關閉 [X]
龔先生 102-04-25 00:02

四樓傳統公寓,家住四樓,樓頂加蓋。2012-02裝潢完工驗收時,因裝潢發現很多明顯未完工問題,當場連設計師都嚇一跳,

設計師當場抱歉,要求延期2星期驗收。

後又發生問題,來處理的木工師傳都抱怨是當時設計師要求如期完工,趕工趕的快受不了!

1.驗收時,大門裝設不當,不密合,設計師有請原裝門公司重拆,但仍發現無法改善!(但尾款仍未扣款)

2.住進後,客廳天花板三處嚴重裂縫(三處已填補),但今又發現客廳、客房、及主臥都有新裂縫,而且現有多處凹痕(是否為裂痕的前兆?)-----開始電話不接or找藉口說師傅無法前來。

3.浴室及客房天花板漏水(設計師當然推責任快三十年老舊房子,但已採最快的打槍方式補漏,費用自付:客房在木板天花板正中央拆掉約1X1公尺的大洞打滄)-----目前找到一張他們拆除浴室時的照片,可證明拆除當時浴室天花板未漏水

4.如馬桶底座和地板接縫處滲尿、沖水不順,換成直沖式馬桶,水管聲音非常大聲,恐會吵到樓下-----說是樓上加蓋,掩藏馬桶頂樓的排氣管,使排氣不順...裝潢前的馬桶並無此困擾。

5.第一天施工時挖破三樓廚房及主?室天花板(可清楚看見三樓廚房)

6.現只要浴室用熱水,主臥地板約都在用水35分鐘後青脆扣一聲,造成晚上都不敢用熱水(設計師及水電判斷應不是水錘現象),怕吵到樓下。雖合約一年保固已屆(2013/03),但這項水管熱脹冷縮困擾是在保固到期前告知(但無證明是在到期前告知),現在在尋找原因造成聲音原因(設計師多通電話後終於來過一次,但找不出原因,之後不接電話or找藉口無法前來)

7.背向陽台的衣櫃璧發霉,時有小飛蟲,現必須櫃門不關才可解決

8.電源總開關因滲水,造成五個開關、總開關底座發霉生銹,水電工用打槍方式填補滲水洞,換掉五個開關及不同型號的底座(無法完整接合)-----負責的水電師傅說是室外滲水造成,但裝潢前仍無此現象。

9.尚有其他問題,但有來處理。
10.因設計師是太太好同事介紹,太太一直希望認倒霉不追究,2013-3在保固到期後,我要求太太要再簽一年,但設計師說只要有問題都會負責解決,不用再簽,太太息事寧人沒再追簽。

請問:
1.須要訴訟?或只要調解?如調解,是調解什麼?
2.必須要請鑑定單位鑑定責任
3.整間全部重新裝潢(水管、電線、地板、天花板、隔間、書櫃衣櫃等等),花費約175萬。
謝謝您

關於您提及的問題,設計師所承作之裝潢工程有諸多瑕疵,而未能依約履行合約,您可以起訴請求債務不履行之損害賠償;您可以先行起訴後,於訴訟過程中再視對方是否有意願賠償,再考慮雙方是否可以和解

另建議應於訴訟中進行鑑定,以免嗣後對方主張您自行鑑定不具公正性。

由於債務不履行之爭議涉及諸多細節,建議您與律師討論,以維護您的權益,如需進一步討論,尚請不吝來電0920288153或來信rabiyachao@gmail.com指教。

梁維珊 (美女律師) 102-04-25 00:38

您好,建議您先對對方發存證信函,並拍照將現在屋況作保留,之前的屋況不知您是否已拍照存證了呢?訴訟講究的是證據,您要保留的證據很多,當然尊重太太的意見,所以建議您先發存證信函,限期請設計師出面處理.以上,如有任何問題,歡迎來email討論.

亮亮 102-04-15 11:03

您好

我最近買了一間四樓+5F(頂加於78年建)的房子,但前屋主沒有和其他樓層的住戶立"同意書"

由於怕利用五樓來出租會造成其他住戶的爭議

1.因此我們利用四樓來出租,原五樓頂加外觀皆不動

只動室內裝修為自住這樣是否有鄰居檢舉有何法規可以保障之權益?或者有其他解決方案?

2.通往五樓樓梯旁也有通往頂樓水塔的出口的門,是與五樓室內後門相通。是否還會有逃生問題?

 頂樓是整棟所有權人所共有,若未經全體所有權人同意,其他所有權人任一人皆可向法院提告請求拆除,並向占有之人主張占有所獲得之不當得利,即便是自住也是獲有利益。

SumMer 102-04-08 07:06

1.

區分所有權人大會的表決結果,希望每一棟的頂樓防水工程能夠統一實施。
管委會全額補助每一棟的頂樓防水工程,但是,工程結束後若又有漏水的現象則不予補助。
我家的頂樓防水工程已經完工好幾年,花了三十幾萬,效果很好。
但是,今年區分所有權人大會的表決結果,卻要把所有的防水工程打掉,由主委那邊統一決定施作的廠商,統一重做。

這樣的決議是否合法?
頂樓的防水工程是我家付錢的,區分所有權人大會的決議是否可以合法的敲掉我家頂樓防水工程?

2.
此外,區分所有權人大會的決議是否可以質疑?
我去年沒有去開區分所有權人大會,今年突然聽到去年決議"全額"補助頂樓防水工程,我感到十分訝異,因為我家當初是一毛都沒有補助的。
我當場就質疑表決是否有過半,有多少戶同意? 結果沒人知道,去年的會議紀錄也沒寫,只寫提案通過。
沒想到當場卻被一位在輔大任教的住戶大罵不尊重管委會,我這樣的行為是羞辱主委,去年沒去開會就等同放棄相關的權利,說我今天是來亂的.....
說實在的,我還挺在意的,因為我沒出席會議,所以質疑這一個決議是對主委不尊重?

我實在不懂的相關規則,懇請伺教。

Shiena 102-03-23 19:36

本社區有管委會(政府認可), 基地為1塊分成8小塊, 每戶產權獨立, 社區住戶為3戶臨路店面, 4戶有中庭之住宅, 水電瓦斯表皆座落於同一處(位於往中庭的樓梯下方).

問題:

目前遇到臨路店面之一戶(以下稱住戶A)在自家頂樓架設基地台, 原本住戶規約並未設立不能夠在自家頂樓架設基地台/鴿子籠/廣告板等, 但在住戶A架設基地台後, 管委會有招開會議並半數通過"不可在社區內(含頂樓)架設基地台/鴿子籠/廣告板等.並有報請區公所登記.

有行文給縣市府及NCC, 告知住戶A是本社區管委會所規範的住戶之一, 為何在未告知管委會的情況下就發基地台使用執照, 並告知基地台管線架設牆面屬公有牆面, 應要得到住戶同意才可以使用該牆面. 但二處政府單位皆回覆此住戶是架設在自己的樓頂, 屬於私有範圍, 是合法的, 但卻未回覆關於侵佔到公有牆面的問題.

另外管委會有自行購買測量電磁波器具, 在中庭及每戶樓頂外皆測到超標, 雖然目前無資料確定電磁波是否對人體有害, 在未知的情況下, 每戶住戶在使用中庭及自家樓頂時皆是擔心受怕的.

管委會有查到可以依公寓大廈第5條約束住戶, 但公寓大廈第4條專有部份可自由行使之...等.令管委會不知如何處理. 如果管委會提告, 可依何條款進行提告?及委請律師代寫訴狀之費用約多少?

您好:有關您所詢問題回覆如下

您們的社區既已成立管委會,而也有決議通過規約,則住戶即應受規約之拘束,是本件管委會仍得擔任民事訴訟之原告,提起排除訴訟,以為救濟,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL來信詢問,以免遺漏,謝謝

蔡律師 (蔡律師) 102-03-23 23:35
回覆 Shiena 的發言內容:

本社區有管委會(政府認可), 基地為1塊分成8小塊, 每戶產權獨立, 社區住戶為3戶臨路店面, ... (恕刪)

請問您在哪個縣市?

如需進一步討論,尚請不吝來電07-3338080聯繫或來信 lutong.attorney@gmail.com

您好,

      1.雖然規約是在該住戶架設基地台後方規定不得架設基地台,但規約是經過多數區分所有權人同意,全體住戶都應該受到拘束,此與法律不溯及既往無關,所以該住戶只要屬於區分所有權人之一,就應該受到該規約之拘束,不得繼續架設基地台。

       2.至於公用牆面之問題,住戶私自使用公用牆面,自得依法提出民事訴訟

       3.縱使專有部分可以自行使用,但因規約已有規定不得架設基地台,所以住戶會受到規約限制。至於訴狀費用部分可能需要自行詢問律師

櫻木花道 102-06-06 20:42

你好,我的社區跟你情形一樣,

我已經摸索出關於基地台拆除的方法

基地台已經拆除,目前已經正在進行賠償訴訟

這方面的經驗可以跟你交流喔,公文與訴訟文都能跟你交流,

有需要email給我你的身分好嗎? 我希望這些處理方式能讓你的社區生活品質更好

catvboy@gmail.com

ps.我也是某社區主委

 

TONY 102-02-23 18:07

請問一下我剛買一間頂樓5F公寓目前尚未交屋預計102.2.28  交屋

請問一下前屋主的漏水保固如何保固  謝謝

另外在請問一下律師頂樓水塔漏水導致其它頂樓住戶漏水,請問可以請公寓其它住戶同意拆除舊

水塔並強制分攤費用嗎?

因本公寓已35年之前屋主說因有人不願意付錢所以沒辦法修理水塔?

本公寓頂樓並無違建 謝謝律師

林智群 (klaw) 102-02-23 22:29

漏水保固應看雙方契約怎麼簽訂,

另水塔為大家共有,應該由所有住戶分攤,

不過有人不願意的話只能先代墊費用後再向其請求,很麻煩

Shark 102-02-16 13:29

事情經過是這樣:

去年底好不容易靠自己的力量買了人生第一間房,
是一間屋齡七年多的公寓大廈頂樓(十五樓),
裝修初期,由於不了解法令規定,
所以拆除了陽台外牆(外推使用)與部分磚牆隔間,
完成拆除後一週,樓下住戶反應他們家牆壁龜裂,
我們停工協商,並且前往樓下勘查,
龜裂部分都是牆壁粉刷表面髮絲紋,
以及部分廚房與浴室磁磚細紋,
(但從紋路旁的水漬來看,也不像是新的裂痕),

基於敦親睦鄰與尊重社區主委,
我們有請土木技師工會的有照技師來勘驗,
技師表示,我們拆除的陽台牆面與隔間牆對於大樓結構沒有安全疑慮,
相反的,由於我們是頂樓
減輕的隔間牆重量也同時減輕大樓結構負擔,
若要說我們唯一不對的地方,就是違反建築法
違規外推陽台違規變更使用面積,

也因此,我尋求專業與合法協助,
委託建築師幫忙申請新北市室內裝修許可證,
申請完後一且依法施工,並依法復原陽台拆除的部份,
但樓下住戶不信任我們請來的技師,
連同主委要求以社區名義重新向技師工會申請第二次勘驗,
所以,即使我已經申請了合法施工執照,
樓下住戶依然要求主委不准我們施工
除非我們達成和解賠償
樓下住戶並提出一張高達十九萬的估價單索賠,
而且技師二次會勘結論也與第一次相同,
認為我們沒有損害結構安全。
而且也無法證明牆面龜裂是我施工造成。
事實上技師私下表示,
那些髮絲紋是混凝土收縮,或是地震等其他因素本來就有的現象。

而索賠內容如下:

全室水泥粉刷批土 43000 (27坪)
室內清潔 12000
廚房磁磚拱起復原及部分磁磚更新復原 20000
浴室磁磚全部更新復原 110000 (兩間不到十坪)
室內衛浴設備拆除後復原 10000
合計 195000
估價單只提出上述估價,
也沒有施工廠商資料,更沒有施工的詳細內容

由於我工作在外,所以委由父親協調

但家人對於法規不懂,加上主委表示不和解就不准施工

所以後來只能接受,
就上述價錢賠償和解
這是去年十一月底的事情,
賠錢後才繼續施工至今

現在工程進入尾聲,
只剩下室內粉刷、廚房系統廚具、與超耐磨地板舖設,
預計三月初可以完成,

前兩天樓下又說他家牆壁漏水,要求我們處理,
但水電師父前往勘驗,
漏水的地方為他的浴室牆面滲水到置物間,
樓下表示因為我之前施工造成他家龜裂,所以又滲水
(註,我新家的水管當時就是怕會有後續麻煩的問題,
所以舊管線全部都不用,而是從管道間的出水口直接走天花板,
布線到室內其他地方,而且裝潢期間,我的室內並沒有用水)

所以我現在的問題是,
既然我當初已經賠償他二十萬,
對方沒有復原,現在又說是我造成的,這樣合理嗎?

而且對方當時所提的估價單,完全沒有施工廠商資訊

與詳細施工內容,和解書也在我不知情的情形下簽訂,

我是否能以詐欺主張和解書無效,重新調解

當初十四樓提出索賠,也沒有證據證明他家的龜裂是我造成,
而且我去拜訪同大樓其他住戶,
每一戶龜裂的位置都相同(因為同大樓格局都相同),
甚至也有十一樓住戶表示那些龜裂本來就有了,
現在又向我要求要負責他家的滲水問題,
想請教版上,這樣是否合理?
我應該幫他們維修嗎?

抱歉,文長,而且大過年的就這樣......
謝謝大家,我只是想尋求建議,
好不容易靠自己買房,卻遇到這樣的事情......

渣渣 102-02-13 23:58

想請問一下:
最近家人新買了一戶社區內15樓(最頂樓)的房子
屋齡約有10年
購買後重新裝潢
室內設計部分由家人自行設計
(無牽涉結構安全,僅做隔間等變更)
所以不知道要申請裝潢許可證
故被鄰居舉發
他說他們家的牆壁龜裂、磁磚凸起等是我們施工造成
以此為理由要求了一筆不小數目的金額做為修復費用
但後來我們也請結構技師來鑑定
也申請到了施工許可證

但社區主委仍堅持要求須簽訂和解書才能繼續施工

不得已且在不了解之下家人仍支付了鄰居所要求的賠償費用

但是現在鄰居又以牆壁滲水為由
要再向我們要求一筆賠償
且要求警衛不讓施工人員進入
我們該如何是好
且整個過程中
鄰居所有的損毀都無提出證據證明是我們家施工造成
而社區主委的態度十分的偏頗
要我們不斷的賠償
想請問一下該如何是好

他們要求的賠償金額對我們家來說是一個很重的負擔
有沒有甚麼辦法可以解決?

和解書上有寫著:賠償金僅支付至目前房屋損毀修復的費用,待甲方(我們家)竣工後,若有其他房屋的損毀,由甲方負責支付修繕費用
這份和解書也是鄰居他們自己打的,由於家人不了解,也希望可以盡快了事,所以也有簽了

到底該怎麼辦
請幫幫我 
給我一點建議
拜託
謝謝

蔡律師 (蔡) 102-02-14 00:30
回覆 渣渣 的發言內容:

想請問一下:
最近家人新買了一戶社區內15樓( ... (恕刪)

1.已經和解部分,請律師發函主張意思表示撤銷。請求對方歸還金錢

2.社區主委權限沒這麼大,他只能請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置,您可以請律師發函跟他講說當初因為他阻止施工,以此逼迫您們簽和解書,如果相應不理,將對此採取法律行動。

3.拿結構技師的鑑定報告證明所有損失不是因為您們裝潢所導致,並向社區主委及鄰居請求共同返還。

4.牆壁滲水若是在專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方共同負擔。只要您是住戶,沒有其他住戶可以要求警衛不讓施工人員進入,您可以跟警衛說敢擋,就涉嫌強制罪,將找警察來處理。

如果您有其他問題,請先到本所部落格底部工具列按"讚"或"g+1",然後到本所官網留言,我才會抽空回覆,謝謝。

林智群 (klaw) 102-02-14 20:08

既然已經和解,就不能再做第二次主張,

不建議跟對方再行和解,

另主委權力沒那麼大,如果任意阻擋你施工,可以對警衛及主委一併提告

starpig 102-02-05 08:00

年初買了一棟十七年的一樓公寓,住進去卻發現那房子有很嚴重的噪音問題。噪音的音量能吵到我無法睡覺,嚴重影響我的作息。後來研究結果,原來是在主臥室和廚房的下面,有三個大水塔,會輪流進水跟打水到頂樓給整棟大樓,所以這間屋子的地板以及牆壁,有好幾條大水管經過。噪音就是在水管中的水流造成的。因為那水塔的進水和出水是自動的,所以噪音的發出是不定時的,也就是說,有時候是晚上,有時候是白天,持續數小時之久。

這個現象,當然是我在買這房子之前沒有察覺的,也沒有人告知。

請問懂法律的專家,我有機會跟原屋主求償,或是要求他協助改善嗎?請問過去有沒有類似的案例?

另外,我是跟信義房屋買的。賣方仲介算是有誠意,來我房子看了幾次,也答應要幫忙解決。雖然到現在為止都算是負責,還是好奇:請問在這問題上面,仲介的義務(liability) 如果有的話,是什麼?

多謝網上的大大解惑!

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件噪音瑕疵,當然是屬物之瑕疵的一種,但本件最多應只能請求減少價金,要解除契約恐怕有困難,而仲介部分,則仍需視您們的契約而定,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail來信詢問,以免遺漏,謝謝

林智群 (klaw) 102-02-05 19:55

建議在發現後半年內以存證信函通知有上開瑕疵,不然時間拖過去要提告也不會成立喔

對方要怎麼負責?
最多就是把你的房子再賣給其他人而已。
你這個噪音,應該是牆壁太薄,或是已經有水泥結構有裂縫所造成的
問問看是不是可以在水管經過處作隔音以減低噪音
你這題,如果要主張瑕疵已經到了沒有辦法住人的地步
恐怕證明上就有困難

還有問題,歡迎來問,不管是法律問題,還是房子問題都可以

starpig 102-02-06 00:19
回覆 張祐豪律師 的發言內容:

對方要怎麼負責?
最多就是把你的房子再賣給其他人而已。
你這個噪音,應該是 ... (恕刪)

謝謝回應。剛剛翻了一下民法,發現以下:

民法第三五四條:
物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。

我知道,這個買賣應該是沒辦逆轉。我只是想知道跟原屋主請求減低價金的可能性。減低的價金可以讓我把兩間臥房作隔音設備。不知道有沒有類似的判例?

 

 

一、不是說買賣要逆轉,而是建議你,如果你不喜歡這棟房子,你可以賣掉─移轉所有權

二、可以要求減少價金

老頭 102-01-21 22:57

你好:我有間房子位於大樓的頂樓.因頂樓上的平台漏水導致屋外下大雨.屋內下小雨.這種狀況已經二年多了 我想問:1.可否以漏水工程廠商的估價單作為請求賠償之依據? 2.請求賠償內容可否包括1. 因為漏水導致房客退租的短收租金損失 2.因漏水牆面產生污漬的牆面粉刷費用(廠商估價單) 3.因我本人不注在那棟大樓.因為漏水時常交通往來的交通油資費用? 4.處理該漏水須請假.導致工作收入損失 ? 5.精神損失 6.生活品質與衛生損害等 謝謝

 1.財產權受侵害請求損害賠償 原則上應該還是以有因果關係部分為限 如房客退租是否有因果關係  可能有問題   2.財產權受侵害  沒有精神慰撫金的問題   3.不過你訴訟時要通通列上去 讓法官一項項去刪也可以  但訴訟裁判費用會比較高

蔡律師 (蔡律通) 102-01-22 11:27

您的前提要件是要告誰?有沒有過了除斥期間或時效?請求的基礎是什麼?等這些都能成立之後,才有必要討論要請求多少金額,不是嗎?

您可以花個三四千元談話費,拿詳細資料跟本所律師預約面談時間,請律師看完資料後幫您規劃後續應如何處理,比較能保障您的權益。詳細諮詢可至本所官網按讚後留言詢問。

老頭 102-01-22 13:03

請求賠償對象為大廈管理委員會 不懂甚麼是除斥期間?追訴有時效問題嗎?因為我現在還是漏水阿!可否說明白一點.謝謝

Shiena 102-01-11 18:08

本社區有管委會(政府認可), 基地為1塊分成8小塊, 每戶產權獨立, 社區住戶為3戶臨路店面, 4戶有中庭之住宅, 水電瓦斯表皆座落於同一處.

問題:

目前遇到臨路店面之一戶(以下稱住戶A)在自家頂樓架設基地台, 原本住戶規約並未設立不能夠在自家頂樓架設基地台/鴿子籠/廣告板等, 但在住戶A架設基地台後, 管委會有招開會議並半數通過"不可在社區內(含頂樓)架設基地台/鴿子籠/廣告板等.並有報請區公所登記. 另外基地台管線架設牆面屬公有牆面. 及管委會測量電磁波, 在戶外皆為超標.

管委會有查到可以公寓大廈第5條約束住戶, 但公寓大廈第4條專有部份可自由行使之...等.令管委會不知如何處理. 如果管委會提告, 可依何條款進行提告?  

 

您好:有關您所詢問題回覆如下

基本上若您們規約已有約定,則社區管委會得代表社區對該住戶提出訴訟要求拆除,以維護社區其他住戶之權益,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL來信詢問,以免遺漏,謝謝

Dexter 101-12-04 21:06

您好, 居住所在為一五層之舊公寓, 最近五樓剛換了新主人, 將頂樓之舊有違建重新裝潢隔間, 跟市政府多次反應請其拆除, 但市府皆以既存違建為由, 僅予以拍照, 但明明就是重新裝潢隔間, 想請教該採取何種動作, 才能有一個乾淨的頂樓, 或至少恢復原狀. 感謝您.

謝孟津 101-12-04 01:59

您好,我目前租屋在一間頂樓加蓋的套房內一層樓隔了三間套房,都是租女生,房東住在四樓,上樓的時候一定會經過房東的房間一開始簽約的時候,房東先生說如果一次繳半年的租金,可以便宜五千元 所以我們房客都是一次先給予半年的金額,前面兩個月都很正常的過了,有一天房東打來說他母親車禍住院,目前真的很需要錢,問我可不可以先預付下半年的租金,我一開始不願答應,但房東先生拜託我們因為他母親住院需要醫藥費,無奈之下想說好吧 既然人家有困難就拿出錢借了25000給他,當做是下半年的房租費用

有一天A房客來找我 跟我說 他今天接到房東電話說:A房客的房門沒關,為了怕房間裡的電視被偷,所以先將電視拿走。但之後連續兩天,房東都不接A房客電話,電視也就拿不回來。(電視是房東的東西)A房客問我可不可以陪同她到樓下房東的房間一起要回電視,我和房客B答應了,一起到樓下找房東,開始有了爭執,因為房東承認拿了電視,但一直顧左右而言他,最後談判的結果是房東要我們三個人都搬走,會退還剩下的錢和押金,我們雖然氣憤,但也沒辦法,因為房東會擅闖房間這件事讓我們三個女生都覺得害怕,不敢繼續住下去。電視的部分,房東覺得沒有必要歸還,並說他已經將電視拿走,已經不在他的家裡了,態度非常的惡劣。當天的一些對話有做錄音錄音當中有提到他承認拿走電視。
隔一天我們去警局報案做筆錄,我現在想請問的是,因為去警局的時候,警察說這已經不是第一次了,他以前都沒有歸還錢,所以現在我們三個房客都覺得房東不會歸還錢,而且這幾天我們怎麼找房東,他完全都不回我們電話,去敲門也都不理,所以我們要怎麼樣才能保有我們的權益呢??

101-11-29 20:33

你好,最近買ㄌ間頂樓中古屋,現今才搬進來兩ㄍ多禮拜,第一天搬進來後陽台因水管阻塞淹水,我自行吸收修復,因為仲介與前屋主都說當初交屋無瑕疵也有點交交屋並不打算幫我修復,所以我自行修復!但後來住ㄌ第三天,發現前陽台持磚會滲水陸續ㄉ主臥室小孩房也開始氣密窗內ㄉ持磚都會滲水,但請ㄌ仲介來看,仲介卻說當初交屋並無作氣密窗,持磚會滲水是因為我們裝氣密窗水才會滲進來,但事持磚明明滲水是從持磚縫跟有無作氣密窗有關聯ㄇ?今天我自己請ㄌ師傅來看,師傅說因為頂樓房子外牆持磚裡都積水ㄌ導致水會從持磚滲水進來,而主臥室內靠窗戶那頭ㄉ那片牆也開始油漆脫落有水痕跑出!而且當初買屋時前屋主及仲介一再保證房子有做防水但今天我請ㄉ師傅來看卻說根本沒做防水!今天打ㄌ電話仲介仲介都不接電話,我房子才買ㄌ兩ㄍ禮拜多,我是否可以要求前屋主修復,但仲介硬說是我ㄉ問題,不然就說是房子外牆ㄉ問題,說ㄊ是賣房子內部給我外牆不關他們ㄉ事,我可否該怎麼做或是可以走法律途徑,這是我第一次購買房子,麻煩各位律師幫忙!謝謝!

****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
林智群 (klaw) 101-12-01 14:17

建議發函告知瑕疵,並在半年內提告要求減價,否則到法院會認定你逾期通知瑕疵狀況

RC 101-11-29 13:26

我是房客(住2F),房間的冷氣是窗型冷氣(所以有一部分身體在後面防火巷)

最近天氣不好一直下雨 就一直有不規律(約20~30秒/次)的雨聲

(和一般雨聲不一樣) 後來爬出窗戶&去頂樓看才發現

是隔壁棟的屋簷排水器 (像這種 http://ppt.cc/Zne9 )

但是他沒有管子連到樓下

他是直接水柱往下衝

我剛好在2F 所以水柱衝到冷氣的側身

和窗型冷氣的隔板←就是窗型除了冷氣外會用PP版or其他材質塞住的那個地方

我有錄影 但房東說這個沒有辦法處理(他說問過法律系的 這個沒有法條)

他也去和隔壁溝通過 但隔壁不理

(PS:隔壁說 台中又不是常下雨)←可是只要下 我就沒辦法睡:(

現在感覺就不知道要怎麼處理

PS:雖然房東說要和鄰居保持好關係(房東是5.60歲的婆婆)

問題:

1.這個問題真的沒有法律的途徑可以解決嗎?因為噪音吵的完全沒辦法睡

2.要是我們想要終止租約 這樣押金可以退嗎?

謝謝!

林智群 (klaw) 101-12-01 14:32

這種噪音問題很難證明,打官司不一定會贏,且亦不會構成足以終止租約的重大事由

RC 101-12-04 23:30
回覆 klaw 的發言內容:

這種噪音問題很難證明,打官司不一定會贏,且亦不會構成足以終止租約的重大事由

 謝謝你的回覆 但我有錄影

房東也知道這件事情 但過了一星期並沒有明確的處理

如我請房東限期改善 但他如未改善 我是否就可主張退租且押金可退?

麻煩了 謝謝!

xyz 101-11-20 10:24

請問五層樓的公寓,當初跟建商買的時候,契約中有約定,頂樓由五樓負責修理維護及管理使用。是不是有了這樣的約定之後,頂樓所有權就屬於五樓住戶所有?還是說他只有使用權沒有所有權?

此外五樓住戶沒有經過其他住戶同意在頂樓加蓋,是合法的嗎(民國77年加蓋,面積2/3)?

通到頂樓的大門也被上鎖,只有五樓住戶能夠開啟,請問這樣有違法嗎?謝謝。

林立捷 (林律師) 101-11-20 14:01
****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
美美 101-10-31 19:19

五樓在99年10月因家中漏水叫防水工程修繕頂樓漏水(頂樓地面全部施工).事隔近二年,在今年7月收到法院起訴書說五樓曾向1-4要求分攤99年漏水施工費用145000元,但迄今1-4樓共有人並沒有回應,所以到法院提告要求返還不當得利.但事實是,五樓漏水所有共有人並不知情也不知怹有叫防水工程公司來施工,原告也沒有提過要求分攤修繕費......想請問:1-4樓被告要分攤費用嗎?原告誣告1-4樓共有人說有向我們要求分攤費用不成,我也以告他誣告嗎?謝謝

註:公寓大廈規約範本第12條、內政部100年7月22日台內營字第1000805799號令修正,自中華民國一百零一年一月一日生效之公寓大廈規約範本第19條係分別規定「共用部分及其相關設施之重大修繕,指其工程金額符合下列情形1.施工費用超過10萬以上就算重大施工,重大施工本就要知會共有人並表決是否同意施工......謝謝

 1.民事案件沒有誣告罪的問題

 2.還是要看對方將來請求基礎列了什麼

    不當得利法律關係並不需要義務人主觀上有歸責為要件

 3.對方還可能主張無因管理法律關係  請求返還相關費用

美美 101-11-01 19:20

請問:在辯論庭原告律師向法官要求漏水鑑定,這筆鑑定費誰要出?

公寓大廈規約範本第19條內文有提到10萬以上屬重大修繕,必須開會經半數以上同意才可施工...........對方施工費用145000萬元,己符合重大修繕的條件,原告沒有通知共有人,私下修繕.原告還能向共有人要求分攤嗎?我曾在網路上有看到以下這則文章請律師參考,謝謝!

【新公寓大廈法律問題】頂樓平台漏水,住戶有權要求管委會修繕,而不是要經過住戶大會決議通過才可修繕

 

文 / 劉孟錦.胡綺萱.楊春吉 【台灣法律網】

 

【案例事實】

 

一、公寓大廈管理條例第10條「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔,其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」請問第10條內(其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。)如何解釋???
二、公寓大廈管理條例第三十六條第二款之規定:
管理委員會之職務如下:「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。」及公寓大廈管理條例第三條第四項:
共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。
公寓大廈管理條例第七條第三項:
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
以上三項條文是否代表,只要是頂樓平台漏水,住戶有權要求管委會修繕,而不是要經過住戶大會決議通過才可修繕,這樣解釋是否正確?


【解析】

公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條分別規定「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。」「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」。

是除「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之(其費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔)」外,其餘共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之;其費用,除「修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔」及「區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定」外,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

而所謂重大修繕,現行公寓大廈規約範本第12條、內政部100年7月22日台內營字第1000805799號令修正,自中華民國一百零一年一月一日生效之公寓大廈規約範本第19條係分別規定「共用部分及其相關設施之重大修繕,指其工程金額符合下列情形之一(請就下列三者勾選其一,未勾選者視為選擇1.之情形):□1.新臺幣十萬元以上。□2.逾公共基金之百分之五。□3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用。」「共用部分及其相關設施之重大修繕,指其工程金額符合下列情形之一(請就下列四者勾選其一,未勾選者視為選擇1.之情形)□1.新臺幣十萬元以上。□2.逾公共基金之百分之五。□3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用。□4.其他標準: 。」,可見重大修繕之定義,視各別公寓大廈規約而異或同;從而,本案題意所指頂樓漏水修繕,是否為重大修繕,自有依本案公寓大廈規約先予釐清之必要。

換言之,若屬重大修繕,則須先適法召開區分所有權人會議議決之,如經區分所有權人會議議決,管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行,顯然影響住戶權益者,他區分所有權人、利害關係人則得依公寓大廈管理條例第59條之規定,列舉事實及提出證據報直轄市、縣(市)主管機關,由其依公寓大廈管理條例第48條第4款:「有下列行為之一者,由直轄市、縣 (市)主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務,顯然影響住戶權益者。」之規定處理;反之,非屬重大修繕,則由管理負責人或管理委員會逕行修繕之,因共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良,係屬公寓大廈管理條例第36條第2款,尚非公寓大廈管理條例第36條第1款、第5款至第12款所定之職務,是管理負責人、主任委員或管理委員縱使無正當理由未執行公寓大廈管理條例第36條第2款所定之職務,也尚難以公寓大廈管理條例第48條第4款之規定處理;至於其費用公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條規定甚明,自應從之。

 

小林 101-09-25 00:55

我想請問的問題不止困擾我很久,很多鄰居跟我有一樣的感受,請各位好心的律師或有相關經驗的大大一定要幫幫我們。

我家住在新北市某處4樓舊公寓,對面頂樓有位鄰居生活習慣很差,因為樓下電鈴都巳不能使用,不過在這個手機很普遍的時代應該不是太大問題,偏偏這家人喜歡在樓下大叫他們家的人,這種情況幾乎每天都會發生,加上夫妻倆很喜歡吵架,動不動就樓上樓下大罵三字經,對我們附近住戶實在很難忍受這種噪音,以上是其一。

其二,這家人有個很壞的習慣也是最讓我受不了的,夫妻倆都又抽煙又吃檳榔,留下的煙蒂、煙盒及檳榔渣都是順手往樓下丟,同樣一條巷子,每天早上起來就只有我們門前的煙蒂、檳榔渣一大堆,有時還丟到你車子上(巷子1樓通常會停車),曾經想說本著敦親睦鄰的精神好聲好氣的跟他們溝通請他們別再亂丟了,換來的確是他們夫妻惡言相向,他們會大聲的嗆說:你憑什麼說是我們丟的,你又沒証據,偏偏這種小東西丟下來,路口監視器根本拍不到,曾經有請過里長來協調,不過也沒有改進,有時他們把機車停在你家門前聊天,邊聊煙蒂、檳榔渣邊丟,喝完的飲料罐也全丟在你家門口,真的讓人很受不了,最近有考慮花點錢去裝監視器拍下他們亂丟東西的証據,不過拿到証據以後能有什麼法律能讓他們得到應有的處罰嗎??


以上就是我遇到的問題,希望能得到幫助。

****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
MINI 101-09-18 08:23
請各位大大幫我解答....
我剛買了一間透天中古屋...1200多萬..
現今已完成兩項款項....共200萬
第一個不知道什麼款...忘了..第二個是用印款...
但到了第三個完稅款和尾款都還未給....
在我們的契約上有載明..因為三樓(頂樓)的水塔因水多溢出...
造成漏水...屋頂因為只是搭鐵頂...所以當初有說請前屋主修繕後再交屋...
結果前些日子..我請自己的師傅上去查看才知道...
並非只要把水塔修好..屋頂防漏止漏外就問題解決...
因為師父說..三樓屋頂已經變形彎曲..除非整個打掉重做...
否則防漏做好還是會再露...我認為事態嚴重(打掉重作需要15-20幾萬)...所以聯絡的房仲和屋主處理..
現在我想問的是....
第一....我可否要求房仲和屋主..完全修繕好..整個屋頂重作...做到我滿意再交屋...而且我應該不需要支付任何款項吧?!!
第二....若對方無法達到我的要求...我可否解除契約...而且我可否要求賠償...還有有什麼賠償呢?...因為我們為了那房子已耗費超多精神........
第三....我不希望走法院或是有糾紛...因為那真的很累...請大家幫我想想...拜託了...!!!
****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
林智群 (klaw) 101-09-18 21:57

法院通常對於解約認定得很嚴格,就是除非是海砂屋輻射屋,不然不會准許解約,

你的狀況只能請求減少價金,就是你維修屋頂的錢要由原屋主出

MINI 101-09-19 07:37

 

感謝律師的回答....

我當然是不希望解約...畢竟已花費非常多心力...

但又不希望吃虧或是買到瑕疵房子....

我的房屋現況有標示...3樓漏水..須修繕後才交屋....

現在發現3樓的確漏水...但已經嚴重到屋頂潮濕變形..所以必須要全面翻修重作屋頂...

我想問的是..............我可請專家估價後...請屋主付款修繕...若他不願意執行付款...

則我有什麼可強行他付款的籌碼或方法呢?

MINI 101-09-24 08:26

..感謝你的回覆...想再請教你.....
現在對方來看過漏水的屋頂....
他們只說他們只願意抓漏....但不願意翻修屋頂...

還說這合法合理...並說..抓漏完就應該馬上交屋付款..

至於保固就是日後我和該廠商的問題...請問真的是這樣嗎?
還有我的裝潢...因為這樣的漏水...而受損...
那我是否能夠要求賠償...
我想請律師來處理這件事...麻煩幫忙回復!

回覆 MINI 的發言內容:

 

感謝律師的回答....

我當然是不希望解約... ... (恕刪)

 

****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
joyce 101-09-05 23:10

承租了一棟房子.房東將屋頂的招牌承租他人做使用.廣告公司裝設招牌時遺落一大堆鐵線和鐵絲在我的屋頂.颱風來襲時落到我頂樓陽台的排水孔塞住排水孔以致水倒灌進來.從樓上淹到樓下...殊不知當初承租時天花板內有一支短水管藏在裡面.房東也未告知.結果那支藏在1樓天花板內的水管竟然是2樓地上的排水孔.結果水就從2樓排水孔直沖那支天花板內的短管下來...造成我1樓天花板因大量進水整個大面積崩塌..房東當天意外發生時去電告知.也不處理.現在竟然還寄存證信函來給我.說我故意將水管塞住.然後故意放水塔的水下來淹整間屋子.向他恐嚇?索.我要求他分攤我的損失.減免租金.他卻說我故意利用颱風製造水災向他?索..我做的是高價位的酒類買賣.損失不下百萬.當初裝潢就花了一百多萬.減免的房租區區十幾..請問像這種情形後續該怎麼處理??如有台中律師比較強悍的.希望可以幫幫我後續該如何處理..謝謝

 如果確實是承租房屋有瑕疵導致你受有上開損害

 你可以依據契約侵權關係請求賠償

 重點可能會在是否有瑕疵以及跟損害間因果關係如何

 建議還是先發存證信函表示一下你的主張

紬月 101-08-28 12:01
剛搬來時,隔壁就已有住戶  (ps 目前住 還幾個月就一年了)
剛開始一下說我們吵,然後我也告知他,因為我們晚上活動的人,晚上也盡量很小聲,也告訴他,若有什麼事,我們真的太吵,讓他覺得很困擾,請留紙條貼在門口留言。
我玩電腦的音樂也開的很小聲,測試過在門外是聽到的情況很小或聽不太到,而與隔壁中間隔了廁所間,而房東也說過我廁所牆的另一邊是他的廁所,理當來說隔音應不會太差才是。

之後沒多久就前來狂敲門狂按電鈴非常的吵,來反應說我們家的廁所開關門很吵....因為白日休息息被吵醒,極為不滿,再次告訴他,有什麼我們是竟量小聲,也請他留紙條,也讓他體諒我們。

而因為廁所門把轉動多少有些聲音,事情也跟房東說過,房東來處理,但房東自已也認為,這個門把的聲音並不大,怎麼會吵到..後來房東上油之後,其實聲音沒什麼差別,還是只告知對方已有請房東處理了

之後又說我們門口的門 生繡的開關門聲很吵(ps同樓對面的住戶門口還有多一道鐵門,開關門時常比我開門的鐵繡磨搓聲來的大聲太多了)
後來也給門上了油,事情改善*不再發出磨搓聲

至此 個人覺是故意針對我們的,因開始有考量吵到對方也不好,但是其實已經做了很多了,wc也盡量把門關的很小力,用電腦音效也不能開的盡興,只能小小聲,想大家都能有個好空間

由於我與室友坐息時間因班別關係有差異,白天吵,兩人從來都不去計較,有時是睡晚上,他敲來敲去 我也覺得,大家都退讓一步就好了不要太計較。

之後又發生他來吵我們說,聽到沸水煮沸的聲音,時常響起就是十分鐘左右之久。 但對於他的說詞我完全不清楚他所說的聲音、而室內雖有桶裝水用的飲水機,但卻無使用(因水過重不適合提上樓層),除此之外也無其他能夠煮水的器具。也不沒去注意過他說的聲音。 而且後來遇到對方,對方的臉也很臭。也覺得不想理他。
之後室友曾對我說過他曾問我室友『我們幾時會搬走之類的話』 我開始認為他故意吵我們的,只是想讓我們搬走,房東曾說過這間套房曾長期為空房。我才認為可能搬來之後多少有動靜,讓他不滿了。

因為房中有人抽煙,有的時後不知為何他聞得到,現在竟然要求我們少抽或者到頂樓抽煙,我個人覺得很超過,而且他說1-2小時就會聞得到煙味

我不抽煙,而另一個人煙癮又不大,我室友在我們套房裡的陽台抽煙我想他因該無權干涉吧?他這樣會聞到煙味?
還說我們把快樂建在他人頭上,讓我非常的生氣!!

我真的覺得太過份,感覺時常誇大其詞,說我們很吵,但其實時常做事的時後都得注意不要吵到人了,下班回到家也不顧慮到對方而沒洗澡,還要早早爬起來洗澡,明明是自已租的屋,已經做的將心比心不想吵到對方,對方還這樣。


上為事因   
==================================
問題

1.我想問是否可以提告他的情況?用什麼提告?如果他反告我們,我又有何勝算?或者有什麼更好的處理方法?對面住戶約12點左右下班開關門的聲音都超大聲,是否對方提告我的話,我能以此做為解說,他對對方都沒有反應,卻一再打擾我?
(此事都跟房東反應過,房東也曾答應會處理,不過房東處理完之後,他還是只顧自已的感受,有點小事就來打擾我們。)

2.半夜就算我們有些吵雜聲,是不是分貝不大,他提告我們是不是也無用?
何況我們真的很小聲了,只是有的時後會不小心撞到或去用到什麼東西會突然發出比較大的聲音。 (尤其因浴室內有壁癌,有時牆上會有東西掉落砸到其他東西,會發出比較大的聲響)
mong 101-08-05 14:37

你好

目前租的房子是屬於學生獨立套房,前幾個月就開始在拆房子,現在房子剩下一半,
而為何被拆一半呢?是聽其他的房客說政府要徵收土地,似乎是要開闢大灣交流道吧!?
而為何我們不知道呢?因為房東有給原本住在被拆掉的套房房客優待一個月的房租,
並安排到同一棟的空房,其他沒影響到的房客,根本沒被通知要拆房子,甚至不知為何要拆!
我問過房東,房子被拆成這樣可以解約嗎?房東:妳們又沒影響!反正妳們也快搬了!
而且房子是整個被拆一半,頂樓整個像懸崖,沒有任何防護措施,我跟房東反應頂樓
使用權,房東:合約沒有寫到頂樓的使用,現在變這樣,就不要上去阿!
之前簽約時還講的多好聽,說頂樓可以烤肉...在這裡租快一年了,實在沒辦法想像為何
我可以容忍這麼多事,因為不只發生這些事而已...
                                                                               
我有問過崔媽媽基金會,他建議我寫存證信函,只是這樣真的對我有利嗎?
感覺沒有任何後盾,都被房東的裝傻帶過...
以下是我目前租的房子外部
http://www.facebook.com/media/set/?set=a.3251501901370.112273.1681693280&type=3

林智群 (klaw) 101-08-05 15:33

如果已經嚴重影響房屋結構,是可以片面提前終止租約

mong 101-08-05 15:42
回覆 klaw 的發言內容:

如果已經嚴重影響房屋結構,是可以片面提前終止租約

 

可是房東說對我住的套房沒影響,所以不讓我解約 要如何拿出證明此房屋已經影響房屋結構呢?

黃國城 (Jerry) 101-08-05 17:48

民法第424條、429條、430條、437條分別規定:

第424條:租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居
之安全或健康時承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約
權利,仍得終止契約
429條:租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,出租人負擔
出租人為保存租賃物所為之必要行為,承租人不得拒絕。
430條:租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得
定相當期限,催告出租修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租
終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之
437條租:賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,或因防止
危害有設備之必要,或第三人就租賃物主張權利者,承租人應即通知出租
人。但為出租人所已知者,不在此限。
承租人怠於為前項通知,致出租人不能及時救濟者,應賠償出租人因此所
生之損害。






                
            
維尼 101-07-06 17:30

律師您好:

小妹我於2012/4/1房屋簽約完畢

租賃期限為101/09~102/02

已繳交押金5000元

因暑修6月底搬入至7月初(房東說寒暑假不包含在簽約期限內,所以只須繳交電費及第四台的錢)

房東曾說過有任何房間內問題可告知他

曾告知他水壓太小及浴室天花板少一塊,他卻告訴我頂樓水壓本來就很小,之後就沒著落了

前幾天看過朋友租的房子,比我租的貴個幾百塊設備全部都是新的,讓我決定搬出租屋

請問律師,因契約時間為開始,我想退租,給房東押金房東是否能全額退回???

是否須賠償違約金呢???

是否能請律師盡速回應我的問題,謝謝您感恩!!!!!!!

蕭蒼澤 ( 蕭律師) 101-07-07 11:44
回覆 維尼 的發言內容:

律師您好:

小妹我於2012/4/1房屋簽約完畢

租賃期限為1 ... (恕刪)

 我想因為也有使用的事實

因此可以斟酌一些給他

至於違約金應該不必

因為房東也無意改善

同時也承認有此問題

謝謝您的提問

曉君 101-06-30 23:32

家中公寓並非頂樓,但每遇豪雨必漏水
不是從屋頂,而是緊鄰中庭花園的牆壁,
圖示:┌┐ ,底線為我家外牆,ㄇ字型為花圃,
暴雨後,花圃裡的水排不出去,就從牆壁滲進來,
淹水的面積大約一平方公尺,也有泥沙會流進來,
原本美化牆面的裝潢木板,底部因為滲水而發黑,
因為浸泡雨水而爛掉了,我們居住這層樓也不過四年時間。
委婉的告訴管委會主委家中情形,
提到是否能請他們將花圃和我們家的外牆之間再做一道防水牆,
主委說可以,但是可能要請我們自行負擔費用
因為覺得不太合理,又不好意思明講,所以事情也就拖著。
近來卻在電梯公告中看到12、13樓(頂樓)因為雨後漏水
管委會決定請人勘察處理,
類似的情形卻有不同的處理方式,令我們忿忿難平。

會淹水是因為大樓中庭的設計就有問題,
那麼修繕責任管委會或是我們住戶呢?

請各位幫忙解惑,感謝!

 

101-06-25 19:16

今年3月底跟信義房屋買了一間投資客的房子 (有整理過) 公寓頂樓5樓

而那投資客後來交屋後也才知道也是房屋公司(有巢氏)

後來這個月18號發現家裡的一個房間漏水 從天花板木板邊緣沿著牆壁

都有水流下來....

後來有告知信義房屋和前一個投資客的助理

現在8天過去了 目前對方的裝潢師傅也還沒來看過

只說要給他排時間 等好天氣才來處理

心裡總覺得很不安 屋主也沒來看過 他的裝潢師傅也沒來看

感覺一點處理的積極度跟誠意都沒有

所以想先上來請教律師 先做點功課

關於這種問題的存證信函該如何寫 以備不時之需 大概在補充說一下

房屋交屋日是今年3月27日 公寓5樓蓋的5樓(頂樓) 屋齡28年 跟信義房屋成交...前屋主是人頭戶.不過好像是前投資客底下助理的親戚.當時在簽約桌上有聊到一些 發現漏水是6月份那場豪大雨還放假之後的兩天...6月18號下午發現的

 您好:有關您所詢問題回覆如下

一.存證信函只要將您所欲表示的意思寫於信函內,例如請對方於幾日內派員修繕等語即可,而存證信函也可以保留證據之用,代表您先前已經有通知對方修繕,以利將來訴訟之用.

二.本件您需審視買賣契約,看契約內容有無約定漏水部分,若對方有保證無漏水的情形,則可以向對方請求減少價金或解除買賣契約.

以上希望對您有所幫助

anne 101-05-24 23:42

律師您好,我是代替我父母請教一些問題。

我的老家(目前是親戚暫時住在那裡)是四層樓的約二三十年的老公寓的四樓。我們的親戚大約是去年(民國100年)四月住進去,當時沒有任何問題,但是大概去年底還是今年初開始後陽台的水泥上樑(非靠近戶外)下大雨時會滴水,鄰近後陽台的臥室和廚房的天花板也都有嚴重滲水的情形,整個都暈成黑褐色的。後來我們才知道去年夏天時我老家的樓下(3樓)住戶裝了一個3噸的大水塔,大約放在我們廚房的上方。我父母在約五年前和隔壁四樓鄰居一起曾做過頂樓的防水工程,而他的天花板不會滲水,經詢問當時幫我們作防水的先生說,應該是因為3 樓的大水塔重壓的關係導致產生肉眼看不到的細縫,所以才會滲水

因為我父母在買四樓的時候,曾和建商簽約加付金額以獲取頂樓使用權(似乎以前買房子可以這樣簽),但是合約已經找不到了。然後我們查了一下網路,知道以現行法律頂樓屬公共財,不可放置私人物品(包含水塔),除非向相關單位申請使用權。且對方已侵害到我們的住屋了,可能需負民事賠償

我母親多次致電和對方說明原因、請對方搬離水塔,並給了兩次半個月的時間請對方搬。前幾次對方先是說會搬,但是現在又說不搬(還說大家都說不用搬)。

請問這種情況應如何處理?目前我們只想到可能必須寫存證信函、通知建管課違章建築民事訴訟請求搬離水塔並賠償損失,但是擔心可能政府單位不一定會受理這類案件。還請幫忙解答了,謝謝您。

101-05-11 19:19

學生租屋 增建問題 漏水 牆壁裂 可以請求解約嗎?

目前還是學生
租了一間完工不到一年的頂樓套房(確定全新完工...住進去的時候頂樓還在施工裝潢)

住了八個多月後發現,房間內開始漏水
 

 請房東處理
在偶然的情況下
房東聘請的管理員小姐說
漏水是因為我們這間是增建的,所以增建的接縫裂開,才會有水滲進來
等天氣好會塗防水漆這樣就好了

 

今天又問房東房東說小姐說增建是亂講的,只有樓梯間才是增建,房間這邊不是


過了一個禮拜左右,天氣轉晴了,他們也塗防水漆了
現在這個問題到底有沒有解決還不知道,因為還沒下雨

在這幾天又發現門的那面牆上方兩面都有相同的裂痕
 
 
房子是增建,合不合法不知道,因為也沒看過房東的相關資料

現在希望可以跟房東解約,拿回押金
不知道有沒有辦法可以解約?
謝謝

果凍 101-05-01 12:21

我在外地租房
原本與房東簽約一年
也壓了兩個月的押金
一次付清(一年加二個月押金)
但租不到沒多久
我就和房東提出其他房客亂丟垃圾,半夜用衣服之類問題!
但最大問題是房間內加壓馬達過吵!!!
房子是連在一起的別墅其中一間
我是住頂樓
我是女生
每天讓我沒睡好的原因是加壓馬達很吵,還有房間是頂樓另一邊窗戶!
隔壁若真的要爬過來
是真的爬得過來
雖然樓下有裝監視器
但是每天都很沒安全感!
半年提過好多次我要搬家讓房東知道
這次我跟房東說我要搬家 我真的住不住了
房子跟我說那你就騎驢找馬吧!
隔兩天我跟房東說我找到ㄌ
房東說等下禮拜他過來租屋處在談
我也說好 結果房東下來也沒通知我
都是我和他聯絡
請他到了打電話或傳簡訊給我
他都沒有
下午我回到租屋
房東已經離開了
我打電話給他 下午打到晚上都不接!!!
我該怎辦???

我已經找好房子 付了訂金
如果就房東沒退我錢  
我也不知道哪來得錢搬去那
每天都睡不好

這樣可以怎麼座?
有什麼方是讓房東出來談?(政府機關之類的)
違約怎麼算? 沒住完的月數會退押金沒收是嗎???
他一直不接電話也不回電話 我可以怎麼做

他一直拖我時間 我押金還是會被扣嗎
請求幫忙!!!!

 

您好:

有關您所詢問題回覆如下

本件能不能要求退回押金

需視終止租賃契約是否可歸責於房東

依您所述之情形

比較能主張者為民法第424條所規定的租賃物危及承租人之安全或健康者

此外您可向鄉鎮區公所聲請調解

以上希望對您有所幫助

果凍 101-05-01 22:43
回覆 謝律師 的發言內容:

您好:

有關您所詢問題回覆如下

本件能不能要求退回押金

... (恕刪)

 那他現在都不接電話

也不回電話 簡訊也不回

那我有什麼方式?(法律)

這樣終止契約我可以退回我沒有住的租金嗎?

 

果凍 101-05-01 22:49
回覆 謝律師 的發言內容:

您好:

有關您所詢問題回覆如下

本件能不能要求退回押金

... (恕刪)

 那我想問加壓馬達的問題影響睡眠

還有窗外的安危別人可能跳的進來

這些有什麼法條可以處理?

感謝你~~~

yun 101-03-15 15:53

懇請幫忙解惑   我在100年12月底賣出5樓頂樓蓋鐵皮屋頂的房子,新屋主101年1月1日搬入,1月4日有室內結露水(已 空屋1年半,油漆也漆了1年,都無漏水現象)而對方說我在買賣契約書有勾沒漏水要我歸還價金且要提告.我知道結露水後不相信漏水立刻去察看也常常詢問仲介 狀況但他私下在天花板主燈旁鑽2個小鐵釘孔也曾在我面前用力敲擊頂樓地板,我該如何處理呢?又如果她要告我我該怎麼做呢?

回覆 yun 的發言內容:

懇請幫忙解惑   我在100年12月底賣出5樓頂樓

 

 

可能要看雙方所能提出的證據到什麼程度了

如果確實有漏水~而沒有告知

標的物有瑕疵對方可能主張解除買賣契約或減少價金

如果瑕疵還不算太嚴重  那主張減少價金可能會成立

先看有沒有辦法補救  跟買受人協商看看

Anson 101-03-13 09:20

因為結婚所以打算重新裝潢家裡,順便家裡漏水壁癌的部分一次處理完畢,請了兩組抓漏的來看,都說是頂樓(共用部分)防水年久失修導致,就算我內部整理了,一段時間後還是會產生漏水與壁癌,3月7日晚上便向社區的管理員反應,請他轉告社區的管委會主委,三月九日詢問管理員,管理員回覆說社區管委會主委已經知道此情況,至今天三月十三日,仍未得到社區主委的回覆與訊息跟處理方法,目前我希望社區管委會能幫我處理頂樓漏水的部分(因為防水工程並非一次施工就永久保固,還需要日後定期的維護保養,這不是我目前的經濟能力所能負擔的),所以我的問題如下:

1.
社區是有管委會與公基金,依公寓大廈管理條例,共用部分的修繕是由公基金支付,但是目前社區管委會音訊全無,我該如何做?主動去找社區主委嗎?還是在繼續等,該等多久?(我家具廚具都定了,現在變成只能等待,甚麼的無法做)

2.
如果社區管委會的態度是不願意負責或打算拖延時間的話那我該怎麼做?

3.
如果社區管委會願意負責,是否可以要求以後要定時做頂樓防水的維護?

4.
如果交由公寓大廈爭議事件調處委員會來處理,是否妥當,會部會有刻意偏袒的情形?

以上是我目前整理出來的問題,如有其他疑問我會再補充上來,也請各位律師或善心人士能給我意見,謝謝!!

您好:

有關您所詢問題回覆如下

社區頂樓屬共用部分

因此修繕管理及維護

應由您們的管委會為之

所以您可先行向您們的管委會請求

並於管委會召開時請求列入討論議題

管委會不處理

則可先向公寓大廈爭議事件調處委員會申請調處

如調處後管委會仍不作為

則應提起訴訟強制管委會為之

管委會已經處理

其後之維護管委會仍有義務為之

以上謹供參酌希望對您有所幫助

 

Anson 101-03-13 14:58

謝文明律師,你好:

感謝你的回覆關於 "社區頂樓共用部分漏水 造成我家壁癌嚴重" 這篇文章,想再請教你幾個問題,

 

1.頂樓防水工程如果管委會認為是屬於重大修繕,勢必會開所有權人會議,是嗎?

2.會議的決議會不會有可能我得到的是目前不打算改善的結果?還是不論決議如何管委會都要負責修繕?

謝謝!!

 

您好: 若頂樓防水工程 您們的管委會認定是屬重大修繕事項 依公寓大廈管理條例第11條規定 應由區分所有權人會議決議之 若最後決議不處理 則您可依侵權行為向管委會來請求賠償 以上
小美 101-06-21 13:08

律師你好~我目前也有這個情形在煩惱~但比較麻煩的事~如果沒有管委會該怎麼處理呢??因為我也是買在頂樓!謝謝 

ken 101-03-06 00:17

各位法學大大

目前小弟的父親遭遇一些租屋上的問題,問題如下

父親擁有一棟三樓透天

日前透過中介租售房子

立約日期為民國101年2月19日

而租貸的期間為101年3月15日~102年3月14日

 

目前房客已寄存證信函要求在3月15日前必須將要求修繕完畢

 

並動用

 

民法430條租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,

應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租修繕

出租人於其期限內不為修繕者,

承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之

 

民法227條得準用給付遲延之請求基礎,台端之給付遲延(未為修繕,拖延修繕),

民法231條債務人延遲者,債權人得請求其賠償,因延遲而生之損害....

 

接下來在存證信函中註明如下:

 

民法227條中之債務人,在延遲中對於不可抗力而生之損害,亦應負責.

 

債務人遲延者,債權人得請求其賠償,因延遲而生之損害.

 

本人不能營業之損失及入住前自行修繕之損失為12萬元及修繕費用全額.

 

請台端於起租日,中華民國101年三月十五日前完成修繕,以免訟累

 

感謝各位讀完,目前小弟心中許多疑問

 

1.遇到此事要如何解決呢.....???

 

2.我們可以先行解約嗎?租貸期間與契約期限是否有所不同?目前對方房客還未入住

 

3.為何房客可以要求12萬的賠償

 

4.我父親懷疑對方是訴訟高手?我們要如何自保呢?還是房客只是心急要入住?

 

5.在契約書中使用目的只勾選住家,若是對方有明顯營業企圖,是否有違約之行為

 

6.在契約中只有提到一樓廁所龜裂,一樓漏水但是存證信函卻提到1~3樓漏水問題,

二樓房們,頂樓鐵皮漏水、三樓浴室洗手臺及馬桶更新...想要問一下在堪用下,

或是不影響安全下,房東仍然需要全部更新與進行修繕嗎?

 

7.也是第六點,契約只提到提到一樓廁所龜裂,一樓漏水,我們可以只按造契約進行嗎?

別的都不再修繕

 

8.中介針對此事是否要負責呢?或者中介會不會勾結房客? 當然我們最不希望這樣

 但是現在社會這麼亂我們也會害怕

 

9.如果已進行修繕中但是會拖延以致3/15無法修繕完畢,是否房東仍須賠償

 

10.對方動用民法227條與231條的目的在哪呢?對於我們會適用嗎?

 

11.目前我們該採取什麼行動呢?

 

聽我爸爸說當天簽完約已經告知對方會立刻修繕,目前水電與工程也在進行估價,

但是當天房客直嚷要告我們!!態度也非常惡劣

我爸爸則是憂鬱到睡不好,想要問各位法學專家

目前我們要如何處理這樣的事情呢?

謝謝

****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
ken 101-03-06 02:00

想要請問一下

若是要進調解委員會提早解除契約

我們是否要賠償違約金一個約租金

謝謝你喔

****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
ken 101-03-06 02:29

請問張律師一下

如果已經進行維修(有明確具體之維修行為)

但卻過了入住的日期

我們是否會有賠償的問題呢?

謝謝

****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
ken 101-03-06 02:36
回覆 ken 的發言內容:

請問張律師一下

如果已經進行維修(有明確具體之維修行為)

但卻 ... (恕刪)

另外張律師有提到履約日期

想請問一下履約日期是3/15而簽約日期是2/19是否可以不違約下終止契約

謝謝你

****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
ken 101-03-06 13:24

再請問一下律師

假若房東以把該修繕之物品修繕完畢

是否可以再額外簽訂契約

告知房客物品以修復完畢

免得日後房客會在以類似狀況要求賠償

例如:漏水問題已經解決,但是日後房客會說又再度漏水而把電器損壞

等等~~像這樣類似狀況房東如何尋求自保呢?或是有相關的法律保護房東

還有物品修繕方面有包含物品更新嗎?廁所堪用下。還有房客要求加裝物品,若不影響財務損失

房東可否拒絕呢?

謝謝

余水 101-03-03 13:34

不好意思,是這樣子的..在1月時我向租屋仲介屋了一間套房,一個月租金5000
當時租屋契約書上是寫要押兩個月的押金,但是我們跟仲介商量能不能先付一個月的房租和一個月押金,等下個月再付另一個月的房租押金,那時仲介說好
當初仲介有跟我們說隔音良好且租金包含網路第四台
但住進去三天後
1.發現我們的天花板隔層會掉粉塵,且我們的天花板上方有抽水馬達,一旦有其他住戶時用水的話就會很吵,甚至半夜無法入睡
2.我們的第四台是和其他住戶一起分的,所以收訊很不好,看電視時雜訊很多甚至畫面變成黑白,已有跟仲介反應過了.他有來處理..但是都沒有改善
3.我套房裡有一處是屬於改建的(好像是違法的)天花板與天空只有1片塑膠玻璃之隔(我們位於頂樓)所以當下雨時或者有飛機經過時身音很大聲,不是半夜無法入睡就是一大早被吵醒
基 於以上這些原因我決定要搬家,契約書上說如果違約的話要扣兩個月的押金契約書是屬自製的並不是書局賣的那種,我目前只付了1個月押金與1個月房租,但是 那天要與仲介解約時他卻說我還沒有付房租,我跟他說當初是說好先付一個月押金房租,但他說要以契約書為主,我說就算我之前付的你都當成押金房租就直接從 裡面扣不行嗎?他說契約書上寫違約要扣兩個月的房租我就是得讓他扣,並且還要再付房租給他.他說如果我不付就要告我
請問這樣子的形況下我該怎麼辦,我聽人家說民法第四百二十四條之規定,租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終 止契約之權利,仍得終止契約。以這條民法來講我是沒有違約的,但是今天收到仲介寄來的存證信函,上面說我欠他一萬塊,請問我該怎麼辦?

回覆 余水 的發言內容:

不好意思,是這樣子的..在1月時我向租屋仲介屋了一間套房,一個月租金5000
當時租 ... (恕刪)

 1.租賃物有瑕疵需要修補

   可以催告請求出租修繕

2.你可以引用這法條

   不過是否構成仍屬未必

3.可以考慮請求修繕

  如果不願意在終止租約

  或許主張起來比較站的住

余水 101-03-03 14:09

但是我們已經搬走了...我們有提前大概10天跟他說我們不續租了

所以這樣子來說是我們理虧嗎?

因為那些問題是他無法改善的....

存證信函說我們欠1萬塊是沒有的!

那該怎麼辦..?

Chrissie 101-01-06 13:27

    已經開庭過一次 訴請: 被告需將原告漏水之天花板回復原狀 , 並賠償已支出修繕費用 及 未修繕修繕費用 以及 慰撫金 共20萬元整。     事由是這樣的 ,小妹是原告
被告4F沒住人且未盡維護之義務讓樓地板積水滲入原告3F的天花板所致(多次協調,被告均置之不理),原告僅好自行修繕先裝倒水盤將漏水倒出,但因預算有限,沒作導水盤的天花板事後也漏水,困擾了半年,決定對4F提告
第一次開庭在法庭上 ,法官要求專業有公信力的土木技師公會去現場鑑定
而兩造皆同意讓專家來鑑定(被告說法是他家根本沒有積水,但之前去看時他家還用很多水桶接水) ,法院則於兩個月後再開庭一次, 由鑑定單位到現場鑑定辯論。

小妹想問的是
(1)假設 被告在下次開庭之前 將漏水處理好 致三樓天花板不滴水,土木技師是否有跡可循? (三樓天花板還是看得出水痕)那法院會判原告敗訴嗎?? 若在這期間被告已將現場修復不會漏水,那原告是否有必要請公會鑑定,畢竟鑑定費額不小,對原告是負擔,原告訴請的損害賠償是否得以獲償?
(因為這幾天依舊下雨~有部份天花板的水滴不見了)

(2)被告所有4F之房屋還有加蓋5F(在頂樓加蓋,沒整個蓋滿,但其他樓層的區分所有權人並無法使用頂樓,無法到達),第一次開庭時被告主張自己也是受害者,水是從頂樓漏至4F屋內,法院的觀點是頂樓之維護應是區分所有權人共同之義務,費用須由全體區分所有權人依所有比例共同分擔之;我是否仍可主張4F漏至3F的部份?
(3)有人說,就算告贏了,原告不付錢也是拿他沒辦法,
想請教業界專業人士 ,有何保全辦法??  在未結案時即可申請假扣押被告財產嗎?要以何理由?
小妹還可以為自己權益做些什麼呢??

您好:

有關您所詢問題回覆如下

您可先行拍照下來以便供鑑定時一併參考

鑑定如果法官認為是應由原告方聲請

鑑定費用會由原告先墊付

若將來原告勝訴

法院會在判決主文宣告訴訟費用由被告負擔

屆時原告可向被告一併請求訴訟費用的部分

為免訴訟進行中被告脫產

聲請假扣押

以避免被告處分其財產

以上謹供參酌希望對您有所幫助

555 100-12-08 23:59

我家公寓頂樓被樓上住戶未徵得所有住戶同意 偷蓋違建

其他住戶不知有無訴訟意圖

但就我們這戶 要如何去法院提出訴訟要求他拆違建

1 可以告訴我提出訴訟流程及要有哪些資 料    我如何去法院提出這訴訟 過程~~~

2 房子是母親的 但我也是住在這共同生活 我可以提出訴訟嗎 還是要房子所有人才可提出

蔡明哲 (阿哲) 100-12-09 01:13

 你可以向主管機關檢舉違建,看主管機關如何處理,如有違法或不當之處,可能是行政訴訟的問題。

一般比較建議,以共有人身份,提起物上請求權,訴請法院拆除。所以原告需為共有人,但你可以當妳母親的訴訟代理人。

555 100-12-09 13:54

 感謝回答 那請問去法院提訟是要我母親去還是我去   就是說代理人可直接提出嗎   有誰可以跟我流程嗎 就是說如何去法院提出訴訟的流程

蔡明哲 (阿哲) 100-12-09 19:32

 起訴需以訴狀為之,白話來講,就是要寫書狀,妳母親若無法出庭,就寫委任狀看要由誰去出庭,不過受任去出庭的人不能跟你母親沒有任何關係,原則上需現律師資格,否則就需具有一定親屬關係等等。

555 100-12-09 19:42

    那由我來寫書狀然後去法院遞狀可以嗎        出庭也是我出     須 要我母親寫委託書嗎   謝謝          

555 100-12-09 19:53

 對不起重問一次

白話些就是 由我來寫書狀去法院提訴可以嗎   然後我出庭  這樣要委任書嗎

 

就是說 書狀的提告人要我母親嗎 還是我也可以    或是只能以母親的名義提告代理出庭

  

555 100-12-09 20:07

 這案子是要寫甚麼理由 就寫物上請求權嗎

蔡明哲 (阿哲) 100-12-09 21:58

 可能必須以妳母親為原告去起訴,寫起訴狀遞給法院,妳如果要幫妳母親出庭,必須要有委任狀(法院有例搞)。

至於物上請求權只是我初步建議的訴訟標的法律關係,詳細的話需要討論後才能確定。

還有起訴狀要記載哪些是由,妳可以參考民事訴訟法第244條規定,每個案子情形很難相同。

555 100-12-12 13:17

 再請教

1去遞狀時母親要去嗎

2我覺得這案子我們會贏 可要求對方負擔哪些費用 

3遞狀時要花費甚麼

4若請律師 如對方敗訴 律師費可叫對方支付嗎

謝謝

 

 

555 100-12-12 18:23

 這種案子可告刑事

蔡明哲 (阿哲) 100-12-12 22:36

 刑法的竊佔罪,只處罰故意犯,所以要看對方是否有故意,及有無以所有人地位自居。

遞狀時不需繳費用,也不需你母親親自前往,但民事訴訟原告需先繳裁判費,你可以遞狀時先繳,也可以等法院裁定時再補繳。

看樣子,你們的訴之聲明,應該是拆屋還地,另可以請求相當於租金不當得利

最後,雙方所委任律師費不可向對方請求(第三審除外)。

555 100-12-12 23:19

 感謝

請問這種案子裁判費約多少   可叫敗訴方繳交嗎

另外因不懂民法 我看民法上有寫甚麼設定標的物金額 我這個案子需要嗎

蔡明哲 (阿哲) 100-12-13 00:05

 原告要先繳裁判費,最後訴訟費用油敗訴之一造負擔。裁判費大約是請求金額的百分之一左右。

555 100-12-13 00:45

 那像這種違建的標的物是何

金額一般寫多少呢  

555 100-12-13 00:48

 您的回答我不是很懂 您文中說請求金額的百分之一   

那我是要它拆違建 有請求金額嗎   

555 100-12-13 00:51
回覆 555 的發言內容:

 那像這種違建的標的物是何

金額一般寫多少呢   ... (恕刪)

 這寫錯了

555 100-12-14 14:46

 法院書狀範力上看到有寫甚麼假執行 一定要嗎  

可以假扣押

sam_yu 102-12-17 23:48
回覆 阿哲 的發言內容:

看樣子,你們的訴之聲明,應該是拆屋還地,另可以請求相當於租金不當得利

 我目前的問題跟此篇文章很像,

我這邊是4樓舊公寓, 4樓鄰居長期佔用頂樓, 應該是在民國70多年開始占用的, 

本人google幾天網路, 感覺要告樓上的頂樓違建, 應該就是貴律師所提到的拆屋還地(要求取回使用所有權),跟不當得利 這兩項.

請問這樣子的案件, 律師費大約是多少???

會想要走法院, 是因為近來感覺對方有點得寸進尺, 加上我也想取回我們樓下所能使用的頂樓空間(曬衣服 當儲藏間).

 

啊寶 100-12-05 16:53

20年前本公寓原始有10戶,公共施設應為10戶分擔各10分之1,但因為右側 一、二、三樓同屬一戶,旁邊預定道路上加蓋了共100平方公尺三層樓違章建築,在裏面有樓梯,在第一次產權登記協議書內表明不用通行共公梯間,所以公共設施持分為零,其公共施設持分左側一、二、三樓承擔;唯97年4月發現,其從80年完工後引用頂樓水塔用水,電表及電信線路均佔用公共設施且未分攤公共電費與維護費用,多次溝通無效後提告,請求其將水表用水及電表及電信線路遷出,提告期間,對方又購入5樓左右側取得兩戶及5分之一的公共施設產權並違反第一次產權登記協議書內容5分之一公設由其5戶共享,以致官司敗訴。(此鄰決非XX,不必告訴我以和為貴),請告訴我如何主張我的權益,已經白交了10幾年的公共電費傻瓜。 公共電費只有我在繳納,對方是起造人,老早就設下圈套 ,一開始立意非善,長此以往,實難相處。這已不是我個人的單一問題,台電公司在用戶斷電重新復表,未必將公共電費恢復分攤,造成很多的不公平現象,是非對錯應該說清楚不是嗎?I am not an angel這世界是否沒是非了。

啊寶 100-12-04 10:14

20年前本公寓原始有10戶,公共施設應為10戶分擔各10分之1,但因為右側 一、二、三樓同屬一戶,旁邊預定道路上加蓋了共100平方公尺三層樓違章建築,在裏面有樓梯,在第一次產權登記協議書內表明不用通行共公梯間,所以公共設施持分為零,其公共施設持分左側一、二、三樓承擔;唯97年4月發現,其從80年完工後引用頂樓水塔用水,電表及電信線路均佔用公共設施且未分攤公共電費與維護費用,多次溝通無效後提告,請求其將水表用水及電表及電信線路遷出,提告期間,對方又購入5樓左右側取得兩戶及5分之一的公共施設產權並違反第一次產權登記協議書內容5分之一公設由其5戶共享,以致官司敗訴。(此鄰決非XX,不必告訴我以和為貴),請告訴我如何主張我的權益,已經白交了10幾年的公共電費傻瓜。公共電費只有我在繳納,對方是起造人,老早就設下圈套,一開始立意非善,長此以往,實難相處。這已不是我個人的單一問題,台電公司在用戶斷電重新復表,未必將公共電費恢復分攤,造成很多的不公平現象,是非對錯應該說清楚不是嗎?這世界是否沒是非了。

啊寶 100-12-03 11:45

20年前本公寓原始有10戶,公共施設應為10戶分擔各10分之1,但因為右側 一、二、三樓同屬一戶,旁邊預定道路上加蓋了共100平方公尺三層樓違章建築,在裏面有樓梯,在第一次產權登記協議書內表明不用通行共公梯間,所以公共設施持分為零,其公共施設持分左側一、二、三樓承擔;唯97年4月發現,其從80年完工後引用頂樓水塔用水,電表及電信線路均佔用公共設施且未分攤公共電費與維護費用,多次溝通無效後提告,請求其將水表用水及電表及電信線路遷出,提告期間,對方又購入5樓左右側取得兩戶及5分之一的公共施設產權並違反第一次產權登記協議書內容5分之一公設由其5戶共享,以致官司敗訴。(此鄰決非XX,不必告訴我以和為貴),請告訴我如何主張我的權益,已經白交了10幾年的公共電費傻瓜。公共電費只有我在繳納,對方是起造人,老早就設下圈套,一開始立意非善,長此以往,實難相處。

香蕉哥 100-11-07 19:08

我爸前幾天租房子給一位先生

當天跟他(稱甲)簽完約 準備拿訂金時 他跟我爸說他沒錢 過幾天再給

我爸也答應了(爛好人)

結果過幾天 他傳
簡訊來說他11/1號發薪水 那天在給我爸

當天我爸去找他 找不到人 就打合約上的親人電話

打去對方說是他朋友<<留假資料

當天晚上甲傳了一封簡訊說要明天給(11/2)

我爸第二天去 他又放我爸鴿子

結果晚上又傳了封簡訊說11/3號給

到了11/3 我爸去的時候剛好遇到他 向他要訂金

他跟我爸說:不是下午6點嗎?? 我爸說:那我6點在頂樓等你

我爸就等他等到6點 結果被他放鴿子

11/6號晚上 甲的媽媽打電話來 跟我爸說可不可以11/15交

竟然就掛掉了 然後我爸在打過去 電話就不通了

過一下子 我爸在打去 是甲接的 甲說他媽媽在洗澡 等等再回電

目前知道他留的父母電話是假的 其他的不知道


如果是這樣 有哪條法律可以治這種人嗎??

不然當房東的好沒保障 很怕他填了假資料 住了幾天 人就跑了

訂金也沒交 電費也收不到

我們可以扣住他的證件等到甲交了訂金在還他嗎??

Emily 100-11-07 09:11

隔壁棟公寓加蓋的頂樓租給學生,

生活作息較晚,到了半夜二、三點還不睡,

我爸半夜時常半夜二點被學生拖拉椅子或開關門的聲音吵醒,

原本就不易入睡的他,被此困擾,被吵醒後就睡不著了…

每天睡不飽隔天還要早起上班,

而且連續好幾次,已經造成他精神上的影響,脾氣越來越不好,

像這種情況有什麼辦法可以處理?

 

原本想以違法加蓋頂樓,請求強制拆除,不讓學生住,

但整條巷子都有加蓋的情況,不想因此影響其他住戶,

那還有什麼方法可以解決?

Joe 100-10-08 10:15

我爸爸三十年前把一間房子過戶給他唯一的親姊姊、因為他們家中人口眾多基於姊弟之關係所以辦理贈與給姊姊。

 

但12年前我姑姑過世後由其次子繼承、因為是頂樓、他不但增建五六樓、去年還在舅舅要求其改善拆除下、忤逆相向!因為一~二樓是我爸爸的房子、他們這樣增建已經嚴重危害到我們建築結構!

 

最後今年七月鬧上法院、我們告他侵佔、竊佔動產(因為他們在樓下做一道鐵門圍起來、讓一~二樓住戶無法進入)還有辱罵親舅媽等誹謗罪事宜、目前法院都已起訴!

 

請問依民法第416條第一項之規定、我們能請求返還當初贈與之房產嗎?要不對這樣的畜生、一點懲罰性都沒有?或者還有其他可以讓他領教到忤逆親上需要付出的沈痛代價!

 

懇請懂法律的大德們賜教、弟萬謝於此!

 一、首先,請進一步「確認」當初父親將房屋移轉登記給姑姑,在地政的謄本上或異動索引上登記的原因是  「贈與」,而非「買賣」。

二、「假設」依照你所說,當年過戶確實是基於贈與的意思,則針對本案「可能」涉及到的民法第416條規定,分析如下:

1.民法第 416 條(贈與人之撤銷權)規定:
受贈人對於贈與人,有左列情事之一者,贈與人得撤銷贈與:一、對於贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親,有故意侵害之行為,依刑法有處罰之明文者。二、對於贈與人有扶養義務而不履行者。
前項撤銷權,自贈與人知有撤銷原因之時起,一年內不行使而消滅。贈與
人對於受贈人已為宥恕之表示者,亦同

2.針對上述「標紅字」部分條文內容的解釋,最高法院在91年台上字第 1928 號民事判決一案中已指出:「贈與人依八十八年四月二十一日修正公布前之民法第四百十六條第一項第一款規定得撤銷贈與者,以受贈人對於贈與人或其最近親屬,有故意侵害之行為,依刑法有處罰之明文者為限。並不包括受贈人單純對於贈與人之『財產』,有故意之侵害行為在內。是受贈人對於贈與人之財產有侵害之行為,『如其侵害行為尚不涉及對於贈與人人格權』之侵害,要難認贈與人得撤銷贈與。」。另外,高雄地方法院96年度重訴字第210號民事判決的案情:「被告於在系爭房屋鐵捲門上以紅色噴漆噴寫『打某(施)豬狗不如』字句,雖有規勸男子疼惜妻子之意,然在大門等處所以噴漆噴寫,依一般社會通念,則係在辱罵該人毆打妻子連豬狗都不如,且足以減損該特定人之人格及聲譽,是被告辯稱該文句係規勸男子疼惜妻子,並非辱罵他人之言語,自屬無據。再者系爭房屋係位於馬路旁,為其他不特定人可以聞見之情形,且縱如被告所言,系爭房屋係位於工廠圍牆之內,然亦為工廠員工及接洽廠商等不特定人得共見共聞之狀況,堪認與「公然」之要件相符。被告既屬故意侵害行為,則原告依民法第 416  條第 1  項第 1  款規定,
撤銷系爭土地贈與行為,即屬有據。又原告夫妻間之糾紛,身為子女被告理應為規勸、協調,如認原告尚有其它不法行為,亦應循合法手段,以為保護其母,豈可因原告曾有毆打等行為,即以噴漆之公然侮辱行為,違反倫常觀念,對原告為不法之行為,是尚難以被告主觀之動機,遽認其行為與民法第 416  條規定不相符合。」,也可供參考。

3.不過,最重要的一點是:民法第416條第1項可適用的情況是「受贈人」對贈與人、其配偶、直系血親、三親等內旁系血親或二親等內姻親,有刑法上之公然侮辱誹謗、故意傷害殺人等行為。依照條文的「文意解釋」,尤其對照民法第406條以下「贈與」相關規定僅有民法第417條規定列有「贈與人之繼承人」之用語,其他規定均未涉及「受贈人之繼承人」,可見條文解釋上,民法第416條第1項之「受贈人」僅限於「受贈人本人」,而不宜擴張解釋包括「受贈人之繼承人」在內。因此,如果是受贈人死亡(發生繼承)之後,受贈人之繼承人才有故意侵害行為,並「無法」援引民法第416條規定主張撤銷當年的贈與

4.尤其,即便是「受贈人」本人有故意侵害行為,如果贈與人在受贈人「身前」沒有撤銷贈與,依民法第420條規定,撤銷權也因受贈人之死亡而消滅。從民法420條這個規定來看,也看得出來:民法並沒有要讓贈與人在受贈人之繼承人出現故意侵害行為時,也能夠撤銷贈與」之意思,因此民法沒有針對這種情況也進一步設有「撤銷權」。基於「形成權」均法定列舉的立法原則,在受贈人之繼承人出現故意侵害行為時,依現行民法規定,贈與人是無法撤銷贈與的。

三、針對你們的案件情況,可另依民法第184條第1項、第195條第1項(名譽權受侵害)等規定,向對方請求精神上損害賠償。此時,讓法院瞭解「當年父親善心贈與,今竟遭惡意對待」這點,相信可供法院在慰撫金的「金額判定」上斟酌考慮,予以適度提高。之後,你們再以「確定勝訴判決」,查封上述房屋,以為強制執行。

四、至於「違建」部分,另涉及公共安全問題,可向建管單位或拆除大隊檢舉、報拆。

Joe 100-10-08 14:44
回覆 吳俊達律師 的發言內容:

 一、首先,請進一步「確認」當初父親將房屋移轉登記給姑姑,在地政的謄本上或異動索引上 ... (恕刪)

 感謝吳律師的回覆、因為侵佔及竊佔動產的官司、法院已要我們呈上地籍和謄本資料,上面確實記載於民國67年03月23日『贈與』給姑姑,後於民國89年01月14日由其次子辦理分割繼承:所以若依此來看、是否只要刑事部分:侵佔、竊佔跟誹謗三罪成立,我們是否有權依民法第416條前項之規定要求『撤銷贈與』。

一、依照前一篇回覆內容中 第二、3點 說明,你們「無法」根據民法第416條第1項第1款規定撤銷贈與

二、附帶說明一點,民法第416條第1項第1款「撤銷權」之行使,雖然條文上是規定「有故意侵害之行為,依刑法有處罰之明文者」,但解釋上「撤銷權」之發生,並不以「已有刑事判決下來或判決確定」為前提。換言之,是由民事庭法官依照「刑法」規定之標準,在民事案件中直接認定「受贈人之行為是否觸犯刑法」。

 

emily 99-04-21 18:39

大樓管理委員會未得住戶之同意,即與電信業者續約,於該棟大樓頂樓設置基地台,該契約是否合法?是否有權要求閱覽相關資料及會議記錄?

 您好:有關您所詢問題回覆如下

住戶有權請求閱覽相關文件,且該基地台之設置是否合法,應仍有疑義,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝