多年前爺爺(甲)跟人買了筆土地,當時對方(乙)只交付1/5的土地產權,
聲稱辦理完剩餘的繼承登記馬上交付剩餘的4/5,結果就是這樣一拖,就拖了40年(很多民法追溯時效也因此消滅)
我們當時也在該筆土地上建好房子,現在那4/5地的所有權人們(丙)要回土地打官司要我們拆屋還地,結果法院判我們敗訴,必須拆屋還地(因為當時賣我們土地的人(乙)根本沒有繼承剩餘的4/5,他並不是4/5的所有權人)
現在我們面臨拆屋還地的窘境,當初已經交付8成的整筆土地價金,結果對方只支付我們1/5的土地(契約都還在)約定剩餘土地過完戶後補足2成價金,當時的出賣人與爺爺都過世已久,我們是否有方式可以向那騙爺爺的人請求賠償(乙的繼承人們)...畢竟現在面臨拆屋又要背負多年土地佔用租金,損失非常慘重,
也是到對方(丙)告我們拆屋後,我們才知道事態嚴重,懇請大師解惑了
您好,你們如果有契約存在,你們可以主張基於契約關係而占有。
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您好,小弟因為拍定未辦保存登記建物,但因土地未併同拍賣,土地所有權人正對小弟提出訴訟中。該土地及建物原均屬同一人所有,後原所有人贈與給其配偶,但因建物未辦保存登記,所有權仍屬原所有人??所有,故債權人查封拍賣,而被小弟拍定取得不動產權利移轉證明。想請教幾點:
1.土地所有權人主張有優先購買權,但小弟查到原所有人係得知法院即將進行查封後,才緊急將名下十多筆土地及建物以贈與方式過戶給配偶及子女,過戶後一個多月,原所有人名下其他不動產即被查封,經過十多年才由小弟拍定建物。小弟是否可主張原告通謀虛偽之意思表示無效,不具有優先購買權?
您好,關於您的問題,依民法第876條規定:設定抵押權時,土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,而僅以土地或僅以建築物為抵押者,於抵押物拍賣時,視為已有地上權之設定,其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者,得聲請法院以判決定之。設定抵押權時,土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,而以土地及建築物為抵押者,如經拍賣,其土地與建築物之拍定人各異時,適用前項之規定。若您為建物拍定人,對土地似有地上權之。
以上,呈請 鑒核。
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我爸現在居住的土地是我曾祖父向人租用的而房子是自己蓋的,房子也再幾十年前改建過一次,當時是以口頭達成地租約訂,我們到現在每年都有繳交地租,而房屋稅也都有繳納,但二三十年前因當時縣長關係,我爸居住的這種老舊三合院房子可以不用再繳房屋稅。
土地所有人過世後將土地留給下一代,目前土地是由AB兩位共同持有,我爸說當初他們兩各有口頭劃分土地範圍,我家房子土地屬於A先生的,B先生的土地則是我鄰居居住,但他們沒有繳地租,而B先生的兒女向法院提起拆屋還地,當初我爸也去法院說明情況,後來以為沒有我們的事情了,但前幾天法院到現場看,B先生的女兒向法院要求我們也要拆物還地,法院也限期我們要拆屋還地,不然要強制執行,請問我們有按時繳地租,有什麼方法可以延換拆屋或是繼續使用房子,若我們申請地上權來的及延緩拆屋或是保住房子嗎?謝謝
又若出租人已死亡者,則其繼承人應依法繼承其出租之義務,原則上不因其死亡而影響租賃關係存在。蓋依民法第1148條規定:「繼承人自繼承開始時,除本法另有規定外,承受被繼承人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者,不在此限。」因此,當出租人發生死亡時,其繼承人依法即應承受該份租賃關係所生之一切權利義務,承租人的權益並不因此而生任何影響。
在租賃實務上,比較麻煩的應該是,有二位以上之繼承人則租金到底應該如何交付?由於該租金屬於遺產之一部分,各繼承人對於遺產全部為公同共有,各繼承人對於租金債權之收取,應屬於對公同共有財產權利之行使,依法應取得全體繼承人之同意(民法第八二八條第二項參照),換句話說,承租人要交付租金給各別之繼承人時,必須要求其提出已經取得全體繼承人同意之證明。
以上謹依您所提出之資訊簡要答覆,尚請卓參,如果還有疑問或者需要進一步討論,歡迎來電0926-966536、E-MAIL:SavignyLai@gmail.com聯繫,謝謝!
如果您覺得本回覆內容對您有所幫助,尚請不吝按下「感謝律師」。
您好,你可以主張租賃關係,並非無權占有,且提出給付租金之證明,且因為沒有期限,所以是不定期租賃,必須收回自住才可以終止。
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我與堂哥的房子都是上一代父母蓋的二樓平房.堂哥先蓋的.我是後蓋的.差3年左右.房子蓋好至今已30幾年.當初我們要蓋房子時應該是沒有測量.堂哥他們也無意見.現因堂哥要把房子賣了.而至法院辦理協議分割.以分割完成各有獨立的權狀.因我與堂哥的土地面積是一樣的相同面積.(約各約80坪左右)分割當時有按照現有的房屋現況測量.測量結果我多出堂哥的土地面積約10坪.等於我侵佔到堂哥10坪的土地
請問:
1如果堂哥要我把這10平土地跟他買.但價錢談不攏.(或是他開高價)而要告我侵佔及拆屋還地.我該如何自保
2我可以不拆屋而還他土地嗎?因屋前還有空地(我與堂哥的房子是一牆之隔)
3如果這10坪地我與堂哥價錢談好了.要如何辦理移轉登記
您好,請問你們已經辦理協議分割完成了嗎?如果還沒辦理,你根本沒有無權占有的問題,因為現狀的房屋狀態是雙方均同意的,雖然你們蓋的房子超過持分,那也不過分割時才需要補償的,況且,共有的觀念是虛擬的持分,不是說你房子的土地就是你的,反之亦然,簡單說如果還沒完成協議分割,對於補償事宜如果談不攏,直接訴請法院分割,讓法院用鑑定的價格去補償,這樣你就不用擔心被抬高價錢。簡單說,你應該把狀況說明清楚一點,這都是有法可破的。
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阿公、阿嬤未識字,以做工為生,
約50年前,在南港區重陽路(現南港高工)附近買了一棟平房,
是他倆這一生第一也是唯一的一間房子,約佔地15坪,但只有地上物,
土地為一祭祀公會所有,倆老不懂法律也未辦理地上權登記,但在此設籍謀生,
生子育女歷經三代了,倆老現仍居此。
現址現為黃金地段,十多年前就被建商看中,於是他們機關用盡,想方設
法要驅離倆老,最初要給新台幣50萬直到現在530萬和解,謂已是最多了。
現將倆老告上法院要「拆屋還地」,大伯公女兒幫忙找了 蘇律師 辯護,
當時該律師自信滿滿地說會贏,依土地法第104及民法第426之2條,
承租者有優先購買權,但建商及地主在毫無告知下將土地轉賣建商。
過年前法官庭上是維護倆老,但過年後法官和蘇律師反而都和建商一鼻孔出氣,
說倆老地租有時交給非祭祀公會合法管理人
(該公會有時無管理人,現管理人也是建商運作出來的),故承租不合法,
但倆老年年地租皆有收據,有時建商叫地主拒收,倆老也存提法院。
姑姑問蘇律師,就算地租繳非法定代理人,但沒收到租金也應口頭及書面告知才合法,
請他們提出告知證據。
但蘇律師回答說,法官要找碴,對方律師提出質疑,找證據責任在我們,仍要我們和解,否則官司打輸了一毛錢也拿不到。
建商、法官及雙方律師都要倆老拿530萬束手就範。
這要如何是好呢?難道只能乖乖就範嗎?!
我家有塊承租土地因曾祖父約50年前答應讓人蓋房子在上面,當初只跟蓋房子的人酌收地上物的補償費(因當時那塊地種有果樹),而後其間我們從未跟他們收過任何一毛錢包含租金,但現今我們已向地主買回土地,且向當初蓋房子的後代子孫想要收回土地,因此我們告上法院請求其拆屋還地,但法官判我們敗訴,理由是我在知情狀況下讓他們住了50年也沒趕他們,但其實從我祖父時就經常因此事跟他們發生爭執,但礙於當時土地是我祖父三兄弟共同承租,且兄弟的其中一人也是屋主的女婿,因此常會維護他們所以當時都是吵吵鬧鬧帶過,所以我現要怎麼證明其土地我們並非無意見讓他們居住,因我祖父已過世現有親戚也無人敢出面證實,因此我有什麼方法可以再上訴?另我們告拆屋還地部分還用了民法470條第一項,以借用物已超過50年應以達使用目前請求其返還,但法官判說目前房子還可居住所以未達當初使用目地,因此駁回我們請求.所以我們現在難道只能看他何時搬走才能拿回我們權力嗎?另補充一提就是法院判決書上已認定此土地的使用屬於為無償使用關係
您好:有關您所詢問題回覆如下
本件若有越界建築之事實,則仍可能會面臨拆屋還地之問題,而賣方在出售此屋,若未詳實說明的話,則恐會有瑕疵問題,應注意是否能夠向賣方主張,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
回覆 謝律師 的發言內容:
您好:有關您所詢問題回覆如下
本件若有越界建築之事實,則仍可能會面 ... (恕刪)
拆的話是連樁一起拆嗎?....還是退縮牆就好(將八吋牆之一半還給他就好)?
在前屋主時代他都不追朔,現在才追朔是否有瑕疵?
前屋主可追朔期多久啊?
謝謝
您好,關於您的問題,依民法第796條規定:土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害,應支付償金。前項情形,鄰地所有人得請求土地所有人,以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地,其價額由當事人協議定之;不能協議者,得請求法院以判決定之。若對方有知其越界但不提出異議之情形,不得向您請求拆屋還地。
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您好,關於您的問題,您佔用國有財局之土地,國有財產局是否向您請求返還為國有財產局與您之間之問題,至於您是否有侵占到退方之土地,對方向您求拆除,您是否有占用對方土地之權源或對方是否屬於權力濫用或是否有同意使用等,均是您與對方之間之主張與抗辯。
以上,呈請 鑒核。
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Albert您好,
一、是否越界建築,不是對方說了算,一般要請地政機關測量,才會最為準確。
二、另外,民法第796條規定,土地所有人建築房屋非因故意或重大過失逾越地界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其房屋。但土地所有人對於鄰地因此所受之損害,應支付償金。前項情形,鄰地所有人得請求土地所有人,以相當之價額購買越界部分之土地及因此形成之畸零地,其價額由當事人協議定之;不能協議者,得請求法院以判決定之。
三、是故,您得舉證對方早就知道越界但沒有異議,就可以保持祖厝的完整性。
倘若還有任何問題,歡迎撥打電話0973162871(電話諮詢免費),或email: chendin.office@gmail.com。也歡迎您攜帶所有資料至律師事務所,由律師為您量身打造最適合您的策略。謝謝您!
家旭敬上
若回答對您有幫助,請您按下感謝律師,感謝您!
我和鄰居們的房子擁有面積不小的 "法定地上權" 涵蓋了整片土地, 而且地上權"未分割" 。
每一間房子都有加蓋一些違建(圍牆之類) 至少都有三十年以上了..
地主這三十幾年來都是沒有擁有任何地上權的。
近年來地主透過訴訟的手段, 塗消了幾位鄰居的法定地上權(建物己消失很久)。
之後地主將被塗消地上權的部份(也就是空地) , 出租給建商
最近地主的土地被法拍出去了,法院己經允許我和鄰居們 以"持份"的方式
"優先承購" 和自己"地上權面積" 一樣大的"持分土地"。
但我看到了法條:
民法第七百六十二條規定:『同一物之所有權及其他物權,歸屬於一人者,
其他物權因混同而消滅。但其他物權之存續,
於所有人或第三人有法律上之利益者,不在此限。』
----------------------
想請問:
1.我們的"法定地上權"會不會因為 優先承購了 "持分土地"而主動混同消滅 呢?
2.新地主或其他相關權利人 能否透過 "訴訟方式"排除掉我們的法定地上權呢?
3.建商把共用的空地圍起來說這是地主租給他的,整地並劃上車位格子,租給我們停車,
但地上權未分割,建商這樣有沒有觸犯 刑法 第320 條 (普通竊盜罪、竊佔罪)呢?
因為地上權未分割 地主也不知道 塗消的地上權 位置在那裡啊。
有沒有圍到我們的地上權??
4.另外有些房子是 "公務人員宿舍",住有退休的公務人員,
地主幾年前有對全部的人(包含公家機關) 提出拆屋還地的訴訟,但不起訴 。
這些"退休的公務人員"自己也有蓋一些違建(圍牆之類)超過三十年以上,
請問這些違建能不能申請"時效取得地上權呢?"
因為地主沒有對這些退休公務人員提告, 而是告 "擁有房屋所有權的公家機關"
而且地主一開始本來就沒有任何地上權了。
若可以申請"時效取得地上權"是要找土地代書 還是要找律師去申請呢?
5.另外若我們將 "持份土地" 賣給一坪或二坪 給這些退休的公務人員的子女,
將來這些子女能不能以優先承購的方法 購買這間 公務人員宿舍呢?
還是得要有相當的坪數才行?
您好:有關您所詢問題回覆如下
1.我們的"法定地上權"會不會因為 優先承購了 "持分土地"而主動混同消滅 呢?
您們的法定地上權會因優先承購取得所有權後,因混同而消滅,但也因為您們有法定地上權,在本件才可以主張優先承購權.
2.新地主或其他相關權利人 能否透過 "訴訟方式"排除掉我們的法定地上權呢?
若土地上已無建物存在或地上權期限已到,則新地主或其他相關權利人仍有可能透過訴訟方式來排除.
3.建商把共用的空地圍起來說這是地主租給他的,整地並劃上車位格子,租給我們停車,
但地上權未分割,建商這樣有沒有觸犯 刑法 第320 條 (普通竊盜罪、竊佔罪)呢?
因為地上權未分割 地主也不知道 塗消的地上權 位置在那裡啊。
有沒有圍到我們的地上權??
本件是否會涉及竊佔罪,依目前資料尚無法判斷,但要成立的可能性應該不大.
5.另外若我們將 "持份土地" 賣給一坪或二坪 給這些退休的公務人員的子女,
將來這些子女能不能以優先承購的方法 購買這間 公務人員宿舍呢?
持份土地需先視您們持份是持有所有權或是地上權,另有關行政法規有無特別規定而為判斷.
以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
回覆 謝律師 的發言內容:
您好:有關您所詢問題回覆如下
1.我們的"法定地上權"會不會因為 ... (恕刪)
謝律師你好..感謝的回答..想再請教
>>您好:有關您所詢問題回覆如下
>>1.我們的"法定地上權"會不會因為 優先承購了 "持分土地"而主動混同消滅 呢?
>>您們的法定地上權會因優先承購取得所有權後,因混同而消滅,但也因為您們有法定地上權,
>>在本件才可以主張優先承購權.
想請問您是否有漏打了 字...是 "會" 還是 "不會"被混同消滅呢?
我們是獨立產權的法定地上權..若被主動混同消滅..
我們豈不是由"獨立產權的法定地上權屋"變成"持分小地主"??
>>2.新地主或其他相關權利人 能否透過 "訴訟方式"排除掉我們的法定地上權呢?
>>若土地上已無建物存在或地上權期限已到,則新地主或其他相關權利人仍有可能透過訴訟方>>式來排除.
沒有建物的法定地上權都己經被塗消了..從法院判決書得知 我們這塊土地上所有房子
都是擁有法定地上權的..法定地上權 不是應該 沒有期限的嗎..直到建物消滅為止..才會消滅..
意定地上權才能定期限..不是這樣嗎?
您好,
1.原則上在您們承購了與地上權面積一樣大的持分土地以後,您們即取得承購部分之土地所有權,但因為只是持分,除非提起分割訴訟,並要求將房屋坐落之土地分割給您,否則地上權並不會與所有權混同而消滅。
2.法定地上權的存續期間是到建物自然滅失為止,這也是您所提到部分土地的法定地上權之所以被塗銷掉的原因。
3.這是民事糾紛,原則上並不會是刑事竊盜或竊占罪的問題,但在沒有簽訂分管契約約定該部分給建商使用,或提起分割訴訟的情況下,建商不能自己把特定範圍圍起來。
4.時效取得地上權只要符合民法第772條準用第769條,以行使地上權的意思20年間和平公然占有土地就可以申請登記,不管是不是違建。但要注意違建一旦被拆除,地上權也會隨之消滅。至於申請時效取得地上權不需要提起訴訟,向地政機關申請時由地政機關認定。
您好,關於您的問題,依民法第840條規定,地上權人之工作物為建築物者,如地上權因存續期間屆滿而消滅,地上權人得於期間屆滿前,定一個月以上之期間,請求土地所有人按該建築物之
時價為補償。但契約另有約定者,從其約定。土地所有人拒絕地上權人前項補償之請求或於期間內不為確答者,地上權之期間應酌量延長之。地上權人不願延長者,不得請求前項之補償。第一項之時價不能協議者,地上權人或土地所有人得聲請法院裁定之。土地所有人不願依裁定之時價補償者,適用前項規定。依第二項規定延長期間者,其期間由土地所有人與地上權人協議定之;不能協議者,得請求法院斟酌建築物與土地使用之利益,以判決定之。前項期間屆滿後,除經土地所有人與地上權人協議者外,不適用第一項及第二項規定。是此,您似得依該條規定主張補償或延長。歡迎您攜帶完整卷證資料,到所詳談,以利全盤討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。
家父在台中沙鹿有一塊地,近期發現土地週邊被鋪設柏油路,已寄出陳情書給台中市政府,要求查明並清除佔用到私有地的柏油路部分,並提供主管機關地籍圖與民間測量公司道路套繪圖。近日地政局回覆說該公有地目前資料上管理單位仍為國有財產局,未撥用給市政府,所以幫我們把陳情書轉給國有財產局,請我們依回覆文號追國有財產局承辦人員,因我們人住台北,很擔心陳情書轉來轉去就石沉大海或是被拖延很久(據說2-3個月),看過其他私有地被佔類似文章,但對方是國有財產局,請問我們狀況的處理程序是不是也同樣
寄存證信函 -> 開調解委員會 -> 告刑法竊佔罪 (無權佔有)->附帶要求拆屋還地及賠償損失或是有其他更好的做法,望請給予建議,謝謝。
ps:我曾祖父、祖父&甲方皆已歿
謝謝~
我有一塊土地,與其他人共有,我的不分是1/2,另外1/2由多人持分,
上個月法院發來通知,說其中的部分持分要被法拍,才知道另外那1/2高達60人共有,
而目前土地上有6棟建物,是老一輩當時讓別人蓋在我家土地上的,
而租金的方式一直都還是以傳統時代常用的幾斗米計算,
每年大概收取跟地價稅差不多的租金
現在有幾個問題想請教在站上各為專業律師
1.如果我要求有確切的持分(就是確切知道我的地是哪部分)是否需要申請鑑界?
而申請鑑界我是否需要親自徵得其他持有人同意?
還是會另有公家機關單位處理?
2.如果想提高租金或收回土地,有什麼方法可行?比方拆屋還地?
而在主張拆屋還地之前是否肯定要先鑑界?
否則也不知道要向哪一戶主張拆屋還地
我是否沒有必要擔心法拍要不要去拍下的問題?
以上問題還請各位熱心的律師多多幫忙解惑,感激不盡!!!
您好,
1.一般土地的共有持分是無形的,沒辦法直接說那一部分是您的,除非您另外向法院聲請分割,法院要視實際的使用狀況,經濟價值,各人的主張等等,再判斷如何分割,如果無法判斷,就有可能用”變賣分割”的方式,原所有權人可以搶標,如沒搶到,也可能會被別人買去,對原所有權人並不一定有利,有一定風險。
2.如現在房屋占有人是無權占有,可以主張拆屋還地;但如是有權占有(對方需舉證),則土地所有權人可以請求對方給付一般巿價的租金。
3.其他土地持分遭法拍,您可以考慮優先承購;但如沒有很大的經濟價值(如有都更題材等),上面又有建物,或許流標的機會較大。
暫覆如上,如有任何問題,尚請不吝來電賜告。
陳麗雯律師 敬上
泓廷商務法律事務所
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