律師好：

請問當初房屋買賣契約有約定：〔本買賣標的專有部分若經檢測為輻射屋、海砂屋、危樓或曾發生兇宅事故者，除賣方已事先書面告知或提供檢測報告外，雙方同意無條件解除契約並回復原狀，程序費用由賣方負擔。其他有關本標的物之瑕疵擔保責任，除雙方另有約定外，悉依民法及其他有關法令規定辦理。〕

當初買房子時，雙方都沒有去做鑑定，後來買了房屋居住8年後，因滲漏水鋼筋外露而請人鑑定，發現氯離子含量超出國家標準甚多即房屋存在海砂屋的重大瑕疵，請問買方可否主張解約？有沒有消滅時效的問題？感謝您～

想請問一下，於97年5月購買的屋子，近日因房屋要賣，結果檢測為高氯離子（海砂屋），但當初委託的仲介公司已不在了，該如何求償？另當初契約內容僅有：乙方保證本買責標的物於點交前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影鄉結構安全或滲漏水、海砂屋、幅射屋...等瑕疵），如有前開情事除本約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。可以向當初賣方求償嗎？

以上我該如何處理？

 

不好意思 請問二手交易退貨的問題

事情詳述:

是這樣的我在約昨天也就是11月12日與人交易電腦零件

那僅有口頭允諾三天內有問題可以找我

那我出貨前雖然沒有拍測試影片但我認為狀況為可以使用才出售

也告訴過對方我有自行修理(拆解)的動作 對方還是跟我交易

交易的過程中有進行檢查零件的動作但是零件是屬於需要插在電腦

才知道有沒有問題 於是便說買回後有問題會再找我

那對方買回後今日告知我東西有問題不能用但是他也是沒有測試影片只有說東西有問題 現在問題是說對方要求我一定要退貨負責因為我已經有口頭允諾

他說就算我說是好的也沒用因為東西就是不能使用 可是我覺得有可能是他弄壞的 這樣不就變成各說各話 那這樣要怎麼處理呢? 

我知道二手物品不須負擔7日退貨原則 那瑕疵的部分我認為我有告知使用過

以及拆解過 那對方目前是咬定說一定是我一開始就拿壞得給他所以一定要退

那我查了一下瑕疵有物之瑕疵擔保責任 那如果是這樣會變成我要賠他幾成嗎

然後還有如果他以詐欺名義告我請問我會被以詐欺罪起訴嗎?

家裡有一塊農地出售,雙方在簽約前,仲介與代書已告知買方,我方將辦理農用證明,因此有違建及不符合農用規定的部分將會拆除.雙方合意後簽約,我方亦取得簽約訂金.惟將拆除之範圍仍未確定,並未列入買賣契約中.

之後申請鑑界時,買賣雙方及仲介,代書都到現場,鑑界完成後,買賣雙方都在鑑界結果簽名,未提出異議. 同時,區公所地政科到場履堪,說明農地農用必需拆除的範圍,包括一倉庫及廢棄的?所,買方當時亦同意拆除,惟仍是口頭同意,並未在買賣契約書中,鑑界後我方亦已收取第二期款.

然而,在買方付了第二期款之後三天,突然傳真一份要求我方不得拆除違建,否則將告我方違約. 買方寄來存證信函中,說明將依買賣契約書中第八點現況點交提告.但在契約書其他條款中,也有?明賣方將辦農用證明,不負物之瑕疵擔保責任.

請問: 若我方拆除違建辦理農用證明,對方依"現況點交"這條提告成案的機率高嗎?

 

一般交易，於交付物品後，遇到瑕疵，常聽到可以主張物之瑕疵擔保責任，但是如果有一天，物品都還沒交到買方手上，就預先知道會有重大瑕疵，那該怎麼辦？買方還會心甘情願收下這瑕疵物嗎？

 

民法第354條及359條規定，出賣人對於買受人，應擔保其物交付於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。而買賣因物有瑕疵時，出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。

然而，法條規定是於該物交付後，才得主張物之瑕疵擔保權利。難道我知道我買的物有瑕疵，我還要硬收下來嗎？

惟實務認為：倘符合買賣標的之特定物於危險移轉(交付)前，已有明顯瑕疵存在，而該物之瑕疵不能修補，或雖能修補但出賣人表示不願為之者，應解為買受人在危險移轉前即得行使瑕疵擔保請求權，並拒付相當之價金。

這種案例常常在買預售屋的時候發生，因為預售屋常常在建造的時候被買方查覺許多瑕疵，但錢又已經付了8至9成，難道要把錢付完，交屋後才能另外請求賠償嗎？

因此，法院放寬法條標準，認為房屋交屋前，已有明顯瑕疵存在，而該物之瑕疵不能修補，或雖能修補但出賣人表示不願為之者，買方及得拒絕受領，並拒絕付款。

                                                         林俊賢律師筆

各位律師 您好,

想請教關於房屋漏水一案。

小弟在2014年初於外縣市購買一透天房屋，屋況說明書載明無漏水，但於交屋時發現部分牆壁出現嚴重壁癌，另一房間壁紙浮起，因此當下請代書暫撥部分買屋款 ，待賣方提出解釋。賣方請第三方估價，並提出賠償修繕金。在過去的判例漏水不屬於重大瑕疵，只能接受賠償，並由仲介撰寫一同意書。同意書內容完全站在賣方立場，寫到賣方已針對漏水修繕補償金額，爾後不在負任何瑕疵擔保。

因本身在外地工作，一直未整理修繕，然問題在數月前發生，我常住兩天下，發現廁所排水管有嚴重漏水，向仲介反應完全不理會。我想前屋主必然是抱僥倖的心理，今天如果我翻新廁所了，那問題前屋主就可推得乾淨，而我因不知問題點，如翻新後依然會漏水，就變成是我請來的施工所造成的問題。

想請問的問題如下:

瑕疵擔保的期限是多久 是依第356規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅嗎?

2.簽立的同意書是否有機會依※民法第366條：以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。

3.因賣方故意用壁紙隱藏瑕疵，是否可依此情形，提起詐欺罪。或依廁所一般排水管嚴重漏水，是否構成詐欺罪。

4.仲介方在撰寫同意書時並未針對買賣契約中的瑕疵擔保是依法律條文所明定的內容撰寫，而是一味告知賠償是一次性賠償，問題是有些瑕疵是不易立即發現，是否可追究仲介沒有按買賣契約內容撰寫，是否構成背信罪

5.如要申請簡易庭，應該是提民事還是刑事

煩請各位律師能給予指點

謝謝

小陳 

 

購買中古屋最常碰到的問題不外乎：坪數短缺、輻射屋、海砂屋，以及漏水壁癌的問題，其中又以房屋漏水為最多數。而一般民眾最常問的問題，就是買到會漏水的房子，究竟是要找仲介負責，還是找賣方負責，可不可以解除契約，要賣方返還已經給付的價金?

 

關於究竟該找仲介負責，還是找賣方負責，其實依具體情況各有各的責任，所依據的法律也不相同。

 

針對仲介，在買賣過程中，仲介依法應將不動產說明書交與買方並詳細解說(不動產說明書也是契約的一部分)，也應該告知買方依仲介專業應該查知的不動產瑕疵，並協助買方對不動產進行必要之檢查。所以如果仲介明知該中古屋有漏水的問題，卻故意隱瞞，或是過失而不知有漏水而未告知買方，仲介人員和所屬仲介公司應對買方負連帶賠償責任。

 

針對賣方，賣方應對出賣的中古屋負物之瑕疵擔保責任，出賣的中古屋交屋前就會漏水，賣方對此有擔保責任。但要主張擔保責任，買方依法要在受領該房屋後盡速檢查(建議在驗屋階段就盡速檢查，並把驗屋放在交易過程中的前階段，因為已經給付的價金還不多時，有比較多制衡買方的籌碼)，如果發現有漏水情況，依法也要盡速通知賣方(實務上通常以存證信函方式通知)，倘怠於通知，就會被認定承認受領該屋(意思就是不能主張該屋的漏水是瑕疵)。

 

至於可不可以因為房屋會漏水，主張要解除契約而要求賣方返還價金。依法要因為買賣物有瑕疵而主張解除契約，必須要瑕疵非常重大，否則會被法院以解除契約顯失公平而不接受。實務上，因為房屋有漏水而要求解除契約，法院通常不會接受，除非具體個案的漏水情況確實是屬於非常重大的瑕疵。所以，實務上多半僅能請求減少價金，另外，如果賣方曾保證沒漏水的問題，也可選擇主張請求履行利益的損害賠償。

 

您好! 最近簽約的一個尚未完工的新建案, 因為是透天厝, 在簽約購買前有詢問清楚化糞池的位置, 建商經理說在前面才決定購買, 但是後來拿到電力圖/建圖等才發現是在房子的後方, 因為後方為擋土牆, 左右鄰居都牆隔起來, 未來抽水肥勢必由前面經過自己家裡面, 建商在Line上面有承認表達不清楚, 並道歉, 請問要如何追討自身權益? 謝謝! 

3/9補充:

  到工地發現一面外牆是用紅磚推砌而成, 但建商自己的合約中已載明外牆皆為鋼筋混泥土灌注, 此已構成物之瑕疵, 反映只說會加強防水, 但明明就不同, 請問應該等蓋好確認非合約中工法再提求償/解約/減價金, 還是現在就應該提出? 

律師您好，我在103年1月，經法拍買到了疑似海砂屋。因為原屋主同時經由法拍脫掉了二棟一樣狀況的房子。
據悉，在103年6月之前的法拍，法院是無法負法拍物之瑕疵擔保責任。但一間房產動則快上千萬，若是吃下這海砂屋，自己也破產了。
我們懷疑是原屋主，利用法拍不能看屋況的漏洞，藉機處理掉二棟海砂屋。請問律師，這種狀況，可以告原屋主嗎? 或是我們可以請求權利嗎?

屋主已經在價金上減少給買方去做頂樓修繕(頂樓防水打掉重做)，並且合約書紀載屋主針對天花板滲漏水不負物之瑕疵擔保責任，其餘屋況還是會負責，雙方都有簽名，請問現在買方要針對天花板漏水還可以有任何要求嗎?

共　同　經　營　合　夥　契　約　書

立合夥契約人                        （以下簡稱為甲方）

（以下簡稱為乙方），         

茲因甲方前以獨資經營之                公司為擴張事業特號乙方組織合夥為營利之目的。互約出資共同經營（              公司）經甲方同意訂立合夥契約互應遵守條件列開於下：

 

第一條  本合夥總資本額經甲方合夥人協定為新幣                   元整。

第二條  合夥人互約出資之種類數量及其認股數如下：

          一、 甲以現設在           獨資經營之            公司營業權及該不動產廠房及附屬建物，暨廠內所設置動產機械器具及有關一切設備造作以及原動力電氣用水等設施全部之所有權估價為新臺幣            元為出資。

          二、 乙方以金錢新臺幣             元整為出資。

第三條  乙方合夥人以金錢為出資者，於合夥契約訂立日起  日於4個月內分期如數交付於合夥代表人收存。合夥人如有違背前項約定不履行義務時，除應負損害賠償責任外願受他合夥人之決議處分。公司開立獨立帳戶，經由合夥人開會討論決議管理。

備註:合夥人資金未全數付清前，帳戶營業額乙方不可拿來抵合夥資金，為公平起見雙方不得使用。

第四條  合夥人以物為出資者，其合夥人對該物之瑕疵及權利瑕疵均須依買賣之原則負擔保責任。

第五條  合夥人以金錢或以物為出資之財產以及將來因合夥事務執行所取得之財產或或基於合夥財產所取得之天然法定孳息，及因合夥財產之滅失毀損第三人所生之損害賠償債權，均屬於合夥財產，為全體合夥人之公同共有。

第六條  合夥財產在合夥關係存續中，各合夥人不得請求分拆並不得私自出售其應有部分，或提供為擔保設定任何他項權利等行為。但合夥人為保全合夥財產之充實與穩固，如經全體合夥人同意者不在此限。

第七條  合夥人違背前條之約定致合夥蒙受損害時，除合夥所受損失應由該違反之合夥人負責賠償外，願受他合夥決議處分。

第八條  合夥人在合夥契約存續中，非經他合夥人全體同意，不得將自己之股份權轉讓於第三人或為其他處分。但就已確定之請求權或將來之利益分配及利息暨清算後，剩餘財產分配等請求權或將其股份權轉讓於他合夥人者須精油所有合夥人同意，如有一方不同意股權轉讓立即失效。

 

第九條  合夥人經他合夥人之同意就其股份權轉讓於合夥人以外之人，或為其他處分者，讓與人對於讓與前之合夥債務於讓與後仍應負責，其受讓人亦應與他合夥人負同一責任。

第十條  本合夥經全體合夥人推舉（乙）為合夥代表人，對外關係代表合夥使合夥有關法律行為，或法律行為以外之事實之權，及為合夥之商業營業工廠諸登記名義。

第十一條 對內關係之通常合夥事務，約定由合夥人兩人共同執行之，其合夥事務執行範圍如下：

  一、會變，執掌金錢出納及有關合夥業務之收支結算等事務之執行責任。

  二、管理工廠一切工作，及廠內諸設備機械器具之保養並對勞工技術人員負監督責任。

第十二條 執行合夥事務之合夥人為合夥之代理人，其以合夥之名義所為法律

       行為、因而所收取之金錢、物品、茲息或權利，均應移轉於合夥之名，不得私自保管，以自己之名義為合夥之計算者亦同，全部屬於合夥財產而所負擔之債務亦為合夥財產而所負擔之債務亦為合夥債務。

備註:不包含合夥人之個人債務，個人債務須自行償還不可挪用公司資金，違者法辦!

第十三條 執行合夥事務之合夥人，應以忠實及有相當之注意執行事務，如因故意或過失對於合夥造成損害時，該合夥執行人應負其損害賠賞責任。

第十四條 甲、乙雙方享有管理一定範圍之合夥事務，雖得由有執行權之各合夥人單獨執行；但其他有執行權之合夥人中有人對該合夥人之行為有異議時，應即停止該事務之執行。

第十五條 前條之異議應於事務結束前為之，而有執行權之合夥人遇有異仍單獨執行，因此所受損害應負賠償責任。

第十六條 合夥代表人及管理合夥事務之合夥人，如為合夥起訴訂立和解契約，接受仲裁公斷，受票據上之義務，讓與不動產，或設定負擔、為與、借貸或為他人保證等重要事項，應經全體合夥人決議並以書面授權或承諾始得行使。

第十七條 執行合夥事務之合夥，非有正當事由不得辭任，而他合夥人亦不得將其解任，但經全體合夥人之同意或決議解任者，不在此限。

第十八條 執行合夥事務之合夥人，不得請求任何執酬；但因執行合夥事務代墊支出之款項費用得憑據向合夥請求償還。

第十九條 本合夥以每一個月決算一次，並為損益之分配，其分配之成數按照各合夥人認股份額比例為之，若有虧損及雙方須共同平分。

第二十條 無執行合夥事務之合夥人，有監督或檢查合夥事務及其財產狀況並得查圖帳簿。

第二一條 合夥人得隨時聲明退夥，因合夥人之死亡、受破產、禁治產宣告及經合夥人之債權人就股份聲請扣押時，即視為退夥。

第二二條 合夥人為聲明退夥時，不得於退夥有不利於合夥事務之時期為之，並應於兩個月前向各合夥人以書面聲明之。

第二三條 合夥人聲明退夥，或因法律規定退夥時，退夥人與他合夥人間之結算，應以退夥時合夥財產之狀況為準。而退夥人之股份得由合夥以金錢抵還之。但於退夥時，尚未了結之合夥事務得於了了結後計算分配損益。

第二四條 退夥人對於退夥後所生之合夥債務當然不負責任，但就退夥前所生之合夥之債務仍應負責。

第二五條 本合夥契約成之後，非經合夥人全體之同意，各合夥人不得任意允許他人加入為合夥人。

第二六條 加入合夥人對於入夥前合夥所負之共同債務，與他合夥人應負同一責任。

第二七條 合夥解散後，其清算事務由合夥人全體，或由合夥人中一人或數人或另選任他人為清算人。

第二八條 執行清算人開始清算時，應先就合夥現事務整理結束，並收取合夥言有權及清償債務而後返還各合夥人之出資額，尚有賸餘財產則按照各合夥人應受利益分配成數分配之。

第二九條 本合夥存續期間自民國   年  月  日起至民國   年  月  日止。

第三十條 本合夥契約成立後，對於合夥契約事項，及事業種類或營業地走之增刪變更，非經全體合夥人之同意不得為之。

第三一條 本合夥約成立後，甲應即依商業登記法第九條規定，將合夥人之姓名住址出資之種類數額向主管官署聲請登記。

第三二條 後期備註條約適用於本契約，禁止竄改本文!

本契約壹式參份，合夥人各執乙份為憑。

 

                合夥人（甲方）：                         印

                住          址：

                身分證統一編號：             

                合夥人（乙方）：                         印

                住          址：

                身分證統一編號：

中      華      民      國           年           月            日

 

如果我要拆夥，我需要賠償他的損失嗎?

如簽本票，拆夥後是否可以拿回，對方欠的資金是不是也可以拿回!

還有，合夥跟合資的基準點到底是哪部分?!我看很多資料還是不明白!

備註我是乙方!

昨天有在這裡提問買屋遇白蟻的狀況也像律師建議的一樣向賣方提出主張降低價金不料仲介回應說因為只是借屋裝修所以還沒過戶房屋權力還是在屋主那裡就算有物之瑕疵擔保我也不可以向屋主主張降低價金只要屋主在還沒過戶完全之前將白蟻清除防治的話我只能接受請問是這樣的嗎？房仲也說就算是我提出訴訟我也不會贏是真的嗎？ps.仲介曾經說過簽了借屋裝修單就視同交屋了但是現在又說要等全部流程跑完才能算數請問這樣我的權益到底在哪？

買中古屋,屋況說明書上勾無滲漏水。已簽約,未交屋,剩尾款未繳。發現窗戶及牆壁滲水,請屋主修繕,但屋主僅塗防水漆及粉刷,去除外部可見水漬。我方請來的師傅看過,提出的修繕方式屋主不願意,師傅表示還會再漏。請問我可以如何處理?可解除契約嗎?契約上可否加註保固或合理開防水保固本票?簽註保固時間是否會影響物之瑕疵擔保的權利?房仲一直推滲水和漏水不一樣,推說有修了啊要不然你要怎樣,且對修繕方式百般刁難,是否有法可治?

上週二於網拍向A購買一電玩主機

於A的網拍頁面問與答詢問時，A表示為新品

未下標便直接透過手機簡訊相約面交 (有約定交易之對話記錄)

面交時，A表示此主機為其至香港大量購買回臺而多的主機

面交時實地測試功能正常、外表如新

(面交時友人亦有拍攝本人與A之交易照片)

但週日(實際購買日次日起為第一日的話，該日為第五日)本人使用主機時

主機則有故障現象

週一本人將主機送修，修理者現場拆開面板告知該主機為整新機

完全不是新機、且應已拆修多次，僅外殼為新殼(且殼也非原廠)

A應為欺騙本人為普通消費者缺乏該主機消費經驗而謊稱全新

A現不願依民法354擔保物之瑕疵來退款

請問我除了依民法走?

是否能夠依刑法339條控告其為詐欺?

我們最近買了一個店面,但是交易過程中出現諸多疑慮

主要是覺得房仲有隱瞞重大資訊或賺取差價以及交易物件瑕疵的問題

1.簽斡旋金的時候,房仲並未告知有兩種契約可以選擇,當天中午看完房子,晚上就急著要去找屋主然後跟我們說一定要拿斡旋金支票才能去跟屋主議價,也沒有主動告知有三天契約審閱權,我們原本想要用15xx萬買,但是房仲一直以這樣的價格沒辦法談,希望我們增加,對方開價是22xx,本來我要寫17xx,房仲也以18xx比17xx來的好聽為由要求我們增加

2.未主動告知週遭行情,"可以向經紀人員查詢標的物附近區段之行情，更可要求經紀人員提供已成交物件之行情資料，作為您購屋的參考，以購得合理價位之房屋。"從開始到簽約結束,房仲一直沒有跟我們說清楚附近行情到底是多少,連一坪幾萬都沒有講,因為我們買的是店面,她都以一句"店面沒有行情"塘塞,事後想起來才發現她一直隱匿市場價格,甚至包括實價登錄的問題,她也都說查不到對方實價登錄的價格,下斡旋後我自己回來查才發現屋主八月才過戶,當時是買13xx萬,隔天要去跟屋主議價時,我有問房仲和該店經理關於實價登錄的問題,他們都推說查不到,這是否算是隱瞞重大資訊

3.後來在該店談買賣價格,房仲以不適合當面對談為由,讓我們在樓下,屋主在樓上,我一開始提出1500萬的價格,對方說這樣不能談,一直要求我們加價,原本有附加若貸款不足七成則交易不成立,房仲也以這樣的條件可能會讓屋主有疑慮,不願售出,希望我們取消,但並未告知我們仍可堅持這項條件的權利

4.從頭到尾,房仲都沒有透露對方願意出售之底價,一開始以不希望我們被底價拉著走為由,後來乾脆說她自己也不知道,因為簽案人不是她,讓我們有被騙的感覺,她如果自己不知道底價卻不告知,這是否也算是隱瞞重大交易資訊,還有就是關於實價登錄在我告知他們有查到當初交易價格時,房仲和該店經理都宣稱他們查不到,而且都說是早上有查查不到,問到行情又說店面沒有行情,連附近一坪幾萬都沒有告知,從帶看到簽約也才兩天,中間隱藏那麼多交易資訊,唯一堅持的就是2%的服務費,請問這樣我可以拒絕付這2%的錢嗎?

5.問房仲對方委託時售價之金額,她一直以這案子不是她簽的,她也不知道為由,也不幫忙問該案專員或該店經理,再加上我們自己有查到對方實價登錄八月份是以13xx萬買入,在議價過程中該店經理和房仲一直以15xx萬太低為由不願去議價,後來出16xx才願意去議價,因為不知道對方委託出售底價,所以不確定是否有哄抬價格之嫌疑,因為房仲也未告知附近行情,後來自己去查才發現附近行情19萬/坪,我們用16xx萬買來等於是21萬/坪,明顯高出附近行情,這是否算是交易過程中隱瞞重大資訊和哄抬價格呢?

6.房子天然氣有問題,但是簽約前才告知,也沒有說清楚,房仲就簡單帶過請我簽名,事後覺得有受騙的感覺.未善盡告知買方應有之權利.

買賣成交後房仲開始一直要我們一次給付全額服務費,後來我們決定分三次給付,房仲拿了兩張支票後才跟我們說,屋主把鑰匙拿回去了,現在沒辦法再進去看,我們認為買賣成立後權益有受損,因為簽約當時有說希望在過戶之前就能進去裡面丈量,貸款確定下來就可以進行施工,不知道要如何處理呢?

遇到這種狀況是否可以考慮解約或者拒付仲介費呢?

越想越覺得整個交易過程中出現許多不合理不公平之狀況,想請教關於民法和不動產管理條例和消保法和公平交易法中有沒有對這些買方權益的保障呢?
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以下是我在網路找到的資料

請問仲介隱瞞重要交易訊息可求償嗎？另屋況說明未記載漏水，交屋後我要求減價，仲介卻說屋主要修，該如何處理？

律師連世昌答： 根據《不動產經紀業管理條例》規定，若委由經紀業者仲介不動產買賣，不動產說明書應由經紀人簽章；且房仲員有以不動產說明書向委託人的交易相對人解說的義務。
換句話說，房仲業者對於委託方（買方或賣方）依法有據實告知及調查的義務，對委託出售房屋的屋主應據實提供近三個月的成交行情，供屋主訂定售價參考。

有義務誠實告知

依內政部頒定《不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項》，房仲業者對於買方同時負有誠實告知及調查成交行情的義務。

因此，若本件房仲業者對買方刻意隱瞞或不實告知，或者疏於調查報告本件房地的最近三個月成交行情的話，則房仲業者與房仲員可能要負連帶賠償責任，買方可請求退還仲介費及償還費用。

若房屋漏水是在交屋前就存在的話，買方可依《民法》的規定要求屋主負物之瑕疵擔保責任，包括減價、解約或賠償，屋主不可以拒絕或要求先行修繕。

我們向汽車拍賣中心，透過網路拍賣方式拍得1台汽車，

拍賣中心都有提供檢查表供買主查看車況。

收到車後發現方向燈及大燈有問題無法作用，

因車型特殊，找了好幾家保養廠及查詢電路都無法維修及找出問題，

事情過了好幾天，終於查出原因是燈光控制的模組損壞，

光是零件就要三萬多元，後來我們發現拍賣中心提供的檢查表上沒有標註此項功能損壞

於是我們向拍賣中心提出客訴，但對方一直推卸責任，拖延時間不處理。

後來我們發存證信函知會他們，請他們出面協商，

他們的公司後來發存證信函回覆我們

1.我們客訴時間已經超過他們公司所規定的，交車後48小時內提出客訴

2.當初買賣契約有載明依交貨時之"現狀交付"之，"賣方不擔保物之瑕疵之責任"

3.燈組檢查等問題非拍賣車輛之點檢細項

我想請問，這樣我們如何來處理這件買賣糾紛?

1.消保法有規定，網購買賣之消費者對所收受之商品不願買受時，得於收受商品7日內，退回商品假設超過7日還有辦法處理嗎?

2.簽買賣契約是在尚未收到車時所簽立的，要簽才能放車，這樣我們所簽的契約是否成立?

謝謝!!麻煩了~

您好

敝人於三月初透過仲介購入台北市一22年之大樓單位欲自住,似為投客裝潢屋. 由於位置與裝潢皆非常合意便以高於實價登錄價約10%金額購入. 仲介方並無特別漏滲水保固但屋況表上勾選"未漏水"且沒有特別註記. 交屋兩個月後於遷入前碰到颱風, 發現屋內臥室有漏水情形, 牆上一孔出水導致房間淹水直至客廳. 請了三家立案之漏水工程與鋁門窗 (中間包括與仲介反應後對方請來評估的師傅) 皆認為難以施作, 漏水為臥室窗 (大樓玻璃帷幕)之窗框內積水過多引起. 由於該單位位於大樓玻璃帷幕之最底層故整棟19層樓帷幕窗如進水終將積至該單位. 窗框牆面受不了故大量漏水.

管委會處反應未果 (要求我"再觀察", 畢竟我為最底層上層住戶沒有此問題)

期 間亦從投客原裝璜公司處拿到標有"修補漏水"之現場施工照片 (但並非為此次之帷幕漏水點, 危同牆面客廳. 現拆開客廳天花板甚至發現白蟻痕跡(以請環保公司鑑定過) 同時亦逐漸發現該戶大門有時會因門框歪斜(門是新的但他用舊框)而自己開啟...等等問題. 目前已有拍照與仲介溝通同時也以發存證信函就漏水面請求修繕

想請問

1. 即便屋主同意修繕, 我依然能依物之瑕疵擔保主張前屋主價金減免嗎?

2. 如1. 成立, 在三家防漏工程公司(包括對方自家請來修繕的)皆表明: "治標易但難斷源" (除非樓上13層帷幕窗外部皆補矽膠+我單戶再斷水並同時補牆) 但管委會態度消極且曠日費時, 考慮到影響未來房價等因素我主張的減免價金依然只能依修繕金額提出嗎? (當初以為了裝潢比同動同單位早一個月成交的開出多10%以上的成交價) 我現在能主張的減免額度該如何判斷較為妥當? (我成交價1160萬元)

3. 我可就手邊所有標明之前屋主裝修修補漏水之照片提出此瑕疵商品交易有詐欺之嫌嗎? 即便照片漏水處與此次不完全相同

 

在此先謝過幫忙回答的律師先生/小姐們了

想請教關於民法第三百五十四條，製造商有物之瑕疵擔保責任，而若製造商提供產品保固服務，是否表示保固期是將瑕疵責任延長，指廠商於保固期間內，保證負責維護修繕買賣標的物之義務?若製造商在保固期內不願履行維護修繕買賣標的物之義務，則其拒絕履行義務之法律效果為何?若消費者想提起救濟的話，可依據的請求權基礎有哪些?救濟途徑有哪些?感謝各位的幫忙及指教!

律師你好：謝謝您的答覆 之前請教您,而您回覆我物之瑕疵擔保請求權是發現瑕疵並通知後六個月不行使或自物交付時起經過五年而消滅，民法第365條定有明文。你的房子才買兩年，而瑕疵也才發現，故你對於前手之瑕疵擔保請求權尚未消滅，但須立即通知，並於六的月內主張權利。 我寄存證信函給我的前屋主請他出面處理,而今天收到他也寄存證信函給我,他認為當初交屋簽的買賣契約內載明擔保是6個月,而今已過二年,期間因地震或其他因素導致漏水,也引用大廈管理條例第十條規定,應由區分所有權人負擔,所以他不願負責,請問買賣契約內的擔保只有6個月跟民法第365條是否有衝突呢？接下來我該如何處理呢？是否先找人施工再來只有上法院請求判決一途嗎？謝謝

物之瑕疵擔保請求權是發現瑕疵並通知後六個月不行使或自物交付時起經過五年而消滅，民法第365條定有明文。你的房子才買兩年，而瑕疵也才發現，故你對於前手之瑕疵擔保請求權尚未消滅，但須立即通知，並於六的月內主張權利。
------------------------------------------
這是之前熱心的律師回覆我的
但現在我的前屋主認為已過戶2年而不願意負責
請問我該如何處理呢

 

【房地產法律問題】layout圖改了，可以解約並退還款項嗎？

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

一年半前，我訂了一間預售套房，而今年4月才開始施工，目前才蓋完地下室。賣方說，明年過年之前會交屋，但上個月，我發現它的layout改了，我想要退 回所繳的費用(簽約金+開工款)，但賣方要我付違約金，請問layout 改了，我可以拿回我所出的錢嗎（註一）?

【解析】

按 「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕 疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負 擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減 少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人 故意不告知瑕疵者，不適用之。」分別為民法第354條、第359條、第365條定有明文，是物之出賣人對於買受人，除「減少之程度，無關重要者，不得視為 瑕疵」外，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物 於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，買受人得於民法第365條所定除斥期間內，解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金，不得解除其契約。
換言之，須同時符合（一）出賣人須業將買賣標的物依民法第373條之規定，危險移轉予買受人（註 二）（二）買賣標的物須有瑕疵或欠缺出賣人所保證之品質（三）須解除契約無顯失公平情事（四）須於民法第365條所定除斥期間內為之等要件，買受人始得依 民法第354條、第359條、第365條解除買賣契約，並依民法第259 條（註三）之規定，向出賣人請求返還受領之給付物，及應附加自受領時起之利息。而本案僅為layout改了，出賣人尚未將買賣標的物依民法第373條之規 定，危險移轉予買受人，且出賣人亦無拒絕給付之情事；況買賣標的物是否有瑕疵或欠缺出賣人所保證之品質，亦難從題意得知，是本文認為本案中的買受人，尚難 於此時，依民法第354條、第359條、第365條解除買賣契約；建議買受人不妨於交屋時，再依買賣標的物之實際狀況，決定是否依民法第354條、第 359條、第365條解除買賣契約，或拒絕受領（註四），以免被罰違約金。

【註解】

註一：問題來源：96年9月12日聯晟法網＞討論區首頁 >【綜合問題討論】＞預售屋-改layout圖-我想要退所繳的款項。
註 二：最高法院29年01月01日上字第826號判例：「民法第三百五十四條第一項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉 於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。『是依第三百七十三條之規定，危險移轉於買受人之時』，有第三百 五十四條第一項所稱之瑕疵者，雖在契約成立時此項瑕疵尚未存在，出賣人對於買受人，亦應負擔保之責。」參照。惟詹森林認為「在下列兩種情形，雖危險尚未移 轉於買受人，但出賣人仍例外地應負瑕疵擔保責任。1.買賣標的物具有民法第354條所稱之瑕疵，而該瑕疵在性質上無法除去，或買賣標的物已確定無法具備出 賣人所保證之品質。2. 買賣標的物之瑕疵雖可除去，惟出賣人明確表示拒絕除去，或斟酌時間上及費用上等情形，顯可預期出賣人無法於清償期前予以除去者。」（氏著，民事法理與判決 研究二，第257頁，2003年4月初版1刷，臺北：元照出版有限公司），亦值得注意；但此項見解，仍以買賣標的物須有瑕疵或欠缺出賣人所保證之品質為 限，買賣標的物苟無瑕疵或具備出賣人所保證之品質，買受人自無法依此項德國學說與實務上一致之見解（前揭文，註18），主張出賣人應負瑕疵擔保責任；而本 案，此時，尚難從題意得知，買賣標的物是否有瑕疵或欠缺出賣人所保證之品質，是本案中的買受人，自不得依此項德國學說與實務上一致之見解，主張出賣人應負 瑕疵擔保責任。同理，此時，尚難從題意得知，買賣標的物是否有瑕疵或欠缺出賣人所保證之品質，買受人亦不得拒絕受領。
註三：民法第259 條：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金 錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。 五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償 還其價額。」參照。
註四：有關買受人拒絕受領標的物之權利，請參詹森林著，前揭書，第262頁以下。

故鄉簡介:

現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇)：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
4.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務 (一)(與劉孟錦律師合編著，96年6月)熱賣中。
5.台灣法律網電子書：勞工權益案例實務（二)(與劉孟錦律師合編著，96年7月)熱賣中。
6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
9. 台灣法律網電子書：房地產案例實務（一）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二)：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
11.【土地制度簡介】、【事物手扎】、【行政法律問題】、【保證法律問題】、【兒童及少年福利法律問題】等系列文章。
12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

【房地產法律問題】意外死亡是否為凶宅？

【問題】

意外死亡是否為凶宅（註一）？

【解析】

按 凶宅雖為足以影響購買意願之重大事項（註二），然依實務上之見解，凶宅尚非物之瑕疵（註三），是坊間買賣乃以保證非凶宅之方式，以確保買受人之權益（註 四）。但何謂凶宅？從內政部90年7月11日台內中地字第9082362號公告頒行（行政院消費者保護委員會第七十八次委員會議通過）之成屋買賣契約書範 本附件一建物現況確認書第6項次：「本建物（專有部分）於賣方持有產權期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事。」觀之，似認為凶宅乃指曾發生凶殺或自殺致死 情事之房屋而言，至於意外死亡者，則非前開現況確認書所言之凶宅（註五）。惟本文認為，坊間買賣就是否為凶宅即以保證品質之方式處理，苟賣方於建物現況確 認書內所保證之品質及於「意外死亡」，則買受人非不得於民法第365條（註六）所定除斥期間內解除契約，或請求減少價金（註七），或不解除契約或請求減少 價金，而請求不履行之損害賠償（註八）。

【註解】

註一：問題來源：96年8月16日朋友所問。
註二：臺灣高等 法院96年06月12 日96年度抗字第830號民事裁定：「二、抗告意旨略以：債務人甲○○早於95年11月3日即知本件拍賣之不動產為凶宅，其知情蓄意隱瞞，自屬價值減少之 不完全給付，此無法補正，抗告人以抗告狀解除該拍賣之買賣法律關係，拍定既不存在，自應撤銷原執行法院96年2月1日所為之拍定程序。債務人身為房地產仲 介，又為凶宅內死者之同事及房東，其故意不告知該拍賣不動產為凶宅，致使拍賣公告未真實呈現凶宅之實情，嚴重影響信賴法院公信力參與法拍之應買人，亦嚴重 損及抗告人權益，原執行法院於96年2月1日前未發函至臺北市警察局大同分局確認瞭解實際狀況，至96年3月7日始發函至該分局瞭解，係嚴重損及抗告人權 益之拍賣瑕疵，自應予撤銷。『凶宅係足以影響購買意願之重大事項』，應依強制執行法第81條第2項詳載於拍賣公告上，原執行法院對於不可歸責、重大損害於 拍賣不動產之情形，本應不許拍定，應撤銷不動產拍賣程序，不能以抗告人既已拍定而不予撤銷拍賣程序，殊有違誠信原則等語。」參照。
註三：台灣高等 法院91年01月23日90年度上易字第401號民事判決：「(一)物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或 減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第三百五十四條第一項固定有明文。惟所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。須當 事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質而不具備者，始得謂為物有瑕疵，亦即，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕 疵認定之。建築物是否因為曾有人於此自殺而成為『凶宅』，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶 淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。故雖有人曾自系爭房屋所在同棟別樓層跳樓 自殺過，系爭房屋未必成為『凶宅』，且在一般交易觀念上，難謂將導致房屋價值、效用、品質之減損，自不得指為瑕疵。況該名自殺者亦非自系爭房屋中跳樓，無 所謂影響居住品質或減少價值可言。系爭房既無效用或品質等物之瑕疵，則上訴人以有人自其他樓層跳樓自殺過即屬系爭房地有重大瑕疵，而解除系爭買賣契約，自 屬無據。」參照。另臺灣臺北地方法院90年05月03日89年度訴字第4750號民事判決、臺灣板橋地方法院94年05月26日94年度訴字第182號民 事判決亦可資參照。
註四：臺灣臺北地方法院95年12月04日95年度消字第4號民事判決：「四、兩造不爭執之事實… (二)被告太平洋公司於93年10月26日製作不動產重要事項說明書，其中有關標的物現況說明書中就『標的物之專有部分（含約定專用及增建部分）於賣方產 權是否曾經發生兇殺或自殺致死（即凶宅）之情事』乙欄係記載為『否』，上開說明書並經原告與被告庚○○之代理人己○○於93年10月27日分別用印、簽名 確認內容（見本院卷第28至35頁之不動產重要事項說明書及第19頁之標的物現況說明書）。」參照。
註五：臺灣臺北地方法院95年12月04日 95年度消字第4號民事判決：「本件原告主張被告太平洋公司之經紀人員違背善良管理人注意義務，而未履行其應盡之義務告知系爭房地曾發生非自然死亡或其下 方有捷運穿越之事，使原告受有損害，依消費者保護法第7條第1項、第3項、民法第544條規定對原告應負賠償之責，惟查，系爭房地並未有『非自然死亡』之 事，業如前述，至於系爭房地下方固有捷運穿越之事，惟依原告所提出之證據及卷內相關事證，尚無從證明原告受有何損害，則原告主張依上開規定請求被告太平洋 公司賠償其所受損害云云，即非有據。」參照。
註六：民法第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」參照。
註七：民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」參照。
註八：民法第360條：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」參照。

故鄉簡介:

現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇)：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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12.整理中：公寓大廈部分(五南)。

(一天一情話)
一天一情話,只為讓妳快樂...

【房地產法律問題】定金之返還

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

我媽最近買的一塊土地，地主是委員，仲介好像 是他的親戚，一開始都很親切熱心介紹，一直到看完土地給了握旋金30萬的支票，等仲介跟地主談妥價錢即在約出來簽約，後來地主同意此價錢即變成訂金，下午 就有附近鄰居告知我們土地目前請不出水電或鐵皮屋等問題，當天傍晚我們就打給仲介說資金周轉不靈無法購買請退回訂金，仲介說會商量看看，隔天我們便用 7-11傳真那張合約表示我們要取消請將訂金歸還等字樣給仲介，後來仲介說地主要沒收訂金，原因是我們說要購買土地的，可是我們並沒有簽約啊！這往來的途 中都是仲介在傳話，而且仲介都沒幫我們說話或殺價都在幫立委說話，後來的態度就偶爾不接電話或說要忙選舉的事或說找不到地主，現在已過1星期了，談到最後 只說歸還15萬(一半)，請問我們該如何做，我並不想讓他們白白賺15萬，因為他們不老實並且還有點是立委欺壓的口氣，請問我們可以選擇支票跳票？我們根 本還沒簽約啊！

【解析】

按「代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力」「訂約當事人之一方， 由他方受有定金時，推定其契約成立。」「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：一契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。二契約因可歸責於付定金 當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。四契約因不可歸責 於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。」分別為民法第103條、第248條、第249條所明定。申言之，訂約當事人之一方，由他方受有定金 時，推定其契約成立，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行（註一）時，定金不得請求返還。另代理人於代理權限內，以本人名 義所為之意思表示，直接對本人發生效力，是以代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，委任人自應負授權人之責任（註二）。
本案，主人翁即授權代理人（仲介）處理該土地之買賣事宜，並於看完土地後給了30萬握旋金做為簽約之用，該30萬握旋金並在雙方「知悉下」轉為訂金，自符 合前揭說明而推定該買賣契約成立，且本案之所以致不能履行，乃因本案主人翁拒絕履約所致，自屬歸責於付定金當事人（本案主人翁）之由，30萬定金自不得請 求返還（註三）。至於題意中所指「該土地目前請不出水電或鐵皮屋等問題」，若為事實，且原地主亦可給付，則屬該土地是否構成物之瑕疵而減少價金或解除契約 等問題，與定金是否返還無涉，併予敘明。

【註解】

註一：所謂「致不能履行」者，乃契約推定成立後之嗣後不能也，倘為自始不能， 其後不能情形亦不可除去者，或僅給付遲延，或不完全給付得為補正者，則無民法第249條之適用。
註 二：最高法院56年08月16日台上字第2156號判例：「上訴人既將蓋有本人私章及所經營工廠廠章之空白合約與收據，交由某甲持向被上訴人簽訂契約及收 取定金，顯係由自己之行為表示以代理權授與他人，自應負授權人之責任，則某甲收取定金之行為與上訴人無異，至某甲曾將所收取之定金交付上訴人與否，乃某甲 與上訴人間之問題，上訴人殊不能以未自某甲處收到定金，對抗被上訴人。」參照。
註三：此時之定金，應為解約定金，須於相對人著手履行前為之，最高 法院72年01月07日台上字第85號判例：「解約定金，係以定金為保留解除權之代價，定金付與人固得拋棄定金，以解除契約；定金收受人亦得加倍返還定 金，以解除契約。惟此項解除須於相對人著手履行前為之，相對人已著手履行時，則不得再為此項解除權之行使。」參照。

故鄉簡介:

現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、公職
、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
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興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
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3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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6.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（一）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
7.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（二）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
8.台灣法律網電子書：政府採購法案例實務（三）(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
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10.台灣法律網電子書：房地產案例實務(二)：公寓大廈篇(與劉孟錦律師合編著，96年7月）熱賣中。
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(一天一情話)
不要欺負我老婆,絕對不可以
如果欺負她,我將........
老婆:
這是我為妳,所能做的

【買賣法律問題】俱樂部不繼續營業或給付欠缺保證品質，得否終約或解約請求返還保證金？

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

甲是某高爾夫球場俱樂部之會員，前天，該高爾夫球場俱樂部不繼續營業辦理解散，得否終止契約，請求返還保證金？又乙為某一俱樂部並繳交會員費，惟俱樂部當 初聲稱，這個俱樂部是封閉型會員制，但後來發現是對外開放招募會，我感覺有一點受騙感覺想要退出，想請問如何請求返還會費（註一）？

【解析】

按 繼續性供給契約，乃當事人約定一方於一定或不定之期限內，向他方繼續供給定量或不定量之一定種類、品質之物，而由他方按一定之標準支付價金之契約。而繼續 性供給契約，若於中途當事人之一方發生給付遲延或給付不能時，民法雖無明文法定終止契約之規定，但對於不履行契約之債務人，債權人對於將來之給付必感不 安，為解決此情形，得類推適用民法第254條至第256條之規定，許其終止將來之契約關係，依同法第263條準用第258條規定，向他方當事人以意思表示 為之（註二），是繼續性供給契約，苟有中途當事人之一方發生給付遲延或給付不能情事，非不得類推適用民法第263條（註三）準用第258條（註四）之規 定，向他方當事人為終止將來契約關係之意思表示。是本案中的甲，自得類推適用民法第263條準用第258條之規定，向他方當事人為終止將來契約關係之意思 表示，並請求返還保證金（註五）。
另有償契約，倘有欠缺保證品質情事者，依民法第347條：「本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其 契約性質所不許者，不在此限。」之規定，亦得準用民法第354條第2項：「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」及第360條：「買賣 之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」之規定，解除契約或請 求減少價金，或不解除契約或不請求減少價金而請求不履行之損害賠償。是本案中的乙，若能舉證證明該俱樂部確有保證「該俱樂部是封閉型會員制」之事實，自得 準用民法第354條第2項及第360條之規定，解除契約（註六）或請求減少價金，或不解除契約或不請求減少價金而請求不履行之損害賠償。

【註解】

註一：問題來源：96年6月22日植根法律網＞植根法律網討論區＞生活法律問題討論區 ＞想要退費但不知可行嗎。加寫而成。
註 二：最高法院88年02月26日88年度台上字第394號民事判決：「按繼續性供給契約，乃當事人約定一方於一定或不定之期限內，向他方繼續供給定量或不 定量之一定種類、品質之物，而由他方按一定之標準支付價金之契約。而繼續性供給契約，若於中途當事人之一方發生給付遲延或給付不能時，民法雖無明文法定終 止契約之規定，但對於不履行契約之債務人，債權人對於將來之給付必感不安，為解決此情形，得類推適用民法第254條至第256條之規定，許其終止將來之契 約關係，依同法第263條準用第258條規定，向他方當事人以意思表示為之。本件兩造所訂系爭合約，乃約定上訴人在一定期間繼續不斷提供被上訴人之服務， 其性質屬繼續性供給契約，上訴人片面停業六個月，停止提供繼續性服務，為原審認定之事實。則就契約本身，自客觀上觀察，可認為當事人有嚴守履行期間之合 意，並對此期間之重要有所認識，上訴人在此停業期間應為之給付，不依債之本旨履行，經過給付期，即成為給付不能，依前開說明，類推適用民法第255條規 定，原審認定被上訴人不待催告，得逕行終止契約，尚無不合」、88年01月08日88年度台上字第28號：「本件兩造所訂系爭合約，乃約定上訴人在一定期 間繼續不斷提供被上訴人之服務，其性質屬繼續性供給契約，上訴人片面停業六個月，停止提供繼續性服務，為原審認定之事實。則就契約本身，自客觀上觀察，可 認為當事人有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要有所認識，上訴人在此停業期間應為之給付，不依債之本旨履行，經過給付期，即成為給付不能，依前開說 明，類推適用民法第二百五十五條規定，原審認定被上訴人無待催告，即取得終止權，尚無不合。又原審就兩造所訂系爭合約先說明為無名契約性質，可類推適用民 法相關之規定，繼謂係一繼續性之無名契約，自可類推適用民法有關之規定，是兩造中如有一方發生他方得行使法定終止權之事項時，他方自得根據民法之規定，行 使法定終止權云云，亦無前後矛盾之情事。」參照。
註三：民法第263條：「第二百五十八條及第二百六十條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者準用之。」參照。
註四：民法第258條：「解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之。契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。解除契約之意思表示，不得撤銷。」參照。
註 五：最高法院95年11月30日95年度台上字第2699號民事判決：「原審謂：被上訴人在上訴人終止契約前之十餘年間，均提供球場供上訴人打球，此為上 訴人所未爭執，核諸上訴人所提出之高爾夫球場擊球收費標準，被上訴人對於非會員平日收費二千六百元，假日三千六百元，若以一星期分別平日、假日各打球一次 計算，會員每星期少付五千八百元，一年五十二星期即可省三十萬一千六百元，上訴人自八十一年間可使用球場打球迄今十四年計算，將可省下四百二十二萬二千四 百元，遑論會員可以隨時打球，故以上訴人所繳交之金錢乃被上訴人預收之營業收入而論，就被上訴人已履行之契約，上訴人所享有之權利價值，已超過其所繳納之 保證金數額，亦即被上訴人所預收之營業收入均已實現而無殘值存在云云，僅為推估之算法，而上訴人實際使用之具體情形如何？則悉未調查，泛以推估之算法，而 為上訴人不利之判斷，尚屬可議。況且被上訴人不繼續營業辦理解散時，無息退還保證金等情，為原審所確定之事實，則若無殘值存在，被上訴人不繼續營業辦理解 散時，何以仍應返還保證金？且若無殘值存在，被上訴人若繼續營業，何以仍得使用球場優惠？原審就此謂上訴人所繳納之保證金，已實現而無殘值存在云云，是否 妥適，非無疑義。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。」參照。
註六：惟若有須為解除契約意思表示之特約者，則無解除契約之意思表 示，逕請求退還保證金及加付自訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，即非有理，最高法院90年12月13日90年度台上字第2274號民事判決：「依系爭 契約書第二條第五款、第七款分別記載：『本公司（即被上訴人）於契約日起二年內不能完成球場，並提供為擊球之場地者，則入會保證金及營業保證金得全額無息 退還。』『本公司建造球場二十七洞完成，基本會員保證一千八百名。』等內容，堪認被上訴人於契約訂立日起二年內所應完成可供擊球之場地應為二十七洞球 場。…是系爭契約書第二條第五款應係就契約關係消滅後被上訴人所負之責任而約定，被上訴人違約未能於二年內完成二十七洞球場時，上訴人之入會保證金及營業 保證金得全額無息退還。上訴人因之有權決定使契約關係消滅而請求退還保證金，或使契約關係繼續存在而不請求退還保證金。於其決定前，兩造之契約關係並不當 然歸於消滅。準此，該條款之約定顯係賦與上訴人於被上訴人未如期依約履行時得解除契約之權，而以被上訴人未如期依約履行為解除權保留之特約。至系爭保證金 無息退還則係上訴人解除契約後請求回復原狀之範圍，此雖不符民法第二百五十九條第二款規定契約解除時，受領之給付為金錢者，所負回復原狀之義務，應附加償 還自受領時起之利息之意旨，但民法第二百五十九條規定之回復原狀範圍，當事人雙方原得以契約另行約定，兩造約定被上訴人於回復原狀退還保證金時不須附加利 息，自無不合。綜上所述，系爭契約書第二條第五款約定之真意，係被上訴人於契約日起二年內不能完成二十七洞球場，並提供為擊球之場地時，上訴人有權解除契 約，請求被上訴人將入會保證金及營業保證金全額無息退還，為上訴人解除權保留之特約。於上訴人請求被上訴人返還系爭保證金前，仍須對被上訴人為解除系爭契 約之意思表示。茲上訴人自認該契約迄未經其解除，且一再表示伊等無須解除契約，即得依系爭契約書第二條第五款之約定，請求被上訴人返還系爭保證金，則上訴 人既無解除系爭契約之意思表示，揆諸前揭說明，其請求被上訴人退還系爭保證金及加付自訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，即非有理，不應准許，為其心證 之所由得。乃予廢棄第一審所為上訴人勝訴部分之判決，改判駁回其訴，經核於法洵無違誤。上訴論旨，徒就原審取捨證據、認定事實、解釋契約之職權行使及原判 決贅述之理由為指摘，聲明廢棄原判決，非有理由。」參照。