建築法

頂加裝潢問題

孟庭 105-04-29 16:37

友人在去年購買屋齡約40年4樓加5樓加蓋

在朋友介紹下，聘請一間號稱室內裝潢設計公司作為改建

金額一直從168萬上修至190萬

期間還有些有的沒有的項目亂加友人也都給錢了

期間，有別的裝潢的人(約兩家)來幫忙看過現場提點友人裝潢公司A錢A很大

四月中點交時，友人覺得裝潢的工太差不值得190萬(中間太忙都沒去監工) 然後目前狀況屬扣住尾款

但裝潢公司也沒打算將友人提出的項目改進

現在裝潢公司說要告我們違建

雖然外觀沒有改變但是四樓增建一間廁所

而頂樓改成四間套房應該是沒有申請建照

其實當初連合約書都沒有簽只是友人說考慮的時候

建設公司第二天就搬東西開始動工了搞成友人好像被趕鴨子上架

問題：

現在有朋友告訴我，假設尾款沒有付清

裝潢公司可以一直檢舉友人的房子

又假設裝潢公司可以舉證屋內不只一間廁所

房子是有可能被拆

然後裝潢公司是沒事的請問是這樣的嗎?

假設裝潢公司夫妻二人都不是建築師也沒有建築執照甚至於公司行號

以建築法第十一十條之二地向項規定其中

第五條　室內裝修從業者業務範圍如下：
一、依法登記開業之建築師得從事室內裝修設計業務。
二、依法登記開業之營造業得從事室內裝修施工業務。
三、室內裝修業得從事室內裝修設計或施工之業務

這份裝潢工作是否合法!?

另外，友人真的不知道不能把頂樓改建成套房出租

而裝潢公司也沒有提醒的狀況下，裝潢公司是否有涉及違法?

另外假設想把鑰匙全部收回但不想繳尾款

請問我還有甚麼談判條件??

社區大樓的騎樓能開放停車嗎?

洢洢 105-04-15 11:05

急先前有詢問過關於騎樓天花板是否屬於公設的一部份。現在我想問的事，在集合住宅，騎樓是否能開放住戶停車呢?
我記得之前有印象騎樓是禁止停放任何動力機械或是擺攤佔用，因為我男友家位在八里，所以在查詢相關建築法規定義騎樓的使用權和所有權時，也一併找新北市政府的自治法規和交通規定。然而整理資料的時候卻看到新北市政府對於機車停放騎樓是允許的。
先前我男友家的騎樓因為颱風的關係，造成天花板毀損，找管委會尋求修繕，近日卻被對方以騎樓必須開放給住戶使用為條件。說真的，我認為這已經有點是在混淆焦點。畢竟我男友已將一樓的建物登記改為自用住宅，所以有別於店舖作為商業經營，自然不希望自家門口被他人停放機車，現在新北市政府有這樣的公告，管委會想必也找得到這項規定，更能有依據要求了，想請線上的律師來協助，是否有其他的援引可以讓我們有可以據理力爭的地方，或是能找到折衷的作法？
謝謝!

曹尚仁 (曹律師) 105-04-23 22:10

您好，感謝您的留言，針對您的問題回覆如下: 1、本文認為，修繕跟騎樓使用是兩件事情，完全無涉，一個是民法、公寓大廈管理條例，一個是道路交通管理處罰條例。 2、倘若管委會拒絕修繕，我方可以直接提起民事訴訟救濟。

騎樓能開放停車嗎?

洢洢 105-04-15 10:41

在集合住宅，騎樓是否能開放住戶停車呢? 我記得之前有印象騎樓是禁止停放任何動力機械或是擺攤佔用，因為我男友家位在八里，所以在查詢相關建築法規定義騎樓的使用權和所有權時，也一併找新北市政府的自治法規和交通規定。然而整理資料的時候卻看到新北市政府對於機車停放騎樓是允許的。先前我男友家的騎樓因為颱風的關係，造成天花板毀損，找管委會尋求修繕，近日卻被對方以騎樓必須開放給住戶使用為條件。說真的，我認為這已經有點是在混淆焦點。畢竟我男友已將一樓的建物登記改為自用住宅，所以有別於店舖作為商業經營，自然不希望自家門口被他人停放機車，現在新北市政府有這樣的公告，管委會想必也找得到這項規定，更能有依據要求了，想請線上的律師來協助，是否有其他的援引可以讓我們有可以據理力爭的地方，或是能找到折衷的作法？
謝謝!

公寓大廈地下室最底層地面滲水問題,責任歸屬原建商嗎?

neale 105-03-17 00:46

我所住的公寓大廈地下室最底層(B2)地面滲水問題

此滲水問題,建商在大樓點交給管委會第一年就發生,建商採用打針發泡止漏方式處理,但過程到現在第4年,滲水問題一直在,沒有撤底根治解決,現在滲水更是嚴重,今年再請廠商設法處理時,建商郤回應已過保固期,要收費,很不合理

故請問地下室最底層(B2)地面是否符合建築法中的第8條的建物主結構定義,責任可歸屬原建商嗎?保固期是否為15年?

應該如何與建商處理?

PS:

1.建築法第八條本法所稱建築物之主要構造，為基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。

2.依內政部公布的預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之

十七、保固期限及範圍（一）本契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分（如：樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作．．．等）負責保固十五年，固定建材及設備部分（如：門窗、粉刷、地磚．．．等）負責保固一年，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作為憑證。

謝文明律師 (謝律師) 105-03-17 09:18

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件解釋上應仍可含括於主建物結構內,而建商之買賣契約應有違反內政部所公布之制式契約,故社區管委會應仍可要求建商負瑕疵擔保之責,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

預售屋解約

小朱 105-03-07 04:42

之前買了預售屋，前些日子卻以涉及違反建築法56條及58條規定為由，被勒令停工，請問這是否算重大瑕疵？可否解約並要求賠償？

沈恆 (沈律師) 105-03-07 05:05

都還沒交屋，該討論的不是瑕疵問題。如果停工太久沒改善而延誤完工取得使用執照日期超過三個月，依範本契約，就可解約。

謝文明律師 (謝律師) 105-03-07 09:34

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件應審視您們的買賣契約內容,看有無解除契約條件之約定,若有,則直接依契約內容來解約即可,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

房佑璟 (房律師) 105-03-07 09:38

您好，關於您的問題，可視您與建商之契約，就建商停工之期限多久可己提出解約，請求損害賠償之要求。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。

宜蘭，基隆，台北，桃園，新竹，苗栗，台中，南投，彰化，雲林，嘉義，台南，高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務，並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。

顏寧 (顏寧律師) 105-03-07 09:41

您好，關於您的問題，可視您與建商之契約，建商之義務為何，就建商違反義務之部分，委任律師撰擬存證信函，通知限期依契約履行解決，若屆期建商仍有違約之情形，才有是否可以解除契約或請求違約減少價金之損害賠償。

歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。

未徵收道路預定用地用法

ericlee 105-02-22 22:04

請教一下

1.未徵收之道路預定用地可否建議市政府規劃人行道 ( 11米巷道，雙向車道，但兩旁皆被1樓住戶/公司/店家給佔用停車)。市府認為11米巷道為地區用道且轉彎處有紅線尚可供人車互讓通行。且此處為公寓社區民眾有停車需求。因此無法規劃人行道。

2.承第一點進而要求市政府規劃停車格但市府表市面前道路為未徵收之道路預定用地因此台北市政府無法規劃停車格。

但無法規劃人行道 & 停車格又無法有效管理巷道幾乎變成(100% )1樓住戶/公司/店家專用的停車場，我們該如何主張自己的權利? 又 11米巷道雙向道，兩邊街停車無騎樓，因此民眾被迫走在馬路中間，萬一出車禍是要歸咎於 A.台北市政府 B. 民眾 C. 駕駛人

台北市政府永遠都是官樣的文章回覆需求，要如何處理?才能要求市政府處理

另因1樓幾乎都被1樓的(住戶/公司/ 店家) 外推增建，雖屬緩拆之舊違建，但是依據建築法第11條之一的第三& 四項，政府可以立即拆除舊違建，但市政府不作為治民眾於危險之地( 走在馬路中間),是否有管道可以申訴市政府瀆職?

因為跟台北市政府反應很久了但市府的回覆等於沒回，該如何讓市府有效的回應? 謝謝大家的協助解答。

公寓大廈樓地板打通之相關規定

PC 104-11-27 15:54

本社區為14樓, 2007年建
今年(2015) 1樓住戶買下2樓後, 私自打通相鄰之樓地板, 引發樓上住戶對結構安全之擔憂, 請問律師
1. 樓地板是否屬共用部分 ? 欲打通是否需經區全會表決同意 ?
2. 公寓大廈管理條例是否有明訂相關規範 ? 又, 此案是否已違反建築法與公寓大廈管理條例 ?

謝謝答覆!

曹尚仁 (曹律師) 104-11-27 17:41

您好，針對您的問題回覆如下:。

1、樓地板只屬於上下樓層住戶共有，不是屬於全體住戶共有，管委會管不到，除非規約或是區分所有權人會議另有約定。

2、倘若有影響安全之虞，管委會可以出面制止，制止不改善，可以向縣市政府檢舉開罰。

3、屬於違法改建，可以向建築主管機關舉發。

謝文明律師 (謝律師) 104-11-27 20:57

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件同曹大律師之意見,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

PC 104-11-27 23:19

回覆曹律師的發言內容：

您好，針對您的問題回覆如下:。

1、樓地板只屬於上下樓層住戶共有，不是屬於全體 ... (恕刪)
-----------------------------
可是公寓大廈管理條例第7條第3項, 是把樓地板列在公共部分, 且不得為約定專用 .
第11條載明共用部分修繕拆除需經區分所有權人會議通過
又, 內政部營建署對同一樓層樓地板的解是定義於2015/05 有更新,
???
關於公寓大廈內單一建號且屬單一專有部分內之中間樓層樓地板構造是否屬共用部分不得約定專用之範圍一案
‧建築管理組發布日期：2015-05-19 內政部104.5.19台內營字第1040808216號函

按查公寓大廈管理條例已於第3條第3款、第4款及第5款明定專有部分、共用部分及約定專用部分之定義，且依第10條規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。......」惟部分共用部分如經約定供特定區分所有權人使用，恐涉及公寓大廈之公共安全與公共交通，爰於條例第7條明定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」樓地板之構造屬不得為約定專用部分，且其屬建築法第8條所稱建築物之主要構造，應無是否位於專有部分而有所區別。故本案公寓大廈內單一建號且屬單一專有部分內之中間樓層樓地板構造，應屬第7條第3款規定適用範圍。至其修繕、管理、維護或拆除、重大修繕、改良等，則需踐行條例第10條及第11條之規定。

?

請問關於頂樓加蓋拆除後重建的問題

凱鈞 104-10-06 18:24

您好，因為家父之前房子頂樓加蓋有被拆除過，之後家父走了把房子過戶給我們兄弟姊妹。

我查了一下法律，根據臺北市違章建築處理規則第五條及建築法95條，重建若又違反規定是要坐牢的。

目前我們頂樓仍有漏水及日曬嚴重的問題，因此我們遲遲不敢再次動工修繕。
想請問的是，若是房子過戶給兒女後，再次頂樓加蓋施工是否就不算重建？我怕到時觸法會被抓去關。

徐維宏 (徐維宏律師) 104-10-06 19:00

你好：

違建不會因為繼承或過戶就變成不是違建，且違建經過拆除都列管在案，重建還是要負擔建築法第95條之刑責。建議你向建管單位申請修繕，以免受罰。

顏寧 (顏寧律師) 104-10-06 22:36

若重建未經聲請，恐會被認定是新違建，就非緩拆範圍，宜多加注意。

採光罩課稅

卿卿 104-10-01 18:30

請教律師:

車庫與隔壁只有120公分圍牆間隔,採光罩只有蓋頂需要課房屋稅嗎?

建築法第四條:建築物為定著於土地上及地面下具有蓋頂,樑柱或牆壁供個人及公眾使用之構造物或雜項工作物,以此項規定是否有爭議?

房屋稅第三條:房屋稅,以附著於土地之各種房屋,及有關增加該房屋使用價值之建築物,為課徵對象

採光罩是否建築物?無樑柱,對於增加該房屋使用價值是否有顯著差異?

身分證盜用做人頭

阿偉 104-09-25 11:08

各位律師您好,九年前小弟從朋友口中得知有八大行業少爺工作可以做,當時去做的時候把身分證交給朋友,以為公司需要一些基本資料,但公司當時營業照申請有些困難遲遲都沒正常營業,小弟覺得不穩定所以就找別的工作,沒想到今年卻收到罰款通知單違法建築法六萬,事後我上網看可以訴願,於是就寫了訴願,對方決定書回函訴願不受理,現在要二個月內提起行政訴訟,事隔九年那些人也都找不到,無法證明我當時沒在哪裡工作,我該怎麼辦?

曹尚仁 (曹律師) 104-09-25 16:49

您好，針對您的問題回覆如下:。

1、單純提起行政訴訟是沒有用的，應該提起民事確認負責人關係不存在訴訟。

2、擔任負責人必須簽立相關出任同意書及在相關申請書上用印，這些資料會在登記機關那邊，所以還是有事證可以供調查。

房屋修繕問題

賞 104-09-22 10:38

您好: 我是居住在阿里山林班地內屬於林務局管轄,我在83年房屋改建有跟林務局申請經核准改建,現房屋屋齡20多年房屋為鋼骨結構,歷經多次的地震屋頂漏水情況嚴重唯有加蓋鐵皮屋頂可以解決問題,去年即已向林務局承上修繕申請書,但是到最近接到回覆因我房屋的面積超出495平方公尺所以無法同意我修繕屋頂的申請,這回答讓我無法接受,第一我是經合法手續申請改建第二我的高度修繕後未超出農舍10.5公尺, 同地方有人申請修繕有獲同意,一樣的漏水只是面積不同就有不同的對待,在建築法規裡屋頂的修繕只有高度的限制沒有面積的限制,在這樣的情況裡然到我只能看著漏水的房屋而無法挽救自己的財產嗎?我是否可循法律救濟申請仲裁謝謝你的回覆

楊俊鑫律師／所長 (楊俊鑫律師) 104-09-22 11:28

一、你的案件可能涉及國家公園法第9條…前項區域內私有土地，在不妨礙國家公園計畫原則下，准予保留作原有之使用] 。

二、阿里山的話在南部，建議你就近在南部找個律師討論一下。

三、行政訴訟的話如果進入訴訟的話不容易贏，要儘量依照著規定去處理。可以的話在要政處分的階段就要勸服行政機關，這樣就不用訴願及行政訴訟了。

四、可以用[ 修繕&准予保留作原有之使用] 當檢索條件去查判決。例如：最高行政法院99年度判字第805號判決就是跟國家公園法第9條第2項有關的。

楊俊鑫律師，預約電話0928967948，台北市大安區羅斯福路二段九十五號二十五樓之一，古亭捷南站三號出口直走靠左，狀元吉第大樓。

謝文明律師 (謝律師) 104-09-22 21:57

您好:有關您所詢問題回覆如下

本件針對林務局的回函,若確認是屬行政處分,則可以提起訴願及行政訴訟來救濟,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝

社區開放空間使用權

Max 104-09-21 12:52

您好!

請問社區大樓一樓的開放空間，如經管委會同意及過半數住戶同意，且未影響消防及建築法規，可否設置機車停車格，給該社區住戶停放?

雖過半數住戶同意設置，且同意繳交清潔費，但有住戶認為不合法，發函市府建設局來文要求廢除....

徐維宏 (徐維宏律師) 104-09-21 13:38

你好：

若未違反消防及建築法規，區分所有權人會議或規約可以決定共用部分如何使用，主管機關應不會命回復原狀或限期改善及開罰。

如何提出陳述書

PENNY 104-09-15 12:51

收到工務局來函說涉及擅自變更室內格局乙案,違反建築法第77之2規定。我們是針對原本房屋內的木隔間做拆除而已,但不知如何撰寫陳述書

柯期文律師會計師 (柯律師／柯會計師) 104-09-15 13:01

為了能夠更了解你的案情及維護自身權益，建議你提供更詳實資料與具有專業的律師洽詢，讓律師為你做最有力的策劃。客戶諮詢專線：0937-182-635 *Line ID:k8883

楊俊鑫律師／所長 (楊俊鑫律師) 104-09-15 14:08

一、我幫你查了一個判決。

二、判決摘要給你參考：「事實概要：原告為臺北市○○區○○路0巷00號2樓建築物（

    下稱系爭建物）之所有權人，領有70使字1850號使用執照，
    經民眾檢舉有擅自為室內裝修（天花板裝修、拆除外牆及新
    增牆面等）之情事，嗣經被告派員現場勘查屬實，遂以民國
    102年10月2日北市都建字第00000000000號函（下稱系爭函
    文）通知原告於文到次日起10日內陳述意見、補辦室內裝修
    審查許可或提供室內裝修業者具體資料。該函於102年10月7
    日及8日分別送達原告戶籍地址及裝修地址，因原告逾期未
    陳述意見或補辦審查許可或提供室內裝修業者具體資料，被
    告審認其已違反建築法第73條第2項前段及第77條之2規定，
    爰依同法第91條第1項及第95條之1第1項規定，以102年11月
    12日北市都建字第00000000000號函（下稱原處分），處原
    告罰鍰新臺幣（下同）6萬元，並限於文到次日起30日內補
    辦手續。原告不服，提起訴願，遭決定駁回，遂提起本件行
    政訴訟。」

三、也就是說，如果你不去補辦審查許可或提供室內裝修業者具體資料的話，可能會被罰6萬元…

楊俊鑫律師，0928967948，台北市大安區羅斯福路二段九十五號二十五樓之一，古亭捷運站三號出口直走靠左，狀元吉第大樓。

PENNY 104-09-15 20:00

謝謝楊律師的回覆,感謝

請問若大樓所有權人會議通過陽台加窗 ,這樣就沒有違法嗎?

Lvan 104-09-12 22:48

您好

想請問若大樓所有權人會議有投票過半, 通過陽台加氣密窗或百葉窗 , 這樣就真的沒有違法問題嗎?

雖然公寓大樓條例指住戶可開會表決是否陽台加裝統一樣式窗戶 , 但是這樣沒有違反相關建築法嗎 ? 陽台裝上窗室內面積不就改變了 , 甚至還有逃生問題 ,請問這種情況下 , 跟政府單位檢舉拆除還有效嗎?

謝謝您的回覆~

陳昱良 (陳昱良律師) 104-09-13 12:08

這問題要看建築所在縣市為何地，因建築法第9條授權各直轄市、縣自行訂定免申請建照範圍，所以並無統一規定（各縣市結論會不一樣），只能先簡單回答你：一、若為臺北市、新北市、桃園市，陽台加窗未申請建物改建執照，一律報拆。尤其臺北市，根本就明文規定，你來申請也不會准，一定拆！

自地重建, 鄰居不給搭鷹架

逸晨 104-08-17 16:23

各位好,

自家目前拆屋重建, 已取得建築執照, 並已蓋至二樓, 準備蓋三樓
因建築物貼近地界線,
會由二樓向外搭設鷹架, 而突出於鄰居房屋上空
近來與鄰居溝通數次, 也願意用承租方式架設鷹架, 卻皆遭到拒絕

依民法第792條：土地所有人因鄰地所有人在其地界或近旁，營造或修繕建築物或其他工作物有使用其土地之必要，應許鄰地所有人使用其土地。但因而受損害者，得請求償金。

重建的過程中, 鄰居屢次報警說我們佔到他們地, 說鑑界被我們收買, 說我們違建
請問我們我們真的不能將鷹架架於其房屋上空? 是否有相關建築法規?
實務上是否有其他解方?

感謝!!

曹尚仁 (曹律師) 104-08-17 17:55

您好，針對您的問題回覆如下:。

1、倘若無公安危險問題，依法可以使用。

2、可以核發存證信函給對方，請對方與我方協商，否則可以提起民事訴訟請求法院判准使用。

林俊賢 (林律師) 104-08-18 09:29

您好，

相信您為了時間在傷腦，因為建築總不能拖著

建議：聲請調解，由第三方介入溝通(法院、當地均可)，無法溝通直接起訴，速度才快。

騎樓天花板算是公設的一部分嗎

洢洢 104-08-16 12:12

查詢過相關建築法規並沒有明確規定騎樓本身的定位。
上次颱風來襲，吹壞了我男友屋前騎樓的天花板，目前的問題是關於修繕費用，應該是要自己出錢還是由管委會出面處理?
騎樓本身的所有權是屬於我男友，但是考量到在集合住宅的狀況，騎樓都會被歸屬在公設的範疇內，我們使用騎樓皆未影響公眾利益。我們癥結的點在於倘若自行出資修理卻要將自己的所有地供他人使用，似乎有點說不過去。
希望可以尋求明確的法律協助，謝謝。