你好：
若買受人本身就是共有人，依最高法院72年台抗字第94號判例之意旨，其他共有人無土地法第34條之1第4項之優先購買權。共有人依土地法第34條之1出賣共有之不動產給你，你並未取得更優先權利，只是其他共有人無法主張優先購買權。 若確實無法聯繫，依土地法第34條之1第1項處分不動產後，必須依同條第3項規定提存該共有人應得之對價或補償，提存程序可參考提存法及土地法第三十四條之一執行要點第9點。 土地法第34條之1第1項之多數決不適用於贈與或無償處分，若你的優惠價格被解釋為贈與或無償處分，無法依土地法第34條之1第1項取得處分權，屬於無權處分，效力未定，其他共有人可以拒絕承認。若非贈與或無償處分，行使權利若以損害他人為主要目的，會被認定為權利濫用，而不得行使，且其他共有人可能會依侵權行為主張權利。若無上開情形，依土地法第34條之1規定辦理即可。 法律關係不同，但最終都由你取得所有權。
您好，關於您的問題，最簡單的方式，可以直接提起訴訟請求裁判分割共有物，並提出變價分割之方案供法院參考，若法院同意變價分割，您再參與投標即可，除避免您上述之麻煩外，也可避免贈與稅的問題。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。
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蘇文俊/蘇文斌律師回答
您好
通知義務本來就是在賣方
因為賣方是共有人
而且就算繼續進行
被告的也會是賣方
不會你們
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PS：本律師精於實戰，回覆以實戰策略、增加談判籌碼、收集證據為主，基本程序回答較少，請多包涵。
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您好:有關您所詢問題回覆如下
依最高法院65年度台上字第853號判例所示:土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第一百零四條第二項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。
所以本件若可以趕快移轉,對公司仍屬有利,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
公司預計在今年買些土地，其進度為已經完成簽約用印也已交付款項，但當進度進入交付完稅款時地主提出說有其他共有人提出要行使優先承購權，但是公司這邊希望要完成本筆土地交易買賣。
而後來重新檢視合約時發現仲介的代書當時將簽約及用印綁在一起並且將通知義務及切結都歸責於賣方地主，更在當時尚未通知共有人情形下就直接拿地主的印鑑章蓋登記申請書上的切結，且並未在合約內容中提到（如果其他共有人提出優先承購權）是否可以繼續進行買賣或中止本合約。
小弟想請教各位大律師及先進，我應該如何建議公司（是可以合法買呢還是要中止買賣）。繼續進行是否會被地主共有人告？
感謝各大律師的提點，但公司擔心其仲介的代書的程序是否有疏失如何能向地主求償或賠償價金．因簽約時優先承購權才產生，但是簽約當天就已拿地主的印鑑章蓋切結．而且地主另以存證信函通知公司目前共有人已提出優先承購權，且要求因合約未註明若發生優購如何處理所以當共有人提出告訴或求償要買方共同承擔．
目前代書送地政做過戶動作，但地政事務所也已收到共有人提出異議書，目前要求地主補證是否有通知共有人，且十日內是否無人主張．
不知業界是否有類似案件判例可否提供小弟參考？ （已查司法判決書但沒找到相似案例）
您好:有關您所詢問題回覆如下
依最高法院65年度台上字第853號判例所示:土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第一百零四條第二項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。
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蘇文俊/蘇文斌律師回答
您好
如果共有人表示要行使
你們契約不能履行
依法可以解除契約
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你好：
最高法院72年台抗94號民事判例：「土地法第三十四條之一第四項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。相對人既為土地共有人之一，則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳甲、陳乙之應有部分，其他共有人即不得主張優先承購權。」 如果是共有人間買賣應有部分沒有土地法第34條之1第4項優先承購權之適用。 另外，若是依土地法第34條之1第1項以多數決出賣共有物，2/4還沒有超過半數，不符合要件。 土地法第三十四條之一執行要點第10點第2款規定：「（二）徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即他共有人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。」 接到通知後10日內不表示，就視為放棄優先購買權，沒有所謂保留優先購買權這種權利。 另外共有物的管理依民法第820條規定亦採用多數決，出租屬於典型的管理行為，指要符合民法第820條規定，都沒有問題。你好,由於老家最近建商在談賣賣,在提出的契約中有轉移義務與擔保責任及違約責任部份,由於爸爸只是土地持分之一,老家又未做第一次登記,只因長久設籍及居住,談的是土地及搬遷補償,在建商條件內有我們必須確保為所有人及未設定地上權或其它權利,以及對於第三人不得主張使用權和租貸關係及優先承購權,需自行排除當中如有訴訟必須擔負所有支出費用,這部份我覺得相當不合理,這部份是否建議我們採用何種方式因應.
另外轉移義務是否可以要求將相關資料一併準備齊全在簽約一起蓋章處理完畢,另外還有要求指定第三人做所有權轉移後的登記名義人是否合理.
違約責任該怎樣定義較是合理,由於目前都是由對方標定,另外增訂有付件及增修效力且標示當與主約詆處以附件為準.這樣方式是否日後會有爭議問題.
您好:有關您所詢問題回覆如下
本件契約內容應仍可再協商,建議在簽約前應協商到對您們有利之部分,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
離婚協議書記載房屋土地為甲方及乙方共同持有？(有無至地政事務所辨理房屋及土地之共有共有登記？假設已為共有登記)，甲方為借貸契約之借款人(債務人)，乙方為貸契約之保證人，甲方近期不打算繳房貸，房地將遭銀行聲請裁定拍賣抵押物(以借款當時設定抵押權之範圍為準，似應為房地之全部，而非1/2...)，因為房屋土地為甲方及乙方共同持有，所有人為甲及乙，執行法院執行拍賣抵押物時，債務人為(房地所有人)甲及乙，亦即乙亦為執行程序中之債務人，參照強制執行法第 70 條第6項規定，債務人不得應買之規定，乙方無法購買，且乙方持有部分亦極可能遭法拍。
問：
1.借款當時設定抵押權之範圍，究為房屋及土地持分之全部？抑或為房屋及土地持分之1/2？
2.若未至地政事務所辨理房屋及土地之共有共有登記，房屋及土地之所有人僅甲方一人？如是，執行程序中之債務人僅甲一人，始有討論乙是否得優先承買之餘地。
土地原本就在甲乙方名下，共同持有部分是在約15年後才辦理(包括土地及房屋)，所以房屋及土地均設定抵押權人給銀行？如上所述，若甲乙均為房屋及土地之所有權人，乙雖為借款契約之保證人，卻是法拍執行程序之執行債務人，乙並無法參加應買。
參照臺灣高等法院85年度抗字第2438號民事裁定：「......再強制執行其應買人之資格，除標的物買受人之資格，法律設有限制者亦應具備該項資格，否則無效，及拍賣人對於其經管之拍賣不得應賣或使他人為其應買，及債務人不得應買外，原則上無限制，債權人本人及債務人所覓之買主，均得為應買人。.......」之意旨。法律亦未限制其他人參與應買，得先由債務人(乙方)所覓之買主拍定取得該房地所有權，再移轉與乙方，應非法所不許。
您好，關於您的問題，縱使房地之所有權人為您跟您先生分別共有而均為所有權人，然仍可協議由您實際管理使用，若此，則您可將門鎖更替，並禁止先生進入。
您雖無法行使優先承購權，惟仍可藉由他人之名義投標。
若您擔心會有先生不履約之情形，可透過建築經理公司之履約保證帳戶，以避免交易風險。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0988706305(若開庭(會)未接，亦可撥0910638932由本所房佑璟律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。顏寧律師。
宜蘭，基隆，台北，桃園，新竹，苗栗，台中，南投，彰化，雲林，嘉義，台南，高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務，並祝您平安喜樂。
回覆 kath 的發言內容：
律師您好,
您好，依您所述，事實可能有好幾種：
例一：政府拍賣a農地持分，甲以鄰地共有人之身分投標，乙則以a地共有人之身分主張優先承購權，而a農地現登記為乙所有。
例二：政府拍賣a農地全部，甲以鄰地共有人之身分投標(非現耕)，乙亦為鄰地共有人，則以毗連耕地現耕所有權人之身分主張優先承購權，而a農地現登記為乙所有。
例三：政府拍賣a農地全部，乙以鄰地共有人之身分投標(即毗連耕地現耕所有權人之身分)，惟事實上則為「甲出資，乙出名」，二人共同合購，而a農地現登記為乙所有。
前二例比較好解決，第三例問題會比較大些，還是…以上三種皆非？
請問，這部分有該政府機關函文，還是您的友人直接跟您說的？
還有，您所謂其他共有人是指「鄰地」的其他共有人嗎？(如果是的話，一整個就很怪了~)
我爺爺去年2月過世，留下的遺產都是農地及房舍，繼承人含奶奶在內共七人，爺爺過世時奶奶已經無行為能力，同年12月奶奶過世，遺產稅今年二月才繳清(中間有延長一次)，目前尚未辦理登記，因為幾次協議不成，爭論問題如下:
1、當初申請遺產稅時沒有辦理剩餘財產請求，已經繳納的遺產稅尚可爭取嗎?要辦理剩餘財產請求，需要配偶有行為能力嗎?
2、目前的遺產以公同共有方式繼承，尚未辦理繼承登記，但是房舍部份若公同共有，將不利我父親處理未來產權，因為房舍所蓋的土地所有權為我父親所有，是爺爺60年前便已登記在我父親名下，若依家屬目前做法採公同共有，是否必須支付我父親租金與稅金嗎?若我父親願意在其他財產少分，法院上判與房舍歸我父親的機率高嗎?我們可以用什麼主張爭取?
3、依土地法34條之一，共有人超過1/2或持分超過2/3，可直接處分該筆共有財產，我們主張協議分割，其他家屬不予回應，那我父親的持分很可能被輕易出售?雖有優先承購權，但是又沒有錢買，要如何主張我父親的權益?
4、請問公同共有繼承是否只要有任一繼承人申請即可?需要全部繼承人簽名同意嗎?那分別共有的情形也是一樣嗎?
5、若上法院申請裁判分割，規費是向全部繼承人依其應繼分收取嗎?還是提出告訴者一人支付?
6、若公同共有人間完成繼承登記之後，是否可以立刻移轉權利給其他共有人?聽聞其他家屬間有此協議，先予以公同共有，登記完再轉移，是否違反法律?看似合法，如果其他家屬不想要得到該筆遺產，為何不辦理拋棄?
感謝專業律師的回覆~Matt
立協議書人唐陳腰、唐金安、唐美雲、唐美倫、唐家豪等五人為被繼承人房屋之合法繼承人，先君、先父唐公諱平昌於民國100年09月28日不幸亡故，經立協議書人協議一致同意，將房屋遺產由唐家豪繼承，以憑辦理繼承登記。
一、母親唐陳腰、大姐唐美雲、二姐唐美倫等人三人同意放棄財產繼承權(證一放棄財產同意書)。由唐金安及唐家豪2人擁有房屋繼承權。
二、以目前繼承房屋的公告地價價值為新台幣 元，經以上5人同意以市價總金額新台幣柒佰萬元計價。
三、房屋繼承人唐家豪需支付大哥唐金安新台幣?佰五十萬元整，需在過戶後6個月內後辦理完成。
四、房屋辦理繼承後，母親安享晚年之養老金應由繼承人兄弟二人各提供新台幣伍拾萬元，合計新台幣壹佰萬元保障母親日後生活無虞。
五、將來無論發生任何財物困難，都不得變賣繼承的房屋。除非經過母親唐陳腰、大姐唐美雲、二姐唐美倫等人同意方可進行轉售。
六、母親唐陳腰、大姐唐美雲、二姐唐美倫等人3人有優先承購權，轉售金額為當時所簽訂繼承的金額新台幣柒佰萬元整。
七、如因本切結書涉訟時，各方同意以台灣板橋地方法院為第一審管
轄法院，並以中華民國法律為準據法。
立協議書人：
國民身分證統一編號：
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