預售屋一直延遲交屋怎樣辦從ˊ使用執照拿到至今已半年了預ˋ計還要半年,這合理嗎。

去年向建商購買一預售屋...契約上載明土地基地面積18.45坪...持分土地面積5.5坪....目前交屋後發現建物使用基地為15坪...基地前方3.45坪(權力範圍1/1)建商將其作為車道及中庭使用...當初簽約時建商並未告知法定空地要提供給其他住戶使用作中庭....也以為18.45坪土地為私人空間另5.5坪維持分車道....權狀上土地也為兩張...一張18.45坪權利範圍1/1...一張5.5坪為持份用地....如此可以對建商提出違約告訴或是損害賠償或是詐欺告訴嗎??....因為社區內空地不能圍起來自己使用....建商當初在契約上有要求我們填寫公共設施及二次施工同意書....但土地糾紛該如何解決?謝謝

律師您好
我向建商購買預售屋,已經簽了(房屋預定買賣及土地預定買賣契約)
且交付50萬元訂金
但如今建商與地主發生土地糾紛，建商說正與地主在打官司
這樣一來已經無法如期開工
但由於房屋預定買賣契約裡沒有註明開工及完工日
只有建商口頭承諾的2013/07/31開工(有錄音)
那我還能向建商要求退回訂金嗎

而土地預定買賣契約裡有寫到
本契約土地賣方保證產權清楚，
絕無一地數賣或佔用他人土地，
訂約後發覺本土地產權有上述糾紛致影響買方權利時，
買方得定相當期限催告賣方解決，
倘逾期賣方仍不解決時，買方得解除本契約，
雙方並同意依本契約違約之處罰規定處理。

是否也能用這一項要求退回訂金

謝謝您

您好，我想請問如果是捷運共購的預售屋延宕交屋，建商是卡在捷運局公單位的用印流程，是否還是可以依約向建商索罰？謝謝。

您好，我想請問如果是捷運共購的預售屋延宕交屋，建商是卡在捷運局公單位的用印流程，是否還是可以依約向建商索罰？謝謝。

各位律師,您好:

 

本人日前購買透天厝,近期要驗屋時,因為覺得土地面積似乎與土地合約載明的私有面積有明顯不足,通知建商驗屋時我要鑑界,建商才承認鑑界的地界會在道路上,僅對合約未說明清楚感到抱歉,但沒有意思要補足不足面積之補償。

 

 建商要我放棄的理由有二:

 

1. 我買的為預售屋為邊間,靠近道路,道路有侵佔到我的土地上,但已超過20年以上習慣無法將建築線(指停車地磚)拉到產權的地界上。

 

2. 建築法規規定,道路未滿6米,新建地要自動縮滿6米。

 

 而在土地合約書中,關於土地標示的截錄內容如下:

 

 ....本筆土地面積為231坪,本契約之土地買賣面積為41坪,私有面積40坪,共同持分為1坪,含無償計價面積為1坪(已無償供鄰地及道路使用)。

 

以上,建商未把被道路佔用部分(我不是指共同持有部分)在合約載明,而卻在共同持有部分用括弧載明(已無償供鄰地及道路使用),讓我誤以為不能使用部分只有1坪,至要求鑑界時建商才承認,可使用面積遠少於40坪,實際是多少建商也不清楚,要我別鑑界,告訴我就算知道了實際可使用面積,不足的部分也要不回來。

 

而在土地買賣合約中有載明:....土地面積不足 1%以上者,賣方應依購得單價全部補足。依我的情形可向建商要求補償嗎?再麻煩各位律師回覆,謝謝您!

買預售屋卻被建商騙錢，建商雖然有提供一張不動產開發信託證明書，但是銀行卻不承認自己有疏失，在信託專戶沒有建商匯入的錢，銀行卻可以一直把錢借給建商。建商要預購戶繳了很多錢，甚至用折價來騙買方多給他現金，等房子蓋到快完成時就停工了，也不移轉所有權，並避不見面。請問律師專家，我們要如何要回房子？要如何拿到房子的產權？因為錢是要不回來了。銀行是否有很大的疏失？

 兄、弟二人合購預售屋(合宜住宅)費用一人一半， 購屋資格是弟弟因此屋主登記為弟弟， 合宜住宅規定交屋後5年才可變更貨交易， 因此協議交屋後五年要將房屋改為共有， 協議內容應該要如何寫比較好？ 是否應找公正人或律師公證才具執行力？

於二年前買了位於內壢的預售屋，期約今年12月交屋，但現在公司電話都?人接，想請問若公司惡意倒斃，之前的工程款可否求償？應如何求償？

請問夫妻結婚四年,夫有工作,妻為家庭主婦,最近買預售屋要登記,一直在討論要登記在誰名下?

1若登記在夫名下,貸款皆由夫繳,若未來離婚,房產分配是否都是由夫所有?

2若登記在妻名下,但妻沒有薪資證明及扣繳憑單,這樣是否要由夫先登記再辦理過戶?

  若可以登記在妻名下,那夫是否也有所有權?

3.若一起登記在兩人名下,是否就算夫妻共同財產制?那所有財產都算共有制,還是只適用房產?

麻煩解答^^  感謝!

1.一年多前購買的預售屋(集合式住宅)，年初交屋了，交屋後鄰居家陸續有漏水現象產生，建設公司很有誠意了將"防水"保固由原先的1年延長變為2年(重新出保固書)。
2.近期蘇力颱風來襲，交屋將近"半年"的房子，此颱風造成全社區每戶幾乎都有漏水情形，建設公司也開始處理補漏作業，防水保固期將由2年延長為5年(會重出保固書，但尚未取得)。
3.因社區公共工程一直尚有瑕疵，管委會並未與建設公司完成點交。
想請問
a.依據民法規定一定需要於"半年"內要向建商請求修繕、減少價金甚至解除契約，建商若拒不修復，則要負瑕疵擔保及債務不履行之責，這半年的時間界定是依據"交屋日"起算?還是依據"漏水"之實開始起算?以公設點交後起算?
b.向建設公司提出，一定要透過"存證信函"這種法律文件嗎?(因為目前建商還在處理善後，很擔心一提出，建設反而不處理了)，建設一直重出延長"防水"保固，不能以此"證明"建商也承認"瑕疵"的存在嗎?
辛苦大半輩子努力換來的房子，需要有最佳的法律保障，麻煩協助回饋，感謝萬分!

您好

因為我和屋主有簽訂房屋買賣契約，

這棟房子是預售屋，

情況大略如下:

我們是買方。
賣方跟建商原本有簽訂買賣契約(預售屋)
我們跟賣方簽訂的契約是新屋買賣的部分。
約定賣方和建商交屋後10日內要過戶給我們，
但是賣方交屋後都沒通知我們要過戶，
我們事後請代書查了房屋資料後才發現賣方與建商交屋到現在，已經超過10日的期限了。
明顯是超過期限未履行約定(交屋10日內要過戶給我們)

請問我們現在的處理方式是甚麼呢?
是不是要先寄出存證信函? 信函催告時間可以限定"3日內"請賣方履行合約嗎?
寄1封存證信函就夠了嗎?

那賣方於催告期限內都未履約的話，後續還要做甚麼處理呢?
是要請代書或律師去追討違約金嗎?

另外，我們簽契約時有放20萬訂金在信託專戶裡，
這部分是他於催告期限內都未履約的話，請代書直接還給我們買方嗎?

謝謝您!麻煩解答了~

 

您好,

上星期我跟家人和建設公司因買大廈房子去簽約，當下的房屋契約為預售屋契約，契約內建設公司只附上建築執照影印本但沒有使用執照的影印本，結果隔兩天建設公司小姐要求將預售屋契約改換為成屋契約，小姐說使用執照在簽約前幾天就已經通過了，所以要求我們要將預售屋契約換成成屋契約，可是當時簽約時，代書和銀行都是對方建設公司找的，也完成了對保手續，現在要求我家換成成屋契約? 我看了一下內容，蠻大差異的，我能拒絕換約嗎?  還是一定要換約??

律師您好,

我在日前剛簽訂一紙合約,是透過仲介公司購買預售屋之合約,

雙方約定7/4前完成換約程序,並要我在換約前7/3將約定的金額匯入仲介公司的帳戶,

合約的內容與金額我並無異議,最大的疑問是

1. 在合約中我既已經簽本票當擔保了,我為什麼還要先匯款?

2. 其實匯款我也可以接受,但為何匯到仲介公司帳戶,我是否可主張匯至履保帳戶?

3. 仲介也要求我要在換約前匯入服務費,我是否可主張換約未完成,待換約完成再匯?

謝謝您的回答

我要買預售屋~但是建商要求我在交屋前.簽具一張相當於貸款金額的本票做擔保...他說可以在本票上註解: 此本票是付給**建商做為尾款之擔保,如未完成過戶此本票無效..
銀行撥款完成後,**本票即刻失效. 然後他們會在銀行撥款完後歸還此本票 我的問題是 1.本票不是無條件給付嗎???這樣的註解有效嗎?? 2.如果建商或其他人在為過戶前,將此票拿去法院強制執行...那我不就沒法子了??? 3.如果再貸款已經撥付.但是建商以本票遺失為由拒絕歸還本票...我要怎麼辦??

我在去年買了預售屋，當時售屋人員以室內無小樑空間運用更靈活為賣點之一，最近結構完成去工地看才發現牆邊地面上竟有一巨大橫樑(長255寬75高90)，已影響格局方正及空間使用權益，提供之傢俱配置參考圖以及契約所載平面圖等都未揭露如此重要資訊，我們是否可以主張解除契約及要求賠償，謝謝

去年買了預售屋  最近剛完工 未交屋 建物是3樓半透天 為ABCD四戶連棟  我購買的是C戶

近日有人半夜進入A戶2樓吸毒死亡  多日後 才被發現 屍體長蛆 並流出黑水 建商已請警方處理

但是鄉下地方 消息都傳開來 大家議論紛紛 連自家小孩都害怕  這樣對我們產生影響  我可以向建商求償嗎

您好

 

我想請問預售屋建商的定型化版本與內政部應記載事項內容在文字上有些出入，例如同一條文但是建商版本會增、減些許文字，這樣是否以內政部為主。

謝謝

請問版上律師：

最近在看預售屋，目前正在審閱一個建案的預售合約，有些問題想就教專業的律師，感謝～

問題如下：

 1.訂金問題：代銷公司要求說要下訂金，才可攜回空白的買賣合約書審閱，因談妥的價位是我們可負擔的價位，乃用信用卡刷卡先支付了訂金24萬元，但看了合約書後，發現有些問題需要與建商討論修改合約，但目前建商態度很強硬的表示合約書一字都不能改，在還沒簽約的現在，請問我是否能取回訂金呢？該怎麼做呢？

2.房屋及土地合約：土地所有權人非建商，建商說是公司的股東，因而簽約時需要簽「房屋預定買賣契約書」及「土地買賣契約書」二份合約，但二份合約內容有些地方並不一致，需要以哪一份為主呢？

3.契約有效期間：在「房屋預定買賣契約書」中有一條寫到：「本約一式二份，雙方各執壹份為憑，有效期間自簽訂日起至房屋所有權移轉登記為買方名義，且買方應負之義務均已屢行完畢之日止」，請問一般預售屋合約的有效期間真的到房屋所有權移轉登記為買方名義為止嗎？如果後續有保固問題的話，該以什麼為基準呢？

以上，麻煩專家們協助解惑，萬分感謝！

 

可以請你幫幫忙, 我們買一預售屋在房子過戶前, 有跟代書簽下以下字據, 我們現在請銀行暫緩撥款, 建商要告我們詐欺:

買方簽立取款條,賣方保證房屋會在幾__日內過戶. 交付買方承諾於登記完畢後,銀行撥款日應會同至郵局匯款到公司指定帳戶.

請問您,購買預售屋時,與代銷公司所簽訂的"房屋訂單",是否具有法律效力?

若買賣雙方 (買方與房屋代銷公司) 之間在所簽訂之房屋買賣訂單上所額外加註之條款,是否同樣具備法律效力呢?

若,買方於預售屋訂單上要求加註條款,如"若買方銀行貸款成數不足或無法獲得銀行貸款時,賣方應無條件退還已付之訂金與價金",而代銷公司也同意該條款並加註於預售屋訂單上,且已收受定金.

請問,若日後發生係因買方確實因銀行房貸款額度不足等情事,而導致糾紛時,1. 賣方可否主張主買賣契約中已載明"可歸責於買方而致貸款成數不足,故買方應於期限內付清買賣房屋之不足剩餘價款" ?? 2. 買方可否以"當時所簽訂之預售屋房屋訂單上所額外加駐之條款"來主張賣方應全數退還已繳之所有價款?

煩請不吝賜教,謝謝您

另,若當時訂單上只有建案工地名稱的收款章,沒有代銷公司或是建商的大小章,則是否糾紛發生時,此加註條款之訂單是否仍具有保障買方可要求退款之效力呢?

上個星期買了一棟透天的預售屋，
購買的時候，賣屋的人有說一次施工、二次施工，
當時並沒有什麼概念。
隔天詳讀契約書，
發現為什麼有虛線，覺得怪怪的
詢問賣屋的人說是虛線外為二次施工，而且是合法的，
打電話問建築師，
他說二次施工的部分是違法，也就是違建。
違建的部分是角間沒留截角，也就是蓋滿，及車庫、二樓陽台外擴，
沒有道路退縮的部分。

我的問題是，
我可以解除契約嗎？
賣方的人堅持是合法的，但請他們立下但書又不肯，
並堅持已做到告知的義務，
但事實上一般人那知道什麼是二次施工！

本來有契約的鑑賞期做保障，
但這個部分也被建商做掉了。
我們18號簽的約，也第一次看到合約，
但他們寫12號拿到合約，也五日鑑賞。
而我們也很白癡的沒有當場質疑。

有什麼方法，
可以保護我們自己的權利呢！

律師，您好! 我2月底時透過房仲買了一間預售屋。當時不動產買賣契約書上有載明"雙方合意會同向建設公司換約時間為民國103年3月15日"。但一直到了今天，賣方因為當初和建設公司的合約書上有標註一年內不得換約。使得到目前為止我們還不能去換約。為了趕在3月15日換約，原本到4月初就到期的定存提前解了。貸款也提前下來，目前已開始付利息. 那這樣我是否可依據買賣契約書向賣方提告違約?並且支付我的損失?  

您好以下幾個問題請協助: 第一:去年與太太結婚常常吵鬧要離而去年10月時有訂預售屋頭期款是太太出給建商!請問若離婚我們不買房了建商會沒收頭期款那我須賠給我太太損失的錢嗎?? 第二若沒離再來約今年3月要對保貸款了請教現在房貸須保人嗎?? 第三.若交屋後房子登記太太名下而貸款人是她(但有說一人繳一半)也從他戶頭扣帳而我會分擔繳一半,我會從我戶頭轉貸款一半錢給她去扣款!請問萬一不幸我們將來離婚了我有資格跟他一起分配這間房子嗎??另若貸款尚未繳必離婚我是否須背負房貸之責?? 第三:我是再婚的我已育有1男1女我再娶太太她是否須到法院辦理領養還是他直接就有須負扶養之責??

您好以下幾個問題請協助:

第一:去年與太太結婚常常吵鬧要離而去年10月時有訂預售屋頭期款是太太出給建商!請問若離婚我們不買房了建商會沒收頭期款那我須賠給我太太損失的錢嗎??

第二若沒離再來約今年3月要對保貸款了請教現在房貸須保人嗎??

第三.若交屋後房子登記太太名下而貸款人是她(但有說一人繳一半)也從他戶頭扣帳而我會分擔繳一半,我會從我戶頭轉貸款一半錢給她去扣款!請問萬一不幸我們將來離婚了我有資格跟他一起分配這間房子嗎??另若貸款尚未繳必離婚我是否須背負房貸之責??

第三:我是再婚的我已育有1男1女我再娶太太她是否須到法院辦理領養還是他直接就有須負扶養之責??

各位律師好, 我們的預售屋現在有很多瑕疪問題....等等..建商用雙掛號寄了"對保通知書",在合約內也寫了幾天內不去對保就算違約. 目前已寄出存證信,也已向消保官申訴中,但需等15日左右才能協調,建商目前也不讓我去看房子(鎖起來);有朋友告知,建商可能會退回款項, 主張我們違約(我們每期期款都有付)逕自解約(目前市場價格較高) 若這樣, 我們該怎麼辦?

1. 預售屋即將交屋, 在屋子側邊約3-4米有一社區電桿及電箱, 建商在興建社區時放上去, 簽約時有詢問業務並無告知會有電桿.電箱在那, 之後一發現台電放上電桿也請建商移走, 但建商一再告知那電桿是"臨時" (有錄音存證) 會移走, 在12月份求證台電, 才說無法移. 建商現在一再拖延說在找關係及位置放置,但不保證, 他知道我們去年公教貸款在1月中就會失效, 之後用新的公教貸款就會多出10萬的利息; 現在我們租的房子也賣出去了無法續租, 若沒有交屋就沒有地方住, 但又不敢交屋, 不知該如何是好?

2. 另外,在8月份看到建商在蓋化糞池時有局部在馬路上, 詢問建商他們說那個沒關係(沒留任何記錄), 我個人認為那有可能會有問題, 已詢問建管課尚未得到回覆.

律師 您好,

本人購買預售屋,目前合約交屋日期已經過了,但建商仍無法交屋,是否需要寄存證信函給建商,

合約上有註明,如無法在時間內交屋,建商須依延遲交屋的天數賠償,後續我該如何處理?

謝謝

律師你好!

我最近因與妻子相處已到瓶頸,有意離婚,

我們結婚日期為92.12.25

惟之前所買房子為婚前訂定之預售屋92年買的,但到93年才交屋並辦理登記作業,

房子是登記在她名下,

試問,

(一)因為我們沒辦夫妻財產分開制,房子算是共有嗎?其後續處份所得可平均分配嗎?

(二)房子未在離婚前完成賣出(現已委託仲介賣),在協議書上該如何擬定?

(三)孩子探視權應如何訂定?一般規定是否均為2次/月,2天1夜呢?我因為工作關係只有週末能放假帶孩子,可以改3~4次/月嗎?

另問問,因為我與友人(3女2男)深夜在茶彷正常聊天衣著整齊,但老婆說要報警告她們妨礙家庭,請問我們有犯法嗎?

您好, 我們1年前買了間預售屋即將進行交屋, 但是房子多處不符合圖面, 已無法修補, 請問我們該如何請建商提供減價補償? 不符之處: 1.房屋外觀跟廣告圖面看起來差很多, 豪宅看起來像國宅 2.窗戶漏開 3. 水管位置不對(已貼完磚)僅告知此位置比較好 4. 浴室多出管道間, 造成使用上的不便 5. 原樓t淨高不足,下降後變成樓t底下的淨高不夠, 我們只能接受這樣的浴室...建商覺得已有告知,好像我們就一定要接受, 現在要付款了, 請問我們該如何爭取權益. 謝謝

各位好：小弟因上個月買中古屋(現況交屋)，要裝修時發現賣方配電有瑕疪( 目前是繼電器50A配8平方絞線<-這是不對的配法)，因而向賣方請求改善，結果賣方有意處理但是用消極態度想要解決此事(直接換30A配8平方絞線)，針對賣方的消極處理之態度，因而想提告，以下是小弟寫的存證函，是否正確。
敬啟者：
本人於民國一百零一年六月間，透過XX仲介公司向台端購買座落於新北市XX區XX路XX號XX樓房屋，台端出售該房屋予本人時，台端與XX仲介公司未向本人告知該房屋有配電不良等相關重大瑕疵之情形。按民法第三百五十九條等相關規定，本人可行使相關請求權向台端要求負責該瑕疵之義務，該函到台端仍不為完全處理，本人將依法進行相關民、刑事訴訟，希勿自誤為禱！

附錄：
一、賣方對其所售出之房屋，負有擔保其權利及屋況無瑕疵及缺失之責任。
二、不論是預售屋、成屋或中古屋，賣方都應負瑕疵擔保之責任，不應因中古屋或
其它相關事由而不負相關擔保之責。
三、依民法第三百六十五條之規定：若賣方有預先告知屋況瑕疵，買方可於交屋後
六個月內請求解除契約或減少價金；若有未告知房屋之瑕疵者，買方可於五年
內要求賣方負瑕疵擔保責任。
四、對於瑕疵，因對人身之生命、健康皆有相當的侵害時，若賣方不依民法第三百
五十九之條之規定請求解除契約或減少其價金時，可依民法第三百六十條之規
定向賣方主張損害賠償，則求償期間不受瑕疵擔保六個月的限制，則請求追溯
時效為簽約起十五年內。
五、依民法第三百五十四條之規定：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百
七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵。
六、依民法第三百五十九條之規定：買賣因物有瑕疵，應負擔保之責者，買受人得
解除其契約或請求減少其價金。
七、依民法第三百六十五條之規定：買受人因物有瑕疵，得解除契約或請求減少價
金。

律師您好，

小弟於去年購入一預售屋，目前還在興建中，其履約保證為採〔不動產開發信託〕，因經濟因素欲將該屋賣出，且契約中載明〔....本契約房地所有權移轉登記前，如欲將本契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求賣方同意，賣方非有正當理由不得拒絕。〕，但幾次與建商溝通，我要委託仲介賣屋（俗稱換約方式），建商說到時你要退訂，因繳款信託，你會拿不回錢等等說詞，希望我先找到買家與其談定於交屋時再將姓名更改為新買家。問題：

1. 〔契約轉讓他人（換約），事先以書面徵求賣方同意〕，其書面內容要如書寫，是寄出存證信？若建商不回復又如何處理？

2.〔賣方非有正當理由不得拒絕〕，所謂正當理由通常應該為何？

3. 〔換約〕等同〔退訂〕？其法律效力為何？建商說法因信託錢拿不回來，是真的？

4.建商說登記時將姓名更換為新買家，換言之我非第一次登記，那我與新買家是不是要簽訂買賣契約，不是未發生登記前都屬於權利移轉？

5. 若我直接與仲介委託，也有買家時，但未有建商書面同意，是否可直接至建商處換約?

謝謝您的回答

律師您好
能否請教您有關斡旋金的問題
小弟和仲介簽了一個物件 應算是預售屋 目前結構已完成 也已貼外牆磁磚
斡旋日期到五月底 在簽約時有問是否有做牌樓
但自從收了斡旋之後 仲介的態度變的敷衍許多
問問題都是不確定的答案 牌樓的部份也變成沒有
小弟也對仲介表示不滿
仲介在5/19於電話中表示我出的價格還有些距離，要我加價

我表示不要加價且要退掉，並問明天能不能退還斡旋金，仲介回答說可以 OK<小弟有錄音>
隔沒多久又打第二通電話來說公司說契約寫到五月底， 時間到未成交才可以退
結果隔天5/20就打來說成交了
請問(一)這樣於法理上 斡旋金能否退還給我?全額退嗎?
(二)小弟前一天表示要撤回斡旋金 他不但反悔，且在隔天馬上跟我說已經成交，這樣合理嗎?
(三)小弟在5/21已向消保官那裡申訴，他叫我寄存證信函，目前轉到地政處處理
結果小弟今天5/25也收到仲介的存證信函，內容為我主張撤回實屬無據，

目前有點不知所措
能否請您幫忙提供一些建議 ，謝謝！



若方便的話 是否能寄議價書圖片與通話錄音檔請您幫我聽聽看
感謝您

您好~

小弟想請問一下預售屋外觀差異的問題,情況是這樣的,小弟去年底買一間預售屋,那時建設公司並沒提供外觀DM,好不容易等到5月快交屋了,結果上星期去看屋時,發現我買的那間3樓外牆設計明顯和隔壁不同,因為小弟喜歡隔壁間的設計,感覺權益受損,就去詢問建設公司,得到的答案是因為他們整體設計,所以會有不同的設計.
但是建設公司從頭到尾都沒告知有外觀會不同設計,合約書上也沒寫,也沒DM,而且也沒讓我選擇,我覺得建設公司沒有告知,讓我權益損失,很不公平,所以我要求改成和隔壁設計一樣,但建設公司不肯。請問以上的狀況,我是否可以要求建設公司變更?在法律上是否站得住腳?好不容易存錢可以買房,卻碰到這種摳的事,請您幫小弟解答一下,十分感謝~

您好~

小弟想請問一下預售屋外觀差異的問題,情況是這樣的,小弟去年底買一間預售屋,那時建設公司並沒提供外觀DM,好不容易等到5月快交屋了,結果上星期去看屋時,發現我買的那間3樓外牆設計明顯和隔壁不同,因為小弟喜歡隔壁間的設計,感覺權益受損,就去詢問建設公司,得到的答案是因為他們整體設計,所以會有不同的設計.
但是建設公司從頭到尾都沒告知有外觀會不同設計,合約書上也沒寫,也沒DM,而且也沒讓我選擇,我覺得建設公司沒有告知,讓我權益損失,很不公平,所以我要求改成和隔壁設計一樣,但建設公司不肯。請問以上的狀況,我是否可以要求建設公司變更?在法律上是否站得住腳?好不容易存錢可以買房,卻碰到這種摳的事,請您幫小弟解答一下,十分感謝~

您好:前年預定一戶預售屋，原訂今年7月交屋(契約上只註名施工日600天，廣告單上有寫101年7月可完工)，但至今已停工半年，詢問之下是施工中有違反政府法令......有告之4月初能動工(也無法在7月交屋)。現在我很擔心的事，如果4月仍無法動工，我如何爭取應有的權利，還有機會跟建商談價格嗎?(我發現買貴了)。麻煩你們了!謝謝

Dear 律師:想請教一本票糾紛問題 三四年前曾用一個朋友名字登記購買預售屋 當時資金確也有用朋友的名字向銀行信用貸款約三十萬 為了展示誠意 我主動開立四十萬的本票給對方 而於二年前時房子有買主欲購時 因所有權人是對方 當時朋友以要付房仲四%及繳稅等為由 要求我改簽九十萬借據與本票(原四十萬的本票退回給我)才肯簽契約書 因資金緊繃為求順利出售所以我簽了 事後房仲部份並未收取任何仲介費(因價格我不買意 只買方給)國稅部份也未產生任何費用 豈知我已分期償還那四十萬元給對方了 但對方現居然言明九十萬為我的債務 要我償還 否則進行本票裁定! 過程中我握有簡訊& mail可佐證這筆債務有不真實之證據 請問律師這官司可以打嗎?

您好!請教有關預售屋買賣糾紛.若是在未審閱買賣契約下,付了訂金,並簽了簽約金本票,且在空白契約上簽名,隔日向建商要求退訂,建商不願意退訂,要如何處理較為妥當?有可能拿回訂金嗎?這樣算是完成簽約嗎?本票又要如何討回?謝謝!

我兩年前買的預售屋，當時的廣告登明於96年6月交屋，但建設公司惟迄今並未交屋，問如何處理?(惟買賣契約中並未明載交屋日期)

【房地產法律問題】layout圖改了，可以解約並退還款項嗎？

文/楊春吉(故鄉)

【問題】

一年半前，我訂了一間預售套房，而今年4月才開始施工，目前才蓋完地下室。賣方說，明年過年之前會交屋，但上個月，我發現它的layout改了，我想要退 回所繳的費用(簽約金+開工款)，但賣方要我付違約金，請問layout 改了，我可以拿回我所出的錢嗎（註一）?

【解析】

按 「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕 疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負 擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減 少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人 故意不告知瑕疵者，不適用之。」分別為民法第354條、第359條、第365條定有明文，是物之出賣人對於買受人，除「減少之程度，無關重要者，不得視為 瑕疵」外，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物 於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，買受人得於民法第365條所定除斥期間內，解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平 者，買受人僅得請求減少價金，不得解除其契約。
換言之，須同時符合（一）出賣人須業將買賣標的物依民法第373條之規定，危險移轉予買受人（註 二）（二）買賣標的物須有瑕疵或欠缺出賣人所保證之品質（三）須解除契約無顯失公平情事（四）須於民法第365條所定除斥期間內為之等要件，買受人始得依 民法第354條、第359條、第365條解除買賣契約，並依民法第259 條（註三）之規定，向出賣人請求返還受領之給付物，及應附加自受領時起之利息。而本案僅為layout改了，出賣人尚未將買賣標的物依民法第373條之規 定，危險移轉予買受人，且出賣人亦無拒絕給付之情事；況買賣標的物是否有瑕疵或欠缺出賣人所保證之品質，亦難從題意得知，是本文認為本案中的買受人，尚難 於此時，依民法第354條、第359條、第365條解除買賣契約；建議買受人不妨於交屋時，再依買賣標的物之實際狀況，決定是否依民法第354條、第 359條、第365條解除買賣契約，或拒絕受領（註四），以免被罰違約金。

【註解】

註一：問題來源：96年9月12日聯晟法網＞討論區首頁 >【綜合問題討論】＞預售屋-改layout圖-我想要退所繳的款項。
註 二：最高法院29年01月01日上字第826號判例：「民法第三百五十四條第一項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉 於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。『是依第三百七十三條之規定，危險移轉於買受人之時』，有第三百 五十四條第一項所稱之瑕疵者，雖在契約成立時此項瑕疵尚未存在，出賣人對於買受人，亦應負擔保之責。」參照。惟詹森林認為「在下列兩種情形，雖危險尚未移 轉於買受人，但出賣人仍例外地應負瑕疵擔保責任。1.買賣標的物具有民法第354條所稱之瑕疵，而該瑕疵在性質上無法除去，或買賣標的物已確定無法具備出 賣人所保證之品質。2. 買賣標的物之瑕疵雖可除去，惟出賣人明確表示拒絕除去，或斟酌時間上及費用上等情形，顯可預期出賣人無法於清償期前予以除去者。」（氏著，民事法理與判決 研究二，第257頁，2003年4月初版1刷，臺北：元照出版有限公司），亦值得注意；但此項見解，仍以買賣標的物須有瑕疵或欠缺出賣人所保證之品質為 限，買賣標的物苟無瑕疵或具備出賣人所保證之品質，買受人自無法依此項德國學說與實務上一致之見解（前揭文，註18），主張出賣人應負瑕疵擔保責任；而本 案，此時，尚難從題意得知，買賣標的物是否有瑕疵或欠缺出賣人所保證之品質，是本案中的買受人，自不得依此項德國學說與實務上一致之見解，主張出賣人應負 瑕疵擔保責任。同理，此時，尚難從題意得知，買賣標的物是否有瑕疵或欠缺出賣人所保證之品質，買受人亦不得拒絕受領。
註三：民法第259 條：「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一、由他方所受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金 錢者，應附加自受領時起之利息償還之。三、受領之給付為勞務或為物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之。四、受領之給付物生有孳息者，應返還之。 五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求其返還。六、應返還之物有毀損、滅失或因其他事由，致不能返還者，應償 還其價額。」參照。
註四：有關買受人拒絕受領標的物之權利，請參詹森林著，前揭書，第262頁以下。

故鄉簡介:

現職：台灣法律網專欄作者、植根法律網(故鄉法律專欄)作者、法律人的一首詩 專欄作者、公職、防火管理人。
考試：84年高考二級、84年特考丙等。
專長：租賃契約、旅遊契約等契約法。
資格：政府採購法基礎班、臺北市政府第2屆青年社區規劃師。
興趣：與老婆談情說愛、散文詩自撰自娛等。
企盼：願自己與老婆多積德等。
作品：
1.地籍圖重測後疑義處理之初探(獲臺北市政府評審為93年度員工平時自行研究案佳作)。
2.故鄉的法律見解(租賃.旅遊.政府採購篇)：95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
3.老公的情書:與老婆綺萱合著，95年6月自版。三民書局等書局寄售中。
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12.整理中：公寓大廈部分(五南)。