不好意思，我想請問，
因為之前房屋滲漏水，因為前屋主不出面處理，故我寄出存證信函依民法要求減少價金及支付修繕費用，現再前屋主肯出面了，卻只肯支付部分修繕費用，因為也不想為了這件事一直費神，目前我是想要接受前屋主的支付修繕費用，但試想要有書面雙方簽收註明若房屋還是有滲漏水事宜(因為仲介所找的抓漏師父說，應該可以先以窗戶包框方式去改善這有滲漏水的情況)，前屋主還是要出面處理。
但是有朋友提醒我，如果我們私下和解，但是如果之後還是有爭議，會不會前屋主說，此次的修繕費就是我同意減少價金?!我以後要自負責任?!我們自己私下雙方一式兩份的合約也不具法律效律?!
另外，如果我在七月發現有漏水事情，九月我同意和解這次修繕方式，即使和解書註明如果日後還是有滲漏水，是否過了半年(民法不是規定半年內不主張即滅失)對方就可以說不關他的事了?!因為民法我看是自己看的，畢竟不是主修法律~我自己的解讀也不知道會不會有誤，因為我有主張權益了，應該不受半年限制吧?
不好意思，在煩請解答，感謝。
您好:是這樣的,日前租下屋子
所以我們簽約了,先付一個月租金
也付清了仲介費
說好交屋時再付清訂金
年底報稅時,會多一條租金收入的稅金
和每個月都要付二代健保費
我們租屋10年第一次聽到這條款
當時簽約時,房東說要自己負責
所以要求我們負責,真是晴天霹靂
為什麼我們每個月繳房租
增加收入的是房東,而他的稅金
健保費要我們出呢？
我們當然不答應,堅持按照合約走
而且壓根就認為那2筆錢,不應該由我們負擔
根本無法商量,於是我們說不租了
房東說是我們自己悔約
所以一個月的租金,不還我們
所以仲介費也不可能退還
我們是遇到什麼啊？
現在法律真的這樣規定嗎？
二代健保費用嗎？
而我們不但沒房子住,錢也拿不回來
拜託各位大律師們
求求您們幫幫我們
救救我們,拜託
我們也沒有要報稅
您好，關於您的問題，若有證據證明前屋主知悉氯離子過高，惡意不告知，恐有刑事詐欺疑義；關於民事部分，若欲提起訴訟，法院均將要求土木技師公會或建築師公會鑑定，您須給付高額鑑定費用，亦須加以考量之，且尚有律師委任費用及法院裁判費用，需考量相關訴訟成本，再決定是否提告。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。
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您好:
1.建議可直接委請專業鑑定公司就該房屋進行氯離子含量試驗，若檢測結果遠高於經濟部標準檢驗局CNS3090鋼筋混凝土最大水溶性氯離子含量規範每平立方公尺0.3公斤之標準，則為海砂屋，因為混凝土中之氯離子含量過高，足對建物之建築結構、安全性等造成影響，瑕疵。您則可主張向前屋主應負瑕疵擔保責任，可依民法第354條規定、359條規定，主張請求減少價金，並負上損害賠償責任，且檢驗費用亦可主要前屋主支付，再依不動產經紀業管理條例規定，向仲介要求退還仲介費及損害賠償。
2.即使前屋主可供稱不知情，但是否為海砂屋應為仲介公司合理之查檢範圍，故仲介未盡民法第567條之調查義務。若您有任何問題或需要相關協助歡迎來電謝憲愷律師(0912-613-529) 或上臉書輸入「謝憲愷律師服務處」留言咨詢。
不好意思，我想請問，因為我於104/01月交屋，20年屋，交屋前有詢問房屋是否有漏水情事，屋主表示沒有(買賣合約內容亦有說明無漏水情事)。因為我生小孩及裝修(僅裝修客廳跟廚房)緣故，於104年7月25日才搬進去，於7/31晚上就遇到颱風發現有漏水(客房)情事，因為位於高樓(8樓)所以我們打算要換窗戶(因為颱風讓我覺得主臥窗戶要換隔音的，但因客房窗戶有滲漏水也一並更換)，亦請仲介去跟前屋主反映漏水知情事，但是，前屋主一開始說他之前沒漏水情事，但是我們說，這明明有修補過的痕跡，屋主說不知情不合理吧，然後仲介就請抓漏師傅來評估，評估出來跟我們之前找做窗戶的來看是一樣的說法：因為房子比較老舊20年了，所以以前的技術導致窗戶跟水泥之間所造成的漏水，但是這以前有修補過的痕跡，也修補的不好~所以目前都評估只能使用做窗戶包框來改善漏水情況而已。但是已經跟前屋主說了這樣的情況，前屋主只說"窗戶部分也覺得，已經使用一段時間、也不願意出面處理"，我想法只是，如果沒搬進去沒遇到下雨，我們怎麼知道會有漏水情事?而且我們搬進去是7月的事情，其他住戶也都會知道!這真的跟使用一段時間有關係嗎?另外，如果走調解會她一直不願意出面呢><"
因為我們不可能等到他願意處理才處理窗戶事宜，所以已經有請窗戶的人員來更換了，並報價針對修繕滲漏水須包框處理的費用以及更換窗戶的費用，因為不可能僅包框而窗戶不做更換。並請窗戶的廠商在報價單上註明修繕滲漏水窗戶。
颱風過後我們僅拍照有漏水部分，但是可能沒有很清楚，我不可能在等到下次下大雨再拍照存證.....那如果前屋主說已經沒有漏水事情了怎麼辦
還有，因為當初交屋時，代書沒注意到有天然氣所以沒過戶，之前我們去申請時，欣彰天然氣說，因為之前屋主有欠費，所以被拆表，要我們繳清欠費跟安裝費(因為是被強制拆表，所以要覆錶安裝要跟我們收350的安裝費，不收拆裝費)這個部分應該也是前屋主要負責吧??((前屋主認為沒結清應該是無法轉移給我們，所以，不願意支付。))但是，如果當初在交屋時，代書有針對天然氣做過戶，前屋主就必須先繳清這些費用不是嗎?!
因為仲介說，天然氣這部分是售後服務，屋主沒要求是不會去注意要過戶天然氣，這樣合理嗎?
因為前屋主一直採不想負責態度，看了其他人諮詢部分，針對上述滲漏水事宜僅能做瑕疵擔保而已?無法減少買賣價金嗎?
努力這麼久才終於買了房子，貸款壓力還在...竟然遇到這麼多問題><
不好意思問題有點多，在煩請律師們細心解答，感謝。
您好，關於您的問題，可撰擬存證信函通知賣方瑕疵，並請求限期處理，若屆期對方置之不理，再考慮是否提起訴訟請求減少價金損害賠償；惟建議您，盡量與賣方協調解決，不要輕易提起訴訟，以降低損失為目標，若提起訴訟，法院將要求委託土木技師公會或建築師公會鑑定，釐清漏水瑕疵歸責事由，您除須支出高額之鑑定費用外，尚有律師委任費用及給付法院裁判費，不一定真的核算，可能較自己修繕完成費用還高。
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本人去年委任仲介專員賣出農地一筆,且委託代理人前往簽約.
但是遭受代書詐騙,於去年簽約當日,代書臨時使用不實話術以電話告知我,買方希望加簽一條合約是"道路扣除",因本人之農地非鄰路地,因此低於市價之行情售出,地籍資料也十分清楚,沒有道路,因此不同意.
但是代書以詐術說明這只是"形式上之條約,對我本人之權益無影響",這只是一般簽約都會簽的,不用擔心.因此本人同意請代理人簽約.
隨即買方等人即自行測量農地周圍之泥路田埂,並稱是產業道路應予以扣除.
本人不同意因此買方未將第二期款項如期匯至,本人即以違約之規定逕行解除合約,並請經手此筆買賣之仲介從業人員協調,但仲介說買方將提告.本人也依照合約內容沒收第一期款項做為違約賠償ˋ並且等候買方提出履行合約之訴訟.
本人向各單位詢問申請是否有非產業道路證明,以利出庭證據.各單位之回答皆雷同,即產業道路ˋ農路之標準認定須經由徵收,且既定道路有一定的規範,但認定較模糊,並且我的農地包含田埂為一整塊農地範圍.
因此並沒有"非產業道路之證明",只有地籍資料可參考.
經法院請地政單位去測量,每個月兩造出庭提出意願,因此買賣延宕至今一年多之久,調解轉訴訟又轉調解,蒙受之各種權益之損害,是否可向代書提告詐欺ˋ業務過失ˋ損害賠償等?
並且該位代書多次向本人推託提出,相關各項費用之金額項目,僅口頭報價,十分可疑
果然在買方提訟請該代書以證人身分出庭時,該名代書向法官提出她請求官司結案後希望能收到費用,且金額竟非當初口頭報價,且高於行情許多
懇請律師給我建議,感謝!!
您好，關於您的問題，目前應先確認是否屬於氯離子過高，且是否會危及結構安全和前屋主之前是否有可能知悉氯離子過高之情形；若有證據證明前屋主知悉氯離子過高，仍勾選否，則似有刑事詐欺之問題；若確有氯離子過高之情形，可請求減少價金損害賠償，若欲解除契約，須證明無法修復達影響結構安全，方有解除契約之機會，法院於開庭時亦會要求再委請土木技師公會或建築師公會鑑定，釐清氯離子過高之嚴重程度及有無修復之可能，需花費法院委託鑑定之費用、律師委任費用及法院裁判費用，訴訟成本不可謂不鉅，是否提起訴訟亦須加以考量訴訟成本及訴訟時間。
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但是遭受代書詐騙,於去年簽約當日,代書臨時使用不實話術以電話告知我,買方希望加簽一條合約是"道路扣除",因本人之農地非鄰路地,因此低於市價之行情售出,地籍資料也十分清楚,沒有道路,因此不同意.
但是代書以詐術說明這只是"形式上之條約,對我本人之權益無影響",這只是一般簽約都會簽的,不用擔心.因此本人同意請代理人簽約.
隨即買方等人即自行測量農地周圍之泥路田埂,並稱是產業道路應予以扣除.
本人不同意因此買方未將第二期款項如期匯至,本人即以違約之規定逕行解除合約,並請經手此筆買賣之仲介從業人員協調,但仲介說買方將提告.本人也依照合約內容沒收第一期款項做為違約賠償ˋ並且等候買方提出履行合約之訴訟.
本人向各單位詢問申請是否有非產業道路證明,以利出庭證據.各單位之回答皆雷同,即產業道路ˋ農路之標準認定須經由徵收,且既定道路有一定的規範,但認定較模糊,並且我的農地包含田埂為一整塊農地範圍.
因此並沒有"非產業道路之證明",只有地籍資料可參考.
經法院請地政單位去測量,每個月兩造出庭提出意願,因此買賣延宕至今一年多之久,調解轉訴訟又轉調解,蒙受之各種權益之損害,是否可向代書提告詐欺ˋ業務過失ˋ損害賠償等?
並且該位代書多次向本人推託提出,相關各項費用之金額項目,僅口頭報價,十分可疑
果然在買方提訟請該代書以證人身分出庭時,該名代書向法官提出她請求官司結案後希望能收到費用,且金額竟非當初口頭報價,且高於行情許多
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但是遭受代書詐騙,於去年簽約當日,代書臨時使用不實話術以電話告知我,買方希望加簽一條合約是"道路扣除",因本人之農地非鄰路地,因此低於市價之行情售出,地籍資料也十分清楚,沒有道路,因此不同意.
但是代書以詐術說明這只是"形式上之條約,對我本人之權益無影響",這只是一般簽約都會簽的,不用擔心.因此本人同意請代理人簽約.
隨即買方等人即自行測量農地周圍之泥路田埂,並稱是產業道路應予以扣除.
本人不同意因此買方未將第二期款項如期匯至,本人即以違約之規定逕行解除合約,並請經手此筆買賣之仲介從業人員協調,但仲介說買方將提告.本人也依照合約內容沒收第一期款項做為違約賠償ˋ並且等候買方提出履行合約之訴訟.
本人向各單位詢問申請是否有非產業道路證明,以利出庭證據.各單位之回答皆雷同,即產業道路ˋ農路之標準認定須經由徵收,且既定道路有一定的規範,但認定較模糊,並且我的農地包含田埂為一整塊農地範圍.
因此並沒有"非產業道路之證明",只有地籍資料可參考.
經法院請地政單位去測量,每個月兩造出庭提出意願,因此買賣延宕至今一年多之久,調解轉訴訟又轉調解,蒙受之各種權益之損害,是否可向代書提告詐欺ˋ業務過失ˋ損害賠償等?
並且該位代書多次向本人推託提出,相關各項費用之金額項目,僅口頭報價,十分可疑
果然在買方提訟請該代書以證人身分出庭時,該名代書向法官提出她請求官司結案後希望能收到費用,且金額竟非當初口頭報價,且高於行情許多
懇請律師給我建議,感謝!!
你好友關於土地買賣造成問題
地形說明
買的地就是這次買地要蓋房子用 也買下路地3 的50%權利
路地1 A先生與B先生共有 路地2 A先生獨有
路地3 A先生/B先生/C小姐共有
A先生是C小姐哥哥 B先生是親戚 C小姐是賣方地主
當初接洽房屋仲介時有問過路權問題 都說沒問題 因為大家都同意共同使用
當初規劃時才畫出路 也可以簽出土地使用同意書給我 有請代書註明在合約
但後來我錢都進履保帳戶後 地主一直拿不出土地使用同意書
卻要我同意動支履保帳戶的錢 我不同意 堅持需要土地使用同意書
過兩天土地使用同意書出現了 我問代書是否可以 他說沒問題 就動支60%
但注意看才發現土地使用同意書 上面的地號是我買的地右邊那塊
所以問了相關人員及政府機關 發現我未來蓋房子還是需要給相關人員簽名
後來知道A先生與C小姐有金錢糾紛 所以C小姐不敢讓A先生知道她賣地
但後知道了 就堅持不會簽我買的地號土地使用同意書
目前大約是這樣 也轉告仲介與C小姐溝通與A先生處理相關問題
所以我現在想到的問題
如果C小姐沒辦法拿到土地使用同意書 結案時間到時我應該如何處理?? 可以解約嗎??我怕他拿不出錢來!!因為她拿去還貸款 土地在我名下 會有那些費用產生?? 或是目前建議作法??
現在很麻煩 因為C小姐當初有所隱瞞與A先生有相關糾紛 才造成現在狀況 知道路權會有問題我也不想買 造成現在進退兩難 (錢已動支60% 地在我名下)
以上希望說明可以清楚告知現在狀況
---------------------------------------------------
2016/01/07 更新訊息
後續狀況告知!!沒有用到上法院~~
地主後續無法得到其他所有權親屬同意 我也沒有要求賠償(因為要上法院麻煩)
請地主歸還所有價金 我不負責所有費用(仲介/代書/政府機關)
後續上區公所調解委員會開立調解單 送法院判決 送地政/稅捐相關機構歸還土地
算一算損失 幾個月的貸款利息與銀行費用及幾個月的精神 就這樣告一個段落
您好，關於您的問題，可考慮發存證信函通知瑕疵，並請求限期維修，若屆期對方置之不理，在考慮委任律師提起民事訴訟，請求損害賠償，惟須考量提起訴訟所需花費之律師委任費用、法院裁判費用、法院請求土木技師公會或建築師公會鑑定之鑑定費用及因訴訟之時間勞力成本，若損失金額不大，實在不建議貿然提起訴訟，亦可考慮聲請至鄉鎮市區公所調解委員會調解之。
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各位律師 您好,
小弟在2014年初於外縣市購買一透天房屋，屋況說明書載明無漏水，但於交屋時發現部分牆壁出現嚴重壁癌，另一房間壁紙浮起，因此當下請代書暫撥部分買屋款 ，待賣方提出解釋。賣方請第三方估價，並提出賠償修繕金。在過去的判例漏水不屬於重大瑕疵，只能接受賠償，並由仲介撰寫一同意書。同意書內容完全站在賣方立場，寫到賣方已針對漏水修繕補償金額，爾後不在負任何瑕疵擔保。
因本身在外地工作，一直未整理修繕，然問題在數月前發生，我常住兩天下，發現廁所排水管有嚴重漏水，向仲介反應完全不理會。我想前屋主必然是抱僥倖的心理，今天如果我翻新廁所了，那問題前屋主就可推得乾淨，而我因不知問題點，如翻新後依然會漏水，就變成是我請來的施工所造成的問題。
想請問的問題如下:
瑕疵擔保的期限是多久 是依第356規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅嗎?2.簽立的同意書是否有機會依※民法第366條：以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。
3.因賣方故意用壁紙隱藏瑕疵，是否可依此情形，提起詐欺罪。或依廁所一般排水管嚴重漏水，是否構成詐欺罪。
4.仲介方在撰寫同意書時並未針對買賣契約中的瑕疵擔保是依法律條文所明定的內容撰寫，而是一味告知賠償是一次性賠償，問題是有些瑕疵是不易立即發現，是否可追究仲介沒有按買賣契約內容撰寫，是否構成背信罪
煩請各位律師能給予指點
謝謝
小陳
您好，關於您的問題，漏水瑕疵若欲提出刑事詐欺告訴，必須提出證據證明前屋主明知漏水瑕疵，且故意隱瞞漏水瑕疵，方有構成施用詐術之可能，證明難度頗高，不容易構成；若欲提出民事訴訟請求損害賠償，亦必須證明瑕疵於契約成立前即存在，通常法院會要求土木技師公會、建築師公會作鑑定及估價，若未估價，還會要求不動產估價師公會估價，以上鑑定費用，可能均遠遠超過律師費用，亦須加以考量之，若損害金額不大，建議以協調方式處理，降低損失較為實在。
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您好
很遺憾您碰到這個問題，希望以下回覆能替您解惑：
根據您的初步描述，房屋目前發現的瑕疵有『壁癌』與『廁所排水管漏水』等。
當初簽同意書時，似乎只針對壁癌，賣方已經提出修繕金額，但當時我方並未發現
廁所排水管瑕疵，既然我方不知情，若賣方有意不告知或者以裝修方式加以掩蓋，
仍有給付瑕疵物之可能，該同意書可否免除該部分瑕疵責任，容有爭執空間，此部分
就得看實際屋況判斷該廁所排水管瑕疵是否屬於不能立刻發現的瑕疵以及同意書內容
而定。
依據法律規定，仲介對於房屋有向買方調查與說明義務，該屋況說明書填寫未漏水，卻
發生壁癌與廁所排水管漏水情況，若能證明房仲有疏失，依據不動產經紀業管理條例，
買方可以主張房仲連帶負責。
至於刑事部分例如詐欺或背信罪，無法一概而論，真的得看個案證據判斷是否能成立。
若需要與柯俊吉律師聯繫：
臉書網址： www.facebook.com/kowinlawyer
事務所網址：www.kowinlaw.com
電子郵件：kowinlaw888@gmail.com
電話：02-27068809/0920-917-920
您好，關於您的問題，若有證據可證明屋主有隱瞞瑕疵，對您宣稱無漏水瑕疵，或許可考慮具狀地檢署提出刑事詐欺告訴之。
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您好，關於此一問題：
民事責任部分，您可依瑕疵擔保規定，請求出賣人返還減少之價金，及依不動產經紀業管理條例規定，請求仲介員與仲介公司連帶賠償同一金額，二者成立不真正連帶債務。 刑事責任部分，除非能證明出賣人刻意遮掩瑕疵，可能成立刑法詐欺罪，如仲介知情，可能成立共犯關係，但實務上多半認為屬民事糾紛，判決無罪，士林地院92年度自字第175號判決：「於房屋買賣之中，倘房屋現況有漏水之瑕疵，出賣人僅就「現況有漏水」此等其應負瑕疵擔保責任之交易重大事項負有主動說明義務，而應不及於與物之瑕疵本身無直接關聯之出賣人前有無修繕漏水、漏水修繕之方式，甚或修繕漏水時與樓上住戶交涉之過程（除非買受人或仲介人於交易過程中對此有特別詢問，自應誠實回答，否則若為不實回答自屬實施積極之詐術，而不待言），以免將過分加重出賣人交易上說明義務，阻礙社會正常交易流程。」可參。 本法律意見僅供參考，個案訴訟結果仍以檢察官處分或法院裁判為準。您好
漏水屬於物之瑕疵，可依據民法物之瑕疵擔保責任相關規定主張解約、減價，若解約顯失公平，僅能請求減少價金，至於何謂顯失公平，要看具體個案與證據認定之。
依據不動產經紀業管理條例，房仲居間買賣，須按照不動產說明書之內容向買方說明屋況，且對該說明書內容要善盡合理調查責任。該說明書上，賣方填寫未漏水，交屋不到四個月發生嚴重漏水，仲介視具體個案情況，恐有違反該條例規定，依法房仲業主與該實際承辦之仲介人員須就我方因此所受損害負擔連帶賠償責任。
賣方於不動產說明上填寫未漏水，事後發生漏水，不當然構成賣方詐欺，若我方要主張詐欺，舉證責任在我方，根據過去處理相關案件經驗，法官不會只因為上面填寫未漏水，就認定為詐欺。
上開是否構成顯失公平、房仲人員有無故意過失需連帶負責，須根據具體屋況與證據資料判斷，若能提供詳細資料，則能更準確之判斷。
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您好:
我在今年5月4日承租了一個店面創業開店,6月才開始營業,7/28卻看有人來丈量劃地,好奇之下問了那位大哥是在做什麼,大哥告訴我你們這裡是重劃區,9月會公告搬遷
我隨後到地政局詢問,那裡的確己經在103年5月召開過說明會
{仲介部份}
仲介於我看屋時乃至簽約後都沒有告知我以下事項
2.未告知這地段為重劃區
{房東部份}
1.因需辦理營業登記,需向房東拿房屋稅單,(要了快一個月才給)拿到以後才發現房至所有權人另有其人,也才知道原來我是跟二房東簽約,我的會計師說,出租人與房屋所有權人不同人不能辦理營登,除非有房屋所有權人簽署給資產公司的同意書才可以辦理,6月8 日我請會計師直接跟房東說明要同意書的用途,房東也說會給,至今,已經二個月,多次向房東要,都一直推託,造成我無法辦理營登,免用統一發票及商業火險等事務.
2.房東同樣沒有告知店面為重劃區的情形下,是否已為詐欺之行為?
3.至今都沒有看到房屋所有權人簽署給資產公司的同意書,此租賃合約是否可以主張無效?
我想請問,我知道房東可以主張至政府公告的公文最後期限日才可以視為契約終止日,但拆遷已經是事實,我覺得已經沒有在此地經營的必要,至多半年我一定得走,我拿了自己的房子貸款認認真真的開了這間店,該花的都花了,不該花的也花了,已經可以看到的損失已經快讓我崩潰,我沒有想求償,我只想求去,因此,
1.在房東(資產公司)沒有告知且至今拿不出所有權人的同意書的情形下,我可不可以主張契約無效或解約?
3.因為合約上都是不利我的條款(真的遇到了才看懂在寫什麼)為保障自己的權益及為以後可能發生的訴訟留下相關證明,是否可以以上述事由寄存證信函給此事件的關係人(仲介,資產公司,房屋所有權人三人)?
你好:我經由仲介賣一棟房屋！已簽買賣合約！但當時仲介告知因買主怕金額貸款不足要求我配合將總金額多寫一百萬！銀行比較能貸多點！仲介告知對我無影響！我才簽約！實賣600萬合約寫700萬！我後來去查是不是真的沒有影響！結果不只是我稅金有影響實價登錄也會變！如果被查到連我都會有事！所以我用這個理由申請解約！可是買主不肯！請問律師這樣虛報總價的合約可以解約嗎？
不好意是思！因為還有其他問題！因房屋有租客！買主要求兩個月搬離！因租約未滿！當初是仲介說會幫我處理租客的事！我才簽約！現在房客拒絕未滿租約搬離！所以我想直接就跟他解約,不想再重寫合約賣他!我用這條買賣總金額不符！可否申請解約！申請和約無效呢？謝謝
您好:有關您所詢問題回覆如下
本件解約需有堅強之事由,應小心處理,否則容易賠了夫人又折兵,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
蘇文俊/蘇文斌律師回答
您好
建議你拿契約來詳談
說清楚當初仲介約定事項為何
來決定是否能夠解除契約
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PS：本律師精於實戰，回覆以實戰策略、增加談判籌碼、收集證據為主，基本程序回答較少，請多包涵。
歡迎來電0960300927或0937831027（台南高雄請打此電話）
信箱:jackalsky1014@gmail.com
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不好意是思！因為還有其他問題！因房屋有租客！買主要求兩個月搬離！因租約未滿！當初是仲介說會幫我處理租客的事！我才簽約！現在房客拒絕未滿租約搬離！所以我想直接就跟他解約,不想再重寫合約賣他!我用這條買賣總金額不符！可否申請解約！申請和約無效呢？謝謝
您好：
通常會與買方私下約定多出來的費用如何處理，您可以再透過房仲協調看看，一般來講不會鬧到要訴訟的狀況。 依據內政部中華民國101年06月25日台內地字第1010209582號函，實價登錄主管機關並無實質審查權限，若明知為不實之事項而使公務員登載於職務上所掌之公文書，足以損害實價登錄之正確性，可能會構成刑法第214條使公務員登載不實罪，且主管機關發現後會開罰並要求更正。 高報買賣價金會增加土地增值稅及綜合所得稅(財產交易所得部分)。 您就買賣契約之價金係以600萬元達成合意，而非700萬元，買賣契約理論上應填載600萬元，建議您要求房仲居中協調更正買賣契約之價金，避免爭議。 另外，銀行就不動產價值會有自己一套估價方式，買賣契約金額只是參考而已，不要被房仲的話術騙了。 您可以向各地消費者服務中心申訴，真的調解不成再尋求訴訟解決。
蘇文俊/蘇文斌律師回答
您好
建議將契約提出來討論
這樣才能還原當初條件
決定下一步訴訟策略
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我為人力仲介以下簡稱甲方，漁船船長兼船主，以下簡稱乙方，另一漁船股東，以下簡稱丙方，
甲方和乙方合作已自96年至102年8月船員回 去，原來船員薪資繳納正常，直到100年間開始出現欠款，請公司代墊薪資，開始就會叫甲方送帳單去丙方，再由丙方拿錢來繳納，或是通知要欠款，雖是如此還 是都會打電話去乙方家要求要支付款項，乙方太太都會表示帳款都在丙方那，要求甲方去丙方那收款，但自始至終丙方都在推託，直到船員都返國了，才由丙方太太 出面開了三張支票，是總欠金額的3/1，也請丙方太太在空白處簽名表示只收到這三張3/1的帳款，結果票跳票了，丙方跑了，乙方不認帳了，甲方到法院提出 支付命令，乙方就提出異議，強調帳款都跟丙方結算清楚，是甲方不收的，經過一次調解未果，現法院傳票民事辯論前，乙方提答辯狀，聲明從頭到尾都是丙方跟我 們接洽船員事宜，都與乙方無關，因甲乙雙方未簽訂合約，導致現在口說無憑，審判長是表示要求要契約事實的人，甲方主張即是乙方，乙方推託說是丙方，請問該 能如何證明乙方是契約人事實呢，或是我該如何提出有利甲方供詞
你好:之前跟某知名房仲公司之加盟店簽訂託售房屋,進入履約保證時,買方透過房仲公司簽訂借屋裝修契約,買方違約連續二天入住,但是沒訂相關違約罰則,買方入住的第一天我們有通知賣方仲介協理,但是協理回應說:絕對不可能發生,我們已經有查證過了確實買方沒有入住之實,後來又打去給他們總公司投訴,特約代書回應說:確實沒有住在裡面阿,我回說:明明就住在裡面怎麼說沒有呢?後來代書反問:你怎麼知道他住在裡面呢?我回:他本人就承認了阿,後來他們才承認確實買方違約入住,並保證明天絕對不會再入住,隔天又違約入住,我們又打去給賣方協理告知,協理回應:只說絕對不可能就沒回應了,後來就協調二次,房仲都不承認有錯,只說盡到告知不能入住的義務了,後來申請調解,調解官對於他們的不實陳述都相信,對於我們的真實陳述都不回應,如果我現在提起民事訴訟的話,我是提出消費訴訟嗎?(之前寄存證信函告知消保官,怎麼消保官回應說:這不是屬於管轄的範圍)之前房仲服務費我繳了40.6萬接近4%,我以房仲業明知買方違約入住不制止甚而欺滿屋主之未盡善良管理人之注意義務造成我與買方之糾紛及精神上之損失要求退還部分仲介服務費20.3萬成立嗎?合理嗎?我不知道相關程序及法律,還有什麼地方要修正的,需要注意哪些事項呢?
想請教律師問題(謝謝!)：
本人近日與仲介簽訂房屋買賣契約、幾天後因為個人資金問題而無法履行購買合約，想要解除買賣合約、可以嗎?需要賠償屋主及仲介費嗎?
我已經付了仲介費20萬(10萬支票已兌現、還有一半月底到期)，但是原本應付的頭期款尚未支付。
決定不買時、有要求仲介人員幫忙約屋主見面談賠償問題、但仲介人員均推說努力中，從月初等到月底了，最後仲介說屋主不願談要上法院告我、要我賠償損失及仲介要求我付20萬佣金!
請問律師、我該怎麼處理才能降低損失呢?
另外我看合約書時、發現屋主沒留聯絡電話、只留地址(留要賣的這棟房屋的地址-無人住)，因此我無法聯絡到屋主談賠償問題，這算是合約瑕疵嗎?
懇請律師大人解救一下小弟目前困境，感恩
購買中古屋最常碰到的問題不外乎：坪數短缺、輻射屋、海砂屋，以及漏水壁癌的問題，其中又以房屋漏水為最多數。而一般民眾最常問的問題，就是買到會漏水的房子，究竟是要找仲介負責，還是找賣方負責，可不可以解除契約，要賣方返還已經給付的價金?
關於究竟該找仲介負責，還是找賣方負責，其實依具體情況各有各的責任，所依據的法律也不相同。
針對仲介，在買賣過程中，仲介依法應將不動產說明書交與買方並詳細解說(不動產說明書也是契約的一部分)，也應該告知買方依仲介專業應該查知的不動產瑕疵，並協助買方對不動產進行必要之檢查。所以如果仲介明知該中古屋有漏水的問題，卻故意隱瞞，或是過失而不知有漏水而未告知買方，仲介人員和所屬仲介公司應對買方負連帶賠償責任。
針對賣方，賣方應對出賣的中古屋負物之瑕疵擔保責任，出賣的中古屋交屋前就會漏水，賣方對此有擔保責任。但要主張擔保責任，買方依法要在受領該房屋後盡速檢查(建議在驗屋階段就盡速檢查，並把驗屋放在交易過程中的前階段，因為已經給付的價金還不多時，有比較多制衡買方的籌碼)，如果發現有漏水情況，依法也要盡速通知賣方(實務上通常以存證信函方式通知)，倘怠於通知，就會被認定承認受領該屋(意思就是不能主張該屋的漏水是瑕疵)。
至於可不可以因為房屋會漏水，主張要解除契約而要求賣方返還價金。依法要因為買賣物有瑕疵而主張解除契約，必須要瑕疵非常重大，否則會被法院以解除契約顯失公平而不接受。實務上，因為房屋有漏水而要求解除契約，法院通常不會接受，除非具體個案的漏水情況確實是屬於非常重大的瑕疵。所以，實務上多半僅能請求減少價金，另外，如果賣方曾保證沒漏水的問題，也可選擇主張請求履行利益的損害賠償。
回覆 曹律師 的發言內容：
您好，針對您的問題回覆如下:
1、可以請法官要求
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持分地的總面積是30.86平方公尺
家母傻傻買下.一家人居住至今.從無翻修改建
每年都有繳交房屋稅和地價稅
去年九月突然有法院寄來開-拆屋還地-言詞辯論庭
到法院後才知是建商.分別在民國97年7月98年4月買合計12分之5持分.
法官是當庭要我們私下和解!
但建商給的合建條件不合意.我們不同意.協商人又說有沒有我們的地合建沒差.我們的地不重要(協商人是類似仲介)
我們跟協商人說不然我們買下你們持分.協商人又說不可能!!
現在問題是房子的樓梯.衛浴.水塔.水管.一半的電力網.都在持分地上!!
這狀況請教大律師們該如何是好!!
可避免拆屋!!
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持分建商所有人是公司負責人.法院沒強制力要求所有權人出面協調.那他應該不會出面!!
13年前的房屋出賣人她現在也不知能否找到人.
問鄰居.13年前的房屋出賣人好像是第2手.我們是第3手.房子屋齡約30多年
目前知道的是:房屋有買賣契約.無保存登記.土地有過戶.房子前半截土地是完全所有!但房子後半截(房子7分之3部分)我們只有持分12分之2土地-(持分地的總面積是30.86平方公尺)
房子的樓梯.衛浴.水塔.水管.一半的電力網.都在持分地上!!
這狀況請問大律師們該如何是好!!
回覆 曹律師 的發言內容：
13年前家母買了未保存登記的房屋座落兩筆土地上.一筆是完全所有權.一筆有持分房屋有約7分之4在完全所有權上.7分之3在持分上!持分土地權利是12分之2.但房屋幾乎占滿!!持分地的總面積是30.86平方公尺家母傻傻買下.一家人居住至今.從無翻修改建每年都有繳交房屋稅和地價稅去年九月突然有法院寄來開-拆屋還地-言詞辯論庭到法院後才知是建商.分別在民國97年7月98年4月買合計12分之5持分.法官是當庭要我們私下和解!但建商給的合建條件不合意.我們不同意.協商人又說有沒有我們的地合建沒差.我們的地不重要(協商人是類似仲介)我們跟協商人說不然我們買下你們持分.協商人又說不可能!!現在問題是房子的樓梯.衛浴.水塔.水管.一半的電力網.都在持分地上!!拆屋還地.房子就半毀.根本無法住人!!不知可否向法院請求所有權人出來協商.不要跟仲介或中間人這狀況請教大律師們該如何是好!!可避免拆屋!!-------------------------------------------------------------------------持分建商所有人是公司負責人.法院沒強制力要求所有權人出面協調.那他應該不會出面!!13年前的房屋出賣人她現在也不知能否找到人.問鄰居.13年前的房屋出賣人好像是第2手.我們是第3手.房子屋齡約30多年目前知道的是:房屋有買賣契約.無保存登記.土地有過戶.年年都有繳交房屋稅.和地價稅房子前半截土地是完全所有!但房子後半截(房子7分之3部分)我們只有持分12分之2土地-(完全所有土地面積是38.55平方公尺 ,持分地的面積是30.86平方公尺)房子的樓梯.衛浴.水塔.水管.一半的電力網.都在持分地上!!建商有12分之5持分土地. 這狀況請問 曹律師該如何是好!!
最近家中有賣出一房屋(未購滿2年)，此屋為弟弟首購，且弟弟的戶口也在此屋中。
仲介向我父母保證此屋賣出不會發生奢侈稅，並口頭承諾如有奢侈稅，他會全部承擔。但最近收到稽徵所的信件，表示此筆交易未申報奢侈稅(逃漏稅)；前去稽徵所瞭解後，才知道該仲介公司的代書，在房屋買賣的合約書上，僅寫土地資訊，建物的欄位全部空白，所以政府認為此筆交易僅有土地買賣...
買賣期間因買家無力支付後面的款項，為了方便買家，因此也採那仲介建議，配合協助辦理拆遷及申請建造的手續，以利其建造新房後貸款支付。
下週要去與仲介及代書溝通，想請問專業人士，這樣的狀況，我是否可以主張他們有業務過失或是未盡善良管理人的責任？
另外，買賣雙方有什麼樣的方式可以解除該買賣合約？
在此先感謝大家的回覆。
您好：
請問您當初磋商時是否有談到房屋的賣價為何？或是有配合拆除的約定？ 若買賣契約不包括房屋，所有權人仍為您的弟弟，依民法第425條之1第1巷之規定，推定在房屋得使用期限內，有不定期租賃關係存在。您弟弟按時繳納租金仍可以計須使用房屋座落的土地。 房仲已與您約定負擔特種貨物稅(奢侈稅)，此部分請房仲處理。若房仲不處理，則屬債務不履行，您可依法請求。 您與房仲應該會簽訂仲介契約，請依仲介契約約定主張權利。 若有約定違約金，請依買賣契約主張違約金。 買方未給付買賣價金，您可依買賣契約付款期限、解除契約約定及民法第255條規定發存證信函或律師函解除契約；若買賣契約未約定履行期，您則須依民法第229、254條規定以存證信函、律師函進行雙重催告，始能解除契約。 解除契約後依民法第259條規定請求返還土地所有權，但您應歸還買方給付之價金。 解除契約後記得請房仲、配合代書去跟稅務機關處理奢侈稅、土增稅等相關稅負退還問題。您好，關於您的問題，是否可解除合約，應視契約約定雙方之解約事由是否達成，關於稅負問題，若契約有明白規定，可從契約規定著手，惟仍建議可先與仲介、代書協調，降低損失，若仍欲提起訴訟，應開始著手蒐集證據，如仲介及代書之錄音，以利訴訟舉證使用之。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。
宜蘭，基隆，台北，桃園，新竹，苗栗，台中，南投，彰化，雲林，嘉義，台南，高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務，並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。
7/1第二次看房子 覺得不錯 然後在仲介的說服下 不小心簽了要約書800萬 然後叫我寫放棄審約期 確定看過 然後他覺得我開的價太少 他又自己寫900說要去跟賣家談才比較有機會 我也在後面簽了名
隔天跟他約還有賣家約 但沒見面到 仲介說賣家覺得太低 要再提高才可能大概950 但我堅持原來的出價800買 也跟他說800萬不行就沒得談 所以我就直接走人 (算是拒絕 但不知道可以撤回要約 所以沒撤)
過兩天後 仲介說賣家決定好900可以賣 但我還是堅持800萬 但他說我違約要賠償 不然叫我加到850也可以 接著我就去郵局寄出存證信函說要撤回要約 我沒看到也沒收到賣家的親筆簽字 不知道賣家是否真的有簽字要賣 現在該怎麼辦 我看網路是說賣家也要簽字後由仲介送回給買家才算買賣正式成立 如果賣家或仲介提出告訴 我有什麼有利的證據可以說嗎
banin，您好：
行政院有公布「雇主委任跨國人力仲介招募聘僱從事就業服務法第四十六條第一項第八款至第十款規定工作之外國人契約」範本，其中第二條服務項目第六款即包含「乙方協助甲方辦理外國人之離境、遞補、展延及管理事宜」，服務費用則規定在第三條二款，如果您的契約是使用上開範本，原則上仲介公司協助雇主辦理外勞之離境、遞補已經包含在服務費用內，不得另外收費。但如果雙方無法達成共識，屬民事糾紛，仍須訴訟解決。 如果您的契約不是使用上開範本，會影響評鑑，建議可向仲介公司之主管機關「行政院勞動部勞動力發展署跨國勞動力管理組仲介科（02）89956000」申訴，尋求訴訟外解決途徑。 本法律意見僅供參考，個案結果仍以行政機關裁處、檢察官處分或法院裁判結果為準。
今年初透過仲介買了一塊40坪的地，在台南市，三月底交地，當時現況說明書上有描述臨接道路為『既成巷道』
找了建築師要申請建築線時，都發局卻告知此為私設巷道。(此私設巷道有鋪柏油、水溝、路燈、路牌、還有六戶正門掛有門牌號碼，且通行了42年，但都發局以一份62年之建照上之記錄，認定為私設巷道。)
慘的這條私設巷道通過三塊地，所有權人分別是員林鎮公所、國有財產署、和一塊隔壁鄰居的。
員林鎮公所和國有財產署開出來要連接指定建築線的償金，分別是176萬和101萬，我根本負擔不起。
我和建築師去查到64年的時候，我那塊地和員林的地和那塊鄰居私人地，是由同一塊地分割出來的，不知道是否可以依據民法789條，無償取得通行權？
國有財產局的地是否是同一塊地分割的，這個我還要找建築師查一下，資料老舊又經過土地重測，很難查。
但是問題是，假使我依民法789條無償取得通行權之後，就可以蓋房子了嗎？似乎還需要什麼條件？不然國有財產局『通行權同意書』和『指定建築線同意書』的償金價格就不會差那麼多(大概差四倍)
如果是一般私人地，取得袋地通行權之後，到底還需要什麼條件才可以蓋房子呢？
還是我有其他更好的辦法來解決現在沒辦法建房的問題呢？
當然回頭找賣家解除合約可能是最直接的辦法，但是我也是看了很久才找到那塊地，能建房子當然是最好的。解除合約是最後不得已的時候的路。
有沒有前輩或專家可以幫忙一下的？ 萬分感謝。
您好，關於您的問題回覆如下：
您可提起訴訟請求減少價金後，並請求對方應將減少之價金返還即可。
希望以上回答對您有所幫助，若您尚需任何其他相關協助，歡迎來電0916763850，或來信chinyu0801@gmail.com諮詢，謝謝。
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