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陳小姐 101-07-18 23:18
律師您好: 家母前些年與朋友合夥買屋,頭期款共460萬,貸款1000萬,主貸者為合夥人,家母為保證人。 1. 交屋前家母已繳清應付230萬,合夥人繳交150萬,交屋當天唯獨合夥人並未出現,故家母代為繳付合夥人缺的80萬,完成交屋手續,建商有繳費紀錄。 2. 而後,家母將房屋區分為2~4樓4間套房及1樓店面出租房屋租金及開銷多由家母管理,扣除傢俱設備、水電費雜費等,近期才開始有房屋租金淨收入,款項皆有清楚記載。 3. 本月家母收到法院通知,為銀行提出的支付命令,主因是合夥人每期未全額繳清,故造成家母固定匯入的款項已無法貼補合夥人過往累積的欠款及利息。 現在合夥人堅持已親自繳清頭期款但尚無法提出證明,此外合夥人認定家母侵占租金,問題重重,請問我們該請求何種管道或方式著手解決問題?謝謝您:)
林智群 (klaw) 101-07-20 13:34
請問你們房屋是誰的名字? 如果是你母親的名字, 我建議先處理銀行部分事宜,就是先向銀行瞭解到底欠繳金額有多少,必要時你們出面繳清(用匯款方式),不然房子法拍也不是你們樂見的 另合夥人的糾紛,如果當初有簽訂合作協議,那我要看該協議書內容才有辦法判斷,基本方向是把彼此間關係作一個清算,畢竟看起來對方不是好的合作對象
JC 101-07-14 01:41

您好, 我們1年前買了間預售屋即將進行交屋, 但是房子多處不符合圖面, 已無法修補, 請問我們該如何請建商提供減價補償? 不符之處: 1.房屋外觀跟廣告圖面看起來差很多, 豪宅看起來像國宅 2.窗戶漏開 3. 水管位置不對(已貼完磚)僅告知此位置比較好 4. 浴室多出管道間, 造成使用上的不便 5. 原樓t淨高不足,下降後變成樓t底下的淨高不夠, 我們只能接受這樣的浴室...建商覺得已有告知,好像我們就一定要接受, 現在要付款了, 請問我們該如何爭取權益. 謝謝

可先私下與建商談談看,如果建商很強硬,建議還是先付款,之後再訴訟請求減少價金,否則建商可能會先發制人解除契約,沒收你先前已付之款項,再以逸待勞等你去告他,此時你告贏了只是回復原狀,但若告輸就全盤皆輸,錢也沒了。

您好,

       1.若可確定實屋與當初廣告傳單上內容有極大落差,可向公平交易委員會檢舉違反不實廣告規定。但違反公平交易法只是行政罰鍰,若要為自己權益仍與建商洽談較好。

       2.若與建商洽談不成,再訴請減少價金。

JC 101-07-22 10:42

律師您好, 目前我的狀況是即將交屋, 我們也花了幾10萬在磁磚,地板的變更上, 但發現問題1) 3樓浴室多出支管道間(1.2樓在原圖面有晝出), 建商告知是設計師漏畫, 但此浴室原本就很狹小, 多了管道間在淋浴時空間就會更小, 問題2) 1樓浴室上方樓梯設計淨高不足, 所以建商就把樓梯往下一階, 但會造成廁所的高度變很矮; 這兩點是我最無法忍受的, 其它還有一些窗戶未開那個我覺得免強可以接受. 但建商現在說法是 1)管道間本來就無法移除 2) 樓梯淨高不足已解決,底下的廁所就請我們接受, 要求減少價金, 不可能. 請問那我現在該怎麼辦?

JC 101-07-22 11:07

律師您好, 最重要的問題是, 就要交屋了, 建商強硬不願減少價金, 說不然他們買回此屋, 但我又花了其它費用變更, 那我要先交屋, 再到法院訴請減少價金? 十分感謝!!!

101-07-13 14:40

各位好:小弟因上個月買中古屋(現況交屋),要裝修時發現賣方配電有瑕疪( 目前是繼電器50A配8平方絞線<-這是不對的配法),因而向賣方請求改善,結果賣方有意處理但是用消極態度想要解決此事(直接換30A配8平方絞線),針對賣方的消極處理之態度,因而想提告,以下是小弟寫的存證函,是否正確。
敬啟者:
本人於民國一百零一年六月間,透過XX仲介公司向台端購買座落於新北市XX區XX路XX號XX樓房屋,台端出售該房屋予本人時,台端與XX仲介公司未向本人告知該房屋有配電不良等相關重大瑕疵之情形。按民法第三百五十九條等相關規定,本人可行使相關請求權向台端要求負責該瑕疵之義務,該函到台端仍不為完全處理,本人將依法進行相關民、刑事訴訟,希勿自誤為禱!

附錄:
一、賣方對其所售出之房屋,負有擔保其權利及屋況無瑕疵及缺失之責任
二、不論是預售屋、成屋或中古屋,賣方都應負瑕疵擔保之責任,不應因中古屋或
其它相關事由而不負相關擔保之責。
三、依民法第三百六十五條之規定:若賣方有預先告知屋況瑕疵,買方可於交屋
六個月內請求解除契約或減少價金;若有未告知房屋之瑕疵者,買方可於五年
內要求賣方負瑕疵擔保責任
四、對於瑕疵,因對人身之生命、健康皆有相當的侵害時,若賣方不依民法第三百
五十九之條之規定請求解除契約或減少其價金時,可依民法第三百六十條之規
定向賣方主張損害賠償,則求償期間不受瑕疵擔保六個月的限制,則請求追溯
時效為簽約起十五年內。
五、依民法第三百五十四條之規定:物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百
七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵。
六、依民法第三百五十九條之規定:買賣因物有瑕疵,應負擔保之責者,買受人得
解除其契約或請求減少其價金。
七、依民法第三百六十五條之規定:買受人因物有瑕疵,得解除契約或請求減少價
金。

詹姆士 101-07-12 13:15

律師您好,

小弟於去年購入一預售屋,目前還在興建中,其履約保證為採〔動產開發信託〕,因經濟因素欲將該屋賣出,且契約中載明〔....本契約房地所有權移轉登記前,如欲將本契約轉讓他人時,必須事先以書面徵求賣方同意,賣方非有正當理由不得拒絕。〕,但幾次與建商溝通,我要委託仲介賣屋(俗稱換約方式),建商說到時你要退訂,因繳款信託,你會拿不回錢等等說詞,希望我先找到買家與其談定於交屋時再將姓名更改為新買家。問題:

1. 〔契約轉讓他人(換約),事先以書面徵求賣方同意〕,其書面內容要如書寫,是寄出存證信?若建商不回復又如何處理?

2.〔賣方非有正當理由不得拒絕〕,所謂正當理由通常應該為何?

3. 〔換約〕等同〔退訂〕?其法律效力為何?建商說法因信託錢拿不回來,是真的?

4.建商說登記時將姓名更換為新買家,換言之我非第一次登記,那我與新買家是不是要簽訂買賣契約,不是未發生登記前都屬於權利移轉

5. 若我直接與仲介委託,也有買家時,但未有建商書面同意,是否可直接至建商處換約?

謝謝您的回答

ben 102-07-19 01:05
回覆 詹姆士 的發言內容:

律師您好,

小弟於去年購入一預售屋,目前還在興建中,其履約保證為採〔動產開發 ... (恕刪)

我也想知道這問題的答案結果, 可以公開在此或是mail 給我嗎?

101-07-11 20:14
律師先生您好! 小弟有事情想請教,小弟這個月有買間房子(中古屋),目前尚未完成交屋手續,但發現賣方的配電有問題,他電箱有50安培的電去配8平方的絞線(依電工法規50安培的電應配14平方的絞線),這樣的配法有可能,當我們使用電量過大時會引起走火的問題(個人視為已是重大的缺失了),這屬於賣方的責任嗎?(如果我們住進來,這已經嚴重影響到我們買方的生命財產安全),我有去和賣方溝通,但對方一直不想負責,一直推托那是十幾年前配好的,試問這樣的現況交屋成立嗎?我可以採取什麼樣的法律行動(這樣仲介是不是有無過失責任)。
您好:有關您所詢問題回覆如下 一.首先配電需先確認是否為原屋主所設計安裝. 二.本件配電是否不符合一般家庭的配電,恐怕您們需先負舉證責任. 三.當然若配電真的有重大瑕疵時,則原屋主仍應負瑕疵責任,此時您們可以民法規定解除契約或酌減價金. 四.至於介仲有無責任,則需視契約內容而定. 以上希望對您有所幫助
101-07-11 20:13
律師先生您好! 小弟有事情想請教,小弟這個月有買間房子(中古屋),目前尚未完成交屋手續,但發現賣方的配電有問題,他電箱有50安培的電去配8平方的絞線(依電工法規50安培的電應配14平方的絞線),這樣的配法有可能,當我們使用電量過大時會引起走火的問題(個人視為已是重大的缺失了),這屬於賣方的責任嗎?(如果我們住進來,這已經嚴重影響到我們買方的生命財產安全),我有去和賣方溝通,但對方一直不想負責,一直推托那是十幾年前配好的,試問這樣的現況交屋成立嗎?我可以採取什麼樣的法律行動(這樣仲介是不是有無過失責任)。
文志榮 (阿照) 101-07-12 16:51
您好﹕我的意見如下﹕ 一、這是一個物之瑕疵擔保之問題。(物有瑕疵) 二、依照最高法院的判決,您可以拒絕受領該屋(拒絕交屋),並得解除契約。 三、如果解除契約時,就可以向對方請求返還所給付之定金或其他費用。 四、仲介那邊如果有涉及消費者安全性問題,也不排除無過失責任之適用。
101-07-11 19:58

律師先生您好! 小弟有事情想請教,小弟這個月有買間房子(中古屋),目前尚未完成交屋手續,但發現賣方的配電有問題,他電箱有50安培的電去配8平方的絞線(依電工法規50安培的電應配14平方的絞線),這樣的配法有可能,當我們使用電量過大時會引起走火的問題(個人視為已是重大的缺失了),這屬於賣方的責任嗎?(如果我們住進來,這已經嚴重影響到我們買方的生命財產安全),我有去和賣方溝通,但對方一直不想負責,一直推托那是十幾年前配好的,試問這樣的現況交屋成立嗎?我可以採取什麼樣的法律行動(這樣仲介是不是有無過失責任)。

林智群 (klaw) 101-07-11 20:22

這樣的瑕疵頂多要求酌減價金,建議先行交屋後重行處理,再依實際支出費用要求賣方負擔

101-07-11 20:28
回覆 klaw 的發言內容:

這樣的瑕疵頂多要求酌減價金,建議先行交屋後重行處理,再依實際支出費用要求賣方負擔

律師大大,感謝你的熱心回覆,這麼說來我可以主張他屋子有缺失,有理由叫賣方負責囉^^

iris 101-07-09 22:30
律師你好:謝謝您的答覆 之前請教您,而您回覆我物之瑕疵擔保請求權是發現瑕疵並通知後六個月不行使或自物交付時起經過五年而消滅,民法第365條定有明文。你的房子才買兩年,而瑕疵也才發現,故你對於前手之瑕疵擔保請求權尚未消滅,但須立即通知,並於六的月內主張權利。 我寄存證信函給我的前屋主請他出面處理,而今天收到他也寄存證信函給我,他認為當初交屋簽的買賣契約內載明擔保是6個月,而今已過二年,期間因地震或其他因素導致漏水,也引用大廈管理條例第十條規定,應由區分所有權人負擔,所以他不願負責,請問買賣契約內的擔保只有6個月跟民法第365條是否有衝突呢?接下來我該如何處理呢?是否先找人施工再來只有上法院請求判決一途嗎?謝謝
一、要確認合約條文究竟如何記載,如果對方故意不告知瑕疵該約定即屬無效。 二、倘日後進行訴訟,我方需就嗣後始知悉瑕疵乙節負舉證責任。 三、可先回覆對方:因對方拒絕修補瑕疵,我方將自行修補,嗣再向其主張權利等語。並將修復過程拍照及蒐證,以便日後請求減少價金。
kemp 101-07-09 14:52

各位好~小弟有幾個問題請教~~還請熟悉這方面法律的大大能幫個忙回答一下

狀況1:小弟於4年前(剛滿4年)購買了森聯建設所建之透天屋...交屋後未入住的一次颱風天~即發現會漏水..漏水原因為2樓和3樓的外牆接縫..建商為了美觀有蓋了一個躉(L型)..但可能是接縫沒處理好~導致下大雨時水就會漏進內牆..導致屋類牆壁濕掉..當時即請建商的工地主任處理~當時的處理方法是以高壓灌注的方法...是暫時止漏了...但隔了沒5個月~又開始了~此時工地主任已辭職..只能請工地襄理處理~這時候的處理方法為~~在外牆的L型上..隨便補上矽利康..但是似乎沒效~隔了一個月又發現會漏水了~此時森連對該建案的工地已撤..挖勒~~找不到工地襄理了....因為漏的不嚴重~~所以就醫直沒再處理~但最近似乎有擴大的趨勢..所以想處理外牆...但想到是建商的錯~~卻要我自己負擔就有點不平衡~所以想請問~~這種問題是算在一年保固內~~還是主體的15年保固請求權內呢???我該如何跟建商請求???


狀況2:一樓的廁所打一入住到現在都沒使用過~但會按時清理~一直到有一次也不知道哪裡有問題~水淹了起來~我才發現~一樓廁所的排水管阻塞..不太通~水流的很慢才會淹起來..等水退後~我發現~排水管理竟然混雜著垃圾袋和水泥~~而且還年死無法清理...請問~~這也能跟建商請求處理嗎???
感謝各位的幫忙~感謝

 

(1)房屋發生漏水情形,基本上均屬於可歸責於對方之瑕疵。但請求對方就瑕疵負責,有請求時效之限制。如果是簽定由對方負責興建房屋承攬契約,您的瑕疵修補請求權、修補費用償還請求權、減少報酬請求權、損害賠償請求權或契約解除權,均自「瑕疵發見後1年內」不行使而消滅。瑕疵發見期間則為「交付工作後5年內」,如果超出這期間才發現瑕疵,仍然不能主張權利。

(2)如果是簽訂買賣房屋契約,您應自「通知對方有瑕疵後6個月內」請求解除契約或是請求減少價金,或請其修補瑕疵。如果您有持續請求,仍未修補好,就只能轉請求減少價金或解除契約。但對方就施工有所過失的話,而造成其他損失的話(比如淹水造成家具損害),是可依不完全給付,請求損害賠償

(3)廁所排水管基本上也是可歸責於對方之瑕疵。您可與上述漏水情形一併主張。

(參照民法第226、365、490、499、514條)

(本回覆由本所陳奕君學習律師協助整理)

蔡小姐 101-06-26 22:48

和先生買了一個板橋透天,已經簽約. 我們已經付了仲介服務費2%.

因為屋主在簽約時有說過如果土地增值稅沒有用自用住宅稅率辦好,她就不賣了.仲介在簽約時為了促成交易,也有說了一定會辦好之類的話語. 但是屋主的土地增值稅卻因為之前有出租狀況,

所以得用一般稅率繳納.

因為我們也滿體諒屋主的難處,所以和她協議退了仲介費就解約.仲介仍然不死心地要我們延後一年交屋.但是我和先生最後不同意. 所以我們三方透過代書簽了解約協議書.

協議書上面大概寫了我們協議解約.

1. 仲介須在三天內全部退還我們的仲介服務費.

2. 屋主和我們也要同意撤件契稅和土增稅

3. 屋主必須退還我們的訂金.

4. 三方不得對其他兩方有權利要求.

但是無奈的是到了第三天,房仲卻沒有退費.問了代書,他說可以寄存證信函.但是我的問題是,我該如何討回我的仲介費呢?簽了協議書,是否就無法對屋主請求賠償?畢竟是她要求解約.

我該不該把買賣契約解除還給代書,讓我們的訂金先拿回來呢?要如何寫存證信函?

****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****

 您好,

        1.建議還是直接寫存證信函,言明三方協議內容,並請仲介在函到幾日內退還費用

        2.如果屋主在出賣當時已經強調過無法用自用住宅稅率辦理的話就不賣,也有白紙黑字記明的話,要請求屋主附單損害賠償責任似乎會較有問題。

 

 既然簽了協議書三方關係就依協議書約定履行,倘仲介不依協議書退費,可先寄存證信函請其依協議書約定退費,如仲介再置之不理,只好向法院提告

101-06-25 19:16

今年3月底跟信義房屋買了一間投資客的房子 (有整理過) 公寓頂樓5樓

而那投資客後來交屋後也才知道也是房屋公司(有巢氏)

後來這個月18號發現家裡的一個房間漏水 從天花板木板邊緣沿著牆壁

都有水流下來....

後來有告知信義房屋和前一個投資客的助理

現在8天過去了 目前對方的裝潢師傅也還沒來看過

只說要給他排時間 等好天氣才來處理

心裡總覺得很不安 屋主也沒來看過 他的裝潢師傅也沒來看

感覺一點處理的積極度跟誠意都沒有

所以想先上來請教律師 先做點功課

關於這種問題的存證信函該如何寫 以備不時之需 大概在補充說一下

房屋交屋日是今年3月27日 公寓5樓蓋的5樓(頂樓) 屋齡28年 跟信義房屋成交...前屋主是人頭戶.不過好像是前投資客底下助理的親戚.當時在簽約桌上有聊到一些 發現漏水是6月份那場豪大雨還放假之後的兩天...6月18號下午發現的

 您好:有關您所詢問題回覆如下

一.存證信函只要將您所欲表示的意思寫於信函內,例如請對方於幾日內派員修繕等語即可,而存證信函也可以保留證據之用,代表您先前已經有通知對方修繕,以利將來訴訟之用.

二.本件您需審視買賣契約,看契約內容有無約定漏水部分,若對方有保證無漏水的情形,則可以向對方請求減少價金或解除買賣契約.

以上希望對您有所幫助

lit11 101-06-21 15:30

 

我上個月買的一間房子
交屋時沒有發現主臥室漏水
後來某一天發現怎麼衣櫃全濕透
阿地上有水
後來連絡房仲

他有去幫我們找樓上,樓上只住阿媽(阿媽不管事)跟外勞
打給樓上的房屋代理人(他屋主在國外不住,那阿媽的女兒是代理人)他說
他有交代外勞說不可以用那一間廁所(他知道壞掉了)
沒想到他用了
也沒有說要修理怎樣
還說那房子不是他的,他沒有錢修

後來我們就請仲介去跟前屋主請他去處理

他就說他也以為他修好了
因為他以前有反應過
但是後來沒有漏(現在才知道原來是他沒有用)

但是前屋主也有去打電話給阿媽的女兒
一樣不理會

後來又有一次我們本來都說好要處理
阿媽的女兒又失約沒來

房仲說請我們先發存證信函給樓上

我們跟前屋主說要他處理因為房子他賣我們時就有漏水
他說漏水就是要找樓上
跟他們沒有關係

問題1
房屋所有權人在國外
我發了有什麼效用
還是可以應該是要發給阿媽的女兒
但是不知道他的姓名

問題2
我們覺得我們應該事要找前屋主負責
包含櫃子拆開還有有沒有壁癌等等
因為聽起來已經漏很久了
而且前屋主也知道那裡有漏只是他賣我們時
樓上沒有用,我們後來接手時他用了
就算我倒霉嗎?

他沒有責任嗎?
這樣算不算是蓄意瑕疵
可以要求賠償

那2個人都不處理那要怎麼辦ㄟ

我們應該是要先去告哪一個ㄟ

那樓上會不會就說我又不是屋主逃避責任(而且那女兒根本不住在我家樓上)

我們也不知道他姓名與地址

電話也是要接不接

謝謝

回覆 lit11 的發言內容:

 

... (恕刪)

 1.對原屋主可以主張瑕疵擔保責任  請求解除契約或減少買賣價金

? 2.對樓上的可以依據侵權行為關係請求損害賠償

? 3.兩個其實並沒有互相排斥  不過要件不同  請求的效果也不同

lit11 101-06-22 20:40
回覆 張景堯律師 的發言內容:
回覆 lit11 的發言內容:
我想了解一下現在我有發存證信函給屋主。但是屋主不在台灣。不過他家的事情都是給他妹妹在管。我們有聯路屋主妹妹但是他都不理會一直拖。我們是怕以後如果這次對他妥協之後又發生類似的事情就都很難處理。不過我們又不知道他妹妹的地址也不知道姓名,而且他不住我們樓上他只是說算是樓上那阿媽的監護人(阿媽有失智症)請問這樣發存證信函給樓上有效用嗎?那有其他方法可以讓他家的人來處理嗎?

紅蘋果 101-06-16 00:41



你好:
最近因樓下會漏水之問題照成家裡一些困擾.5樓後陽台天花板會漏水.跑來6樓跟我說我家漏水.我與對方說你們家施工完了才來說你家漏水.是不是當初漏水你在
裝潢錢應該先告知.後來我說先查漏水正確原因在來說.沒多久我發現我家排水孔有樓下打的發泡劑在裡面.導致我家洗衣就會淹水.樓下就申請3調解委員會來處理.互相達成共識各出2000元和解.處理到好.附切結書保固1年本來樓下是說2天就好.我們給他5天時間.第1天沒來施工.第2天來施工.挖出水管我發現我家水管根本沒破.他的施工人員也說確實水管沒破.反倒是樓下打各洞打發泡劑進去的.大概塞住10幾公分長.他們也說可能是熱水管漏水.當下我叫他們抓出原因.要打熱水管牆壁就1次打.不要分成2次施工.後來他們說不需要.第3.4天都沒來
我就打給對方說剩下1天怎還不來處理.最後1天終於來結束施工.過幾天樓下跟我說變成別的地方在漏.我叫他找出原因再來.結果我1等就是快1個月..突然說來就來.帶個師傅拿儀器測熱水管.說是熱水管在漏水.哪我就火了ㄚ.當初要給你打牆施工你不要.
現在才又說要施工.帶師傅來說要馬上施工就要施工.我就說:你們說的配合時間是我們配合你們嗎.快1個月了才帶人來找原因.當下就要馬上施工.房子是你的還我的.你說怎樣就怎樣.這說不過去吧.我就當師傅和樓下屋主說:說來就來.當初說水管漏的.結果卻不是水管.我都沒要你賠償我的地上..你現在說要改施工別的地方.怎麼有人可以這樣的.這塊1個月的時間我打過幾通電話給你.你沒接半通.也不回半通電話.做事情怎麼可以這樣.樓下要交屋了才在急說要施工.樓下也說要賠償我地下施工的部分.說當初我出的2000圓還我.我說我家本來水管就沒塞住.會花這2000是你害的.現在賠償卻是退我這2000元.樓下問我要賠償多少.我說其實也不知道要賠償多少.我們夫妻都要上班.施工下去生活又變麻煩了.我請樓下去調解委員會也好.法院告也好.我都願意.我要的只是1個道理1個公道....我想問律師
1.這情形的話我該怎麼告樓下這位投資客打給他不接.有需要才按門鈴找我們.這叫配合嗎? 2.漏水問題該怎們解決總不能說哪就施工哪邊吧?.
3.要是我要他賠償我後陽台.要怎麼賠償?(本來就不會塞住.因他打發泡劑進去地下平白無故要施工.看到施工下去看到鐵條都斷了.真的整個不舒服).
4.要是打官司要打多久? 若有該補充在說明.我再補充 謝謝!!
Hsu Reui Feng 101-08-25 09:02

回覆 紅蘋果 的發言內容:

先請樓下的給你漏水證明確定是你們什麼狀況會造成樓下漏水再說~

免得又重踏覆徹,施工了才說不是那問題。

之前我家也是這樣,後來我說:「請他們先證明是我們造成漏水,請修理工白紙黑字證明

以後有問題才好處理。」,不然大家各說各話,差點要白白花2~3萬元。

你也可去GOOGLE查具有漏水公信力的機構鑑定

建議妳先叫樓下證明漏水是你們造成的再說。

 

莊太太 101-05-26 23:36

我有一事想請教您..
我最近把房子賣掉了..
因為剛好有人出不錯價格..
我的房子長期租人..
房子被弄得很亂..
家具也都損毀或被前房客偷搬走..
還有長期不給房租的..
還好後來終於趕走了..

我在賣房時跟仲介說了..
我依照現狀交屋..
日後所有任何屋況修復問題請買方自行負責..

所以賣這個便宜價錢出去就好了..


至於屋況各種打勾問題我沒勾選..
因為仲介是寄合約書到我公司請我簽名..
叫我留下第1聯(第2聯我自己留下)我只簽名..
因我長期沒住在那裏所以不太知屋況..
我請仲介自己去看屋況再勾選..
所以勾選屋況是仲介自己勾的..


後來跟買方的買賣合約也簽了依現況交屋(日後若有任何屋況問題由買方自行修復)

但是沒想到現在要進行最後點交階段..
買方也裝潢到一半..
前陣子剛好又下大雨..
四樓牆壁有一部分滲水..
買方現在堅持要我修復到好..
仲介也說:我要幫忙修護到好不然我會有罪被告..
(還把民法搬出來說:賣方有義務負責重大瑕疵)


那我當時說我依照現狀交屋..
所以才賣這個價錢出去..
當下買賣合約也簽了依現況交屋(日後若有任何屋況問題由買方自行修復)
不就完全沒效用了嗎??????????????????
如果要我修我就不會賣他那種價格了..

我問了很多人..
大家說法都不一樣..
所以想請問您:
依你在仲介業的經驗我到底要不要幫忙修護到好??
不然我真的會被告嗎?
我的仲介跟我說:我肯定是輸家
我真不服氣
我給了他二十幾萬佣金
他把我所托附賣屋事件搞成這樣
還一直逼我要再出錢修房子..
這樣對嗎?

請教您囉!!不勝感激~~

黃毓棋 (黃毓棋) 101-05-27 01:15

一、你有仔細看一下「房屋現況說明書」嗎?也許房仲是勾選「無漏水」之情況,這樣的話,所謂「現況交屋」,買方認知到的是買到一個不會漏水房子,現在漏水了,你當然要負責。如果勾選或註記了「會漏水」之情況,這個瑕疵為買方所明知,你當然不用負責。二、你不會有刑事犯罪的問題,房仲唬你的。三、建議還是把契約書拿去當面請教律師比較保險。四、以上,謹供參考!

王耀星 (Eric) 101-05-27 05:46
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朝顏葵 101-04-26 12:21

昨天簽了合約,本說好當天拿到鑰匙,因為趕著搬家,結果合約都簽好之後也支付訂金押金之後,對方代理人才發現沒有鑰匙,所以堅持把押金跟定金拿回來(因為鑰匙還在前房客手上)

對方一開始說明天會拿到鑰匙通知我,後來又說明天下午公司要聚餐,要後天,合約堅持不給我,說上面有寫押金跟定今已經支付,他要拿回去,因為當時已經拖得有點久,六點半弄到快八點想回家(路燈有點昏暗,且有外勞進出),當下有跟他說,那就是他如果有拿到鑰匙之後再跟我聯絡,到時候再簽約付訂金跟押金,因為趕著搬家不會等太久,有兩三間都在跟我聯繫當中,都是等著房客離開要交屋給我,我只能選最快的(這點有清楚跟他說明)

因為對方當下的態度,就是鑰匙很難保證我ㄧ定拿的到手,一開始說明天後來說後天,但與公司的聯絡中卻被我聽到他說沒有前房客電話找不到人,所以合約不給我,家人就反對租了

阿宏 101-04-24 00:53

您好~

小弟想請問一下預售屋外觀差異的問題,情況是這樣的,小弟去年底買一間預售屋,那時建設公司並沒提供外觀DM,好不容易等到5月快交屋了,結果上星期去看屋時,發現我買的那間3樓外牆設計明顯和隔壁不同,因為小弟喜歡隔壁間的設計,感覺權益受損,就去詢問建設公司,得到的答案是因為他們整體設計,所以會有不同的設計.
但是建設公司從頭到尾都沒告知有外觀會不同設計,合約書上也沒寫,也沒DM,而且也沒讓我選擇,我覺得建設公司沒有告知,讓我權益損失,很不公平,所以我要求改成和隔壁設計一樣,但建設公司不肯。請問以上的狀況,我是否可以要求建設公司變更?在法律上是否站得住腳?好不容易存錢可以買房,卻碰到這種摳的事,請您幫小弟解答一下,十分感謝~

 

您好:

有關您所詢問題回覆如下

由於當初建設公司沒有提供外觀DM,且契約書內也未有房屋外觀的設計圖,因此您要證明購屋當時雙方有就房屋外觀為特別約定,有其困難性,但本件仍可先申請消保會調處,以尋求妥適的解決之道,以上希望對您有所幫助

如果契約內有約定房屋外觀特定狀況是如何如何的話,顯然的,房子的外觀是會成為雙方認知上契約重要之點,而您即可依據契約內容主張。但依您所述,建設公司並未提供外觀DM、合約書亦未記載,房屋外觀是否屬於契約上重要之約定,就要由您來舉證。不過,如果通常買賣的時候會提供”模型”,如果與”模型”不符的話,建設公司也是涉嫌違約的。而如果當初建商”模型”與現在顯然不同,您確實可以要求改成如”模型”上的外觀(如果和隔壁一樣),但如果無法變更,而房屋外觀差異影響到房屋面積或是使用機能時,或者是您認為該外觀有足以減少價值時,是可以依法主張解除契約或減少房屋價金的。

 

(本回覆由本所陳奕君學習律師協助整理)

kenny 101-04-25 13:34
回覆 阿宏 的發言內容:

您好~

小弟想請問一下預售屋外觀差異的問題,情況是這樣的,小弟去年底買一間預售 ... (恕刪)

感謝各大律師的回覆,有這個網站真好~

那再請問一下,因為建設公司沒有提供外觀DM,契約書內也沒有房屋外觀的設計圖,也沒告知說外觀會和隔壁的不同(因為我們4棟是連棟的,格局是一樣,只有地坪不同),那我可以依"契約書內沒有外觀設計圖,外觀DM,建設公司也沒告知外觀會有差異",在客戶買屋時,認知上會是一樣的外觀,最多只有少許的不同,並不會差到連顏色,材料及設計都不同,差異那麼大,而可以依這個論點主張解除契約或減少房屋價金嗎?因為對我個人而言,好不容易可以買房子了,卻要忍受每天回家看到外觀不同的氣,所以想看可不可以不受損失,解除契約~~請網上的各大律師幫個忙,小弟感謝了~

前已說明,基本上建設公司應該會有展示預售屋的”模型”,所以外觀與模型外觀有落差的話,是可以依此為理由主張解除契約。但是如果真的什麼都沒有,就您提及之一般常識的「在客戶買屋時,認知上會是一樣的外觀,最多只會有少許的不同,並不會差到連顏色、材料及設計都不同,有那麼大的差異」的論點,其實是成立的。如果無法舉證「房屋外觀」是買賣房屋契約中的重要事項,但「材料」不同則與建材相關,如果使用的建材不符合契約約定內容,您還是可以依此主張解除契約或減少房屋價金。

 

(本回覆由本所陳奕君學習律師協助整理)

阿宏 101-04-24 00:51

您好~

小弟想請問一下預售屋外觀差異的問題,情況是這樣的,小弟去年底買一間預售屋,那時建設公司並沒提供外觀DM,好不容易等到5月快交屋了,結果上星期去看屋時,發現我買的那間3樓外牆設計明顯和隔壁不同,因為小弟喜歡隔壁間的設計,感覺權益受損,就去詢問建設公司,得到的答案是因為他們整體設計,所以會有不同的設計.
但是建設公司從頭到尾都沒告知有外觀會不同設計,合約書上也沒寫,也沒DM,而且也沒讓我選擇,我覺得建設公司沒有告知,讓我權益損失,很不公平,所以我要求改成和隔壁設計一樣,但建設公司不肯。請問以上的狀況,我是否可以要求建設公司變更?在法律上是否站得住腳?好不容易存錢可以買房,卻碰到這種摳的事,請您幫小弟解答一下,十分感謝~

您好:

有關您所詢問題回覆如下

由於當初建設公司沒有提供外觀DM,且契約書內也未有房屋外觀的設計圖,因此您要證明購屋當時雙方有就房屋外觀為特別約定,有其困難性,但本件仍可先申請消保會調處,以尋求妥適的解決之道,以上希望對您有所幫助

 

101-03-23 15:27
您好:前年預定一戶預售屋,原訂今年7月交屋(契約上只註名施工日600天,廣告單上有寫101年7月可完工),但至今已停工半年,詢問之下是施工中有違反政府法令......有告之4月初能動工(也無法在7月交屋)。現在我很擔心的事,如果4月仍無法動工,我如何爭取應有的權利,還有機會跟建商談價格嗎?(我發現買貴了)。麻煩你們了!謝謝
小珍 101-03-19 01:43
律師您好:不好意思打擾您!想向您詢問有關與投資客買房解約的問題 目前我遇到一個非常棘手的問題,也怪自己疏失!本人因跟男朋友即將要結婚所以才有想購買房子的打算!一開始我們透過朋友在某網站的平台看到對方屋主的電話但與我們聯繫的並不是屋主本人而是屋主的親戚投資客!一開始我們並不知道對方是投資客的身分!知道是曾待過某些公司的房仲營業員或是主管級身分!一開始這位大哥非常熱情的帶著我們看房還有給我們房子的知識等等..也因我們第一次買房卻疏忽掉很嚴重的問題! 後來決定想購屋時!對方投資客帶著他的太太也曾有營業員字號!介紹我們認識而開始買房!且賣的是他們親戚的房子,對方帶我們到他們所指定的代書事務所去簽約時!一開始我們有先告知自備款不足的部分,結果訂金給了6萬元~後來我們也有告知要等貸款看下來如何才能不能再買房!結果因為代書是對方認識的朋友!雖然我們有主張之權益!但很多細節我們真的不是很清楚,而代書並未站在中立的立場公平公正的為我們協助也未適時提醒我們口訴的部分是否要寫在契約上!同時那時也告訴我們說我只是代理我男友簽約的人,而我男友是名義登記人和貸款人!也在3月初有壓我男友的一個本票備著!在備正用印!! 然而對方也堅持幫我們跑房貸貸款說有跟銀行認識!總比我們拉聯徵的好!而代書的部分並不負責貸款只負責簽合約!而在這期間對方要我們不要過問任何銀行、額度、利率只要我們配合銀行若有照會說我們的額度就好! 但就在2月十幾號簽約過後隔幾個禮拜,告知我們要換代書又不讓我們先行解約拿回放在代書那的本票且並說要先到新的代書那邊簽合約解約!且一開始要送銀行的東西賣方我們都簽名了!對方還要求我們是否可以幫忙簽賣方的名字!但我們沒有答應!也不知道他們後續如何?我覺得很怪!於是乎要求解約!也告知他的兩位代書此事!對方卻賣我們!然後電話掛掉之後都未曾與我們聯絡!當我們打給他太太的同時他太太態度也不好!於是乎我們尋求原屋主!原屋主告知不曉得哪間房子賣給我們也不曉得這件事情還有也未拿到訂金的部分!也跟我們留下電話說要跟我們聯絡!!最後我們在代書那要談第一次解約破裂!對方居然還威脅我男友! 原本他太太還要我們拿我們的裝潢結婚基金的款項去補足房貸!我們沒答應!他也問我們當事人也確實雙方都有達成共識說要解約!但投資客那位大哥突然打電話給他太太說我們本票的錢沒有給的話不能解約!當我們問他太太他有他親戚的授權那是否可以決定!一下子說前面他可以決定一下又說這個他不能決定!!!!!後來我們尋求消保官和地政處!簽約當天我們也確實沒有拿到他影本對方的授權和我們的本票影本!!!!!!直到消保官那邊代書才說對方在我們簽約日時只有簡單授權!且也已經過期!!(但我們不知道是否為本人所簽?手印也是否為本人?)在書面資料的部分授權書是已經過期了!代書卻告知我們再去找屋主的當天他也有請屋主到事務所寫授權書!可是短短幾個小時!為何我們要屋主電話卻沒給我們而代書當時也說沒有電話怎麼又一下又有然後還寫正式授權書3月份!但也一樣未出示!這樣也能成立?而現在快要面臨交屋日了!我實在不知道該如何是好?且在房屋狀況上他們也有所隱匿!!!現在消保官和地政處告知代書請他去把對方帶來這談!!!!!也不可以把本票交出且要經過我們同意和消保官那邊告知!不然我們有權提告!和申訴!今天代書打來說本票的部分他出錢!原本的八萬降到6萬6!並要我們在消保官面前別提及錢的事?本票的錢!他會帶去!本票也會還給我們並解約!不是很清楚為何代書要這麼做?目前這間房子也還有在網站上進行賣屋之行為!請問吳律師我現在該怎麼做才好?
小珍您好:關於您所提的問題,我想還是提供電話免費諮詢比較能說明清楚,請您3月20日上午10:30分許,撥至事務所,2516-8283,謝謝
小珍 101-03-19 01:21
律師您好: 買房解約的問題 目前我遇到一個非常棘手的問題,也怪自己疏失!本人因跟男朋友即將要結婚所以才有想購買房子的打算!一開始我們透過朋友在某網站的平台看到對方屋主的電話但與我們聯繫的並不是屋主本人而是屋主的親戚投資客!一開始我們並不知道對方是投資客的身分!知道是曾待過某些公司的房仲營業員或是主管及身分!一開始這位大哥非常熱情的帶著我們看房還有給我們房子的知識等等..也因我們第一次買房卻疏忽掉很嚴重的問題! 後來決定想購屋時!對方帶著他的太太也曾有營業員字號!介紹我們認識而開始買房!且賣的是他們親戚的房子,對方帶我們到他們所指定的代書事務所去簽約時!一開始我們有先告知自備款不足的部分,結果訂金給了6萬元~後來我們也有告知要等貸款看下來如何才能不能再買房!結果因為代書是對方認識的朋友!雖然我們有主張之權益!但很多細節我們真的不是很清楚,而代書並未站在中立的立場公平公正的為我們協助也未適時提醒我們口訴的部分是否要寫在契約上!同時那時也告訴我們說我只是代理我男友簽約的人,而我男友是名義登記人和貸款人!也在3月初有壓我男友的一個本票備著!在備正用印!! 然而對方也堅持幫我們跑房貸貸款說有跟銀行認識!總比我們拉聯徵的好!而代書的部分並不負責貸款只負責簽合約!而在這期間對方要我們不要過問任何銀行、額度、利率只要我們配合銀行若有照會說我們的額度就好! 但就在2月十幾號簽約過後隔幾個禮拜,告知我們要換代書又不讓我們先行解約拿回放在代書那的本票且並說要先到新的代書那邊簽合約解約!且一開始要送銀行的東西賣方我們都簽名了!對方還要求我們是否可以幫忙簽賣方的名字!但我們沒有答應!也不知道他們後續如何?我覺得很怪!於是乎要求解約!也告知他的兩位代書此事!對方卻賣我們!然後電話掛掉之後都未曾與我們聯絡!當我們打給他太太的同時他太太態度也不好!於是乎我們尋求原屋主!原屋主告知不曉得哪間房子賣給我們也不曉得這件事情還有也未拿到訂金的部分!也跟我們留下電話說要跟我們聯絡!!最後我們在代書那要談第一次解約破裂!對方居然還威脅我男友!原本他太太還要我們拿我們的裝潢結婚基金的款項去補足房貸!我們沒答應!他也問我們當事人也確實雙方都有達成共識說要解約!但她先生突然打電話說我們本票的錢沒有給的話不能解約!當我們問他太太他有他親戚的授權那是否可以決定!一下子說前面他可以決定一下又說這個他不能決定!!!!!後來我們尋求消保官和地政處!簽約當天我們也確實沒有拿到他影本對方的授權和我們的本票影本!!!!!!直到消保官那邊代書才說對方在我們簽約日時只有簡單授權!且也已經過期!!(但我們不知道是否為本人所簽?手印也是否為本人?)在書面資料的部分授權書是已經過期了!代書卻告知我們再去找屋主的當天他也有請屋主到事務所寫授權書!可是短短幾個小時!為何我們要屋主電話卻沒給我們而代書當時也說沒有電話怎麼又一下又有然後還寫正式授權書3月份!但也一樣未出示!這樣也能成立?而現在快要面臨交屋日了!我實在不知道該如何是好?且在房屋狀況上他們也有所隱匿!!!現在消保官和地政處告知代書請他去把對方帶來這談!!!!!也不可以把本票交出且要經過我們同意和消保官那邊告知!不然我們有權提告!和申訴!請問我現在該怎麼做才好?今天代書打來說本票的部分他出錢!原本的八萬降到6萬6!並要我們在消保官面前別提及錢的事?本票的錢!他會帶去!本票也會還給我們並解約!不是很清楚為何代書要這麼做? 不好意思,謝謝林律師有勞林律師了!謝謝
林智群 (klaw) 101-03-19 15:07
看來屋主並沒有授權對方跟你簽約,你應該可以主張契約無效,並要求退還訂金
月月 101-03-10 23:54

日前在合約起始日(3/1)前發現漏水並告知房東,對方表示漏水他會處理,但要等到夏天,且房子至目前還無法交屋,屋內沒有床,只有熱水器,他也表示已經可以搬進去住了!我們真的無法接受這樣的屋況!向房東要求解約房東除辯解房屋以現況出租外,說有熱水就可以住了,若要解約則要求扣一個月押金,以民法424條及435條第二項告知房東,對方卻是態度惡劣不講理,還寄存證信函說若是不在3/12前匯違約金給他,就要將先前已付之租金及訂金沒收。因為房東態度惡劣,有意拖延,也導致我這段期間須另居他處,造成相關的損失希望依法向房東要求賠償,像這樣的房東,也想給他一點法律上的教訓,讓他以後別再這麼欺負人!問題如下:

1.
 如果簽了約(2/22)
而在契約開始日(3/1)前交付之押金
是否等同於民法249條中所說的"定金"?

2.
如果房東違約在先
未如期交屋
那先前已付之租金是否可視為押金?

3.

引用民法424條及435條第二項

是否恰當呢?

 您好:

1.定金不同於押金,原則上定金是為與對方簽訂租賃契約,而先支付之租金之一部分,押金通常係指擔保您的租賃期間因可能損及房屋而預先收取之擔保金。

2.先前給付之租金,因房東交屋致未能使用房屋,原則上是不能轉為押金,如您與房東達成合意,則可能轉成押金

3.您先爰引民法第430條通知房東修繕及交付房屋,倘房東仍未交屋時,則可主張民法第424.430.435條規定,終止租賃契約,

以上供參,

阿翊 101-03-04 22:52
律師你好, 我於100年10月份與乙方簽了房子的買賣契約,在11月份代償完畢,並過戶在我名下,但乙方有其原因無法馬上交屋,所以我們約定101年2月28號點交房屋,但有漏水修繕爭議延後到101年3月4號點交,又因為乙方沒有把房屋騰空,導致無法完成點交程序,有點鬧到不愉快...並找理由不交屋(推說若有奢侈稅費用,要我負責,不然不交屋) 想請教1.我可以申請法院執行"強制交屋"嗎?? 2.現在房子是我的名字,但還缺點交程序,那我可以私自更換大門鎖嗎??(我怕乙方破壞房子內部)
您好:現動產移轉所有權登記予您名下,欠缺點交程序,因未看到您當初之買賣契約之約定,所以無法判斷點交是否為必要之程序,所以建議您發存證信函予對方請求對方將傢俱等物品清空,倘對方置之不理,則可訴請民事債務不屐行損害賠償,再者以所有權人地位,向法院訴請求遷出,因您尚未取得任何執行名義,是法院是無法幫您強制執行,以上供參
泡水的吐司 101-02-28 11:43

弟在約半年前尚在外租屋,

當時,租於於101年2月12日到期 弟也於101年1月11日告知到期日後不再續租

後來因故延誤一天 (2月13日) 才交屋

事後清查房在房間內的行車紀錄器 發現房東於未交屋前 先行未經許可進入房間內走動

另外 於辦理退租交屋期間 房東亦自行於言談中承認期間有兩次未經許可進入房內

(有對話錄音以及影像)

請問 關於這三次房東未經許可進入本人承租的房間內

是否可以寄發存證信函並且依法提告?

(以下兩次皆在租約到期後 房東才告知,一次房東不承認)

第一次: 租約房東帶水利公司的人進入 事前未告知 交屋後才告知(對話錄影音紀錄)

第二次: 租約房東自行進入 事前未告知 交屋後才告知(對話錄影音紀錄)

第三次: 租約到期後一天 未辦理交屋 房東自行進入 未告知 亦未承認 (進入房間內錄影音紀錄)

(以上三點 唯一的共同就事皆有有影音檔做紀錄存證)


請問 關於這三次房東未經許可進入本人承租的房間內

是否可以寄發存證信函並且依法提告?

您好

有關您所詢問題回覆如下

刑法第306條規定

無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者

處一年以下有期徒刑拘役或三百元以下罰金。

因此若房東無故侵入房客房間

仍有可能該當本罪

重點就在於是否"無故"

以上謹供參酌希望對您有所幫助

泡水的吐司 101-02-28 11:39

弟在約莫一年前購買大樓一間

最近突然發現家中牆壁多出有壁癌

(當初在買賣時 賣方並未告知 且合約書中亦未記載)

曾經在水果報 2011年7月31日報紙中讀到

"交屋五年內 發現漏水求償"

但    問題在於

合約書中 特約條款處記載了一點

一:本房屋依現況點交,點交完善,對本房屋,出賣人即不擔保任何瑕疵。但,對於房屋

如於買方未施工的狀況下,有漏水,滲水(非人為)的現況則賣方負責維修,期間於點交日

起算至100年10月7日止。本100年10月7日後,對於本房屋,賣方不再擔保,負責任何維修責任

 

請問....就上述現況 以及合約書中相關所記載的內容

我是否還可以請求原屋主 負責維修等相關事宜呢???????

 你好,

        直接回覆你所詢之問題,你所面臨之問題常見於相關之動產買賣糾紛,

一般略諳法律之賣家(如:投資客),均大多以類似條款借以免除其將爛屋(如:漏水屋)高賣應負擔之瑕疵膽保之責任.

       原則上,若該屋況係曾有漏水情況,然原賣方卻隱匿不報卻又於條款中表明無漏水之情況,則縱使其條款表明僅負一年保固責任,就本件情況,您仍可向其請求負瑕疵擔保之責.

      倘有疑問,尚請不吝賜詢.

                                          周兆龍律師

  

泡水的吐司 101-03-09 22:25
回覆 周兆龍律師 的發言內容:

 你好,

      ... (恕刪)

 請問..這個情況下 是否直接發存證信函給當初原屋主即可

還是需要先請人維修 後連絡原屋主請得相關款項?

日前有在網路上查詢到"向建商購買新屋會漏水"的存證信函寫法以及內容

但 我的房子並沒有 "漏水" 只有 為數不少的"壁癌"

是要依照民法354 359 或 360 哪一個法條 撰寫相關信函?

另...一般非仲介 (一般買賣) 之間的房屋買賣保固為多久?

小野 101-01-20 00:55

我是賣方.在賣屋子時有簽屋況表.因我好幾年沒住這..屋況單裡面有簽到使用自來水..

或許是我不知道我就回答他..之後我有簽訂給賣方借屋裝修單..

交付尾款時1.10.代書說..代款沒下來要再等幾天..之後到1.17才傳簡訊說產權過戶

代款撥進買方時1.18~19.他在交負尾款給我把我尾款押了15萬.叫我去裝水錶..後來打聽因為我那個家以前是

吃地下水..所以沒水錶..買方說他先會去裝然後從15萬里面扣..但是在借屋裝修單裡.第2條寫說.本人

已詳細查看動產.且同意現況交屋.若爾後屋況有其他問題概由本人負責處理.不得要求賣主或仲介公司.另行補貼費用或拖延..

請問律師.以上我有在屋況表簽到有自來水.但是以借屋修繕之後.還要裝水表的錢扣我尾款這合理嗎?

他說他貸款貸不下來因該與我無關吧..這幾天可以以遲延罰金[買賣總價的簽分之一]能跟買討取嗎?

如果事後買方不付罰金.一直說自來水錶的問題..還要扣我尾款..我該如何處置!!? 謝謝..文章略長.抱歉

小野 101-01-20 01:21

 一開始簽訂合約頭期給30W.其他都壓在最後一期..

或許是想我都不清楚這些東西吧.日期也被壓了2個月.2011.11.10~2012.1.10

都已經借屋裝修了.也都快蓋好了..仲介居然還說這是民生必須的東西買方有義務復水..

都推給我..我跟他說買賣裡面的條款他們都說合約裡面我確實有有打勾使用自來水..

但是這樣借屋裝修裡面的條款不就都沒效力了嗎???這樣最後還要點交嗎?如果有爭執.我該請哪個單位協助處理 謝謝...

lin 101-01-01 12:09

賣屋被告民法360條求償又告刑事339條詐欺
仲介賣中古屋依現況交屋(屋況說明書的是否有滲漏水勾否)
交屋後買方提出浴室有漏水虞慮,有要求他試漏水,要求要會勘。
如有漏水查明原因,釐清責任歸屬,才能負責。
買方有請水電來試也沒試出漏水,卻說只接水管,在等漏水,沒有放水,所以不會漏水
買方又另找一水電也沒試出漏水,就說要修漏水,並開始施工,拆除浴室內的地板水泥及全部衛浴設備,要求我負責全部修繕費用
仲介也從來沒見過有漏水
買方硬說樓下有告訴他以前有漏水,就是會漏水。現在沒漏水是因為沒人住,沒有人用水。
沒改變現狀前都沒通知我要求會勘,改變現狀後要求我負責全部修繕費用(說是要修漏水)。
買方有提出改變現狀後(已拆除浴室內的地板水泥及全部衛浴設備)的漏水照片及光碟。

我應如何主張?
訴訟策略為何?

否認交屋房子漏水之瑕疵,並請法院傳喚水電工作證。

阿敦 100-12-14 22:13

小弟近來透過東x房屋仲介賣了一間透天厝一樓為店面目前有出租,因為承租契約到明年7月31日,於11月25日完成過戶但尾款還有19萬多在履約保障帳戶裡,上周五12月9日已經將合約押金轉交給買方,但買方要求重新簽訂出租合約,也一併於12月9日重新簽約完成,但買方與承租方簽約內容有備註一樓室內有一玻璃門隔間與一樓遮雨棚,契約到期時承租方可拆走,買方當時同意並簽訂合約,買方也於履約保障帳戶放款同意書上簽名(但是銀行告知要買方本人告知才可放款),12月11日仲介電話來告知買方不同意玻璃門與遮雨棚拆除,要求我與承租方協調要求他不可拆除,否則買方拒付尾款.仲介一直打電話來煩,甚至要我花錢了事,哪有這種事,買方已經同意承租方拆除了還要我花錢重新再裝一個們給他,若是我不理會該要求可以嗎?
請問我們這樣算不算交屋完成,若買方拒付尾款我是否可提買賣不成立,或是我該用何種方法處理,

請提供一點意見   感謝~~~

 對方既然已經就租賃的條件表示同意,這部分應已構成契約的一部,對方應受契約的拘束。你可以主張對方應受先前合意之拘束,如對方不遵期履行房屋買賣的約定,你可以另外向對方主張債務不履行的損害賠償(或契約約定之違約金)。

chuchu 100-11-14 17:10

各位律師大哥大姐們好

我有一個賣屋的糾紛, 多年前此房屋與樓下有多年的漏水糾紛

但已經修繕完成,一年多沒再漏過水, 如今賣出卻產生漏水(已證實是不同的原因造成)

買家不同意讓我們維修反而找土木技師鑑定判定70萬的修繕金額, 對方索賠甚鉅

 

後來, 我在買賣契約書上發現我們雙方有一條文字約定如下

"甲乙雙方同意,於交屋前乙方與樓下住戶因漏水所生之糾紛由乙方負擔, 權利義務與甲方無涉!"

由前後文得知甲方為賣方,乙方為買方,雖然此段文字是否有寫反不得知, 只知似乎反過來比較通順

然而我想知道,此段文字是否有效力存在?

是否就可因此主張這漏水問題雙方已約定,不該把這通盤維修的金額加註在賣方身上?

 

對方擺明想勒索, 很急, 感謝回答!

 

 

 

阿程 100-11-09 16:47
小弟年初跟台X房屋仲介成一間房屋,當時在交屋時發現主臥室牆壁上有水痕提出異議,仲介回覆會請人修復,但事隔幾個月後又發生嚴重油漆面玻離,再次找仲介處理,回覆方案一以板面遮住牆面(眼不見為淨)不算修復吧,二以抓漏工法做花費需一人一半,但我的房子都在當時跟仲介交屋合約中附註
交屋後如有滲漏現象發生仲介須無條件修復因此想寄存證信函代表證據保存及告知但擔心會有疏漏請律師們提供參考
謝謝
阿翊 100-10-31 01:22
律師 您好: 我目前在桃園中壢買了一棟房子,因屋主尚有租約到明年2月份,買家我是願意等到那時候交屋,可是在今年11月或12月房子就會過戶給我(屆時會有頭期款+貸款 total約600萬給屋主),只差還沒交屋,但是我還是會擔心到時後,房客不願意搬走,所以有請賣家提供租貸契約,但賣家不願意在房子過戶後給我正本,只願意給我影本,所以只好商討在房子買賣契約上補充:"甲乙雙方協議,若明年2月底前乙方(賣家)無法交屋,每延遲一天,乙方應按甲方已付價款(600萬)千分之ㄧ計算違約金予甲方(買家)",若屆時真的有問題,這條例應該可以成立吧??? 煩請陳律師幫忙看一下這條約定會有問題嗎?? thanks.
這條除了時間點上面可以再寫更明確點外,沒有太多的問題。
pollkb 100-10-13 13:14
大家好 我是個木工
這幾天在跟設計師催交付尾款時!他刪了一些追加項目 就連原有的也有刪,
扣到最後不但利潤沒了,還賠上了自己的工錢,算一算將近10天的白工,後來我跟他要有做,但是估價單上沒列出來的款項時,他跟我說那是當初講好要送他的.哇勒....感覺上是吃定我了

我手上只有估價單 並無契約提告但不知要告啥?
請問可以告他不當得利嗎?因為我有一些工程 並不再估價單上 (現場施工時才追加) 他不算給我 但是他會跟業主算吧
還有若告不成,他是否可告我誣告,

若我是提小額訴訟,請人代寫需多少錢?不當得利要多少錢?(請不起律師)

最後有人跟我說 小額訴訟,可申請到場鑑價 ,我這樣的資格可以請嗎? 有限制嗎?需多少錢?需徵求業主同意嗎?
                                                         

證人的話 也是我請來的木工師父 不知行不行
後續追加他都說到時再說 我也都回他我一定會追加
因為做到一半時我就知道若不追加我一定賠錢 而且他給我的估價的圖 跟開工後施工的圖 都由簡單變複雜 無形中多了很多成本
例如 室內梯 圖上是120公分 但實際是134公分 因為材料最寬122公分 超過變成要多一片
還要多很多的工 他也都要硬坳
我有做的工程是既定並看的出來的事實,但是房子已經交屋 我已無法進入 因為他一直拖時間
我想知道鑑定單位收費多少
是否為專業人士 我怕估價後我還要賠錢.......

這幾天都還在跟他喬價格,可是他重算一次之後竟然扣更多,已經無法在跟他協調了

 不好意思 問題很多 請知道的人幫幫小弟 謝謝.....感激不盡 

 遇到這樣的人,他就是要找你麻煩讓他能夠多賺點。建議提起訴訟,讓他覺得你不會屈就。附帶說明,提起民事訴訟不至於有誣告的問題。

pollkb 100-10-13 12:58
我是個木工
這幾天在跟設計師催交付尾款時!他刪了一些追加項目 就連原有的也有刪,
扣到最後不但利潤沒了,還賠上了自己的工錢,算一算將近10天的白工,後來我跟他要有做,但是估價單上沒列出來的款項時,他跟我說那是當初講好要送他的.哇勒....感覺上是吃定我了

我手上只有估價單 並無契約提告但不知要告啥?
請問可以告他不當得利嗎?因為我有一些工程 並不再估價單上 (現場施工時才追加) 他不算給我 但是他會跟業主算吧
還有若告不成,他是否可告我誣告,

若我是提小額訴訟,請人代寫需多少錢?不當得利要多少錢?(請不起律師)

最後有人跟我說 小額訴訟,可申請到場鑑價 ,我這樣的資格可以請嗎? 有限制嗎?需多少錢?需徵求業主同意嗎?
                                                         

證人的話 也是我請來的木工師父 不知行不行
後續追加他都說到時再說 我也都回他我一定會追加
因為做到一半時我就知道若不追加我一定賠錢 而且他給我的估價的圖 跟開工後施工的圖 都由簡單變複雜 無形中多了很多成本
例如 室內梯 圖上是120公分 但實際是134公分 因為材料最寬122公分 超過變成要多一片
還要多很多的工 他也都要硬坳
我有做的工程是既定並看的出來的事實,但是房子已經交屋 我已無法進入 因為他一直拖時間
我想知道鑑定單位收費多少
是否為專業人士 我怕估價後我還要賠錢.......

這幾天都還在跟他喬價格,可是他重算一次之後竟然扣更多,已經無法在跟他協調了

 不好意思 問題很多 請知道的人幫幫小弟 謝謝.....感激不盡 

蔡明哲 (阿哲) 100-10-20 00:06
回覆 pollkb 的發言內容:

 

簡單來說,你要先考量打官司可能獲得的利益有多少?成本有多少?還有其他因素,來判斷是否要打官司。

依你所述,你如果只是提出民事訴訟,只會有勝敗訴的問題,而不會有誣告刑事責任

張先生 100-10-10 20:39
律師您好,我想請教您,我的朋友最近要賣房子清償債務房子成交價560萬,銀行房貸約315萬,另外二胎欠了約170萬,因他買方的自備款僅105萬,二胎的債權人又要求需先還錢才願意塗銷設定,因此友人希望我先借他65萬好去塗銷二胎讓這筆買賣能順利成交,待交屋時尾款再還我錢 我的問題是,如果我借他錢去塗銷二胎設定房子能順利過戶,會不會在塗銷二胎後立刻有人拿出另一張本票聲請查封假扣押???雖然說目前房屋權狀等過戶資料都在代書那控管,但還是會擔心他是否有隱瞞其他的負債,萬一其他債權人突然出現,那是不是房子買賣無法順利成交,連我借他的錢或許都會血本無歸,是否有安全的方式,讓我可以更放心的借他錢,讓他的房屋順利賣出,我就不必擔心錢要不回來了!! 另外,如拿本票向法院申請查封,作業時間要多長呢?? 目前調閱房屋的謄本,除了本身的銀行房貸,私人設定就只有我所描述的那170萬二胎,除此之外並無其他任何設定!! 還麻煩陳?師給我一點建議!!
你可以請對方先以房子作為擔保設定第三順位抵押權,然後偕同買方及第二順位抵押權人進行塗消第二順位抵押權的程序,這樣你就會變成銀行之後第二順位抵押權人。這樣你的朋友及買方就會想辦法處理你的債權,且因為你有優先權,也不怕其他債權人出現。
小星子 100-09-06 01:07

律師您好

今年三月和友人在彰化買了一棟透天

因為交屋裝潢比價等

遲至七月才開始裝潢

前陣子一樓舖瓷磚時

泥作師傅反應我們房子地基不平(外觀看不出來)

落差高達九公分

因為房子仍是要裝潢

所以讓泥作師傅把一樓地板補平

但覺得賣家當初賣屋時

未詳實告知屋況

請問該怎麼做才能跟賣家求償呢?

需要收集哪些證據

謝謝

 

 您們可以依民法買賣物之瑕疵擔保責任相關的規定,向賣方主張減少價金。屋子的傾斜就可以當作證據,可惜你們已經請人鋪平,未來可能要請專家進行丈量作為訴訟的憑藉。

許小妹 100-08-23 11:17

我想請問...

房屋出售多個月後,接到仲介打來叫我們要付維修的費用

請問我們該付費嗎?

仲介是說 熱水器的管線破裂 導致房子內會有漏水現象

以前住在那裡的時候有發生過樓下說天花板會漏水

已經維修過超過半年(還居住在此地方)  都沒有再發生問題

為什麼在又過了快半年後(房屋出售後已搬走) 才又告知有這問題

據我所知  新屋主是沒有搬進去居住... 那怎麼會漏水  (不明白?!)

我知道維修有些是簽半年內要負責..

可是我有疑問的是...

 

1. 半年的時間是從哪時候開始算起? 簽交屋的時候開始嗎? 還是出售後開始算起?或是搬走後算起?

2.出售的房屋已被新屋主再賣給另一個屋主,維修的責任在誰?

 

麻煩 幫幫我解答  謝謝 ..

 

郭詠晴 (律師) 100-08-24 12:47
回覆 許小妹 的發言內容:

我想請問...

您好,簡單回覆您的問題如下:

1.半年計算方式,應該要看合約約定是從哪個時間點起算。

2.如果有簽交屋後還是必須負擔維修責任的約款,那麼您對您的買方(後手)應該負擔這樣的義務,如果後手又將房屋賣給他的買方(後後手),他們的約款如果也有這樣的條款,那您的後手也應該對後後手負責。不過法律也有規定代位權,如果您的後手不願負擔這樣的義務,有可能後後手可以據此向您請求。

郭詠晴律師02-2507-2646

無助的人 100-07-20 10:41

買了新屋室內約20坪在交屋前兩個月有跟室內設計公司交涉,對於這個部份我真的外行,於是我選擇相信專業,第一次溝通後因為外行就覺得設計師說的都對,對方要求必須先簽合約才能看草圖才能進行下一步,我就傻傻的簽了一份設計費五萬元(千辛萬苦殺價結果)合約馬上先付訂金兩萬五千元,當時覺得想要有設計感的空間付設計費也應該,此時甚麼東西都沒有~~~

後來第一次溝通設計師要求我給個預算我回覆約30萬,對方竟然給一個簡單的客廳區塊的圖包含天花板、主牆及背牆的草圖,就說預算已經差不多了!

後來我就告訴對方我付設計費請他設計,就是要他的點子請他不用考量預算,因為當初就有說不一定請他施工只是對方咬定我不懂一定會讓他做。

兩個月後我交屋了,除了沒估價以外,施工圖還是沒出來,僅有簡單到不行的平面及立面圖,有的還是貼現成照片給我看,為了防止我拿給別人施工。為了怕不能如期搬家我拿著自認為可以施工的草圖去問遍所有工班,他們都說沒有尺寸沒有施工圖根本做不出來,又告訴我這種簡單到不行的圖片設計費也太好賺了吧!我才決定不再找原先設計師,先前已付出25000元也不要了!

今日對方拿著合約說我不履行合約要求我支付其餘的25000元,我認為根本沒有施工圖不需支付,兩方僵持不下,後來我傻傻的把原先的草圖還給他,可是他莫明其妙的丟出請款單,又說要到我的新屋拍照懷疑我偷竊他的智慧財產權還請律師電話給我。同事告訴我他已完成請款動作且我把原先圖還他,沒有證據在手上他可以賴說已交付我完整施工圖給我,是我違反合約,甚至還可把圖改成日後新裝潢好的樣子說我侵犯智慧財產權,對方還威脅我他有參加設計師公會已把此案件呈報上去列為糾紛案件,我該怎麼辦?已經認賠25000了還搞上這一遭,請各位有法律長才的先進們幫幫我好嗎?

Dora 100-07-12 18:53

我在學校附近租房子
從大二住到大三整整住了兩年
房東似乎也在今年二月將房子賣掉,所以我換了個新房東
現在升大四了,學分不多決定搬回家住
五月底跟房東說到六月底就不租了(契約也是剛好打到六月)

重點來了~~
我在6/26就交屋仲介
仲介也在契約書上註明:已於6/26點交完畢,押金未退,於水電結清後多退少補 (仲介名)代
到了7/10號,我突然想起來我的押金10000似乎還沒收到,於是傳簡訊房東太太
結果,房東太太居然跟我說:我忘記了!!!
忘記就算了~他還附註除了電費之外還跟我收水費,電熱水器費
可是,除了電費本來就是我該付的之外
其他明明就都含在房租

更誇張的是還要跟我收轉帳"跨行手續費30元"
有沒有這麼窮?連30塊都要跟我算
好阿,要算一起算,我前四學期每次轉帳17元,因為ATM一日上限20000元
我都還分兩次才轉完,那這樣一學期不就多了34元轉帳費
34元*4學期=136元
她被我嗆了才說好,這部份我就不跟妳算= ="
最後還要我去問前房東電熱水器費的事情
我直接回簡訊:一切跟契約走,契約上沒寫的我沒必要付,請退我扣除電費後的8894元!!!!

以上過程到這邊
但是到今天12號我還是沒有收到我的押金
我該怎麼樣要回我的押金?= =
如果他不還的話我有甚麼途徑可以申訴?
http://db.tt/cPvGwzG
這是簡訊談話過程

P.S.還有一點想問,因為跟兩年前開始租的時候是簽一年的房屋租賃契約

當時一年滿後我有問說契約到期是否要重新簽一份?

但是仲介跟我說不用,續租的話不用再重簽,直接延續,這部分真的是這樣嗎?

然後到今年2月,換了新房東,那我一直以來的那份契約書有沒有效力?

 

 

 您好:

我先跟您說一下法院收裁判費的情形,如果你要訴訟的話,最低收費標準是1000元,這還不包括要多次開庭或是傳訊證人費用。你如果為了幾百元要跟房東耗時間,這樣值得嗎?

如果他一直不退你押租金,你可以去告房東返還押租金民事訴訟。相關書狀的撰寫內容就要你將事實清楚以書狀寫給法官看。

你們原本的租約到期後,如果沒有繼續簽約,但是仍然繼續居住及支付租金,在法律上就會變成不定期限的租賃契約,對你的權益是沒有影響的。而原本房東房子賣給新房東後,也不會影響到你跟舊房東所約定的相關契約內容,新房東必須承受原本的契約義務,所以你租約到期後,要求返還押租金時,仍可向新房東請求。

以上意見供你參考。

Dora 100-07-16 12:05

 最後還是由大人幫忙跟房東將完整的押金要回來~謝謝律師的回答^^

娟娟 100-05-03 17:32

我兩年前買的預售屋,當時的廣告登明於96年6月交屋,但建設公司惟迄今並未交屋,問如何處理?(惟買賣契約中並未明載交屋日期)

ypln 100-05-03 17:28

日前(9月份)與先生買了一間房屋,在交屋後兩星期來了一個颱風,發現房子滲水現象,請永慶的業務員來看,他們說要聯絡前屋主,卻遲遲無消息,經我打電 話詢問,先是回答聯絡不到前屋主,後是前屋主不願處理,可是我表示我們握有 貴公司的漏水保固半年契約,貴公司是否要先幫我們處理,後來永慶的店長答應幫 我們處理,但我們要自付一萬元,事後再由永慶去追討,但他們的意思是,如果追討不到也沒辦法
我的問題是,這一萬元不應該是由我們支付去付擔這個要不回來的風險,有漏水保固,就是永慶應該負責,而不是把問題推給買方,我們買方需要付這一萬元嗎??而我們已被迫付了一萬元

故鄉 100-05-03 17:17

房地產法律問題】layout圖改了,可以解約並退還款項嗎?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

一年半前,我訂了一間預售套房,而今年4月才開始施工,目前才蓋完地下室。賣方說,明年過年之前會交屋,但上個月,我發現它的layout改了,我想要退 回所繳的費用(簽約金+開工款),但賣方要我付違約金,請問layout 改了,我可以拿回我所出的錢嗎(註一)?

【解析】

按 「物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕 疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」「買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負 擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。」「買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減 少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定,於出賣人 故意不告知瑕疵者,不適用之。」分別為民法第354條、第359條、第365條定有明文,是物之出賣人對於買受人,除「減少之程度,無關重要者,不得視為 瑕疵」外,應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵,並應擔保其物 於危險移轉時,具有其所保證之品質;買賣因物有瑕疵,買受人得於民法第365條所定除斥期間內,解除其契約或請求減少其價金,但依情形,解除契約顯失公平 者,買受人僅得請求減少價金,不得解除其契約
換言之,須同時符合(一)出賣人須業將買賣標的物依民法第373條之規定,危險移轉予買受人(註 二)(二)買賣標的物須有瑕疵或欠缺出賣人所保證之品質(三)須解除契約無顯失公平情事(四)須於民法第365條所定除斥期間內為之等要件,買受人始得依 民法第354條、第359條、第365條解除買賣契約,並依民法第259 條(註三)之規定,向出賣人請求返還受領之給付物,及應附加自受領時起之利息。而本案僅為layout改了,出賣人尚未將買賣標的物依民法第373條之規 定,危險移轉予買受人,且出賣人亦無拒絕給付之情事;況買賣標的物是否有瑕疵或欠缺出賣人所保證之品質,亦難從題意得知,是本文認為本案中的買受人,尚難 於此時,依民法第354條、第359條、第365條解除買賣契約;建議買受人不妨於交屋時,再依買賣標的物之實際狀況,決定是否依民法第354條、第 359條、第365條解除買賣契約,或拒絕受領(註四),以免被罰違約金。

【註解】

註一:問題來源:96年9月12日聯晟法網>討論區首頁 >【綜合問題討論】>預售屋-改layout圖-我想要退所繳的款項。
註 二:最高法院29年01月01日上字第826號判例:「民法第三百五十四條第一項規定,物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉 於買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。『是依第三百七十三條之規定,危險移轉於買受人之時』,有第三百 五十四條第一項所稱之瑕疵者,雖在契約成立時此項瑕疵尚未存在,出賣人對於買受人,亦應負擔保之責。」參照。惟詹森林認為「在下列兩種情形,雖危險尚未移 轉於買受人,但出賣人仍例外地應負瑕疵擔保責任。1.買賣標的物具有民法第354條所稱之瑕疵,而該瑕疵在性質上無法除去,或買賣標的物已確定無法具備出 賣人所保證之品質。2. 買賣標的物之瑕疵雖可除去,惟出賣人明確表示拒絕除去,或斟酌時間上及費用上等情形,顯可預期出賣人無法於清償期前予以除去者。」(氏著,民事法理與判決 研究二,第257頁,2003年4月初版1刷,臺北:元照出版有限公司),亦值得注意;但此項見解,仍以買賣標的物須有瑕疵或欠缺出賣人所保證之品質為 限,買賣標的物苟無瑕疵或具備出賣人所保證之品質,買受人自無法依此項德國學說與實務上一致之見解(前揭文,註18),主張出賣人應負瑕疵擔保責任;而本 案,此時,尚難從題意得知,買賣標的物是否有瑕疵或欠缺出賣人所保證之品質,是本案中的買受人,自不得依此項德國學說與實務上一致之見解,主張出賣人應負 瑕疵擔保責任。同理,此時,尚難從題意得知,買賣標的物是否有瑕疵或欠缺出賣人所保證之品質,買受人亦不得拒絕受領。
註三:民法第259 條:「契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務,除法律另有規定或契約另有訂定外,依左列之規定:一、由他方所受領之給付物,應返還之。二、受領之給付為金 錢者,應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者,應照受領時之價額,以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者,應返還之。 五、就返還之物,已支出必要或有益之費用,得於他方受返還時所得利益之限度內,請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由,致不能返還者,應償 還其價額。」參照。
註四:有關買受人拒絕受領標的物之權利,請參詹森林著,前揭書,第262頁以下。

故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
7.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。