
【房地產法律問題】定金之返還
文/楊春吉(故鄉)
【問題】
我媽最近買的一塊土地,地主是委員,仲介好像 是他的親戚,一開始都很親切熱心介紹,一直到看完土地給了握旋金30萬的支票,等仲介跟地主談妥價錢即在約出來簽約,後來地主同意此價錢即變成訂金,下午 就有附近鄰居告知我們土地目前請不出水電或鐵皮屋等問題,當天傍晚我們就打給仲介說資金周轉不靈無法購買請退回訂金,仲介說會商量看看,隔天我們便用 7-11傳真那張合約表示我們要取消請將訂金歸還等字樣給仲介,後來仲介說地主要沒收訂金,原因是我們說要購買土地的,可是我們並沒有簽約啊!這往來的途 中都是仲介在傳話,而且仲介都沒幫我們說話或殺價都在幫立委說話,後來的態度就偶爾不接電話或說要忙選舉的事或說找不到地主,現在已過1星期了,談到最後 只說歸還15萬(一半),請問我們該如何做,我並不想讓他們白白賺15萬,因為他們不老實並且還有點是立委欺壓的口氣,請問我們可以選擇支票跳票?我們根 本還沒簽約啊!
【解析】
按「代理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示,直接對本人發生效力」「訂約當事人之一方, 由他方受有定金時,推定其契約成立。」「定金,除當事人另有訂定外,適用左列之規定:一契約履行時,定金應返還或作為給付之一部。二契約因可歸責於付定金 當事人之事由,致不能履行時,定金不得請求返還。三契約因可歸責於受定金當事人之事由,致不能履行時,該當事人應加倍返還其所受之定金。四契約因不可歸責 於雙方當事人之事由,致不能履行時,定金應返還之。」分別為民法第103條、第248條、第249條所明定。申言之,訂約當事人之一方,由他方受有定金 時,推定其契約成立,除當事人另有訂定外,契約因可歸責於付定金當事人之事由,致不能履行(註一)時,定金不得請求返還。另代理人於代理權限內,以本人名 義所為之意思表示,直接對本人發生效力,是以代理人於代理權限內,以本人名義所為之意思表示,委任人自應負授權人之責任(註二)。
本案,主人翁即授權代理人(仲介)處理該土地之買賣事宜,並於看完土地後給了30萬握旋金做為簽約之用,該30萬握旋金並在雙方「知悉下」轉為訂金,自符 合前揭說明而推定該買賣契約成立,且本案之所以致不能履行,乃因本案主人翁拒絕履約所致,自屬歸責於付定金當事人(本案主人翁)之由,30萬定金自不得請 求返還(註三)。至於題意中所指「該土地目前請不出水電或鐵皮屋等問題」,若為事實,且原地主亦可給付,則屬該土地是否構成物之瑕疵而減少價金或解除契約 等問題,與定金是否返還無涉,併予敘明。
【註解】
註一:所謂「致不能履行」者,乃契約推定成立後之嗣後不能也,倘為自始不能, 其後不能情形亦不可除去者,或僅給付遲延,或不完全給付得為補正者,則無民法第249條之適用。
註 二:最高法院56年08月16日台上字第2156號判例:「上訴人既將蓋有本人私章及所經營工廠廠章之空白合約與收據,交由某甲持向被上訴人簽訂契約及收 取定金,顯係由自己之行為表示以代理權授與他人,自應負授權人之責任,則某甲收取定金之行為與上訴人無異,至某甲曾將所收取之定金交付上訴人與否,乃某甲 與上訴人間之問題,上訴人殊不能以未自某甲處收到定金,對抗被上訴人。」參照。
註三:此時之定金,應為解約定金,須於相對人著手履行前為之,最高 法院72年01月07日台上字第85號判例:「解約定金,係以定金為保留解除權之代價,定金付與人固得拋棄定金,以解除契約;定金收受人亦得加倍返還定 金,以解除契約。惟此項解除須於相對人著手履行前為之,相對人已著手履行時,則不得再為此項解除權之行使。」參照。
故鄉簡介:
現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
7.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。
(一天一情話)
不要欺負我老婆,絕對不可以
如果欺負她,我將........
老婆:
這是我為妳,所能做的