關閉 [X]
堂本星 101-08-01 19:44

我們家樓下開了一間ktv~我們家在三樓~每天10過後還是會聽到樓下唱歌的氣響聲~我們也跟大樓反應過但大樓主委卻回答我們大樓管理條約是沒辦法約束店家~

我們又找了環境局他們回答:沒超過分貝標準我們無法開罰.後來又請了警察.警察說我們沒辦法對他們開單那是環保局的責任.我又跟他說:那我們不能告他妨礙安寧嗎?警察說:可以但很麻煩你們自己跟店家協調.我們又找了店家協調但他們始於沒有改善.只是在他們的樓梯門加裝幾塊隔音板.後來我打去1999他們也說對方是商業區無法取締.我想請問的是若提告費用會很高嗎??

還有別的方法可以對付這種惡劣的店家嗎?請您們救救我們@@我們家被搞的都不像家了~謝謝@@

我找到以下條約:環保署近日通過《近鄰噪音公寓大廈管理規約》範本增修條文,只要住戶大會同意通過管理規範,就可針對「彈奏樂器或唱卡拉OK」、「樓上跑跳」、「電器使用(洗衣機等)」與「裝修工程」4大類訂下禁止方式和時間,若住戶違規且不願意改善,管委會可將案子移請縣市工務建管單位,依《公寓大廈管理條
例》規定罰3千到1萬5千元

但大樓管委會卻裝死不肯處理.....請問這該怎麼處理呢??

 除了行政罰外,你還是可以把擾人的噪音錄起來,然後就對方的行為使你長期精神受到噪音侵害的事實向民事法院提起損害賠償訴訟

努力 101-07-27 11:08

律師先生小姐您好

有兩個問題想請教各位
1我們社區各棟樓距離很近,因為棟樓距離很近,所以對面味道也自然會飄到我們家。住在同社區的對面鄰居常在他們家陽台抽菸,我們家人不歡抽煙的菸味,每次他們抽煙,煙味都會飄到我家來,這種情況已經十年了。
跟管理員跟管委會反映都無效,夏天悶熱只能關窗戶,
但現在電價漲價 總不能整個夏天整天都開冷氣吧?

我記得菸害防治法規定不能在室內抽煙,大樓的陽台應該也算室內吧?
請問他們這樣是否違法民法 刑法或菸害防治法)?

2

我舊家因為金爐煙囪放我家窗戶隔壁問題目前沒有住人或租人

,之前有租給房客時,附近的廟就在我家旁邊的空地(我家住2樓)燒金紙 ,金爐的煙囪管延伸到我家窗外,反應多次無效,請問他們是否違法?

謝謝

****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****

 

菸害防制法主要是規定公共場所禁止吸菸;如果是在住宅室內,除非有孕婦或未滿三歲兒童在場,原則上並不受限制。但您可以依據民法土地相鄰關係,主張香菸氣味和菸灰會侵入您的家中,禁止對方在陽台抽菸的行為;另除請求禁止外,如因此受到身體或精神上之損害,亦可請求賠償。 金爐的煙囪管延伸到您家窗外,您同樣可依據民法土地相鄰關係,主張排煙已經影響到您家,要求對方更動煙囪,禁止對方繼續將煙排到您家;同樣的,除請求禁止外,如因此受到身體或精神上之損害,亦可請求賠償

(參照民法第793條;菸害防制法第15、16、17條)

(本回覆由本所陳奕君學習律師協助整理)

 

努力 101-08-05 00:15
****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
KK 103-02-16 12:23

Hi, 您好

我家是7層樓公寓, 樓下有人在其住戶抽煙,煙味都會經由廁所通風管線我家廁戶, 請問是否法源可管? (P.S 家中有孕婦)

另外, 根據廖修譽律師於, 101-07-31的回覆文中,

請問,

 一、

菸害防制法主要是規定公共場所禁止吸菸;如果是在住宅室內,除非有孕婦或未滿三歲兒童在場,原則上並不受限制。 請問樓下有人在其住戶抽煙,煙味都會經由廁所通風管線我家廁戶, 這樣的是否定義為"室內"?

二、

請問民法土地相鄰關係法條, 在那裡可查詢到?

 

謝謝

阿明 101-07-18 00:26

我現在所居住的是電梯大廈,
一樓僅有前門及後門二個出入口。
日前,現任的管委會主委,
未經所有住戶的同意,
便以擔心宵小入侵偷竊為由,
擅自公告並將一樓的後門上鎖,
禁止所有住戶進出。
但是我擔心的是,
萬一大樓一樓前門發生火警出不去,
後門又被主委鎖上的話,
那豈不是求生無門,只能等死?
在此要請教熟悉相關法律律師大大們一個問題,
就是現任的管委會主委這樣的作法,
是否已經有違反消防或公寓大廈自治條例相關法規了呢?
如果住戶覺得一樓後門上鎖不妥,
是不是可以通知消防局檢舉主委的行為或直接上法院控告他?
還是有其他更好的變通作法呢?
謝謝!

jojo 101-07-12 18:34

去年五月份樓上搬來新住戶,在他們搬進之前整個室內隔間及地板都全部打掉整理,從他們搬進後,我們家的天花板不斷的傳來赤腳走路的重重的腳步聲,傢俱翻倒的聲音,用力重踱地板的聲音,他們家中並沒有小孩,是大人發出的聲音,整天天花板都?到他們走來走去的聲音,起初跟他們反應還很客氣說會改進,現在已經越來越皮了,連管委會去反應,還辨稱他們都很安靜,打110報警,警察來了也不想管,我們這幾個月來都有錄音存證,可是想用手機錄影卻無法錄到走路的那種低音頻,而且重摔傢俱和重踱的聲音也都不具持續性,雖然不是非常大的噪音,但是整天有人在頭上走來走去發出的低音頻,不時還要承受傢俱翻倒的巨響,我和先生二人都快精神崩潰了,所以我們想要走法律途徑,想要告他們因為自行打掉地板及隔間,才破壞原有的房屋結構,要他們重新做好樓地板的隔音,這樣的官司不知是否可行,勝訴的機會高嗎?另外要告噪音問題一定是要夜間發出的噪音而且還要有持續性才能告嗎?請問各位大大,我要如何搜證,將來在法庭上才是最有力的證據?請問這樣的官司要找律師費用大約要多少呢?謝謝!!

再請教各位律師,我有在深夜打110報警來處理樓上噪音的問題,在警察到後我打室內電話告訴管理員先請警察到我家,我有錄音存證,但是警察的處理態度卻很鄉愿,直接到樓上告訴他們有人報警說他們很吵,樓上住戶當然是否認,警察也就離開了,下樓時還跟管理員表示我看他們也沒在打牌,很安靜嘛!現在噪音的主管機關是警察局,可是警察大人的這種處理事情的處理態度,下次樓上再吵,我該如何處理,想請教各位律師.謝謝!!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

無法藉由報警或是管委會解決的話,當您蒐集好對方製造噪音影響安寧的「錄音錄影」證據,就可以提出排除侵害以及請求損害賠償民事訴訟,要求對方改善。可以藉由提起訴訟加以排除的噪音,並不僅限於夜間持續性的噪音。又如果因此你們受有憂鬱症或其他如嚴重失眠等心理疾病,記得要前往醫院就診取得診斷證明書,作為請求醫療費用精神慰撫金的依據。

(參照民法第18、184、195條)

(本回覆由本所陳奕君學習律師協助整理)

jojo 101-07-13 17:48
回覆 jojo 的發言內容:

去年五月份樓上搬來新住戶,在他們搬進之前整個室內隔間及地板都全部打掉整理,從他們搬進後,我們家 ... (恕刪)

再請教各位律師,我有在深夜打110報警來處理樓上噪音的問題,在警察到後我打室內電話告訴管理員先請警察到我家,我有錄音存證,但是警察的處理態度卻很鄉愿,直接到樓上告訴他們有人報警說他們很吵,樓上住戶當然是否認,警察也就離開了,下樓時還跟管理員表示我看他們也沒在打牌,很安靜嘛!現在噪音的主管機關是警察局,可是警察大人的這種處理事情的處理態度,下次樓上再吵,我該如何處理,想請教各位律師.謝謝!!

judy 101-07-11 08:59

請問

1.建照是三樓以上均是H2集合住宅,可在大樓內申請設立公司嗎?這樣合法嗎?

2.管委會或其他鄰居可以要求撤出嗎?

或 有沒有其他辦法可管呢?

謝謝回覆喔~

石頭 101-07-10 12:55

於社區車道兩車發生對撞;當時我要往上;而對面來車要往下;因為在轉角;所以無法看見對方車道有來車;且車道較窄所以上下來車都會跨越到對方車道;而上下來車的死角上有號誌燈;但當時號誌燈為綠燈表示無來車;固於轉彎處(死角)就較不會注意對方來車而當我看見對方來車時我也發現他好像沒有注意到我且我也按喇吧了但對方還是沒能來的急煞車;我想對方來車應該也以為號誌燈為綠燈故於轉彎處較不注意;所以撞車就這樣發生;而當時雙方真的都不知道誰對誰錯?且於社區內發生相撞;無法報警處理
所以雙方都自認倒楣並無法叫對方賠償;那像這種因社區號誌燈顯示異常而造成的車禍是否可以求償社區管委會;若社區管委會賠償;我可以提出告訴進行賠償嗎?

****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
jojo 101-07-03 19:59

去年五月份樓上搬來新住戶,在他們搬進之前整個室內隔間及地板都全部打掉整理,從他們搬進後,我們家的天花板不斷的傳來赤腳走路的重重的腳步聲,傢俱翻倒的聲音,用力重踱地板的聲音,他們家中並沒有小孩,是大人發出的聲音,整天天花板都?到他們走來走去的聲音,起初跟他們反應還很客氣說會改進,現在已經越來越皮了,連管委會去反應,還辨稱他們都很安靜,打110報警,警察來了也不想管,我們這幾個月來都有錄音存證,可是想用手機錄影卻無法錄到走路的那種低音頻,而且重摔傢俱和重踱的聲音也都不具持續性,雖然不是非常大的噪音,但是整天有人在頭上走來走去發出的低音頻,不時還要承受傢俱翻倒的巨響,我和先生二人都快精神崩潰了,所以我們想要走法律途徑,想要告他們因為自行打掉地板及隔間,才破壞原有的房屋結構,要他們重新做好樓地板的隔音,這樣的官司不知是否可行,勝訴的機會高嗎?另外要告噪音問題一定是要夜間發出的噪音而且還要有持續性才能告嗎?請問各位大大,我要如何搜證,將來在法庭上才是最有力的證據?請問這樣的官司要找律師費用大約要多少呢?謝謝!!

林智群 (klaw) 101-07-04 00:13
****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****

(1) 樓上住戶製造噪音影響您的生活安寧,由於對方產生的腳步走動聲以及傢俱翻倒聲屬於不具持續性或不易量測而足以妨害他人生活安寧的聲音,原則上不適用噪音管制法規定。您應該依社會秩序維護法向警察局或是公寓大樓管理委員會檢舉對方製造噪音或深夜喧嘩,而妨害公眾安寧的行為。但是如果僅是影響到你們家,就只能依一般民事侵權行為處理。

(2) 當您蒐集好對方製造噪音影響安寧的「錄音錄影」證據後,可以提出排除侵害的民事訴訟,要求對方改善;縱使不是在夜間且持續性的噪音也是可以提告。而如果因此你們受有憂鬱症或其他如嚴重失眠等心理疾病,記得要就診病取得診斷證明書,而為提出訴訟的依據。

(3) 由於對方是鄰居,如果能透過調解或是和解方式解決的話,其實並不一定要透過審判程序來處理。若要請律師進行訴訟,一個審級的費用約數萬不等。

 (參照噪音管制法第6條、社會秩序維護法第72條)

(本回覆由本所陳奕君學習律師協助整理)

jojo 101-07-12 18:20
回覆 jojo 的發言內容:

去年五月份樓上搬來新住戶,在他們搬進之前整個室內隔間及地板都全部打掉整理,從他們搬進後,我們家 ... (恕刪)

再請教各位律師,我有在深夜打110報警來處理樓上噪音的問題,在警察到後我打室內電話告訴管理員先請警察到我家,我有錄音存證,但是警察的處理態度卻很鄉愿,直接到樓上告訴他們有人報警說他們很吵,樓上住戶當然是否認,警察也就離開了,下樓時還跟管理員表示我看他們也沒在打牌,很安靜嘛!現在噪音的主管機關是警察局,可是警察大人的這種處理事情的處理態度,下次樓上再吵,我該如何處理,想請教各位律師.謝謝!!

leo 101-07-01 17:18

最近我看大樓公布欄的管委會會議紀錄寫(100年度消防缺失,因設備損害`缺設數量多(99`100年度未修繕),遭消防局開單罰款),並於公共基金的財務收支明細表有一筆違反消防法規罰款12000元,請問如果是住戶在地下二樓停車空間通往受電室及排風室的通道上設置停車停放車輛的行為,向市府檢舉後,市府要求管委會依規處理,管委會卻不執行職務,若主委或管理委員被罰款時,也可用公共基金來支付罰款嗎?如果不可卻用公共基金來支付,委員要負什麼法律責任嗎?

 

謝謝兩位律師的回答,可否再請教一下, 處罰對象是主任委員或管理委員, 如果主任委員或管理委員逕自使用公共基金繳納罰鍰, 區分所有權人之一可以刑法第336條第1項向法院檢察署提出告訴嗎?是屬於非告訴乃論之罪嗎?

如果政府依公寓大廈管理條例第47條規定以下處罰對象是主任委員或管理委員,就是針對個人所做的處罰,所以是不可以用公共基金來支付罰鍰的。由於公共基金是區分所有權人所共有,由公寓大廈管理委員會管理的基金;如果主任委員或管理委員逕自使用公共基金繳納罰鍰,除了可能涉及刑法侵占公物罪之外,也應負返還公共基金的責任。但是如果是對管委會管委會自然可用公共基金先行支出,而如果該違規之住戶所造成,另外亦可就此罰鍰的支出之損害向違規有責的住戶求償的。

(參照公寓大廈管理條例第10、26條;刑法第336條第1項)

(本回覆由本所陳奕君學習律師協助整理)

 

曉君 101-06-30 23:32

家中公寓並非頂樓,但每遇豪雨必漏水
不是從屋頂,而是緊鄰中庭花園的牆壁,
圖示:┌┐ ,底線為我家外牆,ㄇ字型為花圃,
暴雨後,花圃裡的水排不出去,就從牆壁滲進來,
淹水的面積大約一平方公尺,也有泥沙會流進來,
原本美化牆面的裝潢木板,底部因為滲水而發黑,
因為浸泡雨水而爛掉了,我們居住這層樓也不過四年時間。
委婉的告訴管委會主委家中情形,
提到是否能請他們將花圃和我們家的外牆之間再做一道防水牆,
主委說可以,但是可能要請我們自行負擔費用
因為覺得不太合理,又不好意思明講,所以事情也就拖著。
近來卻在電梯公告中看到12、13樓(頂樓)因為雨後漏水
管委會決定請人勘察處理,
類似的情形卻有不同的處理方式,令我們忿忿難平。

會淹水是因為大樓中庭的設計就有問題,
那麼修繕責任管委會或是我們住戶呢?

請各位幫忙解惑,感謝!

 

leo 101-06-20 15:34

我居住的大樓地下二至四樓為停車空間,隔壁的辦公大樓地下二至四樓也是停車空間,原來並不相通,後來不知被誰打通,如果查不出是誰拆除的,要如何處罰?處罰的對象是誰?

 

請問是處罰我居住大樓的管委會?還是隔壁辦公大樓的管委會?

****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
jason 101-06-13 10:31

本大樓有機械上下二層式升降停車位,共有27座, 下層是沉入地下隱藏,上層會類似平面車位露出.下層車要開時就必需啟動馬達拉升整座設備讓下層車位露於平面.設備部分有馬達,縲桿,及鋼索.其中25座有發現鋼索劣痕或廠商建議更換粗一點鋼索,都已更換完畢,均是上下共同分擔(1/2費用). 日前我的這一座保養廠商也發現鋼索裂痕需要更換但上層住戶認為它進出都沒用到而不願意負擔費用.社區管委員總幹事幫助溝通的結果是頂多幫忙負擔到1/3費用. 目前社區管委會內也沒定相觀的條文可依循,還是讓車位所有權人自行溝通. 就這樣拖延了快一個月了. 另一座尚未更換的上下車位是屬於同一屋主,沒有分攤費用的問題.

1.費用分擔有無規定條文可以參考 ? 上層0費用或幫忙1/4,1/3對嗎 ?

2.有沒有甚麼辦法可以盡快解決,可以比照其餘住戶上下層均分1/2費用好讓廠商進行更換以免未來發生斷裂的事故.

3. 若社區管委會總幹事協調不成,是要去區公所的調解委員會嗎 ? 還是要上法院訴訟 ?

sam 101-06-12 23:31

你好! 公寓大廈腳踏車長期停放公共區域勸導無效,請問該如何快速處裡,管委會又不會違法.(已有預備設立規約但緩不濟急) 謝謝!!

sam 101-06-12 23:09

你好, 社區大樓有腳踏車違規停放在b1停車場公共區域(未阻礙通行),管委會多次勸說無效,最後管理員電話通知車主再不移走要強制搬移,車主還是不理會,幾小時後我再次檢舉希望強制遷移並偕同守衛前往指認違規車輛,隔天車主直接報案失竊,我和守衛也前往警局做筆錄,請問這樣大部分會如何判決? 謝謝!!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

蔡明哲 (阿哲) 101-06-13 00:09

 如果沒有證據證明,是你們竊取腳踏車,那就會不起訴或判決無罪。

刑法上的竊盜罪,必須是基於「不法所有之意圖」而竊取,才會成立。而因為您和守衛強制移走腳踏車的行為,是為了維護社區大樓公共區域的正常使用,才會暫時移置保管,並沒有打算占為己有,所以依法條的規定,是不成立竊盜罪的。但是這時最好還是要舉出腳踏車放在公共場所違反規定的事實,以及管理員曾多次通知對方移走腳踏車證據,以利檢察官結案。

(參照刑法第320條)

(本回覆由本所陳奕君學習律師協助整理)

sam 101-06-15 10:47
回覆 廖修譽律師 的發言內容:

刑法上的竊盜罪,必須是基於「不法所有之意圖」而竊取,才會成立。而因為您和守衛強制移走腳踏車的行 ... (恕刪)

 

 公寓大廈腳踏車長期停放公共區域勸導無效,移置後領回又具續佔用,請問該如何處裡才能達到赫阻佔用,管委會又不會違法.(已有預備設立規約但緩不濟急) 謝謝!!

查爾斯 101-05-24 00:54

律師,您好

最近因房屋淹水問題與管委會產生糾紛,尚祈釋疑,謝謝!

一、事由

位於2樓住家因大樓主幹管堵塞導致排水回堵淹水,因此透過社區內部流程向管委會提出損害賠償,並告知屆時管委會議召開我方將派人參加。

未料主委竟以時效性問題(我方並未要求一定期限內回覆,不知主委所謂時效性理由從何而來!?)為由,不召開臨時會,改以問卷表格交由各管委勾選同意或不同意,並簽名,作為拒絕賠償背書依據。

主委拒絕賠償之理由之一為水管內發現泥砂碎石,卸責為我方家庭去年裝潢工程導致,故拒絕賠償

於是我方向管委會提出清理水管發現之泥沙照片拷貝申請,主委以【檔案為管委會所有,不得用於私人用途】為由拒絕。

經向調解委員會申請上述調解調解不成立。

二、問題請益

1. 主委以問卷方式取代臨時會之召開致我方無法參與會議,也無法取得會議記錄是否合法?我方該如何因應?

2. 主委拒絕檔案之理由,經向公寓管理科人員確認,其表示該檔案屬修繕之照片,並未違反公寓大廈管理條例第35條之規定,是否為真?如是,除了司法解決一途還有其他途徑可爭取嗎?

以上,煩請解惑,謝謝

您好:有關您所詢問題回覆如下

1. 主委以問卷方式取代臨時會之召開致我方無法參與會議,也無法取得會議記錄是否合法?我方該如何因應?

A:以問卷方式取代臨時會,基本上係屬無效,所以您可以主張該臨時會之決議是無效.

2. 主委拒絕檔案之理由,經向公寓管理科人員確認,其表示該檔案屬修繕之照片,並未違反公寓大廈管理條例第35條之規定,是否為真?如是,除了司法解決一途還有其他途徑可爭取嗎?

A:該修繕照片是否可以排除公寓大廈管理條例第35條,是有爭議,若本件進入訴訟程序,則可以請法官命管委會提出.

以上希望對您有所幫助

小卿 101-05-16 08:31

大樓管理公司要漲價,會議中部份委員對原管理公司提到,我們都把其他廠商趕走了,你知道該怎麼做了吧!原管理公司由21萬降為20萬,繼續續約,最低價為18萬9牽元的廠商卻不予考慮,讓大樓一年必須多支出32萬1千元。

住戶連署想要招開住戶大會重新選擇管理公司,現在知道大樓管委會都不是在住戶大會當中選舉產生,選舉有瑕疵,當選有無效之疑,卻不願意招開住戶大會重新改選管委會或是管理公司。


是否涉及背信罪?
還有涉及哪些不法事項?
可以尋找哪些單位幫忙?
對象是管委會還是主委一人?
是到警局告發還是到法院提告

****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
小卿 101-05-16 13:27

 陳律師您好--
想請問一下,我有會議中的錄音以及報價單,證明原管理公司是當天報價最高廠商,還有委員說我都把其他廠商趕走了,你應該知道怎麼做吧!這樣的證據就好了嗎?還是我還需要多蒐集其他證據?謝謝您的回覆

****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
小卿 101-05-16 14:15

 陳律師您好--
再跟您請教一下,如果我說的這些都是事實,我被控告誣告罪跟妨害名譽的可能性高不高?

leo 101-05-14 22:48

謝謝您的回答,不好意思,再請問一下,如果沒有違反法律,市府回函說明為何寫:「本案依建築核准圖說所示,其地下室原核准為60位停車位現為平面車位:20位、機械停車位:35位。請管委會於文到60日內恢復原狀或向本府都市發展處辦理用途變更。因所涉係違反建築法相關規定請使用管理科續予追蹤辦理。」

林智群 (klaw) 101-05-14 23:55

那是管委會沒有申請建照施工的問題,

跟你可否向管委會主張權利是兩碼子事,

當然你要提告要求回復成原來樣子,不是不行,但這與建照部分是各自獨立的

jinjin 101-05-11 01:26

搬來目前住處已將近一年時間,隔壁鄰居是住20幾年的婦人.

剛搬來的幾天就已明顯聞到狗的惡臭味,即使相隔30-40公尺.

由於風向的關係,一年四季都聞的到味道,雖然狗是養在家沒出來,

但是婦人的飼養環境竟然是在家裡撲滿報紙供給領養來的5.6隻流浪狗大小便.

也都沒有晶片,之前有跟她詢問說家裡有隻養了20幾年的癱瘓狗,

腳都爛了不能走,也沒幫他洗澡,都說是只有那隻狗在散發臭味,等死了就沒有味道了!

他長期20幾年都待在同一環境,嗅覺一定跟一般人不一樣,請她關窗,也有跟她協調開關窗時間.

在當下甚麼都答應,把自己講的很有愛心收留流浪狗花了她好幾百萬,還吐苦水.

幾次跟她柔性勸說,告知管委會,大多數鄰居都跟她抗議過也報過衛生局.

但都無效,之後鬧得很不愉快.因為根本沒照當初說好的時間開關窗!

今天跟她再一次勸導,發生了肢體上的衝突,也報市民熱線警察有來,衛生署人員來,

警察部份叫我們去驗傷,蒐證(例如狗叫部分)說會報上去請人員來勘查,

衛保署部分卻說他們管轄範圍是公共場所,那請問他們來的意義是甚麼?

之後要我們找衛保法的人或動物疾病的相關單位,才可以進去他屋裡蒐證.

我有查了些資料,相關的事項有罰了好幾萬或提告訴要她將動物驅離!

這種情形屢勸及罰款都無法解決時,最嚴重是可以強制要她搬離的!

 

想請問問各位熱心的律師..像這種情形在社會上很常發生..但深為人民的我們以往都只能忍氣吞聲..有甚麼方法可以 有效的 解決這種情形!!謝謝感恩

法律上而言,一般來說,相鄰關係是可以依據民法相鄰關係的規定,禁止對方動物的臭氣進入您的建築物內,而為排除,亦可要求對方做防治措施;而且如果對方將動物臭氣傳過來的行為,已侵害身體健康權,亦可請求損害賠償精神慰撫金。至於行政手段的解決方法,可撥打各地政府環保局或衛生局設有的檢舉專線,若有發現空氣污染或惡臭之情事,有關單位將派稽查人員前往稽查(這部份您可能已做過,雖然他們能說非公共空間管不到,但是可針對”味道”部份已u影響公共,而要求開罰或改善)。至於發生肢體衝突的部分,對方可能構成傷害罪。您可以在事發後6個月內依據驗傷報告提告,並請求民事賠償

 

(本回覆由本所陳奕君學習律師協助整理)

查爾斯 101-05-09 18:59

律師,您好

住家因大樓水管主幹管堵塞導致淹水向管委會書面提出申請損害賠償(8~10萬)。但申請內容並未經過管委會開會討論,而直接由主委要求總幹事發函否決。其否決理由之一為水管內發現淤積泥沙,故判定為我方家中裝潢所導致,不予賠償

本人向管委會提出水管疏通發現泥沙之照片拷貝申請,被主委拒絕,理由為"該檔案為管委會所有,不得用於私人用途"故不准本人拷貝或影印,只能在管理室內觀看照片檔案。

(管委會)主委並要求後續修繕施工裝潢,必須向北市府提出"室內裝修許可申請"才可向社區提出裝修申請。因該申請規費約需多花費6萬元,且已向北市府建管處確認,修繕之裝修(不動隔間牆面)可不須提出申請,但不為管委會接受,並表示此為全體住戶必須遵守之規定。

請教問題

1. 賠償申請是否不須經由管委會開會決議,直接由主委自行決定即可?

2. 又如果管委會針對賠償事宜開會討論,本人是否有權列席參加?管委會是否有權利拒絕呢?

3. 請問該主委拒絕水管疏通時所拍之照片拷貝申請之理由是否合理呢?

4. 管委會是否有權利不同意修繕裝修申請呢?如果我們請人裝修,但施工業者遭管委會拒絕進入社區,該如何處理?

以上,煩請解惑

感謝

林智群 (klaw) 101-05-09 22:02

主委權力沒那麼大,要依照管委會決議行事,且照片為全體住戶繳交之管理費支出,為全體住戶所有,不是管委會的,住戶可以要求提供照片,另可以先行找人維修,再向管委會請求給付該筆支出

您好:有關您所詢問題回覆如下

1. 賠償申請是否不須經由管委會開會決議,直接由主委自行決定即可?

A:管委會是屬合議制,主委的權利也來自於管委會,因此,賠償申請應由管委會開決議,主委並不可以自行決定.

2. 又如果管委會針對賠償事宜開會討論,本人是否有權列席參加?管委會是否有權利拒絕呢?

A.您當然有權列席參力.

3. 請問該主委拒絕水管疏通時所拍之照片拷貝申請之理由是否合理呢?

A.主委拒?理由並不合理.

4. 管委會是否有權利不同意修繕裝修申請呢?如果我們請人裝修,但施工業者遭管委會拒絕進入社區,該如何處理?

A.原則上修繕如果有使用到公共區域,仍應經管委會同意,雙方應先協商之,協商不成可以向縣市之公寓大廈主管機關申請調處.

以上希望對您有所幫助

leo 101-04-25 20:50

我居住的大樓地下二至四樓為停車空間,隔壁的辦公大樓地下二至四樓也是停車空間,原來並不相通,在我搬入之前就已被打通,管委會保管的資料只有留存近2、3年的資料,無從得知原因為何,請問這樣做是合法的嗎?若是違法,則違反哪條法律規定?有什麼罰則?處罰的對象是誰?

 

請問許律師,如果查不出是誰拆除的,要如何處罰?

許志嘉 (許律師) 101-04-26 14:39
****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
阿欽 101-04-13 21:40
想請教大家~我在98年9月購買一棟16年的房子~99年4月的時候管委會要我繳交2萬元的管理基金~當時主委說我繳了之後(有收據)日後要賣房子時可將2萬元退回~但是當我101年將房子賣出去時~他竟然說也是可以退~但是需要新住戶繳2萬元才可退給我~等於是一進一出~我覺得不合理~就跟主委反應~他說當初有管理基金的相關會議記錄~但已經過了一個月~他竟都沒辦法將相關會議紀錄交出來~他還說這2萬元是因為我前住戶未繳清管理費(非管理基金)所以他的管理基金2萬元已經都被抵扣完了~所以我這2萬元管理基金是因為如此才收的~所以他要等新住戶繳2萬元後~才在退給我~後來得知~主委並不積極處理~但是有人告知我管理基金是不能夠退的~但是為何主委會有這一進一出的說法呢?而且之前的住戶不知換過幾任了...可以把前任屋主的管理費未繳轉嫁到我身上嗎?請問懂公寓管理條例的大大或法律專家~可否幫忙解答我接下來該如何處理~是自認倒楣還是可以採取其他行動呢?謝謝
林智群 (klaw) 101-04-14 11:35

你就跟後手買家要這兩萬塊,比較省事

nivea 101-04-13 00:52

您好, 本人住於8樓, 100/4月底, 7樓住戶反映房間漏水, 我也去他家看過情況,
經查, 是我家馬桶水管問題, 
於100/4/30日, 會同水電工及7樓一位歐巴桑及一位小姐, 修理後, 即沒有再反應問題了,
事隔11個月又18天,
於101/4/12一早, 接獲管委會來電通知, 6樓住戶房間油漆剝落, 說要我負責修繕(其要求我提供油漆粉刷),
而經過初步了解, 100/4/30來我家會同的歐巴桑, 其實是6樓住戶, 是我誤以為是7樓的人,
而且, 6樓住戶是承租戶, 當時6樓承租戶因自己事務煩忙, 也沒向出租人告知有這件事,
現在出租人知道了,一才要向我們8樓索賠,

我拒絕理賠的原因是:
在100年4月30日當時, 6樓住戶完全沒有跟我反應有漏水, 我也沒有去他家看過,
而且, 在100年4月迄今都完全沒反應過油漆問題,
一般房屋銷售若發現瑕疪, 在發現後也應在半年內通知, 超過半年就視為接受瑕疪,
所以, 我拒絕理賠,

但, 6樓住戶說, 她當時於100/4/30有會同來我家, 也叫水電工再去她家評估,
確定主建築沒問題, 她也有拍照存證, 相片上也有拍照日期是100/4/30(物證),
而水電工/大樓管理員及7樓的小姐都知情(有3個人證),

請問, 我真的要賠嗎? 我的主張合理嗎?

 

沈恆 (沈律師) 101-04-13 01:19
****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
貓夫人 101-04-02 22:32

[租賃] 請問大樓公約突然不給養寵物了怎麼辦?
 我租的大樓套房其實已經很老,36年有了....
最近因換了新管委會,開始大幅更新硬體及規範新制度
但今天財委叫住我,竟說因為住我對面的助聽器老闆娘
在開會時提出我的貓半夜在喵喵叫而應全面禁止養寵物
雖然不知道他們開會詳細內容
但財委是跟我說會實施半年,之後就全面禁養

但我覺得很不合理的是
對方沒有提出任何證據就說我的貓在半夜亂叫
(其實他們半夜都陪著我睡,頂多是11點前會玩一陣子,
貓的音量也沒大到可以在門外還聽得很響!)

我已經住三年多了,如今才抗議這點完全是莫名其妙!
何況同層樓有別戶的狗,只要他們家一開門就會叫個不停
卻不是檢舉他們而是提我的貓?

(在我剛搬來時這家助聽器根本是小型聚賭場!時時傳出麻將聲....
真後悔當時沒有舉報他們!><")

管委會竟也就這麼接受了單一的片面之詞
而想將全部的寵物驅離公寓大樓
不禁讓我覺得根本是新管委會為了好管理想趕走這些寵物罷了....

問題:
我在找房子時一般聽到的規定是
最近幾年內新建的大樓才會在一開始就規定好能否養寵物
舊大樓即使後來有重新規定,也並不會強制原有的寵物必須被驅離
那我的貓應該是可以留下的才對
頂多只能限制後來要住進來的新住戶不能養寵物
目前其他有養寵物的住戶可能有些也是租客
剛好遇到的別個住戶一聽到就說"沒差~我們要搬走了"
不禁有點氣餒....我本來還想聯合有養寵物的住戶們一起溝通
看來不知道此行會不會只是白忙一場.....

而且財委有說若強制不准養後還要養的會罰款....

請問這是合理的嗎?

管委會有辦法管到住家內不能養寵物

 

想問問我可還有其他好方法或循法律途徑來解決、不用搬走的問題?

先感謝各位幫  小妹  解惑或提出建議,如內容尚有不足,盼請提出需補充之處。

nick 101-03-29 13:04

本於去年標得一法拍屋,確認該車位屬法定車位,只有公設比較大,無權狀~但在管委會上有登記該車位屬於前屋主!點交後發現前屋主與同棟大樓鄰居有財物糾紛,在銀行貸款未清及權利設定期間將車位以讓渡的方式進行讓渡!!目前鄰居主張讓渡有效堅持不願返還車位,要求走法院再說~請問我可以告他侵佔嗎?或要怎麼做~他堅不還的理由是我的權狀沒寫車位~

沈恆 (沈律師) 101-03-29 13:19
****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****

先確認當時拍賣範圍到哪裡

如果確實也包括車位

是可以依民事訴訟訴請對方應將車位返還

至於是否構成刑事法上侵占

畢竟對方沒有主觀意思

確實也是前屋主讓渡給他

他應該也有支付相當對價關係

不容易構成刑事犯罪

nick 101-03-29 13:36
回覆 張景堯律師 的發言內容:

先確認當時拍賣範圍到哪裡

如果確實也包括車位

是可以依民事訴訟 ... (恕刪)

 因為車位屬於公設而公設不點交,所以在法院拍的標地物上並沒有將公設寫入在內~

只能從權狀看到有車位的公設比是沒車位的兩倍

nick 101-03-29 13:43
回覆 nick 的發言內容:
回覆 張景堯律師 的發言內容:
... (恕刪)

 前屋主所有權在被銀行設定抵押未塗銷期間進行讓渡不是應該無效嗎?依"抵押權追擊性"來說~

 

沈恆 (沈律師) 101-03-29 13:52
****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
nick 101-03-29 14:54
回覆 nick 的發言內容:

本於去年標得一法拍屋,確認該車位屬法定車位,只有公設比較大,無權狀~但在管委會上有登記該車位屬 ... (恕刪)

 請問那我可以請律師代為提告?若對方敗訴全由對方支付嗎?另外一般這種情況訴頌約要多久才宣判?還請幫忙回答~謝謝!!

沈恆 (沈律師) 101-03-29 15:06
****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
nick 101-03-29 15:16
回覆 nick 的發言內容:
回覆 nick 的發言內容:
... (恕刪)

 

一般像這種案件律師費要多少錢?一審、二審各是多少?若自己到法院提告也可以嗎? 
****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
carl 101-11-30 19:24

不好意思,我也有同樣的問題,我可以請律師代為提告?若對方敗訴全由對方支付嗎?另外一般這種情況訴頌約要多久才宣判?還請幫忙回答~謝謝!!

YESBABYGO 101-03-21 21:13

您好,我有個關於公寓大廈管理自治的問題想請教一下: 我所居住的社區中有一車道,所有住戶車輛皆須透過該車道進出社區。而車道底的三間住戶前方因多了一小塊公共空間,許多住戶經常將自有車輛停放於此,造成最後一戶無法正常地將車輛從自家中駛出車道(本人住家為最後一戶)。 一年前社區管理委員會開會決議,未避免影響住戶自有車輛進出車道權益,所有車輛均不得停放於某兩戶前方公共空間(其中一戶為本人住家前公共空間),但這一年來經常有住戶不理會該決議而將車輛停放於該公共空間,即使社區主委張貼告示,以及柔性勸導違規車主,但此情形仍舊時常發生。本人以及社區主委對於此事的體認為:若無一個明確罰則來規範並制止該違規行為,其它住戶依然無 視社區規約以及其它住戶權益。 本人曾詢問過轄區派出所是否可對於違規車輛進行拖吊或開單,派出所員警回覆說但此為社區內部問題,警察單位無權干涉,還是需由管理委員會處理。因此本人以及社區主委在閱讀「公寓大廈管理自治條例」後,瞭解對於此問題中的違規住戶似乎是可以訂定罰則來加以規範。因此對於此點,有幾個問題想請教一下: 1.對於違規住戶罰則的訂定,是否有一個限制在?(如是否可將違規車輛拖吊、罰款?或一定得經多次勸誡後才能執行?) 其中「經多次勸誡」部分是否為必要,或有其它規定可立即執行(如拖吊)?因為違規車輛已立即影響到住戶進出,即使違規車主在勸誡後立刻移車,待下次繼續違規,經管委會勸誡再移車,反正無立即受罰風險;或該車輛為社區住戶訪客而違規停放,社區管委會不知車主為何人所有而無法懲處。而受違規車輛影響之住戶始終受影響… 2.對於罰則的執行部分,需「主管機關」執行。而此主管機關是否為地方政府(如桃園縣政府)?若管委會需「主管機關」對於違規住戶進行懲處,其程序為何? 3.於內政部營建署網頁中,常見問題 - 公寓大廈管理Q&A彙編 - Q156中提及:「對於不依規定停車之住戶有罰款之規定者,管理委員會得依其規定執行,惟如有另得逕行予以鎖車之規定,因其涉及妨害他人行使權利,除非經其同意或有法律授權之明文規定,否則管理委員會不宜逕行為之,以免承擔法律責任。http://ppt.cc/yRIy 」 此點是否說明,若住戶於自治會議中,同意對於違規車輛鎖車,管委會得逕行鎖車? 4.社區主委曾提及,若於最後一戶(本人住家)前設置柵欄,可避免他人違規停放車輛,而柵欄之管理由本戶為之以方便自家車輛進出。但於公寓大廈自治管理條例第十六條第二項規定「住戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車侵佔巷道妨礙出入。」若設置柵欄為管委會以及社區自治會議中其它住戶同意後,是否可設置柵欄以避免其它住戶違規? 以上,煩請解答,感激不盡。 謝謝!

您好:

有關您所詢問題回覆如下

公寓大廈管理條例第16條第2項規定

住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車侵占巷道妨礙出入。

同條例第49條第1項第4款規定

有下列行為之一者,由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:四、住戶違反第十六條第二項或第三項規定者。
依上開規定

有關住戶於您們社區通道停放車輛而妨礙出入

可向縣政府舉發

由縣政府處罰之

至於對於違規住戶訂定罰則及鎖車部分

適法性可能會疑義

最後

有關設置柵欄部分

若是為維持社區巷道出入

並經由區分所有權人會議決議

應是可接受之方法

以上希望對您有所幫助

wondar 101-03-14 10:45

請問如果使管科已發文糾正,但管委會只願交出部分會議記錄,其他的文件說找不到,會議光碟還是不願給,光碟中有毀謗本人的言論,是否可以去警察局報案管委會遺失及隱匿公文?若拿到資料可否先去警察局報案毀謗罪,等資料備齊再移送地檢署?麻煩律師指教,謝謝!

您好:

有關您所詢問題回覆如下

公寓大廈管理條例第35條規定

利害關係人於必要時,得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄,管理負責人或管理委員會不得拒絕。

第48條規定有下列行為之一者,由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:
三、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由違反第三十五條規定者 。
因此

管委會未完全交出會議紀錄

得再向使管科舉發

管委會仍不履行得連續處罰

若您拿到資料到警局提告誹謗

即屬於已提出告訴

警局會將案件再移送給地檢署

以上謹供參酌希望對您有所幫助

 

米米 101-03-13 17:02
律師您好: 急!!請問關於建築法法律問題!小蝦米對抗大鯨魚~~ 我的房子是社區的邊間三樓(我之下都沒有住人,是社區公共空間),我房子的旁邊跟隔壁的建地仍預留有一小塊空地花圃,最近隔壁的空地準備要蓋15層高樓,工期至少兩年,下個月就要施工了,而我們要下個月才會開管委會,所以很急很趕。建商蓋高樓不但遮蔽了我們的陽光與風向,蓋房子會影響我們的生活品質,每星期六仍然會施工,只有星期日休息,還準備架鷹架的時候鷹架要延伸至我們的土地上兩年,我問他,你們是準備希望我們土地無償借給你們使用兩年嗎?他們竟然厚臉皮回答是耶!!(前兩天我們開住戶大會,會後有摸彩,他們聽說提供了15000元的摸獎金。以為塞錢給管委會就想草草了事嗎!等於漠視了邊間所有住戶的權益呀!!!) 請問律師,有哪些法條可以讓我們跟建商周旋,或是我們應該爭取哪些權利,是否有法源依據? 另外,這項工程會影響邊間住戶,談判時是以全社區的利益來談,還是以補償邊間住戶為導向,還請不吝於指點。謝謝!
林智群 (klaw) 101-03-14 15:35
日照權在法院尚未成為一個共識,建議連同施工可能導致你們建物結構受損一起提出,住戶比較有共鳴,由管委會出面處理比較有力量
米米 101-03-20 00:20
****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
Anson 101-03-13 09:20

因為結婚所以打算重新裝潢家裡,順便家裡漏水壁癌的部分一次處理完畢,請了兩組抓漏的來看,都說是頂樓(共用部分)防水年久失修導致,就算我內部整理了,一段時間後還是會產生漏水與壁癌,3月7日晚上便向社區的管理員反應,請他轉告社區的管委會主委,三月九日詢問管理員,管理員回覆說社區管委會主委已經知道此情況,至今天三月十三日,仍未得到社區主委的回覆與訊息跟處理方法,目前我希望社區管委會能幫我處理頂樓漏水的部分(因為防水工程並非一次施工就永久保固,還需要日後定期的維護保養,這不是我目前的經濟能力所能負擔的),所以我的問題如下:

1.
社區是有管委會與公基金,依公寓大廈管理條例,共用部分的修繕是由公基金支付,但是目前社區管委會音訊全無,我該如何做?主動去找社區主委嗎?還是在繼續等,該等多久?(我家具廚具都定了,現在變成只能等待,甚麼的無法做)

2.
如果社區管委會的態度是不願意負責或打算拖延時間的話那我該怎麼做?

3.
如果社區管委會願意負責,是否可以要求以後要定時做頂樓防水的維護?

4.
如果交由公寓大廈爭議事件調處委員會來處理,是否妥當,會部會有刻意偏袒的情形?

以上是我目前整理出來的問題,如有其他疑問我會再補充上來,也請各位律師或善心人士能給我意見,謝謝!!

您好:

有關您所詢問題回覆如下

社區頂樓屬共用部分

因此修繕管理及維護

應由您們的管委會為之

所以您可先行向您們的管委會請求

並於管委會召開時請求列入討論議題

管委會不處理

則可先向公寓大廈爭議事件調處委員會申請調處

如調處後管委會仍不作為

則應提起訴訟強制管委會為之

管委會已經處理

其後之維護管委會仍有義務為之

以上謹供參酌希望對您有所幫助

 

Anson 101-03-13 14:58

謝文明律師,你好:

感謝你的回覆關於 "社區頂樓共用部分漏水 造成我家壁癌嚴重" 這篇文章,想再請教你幾個問題,

 

1.頂樓防水工程如果管委會認為是屬於重大修繕,勢必會開所有權人會議,是嗎?

2.會議的決議會不會有可能我得到的是目前不打算改善的結果?還是不論決議如何管委會都要負責修繕?

謝謝!!

 

您好: 若頂樓防水工程 您們的管委會認定是屬重大修繕事項 依公寓大廈管理條例第11條規定 應由區分所有權人會議決議之 若最後決議不處理 則您可依侵權行為向管委會來請求賠償 以上
小美 101-06-21 13:08

律師你好~我目前也有這個情形在煩惱~但比較麻煩的事~如果沒有管委會該怎麼處理呢??因為我也是買在頂樓!謝謝 

leo 101-03-05 14:15

1、我向市長信箱兩次檢舉管委會及住戶違反公寓大廈管理條例之規定,市府承辦人員兩次回email給我均說明已發函請管委會依規定辦理(但沒給我副本,故其內容為何我無法得知),請問如果市府承辦人員未依公寓大廈管理條例的罰則開罰,是否可依刑法127條告發市府承辦人員瀆職?又依刑法第80條之規定追訴權時效應為多久?

2、市府回覆發函或email給檢舉人,該函及email是否屬於刑法的公文書?

林智群 (klaw) 101-03-05 20:15

 你檢舉並不代表市政府一定要開罰,

市府有裁量權,他決定要先勸告,你只能尊重,不會構成瀆職,

另市府回函是公文書(email要看有無關防),不過本案並沒有偽造文書等問題

 

leo 101-03-07 21:01
回覆 klaw 的發言內容:

檢舉並不代表市政府一定要開罰,

市府有裁量權,他決定要先勸告,你 ... (恕刪)

感謝您的回答,但我還有疑問,可否再麻煩抽空解答?

1.請問如果我連續檢舉,市府都只發函勸告要依規定辦理而不處罰,違規的行為也都未改善,那公寓大廈管理條例所規定的罰則有何用處?又該如何處理才能促使違規的行為改善?

2.我透過網路的市長信箱檢舉,市府承辦人員回覆的email只有下方註明承辦人的姓名及聯絡電話,這樣還能算是公文書嗎?

3. 另外我曾多次檢舉大樓地下二樓違規變更停車位,承辦人發函對受電室及發電機旁之通道所設二車位均以之前移除別處車道旁之一車位市府所發「…改善完竣在案」之公文謊稱此二車位「已改善」,我曾向台電公司詢問有關受電室及發電機旁之通道設車位阻礙出入,其回覆配電設備之運轉常需進出作電力調度之切換,又偶而需配合消防局因火災、天然災害之緊急性作電源隔離,若因停車位阻礙而使災害擴大或有人命問題,其建議為大眾利益著想請勿設車位以維護公共安全,但承辦人卻仍於公文登載「受電室及發電機旁之通道所設二車位改善完竣在案」不實之事項,使大樓住戶時時處於通道受停車位阻礙影響公共安全之危險中,是否涉及刑法第213條?

wondar 101-02-15 16:51

律師:上次已請教您管委會不肯提供會議紀錄與光碟怎麼辦,已發文使管科糾正,但使管科說公寓大廈管理法第35條不包括光碟,光碟可以不給。 但是光碟裡有住戶毀謗本人名譽,請問該怎麼做才能討回公道?謝謝律師指教。

Henry 101-02-17 18:32

公寓大廈管理條例 

第 35 條

利害關係人於必要時,得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄,管理負責人或管理委員會不得拒絕。

而你所提到光碟,其內容如果是會議中的錄影,應也可稱為是會議記錄的另一種形式,可以以此主張向管委會申請調閱

以上給你參考!

wondar 101-02-23 10:05

 謝謝律師指教,他日若需提告將聘請律師幫忙,許多社區都有類似問題只是不知如何處理,祝律師生意興隆。

quenten 101-02-08 12:07

店面因無任何牆面對應到中庭,因此無法與其他店面一樣,將冷氣室外機裝至於中庭之中,所以管委會特別同意可將冷氣室外機可裝至於自己的騎樓上,但沒有任何書面同意書,只是口頭同意,若假設安裝後,住戶反應破壞大樓外觀,管委會反悔,我是否就會違反公寓大樓管理條例,被強迫拆除冷氣?
問題
1.騎樓到底算不算店面的,還是算共有地?(但買時有付出騎樓的錢,權狀也算在內)
2.冷氣算違張建築嗎?
3.我在自己的騎樓裝冷氣室外機要經得誰的同意嗎?
4.是不是有人看不過去就可請管委會叫我拆掉??
5.我要如何保護自己?

您好:

有關您所詢問題回覆如下

公寓大廈及其基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係

在不違反相關法令之規定前提下

自得以規約作為遵循依據

因此需先視您所屬之公寓大廈規約有無相關約定

公寓大廈區分所有權人或住戶間發生有關公寓大廈爭議事件時

得由管理委員會邀集相關當事人進行協調

或由當事人向直轄市、縣(市)政府公寓大廈爭議事件調處委員會申請調處

或向鄉(鎮、市、區)公所調解委員會申請調解

以上謹供參酌希望對您有所幫助

wondar 101-01-26 10:27

請問如果要求管委會影印會議記錄和光碟等資料管委會拒絕也不理會使管科來函是否可以提告侵權  ?  如果提告侵權標的物款項金額由原告決定嗎?  謝謝律師指教。

林智群 (klaw) 101-02-02 16:04

 公寓大廈管理條例第35條規定,

利害關係人得請求閱覽影印  規約  會計憑證  帳簿  管委會會議紀錄等資料

管委會不依法提供的話,可以向主管機關(縣市政府工務局)舉發,

可以罰1000~5000罰鍰,可以連續處罰

wondar 101-02-08 07:23
回覆 klaw 的發言內容:

 公寓大廈管理條例第35條規定,

利害關係人得請求閱覽影印  ... (恕刪)

 謝謝律師指教。

泡泡龍 101-01-17 16:57
 一動產當初是以商場方式銷售因此所有權人人數眾多~
其中資產管理公司約佔一半如今資產公司自組管委會自行將營收
全歸管委會所有~其他人自組自救會提告~原告約30人其中一人為原告兼共同訴訟代理人~如今判決被告賠償原告 但只賠償原告兼共同訴訟代理人的原因??? 其他人有共同分攤請律師代寫訴狀及送件~但是無參與出庭

泡泡龍您好:

有關您所詢問題回覆如下

民事訴訟法第41條規定

多數有共同利益之人

得由其中選定一人或數人

為選定人及被選定人全體起訴或被訴。
訴訟繫屬後

經選定前項之訴訟當事人者

他當事人脫離訴訟

您們的情形可能是有選定當事人的情形

雖然您們脫離訴訟(但仍為實質當事人)

仍受判決效力所及

以上謹供參酌希望對您有所幫助

阿永 101-01-15 21:54

去年(2011)中秋節獎品比較豐富

所以今年房客管委會要摸彩卷(之前都沒拿)

但卻被我先拿走了(例年都是如此)

因為我管理的住戶較多

而且拿走後

我人都會在現場參與活動

等住戶來參加活動時

當場拿給他們

PS~

節日舉辦不是每年都有

要看當年的主委或其他委員

同不同意要辦

有時候不是摸彩卷

是用其他活動代替

 

租約簽定管理費是房客繳納

(當初有協議,因為這樣可以省$195細節省略)

房客認為繳交管理費,所以摸彩卷是屬於他的(摸彩卷上面無名無姓)

可是社區住戶規約內容明確寫明

繳交管理費的責任歸屬是在區分所有權

請問律師或者有相關經驗人士

可以告訴我

我該怎麼辦

這樣罪名會成立嗎!

 

過完年要開庭~急

 

 你的問題需要看住戶規約中規定的權利義務主體有沒有包含租屋者,如果沒有包含租屋者,那摸彩券應該是屬於區分所有權人的,不構成侵占。區分所有權人與房客間另外簽訂契約約定繳交管理費及移轉權利部分,如果區分所有權人沒有將彩券移轉,應該屬於民事債務不履行的問題而非刑事侵占罪。 建議你將住戶規約及租任契約備妥,找個律師研究過後再幫妳寫答辯狀

http://patent-attorney-in-taiwan.blogspot.com/

 

月光 101-01-10 12:46

您好

我住在公寓八樓,十幾年來天花板都是漏水的,一直都處理不好,今年在我積極溝通處理之下已有些改善,本來以為是九樓漏水,對方浴室地板需打掉重做,對方要求各付一半費用我也接受不過九樓浴室地板重做後漏水是有改善,但還是在漏水,接著請抓漏師父找原因,後來發現十樓的浴室地板管路也漏水,之前九樓漏水時曾和十樓一起重做了浴室地板,也幫出了一半的費用,不過顯然並未做好,所以造成我八樓天花板漏水,十樓說若要再做浴室地板,要我們八樓和九樓一起出錢,他才要做,因為我們不肯,也請管委會協調,不過無效,對方說叫我們直接告他好了,請問我們要如何處理呢?他要求我們幫出錢合理嗎?

若要告他程序上要如何做呢?是否要先寄存證信函?

 

 

 

月光您好:

有關您所詢問題回覆如下

公寓大廈管理條例第12條規定

若是樓地板或其內之管線

其維修則由樓地板上下之區分所有權人共同負擔

但如果可以確定是可歸責於其中之區分所有權人之事由所致

則由該區分所有權人來負擔

當然其中有舉證之困難

提告時也應注意舉證

以免受不利益之判決

以上希望對您有所幫助

吉利 101-01-07 20:06

大樓管委會侵占我的停車權力>>>租給別人~不當利益                                                      管理員隨便 把我家斷水斷電    拉下鐵門不讓我進出       公共設施不讓我使用~~~~請問要如何提告

蔡明哲 (阿哲) 101-01-07 20:31

 要先確認你們大樓停車位是哪種性質?

大樓管委會的行為恐有強制罪嫌的疑慮。

于倩 100-12-02 06:47
律師您好~ 家人之前住的房屋因房貸繳不出來,已遭法院拍賣1年多, 日前卻收到管委會提告催繳管理費, 12月中要開簡易辯論庭通知 房屋法拍之前,家人都一直住在那裡, 管委會並未依正常程序公開催繳, 法拍前也未向法院申請參加債權分配, 現在卻忽然提告,要催繳管理費金額8萬多 當時管理費一個月約1500元,等於已經4年多沒繳, 家人現在名下無財產 在外租屋,且每個月薪資都已經被強制扣薪1/3, 根本無能力償還,請問對於這種問題,在開簡易辯論庭時, 被告該如何答辯較有利呢?謝謝回覆
廖淑華 (廖律師) 100-12-02 06:47
如果該繳而未繳屬實,只能提出誠意,與管委會協商繳款方案,以最有利自己方式,向法院請求。
于倩 100-11-29 02:54
律師您好: 家人之前住的房屋因房貸繳不出來,已遭法院拍賣1年多, 日前卻收到管委會提告催繳管理費, 12月中要開簡易辯論庭通知 房屋法拍之前,家人都一直住在那裡, 管委會並未依正常程序公開催繳, 法拍前也未向法院申請參加債權分配, 現在卻忽然提告,要催繳管理費金額8萬多 當時管理費一個月約1500元,等於已經4年多沒繳 請問對於這種問題, 在開簡易辯論庭時, 被告該如何答辯較有利呢?有需要先寫民事答辯狀遞送法院嗎? 謝謝回覆
基本上你們是有繳款義務的。 不過,如果你們原本的公寓大廈的區分所有權然會議的召集上有嚴重瑕疵,例如沒有召集權人召集的情形,造成區分所有權人會議無效,且因此使得你們的規約也無效的情形,你們或許可以因此而逃過繳款的義務。
rochdaelana 100-10-21 10:45

97.06時在台南永康買約13年的中古大樓(長X建設建的), 前屋主(前長X建設員工) 原本透過仲介公司賣房子+3個平面停車位, 改成賣房子+2個平面停車位 ,另一個同時賣給負責這個案子的仲介(住同社區).
物權狀約30坪+ 共用部分是94/10000; 土地權狀是50/10000.
住進來後, 聽鄰居說: 當初這3個車位還是屬於長X建設(應該是沒賣完),社區管委會跟長X建設間有些糾紛, 社區管委會原本要對長X建設的這3個車位提出假扣押,但這3個車位的產權已過戶給前屋主. 所以社區管委會對長X建設跟前屋主恨之入骨.當下我也不管這麼多,反正產權已經很清楚過戶給我.
100.05社區管委會收到臺南行政執行處的動產拍賣通知公文,
要對長X生活科技公司(長X建設應該是倒閉後更名)的土地資產33/10000 進行拍賣, 這被拍賣的土地資產33/10000就在我住的社區. 社區管委會覺得奇怪長X建設怎麼可能還有我們社區的產權, 查不出來是誰的土地持分被拍賣. 管委會覺得應該是當初長X建設過戶給前屋主的那3個車位有問題.
當時我詢問過前屋主,他說車位的產權是含在建物權狀的共用部分,並沒有含在土地權狀; 我也找負責我買這間房子代書,她的回應是:他是依照前屋主所提供的建物/土地權狀資料,已經全轉移到我身上. 我問她:車位的產權是含在建物權狀的共用部分,那是否也有含在土地權狀? 她說:他查不到前屋主更早以前的資料.
給我感覺已經不關她的事. 後來我跟同棟大樓五樓的(有1個車位)借建物權狀(81/10000)跟土地權狀(61/10000), 發現五樓的建物權狀的共用部分比我少約13/10000, 但土地權狀比我多11/10000. 我也去過永康地政事務所確認過,地政人員也說覺得奇怪:我的共用部分比5樓多,看起來正常,但為何土地權狀的持分比5樓少??
由此推算我住的大樓,停車位產權是共用部分跟土地權狀都有持分. 我再跟前屋主反應,他說會找律師跟長X生活科技公司處理, 之後前屋主消失的無影無蹤也不接電話.

對於這個事件,我有些疑問跟問題,需要有法律土地專業人士回答:

(1) 請問:我必須去哪個單位申請才能找出證明100% 確認,我的停車位產權是只
含在建物權狀的共用部分?? 還是也含在土地權狀??
也可以申請到同一棟其他住戶的產權證明嗎?? 如何申請??


(2) 請問:如果確定停車位是含在建物權狀的共用部分跟土地權狀, 那表示我的停
車位產權少了含土地持分22/10000, 那我必須要告前屋主詐欺,要他歸還我少
掉的22/10000土地持分, 我必需準備甚麼資料才能對前屋主提告??
22/10000土地持分要的回來嗎? 是不是要附帶民事賠償??


(3) 請問:我必須提出我的停車位產權跟同一棟其他住戶停車位產權不同的證明資
料, 才可以對前屋主提告嗎??
     如果我先提告,到時法院會去調查嗎?


(4) 請問:土地代書的職責只負責動產產權移轉工作, 不需要去查明要移轉
動產產權是否有問題嗎??


(5) 請問:臺南行政執行處的動產拍賣公文, 註明: 得標後這33/10000 土地持分
不點交. 不點交是甚麼意思?? 不能過戶嗎??


感激不盡...........

廖淑華 (廖律師) 100-10-21 11:02

建議先去當地地政事務所申請相關建物、地號的所有土地登記謄本、建物登記謄本、所有人異動資料,再逐一比對所有權人及持分比例。

故鄉 100-04-25 19:12

公寓大廈法律問題急救站】召集人違反召集義務,怎麼辦?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

公寓大廈管理條例中的主管機關為誰?規約規定每半年召開一次區分所有權人大會,召集人卻僅每年招開一次,請問有何罰則?罰則的對象為誰?罰則是否為該對象自行負擔,還是管委會須負擔(註一)?

【解析】

按 所謂區分所有權人會議,係指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議(註二),其由全體區分所有權人組成,每 年至少應召開定期會議一次(註三)。但有「發生重大事故有及時處理之必要,經管理負責人或管理委員會請求者」或「經區分所有權人五分之一以上及其區分所有 權比例合計五分之一以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集者。」情形之一者,則應召開臨時會議(註四)。換言之,每年應召開區分所有權人會議之定期會 議一次以上,法並未有「不得於規約中規定『每年應召開區分所有權人會議之定期會議二次』」之禁止規定,此類規定亦無侵害財產權、人格權及違反公序良俗等情 事,規約中如有該規定,自無違法得為撤銷或為無效之虞,召集人自應遵守之。召集人倘有違反者,依公寓大廈管理條例第47條第1款之規定,由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣3000元以上15000元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務、職務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰之。至於公寓大廈管理條例中 的主管機關為何?依公寓大廈管理條例第2條之規定,公寓大廈管理條例所稱主管機關,在中央為內政部;在直轄市為直轄市政府;在縣 (市) 為縣 (市) 政府,併予敘明。

【註解】

註一:問題來源:96年7月6日台灣法律網>免費會員區>法律問題(會員)討論區>公寓大廈管理條例中的主管機關為誰?
註二:公寓大廈管理條例第3條第7款:「七、區分所有權人會議:指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。」參照。
註三:公寓大廈管理條例第25條第1項參照。
註四:公寓大廈管理條例第25條第1項參照。


故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
7.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
11.整理中:
(1)台灣法律網電子書:房地產案例實務(二)(公寓大廈專篇)
(2)公寓大廈部分(五南)。

(一天一情話)
人曰有夢最美,而我的夢
就是愛妳惜妳永永遠遠......

您好

先說一下比較情緒性的字眼!我住的高雄xx園邸B棟的新大樓一坪也不過十出頭萬,管委會的要求卻比一坪五六十萬以上等的[高級住宅]要求更嚴格????

新大樓的一戶要裝潢,管委會要求十萬保證金,並不得從一樓大廳進出(一定得從地下室)裝潢工作人員行經路線(家門口開始)以及碰處所及(電梯)都必須嚴格包裝保護,以及每天及事後垃圾清除!這些都可以為了大樓外觀以及安全衛生等極力配合!

他竟然還要求必須審核我們的裝潢圖,通過才可以讓我們裝潢,而且裝潢完後還必須請他們審核?

他們也沒有任何審核的[chk list]

審核就是憑個人主觀

請問這樣合理嗎?

沒有[隱私權]這回事嗎?

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件裝潢若僅在您們專有部分,則管委會之主張並無理由,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝