律師好：

請問當初房屋買賣契約有約定：〔本買賣標的專有部分若經檢測為輻射屋、海砂屋、危樓或曾發生兇宅事故者，除賣方已事先書面告知或提供檢測報告外，雙方同意無條件解除契約並回復原狀，程序費用由賣方負擔。其他有關本標的物之瑕疵擔保責任，除雙方另有約定外，悉依民法及其他有關法令規定辦理。〕

當初買房子時，雙方都沒有去做鑑定，後來買了房屋居住8年後，因滲漏水鋼筋外露而請人鑑定，發現氯離子含量超出國家標準甚多即房屋存在海砂屋的重大瑕疵，請問買方可否主張解約？有沒有消滅時效的問題？感謝您～

購買中古屋最常碰到的問題不外乎：坪數短缺、輻射屋、海砂屋，以及漏水壁癌的問題，其中又以房屋漏水為最多數。而一般民眾最常問的問題，就是買到會漏水的房子，究竟是要找仲介負責，還是找賣方負責，可不可以解除契約，要賣方返還已經給付的價金?

關於究竟該找仲介負責，還是找賣方負責，其實依具體情況各有各的責任，所依據的法律也不相同。

針對仲介，在買賣過程中，仲介依法應將不動產說明書交與買方並詳細解說(不動產說明書也是契約的一部分)，也應該告知買方依仲介專業應該查知的不動產瑕疵，並協助買方對不動產進行必要之檢查。所以如果仲介明知該中古屋有漏水的問題，卻故意隱瞞，或是過失而不知有漏水而未告知買方，仲介人員和所屬仲介公司應對買方負連帶賠償責任。

針對賣方，賣方應對出賣的中古屋負物之瑕疵擔保責任，出賣的中古屋交屋前就會漏水，賣方對此有擔保責任。但要主張擔保責任，買方依法要在受領該房屋後盡速檢查(建議在驗屋階段就盡速檢查，並把驗屋放在交易過程中的前階段，因為已經給付的價金還不多時，有比較多制衡買方的籌碼)，如果發現有漏水情況，依法也要盡速通知賣方(實務上通常以存證信函方式通知)，倘怠於通知，就會被認定承認受領該屋(意思就是不能主張該屋的漏水是瑕疵)。

至於可不可以因為房屋會漏水，主張要解除契約而要求賣方返還價金。依法要因為買賣物有瑕疵而主張解除契約，必須要瑕疵非常重大，否則會被法院以解除契約顯失公平而不接受。實務上，因為房屋有漏水而要求解除契約，法院通常不會接受，除非具體個案的漏水情況確實是屬於非常重大的瑕疵。所以，實務上多半僅能請求減少價金，另外，如果賣方曾保證沒漏水的問題，也可選擇主張請求履行利益的損害賠償。

律師好

一般認為輻射屋,海砂屋,凶宅這些屬於房屋的重大瑕疵,請問若自己買房之後從未進行過輻射屋,海砂屋的檢測,也確定產權持有期間未曾發生凶宅情事,請問若有出售的打算,可否在買賣契約中約定就上開事項不負瑕疵擔保責任,感謝您的回覆.

??去年因公司可能要派遣在外地，想說租屋不如買屋，於是買下此生第一間房子，買的是20年的中古屋，是老式裝潢，所以重新翻修，裝潢成自己理想中的夢想家，也購買一些入住的家具及電器。

但年中公司取消派遣，本想出租，但房仲建議可以賣掉，我們想說因為也無法三不兩頭得跑，於是在年中賣掉看看，可是房仲在年底就幫我們賣掉了，買方也看過也議價過了，買方希望我們可以把家具及電器附上，雙方同意下順利賣出房屋。

但今年年初房仲打電話過來說，買方臥房睡覺時一直覺得天花板有聲音，一開時覺得是老鼠，後來發現說天花板上的牆無油漆有剝落，懷疑是海砂屋，又說是鋼筋外漏，怕說單身一人，哪天會被掉落水泥打到，要求全屋天花板重新翻修，但確認此房屋非海砂屋也不是輻射屋更不是凶宅，也找人確認是否是鋼筋外漏，答案是不是，可能是一般中古的現象，求認前前屋主，只是建商有附裝潢，所以天花板內沒有特別處理，當初裝潢時也詢問過是否影響入住安全的，答案是不會，所以照原建商的作法處理天花板，現在買家要告我們隱瞞事情，是否合理?

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律師您好!我們房子是在102/06/19點交完成的(新北市，民國75年的房)，花了一個月討論格局及裝潢終於開工(102/08/01)，當做到將牆壁那層打掉的時候，發現柱的部分鋼筋亂七八糟的還嚴重腐蝕；然後原本天花板是用輕鋼架的(像辦公室常見的那種)，這時拆掉才發現，真正的天花板有五分之四以上都是用鋼板檔起來的，甚至4根樑還有其中2根樑是整個用鋼板包覆，另2根還有龜裂的痕跡。第一時間，已通知仲介來了解，談到的內容是，他從那天開始通報公司，我們暫時得停下一切進度，要我們自己找廠商做氯離子檢定，如果是，看到時再來主張解除契約還是減價。以下幾個問題想請教：

1.接下來的過程，我們是直接就先要找律師了嗎?就是像可能會去找仲介談，或屋主或調解等等都需要律師陪同??因為生平第一次遇到這種問題，不知道該怎麼進行下一步?(我們現在是希望能夠退掉這間)

2.在整個交易過程中，仲介是有拿出過一份氯離子的報告。上面只做2個點(位置皆只寫客廳處柱位)，平均值0.57。當時有問過仲介的代書說：這數值我們也看不懂，這是什麼意思？她解釋了83跟87標準不同之類的，說房子屬於83以前的，然後回答說：這就是不是海砂屋的意思。但現在我們查資料發現，現行法規就是以0.3當標準，但好像也有一部分的說法(很常出現在仲介說)是0.6。這部分想請教的是：

(1)好像氯離子測試都是3個點，2個點算是正常?再來報告的取樣位置本來就只會寫的這麼簡單?還是至少會寫出比較明確的位置例如：客廳的第1柱、第2柱這樣?這份真的算是有公信力的報告嗎??

(2)以102年來看，海砂屋的標準到底是以0.3還0.6為準呢??

(3)如果是0.3標準，而仲介的代書是這麼回答我們的情況，我們可以主張他應負什麼法律責任嗎?如詐欺嗎?或資訊不對等情況下不正確的說法誤導消費者等等??

(4)合約書上明列出如果是海砂屋、輻射屋、或什麼結構的問題的話，可以解除契約，如果現行就是以0.3為標準，我們有需要再照仲介講的，多做一次氯離子檢測嗎?還是以當初仲介給我們的那份0.57就足夠了?

3.另一個問題，就是整片輕鋼架拆掉之後，才發現超過五分之四以上的天花板都是用鋼板檔起來的，甚至4根樑還有其中2根樑是整個用鋼板包覆，牆壁部分也時有水泥修補的痕跡，我們真的覺得這太誇張了，明顯與那現況說明勾選的部分不符，我們覺得那輕鋼架根本就是故意把它擋起來隱瞞的，請問這樣算惡意隱瞞嗎??這部分也可以主張解約嗎??還是最多只能做減價??

4.因為我們工人施工順序的問題，做下去的部份有點多才發現。這裡要請問，可是不做下去根本不會發現這些問題，目前是都全部停了，結至目前的花費我們也認了，但查一些資料好像對方都會要你恢復原狀，這我們就只能默默的接受再花一筆幫他們做回來嗎??還是依照我們這件案子的特性，有什麼方法或可以主張的呢??

懇請不吝撥冗指教，在此先感謝您的回答！

今年2/14完成交屋(快20年之中古屋)，於日前5/8左右房仲告知現任屋主之廚房磁磚敲起來有中空的聲音，請原屋主修繕，但是於交屋時現任屋主早已看到磁磚已有缺角破損之情況，在陪同驗屋三次後(現任屋主還有帶自己認識的師父來驗屋)，2/14也已同意現況交屋合約上亦有註明現況交屋(交屋時原屋主已有將破損之磁磚拍照存證)，過了快3個月才反應那邊磁磚破損聲音中空，要求我們要瑕疵擔保修繕到他們滿意為止，估價單出來後，連天花板及窗戶皆要換新的還有社區大樓外牆還重做防水工程...，林林總總加起來要求賠償75,000元，想請問:

1.如果是社區外牆老舊有裂痕而造成室內磁磚與水泥牆未黏合但未凸起造成任何危險也是由原屋主賠償嗎?還是由社區管委會要負責修繕?

2.此情況原屋主有詢問3個師傅報價約3000-4000左右，與現任屋主所開之價格75000差異甚大，關於修繕到底是將原磁磚重新修補好即可還是要依照現在屋主需求整面牆打掉重弄呢?

3.既是現況交屋，現任屋主於交屋時也已看到完成交屋，事後要求賠償有理嗎?

4.房屋之瑕疵擔保程度到底為何?只要不是海砂.輻射屋或漏水都不需要理賠嗎?

5.房仲因現任屋主態度強勢，故凡事皆要求原屋主配合並一直附和現在屋主(店長與買方為遠親)這樣有理嗎?