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RITA 105-07-03 14:34

各位律師 您們好:

我的家人是位佃農,多年前區公所發公文公告該土地不適耕作,當時地主有找廠商來承租土地蓋商場,契約上的出租人為地主及我的家人,租金也由地主及家人平分。同時家人也有支付佃農應支付給地主的租金

但幾個月前家人收到區公所發函,說地主聲請三七五租約租佃關係無效,因土地沒有耕作及塔蓋鐵皮屋出租。並要爺爺多年來收取的租金反還地主。

目前與承租土地的廠商契約還未到期,但地主已採取自行收取全部租金而沒有分給爺爺。

請問此情況該如何處理,煩請各位律師先進協助回覆。謝謝!

房佑璟 (房律師) 105-07-03 23:01

您好,關於您的問題,目前應先委任律師協助出席調解,先爭取租約存續,再爭取租金

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。

廖小姐 105-06-30 14:28

您好,

家人有一塊農地(桃園)於民國69年買賣取得。民國86年公所註記有375租約,家人最近才發現。經查該租約為民國42年訂定,之後由佃農取得租約內全部耕地,後於民國59年轉售於前地主,家人再於民國69年從前地主處購得此塊農地

現家人主張租約無效,請公所徑為註銷此租約,但公所回覆為租佃爭議,要我們走協調程序。

但我們認為這其中很明顯為公所登載有錯誤,佃農既已取得整塊耕地,且之後又將耕地轉售,該耕地又怎麼會存在375租約?!

 請問家人該如何主張自己的權利?

陳柏甫 (陳律師) 105-06-30 14:37

您好,

 

1、須先確認本件之事件性質,傾向判斷為公法上登記之事實行為。

 

2、可對公所提出一般給付訴訟,請求塗銷錯誤之375租約註記。

 

以上,如有任何疑問或需要,可以email(t710052105@gmail.com)、line或電話(0918-092477)聯繫,預約時間至事務所洽談,以提供您更完整之協助,謝謝。(勿以留言回覆)

你好:
耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定:「(第1項)承租人應自任耕作,並不得將耕地全部或一部轉租於他人。(第2項)承租人違反前項規定時,原訂租約無效,得由出租人收回自行耕種或另行出租。」 第17條第1項規定:「耕地租約租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止:一、承租死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。」 第26條:「(第1項)出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時,應由當地鄉 (鎮、市、區) 公所耕地租佃委員會調解調解不成立者,應由直轄市或縣 (市) 政府耕地租佃委員會調處;不服調處者,由直轄市或縣 (市) 政府耕地租佃委員會移送該管司法機關,司法機關應即迅予處理,並免收裁判費用。(第2項)前項爭議案件非經調解、調處,不得起訴;經調解、調處成立者,由直轄市或縣 (市) 政府耕地租佃委員會給予書面證明。」 租佃爭議要先經鄉鎮市區公所耕地租佃委員會調解調解不成立,由直轄市、縣市政府耕地租佃委員會調處,調解不成立時,可向地方法院起訴請求確認租賃關係不存在,確定後持判決、確定證明書至地政機關、租佃主管機關辦理塗銷註記。 依你所述,名義上之佃農應不會爭執三七五租約不存在,應可順利經由調解程序解決紛爭。
顏寧 (顏寧律師) 105-06-30 22:43

您好,關於您的問題,375減租之爭議,應先經由租佃爭議調解委員會處理之,若調解失敗,再提起訴訟加以爭執之;目前應針對租約存在與否,加以爭執之。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0988706305或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。

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房佑璟 (房律師) 105-06-30 22:55

您好,關於您的問題,375減租之爭議,應先經由租佃爭議調解委員會處理之,若調解失敗,再提起訴訟加以爭執之;目前應針對租約存在與否,加以爭執之。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

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 您的案件需提供資料始能正確研判,本律師專辦動產,如有疑問,可以來電或來信討論。

鐵拳無迪 105-05-03 23:49

 本人繼承一筆375減租農地,於2016年與所承租佃農(第二代佃農甲(繼承農地佃農身份))辦理解除並於土地謄本註銷登記,但該筆土地上有一間農舍(屋齡有30年以上,該農舍並無在地政機關登記,但有表及電表,不清楚是否繳交房屋稅,不清楚是否有產權)使用人為佃農(第二代佃農乙(可能繼承房屋佃農身份)),因本人認知375減租租約應以農地為主,如今租約解除該筆土地應為可正常使用之農地,本人是否可向第二代佃農乙收取土地租金或者拆除該棟農舍?需用什麼方式來達成目的.

房佑璟 (房律師) 105-05-03 23:54

您好,關於您的問題,可考慮委任律師提起訴訟請求拆屋還地

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

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曹尚仁 (曹律師) 105-05-04 08:46

您好,針對您的問題回覆如下:

1、農舍不一定都是違法的,不過倘若租約已經終止,我方還是可以要求對方拆屋還地

2、程序上,可以先發存證信函要求對方拆屋還地,倘若拒絕,可以提起民事訴訟救濟

呂昀叡 (呂律師) 105-05-04 08:48

您好:

關於您的問題,回覆及建議如下:

1. 建議先與對方終止租約,才可以要求對方遷出並拆除農舍,而雙方間租約若是不定期限,也請注意依土地法第114條規定終止租約的理由限於「承租死亡而無繼承人時」、「承租人放棄其耕作權利時」、「出租人收回自耕時」、「耕地依法變更其使用時」、「違反民法第四百三十二條及第四百六十二條第二項之規定時」(也就是承租人致耕地毀損、滅失或耕地的器具因可歸責於承租人之事由而滅失)、「違反第一百零八條之規定時」(也就是承租人逕得將耕地全部或一部轉租於他人)、「地租積欠達二年之總額時」才可以終止租約,而再依土地法第116條規定,如依「出租人收回自耕時」、「違反民法第四百三十二條及第四百六十二條第二項之規定時」等原因終止租約,必須於一年前通知對方。

2. 以上說明僅針對您簡略敘述所作分析,詳細應再仔細檢閱資料及事實而定。

 

如有任何疑問,煩請攜帶有關文件前來面談

耑此奉達,敬頌 時祺

聯絡資訊可以電子信箱(r96a21070@ntu.edu.tw)手機line(0989459431),唯有提出完整的資訊詳談,方得提供更完善之服務,謝謝。(請勿直接留言回覆,以免遺漏)

 

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承如曹大律師所言,應先終止契約後,再請求拆屋還地,另應注意三七五條例有無補償之規定,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

民法第767條第1項前段所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害所有權者,得請求除去之。有妨害所有權之虞者,得請求防止之。前項規定,於所有權以外之物權,準用之。 同法第179 條規定無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。雖有法律上之原因,而其後已不存在者,亦同. 為維護您的權益,歡迎撥打免費法律諮詢服務電話0982-100565或使用手機Line鍵入我的密碼:(q6789336)加入好友與我們聯繫。 免費法律諮詢服務駐地 : 宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄,屏東,台東,花蓮 。公理律師事務所、魏克仁律師關心您!

 375租約如已塗銷,則對方繼續在土地上使用農舍即無合法占有權源,此時我方自可提起訴訟請求拆屋還地、排除侵害,並可請求無權占用期間之不當得利,如有疑問可以來電或來信討論。

sunny_hung 104-06-21 15:53

各位律師 您好 : 

事情的緣由是這樣的......因本人的舅舅於日前來到本人家中,僅略以地主通知欲將本人外公生前在耕作的三七五租佃土地上建築之老舊建物拆除而已,索取家母的印鑑證明與印章,本人欲請舅舅提供相關文件已便確認,舅舅卻將細節含糊帶過並聲稱若家母提供則不需拆除建物,否則日後若需強制拆除時,則須由不同意之繼承人負擔全部費用...
    在此同時舅舅也向本人的阿姨(即家母的姊姊)用相同手法索取印鑑證明與印章,阿姨並未提供...舅舅便拿出已備妥的文書急迫催促阿姨盡快簽名,阿姨在不及閱覽其內容的情形下也簽了名...

     為了要釐清舅舅拿取印鑑證明與印章的用途,本人的表哥去電向舅舅詢問,電話內容中舅舅坦承拿印鑑證明與印章是要做土地的處份,卻隱瞞三七五租約已於民國77年間由原承租人外公改為舅舅(此段通話已保留錄音檔)

     在這之後,發現建築物已被拆除,且舅舅與地主協議終止三七五租約,舅舅於今年三月取得一千多平方公尺的土地補償(已有地籍謄本可證明)

問題如下 : 

1.舅舅的行為是否構成詐欺.侵占.偽造文書?

2.能否建議採 刑事訴訟 或 刑事訴訟連帶民事賠償 , 還是民事訴訟那個較為可行? 

3.因此事之土地涉及三七五租約,舅舅在本人外公尚未過逝前民國77年間,即辦理變更承租人是否違法?

懇請撥允回覆,萬分感謝!!!

 

曹尚仁 (曹律師) 104-06-21 18:06

您好,針對您的問題回覆如下:

1、針對土地處分的部分應盡速發存證信函要求對方不得處分,並且要求對方返還印鑑證明,否則之後就提告偽造文書

2、有關於租約的部分,已經超過時效了,因此要追訴很困難,外祖父何時死亡的?

sunny_hung 104-06-21 19:25
回覆 曹律師 的發言內容:

您好,針對您的問題回覆如下:

1、針對土地處分的部分應盡速發存證信函要求對方不 ... (恕刪)

首先感謝曹律師的回覆!

1. 先前已經發出存證信函,但對方回函表示我方無權爭取,今年三月份發現土地已經處份完成...那麼是否只能提告偽造文書? 詐欺,侵占是否成立呢?

2.外祖父是於82年間過逝, 好像也過時效了...那麼外祖母於外祖父過逝後是否為第一順位繼承人?

 

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件您外祖母繼承順位同第一順位繼承人,本件應提起民事才能獲得最終解決,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

亭華 103-07-23 01:07

我外公(建在)有地號A、B兩塊(連在一起)的375減租地

主要問題: 想問如何收回自耕,以及最少需要的費用?

公告土地現值及公告地價查詢 元/平方公尺

年月 

段名小段名

地號

公告現值

公告地價

面積

102年01月

A

5,000

710

1,883.00

102年01月

B

5,000

710

1,884.00


能夠直接回答我上述主要的疑問自然是感激不盡,如果問題很複雜,也可以從以下我自己研究過後不明瞭的地方給予解答:


問題1. 約期怎麼查? 能夠在約期期間收回土地?

資料上寫約期以6年一期,而即使我們每次都不出席簽約,公所也會自動幫我們續約,那我該如何查詢約期到了沒? 因為看法條(第17條--耕地租約租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止)即如果佃農那邊沒有出現問題,似乎一定得要約期到了才可以再看是否能收回自耕的資格?

------------------------------------------------------------------------

 依據第19條
耕地租約期滿時,有左列情形之一者,出租人不得收回自耕:

一、出租人不能自任耕作者。

二、出租人所有收益足以維持一家生活者。

三、出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者。

出租人為擴大家庭農場經營規模,得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之

耕地自耕,不受前項第二款規定之限制。

出租人依前項規定收回耕地時,準用第十七條第二項規定補償承租人。

再配合上內政部79 年8 月31日台內地字第828311 號函:
l  為擴大家庭農場經營規模申請收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕者,其自耕地之認定,應以出租人所有者為限
l  而所稱「鄰近地段」,係指出租人要求收回之出租耕地與其自耕地之距離未超過 15 公里
-------------------------------------------------------------------------

問題2.所以出租(我外公)一定要在15公里內買下其他自耕地嗎?承租的方式可不可以? 此自耕地的土地使用一定要是農地(自宅庭園可以嗎)? 有沒有面積規定(我買塊小菜園來種也可以算嗎)?

問題3.請問是否一定需要賠償1/3?有不用賠償土地取回方式嗎?

網路上有些新聞說以「擴大家庭農場經營規模」方式收回之土地不需要賠償佃農1/3(公告現值-土地增值稅),新聞網址: http://www.3gstar.com.tw/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E6%B3%95%E4%BB%A4%E8%A8%8A%E6%81%AF/%E9%A0%AD206.htm
可是19條又說「擴大家庭農場經營規模」方式收回之土地准以17條第二項賠償,其中包含1/3(公告現值-土地增值稅)

問題4. 如何證明不符合出租人所有收益足以維持一家生活者」詳細條件為何?我們家的條件能適用嗎?

我外公好像有津貼可領,但是我母親屬於離婚單親、沒有收入,那如果我外公將土地贈與(過戶?)給我母親(是否有高額稅金問題?) ,那以我母親沒有收入,(投資收入亦不多)僅有一間公寓的情況,能否視為不足以維持一家生活?
因為他是說出租人的所有收益, 並沒有算出租人其子女的收益吧?

如果這樣的話,是否以這條名義收回自耕會比以「擴大家庭農場經營規模」收回來的省事呢?

問題5.以買賣土地的方式收回會較划算嗎?是否會多被課稅?

問題6.我可以找誰幫我? 可推薦或自薦收費合理的律師

土地位於中部沙鹿、梧棲一帶。

 

顏寧 (顏寧律師) 103-07-23 20:34

您好,關於您的問題,三七五租約耕地地主可否主張終止租約收回耕地,分析如下: 一、耕地三七五減租條例第十六條: 承租人應自任耕作,並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時,原定租約無效,得由出租人收回自行耕種或另行出租。 二、耕地三七五減租條例第十七條: 耕地租約租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止: (一)承租死亡而無繼承人時。 (二)承租人放棄耕作權時。 (三)地租積欠達兩年之總額時。 (四)非因不可抗力繼續一年不為耕作時。 (五)經依法編定或變更為非耕地使用時。 依前項第五款規定,終止租約時,除法律另有規定外,出租人應給予承租人左列補償: 1承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。 2尚未收穫農作物之價額。 3終止租約當期之公告土地現值,減除土地增值稅後餘額三分之一。 三、耕地三七五減租條例第十九條:  
耕地租約期滿時,有左列情形之一者,出租人不得收回自耕: (一)出租人不能自任耕作者。 (二)出租人所有收益足以維持一家生活者。 (三)出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者。 出租人為擴大家庭農場經營規模,得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地耕,不受前項第二款規定之限制。 出租人不能維持其一家生活而有第一項第三款情事時,得申請鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會予以調處。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。 

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0988706305(若開庭(會)未接,亦可撥0910638932由本所房佑璟律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。顏寧律師

宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂。

故鄉 100-04-25 21:46

房地產法律問題】領有殘障手冊,會被逕予終止或收回租賃物嗎?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

我向地方政府承租一塊國有土地,但目前領有殘障手冊,會因而被出租人終止或收回租賃物嗎(註一)?

【解析】

按 「非公用財產類之動產出租後,除依其他法律規定得予終止租約收回外,遇有左列情形之一者,亦得解約收回:一 基於國家政策需要,變更為公用財產時。二  承租人變更約定用途時。三 因開發、利用或重行修建,有收回必要時。」為國有財產法第44條定有明定,是非公用財產類之動產出租後,除依其他法律規定得 予終止租約收回外,遇有「基於國家政策需要,變更為公用財產時」或「承租人變更約定用途時」或「因開發、利用或重行修建,有收回必要時」情形之一者,亦得 解約收回;其中所謂其他法律規定者,係指土地法第114條(註二)、民法第440條(註三)、第443條(註四)、第450條第2項(註五)、第458條 (註六)、耕地三七五減租條例第17條(註七)、第19 條第1項、第2項(註八)等規定而言;是非公用財產類之動產出租後,苛未符合前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得逕予終止或收回租賃物。本 案,領有殘障手冊,並非前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得基於承租人領有殘障手冊之由,逕予終止或收回租賃物。

【註解】

註一:問題來源:96年7月20日植根法律網>植根法律網討論區 >生活法律問題討論區>承租國有土地問題。改寫而成。
註 二:土地法第114條:「依不定期限租用耕地之契約,僅得於有左列情形之一時終止之:一 承租死亡而無繼承人時。二 承租人放棄其耕作權利時。三 出租人收回自耕時。四 耕地依法變更其使用時。五 違反民法第四百三十二條及第四百六十二條第二項之規定時。六 違反第一百零八條之規定時。七 地租積欠達二年之總額時。」參照。
註三:民法第440條:「承租租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限 內不為支付,出租人得終止契約租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於 遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。」參照。
註四:民法第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃轉租於他人者,出租人得終止契約。」參照。
註五:民法第450條第2項:「未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。」參照。
註 六:民法第458條:「耕作地租賃於租期屆滿前,有左列情形之一時,出租人得終止契約:一 承租死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。二 承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。三 承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。四 租金積欠達兩年之總額者。五 耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。」參照。
註七:耕地三七五減租條例第17 條:「耕地租約租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止:一 承租死亡而無繼承人時。二 承租人放棄耕作權時。三 地租積欠達兩年之總額時。四 非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五 經依法編定或變更為非耕地使用時。」參照。惟農業發展條例89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約,應依農業發展條例之規定,不適用耕地三七五 減租條例之規定;農業發展條例未規定者,適用土地法、民法及其他有關法律之規定(農業發展條例第20條第1項參照),則應予注意。
註八:耕地三七 五減租條例第19 條第1項、第2項:「耕地租約期滿時,有左列情形之一者,出租人不得收回自耕:一 出租人不能自任耕作者。二 出租人所有收益足以維持一家生活者。三 出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者。出租人為擴大家庭農場經營規模,得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕,不受前項第二款規定之限 制。」參照。

故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
7.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。

(一天一情話)
萱,愛妳的場景,雖有變換;
但愛妳,依然眷戀深深.....

故鄉 100-04-25 21:38

房地產法律問題】領有殘障手冊,會被逕予終止或收回租賃物嗎?

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

我向地方政府承租一塊國有土地,但目前領有殘障手冊,會因而被出租人終止或收回租賃物嗎(註一)?

【解析】

按 「非公用財產類之動產出租後,除依其他法律規定得予終止租約收回外,遇有左列情形之一者,亦得解約收回:一 基於國家政策需要,變更為公用財產時。二  承租人變更約定用途時。三 因開發、利用或重行修建,有收回必要時。」為國有財產法第44條定有明定,是非公用財產類之動產出租後,除依其他法律規定得 予終止租約收回外,遇有「基於國家政策需要,變更為公用財產時」或「承租人變更約定用途時」或「因開發、利用或重行修建,有收回必要時」情形之一者,亦得 解約收回;其中所謂其他法律規定者,係指土地法第114條(註二)、民法第440條(註三)、第443條(註四)、第450條第2項(註五)、第458條 (註六)、耕地三七五減租條例第17條(註七)、第19 條第1項、第2項(註八)等規定而言;是非公用財產類之動產出租後,苛未符合前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得逕予終止或收回租賃物。本 案,領有殘障手冊,並非前開規定所定事由,出租人(國有財產局)自不得基於承租人領有殘障手冊之由,逕予終止或收回租賃物。

【註解】

註一:問題來源:96年7月20日植根法律網>植根法律網討論區 >生活法律問題討論區>承租國有土地問題。改寫而成。
註 二:土地法第114條:「依不定期限租用耕地之契約,僅得於有左列情形之一時終止之:一 承租死亡而無繼承人時。二 承租人放棄其耕作權利時。三 出租人收回自耕時。四 耕地依法變更其使用時。五 違反民法第四百三十二條及第四百六十二條第二項之規定時。六 違反第一百零八條之規定時。七 地租積欠達二年之總額時。」參照。
註三:民法第440條:「承租租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期 限內不為支付,出租人得終止契約租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應 於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。」參照。
註四:民法第443條:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃轉租於他人者,出租人得終止契約。」參照。
註五:民法第450條第2項:「未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。」參照。
註 六:民法第458條:「耕作地租賃於租期屆滿前,有左列情形之一時,出租人得終止契約:一 承租死亡而無繼承人或繼承人無耕作能力者。二 承租人非因不可抗力不為耕作繼續一年以上者。三 承租人將耕作地全部或一部轉租於他人者。四 租金積欠達兩年之總額者。五 耕作地依法編定或變更為非耕作地使用者。」參照。
註七:耕地三七五減租條例第17 條:「耕地租約租佃期限未屆滿前,非有左列情形之一不得終止:一 承租死亡而無繼承人時。二 承租人放棄耕作權時。三 地租積欠達兩年之總額時。四 非因不可抗力繼續一年不為耕作時。五 經依法編定或變更為非耕地使用時。」參照。惟農業發展條例89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約,應依農業發展條例之規定,不適用耕地三七五 減租條例之規定;農業發展條例未規定者,適用土地法、民法及其他有關法律之規定(農業發展條例第20條第1項參照),則應予注意。
註八:耕地三七 五減租條例第19 條第1項、第2項:「耕地租約期滿時,有左列情形之一者,出租人不得收回自耕:一 出租人不能自任耕作者。二 出租人所有收益足以維持一家生活者。三 出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者。出租人為擴大家庭農場經營規模,得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕,不受前項第二款規定之限 制。」參照。

故鄉簡介:

現職:台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試:84年高考二級、84年特考丙等。
專長:租賃契約旅遊契約契約法。
資格:政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣:與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼:願自己與老婆多積德等。
作品:
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇):95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著,95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著,96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書:勞工權益案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
7.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(二)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
8.台灣法律網電子書:政府採購法案例實務(三)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
9. 台灣法律網電子書:房地產案例實務(一)(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
10.台灣法律網電子書:房地產案例實務(二):公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著,96年7月)熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中:公寓大廈部分(五南)。

(一天一情話)
萱,愛妳的場景,雖有變換;
但愛妳,依然眷戀深深.....

故鄉 100-04-25 18:50

【行政法法律問題】何謂「行政處分」?
文/楊春吉(故鄉)
【問題】
可以回答我何謂「行政處分嗎?還有該如何去判別?可以用比較生活或釋白話一點解釋~因為行政法裡面的文字太文言文了?例如: 1.農產品行情報導 2.節育宣導 3.准許新藥上市 4.租用辦公大樓上面哪個是行政處分呢??適用什麼樣的原則去判別的呢(註一)?
【解析】
按 所謂行政處分,乃指行政程序法第92條:「本法所稱行政處分,係指行政機關就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政 行為(第1項)。前項決定或措施之相對人雖非特定,而依一般性特徵可得確定其範圍者,為一般處分,適用本法有關行政處分之規定。有關公物設定、變更、廢 止或其一般使用者,亦同(第2項)。」規定下之行政處分(註二),其大致上區分為第1項之行政處分,第2項前段之一般處分及第2項後段公物設定、變更、 廢止或其一般使用者等3者,其要件亦有不同,甚難僅以少許篇幅予以詳盡,但從提問人所舉例「農產品行情報導」、「節育宣導」、「准許新藥上市」「租用辦公 大樓」等4個例子來看,其涉及者為第1項之行政處分,其要件為「須為行政機關(註三)所為」、「須行政機關就公法上具體事件所為之決定(註四)或其他公權 力措施」、「須對外直接發生法律效果(註五)」、「須行政機關之單方行政行為」等4項要件。換言之,實務上之個案須同時符合前揭4項要件,始謂行政處分 (註六),始得依訴願法提起訴願及依行政訴訟法提起撤銷訴訟,果欠其一,即非行政處分,亦難依訴願法提起訴願(註七)及依行政訴訟法提起撤銷訴訟
前 揭「農產品行情報導」、「節育宣導」、「准許新藥上市」「租用辦公大樓」等4個例子中,「農產品行情報導」與「節育宣導」,雖可能係行政機關之單方行政行 為,但並非係就公法上具體事件所為之決定,對外亦無直接發生法律之效果,當非行政處分,僅為資訊之公開或可能為行政指導(註八)而已;至於「准許新藥上 市」,符合前揭要件應為行政處分;但「租用辦公大樓」,係行政機關基於私人之地位所為之私經濟行為,原則上應屬民法租賃,非行政處分,惟因政府採購法採兩 階段理論之關係,在契約成立前所為之招標、審標及決標,非無成為行政處分之可能(註九)。
【註解】
註一:問題來源:95年2月20日奇摩知識+首頁>社會人文>法律>生活法律>請詳細說明何謂”行政處分”~跟列舉許多生活例子。
註 二:訴願法第3 條:「本法所稱行政處分,係指中央或地方機關就公法上具體事件所為之決定或其他公權力措施而對外直接發生法律效果之單方行政行為。前項決定或措施之相對人 雖非特定,而依一般性特徵可得確定其範圍者,亦為行政處分。有關公物設定、變更、廢止或一般使用者,亦同。」亦同義。
註三:此稱行政機關,行政 程序法第2條第2項至第3項:「本法所稱行政機關,係指代表國家、地方自治團體或其他行政主體表示意思,從事公共事務,具有單獨法定地位之組織。受託行使 公權力之個人或團體,於委託範圍內,視為行政機關。」參照。例如臺北縣政府、臺北市政府、臺北市政府一級局處固為行政機關,但臺北縣政府教育局,則非行政 機關,是其欲為行政處分時,應以臺北縣政府之名義行之,始符合「須為行政機關所為」之要件。實務上,最高行政法院44年12月13日判字第70號判例: 「臺灣省各縣耕地租佃委員會對外行文,依其組織規程第十二條之規定,係以縣政府之名義行之,其對外發表之文書,如含有行政處分之性質者,自應視為縣政府之 處分。人民如認為有違法或不當之情形,自得提起訴願。」可資參照。
註四:就此,最高行政法院60年12月09日判字第819號判例:「訴願法及行 政訴訟法上所謂之處分,係指行政官署本於行政權作用,就特定事件對於特定人所為之具體處分而言。如官署為貫徹某種行政上之設施,本於其職權,在法律規定範 圍內,以命令實施一種辦法,限制不特定人為某種行為。此項命令,不得認為行政處分,人民對之不得提起訴願。」參照
註五:就此,最高行政法院44年 08月23日判字第34號判例:「訴願法第一條所謂官署之處分損害人民之權利或利益,係指該項處分所生具體的效果,損害該人民之權利或利益而言。本件被告 官署 (臺灣省政府) 之該項命令,係就其與原告間關於私權爭執之事項,命令所屬機關為某種處置,其命令之對象,為台南市政府,雖曾將此項命令之副本送達與原告,但此並非本於行 政權對原告為何處分。此項命令,僅係指示台南市政府對於原告為行政處分。必待台南市政府遵令為塗銷登記,變更為國有之登記後,始有損害於原告之權益。原告 如認台南市政府依該項命令所為塗銷登記等處分行為為違法或不當,有損害其權利,則依司法院院字第六一七號及第一一六五號解釋,應以台南市政府為原處分官 署,而向被告官署提起訴願。」、61年04月04日裁字第61號判例:被告官署受民事法院囑託丈量系爭界址,係屬鑑定性質,其鑑定結果之取捨,權在法院, 與行政機關本於公法上權力服從關係所為之處分行為迥然不同,而該官署對原告複丈之申請不予受理,通知其向管轄法院請求依法處理,此項通知,於系爭界址並不 生法律上之任何效果,僅屬單純之意思通知,亦難認為行政處分,原告對此通知遽依行政爭訟程序,請求救濟,自為法所不許。」可資參照。仍須注意的是,所謂法 律效果不以公法上的法律效果為限,發生私法上的法律效果亦屬之。
註六:其不因其用語、形式以及是否有後續行為或記載不得聲明不服之文字而有異,司 法院大法官會議86年03月21日釋字第423號解釋:「行政機關行使公權力,就特定具體之公法事件所為對外發生法律上效果之單方行政行為,皆屬行政處 分,不因其用語、形式以及是否有後續行為或記載不得聲明不服之文字而有異。若行政機關以通知書名義製作,直接影響人民權利義務關係,且實際上已對外發生效 力者,如以仍有後續處分行為,或載有不得提起訴願,而視其為非行政處分,自與憲法保障人民訴願及訴訟權利之意旨不符。行政法院四十八年判字第九六號判例僅 係就訴願法及行政訴訟法相關規定,所為之詮釋,與憲法尚無牴觸。」參照。
註七:最高行政法院44年06月14日判字第18號判例:「提起訴願,以 有行政處分之存在為前提要件。所謂行政處分,乃行政主體就具體事件所為之發生法律上效果之單方的行政行為。至行政官署所為單純的事實之敘述或理由之說明, 既不因該項敘述或說明而生法律效果,自非行政處分,人民對之,即不得提起訴願。」參照。
註八:所稱行政指導,謂行政機關在其職權或所掌事務範圍內,為實現一定之行政目的,以輔導、協助、勸告、建議或其他不具法律強制力之方法,促請特定人為一定作為或不作為之行為(行政程序法第165條參照)。
註 九:政府採購法第74條:「廠商與機關間關於招標、審標、決標之爭議,得依本章規定提出異議及申訴。」、第85-1條「機關與廠商因履約爭議未能達成協議 者,得以下列方式之一處理:一 向採購申訴審議委員會申請調解。二 向仲裁機構提付仲裁。前項調解屬廠商申請者,機關不得拒絕。採購申訴審議委員會辦理調解之程序及其效力,除本法有特別規定者外,準用民事訴訟法有關調解之 規定。履約爭議調解規則,由主管機關擬訂,報請行政院核定後發布之。」參照。