來，所有費用都我家支出，且還沒到維修部份，各個層樓都丟給我們處理，不然就是閉不見面(已請過水電，破裂為五樓供用管道)。經過積極聯絡，只剩四樓住戶置之不理(水電是說：因為四五樓管線是一起，必須要從四樓作業)。都跟他說不會影響他家，費用也會平均，但四樓繼不出面又是拐彎抹角的一堆藉口，還說你們處理就是侵入民宅。目前地板都會潮濕，牆壁也開始剝落(而且當初為了檢查管線廁所跟房間都打出一個大洞了，不時就跑出一些蚊蟲，影響生活品質)。 我都有上在GOOGLE看很多律師的問題文章，但是我找不到，五樓要管不管的丟給受害者，四樓不出面，只有損害一樓的文章。 我也有去看一些法律，存證信函，我有拍照，也有請樓上住戶來看當場檢查狀況。 根據《公寓大廈管理條例》第六條第二款規定：「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」(這是強制性嗎??) 我只比較瞭解這條項目，事後如有問題會有民法部份是嗎????那這要如何處理????

想請問：

最近這一兩個月，樓上鄰居時常放放任小朋友在夜間時段嬉鬧奔跑，天花板常常會有咚咚咚的聲音，有時候是連續性的發生，有時候則會斷斷續續的出現，不僅如此，還有時候會出現彈珠滾來滾去及落下的聲音，再不然就是東西掉下來的聲音，過了十點之後，有時也聽到穿硬底的鞋走路聲音，我曾經打過幾次電話，也上去向鄰居說明，雖然當下會改善，但是過沒幾天又會陸續地出現噪音。

這樣的噪音常常會讓我無法好好的休息，甚至會因為噪音產生焦慮、暴躁的情緒。因為我們是老公寓，所以這樣的情況無法向公寓大廈一樣，找警衛來幫忙。

想請問，這樣的情形是否能報警處理，請警察依照社會秩序維護法向鄰居開罰？