我和太太與股東合開一家仲介公司，太太擔任店長、我擔任業務經理、我弟則是業務主任，目前公司能有最高權限的就只有我們三個人。
１０３年６月弟弟從公司離職，但是在１０３年１２月及１０４年１月陸續發現有客戶打來公司，才發現弟弟曾經私下與客戶成交並收取仲介服務費用。目前公司陸續在查還有其他私下成交的案子,目前好像得知至少有5件,公司拿到完整資料有兩件.
目前拿到完整資料的兩個案子都是仲介租賃，第一個案子是弟弟用外面的契約書直接與屋主、租客簽約收取服務費一個月；第二個案子是弟弟使用外面的契約書但多使用了公司專有的房屋屋況點交單，未經公司同意
弟弟在公司是有領底薪的工作人員又是業務單位的主管，我想知道以下4個問題
2.私自拿取公司的契具使用構成什麼罪?
您好，關於您的問題，您弟弟可能涉犯刑事業務侵占、背信等犯罪，您弟弟應嘗試與公司和解，返還金額，至於針對不合理之賠償金額，亦可不予理會，即使起訴，提起附帶民事訴訟請求損害賠償，亦不至於請求超過於損害。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。
宜蘭，基隆，台北，桃園，新竹，苗栗，台中，南投，彰化，雲林，嘉義，台南，高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務，並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。
我和太太與股東合開一家仲介公司，太太擔任店長、我擔任業務經理、我弟則是業務主任，目前公司能有最高權限的就只有我們三個人。
１０３年６月弟弟從公司離職，但是在１０３年１２月及１０４年１月陸續發現有客戶打來公司，才發現弟弟曾經私下與客戶成交並收取仲介服務費用。
目前發現的兩個案子都是仲介租賃，第一個案子是弟弟用外面的契約書直接與屋主、租客簽約收取服務費一個月；第二個案子是弟弟使用外面的契約書但多使用了公司專有的房屋屋況點交單。
弟弟在公司是有領底薪的工作人員又是業務單位的主管，我想知道以下3個問題
2.私自拿取公司的契具使用構成什麼罪?
3.因為仲介服務費金額不高大約合計8萬多左右，是否有方法能減輕罪行?
您好，關於您的問題，本件您無解除契約之事由，欲主張解除契約，不甚容易，惟可主張提供因測量問題之相關證據資料，若無，似可彙整相關證據資料，如對方說明為測量之錄音，委任律師對對方提出刑事詐欺之告訴。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。
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您好:有關您所詢問題回覆如下
本件若您們買賣內容未為明確約定,要主張瑕疵擔保,會比較困難,建議您們仍應再與賣方協商並明定於買賣契約中,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
您好，關於您的問題，是您與賣方之契約約定，建蔽率是否為契約所約定之事項，您可委任律師發律師存證信函，提出建蔽率減少之瑕疵，請求減少價金，欲以此為解除契約之事由，需契約有兔別約定，若無特別約定，似難以成為解除契約之理由。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
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回覆 黃志樑律師 的發言內容：
要加倍退還訂金
請教黃律師:這是我剛在網路上搜尋到的,"定"與"訂"是否真有如此差別??
因我在自訂的合約中,有寫道 已支付"訂"金~~~
定金與訂金的差別[1]“定金”與“訂金”雖一字之差，但其反映的法律性質和法律後果卻不一樣。所謂“定金”，既是一種重要擔保方式，又是一種違約責任的形式。
?從定金罰則來說，定金為解約定金，即交付定金的一方當事人不履行約定債務的，無權要求返還定金；收取定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。?從定金證約來看，具有證約定金的性質，即具有證明合同成立和存在的作用。?從定金給付來看，具有預先給付的性質，即定金於債務履行後可以抵作價款。
而“訂金”一詞在法律上則沒有明確的規定，所以在購房交易等經濟活動中容易同“定金”相混同。其中很重要的一點是： “訂金”與“定金”的債務性質完全不同。 “訂金”雖然也具有預付款性質，這是同“定金”的相同之處；但“訂金”不起任何擔保作用，若賣房方違約，買房方無權要求其雙倍返還款項，而只能得原額；若購房方超過規定期限以後才決定不購買， “訂金”就只能作為對賣方保留本戶型期間損失的賠償，不退還買方。所以“訂金”有時也被稱為房屋認購金、房屋誠意金。
由於“訂金”與“定金”的法律後果不同，買賣雙方應當對尚未簽訂正式購房合同的後果、簽訂正式購房合同的最後期限、房價的約定、房屋預留的期限、開發商違約時是否雙倍返還等問題加以明確的詳細規定。特別是購買期房時，一定要註意房屋認購書所約定的內容和商品房銷售合同的簽訂。分清“定金”同“訂金”各自承擔的含義和後果，以避免日後一些不必要的麻煩和糾紛。
一、這則判決供你參考：
「至原告主張依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金云云，惟按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，固為民法第249條第3款所明定。惟所謂不能履行，係指於契約成立後發生給付不能之情形而言。如債務人對於債權人之債務，並非不能履行，僅係不為履行，尚無該條款規定之適用（最高法院 85年度台上字第2929號判決意旨參照）。」， 惟這則判決並非萬能，曾有收定金者直接發函拒絕履行，一審法官直接認定為「給付不能」，嗣經二審方認定「不為履行」者。
二、訂金、定金，用字不同而已，實務上持你所查見解未必會被法官所採：
（一）實務上混用的情況常見，有不去討論二者差別的判決存在，例如臺灣臺北地方法院民事判決101年度訴字第2018號。
（二）另，實務上有約定「訂金」，經認定仍應類推適用民法第249條規定之案例。
判決摘要如后：「觀之上訴人於96年10月3 日簽立的訂金收據，其內容係記載「黃○○將停車場5 號車位售予劉○○300 萬元，於『契約形成之前』預收之訂金」等語（原審卷第66頁），雖有記載「訂金」二字，然其上亦載明「於契約形成之前」，顯然兩造當時就車位的特定位置及價金雖已合意，然隱含有日後再簽訂契約之意。………按買受人於簽立系爭買賣預約時所交付之定金，係以擔保本約（買賣契約）之成立為目的之所謂「猶豫定金」。若本約成立，猶豫定金即變更為確保契約之履行為目的，固有民法第249 條規定之適用；本約如未成立，仍應類推適用民法第249 條之規定（最高法院93年度台上字第441 號判決要旨參照）。」…
三、以上，希望有幫到你。楊俊鑫律師0928967948
您好，近期購買了中古公寓，成交後一個月後進行裝修拆除後，發現之前被包覆裝修遮蔽物內樑之鋼筋鏽斷，立即拍照存證與通知仲介，仲介公司立即找來結構技師與賣方會勘。估價完成後仲介公司與賣方各出負擔一半費用，並出示協議書要我方驗收完成後，‘’買方對於本買賣標的之房屋屋況全部，不得再向賣方或房仲公司提出任何主張‘’。
對協議書上上述點要求買方，是否有瑕疵與不公平？若買方提出：一，買方要求修繕完成後，結構技師提供結構安全無虞證明給買方。二，買方可否保留法律追溯權，當非人力或強力地震而再次導致修繕部份龜裂或崩裂，賣方需付賠償損失責任並修繕完成。三，像這種賣方與房仲公司有處理與修繕的狀況下，可否要求減少當初購屋價金，畢竟這是樑鏽斷，雖然非惡意掩飾。
如果我當的上述三點要求都是合法合理，文字敘述上該如何修改呢？是否可以直接在協議書上直接刪除不同意點，並註記我方上述要求呢？感恩您抽空解惑與協助！ 功德無量！
一般買賣契約中，買受人的責任是交付價金，出賣人要負起瑕疵擔保責任，瑕疵擔保責任是指交付完整無瑕疵物品的義務。這個擔保責任含「物之瑕疵」及「權利瑕疵」兩部分。瑕疵擔保責任，謂買賣契約之出賣人就買賣標的物之權利或物之瑕疵，應負之法定無過失責任。您應盡速委任律師對賣方發律師存證信函，通知瑕疵之存在，並請求限期修繕，若屆期對方置之不理，即可提起訴訟請求減少價金之損害賠償，以上問題回覆如仍有疑惑，歡迎您直撥免費法律諮詢服務電話0982-100565或使用E-MAIL:q102327955@yahoo.com.tw與我們聯繫商討細節，本所當以歷年經手辦理此類案件之實務經驗提供您寶貴意見。魏克仁律師關心您的權益!
您好，關於您的問題，您可將您不同意之部分刪除，並註記上您的要求，若雙方無法協調，可考慮委任律師對其提出民刑事訴訟，請求對方賠償您相關損害，又若鋼筋有鏽斷之情形，亦可請求賣方作鑑定是否有氯離子過高之瑕疵情形存在。
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您好:有關您所詢問題回覆如下
本件承如曹大律師所言,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
您好，關於您的問題，您應視您買賣契約書及不動產現況說明書對買賣標的物之描述為何，及仲介對該標的之描述，彙整相關證據資料後，再委任律師考慮是否對其提出刑事詐欺及背信告訴。
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您好，關於您的問題，可向法院對其繼承人聲請支付命令或直接對其繼承人提起訴訟請求返還款項之。
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Dear All
日前爺爺因年紀大且行動不便，所以向勝暉國際事業有限公司申請了一名印籍外勞（以下簡稱甘地），業務人員為陳姓仲介（以下簡稱陳），後來家父也因為腦血管疾病造成全身癱瘓，家父病後原先是家人自行照料，沒多久，爺爺辭世了，因此甘地我們續聘轉為照顧家父，因為甘地來台工作的約期將近屆滿，故讓甘地先行回印尼，仲介也允諾一個月後會再把甘地辦回來，仲介要我們多花一些錢先辦個非法的外勞先頂替使用，但這名非法的外勞並不專業，而且非常之懶散，期間有向陳表示該名外勞不適用，請他更換，但陳並未積極處理，有天因為外勞的疏忽，家父從床上跌下，造成前額撕裂傷，也縫了八針，把這訊息告知陳，希望可以為我們換個外勞，陳也表示甘地快可以回來了，為了等甘地回來，我們也是任氣吞聲，一個月時間到了，還不見甘地消息，於是詢問陳，陳說因為甘地沒有辦續聘，所以回台時間會延遲，且不確定何時會回來，後來跟我們說2014/10月中可以回來，但時間到了，又是另一個藉口，於是又口頭允諾說2014/12月中一定可以回來，前幾天，這個懶散的外勞說要請假，如果不讓他請假，他就不做了，後來陳說會帶一個臨時的來替換，2015/01/03外勞請假的時間到了，是說晚上七點半要離開家裡，且陳也允諾會帶另一個外勞過來，一直等到九點多，打電話給陳，他沒有接，我們全家一直等到凌晨1點多，電話也打了差不多上百通，一直沒有回應。隔天要上班的我，當天晚上也是整晚顧著父親。
隔天一早，陳回電了，說他臨時無法調度人員，而且前晚六七點他就睡著了，所以沒有接電話，於是我問他為何如此不負責任，陳竟然說我們要是不滿他，可以把甘地的申請文件拿給我們，要我們自己去辦，還說1/9前甘地就可以回來，不然我們自己去辦，就不用看他臉色了
您好，關於您的問題，您可是當初與陳姓業務所簽之契約如何規定，若陳姓業務有違約之情形，可對其提起訴訟請求違約損害賠償。
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您好，關於您的問題，您應盡速委任律師對賣方發律師存證信函，通知瑕疵之存在，並請求限期修繕之，若屆期對方置之不理，可考慮是否提起訴訟請求減少價金之損害賠償，惟亦須考量您之相關訴訟成本。
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您好:有關您所詢問題回覆如下
現階段的重點還是在發函通知前屋主,並限期修繕,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
小姐您好:一般買賣契約中，買受人的責任是交付價金，出賣人要負起瑕疵擔保責任，瑕疵擔保責任是指交付完整無瑕疵物品的義務。這個擔保責任含「物之瑕疵」及「權利瑕疵」兩部分。瑕疵擔保責任，謂買賣契約之出賣人就買賣標的物之權利或物之瑕疵，應負之法定無過失責任。建議您應盡速委任律師對賣方發律師存證信函，通知瑕疵之存在，並請求限期修繕，若屆期對方置之不理，即可提起訴訟請求減少價金之損害賠償，以上問題回覆如仍有疑惑，歡迎您直撥免費法律諮詢服務電話0982-100565或使用E-MAIL:q102327955@yahoo.com.tw與本所聯繫，本所將循法律實務回覆您的問題，提供您最優質、最專業的法律扶助服務。魏克仁律師關心您 !
想請教各位律師們:
小弟的女朋友(當事人)於103/12/18日去某不動產仲介公司應徵會計並錄取了，當日就向原就職公司辦理離職，並在103/12/19日正式上班，當晚該公司辦理聚餐小弟受邀前往，在餐會中該公司總經理認出了小弟的父母從事不動產地政士，就於103/12/21日晚間八點傳簡訊告支當事人因為親屬為競業關係，隔天不用上班了。因男朋友不是親屬、且地政士與不動產經紀人也非競業關係，應徵時也沒有告支當事人的親朋好友不能為同業，當事人於隔天103/12/22日前往該公司請總經理給個合理的解釋並要求賠償，商談過程都有錄音，該公司總經理也承認是他們的錯並願意支付30日的薪水作為賠償。
但在103/12/25日該公司總經理夫人向法院申請調解，意指勞保法規定只需支付當事人計4日薪資作為遣散費，故當事人必須返還其餘26日的薪資，且是當事人應徵時未據實陳述，無須賠償。 根據上述事實，小弟冒昧請教兩個問題 一:當事人需要返還其餘26日的薪資嗎? 二:該公司的惡意資遣，造成過年前沒有工作沒有收入沒有獎金，也不知何時能找到下一份工作的窘境，能否向該公司提出損害賠償?您好，關於您的問題，若雙方和解條件為30日之薪資，對於對方請求返還26日之部分，可不予理會之，又關於對方可能涉及違法資遣之部分，可考慮至各縣市政府勞工局申訴之。
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一、可找個律師研究一下此類案件判決前例，若要勝訴需要那些證據，而那些情況會導致敗訴。
二、勝者，先求勝再求戰；敗者，先求戰再求勝，萬萬，萬萬不可直接告進去，直接委任律師直接告進去對案件有害，一定要先搜證再下手。
三、以前我曾處理過一件賣方詐欺案件，由於搜證得宜，對方直接認輸無條件解約，不戰而屈人之兵才是上策。由此，可見搜證之重要。
四、等待檢驗報告出來的同時，先搜集律師討論後建議搜集的證據，記得，搜證時要不動聲色，切忌大張旗鼓，更忌直接翻臉。
五、證據搜集好後，要做的也不是直接起訴，比較完美的做法是先辦假扣押，把對方財產先扣住，以免對方脫產日後你告贏也沒有用。
六、假扣押[需擔保金]，辦完後，再聲請調解，如果證據搜集齊前，調解的時候可以拿來當條件。
七、調解不成再起訴。
九、寧可花錢找律師先研究再搜證，也不要花錢找律師直接告進去。在證據不足的情況下直接找律師告進去，只會把案件體質搞爛，後面再救就不容易了，而且後面要再搜證空間就會變小[起訴後對方也會找律師，到時堅壁清野你要怎麼搜證]。
十、我曾任二間仲介公司法律顧問，相信我，一定要先搜證再下手[這我強調三次了]。
十一、以上，希望有幫到你。
楊俊鑫律師0928967948
您好，關於您的問題，氯離子過高，於民事方面，可請求減少價金，至於是否得主張解除契約，需視房屋之屋況，您應先發存證信函給賣方通知瑕疵，並請求限期修繕之；又刑事部分，若有辦法蒐集證據證明賣方知悉氯離子過高之情形，卻惡意隱瞞未告知，可提出刑事詐欺告訴。
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宜蘭，基隆，台北，桃園，新竹，苗栗，台中，南投，彰化，雲林，嘉義，台南，高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務，並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。
您好，關於您的問題，若契約已有特別加以約定，即使仲介對您母親提起訴訟，亦不一定會勝訴之。
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您好:有關您所詢問題回覆如下
屏東地區本所亦有提供服務,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
您好，關於您的問題，若對方亦無證據證明與您訂有居間仲介之契約，對方對您請求服務報酬，您可拒絕。
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1.案情:
A跟B於50年前租了土地 (當年土地上已有房子但未登記房子導致房屋稅籍目前在B身上)
A過世後C繼承土地
C於102年時與B簽訂土地租賃合約
合約內容為有條訂為
-----------------------------------------------------------------------------------
C方若因需要欲出售土地時，B方擁有第一承購權。B方若未承購而由第三方承購時，B方需於第
三方承購後六個月內歸還土地。B方之拆遷補償金額不得高於實際售價淨利潤之15%(扣除仲介、稅負等所有必要之開支)。
-----------------------------------------------------------------------------------
如今有D方出現欲以500承購
B方不願意購買,卻反反不願領取500x15% 的補償金額 而開價600萬才肯離開
請問這種狀況下 是可以寫支付命令要求收取補償金並放棄所有地上物嗎??
或是需要經過法律訴訟.另外若是採用訴訟是使用非訴訟事件還是訴訟事件?
因為是C方要給B方錢 B方簽放棄地上所有物轉交稅籍
麻煩各位了
小弟的媽媽最近賣一筆農地農舍..是否有被仲介動手腳..請求各位大大解答
事情由來:本來是"甲買家"下斡旋金，後來下完斡旋金後遲遲沒動作，便打給仲介要求回應並也告知仲介如果時間過期，便要沒收斡旋金，時間到期日前一晚仲介要求明天簽約，簽約當天仲介沒告知找來了"乙買家"簽約，並把其"甲買家"的斡旋金轉到"乙買家"(當成價金之一部份)，請問這樣是否有構成詐欺或者就是俗稱的”三角簽”?
再來就是簽約後約一個禮拜，我跟老婆及朋友再去看看農舍，結果"乙買家"載了2個人，直接進到農舍裡，好像在看屋的樣子，當場並無仲介陪同，也沒有告知我媽媽，仲介就直接拿了鑰匙給他們自由進出，這樣情況有違法嗎？可以算私闖民宅嗎？？
您好
建議你把詳情說清楚一點
這樣比較能夠跟你分析
但在沒簽約前
對方是不准使用這房子的
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您好:有關您所詢問題回覆如下
本件仍應看淹水的程度如何,而決定瑕疵之大小,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
主因：我買下權狀兩樓(三樓增建)的老屋，簽立不動產買賣契約後，當晚由鄰居告知：「三樓加蓋之牆壁為4吋牆非正常8寸之厚度，且眼見牆壁為他們所有，不得隨意亂動且勿任意鑽洞釘釘子！」。(等於此屋三樓增建上面為鐵皮加蓋，左右兩側僅有鋼樑支架，皆無牆壁)； 我方與仲介及賣方多次協調未果。
現況：
我方存證信函：因契約於未受告知與左右鄰居共壁之情事下所簽立，恐日後糾紛之虞，必須解除契約，請返還已繳價款30萬。(並於消保會申訴)
賣方存證信函：原欲售350萬，因房仲酌商給年輕人買房機會及整修需要而減價為325萬，而鄰居之牆壁非屬共同壁，基於安全考量不要任意釘釘子以免發生危險，且買方亦已同意上述之處理；倘第二期款逾期，將沒收已繳價款30萬做為違約賠償，不另為解除契約之意思。
仲介公司回函給消保官：於簽訂契約前買方已知悉三樓牆壁部分屬於隔壁鄰居，並非共同壁使用，且於簽約時已額外補助25萬做為本物件整修費用。
請問：
1.賣方與仲介的回函內皆有多處與事實不符：三樓牆壁為簽約後我才由鄰居口中得知，且賣方原欲售350萬後成交為325萬之間的價差25萬為房價之議價 (難道有人買房不議價?! 賣方隨意開價就買?! )，不是回函所說額外補助整修之費用。請問對此不實指控，我能依照什麼法條來捍衛自己?
2.在簽約後，仲介才將"現況說明書"給我簽收，但現在我才發現有與實情不符之處，請問這樣我能告對方違造文書嗎?
3.現況說明書內容："有無約定專用或約定共用部分之範圍及使用方式"與"共用部分有無分管協議"，請問此兩項對於此屋三樓牆壁情形是否適用? 因為對方皆寫"否"。
4.對於此屋三樓牆壁情形：我說是共壁，賣方與仲介堅持非共壁；我問是占用? 賣方與仲介說鄰居牆磚是堆疊在鄰居自己的界址內，再堅持此非占用；我說這算占用鄰居牆面吧! 賣方與仲介卻說只是借用而已，鄰居又不可能會拆。請問這牆壁到底是什麼?
感謝各位律師的回覆，非常謝謝您。
您好:有關您所詢問題回覆如下
本件就您主張對您有利之部分,確實需負舉證之責任,所以此部分應先蒐集相關事證,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
我奶奶名下兩棟房，分別在北高雄跟南高雄。
我家是住在南區。
今天是因有仲介開發土地，跑來家問我們後，我們才知道苓雅區的土地與房子過戶我叔叔跟姑姑、我們自己住的房子沒有過戶。
但主要因房屋土地名是我奶奶，我們在民國90年增建與修繕時有告知奶奶跟爺爺，她們口頭答應可以。
我們修繕至今都住了快40年， 因我爸爸過世才搞這些。加上我有告姑姑傷害罪， 我們岌岌可危、查目前是沒有。
除了這個也只有鄰居知道我們家是自己花錢蓋的， 我手上證據只有收據跟工人而已，這樣有勝算嗎？
因是今天發生的、我寫書狀也亂寫，只提要假處分不得做買賣而已…但我是要保住房子不讓‘撩尾仔’ 做惡搶走…
請教律師救我們家，我們該怎做……
小弟遇到小小問題想請教您,就是目前住的房子產權是跟前妻共同登記持有且前妻有精神方面的疾病(有台大醫院的就醫記錄)但貸款還有 200萬要繳,從頭到尾都是小弟在繳,前妻在未經過我本人同意把另一半產權交給第3者處理(根據建物謄本顯示"信託")前妻拿到100萬但對方透過 仲介說如果要拿回產權請拿350萬跟他買或我開個價讓對方跟我買,小弟目前住的"膽戰心驚"且前妻已把鑰匙給仲介,然後每個月貸款還是小弟在繳,真 的很奇怪 ?!之前請教一些法律相關人士都回應不是跟對方買回或小弟的產權賣給對方,但小弟目前沒有要賣,想請教律師她跟對方的"信託"的行為是否違法,在前 妻精神有問題的情況下做的決定,我如果告前妻可能也告不成(這是前妻跟對方的行為),對方應該也只是想賺錢破壞房子對第三者沒好處,走法拍對兩方更 不利,那除了"以拖待變"維持現狀,那小弟這邊該採取那些措施來保護自己的權益呢?對房子假處份或假扣押?萬一第3者對小弟做人身攻擊或讓"牛鬼 神神"奇怪的人事物搬進來或對方萬一把產權交給黑道處理,小弟該怎麼辦?
最近為了上班方便簽了一間老大廈小套房，天花板有漏水，購買時房仲(兩大之一)有告知，且房仲有找認識的水電師傅看過，說明本間該處是沒有加裝管線的，到樓上看(樓上租客讓他進去)說問題是樓上(漏水相對位置樓上剛好有加裝冷熱水管至陽台，原屋設計該位置是沒有的管線的)且加裝木地板釘到管路，樓上連接地板的牆面也一大片潮濕掉漆。
因為蠻喜歡這間地點所以最初是希望以特約方式與賣方協議處理完後才交屋，業務告知賣方無處理意願但有折讓空間堅持不願簽特約，加上業務舌燦蓮花(一定協助處理、已找到問題修不用幾天 等等)，也大概查了一下樓上樓下漏水這類的問題樓下勝訴高，後來便談價後簽了合約已知漏水依現況承受。
簽約後房仲先進行聯繫樓上屋主(以下稱A先生)，A先生告知自己本身是做裝潢的會再請他認識的師傅來看，後來A先生帶了師傅來看，我本人因有事沒有到場，房仲一開始有到場但沒等到結果就有事先離開。後來A先生告知以加壓馬達的方式測試了冷熱水管，皆沒有問題，因為他連結地板的牆面也有掉漆，說懷疑是他隔壁滲漏過來，請我與他的隔壁確認，後來聯繫到他隔壁B小姐(租客)表示沒有漏水也沒有動過裝潢，該位置不會有管線。我再與B小姐正下方住戶拜訪，表示也沒有漏水問題。告知而A先生該情況而A先生說口說無憑要找師傅測過。而後再電B小姐，B小姐表示被打擾請找直接主委或律師出面。
後來找到大樓管委會主委，我也有給他相關照片和所有關係人聯絡電話，請到我的現場看過(當下和管理員在那扯東扯西)，後來我說我有查過法院相關的情況，主委便表示會找他認識的師傅(學校的水電師傅)來檢測我和樓上。(樓上和水電師傅都由我自己約時間，目前還在約)
現況就是:房仲拖一天算一天、A先生有配合但堅持有做壓力測試他沒問題、B小姐覺得被打擾、主委有配合但感覺太不想管事。
有上網大概查過漏水爭議這類的情況，上法院勝訴機會大，但目前我是秉持大家都還會是鄰居，所以盡量配合。但因為也過了一個多月，這幾天即將交屋。
想請問律師:
1. 因維修進度延宕，我是否有權向仲介要求什麼? 例如延後交屋等。
2. 若之後主委找的師傅也查不出問題，網路上查過的案件大多是樓上不理會，但這種各方都有配合的情況，上法院我能訴求什麼？
3. 通常這類案件法院處理需要多久時間?
您好，關於您的問題，若覺得仲介之要求不合理，可不予理會。待其對您提起訴訟，再為抗辯之。
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您好，關於您的問題，分析如下:
1.合約書上沒有寫有二次施工問題，有附上室內施工圖和坪數，結果現在因為二工問題導致室內坪數和合約載明的不一樣，已經和建商解約請問可否再要求仲介退還仲介費?
您與仲介之契約關係存在於居間媒介，是否與建商解約，無一定之關聯性存在，即使與建商解約，亦不得以之作為與仲介解約之理由，除非仲介基於服務，願意自願退費，否則若提起訴訟，成功機率不高。
2.如果仲介因為沒有簽仲介約而不願返還仲介費，小弟該怎麼辦?
3.因為當初是用銀行匯款所以都有匯款記錄，小弟可以主張這筆錢是匯錯(仲介不承認這是仲介費)沒有對價關西，要求對方返還嗎?
您欲主張為匯錯，請求基於不當得利返還，您須提出證據資料，且考量相關訴訟成本。
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本人前日委託一家私人仲介(非市面上場面品牌)，販售一處成屋。簽專任委託時因相當相信此人所以簽約過程相當草率就簽約完成。委託契約內容中有一條是"若買方出價達底價後仲介方可代為收取斡旋並轉為定金，若賣方不簽約則屬違約除需幾付4%總價給仲介外還需賠償買方兩倍定金。"
事後發現，簽訂契約內容變更合意書之金額是有含服務費，當時是雙方簽訂契約時表明服務費未含在內(契變上未提及)也就是實拿，事後向仲介方確認後才驚覺受騙。但仲介方表示若要取消合約須賠償4%服務費，且買方已出價達底價並下斡旋，還要賠償雙倍定金。
補充: 目前本人並無收取定金
在此提出幾個疑問
1.專任委託銷售契約書中，屋況說明書中有委託人及買方確認之欄位，小弟我簽錯欄位簽在買方確認處，此是否可以主張契約無效?
2.在契約內容變更合意書之中，仲介方未說明契約賞閱期之細節，賞閱期處本人也並未簽名但專任委託銷售契約書中的賞閱期欄位有簽名，這部份是否也可以主張契約內容無效?
3.日前有此判例此一霸王條款剝奪賣方最終之決定權與選擇權，除了違反消保法及民法居間契約之規定，日後上了法庭，是否較有勝訴優勢?
附上鏈結
http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20141006/482465/
謝謝耐心查看的律師，至上萬分謝意
您好:有關您所詢問題回覆如下
本件承如曹大律師所言,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
您好，關於您的問題，您若已簽契約，欲主張該契約為無效，有相當之難度，可嘗試未有契約審閱期或違約金酌減。
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1.專任委託銷售契約書中，屋況說明書中有委託人及買方確認之欄位，小弟我簽錯欄位簽在買方確認處，此是否可以主張契約無效?難以此點主張無效。
2.在契約內容變更合意書之中，仲介方未說明契約賞閱期之細節，賞閱期處本人也並未簽名但專任委託銷售契約書中的賞閱期欄位有簽名，這部份是否也可以主張契約內容無效?
您好，關於契變書之部分是否為底價之變更，若是，可主張竟然未再審閱期放棄之部分簽名，故契便書無效，因此若買方出價未達原轉委之價格，則未達底。
另外，亦可認為該條款剝奪賣方之選擇是否締約之自由而無效。
3.日前有此判例此一霸王條款剝奪賣方最終之決定權與選擇權，除了違反消保法及民法居間契約之規定，日後上了法庭，是否較有勝訴優勢?可以引。
您好:
日前收到桃園地方法院的”民事聲請調解狀”。聲請人：台新銀行，相對人即債務人：林小姐，相對人：吳先生(本人)
本人(吳先生)在100年1月向林小姐購入房屋並完成所有權登記，在購屋前我並不認識林小姐，房屋也是經仲介、代書、履保銀行完成買賣交易。
以下是調解狀的爭議情形：債務人林小姐於94年間申請台新銀行信用卡，至103年共積欠卡債40餘萬，95年10月與台新銀進行債務協商，爭取90期低利協商方案，但於100年1月10日毀諾，此時債務已高達200多萬。
台新銀行發覺林小姐還款能力有異，系爭不動產在債務期間，於96年11月23日遭假扣押查封登記，歷經債務協商後，於98年塗銷假扣押，其後毀諾債務協商，在100年1月出售房屋。
台新銀主張債務人林小姐當初一方面跟銀行進行低利率債務協商，一方面進行房屋買賣伺機脫產，規避債務。所以銀行主張購入房屋的我與債務人有協助脫產及詐害行為。更主張我是債務人林小姐的友人，應該清楚債務人的狀況，而且銀行的催告信函也都寄到我家，應該知道債務人跟銀行間的債務關係，所以認定我有協助脫產，故要求”塗銷所有權登記”，並回復為債務人名下所有。
我的問題是…在購屋前，我根本不認識那位債務人，也僅在買賣房屋簽約跟交屋時見過兩次面，交屋前代書也調查過房屋產權沒問題。交屋後有收到前屋主一些銀行的信件，但我都退回管委會請他們退回。買入這房子的價錢也跟當時的房價相當，更沒有低賣的情形。銀行憑什麼要我”塗銷所有權登記”，欠銀行錢的是林小姐，她賣屋後有錢不還銀行錢，那關我什麼事…..
我一定要出席這個調解會嗎? 出席了，出示當初的買賣資料後就沒我的事了嗎?
銀行若提訴訟，我該準備哪些證據呢?(買賣合約、房屋貸款資料、每月的房貸付款資料…)
對於銀行的不實主張，我能做什麼反制行為嗎?
謝謝
您好：
於今年九月購買土地，雙方採信託方式，買賣過程中，買賣說明書上是明確：建地，可以蓋房，仲介隱瞞私設通路，因要設計自己房子，第一期匯款後找建築師繪圖，發現建築指示線與仲介當初說明不同，既而演生出此筆土地有路權問題，仲介費於第一期匯款就領了，至今二個月，合約也已經到期了，仍無法得到路權，無法蓋房，買方好幾次主動要求仲介公司處理，但仲介說法拐彎抹角，一下推給賣方，仲介公司說路權是協助賣方提供，過程中買方發了兩封存證信請仲介給路權及告知信託公司此筆買賣有問題，也聯絡消保官，但仲介公司卻告訴消保官已經處理好了，所以買方要求第二次申訴，不知這樣處理下，我們買方有保障嗎？要求退回全部仲介費並且消易取消。謝謝
最近透過仲介下了1成訂金買中古屋 ，簽約者為我本人，有做履約保證，合約上有註明：買方欲辦理房貸xxx元，若無法達成，所收價金應無息返還買方，而買方應負擔解除合約的一切費用。(當場有問仲介，所謂的一切費用為履約保證的費用跟設定費，此外會全部歸還)
後來貸款送審後，銀行認為我財力證明不足，不願意核貸我想要的金額，除非我提供我丈夫的銀行戶頭一起審核，或是我丈夫當保人，這樣就應該會過，但我丈夫一直不願意當保人，也不願意提供他的銀行戶頭給銀行審核，每天跟他提這件事，他覺得煩我也累，眼看案子一直卡住，只好向仲介提出解約的可能性，但仲介除一直說這樣是我的問題，因為看房子時我丈夫有提過貸款不能過的話，他可以當保人，但我丈夫只是隨口說說(不知對方有無錄音)，後來反悔，而簽約的人是我，簽約時也只有我在場，簽約時他們有問我請丈夫當保人的可能性，我回答我還要回去跟他討論，但現在貸款不能過，他們認為是我的問題，還說夫妻是一體的，一起買房子，另一半就有義務要作保，因此不願意還給我訂金。
請問我真的不能拿回訂金了嗎？我應該怎麼做呢？
您好，關於您的問題，您可發存證信函通知前屋主房屋瑕疵，並請求限期修繕漏水瑕疵；亦可通知仲介請求其居中協調之。
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回覆 王小威 的發言內容：
我透過仲介買了一間舊公寓，我們出的價錢在當區算高，只因仲介告訴我們沒有漏過水，後來我付了三成價款 ... (恕刪)
您好
漏水部分其實可以解約
而且兩人為夫妻關係
其實這個是重大資訊
所以這部分我認為應該有機會解約或甚至請求返還仲介費的
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內政部89年5月2日台內中地字第8979087號函訂定內政部89年7月19日台內中地字第8979517號函修正：「（一）不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或1個半月之租金。（四）經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率，記載於房地產委託銷售契約書、要約書，或租賃委託契約書、要約書，俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解。」
依上開函釋可知，不動?經紀業者最高得收取之報酬不得超過該不動?「實際成交價金」之百分之六。且應將所欲收取之報酬明載於委託銷售契約書。
依您之情形，不動?經紀業者應依照與您母親所訂之委託銷售契約書收取費用，且必須是依「實際成交價格」收取費用，否則即有違約之虞。此時您母親自不須給付超出契約約定部分之報酬。
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