關閉 [X]
阿嘉 104-03-28 20:41

請問 自住房子要被第三拍了,我是房子共有1/2,被拍賣的是另外1/2,請問我的優先購買權是否可以在流標後使用嗎,還是一定要有人得標人再從他手買回,或者是在拍賣錢直接使用

執行者 104-04-23 13:28

其實你可以在你認為合理的價格用底標去投標,免的被別人高價拍定,而以卻要依此價格買回。 

沛希 104-02-24 00:47

您好:

我爸大約10年前意外過世 留下土地

及一間房子(我與我媽與爸住)

我有同父異母的哥哥們

土地部分過世後有收到遺產繼承的單子(略過 因不了了之被政府收走)

主要是房子部分 沒有收到任何單子

“我不知道是我爸生前已經過給我媽 還是政府安排在我媽名下?”

“既然在我媽名下.那哥哥要搶搶的到嗎?”

房子是我媽名下.但地不是我們的 我們有繳地租,如果要賣 地主是否有優先購買權利?”

因為我媽想賣給地主 不要跟哥哥他們有牽連 但又怕這房子他們會用任何手段從中搶走

懇求解答 謝謝!

一、若要查詢房子何時移轉、何種原因移轉,請致地政調取該房子的異動索引即可。

二、若係父親生前移轉房子,你哥哥自當無法爭執;若母親係因繼承而取得房子,亦因主張繼承權受侵害時效已過(十年),你們亦得主張時效抗辯。

三、若該房子屬租地建屋,初步判斷地主似有優先承買權,但仍須視相關資料而定。

四、如有未盡之處,歡迎來電、來信、來所洽詢,當竭誠說明。

五、江昱勳律師,堂瑞法律事務所,嘉義市中山路187之1號 4樓,0956893927,voon0618@gmail.com。

 

蘇文俊/蘇文斌律師回答

您好        

如果是合法建築調閱謄本就會知道是否生前就已贈與給你母親

如果是生前就贈與

其他人就無法對此主張任何權利

 

歡迎來信詢問或到網站留言(上網搜尋蘇文俊律師

 
PS:蘇律師回答以實戰策略、增加談判籌碼、收集證據為主,基本程序回答較少,請多包涵。

歡迎來電0960300927/0937831027(台南高雄請打此電話)     

信箱:jackalsky1014@gmail.com

LINE ID:jackal.sky /asakie

請到APPLE STORE或PLAY商店下載蘇文俊律師法律諮詢APP程式,即可免費諮詢半小時(輸入蘇文俊律師即可)

蘋果:https://itunes.apple.com/tw/app/su-wen-bin-su-wen-jun-lu-shi/id836471584?l=zh&mt=8

安卓:https://play.googhttp://www.su-attorneys.com.tw/le.com/store/apps/details?id=com.livebricks.index.attorneysu

官方網站: http://www.su-attorneys.com.tw/

房佑璟 (房律師) 104-02-24 21:57

您好,關於您的問題,您可先至地政事務所調閱異動索引或謄本,視您母親取得動產之方式為何,若為您父親生前贈與,您哥哥即無法向您母親主張權利,若為繼承取得,您哥哥或許可主張繼承之應繼分;又關於出賣動產之部分,地主享有優先承購權,應發存證信函通知其限期行使之。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接,可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。

Tony 104-02-07 16:28

家族土地共 6人持有(我有1/6,13坪),其中 4人在未告知我的的情況下把他們的持分賣給第三人。在未過戶前被我得知,親戚只好書面問我要不要行使優先購買權,我也寄存證信函回覆願意以同一價格優先承買。

但親戚收到我的存證信函後忽然態度改變,主張我的優先購買權已喪失(理由是之前通知我都不回應),然後到法院請求強制分割共有地,要把我的持分單獨分割到角落。

我知道親戚的目的是想把我共有人的地位消滅,我就沒有優先購買權的權利。聽起來很不合理,但法律上他好像真的可以把我的持分單獨割出去,請問我該怎麼辦?打反訴有用嗎?

顏寧 (顏寧律師) 104-02-07 20:18

分別共有人本來就可以隨時請求分割共有物,但是他們不能拘束法院說一定要把你的土地分割到哪個地方。

Tony 104-02-07 20:52
回覆 顏寧律師 的發言內容:

分別共有人本來就可以隨時請求分割共有物,但是他們不能拘束法院說一定要把你的土地分割到哪個地方。 ... (恕刪)

那麼我正在行使的優先購買權,會因為法院判決土地分割而喪失嗎?

沈恆 (沈律師) 104-02-08 15:19

您好!

如果您已合法行使優先購買權,並且依契約履行買受人義務,則您可請求對方履約過戶以阻止分割的進行。

以上若有未盡之處,歡迎來信或來電詳細討論。

 

Tony 104-02-08 20:55
回覆 沈律師 的發言內容:

您好!

... (恕刪)

謝謝您的回覆。

我也很希望履行契約,可是出賣的共有人避不見面,想履行也無從履行,結果法院就寄來對方請求分割土地的訴狀。

本訴為分割共有物,我可以打反訴請求對方履行契約嗎?

bs 104-02-05 14:32

最近賣掉一間出租中的店面,租約到明年5月31日,出售中成交前有電話告知承租方我房子要賣,並詢問有無意願承購,承租方當下沒意願,日前由仲介成交後,協調承租方讓買方入屋內看屋,承租方便開始不接我電話,均由她先生接電話,都說不方便,無法配合,因此銀行也無法入內拍照無法核貸,經由仲介協調承租方要求新買方要答應多租她2年再說,否則不配合,不讓人進屋這是她的權力,同時也跟仲介講她有優先購買權,新買方也不願租期延長,仲介再約我們3方協談,想知道我有無違法,該注意什麼?懇請律師幫忙解惑,感恩

曹尚仁 (曹律師) 104-02-05 16:08

 您好,針對您的問題回覆如下:

1、 承租人沒有優先承買權,且租期屆至倘若還不搬遷,可以依法提起遷讓房屋訴訟,並且請求不當得利,甚至有竊占的問題。

2、我方沒有違法問題。

1.民法第450條規定:租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。
  未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。
2.撥免費法律諮詢服務電話0982-100565或電郵q102327955@yahoo.com.tw
與我聯繫,本所當以專業的法律實務成功案例經驗提供給您參酌。魏克仁律師關心您的權益!
3.專業律師法律諮詢服務駐點縣市 : 宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,
南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄,屏東,台東花蓮 
顏寧 (顏寧律師) 104-02-05 21:42

您好,關於這種帶租約屋子,建議您與承租方協調,看是否補貼一些費用,給他一些甜頭,讓他自願搬走,以避免時間上及訴訟上之不利益。
若協調不成,可於租約屆滿後,訴請遷讓房屋。 

 

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件承如曹大律師所言,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

嵐天 103-11-15 18:40

想請問土地共同持有想要買賣問題,情況為有一塊農地約3.8分(無地上物),我方持有千分之746、對方持有千分之254,因聯絡對方不願意賣出持有也不願意買我方持有,我是否可依土地法第34條之一進行,賣出給第三方,若我可提出,對方除了有優先購買權外(若對方不願購買),對方是否會提出強制分割還是會提出什們可干擾我方買賣的可能性嗎?還是對方就只有接受賣出的價格的千分之254的金錢

另外農地分割會有面積限制0.25公頃所以無法分割,若對方提出強制分割會有面積0.25公頃的限制嗎?還是就無面積限制所以可強制分割

以上,謝謝!

1. 對方可隨時起訴分割,縱使在買賣過程中

2. 89年1月4號前就共有農地,或是89年1月4號後因繼承共有農地,不受0.25公頃的分割限制,89年1月4號後才共有的,就必須受限

 

有其他問題的話,可以來電討論

1.本件您就土地持分既已超過三分之二,則可以按照土地法第34條之1規定辦理該筆土地全部之買賣,將土地全部賣給第三人,之後再依土地法第34條之1規定之程序通知其他共有人行使優先承買權,若其他共有人不願承買,再辦理其他共有人應得對價之支付(共有人有出面受領)或提存(共有人不出面受領,提存法院),後續即可依該條第4項之規定,提出其他共有人就其應得對價之受領或為其提存之證明,前往地政事務所辦理所有權移轉登記
2.若其他共有人不願承買,則即使其他共有人依法是可以提出分割共有訴訟,但訴訟還沒結束前,賣方早已完成所有權移轉登記使之喪失共有人身分,該分割共有訴訟最終還是會被駁回。所以共有人不行使優先承買權,而以分割共有訴訟來攪局,在實際操作上沒有可行可言。

土地法第34條之1
共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。
第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得動產物權者,應代他共有人申請登記
共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定,於公同共有準用之。
依法得分割共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處,不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。
 
以上謹依您所提出之資訊簡要答覆,尚請卓參,如果還有疑問或者需要進一步討論,歡迎來電0926-966536、E-MAIL:SavignyLai@gmail.com聯繫,謝謝!
如果您覺得以上回覆內容對您有所幫助,尚請不吝按下「感謝律師」。

 農地分割有無受到面積大小之限制可以參照農業發展條例第16條之規定,另外法院裁判共有物之分割方法亦不以原物分配為唯一方式,尚有變價分配及價額補償等多項方式可供選擇。

農業發展條例第16條
每宗耕地分割後每人所有面積未達○.二五公頃者,不得分割。但有下列情形之一者,不在此限:
一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者,得為分割合併;同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地,土地宗數未增加者,得為分割合併。
二、部分依法變更為非耕地使用者,其依法變更部分及共有分管之未變更部分,得為分割
三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地,得分割為單獨所有。
四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地,得分割為單獨所有。
五、耕地三七五租約租佃雙方協議以分割方式終止租約者,得分割租佃雙方單獨所有。
六、非農地重劃地區,變更為農水路使用者。
七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要,經中央目的事業主管機關專案核准者,得為分割
前項第三款及第四款所定共有耕地,辦理分割為單獨所有者,應先取得共有人之協議或法院確定判決,其分割後之宗數,不得超過共有人人數。

民法第824條
共有物之分割,依共有人協議之方法行之。
分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。
以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。
以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有
共有人相同之數動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割
共有人部分相同之相鄰數動產,各該動產均具應有部分之共有人,經各動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。
變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。

以上謹依您所提出之資訊簡要答覆,尚請卓參,如果還有疑問或者需要進一步討論,歡迎來電0926-966536、E-MAIL:SavignyLai@gmail.com聯繫,謝謝!
如果您覺得以上回覆內容對您有所幫助,尚請不吝按下「感謝律師」。

房佑璟 (房律師) 103-11-15 23:08

您好,關於您的問題,您持分超過三分之二,可買賣整塊土地、或出賣您的應有部分,但對方亦可行使優先承購權;雙方均可提出裁判分割訴訟,您可提出變價分割方案,將土地進行拍賣,您亦可參與拍賣之。

Tony 103-10-25 20:12

本人與親戚共6人持有一筆土地,日前其他共有人在未告知本人情況下,將其持分賣給第三者,本人得知後欲行使優先購買權,買方(第三者)卻不願退讓,還想偷偷送件過戶(因已取得親戚用印及印鑑證明),但被本人於地政事務所擋下。現本人欲提起假處分該筆土地,以便行使優先購買權,但有下列問題想要請教:

一、親戚中有人願意賣我,但有人卻只想賣給外人(因先前有嫌隙),考量第三者掌握所有親戚之用印及印鑑證明,隨時可偷過戶,因此想對整筆土地(除本人持分)提出假處分。但日後願意賣給本人的親戚過完戶後,本人可以向法院申請取回已過戶土地部分的提存嗎?

二、若無法取回部分之提存,是否可分成願意賣給本人及不願意賣給本人兩個假處分向法院聲請呢?

執行者 104-04-24 12:46

 其實你的問題很簡單,你依民法823、824之規定,提起變價拍賣之訴,等判決下來再將房子優先購買就可以了,別人的持分可以自由處分,這個部分你是管不著的,你可以在起訴的時候,請求法院發起訴證明,然後到地政機關登記,這樣就不能處分了,你再整間買回來就可了,不用看親戚的臉色。

小彤 103-10-08 16:34

甲  乙 丙共同共有房產  甲想要處分自己共有的那部份((只有賣掉自己的持分)) 

乙丙有優先購買權嗎?

 

林智群 (klaw) 103-10-08 19:03

 共有人依法有優先購買權,

所以你在接洽買家時要說明這一點,

並把成交價以存證信函通知兩位共有人,這樣程序會比較周延

 

 您好:

同前面林大律師所述

補充說明縱使沒有通知其他共有人可以行使優先購買權

地政機關還是可以辦理移轉登記

只是其他共有人如因此受有損害可以請求賠償

不過實務上在證明有損害之情況有一定之難度(此部分較為專業)

以上意見,敬供卓參

顏寧 (顏寧律師) 103-10-08 22:36

您好,關於您的問題,其他共有人依據土地法第34.1條有優先購買權唷! 但是就算沒有通知行使優先購買權,也不會影響到已經與別人簽訂之買賣契約。只是若未受通知者認為其權利有受到損害,可以請求損害賠償

 

阿升 103-08-30 14:03

目前在台北市有一塊漢地(上面是沒有蓋房屋的)目前建商已經買了大部分的

地了但是最近因為建商那邊已經等不及要蓋~聽說是11月建照要申請出來

明年的三月就要開始動工

不曉得是不是建商為了趕時間要把地整合完或等等等...

但是目前我們家這邊的地還沒有被買走

只是卡在目前現在這種狀況如果我爸這代不處理完的話

變成是要等4~60年後變成是我的下一代要處理

所以我想問一下律師大大

之前在整合的期間有很多的建商來談 當時有聽到建商有一種說法

但是我不懂得那麼多 想要問一下 是不是有這條法規

當時的建商是說 可以把土地賣給建商 買賣完前訂一個契約

就是等到建商蓋完大樓之後我們地主可以有優先購買權

請問大大是否有這種契約呢?

曹尚仁 (曹律師) 103-09-01 09:42
您好,感謝您的留言,針對您的問題回覆如下: 1、 此類只要不違法,並經雙方約定即可簽立。 2、 據日前您來電,本人已告知,您可以先與建商協商,倘若條件妥適,可以請建商先行撰擬合約,屆時本文在協助審閱。
真理 103-08-16 16:07
父母亡故後,留下一塊房地,由我及2姊1兄共四人繼承,結果卻被2姊1兄連手,依土地法34-1條賣給嫂,我住在這塊地所蓋的房屋,父母親也是由我及妻安養至天年,請教律師,我可否主張買賣無效?優先購買權(沒有用存證信函)寫錯名字及由他人代寫是否有效?口頭(電話)表達優先購買是否有效?

 

為了維護自身權益,建議你提供更詳實資料與具有專業的律師洽詢,讓律師為你做最有力的策劃。客戶諮詢專線:0937-182-635 *E-mail:k8883888@gmail.com *Line ID:k8883

您好:

如您的兄姊和嫂嫂間之買賣不實,可提出確認買賣契約無效訴訟並請求移轉登記回兄姊名義。

但是土地法第34條之1之優先購買權僅為債權效力,兄姊縱使未依法通知您優先購買,仍可以真正之買賣移轉過戶全部土地予他人,與您如何主張優先購買權之方式無關。

且您如並無特別原因(此涉及較為專業之方法),實務上亦難以因兄姊未依法通知購買而求償

以上意見,敬供卓參

林家慶律師

103-08-03 23:23

律師您好:

目前發生問題:

1.我與朋友共買一間房子,且雙方皆向銀行貸款購屋,雙方均為貸款借款人,雙方產權皆為二分之一,當初銀行僅同意由我的銀行帳戶扣繳貸款(因為朋友沒固定工作),因朋友繳不出房貸也不願意共同出售該屋,銀行貸款我墊繳一年多,我再也不願意在墊繳下去了,之後向法院聲請朋友不當得利勝訴,然後向法院聲請強制執行

2.如今我先向桃園民事執行處聲請查封該屋朋友之二分之一產權,之後銀行在法院通之下也聲請強制執行該屋(產權:全部),並非呈報債權參與分配.

3.如今接到桃園民事執行處公文:由銀行直主導強制執行,我先聲請強制執行併入後聲請強制執行案(銀行強制執行)

請問法律是否規定前案併入後案之執行

我該如何跟民事執行處行文溝通讓自己先聲請強制執行案件可以優先處理拍賣該屋朋友之二分之一產權,我就有優先購買權,且一併清償行銀之債權,銀行說他們主導本案強制執行不參與分配態度強硬,請問如果有好的方法,煩請聯繫我,thanks!(民事執行處不開庭審理的)

真正關鍵在於:強制執行併案之考量...或規定

 

 

曹尚仁 (曹律師) 103-08-05 17:18

您好,感謝您的留言,針對您的問題回覆如下:

1、銀行倘若是有抵押權的,則有優先受償權益,倘偌只是ㄧ般債權,則是依據比例受清償,此為法律強行規定,執行法院無權變更。

2、因為您是房屋共有人,依法有優先承買權,末以敘明。

Louis 103-05-10 16:48

您好,小弟因為拍定未辦保存登記建物,但因土地未併同拍賣,土地所有權人正對小弟提出訴訟中。該土地及建物原均屬同一人所有,後原所有人贈與給其配偶,但因建物未辦保存登記所有權仍屬原所有人??所有,故債權查封拍賣,而被小弟拍定取得動產權利移轉證明。想請教幾點:

1.土地所有權人主張有優先購買權,但小弟查到原所有人係得知法院即將進行查封後,才緊急將名下十多筆土地及建物以贈與方式過戶給配偶及子女過戶後一個多月,原所有人名下其他動產即被查封,經過十多年才由小弟拍定建物。小弟是否可主張原告通謀虛偽之意思表示無效,不具有優先購買權?

2.對方主張其為房屋實際所有人,要求小弟返還房屋,小弟應該是擁有該建物所有權,應該會是我勝訴吧?

3.對方主張小弟無權佔有土地,要求拆屋還地,以法定租賃權觀點,對方主張是否無理由?

房佑璟 (房律師) 103-05-11 11:53

您好,關於您的問題,依民法第876條規定:設定抵押權時,土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,而僅以土地或僅以建築物為抵押者,於抵押物拍賣時,視為已有地上權設定,其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者,得聲請法院以判決定之。設定抵押權時,土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,而以土地及建築物為抵押者,如經拍賣,其土地與建築物之拍定人各異時,適用前項之規定。若您為建物拍定人,對土地似有地上權之。

以上,呈請  鑒核。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂。

哨子 103-04-02 15:10

阿公、阿嬤未識字,以做工為生,
約50年前,在南港區重陽路(現南港高工)附近買了一棟平房,
是他倆這一生第一也是唯一的一間房子,約佔地15坪,但只有地上物
土地為一祭祀公會所有,倆老不懂法律也未辦理地上權登記,但在此設籍謀生,
生子育女歷經三代了,倆老現仍居此。

現址現為黃金地段,十多年前就被建商看中,於是他們機關用盡,想方設
法要驅離倆老,最初要給新台幣50萬直到現在530萬和解,謂已是最多了。

現將倆老告上法院要「拆屋還地」,大伯公女兒幫忙找了 蘇律師 辯護,

當時該律師自信滿滿地說會贏,依土地法第104及民法第426之2條,

承租者有優先購買權,但建商及地主在毫無告知下將土地轉賣建商。

過年前法官庭上是維護倆老,但過年後法官和蘇律師反而都和建商一鼻孔出氣,

說倆老地租有時交給非祭祀公會合法管理人

(該公會有時無管理人,現管理人也是建商運作出來的),故承租不合法,

但倆老年年地租皆有收據,有時建商叫地主拒收,倆老也存提法院。

姑姑問蘇律師,就算地租繳非法定代理人,但沒收到租金也應口頭及書面告知才合法,

請他們提出告知證據

但蘇律師回答說,法官要找碴,對方律師提出質疑,找證據責任在我們,仍要我們和解,否則官司打輸了一毛錢也拿不到。

建商、法官及雙方律師都要倆老拿530萬束手就範。
這要如何是好呢?難道只能乖乖就範嗎?!

小莊 103-03-27 11:09

不定期租賃 地主沒通知就賣給別人了 我可以主張優先購買權媽?

小莊 103-03-27 11:34

為租基地建房

謝憲愷 (謝律師) 103-03-27 14:13

你好

關於你的問題

你可以依民法第426-2條之規定主張優先購買權

出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先購買之權

以上供你參考

如有其他疑問

歡迎來電諮詢 

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件您應可以主張優先購買權,所以您應趕快發函通知出租人主張優先購買權,才能再進行下一步,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

小莊 103-03-27 14:31
回覆 謝律師 的發言內容:

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件您應可以主張優先購買權,所以您應 ... (恕刪)

可是我是在新地主來協調才知道地主賣掉

 跟新地主協調失敗 才被告拆屋還地  那這樣如何主張優先購買權 試去函給前地主媽?

您好:因為您是租地建屋,而舊地主沒有先通知您購買即賣給新地主,您可以向法院訴請撤銷舊地主與新地主間之買賣。

 這需要訴訟,建議直接委請律師處理。

房佑璟 (房律師) 103-03-29 21:42

您好,關於您的問題,民法第426條之2歸地爭優先承購權為具物權效力之承購權,您一但行使該權利,即係對對方行使買賣契約訂立請求權。

以上,呈請  鑒核。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所(台北所:近大安捷運站或台中所:近水湳經貿園區)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂。

幸福的味道 103-02-09 09:17

有一筆小坪數土地,甲、乙、丙三人分別持分1/3,該筆農地因加入農村自辦重劃,將可配回持分建地。先前因有建商收購甲、乙兩人土地,但丙不願賣,現況為建商持分2/3,丙持分1/3。

 

最近重劃會通知因建商欲將該筆持分2/3的土地與其他地號合併分配,結果將造成丙所持分的1/3土地面積不足,不能參與分配土地僅能領取土地徵收的補償金,補償金與配地價值差了一半。

 

請教因甲、乙出售土地時無通知丙,違反了持分土地出售共有人有優先購買權的規定

,導致共有人丙的損失,請問本案是否可透過訴訟土地買回或向甲、乙提損失補償?

謝憲愷 (謝律師) 103-02-09 10:00

您好

關於您的問題

依據土地法第34條之1的規定

共有人之優先購買權僅有債權效力

所以丙不得再請求買回土地

但可以再訴訟請求賠償

因為您提供的訊息有限

再加上土地案件很複雜

為了維護您的權益及給您完整的建議

歡迎攜帶資料到所咨詢或來電咨詢

房佑璟 (房律師) 103-02-09 16:12

您好,關於您的問題:因甲、乙出售土地時無通知丙,違反了持分土地出售共有人有優先購買權的規定,導致共有人丙的損失,請問本案是否可透過訴訟土地買回或向甲、乙提損失補償?

分析如下:

土地法第34條之1之優先承購權僅具有債權效力,若甲乙違反,您似無法爭執建商購買無效,而主張買回,但可就相關損失,向甲乙提出訴訟加以主張請求之。除非您具有土地法第104條規定第107條規定或耕地375減租條例第15條規定或農地重劃條例第5條第一項規定之優先購買權,方具有物權效力,可將該土地買回之。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師


 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件依您所述情形,要請求損害賠償似有疑義,仍應先釐清整個案件事實,才能研議應如何進行下一步,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

房佑璟 (房律師) 103-02-27 13:36

您好,關於您的問題,若對方無通知您行使優先購買權,您似得對其主張相關損害賠償

以上  呈請鑒核。

歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電(0910638932)或來所(台北所:近大安捷運站,台中所:近水湳經貿園區)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

宜蘭,基隆,台北,桃園,新竹,苗栗,台中,南投,彰化,雲林,嘉義,台南,高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務,並祝您平安喜樂。

冷少 103-02-05 11:15

有一片共有土地被賣掉,買方請土地代書存證信函來1/28收到限定10日內要有表示,否則視同放棄優先購買權,現在要如何提出行使優先購買權存證信函內,買方已付其它共有人買土地的訂金這部份也是1/28我才得知

1.共有土地出售優先承買權  應該是指土地法34條之1相關規定  2.你收到通知後如果要主張優先承購  你可以先發存證信函跟對方先回復  以利將來可以證明你確實有主張  而不是無條件放棄該權利   3.如果還有相關問題可以寄信件至jingyau1225@gmail.xom或攜帶資料至事務所討論以釐清案件

 您好,你必須以存證信函回覆,你要買這塊土地,要明確表示,才會發生應買權利.

歡迎到所諮詢保障權益

有問題來電0960300927      

來信:jackalsky1014@gmail.com

LINE:jackal.sky

部落格:http://jackalandnew.pixnet.net/blog(點我就進來)

如有幫助到您,請幫我按下感謝律師

找蘇文俊蘇文斌律師粉絲團按個讚並分享給大家

冷少 103-02-05 11:44
回覆 蘇文俊律師 的發言內容:

 您好,你必須以存證信函回覆,你要買這塊土地,要明確表示,才會發生應買權利.

... (恕刪)

請問存證信函也是要請土地代書寫嗎?還是有其它管道可以請人寫?

1.存證信函如果自己寫  可以至郵局購買格式紙張  或是以電子檔案撰寫   2.如果自己不會撰擬  可以委託律師或是代書撰寫都可   3.若您尚有其他問題,可以mail至 jingyau1225@gmail.com 來信詢問,亦歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析

房佑璟 (房律師) 103-02-05 22:04

您好,關於您的問題,得委任律師撰寫存證信函,以利順利主張相關權利,避免有所遺漏。歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

大熊 103-01-22 19:41
本人現今遇到租地難題請先進提供見解

1我現今住的地方.租地50年以上了.地上有蓋石綿瓦屋的平房

2我每年都要按時繳租金.有收據.沒有合約

3地主可以強制教我們搬家嗎

4現在地主通知要賣地.地目是旱地坡度約35度

5地主說我們有優先購買權.要賣我們.請問現今行情是多少.約500平

6如果我買不起時.要如何自救

 您好:有關您所詢問題回如下

本件由於您們是租賃關係,所以若對方終止租賃關係,則可以向您們請求拆屋還地,當然若期中房東出賣該土地,則您們可以主張以其所賣出之價格主張優先承購權,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

房佑璟 (房律師) 103-01-23 09:19

您好,關於您的問題,由於您與地主之租賃契約已轉為不定期之租賃契約,地主必須先符合解契約之法定程序,方能對您請求拆屋還地。您可主張該房屋土地是否已時效取得地上權,或地主欲賣該土地,您可主張優先承購等。歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

呼嚕嚕 102-12-14 23:31

甲乙丙三方各自擁有一棟不點交法拍屋的1/3持份

其中乙丙部分 也就是2/3被法拍,因此甲用優先購買權買下不點交的法拍屋2/3

乙(原持有1/3)與家人等多數人一直不離法拍屋,

法院有通知乙也領了被法拍1/3的錢,甲也通知好幾次搬家通知(存證信函)等

乙方等多人皆不理會 (有證據顯示他們有收到信)後來甚至連信都不收

原一樓有出租但因為乙等人原因不租了

之後乙等人私下更換門鎖使甲連一樓皆無法進入也無法再承租給他人

目前提告了民刑事,但是之前聽警察以及其他律師有說過應該是屬竊占,強制罪,毀損罪等

但最近搜尋才發現非常有名的劉媽媽案件不算竊占好像原因是因為不點交的法拍

1.那到底以上這種情況屬於竊占以及強制罪嗎?

2.若只有一個人承認換鎖,其他人都是從他那裏拿到的鑰匙那樣只有承認的人

   有罪嗎?

 

 

 

 

您好:有關您所詢問題回覆如下

一.本件由於對方仍有三分之一的持分,且先前已居住在該處,所以要構成竊占或強制罪均有困難,但至於對方提告誣告罪,基本上也不容易成立.

二.由於出租客對方房屋空間仍有使用權,故出租客同意下進入,尚難成立侵入住宅罪.

三.本件由於是共有關係,所以類此問題均會不斷的上演,解決之道,或許應向法院申請裁判分割,並可請求法院變價拍賣,再由您們取得該3分之一的所有權,才屬解決之道.

以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

房佑璟 (房律師) 102-12-15 23:36

 您好,關於您的問題,就共有物之使用管理,您可依民法訂立分管契約為之,若無法訂立分管契約亦無法協議,可依民法規定隨時提起分割共有物之訴。以解決共有之爭議。歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

help 102-12-16 03:04
回覆 謝律師 的發言內容:

您好:有關您所詢問題回覆如下

一.本件由於對方仍有三分之一的持分,且先前已居住 ... (恕刪)

 律師您好:您可能有些許部分看錯了

 1.乙方的1/3已經被法拍了,乙方經法院通知也領了還債完去領剩下來的錢甲方(原來就有1/3)已買下被買拍乙&丙兩人各1/3所以是2/3了!!! 所以甲方買得法拍屋已經取得整棟房子所有權了 但是乙方還不搬走等等.

 

 

 提刑事訴訟雖然可以作為手段,但要成罪不容易,解決方式就是提出民事訴訟請求搬遷及不當得利

help 102-12-16 21:09
回覆 許志嘉律師 的發言內容:

 提刑事訴訟雖然可以作為手段,但要成罪不容易,解決方式就是提出民事訴訟請求搬遷及不當 ... (恕刪)

  謝謝張律師^^  因為我方也已經有提出民事訴訟要求搬遷跟相當於租金不當得利

  只是上法庭法官卻說只能請求 租金 或是甚至要求我們不要計較 既然都已經要人家搬了......

  說我們要要求的金額太多

  可是問題是房屋稅,地價稅,房屋火災保險等等以及每個月與銀行借錢買法拍屋的錢利息等都是所

  有權人在繳卻不得請求 且我方還因為乙方霸佔等造成原租客提前解約 之後更換門鎖又害我們連

  店面都不能出租 所有權人每個月繳房貸卻不得而入房子 

  霸占房屋的人卻過得很爽 實在很不公平 重點是對方根本無悔意

 

 

阿勝 102-12-11 14:44

我們家房子下的土地是數十年前阿公的友人贈送的,不過當時沒有過戶,所以土地還是那個人的名子,但是我們家的房子自從友人贈送土地後就蓋了到現在大約也有50年了,101年土地遭地政事務所公告列冊管理,現在我還是住在這間房子裡,每年也必須繳地價稅(稅單上的土地使用人是我的名子),還有我們家沒有房屋稅(這是不是說我們家應該是違建呢?),現在疑問是,如果列冊管理15年後土地遭政府拍賣,我可否主張我是土地的合法使用人而有優先購買權呢?地價稅單上的土地使用人上是我的名子,我可否因此主張對這塊土地的任何權力呢?

房佑璟 (房律師) 102-12-11 15:27

 您好,關於您的問題,您似可先主張時效取得地上權,先成為該地地上權人,於該土地出賣時,再依土地法第104條規定行使優先購買權。另關於稅籍資料,似僅為行政管理措施,而不得成為您權利之基礎。歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若有任何問題或需要相關協助,歡迎來電0910638932或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

林智群 (klaw) 102-12-11 16:09

 你這個案件最大的問題在於你的房屋應該沒有設定地上權,要主張優先承買恐有困難

阿豪 102-11-30 19:52

 你好~我爸在民國68年在農地上有建三合院~土地持分有好幾十人~而三合院的佔地面積大概50平~而我爸的土地持分大概只有33平~如今有其中一個共有人寄存證信函說要求拆屋還地~要把50平全部拆掉~理由好像是沒經過共有人同意而蓋房子土地上~如果不拆就要訴諸法院請求拆屋還地~據我所知他是兩個月前才買的土地持分~我想請問
   1~他有權利這樣要求嗎~如果上法院請求拆屋還地會被拆嗎~如果會被拆是拆到剩33平還是50平要全拆呢
   2~他購買土地沒通知共有人~據我所知共有人不是有優先承買權嗎~照他這種情形我可以說他的買賣有瑕疵~可以行使優先購買權

設定地上權嗎?租約?還是有口頭上的使用借貸?如有,就有整個土地使用權利,優先承買權共有人出賣時,其他共有人的優先承買,照規定是要通知其他共有人,沒通知的話,如有損失,就可請求賠償,如有其他問題,再來電討論

阿豪 102-11-30 20:33
回覆 黃志樑律師 的發言內容:

設定地上權嗎?租約?還是有口頭上的使用借貸?如有,就有整個土地使用權利,優先承買權共有人出 ... (恕刪)

 房子沒有保存登記~因為是68年建的~當初也沒有共有人書面同意建屋~因為共有人太多了~早期資訊不發達也沒這方面的知識~只是當初所有共有人都沒意見~只有在繳房屋稅~目前是我爸租給別人在使用~因這幾天收到其中一個共有人主張拆屋還地~所以才想請問其共有人有權利主張拆屋還地

這樣就比較棘手,當然進入法院的話,還是有抗辯的方法

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件重點在於您們是否屬有權占有,若是無權占有的話,共有人是有權利可以訴請拆屋還地給所有共有人,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

房佑璟 (房律師) 103-01-10 15:29

您好,關於您的問題,可試試看主張該農舍對該土地時效取得地上權。或有其他之權利,如使用借貸等。歡迎您攜帶完整資料,到所詳談,以利全盤了解,討論分析,擬定策略方針,以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助,歡迎來電或來所諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師

阿萱 102-11-28 00:00

房屋原本是三兄弟為共同持有人,弟弟因債務被法院查封拍賣,今已第二拍160萬拍定,大哥決定行使優先購買權買回,二哥也決定將三分之一過戶給大哥,使房屋為同一人持份方便買賣,請問二哥過戶給大哥是否可用贈與稅來辦還是用一般買賣來辦理?如果房屋賣出是否要繳納奢侈稅,是三分之一還是二分之一?還是等確定有買方出現再過戶?目前在等法院的拍定通知書到達後,在到法院辦理,請問可以自己辦嗎?還是要委託代書辦?如可自己辦理需要準備什麼文件證明之類的?

 二哥沒有必要先過戶給大哥,因大、二哥可一起為出賣人,等找到買方再一起過戶即可。至於法院程序可以自己辦,也可以委託專業人士協助辦理。

阿萱 102-11-28 13:44
回覆 許志嘉律師 的發言內容:

 二哥沒有必要先過戶給大哥,因大、二哥可一起為出賣人,等找到買方再一起過戶即可。至於 ... (恕刪)

再請問房屋買回後再賣出需繳納3/1的奢侈稅嗎?

沈恆 (沈律師) 102-11-29 01:44

法拍優先購買取得的三分之一,如果在兩年內出售,會有奢侈稅的問題。

陳敏 102-10-18 22:02

想請問土地為父親所有,但遭法拍(已拍定)

地上房屋產權為子女共有,當初父親是以贈與方式過戶子女

想請問這樣子女有適用於優先購買權的條件嗎?

 

因之前有詢問過承辦的書記官,他說因當初房子是父親用贈與的方式過戶子女

所以子女沒有優先承購權,是這樣子的嗎?

如果直接向執行法院聲請優先承買,可行嗎?如果撰文?

 

謝謝

曹尚仁 (曹律師) 102-10-28 17:52

您好,針對您的問題回覆如下:

有關基地出賣,必須是承租人、地上權人、典權人才有優先購買權,且法院會直接通知優先購買,收到通知後,回覆法院願意承買即可。

倘若您父親當初因為土地設立抵押權遭拍賣,且當初設定抵押權土地跟建物都是您父親所有,則這個部分就算遭法拍了,對方仍不能請求您拆屋還地,則無需太過擔心。

謝先生 102-09-12 21:35

大家好
多次在這裡發問
得到很多回應
想透過感謝介面表達心意
但該介面好像怪怪的

在這裡一併說聲感恩
--------------------------------------------
另請問一事
土地共有人如要互相買賣土地持分,需向其它共有人詢問優先購買權

土地法第34條之1第4項之規定係為達限制共有人數增加,簡化共有關係之立法目的,故乃特別規定共有人出賣其應有部分予第三人時,賦予他共有人均有同一優先購買權,且該優先購買係以同一價格及條件優先承購。是如果是共有人間互相買賣其應有部分,即無該項規定優先購買權之適用。

以上謹依您所提出之資訊簡要答覆,尚請卓參,如果還有疑問或者需要進一步討論,歡迎來電0926-966536、E-MAIL:SavignyLai@gmail.com聯繫,謝謝!

如果您覺得本回覆內容對您有所幫助,尚請不吝按下「感謝律師」。

Wing 102-08-26 09:41
我在新北市永和區某社區的一棟大樓有一戶約莫20坪大小的房間 這棟大樓目前有地上17層樓 地下4層

15到17層為住宅用   地主已經全數賣出

住戶一共大約30戶

1到14層為商業使用

其中商業用部分全部是地主及其親戚所有

最近地主發了存證信函說要依據土地法34-1條文在社區招開會議

但是存證信函裡沒有寫明目的為何

我們擔心房子會被賣掉

請問如果地主硬要賣給第三方

我們應該如何是好

可以有優先購買權

但是我們已經購買過了

現在是要重新購買嗎

地主如果開超高價該怎麼辦

煩請解答

Wing 102-08-26 09:32

我在新北市永和區某社區的一棟大樓有一戶約莫20坪大小的房間

這棟大樓目前有地上17層樓 地下4層

15到17層為住宅用   地主已經全數賣出

住戶一共大約30戶

1到14層為商業使用

其中商業用部分全部是地主及其親戚所有

最近地主發了存證信函說要依據土地法34-1條文在社區招開會議

但是存證信函裡沒有寫明目的為何

我們擔心房子會被賣掉

請問如果地主硬要賣給第三方

我們應該如何是好

可以有優先購買權

但是我們已經購買過了

現在是要重新購買嗎

地主如果開超高價該怎麼辦

煩請解答

 您好:有關您所詢問題回覆如下

本件應先確認您們當時購買該區分有權時,有無包含房屋座落之土地,若有的話,則應仍可主張優先承購權,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail來信詢問,以免遺漏,謝謝

沈恆 (沈律師) 102-08-26 16:31

您好!依您所述情形,建物應是專有,並非共有,援引土地法第34條之1,也不能賣掉您的建物;還是先去開會弄清楚目的為何吧。以上謹供您參考。

謝先生 102-07-03 17:18

你好

本人有一農田共有地,近前有其中二兄弟檔共有人買賣持分予第三人
因上開共有人其一(兄)有禁治產狀況,其兒子以個人名義附記為該共有人監護人
如 王小明(王大明的監護人)
發出一封詢問優先購買權存證信函,但重點是
該人就該買賣還在申請監護權當中,怎可以代其父發送信函主張買賣
請問貴司
1.該信函的有效性如何

2.又其另一共有人(弟)也於同一信函中,順帶傳達買賣意願,並已完成過戶登記
請問其過程是否有爭議之處

 如果那位有監護必要之人已經沒有事實上的意思表示的能力,對於他的形式上的意思表示(包含授權,以他的名義作成者)及代理人的意思表示等,將來如果對這些意思表示提起確認無效的訴訟,法院應會認為該等意思表示無效。 不過,這些都要靠訴訟來完成,且還要做一堆回復原狀的行為,等到時候對方的財產早就處分光了。 對方有信函給你要求你表示是否優先承買,建議你要不就優先承買,要不就馬上提起確認意思表示無效等訴訟,並提起假處分對該土地作成查封登記

謝先生 102-07-04 19:43
回覆 陳俊溢律師 的發言內容:

 如果那位有監護必要之人已經沒有事實上的意思表示的能力,對於他的形式上的意思表示(包 ... (恕刪)

王大明的健康狀況,並沒有親眼確認
僅由其委任代書口中,告知其兒子申請監護權,法院判決還沒下來
所以
以陳律師的回應是指:被認定無效的機率比較大,是嗎
如果是,這算偽造文書詐欺

二少 102-04-14 14:30

一、   公同共有分別共有土地出售,部分共有人不出售以土地法34條之1辦理有何不同處?

二、   公同共有土地土地法34條之1辦理出售,不同意公同共有人有優先購買權嗎?

三、   公同共有土地土地法34條之1辦理出售,提存法院不同意公同共有人的價金如何計算?

四、   能否詳細說明辦理流程及完成大約時間、謝謝解答、感恩不盡。

Kao 102-04-13 10:46

您好:我母親於日前接到一存證信函,告知她與另三名共有者共同均分繼承數筆土地,並且另三名共有者將依土地法34條之一的規定(三名共有土地持份超過60%),要將土地出售,我方便行使優先購買權,但土地仍被強行賣給了建設公司(價格只有公告地價的1/7,更將其中兩筆土地登記代書自己),但之後發現當初辦理土地繼承及買賣的代書,其刻意用日據時代的戶籍資料,讓地政事務所以為土地只有四個人共同均分繼承土地,而以四個人辦理土地繼承登記,但我們後來向戶政事務所調閱資料,有另外三人亦是繼承人,應是七個人共同均分繼承土地,法院亦裁定當初土地繼承登記有誤,因變成七個人共同均分繼承土地後,同意賣地之人數及土地都只有3/7,皆未符合土地法34條之一的規定,所以我們認為當初土地的買賣契約應無效,但買方他們認為他們為善意的第三者,我們和另外三人只能向同意出售土地的三人要求損害賠償

請問我們該如何主張我們的權利,才能讓土地買賣契約無效。

蔡律師 (蔡律師) 102-04-13 15:28
回覆 Kao 的發言內容:

您好:我母親於日前接到一存證信函,告知她與另三名共有者共同均分繼承數筆土地,並且另三名共有者將 ... (恕刪)

請問您在哪個縣市?您所詢問的內容,價格只有公告地價的1/7,更將其中兩筆土地登記代書自己?這應該不算善意。此外,地政事務所辦理繼承登記時有無國賠?您也必須考量。至於細節必須跟律師當面談,才能正確分析案情。

如需進一步討論,請來電07-3338080或來信:lutong.attorney@gmail.com

請幫忙"按讚推廣本所官網"。

 前案訴訟是否已經判決確定?可否提供案號?

阿土 102-04-11 23:55
律師您好: 我們家有375租約佃農,事情是這樣的 我阿公(現已末),地主的阿公(現已末)在民國60-61年時,因為我阿公的家倒了,我們家的阿公經過地主的阿公口頭上的同意就給我阿公建農舍(有當時繳電費水費)。但現在地主的繼承人寄了4封存證信函給我們。第一封存證信函說我們家的農舍是違建拆屋還地並請於收到存證信函七日內拆除租約土地上之房屋返還租約土地於吾等共有人。 請問我們申請地上權的勝算大嗎?可以主張時效性嗎?左右鄰居都知道我們在那公開和平居住超過40年以上! ! 如果是違建那為什麼地主的阿公不主張呢?而是繼承人主張?  但隔了16天又寄了第二封存證信函說要我們可以優先承買,可是地主在寄第一封存證信函之前就把土地賣給了別人,因為我們有去申請地政事務所申請 (登記簿 地價證明 地籍圖) 閱覽     土地登記申請書 原因發生日期有壓日期確實是在第一封存證信函之前就把土地所有權移轉登記買賣給他人還簽了契約書 。 所以在第二封存證信函叫我們優先承購時,我們覺得合約怪怪的沒有行使優先承購導致我們放棄了優先承購權。但我們是有要跟地主承購,地主卻不賣偏要賣給別人 ==...  所以現在所有權登記已經是新地主了...  隔了5個月舊地主又寄了第三封存證信函說要我們優先承買其中有一筆的土地持分變多了總價也高了,但存證信函上寫請於來文到(10日)內以書面通知吾等共有人,行駛優先購買權我們家還以他規定的9日內就回函說要承購! 這份地主他的代書記錯了?! 而且土地所有人是新地主,所以不具法律效力!存證信函可以這樣亂寄的嗎?     在隔了17天第四封存證信函說我們在第二封存證信函未於期限內以同一條件與出賣人簽訂買賣契約,依法已無優先承買權之權利。又說我們第三封存證信函均未在期限內以同一條件與出賣人簽訂買賣契約,依法已無優先承買權之權利。  可是我們有寄存證信函給他們說要買,他沒有回函給我們卻回函說我們沒有在規定的(10日)內回函給他?所以他在睜眼說瞎話而且法律規定是15日! 現在有兩個問題請教謝律師我們的農舍申請地上權的成功率大不大? 再來舊地主已經和別人簽訂買賣契約才跟我說要我優先承購? 這張存證信函法律效力在哪裡?
如果375 租約確有登記,一切回歸耕地三七五減租條例規定,則對方之買賣過戶恐有瑕疵。至於時效取得地上權,依我多年經驗及實務見解,除非對方沒意見,否則幾乎不會成功,且你們是承租而來,顯然並非行使地上權之意思,單純這點就不會成功,實際上民法上有關時效取得地上權之規定乃形同虛設。
阿土 102-04-11 23:37
律師您好: 我們家有375租約佃農,事情是這樣的 我阿公(現已末),地主的阿公(現已末)在民國60-61年時,因為我阿公的家倒了,我們家的阿公經過地主的阿公口頭上的同意就給我阿公建農舍(有當時繳電費水費)。但現在地主的繼承人寄了4封存證信函給我們。第一封存證信函說我們家的農舍是違建拆屋還地並請於收到存證信函七日內拆除租約土地上之房屋返還租約土地於吾等共有人。 請問我們申請地上權的勝算大嗎?可以主張時效性嗎?左右鄰居都知道我們在那公開和平居住超過40年以上! ! 如果是違建那為什麼地主的阿公不主張呢?而是繼承人主張?  但隔了16天又寄了第二封存證信函說要我們可以優先承買,可是地主在寄第一封存證信函之前就把土地賣給了別人,因為我們有去申請地政事務所申請 (登記簿 地價證明 地籍圖) 閱覽     土地登記申請書 原因發生日期有壓日期確實是在第一封存證信函之前就把土地所有權移轉登記買賣給他人還簽了契約書 。 所以在第二封存證信函叫我們優先承購時,我們覺得合約怪怪的沒有行使優先承購導致我們放棄了優先承購權。但我們是有要跟地主承購,地主卻不賣偏要賣給別人 ==...  所以現在所有權登記已經是新地主了...  隔了5個月舊地主又寄了第三封存證信函說要我們優先承買其中有一筆的土地持分變多了總價也高了,但存證信函上寫請於來文到(10日)內以書面通知吾等共有人,行駛優先購買權我們家還以他規定的9日內就回函說要承購! 這份地主他的代書記錯了?! 而且土地所有人是新地主,所以不具法律效力!存證信函可以這樣亂寄的嗎?     在隔了17天第四封存證信函說我們在第二封存證信函未於期限內以同一條件與出賣人簽訂買賣契約,依法已無優先承買權之權利。又說我們第三封存證信函均未在期限內以同一條件與出賣人簽訂買賣契約,依法已無優先承買權之權利。  可是我們有寄存證信函給他們說要買,他沒有回函給我們卻回函說我們沒有在規定的(10日)內回函給他?所以他在睜眼說瞎話而且法律規定是15日! 現在有兩個問題請教謝律師我們的農舍申請地上權的成功率大不大? 再來舊地主已經和別人簽訂買賣契約才跟我說要我優先承購? 這張存證信函法律效力在哪裡?
您好:有關您所詢問題回覆如下 本件農舍申請地上權的成功率,仍要視當時該建物是如何興建,當然時效取得地上權仍有可能,但可能需傳喚相關證人到庭. 本件優先承購權的前提,要先確認您們與地主的法律關係為何,目前舊地主似乎是主張租賃關係,但仍要先釐清. 以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail來信詢問,以免遺漏,謝謝
102-03-31 15:49

三兄弟 A.B.C互為連帶保證人,向銀行借錢各蓋了一間房子

經過20幾年B已還清債務(房屋權狀在銀行),A和C因積欠沒還房屋已遭拍賣並賣出了

但扣掉房屋賣出的錢仍然還有幾百萬的債務

B怕房屋也遭拍賣所以找銀行商談

第一次和銀行員商談結果是:

A保B,B保C,C保A,所以B要拿到房屋權狀需還清C的債務140萬

不分期一次償還要85萬,對B來說並不是小數目 ,所以打算第二次跟銀行經理談

第二次和銀行經理商談的結果是:

需連A的債務一起償還共700萬左右,一次還清算352萬

對於連帶保證人的認知,第二次所商談的結果才是正確的吧

因A在坐牢,C也自身難保,所以債務只能由B負擔

 

所以在此想詢問一些問題:

對於現在連帶保證人的新制度,B有沒有辦法擺脫或是可以讓債務減少到最低?

由於不太會分幾等親,若房屋遭拍賣(土地權狀是自己的)離B最親近的什麼人可以買?有優先購買權嗎?

若B的名下財產都賣掉不夠償還,會拿B的配偶(A和C皆無配偶)名下財產償還嗎?

很感謝看完這些字的人,也希望能尋求一些辦法和建議,謝謝。

 

 

本件依您所述應該是B個人房貸清償完畢後,銀行拒不核發抵押權塗銷同意書之問題,而不是銀行不歸還房屋權狀的問題。

 

本案依您所述有三件貸款,其中一筆已還清,另外A及C所借之貸款均已拍賣房屋而不足以清償,則針對B所負擔之連帶清償責任,應視B是否有擔任A及C所借之貸款的連帶保證人,若僅擔任一筆(A或C)貸款連帶保證,則自僅就一筆負擔連帶清償責任

以上謹依您所提出之資訊簡要答覆,尚請卓參,
本人先前曾在銀行擔任法務專員多年,對金融實務、債權催收及強制執行等領域均十分熟悉,若有相關問題需要協助或者還有其他疑問,歡迎來電0926-966536、E-MAIL:SavignyLai@gmail.com聯繫或詢問,如果您需要進一步協助,也歡迎您來所討論,謝謝

 

Teresa 101-11-16 00:10
律師您好, 我父親在95/1/1因欠卡債被多家銀行法扣1/3薪水,他在94年將名下房子(已無貸款)贈與給母親,100/6/22他們辦理離婚,我父親今年57歲想提早辦理退休,如果銀行扣不到他的薪水,會執行代位夫妻財產剩餘請求權,有些免費諮詢的律師告訴我,如果父親跟母親離婚滿2年後,銀行就無法執行代位的動作?這是確定的嗎?還是要離婚滿5年呢?也有其他諮詢單位告訴我,因為父親的卡債是在婚姻關係尚存的時候積欠的,所以無論是2年還是5年都一樣,銀行還是有15年的追溯期,可以代位請求夫妻財產剩餘,最後房子還是會被銀行扣押,只是母親有第一優先購買權,所以我想請問,在不做前置協商的前提下,銀行有可能根據哪些法條將房子扣押?謝謝!
2年與5年是看債權人是否知悉可以行使權利 如果債權人不知道還是會以五年為標準 就是法定財產制關係消滅(離婚)五年內債權人都可以代位行使
紀先生 101-10-18 22:33

各位先進好:
1.我是房子1/2的共有人A.另一個共有人B因債務關係被C向法院標得B的共有房屋1/2.我因未於法定期間主張優先購買權.而被C拍定及過戶完畢.9月1日收到C寄的存證信函.請B七日內遷讓房屋逾期將主張權利.請A.B說明房子的分管問題.
2.房子為透天五樓房A.B原約定1~2樓為B管理使用.3~4樓為A管理使用.5樓為A.B共同使用.
請問:
C會如以何種訴訟方式向A.B主張遷讓房子及損害賠償問題?
C會不會於同一訴訟對B提出遷讓房屋及損害賠償.向A提出分管契約訴訟呢?
A. B會有刑事責任嗎?
A. B因如何面對處理.
以上問題.有勞大家幫忙.有感謝

紀先生 101-10-18 22:25
律師好: 1.我是房子1/2的共有人A.另一個共有人B因債務關係被C向法院標得B的共有房屋1/2.我因未於法定期間主張優先購買權.而被C拍定及過戶完畢.9月1日收到C寄的存證信函.請B七日內遷讓房屋逾期將主張權利.請A.B說明房子的分管問題. 2.房子為透天五樓房A.B原約定1~2樓為B管理使用.3~4樓為A管理使用.5樓為A.B共同使用. 請問大律師: C會如以何種訴訟方式向A.B主張遷讓房子及損害賠償問題? C會不會於同一訴訟對B提出遷讓房屋及損害賠償.向A提出分管契約訴訟呢? A. B會有刑事責任嗎? A. B因如何面對處理. 以上問題.有勞大律師幫忙.有感謝
您好:有關您所詢問題回覆如下 一.既然您們於共有時即訂有分管契約,則C在拍賣取得標的物時,即應會承繼該分管契約,所以您仍得主張依分管契約使用收益,A的部分目前看起來應無刑事責任,但若B一直不交出其占有,則可能會涉及刑事責任,且C只能向B提出遷讓房屋之訴,以上希望對您有所幫助
紀先生 101-10-18 21:30
律師好: 1.我是房子1/2的共有人A.另一個共有人B因債務關係被C向法院標得B的共有房屋1/2.我因未於法定期間主張優先購買權.而被C拍定及過戶完畢.9月1日收到C寄的存證信函.請B七日內遷讓房屋逾期將主張權利.請A.B說明房子的分管問題. 2.房子為透天五樓房A.B原約定1~2樓為B管理使用.3~4樓為A管理使用.5樓為A.B共同使用. 請問大律師: C會如以何種訴訟方式向A.C主張遷讓房子及損害賠償問題? C會不會於同一訴訟對B提出遷讓房屋及損害賠償訴訟.對A提出分管契約訴訟呢? A. B會有刑事責任嗎? B. B因如何面對處理. 以上問題.有勞大律師幫忙.有感謝…
1.單純房子應有部分被拍賣 由第三人與另一共有人繼續共有關係 沒有刑事責任問題 2.第三人如果不願意承認目前分管狀態 自然可以訴請A應將共有物交由共有人全體使用收益 或是訴請法院分割 所以你還是等C有甚麼請求再來煩惱 或你A也可以直接訴請法院分割
小昌 101-07-24 18:27

請問,問題一:失蹤人公示催告去法院升請多久後才能收到,以經一個月了。

         問題二:我媽媽的兄弟姊妹有棟房子要賣,房子權狀是我媽媽加上她的兄弟姊妹5人所有,可是我媽媽以經失?20年以上,他們有寄存證信給我,大致內容說我有優先購買權,如果不買,他們要賣掉此屋,賣的金額我能分成5分之1,現在賣掉後錢在法院提存所,我要怎樣才能領怎這錢呢?                                                                                                                                  問題三:國稅局不是能查我媽媽有什麼資產,那銀行的錢是否能查到?

****本內容會員為保護隱私,內容為隱藏狀態****
小老百姓 101-03-20 15:41
我想請問一下 土地法問題34-1 祖上有筆土地 算公同共有 我家有小額的持分額 地上建物(土角厝是我曾祖那時代建造的) 也有自宅使用權 後來在我家的旁邊有塊小空地 在我小時候 又自行建設了一小間水泥房放雜物 現在有建商 透過仲介的來出價 要買 但是那地方 離台中精密園區 又近 旁邊還有 嶺東科技大學 和高中 之前也有建商透過 我爸的朋友說想買 出的價錢 還比現在還高 但苦無我家佔的面積小 我爸又當她朋友在說笑的 就不了了之 但是現在 那個建商 先找全部的人先訂諦私契(剩下我家還不願意賣) 很多人都委派仲介處裡 然還才寄存證信函 給 說 我們可以行使優先購買權 但是其他人都訂諦私契蓋印同意賣了 又苦無那多金錢買 只能被慢慢的給提存 現在是還沒提存 請問有辦法可以 防止嗎 地權是公同共有 但有持分地上物權 有部份是 公同自宅使用權 除一小雜物間 謝文明律師 回覆時間:2012-03-19 10:04:08 您好: 有關您所詢問題回覆如下本件由於只剩您們的持分未出售而建商已取得大部分之持分因此建商仍得對該筆土地做事實上的處分當然如果您們的持分夠大的話也可以主張土地分割或與建商談合建方式而優先權部分 那請問下 主張土地分割 如需要訴訟 大概要花多少
您好: 有關土地分割訴訟 所需花費的時間會較久 因為法院還會請地政測量 原則上半年應該跑不掉 當然如果中途和解另當別論 至於律師費用 則依案件之難易而定 謝謝
小老百姓 101-03-19 08:49
我想請問一下 土地法問題34-1 祖上有筆土地 算公同共有 我家有小額的持分額 地上建物(土角厝是我曾祖那時代建造的) 也有自宅使用權 後來在我家的旁邊有塊小空地 在我小時候 又自行建設了一小間水泥房放雜物 現在有建商 透過仲介的來出價 要買 但是那地方 離台中精密園區 又近 旁邊還有 嶺東科技大學 和高中 之前也有建商透過 我爸的朋友說想買 出的價錢 還比現在還高 但苦無我家佔的面積小 我爸又當她朋友在說笑的 就不了了之 但是現在 那個建商 先找全部的人先訂諦私契(剩下我家還不願意賣) 很多人都委派仲介處裡 然還才寄存證信函 給 說 我們可以行使優先購買權 但是其他人都訂諦私契蓋印同意賣了 又苦無那多金錢買 只能被慢慢的給提存 現在是還沒提存 請問有辦法可以 防止嗎 地權是公同共有 但有持分地上物權 有部份是 公同自宅使用權 除一小雜物間
依照土地法之規定,您土地持分部份,如不與建商達成買賣合意,建商就會依法提存
小老百姓 101-03-19 08:48
我想請問一下 土地法問題34-1 祖上有筆土地 算公同共有 我家有小額的持分額 地上建物(土角厝是我曾祖那時代建造的) 也有自宅使用權 後來在我家的旁邊有塊小空地 在我小時候 又自行建設了一小間水泥房放雜物 現在有建商 透過仲介的來出價 要買 但是那地方 離台中精密園區 又近 旁邊還有 嶺東科技大學 和高中 之前也有建商透過 我爸的朋友說想買 出的價錢 還比現在還高 但苦無我家佔的面積小 我爸又當她朋友在說笑的 就不了了之 但是現在 那個建商 先找全部的人先訂諦私契(剩下我家還不願意賣) 很多人都委派仲介處裡 然還才寄存證信函 給 說 我們可以行使優先購買權 但是其他人都訂諦私契蓋印同意賣了 又苦無那多金錢買 只能被慢慢的給提存 現在是還沒提存 請問有辦法可以 防止嗎 地權是公同共有 但有持分地上物權 有部份是 公同自宅使用權 除一小雜物間
您好: 有關您所詢問題回覆如下 本件由於只剩您們的持分未出售 而建商已取得大部分之持分 因此建商仍得對該筆土地做事實上的處分 當然如果您們的持分夠大的話 也可以主張土地分割 或與建商談合建方式 而優先權部分只有債權效力 若您們無法優先承購的話 其他的持分仍會被建商買走 若尚有其他疑問 也請您不吝來信指 教謝謝

 1.如果其他共有人是依土地法34條之一的規定出賣將"全部土地"出賣,而且催告如不行使優先購買權則要提存時,除非他們開的地價是低於市價,還可以上法院主張外,若未低於市價,而且是依法律規定行使,要反對提存,會是有困難的;
2.當然,建地11坪還是可以主張分割,當你們向法院提分割共有物的訴訟時,或許可以在未確定前,向地政事務所主張分割還未完成,所以就他們依34條之一的處分是未確定,可以要求暫緩,這時就要看地政機關作業流程了;另外一種作法,是提訴之後項提存所主張提存原因可能不存在(要等判決確定),他們也可能會退回提存,這樣也可能可以阻止處分案件的進行

500515a 101-03-07 09:31

有三筆土地,由八人共同持分,100年08月有一位仲介要我簽一張我的土地持分(共65坪)的授權書,其內容如下:
授權人:林某某   被受權人:黃某某。茲為動產授權承購,經雙方當事人議定條件如下:
一、標地物:
  土地坐落:
二、授權人願將所有,前條所列動產土地,以每坪新台幣(伍萬元整),以所有權登記坪數為準。
三、雙方同意本授權有效期限自民國100年08月01月至民國101年08月01日。如期限延期,須另以書面獲得他方之同意。否則期限屆滿,本授權自動消滅。
四、授權人應於被授權人媒介成立買賣契約。給付被授權人實際買賣總價四%為辦理本件事務所報酬金額。
五、本授權成立買賣契約土地增值稅及土地相關之稅費由授權人負擔。
授權人:林某某
身分證字號:
被授權人:黃某某
身分證字號:
營業員證號:
中華民國100年08月01日
=======================================================
1、請問(林某某)現在後悔不該簽這張授權書,因公告現值在(伍萬元)以上,現在這位(仲介黃某某)寄律師函給我說他已找到買主,要我把這三筆持分土地(共65坪)買給他的買主,那(林某某)是不是一定要賣地給(黃某某找到的買主)不賣可能會如何,又適用民法那一條及如何處罰。
2、共同持分土地,如(林某某)要賣這些(持分土地)依(土地法第三十四條第一項,不是要先以(書面通知其他持分人嗎?)因其他持分人有(優先購買權)而(林某某)並沒有以(書面)通知(其他持分人)這位仲介也知道(林某某並未以書面通知其他持分人,(林某某)有沒有辦法或法條,可以不把(持分土地)買給這位仲介(黃某某)找到的買主。
3、總之(林某某)已反悔賣地,但又收到(黃某某)寄來的律師信。
以上問題懇請線上前輩或法律人士提供,謝謝!謝謝!(急件)

回覆 500515a 的發言內容:

有三筆土地,由八人共同 ... (恕刪)

 1.土地法通知共有人優先承購

    如果沒有通知只是負擔損害賠償之問題

    不會影響買賣契約移轉登記

2.如果確實仲介人已找到買主

   刻意不簽約

   對方可能會依契約主張

   認為你故意使條件不成就

   應該要給付仲介報酬

3.不過實際狀況還是需要具體資料才能判定

 

以上供參考

youk 100-12-26 17:38

父親過世留下一筆與父親兄弟共有的一塊建地,3兄弟各持份1/3,日前有人持父親生前積欠未償之債務證明聲請拍賣,另外,父親也有3間銀行的信用貸款未繳清,所以目前身為繼承人未去做土地過戶的動作,已經申請限定繼承

想問 1.目前傾向於不與債權和解,由法院拍賣,但又想以較低金額買回,所以是不是等第三拍時再買比較好?身為繼承人是否有優先購買權?如果1拍或者2拍3拍流標時,債權人依法聲請承受,父親的兄弟或是我可否行使優先購買權?

2.如果等到第三拍還是流標,債權人不願意承受,法院公告有沒有人購買意願時,我是否可聲請購買?如果有其他人聲請購買父親的兄弟是否還可行使優先購買權?

3如果債權人聲明願意承受之後流程為何?

4.銀行欠款部份目前已有一間銀行對我以及家人提出民事告訴,除了土地以外已經沒有其他可繼承之物品銀行之欠款是否等拍賣後再處裡?

陳姐 100-12-29 16:10
回覆 youk 的發言內容:

父親過世留下一筆與父親兄弟共有的一塊建地,3兄弟各持份1/3,日前有人持父親生前積欠未償之債務 ... (恕刪)

 我是陳律師-由於本公司是代書律師聯合事務所*因此您的問題本公司可解決*但您的 情況較麗外衣定要花很多時間詳談及了解在教導如何解決,請與我駐 情況較麗外衣定要花很多時間詳談及了解在教導如何解決,請與我駐里約時間電0916305148李小姐會立刻回電,謝謝!