(1) 如果在定期租賃契約中約定”提前”終止契約就要支付違約金，對方是可以依照契約內容向您請求違約金的；而如果契約內沒有約定違約金的話，原則上對方是不能”直接”要求違約金，而只能要就終止契約的損失，請求賠償。
(2)雖然您在租期尚未開始前，就告知”不欲履行租約”，但事實上，對房東來說還是所謂的提前終止租賃契約，這時候，如果契約上有明訂賠償要件，還要要給付違約金。而且，如果對方沒有明確終止契約的意思合意，他還是可以依契約要求您給付租金的。
(3)不過依您所述，房東似乎也同意租約不繼續，這時如果雙方合意確定，雙方原有的租賃關係就結束了。所以之後，對方是可以把房子租給其他人使用的。至於5月11日到5月31日當時雖然並非租期，但因為您不租了，這段期間也算是對方的損失，而您也已經裝潢佔用，所以對方要求這當期間相當租金的不當得利，也是有理由的。
(4) 至於前面提到的關於提前終止租賃契約的違約金問題，如前所述，如果契約有約定，原則上就是按照契約履行。如果沒約定違約金的話，因為對方也可以請求因為您終止契約所受到的損害，而按實務作法，賠償一個月租金算是合理，但其實賠償金多寡都是可以談的，您仍可以盡量爭取。
(參照民法第453、454條)
（本回覆由本所陳奕君學習律師協助整理）
回覆 rossi0116 的發言內容：
小弟想請問
您好，首先需要先知道，您當時的租賃契約是否為定期之租賃契約。如果是定期的租賃契約，在租賃期間尚未屆滿時，都是依照契約內容請求對方給付租金，於對方欠繳租金達2個月時可以通知對方終止租約。如果是不定期的租賃契約，依法則得隨時通知對方終止租賃契約（民法第450條第二項）。
1.既然對方已概括承受合併公司的一切權利義務，本租賃契約當然也由對方概括承受成為承租人（除非租賃契約有其他約定）。但是對方若不給付租金，在法律上訴訟主張時會比較迂迴，不如直接由對方與您簽訂新約成為承租人般有保障。對方縱使一再拖延，仍應給付租金。如上所述，如果是定期的租賃契約，在對方積欠2個月租金後，您即得發函催告對方給付租金，如果對方仍不繳納，就終止租約。但是終止租約後，要對方搬離的話仍須透過法院訴訟主張，並無法直接叫對方搬遷。這也是對方可能的心態，認為您可能覺得訴訟曠日廢時，即抱著僥倖心態一再拖延。
2.法律上無法強迫新公司與您進行合約修訂。若新公司一再不給付租金，也是之後終止租約的事情。寄發存證信函限期簽約公證，在法律上只是一通知的效果，就算對方沒有依期限簽約公證，也無法強迫對方。
律師您好：
我們公司於99/10跟前房東簽立「退租契約書」，於101/1才發現當時忘記向銀行辦理停止轉帳申請，導致99/11~101/1的水電費都從我們公司的銀行帳戶內扣錢，水費一千多元(基本費)、電費七萬多元(租賃期間電力有申請營業用電，基本費較高，退租時房東也未要求要調降為一般用電)，101/1去電告知房東此狀況，並將水電費用明細傳真給房東，要求需將水電費全額退回給我們，房東回覆「你們退租後，房屋一直是空屋狀態，你們公司未到銀行辦理停止轉帳是你們的問題，沒有道理要我退錢給你們」，經過幾次溝通後，房東只退回水費一千多元，電費七萬多元她完全不理會，我有去律師公會將此情況告訴律師，律師說此行為是〝不當得利〝可依法訴訟，建議寄存証信函給房東，101/2/7已寄出，內容也聲明文到五日內需依指定帳戶將金額存入，否則依法訴訟，但是，房東完全沒回應，如果我們公司請律師上法院提告的話，律師費可能就划不來，之後我們又向法院申請「支付命令」，但於這個月初，收到法院寄來『台北地方法院簡易庭』的調解涵，日期是101/5/1，也就是下個星期二，要請教蔡律師，調解的過程中，我們必須要如何應對及該注意哪些地方，才能順利的將電費金額要回來？
再請問律師，調解過程中，如果房東說了下列問題，我又該如何回應呢？
1、你們說我是不當得利，但是，我的屋子是空屋，是你們公司主動要幫我繳電費的，又不是
我要求你們去繳的？
2、銀行自動扣帳未辦停，是你們公司的問題，跟我一點關係也沒有，我為什麼要還你們錢？
3、如果要我付電費，我的屋子是空屋，而且也只有其中的幾天有用到電，真要計算，我也不
需要付到7萬多元，當初你們公司有申請提高為營業用電，基本電費就比一般家庭用電費
用較高，你們公司根本就是無理的在跟我要錢........
最後，想請教律師，哪裡可以找到不收費，還可以陪去作調解的免費律師，如果房東問了上列問題，我可能會啞口無言，不知如何回答，呆在那邊了....
某天晚上7:15左右，某位駕駛轎車的先生，因失眠精神欠佳，沒有看左轉燈號，竟撞及騎乘腳踏車的我。我當場身體多處骨折，並有皮肉之傷。警察和救護人員趕到處理後，將我送醫院開刀，並回家療養共三個月。期間開刀費2萬元（扣除保險之外）、藥費2萬元(扣除保險之外)、醫院伙食費6千元（扣除保險之外）、輪椅租賃及營養品3萬元、家中小孩請幫傭代為照顧6萬元、原可支領薪資12萬元、我認為精神賠償至少3萬元(自己2萬、小孩1萬)、腳踏車難以修理（新購7千元）。根據警察初步判斷，肇事者應負全部責任。
可是我對法律一竅不通。麻煩請教導我搞懂為何這案子屬於侵權行為? 侵權行為的規範是什麼呢? 麻煩從侵權法律規範的各個賠償項目應對肇事者須對我負起的損失，列出表格也好。與相關條文的對應關係。 對方是個不友善者，我必須設法逼他出面以及賠償。例如要警告對方、我應該如何提出訴狀?例如車子的維修估價單、醫療證明、工作薪資證明等。
事情經過:
1.租賃期間:101年1月-103年12月
3.承租人和擔保人的叔叔相處不和睦，導致承租人現在想搬出去，並口頭告知想將租賃契約改由擔保人重新簽約。
4.承租人也是該公司之負責人，但是是以承租人名義簽租賃契約的，非公司名義。
問題：
若承租人想改由擔保人重新簽約
1.我是不是可以用租賃契約中的第八條『乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部分出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋』，主張承租人違反契約，而解除契約並沒收保證金?
3.若同意重新簽約，是否可主張前份契約違約，所以沒收保證金?
4.擔保人的叔叔一直要求改建東改建西，我可以不理會嗎? 畢竟承租人才是我要負責的對象，不是嗎?
謝謝
[租賃] 請問大樓公約突然不給養寵物了怎麼辦?
我租的大樓套房其實已經很老,36年有了....
最近因換了新管委會,開始大幅更新硬體及規範新制度
但今天財委叫住我,竟說因為住我對面的助聽器老闆娘
在開會時提出我的貓半夜在喵喵叫而應全面禁止養寵物
雖然不知道他們開會詳細內容
但財委是跟我說會實施半年,之後就全面禁養
但我覺得很不合理的是
對方沒有提出任何證據就說我的貓在半夜亂叫
(其實他們半夜都陪著我睡,頂多是11點前會玩一陣子,
貓的音量也沒大到可以在門外還聽得很響!)
我已經住三年多了,如今才抗議這點完全是莫名其妙!
何況同層樓有別戶的狗,只要他們家一開門就會叫個不停
卻不是檢舉他們而是提我的貓?
(在我剛搬來時這家助聽器根本是小型聚賭場!時時傳出麻將聲....
真後悔當時沒有舉報他們!><")
管委會竟也就這麼接受了單一的片面之詞
而想將全部的寵物驅離公寓大樓
不禁讓我覺得根本是新管委會為了好管理想趕走這些寵物罷了....
問題：
我在找房子時一般聽到的規定是
最近幾年內新建的大樓才會在一開始就規定好能否養寵物
舊大樓即使後來有重新規定,也並不會強制原有的寵物必須被驅離
那我的貓應該是可以留下的才對
頂多只能限制後來要住進來的新住戶不能養寵物
目前其他有養寵物的住戶可能有些也是租客
剛好遇到的別個住戶一聽到就說"沒差~我們要搬走了"
不禁有點氣餒....我本來還想聯合有養寵物的住戶們一起溝通
看來不知道此行會不會只是白忙一場.....
而且財委有說若強制不准養後還要養的會罰款....
請問這是合理的嗎?
想問問我可還有其他好方法或循法律途徑來解決、不用搬走的問題?
先感謝各位幫 小妹 解惑或提出建議，如內容尚有不足，盼請提出需補充之處。
裁判費的計算要依您的請求標的來計算，就是要看您跟法院如何主張而定。若只請求遷讓房屋，通常依房屋課稅現值來計算訴訟標的價額，若連坐落基地一併請求返還，則還要加計土地價值，通常是以公告現值來計算訴訟標的價額，最後再以訴訟標的價額來計算裁判費。依問題所述，是不是您也有請求返還土地？否則一般房屋課稅現值應不至太高。又對訴訟標的價額的核定(載明於命您補費的裁定中)有疑義，是可以提抗告的，但依您說星期四開庭，很可能抗告期間十日已過。至於已繳的裁判費，在判決中會交代由誰負擔。當然，將來強制執行若對方無財產可能亦無效果，這是所有債權人都扼腕的事。第一次聲請執行要預繳執行費，更換債權憑證是為了維持時效利益，若對方一直查無財產，可以一直更換下去，不須再繳執行費。
去年9月中收到一封法務訪視通知函
寄件者為立德國際資產管理服務股份有限公司
還寫了承辦法務人員：古建台 02-55730692
我確認未與該公司有往來。
該封信件除了名字是我的，地址都不對～
而且現居地址為租賃～屋主根本不是我呀！
管理員是看名字才投到我家信箱
當時打了165，說明狀況，警察說非政府機關不予理會
有權拒絕～
經過了半年之久～
這個擾人的信件還是一直不斷的寄來
寄來次數可能有10次之多～
每次都被我退回去～今天更誇張收到『聲請強制執行前通知書』了～
（依然是平信，丟在我的信箱）
我還是一樣請管理員把它退回去
請問～我該怎麼做才不會繼續收到這一系列的信件。
還有這些信件是否會對我造成法律上的任何行為呢？？
兒子目前在當兵(職業軍人),與一位未滿18歲女友交往,
那女生家庭環境有點亂(我並非因此排斥)重點是那個小女生 不愛讀書,品性也不是很好,之前我就一直反對他們兩個交往 但是 他們愛到卡慘死..
我阻止不了..後來 甚至在我家附近租屋(兒子瞞著我用他的名義租屋)..那個女生就住在他們租的套房,重點來了
因為那位女生未滿18.我擔心會出問題,(因 我兒子2星期才放假)
曾問過女方,她母親同意嗎(因女方母親為監護人).他女友說 她媽媽知情, 但是 我還是很擔心會出問題 我也是單親媽媽, 我打算請他女友媽媽簽切結書, 如果他媽媽不簽 我該如何處裡會比較好呢??
請 告訴我一個可以保護我兒子的作法?那個女生好像不肯離開.當然一方面也是我兒子自己也放不下吧!~
我發現家中房屋的租賃契約裡面
有幾條怪怪的~
問題條款如下...
1.此屋廚房,浴室皆為新建,需要好好保護,若無維護好,視同違約,
but:房屋已經租了3x年...這契約是前兩年簽訂的,根本沒有新裝潢建造...
2.裡面很多奇怪的條款....
他在最後備註了一條,一切皆需遵守契約行走~
若房客有任何違反前面的約定,例如浴室無維護好,房租遲繳...
皆屬違約,都需要賠償"35萬元"整,給房東,
就是寫明了,要是做錯事,就直接賠償35萬元整,
因為我父親很憨直,就看房租數字沒錯,就簽名了...
就這樣過了三十多年...
請問這樣合理嗎？？
看起來就問題很多.....
又沒有新建物,又沒有幫忙照護房子...
壞掉也我們家自己修理,租了3x年...
請問這樣子的契約是合理的嗎？
不過我們是因為租下來店面作生意,裡面自己住家,
不好跟房東爭執~畢竟要做生意....
所以想說,這條契約要是不合理,房東到時候要是要求償或者ooxx的時候.
是否可以跟房東以 契約不合理,不公平,而拒絕給付呢？
有人建議...就撐下去..撐到下次簽約再行取消這條~
EX:ㄟ~房東先生,我們家浴室並沒有新建耶~
可因為我怕下次簽約的時候,房東看到我爭取取消一些不合理的條文,他要是不爽,
要是不租我們~我們也不方便做生意了...
因為他們說話都比較刻薄...我們會擔心..
所以我們才一直不去提起這事情....
想問一下,有人可以幫我解惑嗎？謝謝你們了！
各位法學大大
目前小弟的父親遭遇一些租屋上的問題,問題如下
父親擁有一棟三樓透天
日前透過中介租售房子
立約日期為民國101年2月19日
而租貸的期間為101年3月15日～102年3月14日
並動用
承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之
與民法227條得準用給付遲延之請求基礎,台端之給付遲延（未為修繕,拖延修繕）,
民法231條債務人延遲者,債權人得請求其賠償,因延遲而生之損害....
接下來在存證信函中註明如下：
在民法227條中之債務人,在延遲中對於不可抗力而生之損害,亦應負責.
本人不能營業之損失及入住前自行修繕之損失為12萬元及修繕費用全額.
請台端於起租日,中華民國101年三月十五日前完成修繕,以免訟累
感謝各位讀完,目前小弟心中許多疑問
1.遇到此事要如何解決呢.....???
2.我們可以先行解約嗎？租貸期間與契約期限是否有所不同？目前對方房客還未入住
4.我父親懷疑對方是訴訟高手？我們要如何自保呢？還是房客只是心急要入住？
5.在契約書中使用目的只勾選住家,若是對方有明顯營業企圖,是否有違約之行為
6.在契約中只有提到一樓廁所龜裂,一樓漏水但是存證信函卻提到1~3樓漏水問題,
二樓房們,頂樓鐵皮漏水、三樓浴室洗手臺及馬桶更新...想要問一下在堪用下,
7.也是第六點,契約只提到提到一樓廁所龜裂,一樓漏水,我們可以只按造契約進行嗎？
別的都不再修繕？
8.中介針對此事是否要負責呢？或者中介會不會勾結房客？ 當然我們最不希望這樣
但是現在社會這麼亂我們也會害怕
9.如果已進行修繕中但是會拖延以致3/15無法修繕完畢,是否房東仍須賠償
10.對方動用民法227條與231條的目的在哪呢？對於我們會適用嗎？
11.目前我們該採取什麼行動呢？
聽我爸爸說當天簽完約已經告知對方會立刻修繕,目前水電與工程也在進行估價,
但是當天房客直嚷要告我們！！態度也非常惡劣
我爸爸則是憂鬱到睡不好,想要問各位法學專家
目前我們要如何處理這樣的事情呢？
謝謝
不好意思，是這樣子的..在1月時我向租屋仲介屋了一間套房，一個月租金5000
當時租屋契約書上是寫要押兩個月的押金，但是我們跟仲介商量能不能先付一個月的房租和一個月押金，等下個月再付另一個月的房租和押金，那時仲介說好
當初仲介有跟我們說隔音良好且租金包含網路第四台
但住進去三天後
1.發現我們的天花板隔層會掉粉塵，且我們的天花板上方有抽水馬達，一旦有其他住戶時用水的話就會很吵，甚至半夜無法入睡
2.我們的第四台是和其他住戶一起分的，所以收訊很不好，看電視時雜訊很多甚至畫面變成黑白，已有跟仲介反應過了.他有來處理..但是都沒有改善
3.我套房裡有一處是屬於改建的(好像是違法的)天花板與天空只有1片塑膠玻璃之隔(我們位於頂樓)所以當下雨時或者有飛機經過時身音很大聲，不是半夜無法入睡就是一大早被吵醒
基 於以上這些原因我決定要搬家，契約書上說如果違約的話要扣兩個月的押金，契約書是屬自製的並不是書局賣的那種，我目前只付了1個月押金與1個月房租，但是 那天要與仲介解約時他卻說我還沒有付房租，我跟他說當初是說好先付一個月押金和房租，但他說要以契約書為主，我說就算我之前付的你都當成押金房租就直接從 裡面扣不行嗎?他說契約書上寫違約要扣兩個月的房租我就是得讓他扣，並且還要再付房租給他.他說如果我不付就要告我
請問這樣子的形況下我該怎麼辦，我聽人家說民法第四百二十四條之規定，租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其瑕疵，或已拋棄其終 止契約之權利，仍得終止契約。以這條民法來講我是沒有違約的，但是今天收到仲介寄來的存證信函，上面說我欠他一萬塊，請問我該怎麼辦?
請問若外出餐廳或飯店或其他用餐地方（如火鍋店.海產店.快炒店.吃到飽..等）吃飯.
遇到不快（如.服務生態度不佳.餐點慢上.或冷掉.或消費金額算錯...等等）
我拍照或錄影食物現況或店內情形或價目表...等等...回家後自行po在
部落格或可上傳的網站上公佈實際情形...並po上自己的感覺感想....
1..是否觸法？？
2..若店家有看到..想要我撤下影片或照片或文章...否則告我...我是否站的住腳？？
又或其他非用餐店家（如.汽車旅館住宿休息.車商買賣或租賃.買房或租房.服飾店購物.
書店購物.觀光遊樂區遊憩....衣住行育樂...等等）遇到不快.沒道理..甚至不公平..等等
一樣拍照或錄影實況或情形...等等...回家後自行po在網站上公佈實際情形...
並po上自己的感覺感想....
1..是否觸法？？
2..若店家有看到..想要我撤下影片或照片或文章...否則告我...我是否站的住腳？？
律師您好：
我們公司於99/10跟前房東簽立「退租契約書」，於101/1才發現當時忘記向銀行辦理停止轉帳申請，導致99/11~101/1的水電費都從我們公司的銀行帳戶內扣錢，水費一千多元(基本費)、電費七萬多元(租賃期間電力有申請營業用電，基本費較高，退租時房東也未要求要調降為一般用電)，101/1去電告知房東此狀況，並將水電費用明細傳真給房東，要求需將水電費全額退回給我們，房東回覆「你們退租後，房屋一直是空屋狀態，你們公司未到銀行辦理停止轉帳是你們的問題，沒有道理要我退錢給你們」，經過幾次溝通後，房東只退回水費一千多元，電費七萬多元她完全不理會，我有去律師公會將此情況告訴律師，律師說此行為是〝不當得利〝可依法訴訟，建議寄存証信函給房東，101/2/7已寄出，內容也聲明文到五日內需依指定帳戶將金額存入，否則依法訴訟，但至今已是101/2/27了，房東完全沒回應，如果我們公司請律師上法院提告的話，律師費可能就划不來，請問我下一步應該如何做，才能順利要回電費呢？
蔡律師，您好：
我們公司之後又向法院申請「支付命令」，但於這個月初，收到法院寄來『台北地方法院簡易庭』的調解涵，日期是101/5/1，也就是下個星期二，要請教蔡律師，調解的過程中，我們必須要如何應對及該注意哪些地方，才能順利的將電費金額要回來？
要再請問蔡律師，調解過程中，如果房東說了下列問題，我又該如何回應呢？
1、你們說我是不當得利，但是，我的屋子是空屋，是你們公司主動要幫我繳電費的，又不是
我要求你們去繳的？
2、銀行自動扣帳未辦停，是你們公司的問題，跟我一點關係也沒有，我為什麼要還你們錢？
3、如果要我付電費，我的屋子是空屋，而且也只有其中的幾天有用到電，真要計算，我也不
需要付到7萬多元，當初你們公司有申請提高為營業用電，基本電費就比一般家庭用電費
用較高，你們公司根本就是無理的在跟我要錢........
想請教蔡律師，哪裡可以找到不收費，還可以陪去作調解的免費律師，如果房東問了上列
問題，我可能會啞口無言，不知如何回答，呆在那邊了....
簡單的說就是規定勞動條件最低標準的法律，其目的在於保障勞工權益，加強勞雇關係，促進社會與經濟發展。
農林漁牧業。 礦業及土石採取業。 製造業。 營造業。 水電煤氣業。 運輸倉儲及通信業。 大眾傳播業。 其他顧問業中之驗船師事務所。 保險輔助業中之海事檢定服務。 運輸工具設備租賃業。（汽車租賃業、船舶租賃業、貨櫃租賃業、其他運輸工具設備租賃業） 新聞供應業。 出版業。（新聞出版業、期刊雜誌出版業、書籍出版業、其他出版業、有聲出版業、雜項出版業） 廣播電視業。（廣播業、電視業、廣播電視節目供應業） 停車場業。 獸醫業。 電影片製作業。 電影片發行業。 汽車修理保養業。 電器修理業。 機踏車及自行車修理業。 洗染業。 其他凡用發動機器從事製造、加工、修理、解體之事業。 銀行業。（含信託投資業） 加油站業。 環境衛生及污染防治服務業。 金融及其輔助業。 資訊服務業。 觀光旅館業。 信用合作社業。 證券業及期貨業。 國際貿易業。 汽車零售業。 綜合商品零售業。 建築及工程技術服務業。 國會助理。 保險業。 不動產業。 廣告業。 設計業。 商品經紀業。 顧問服務業。 租賃業。 其他工商服務業。 個人服務業。 電影片映演業。 法律及會計服務業（律師、會計師除外）之工作者。 社會福利服務業。 醫療保健服務業（醫師除外）之工作者。 公務機構技工、駕駛人、工友。 公務機構清潔隊員。 國防事業非軍職人員之工作者。 批發業。 零售業。 旅館業。※ 註： 下列各業工作者自八十八年一月一日起不適用勞動基準法：（自八十七年七月一日至同年十二月三十一日適用勞動基準法期間之權益，均依該法規定辦理。）
公立醫療院所（技工、工友、駕駛人除外）之工作者。 公立社會福利機構（技工、工友、駕駛人除外）之工作者。 依立法院通過之組織條例所設立基金會之工作者。 個人服務業中家事服務業之工作者。
資料來源 : 行政院勞工委員會
各位大大好，小弟我幾年前向一位房東承租房屋至今(三年多了)，最近因一些因素想要提前解決，但卻發現這一期的合約中忘了寫上「乙方提前終止和約時，應盡的義務」
但是我看第一年和第二年的合約中，我都有在合約的最後面附加上一條「乙方欲提前終止合約，需提前一個月告知」這條，房東也都有蓋章同意，而且這條是房東第一年簽約時自己提出的。可是到了第三年和今年的合約時，因為便利商店賣的租賃契約有改版，我不知怎麼的就忘了把這條合約加在最後面了...以致於現在房東一直說要提前兩個月告知，不肯退還押金。
請問在法律上，我還站得住腳嗎？
p.s.
因為房東好像都沒什麼在看合約的，都是叫我合約快到期，就寫一份新的拿去管理室放著，等他來蓋章。而他蓋的章，一開始是有文字修改處都有蓋印，一直到今年續約時，就只是隨便找個空白處蓋章而已....以至於目前雙方應盡的義務有點模糊了~
各位大大好，小弟我幾年前向一位房東承租房屋至今(三年多了)，最近因一些因素想要提前解決，但卻發現這一期的合約中忘了寫上「乙方提前終止和約時，應盡的義務」
但是我看第一年和第二年的合約中，我都有在合約的最後面附加上一條「乙方欲提前終止合約，需提前一個月告知」這條，房東也都有蓋章同意，而且這條是房東第一年簽約時自己提出的。可是到了第三年和今年的合約時，因為便利商店賣的租賃契約有改版，我不知怎麼的就忘了把這條合約加在最後面了...以致於現在房東一直說要提前兩個月告知，不肯退還押金。
請問在法律上，我還站得住腳嗎？
p.s.
因為房東好像都沒什麼在看合約的，都是叫我合約快到期，就寫一份新的拿去管理室放著，等他來蓋章。而他蓋的章，一開始是有文字修改處都有蓋印，一直到今年續約時，就只是隨便找個空白處蓋章而已....以至於目前雙方應盡的義務有點模糊了~
我的房客今年10月和我簽約要住到明年6月(一共9個月)
每個月4000元 保證金2個月(8000元)
正常來說 保證金在他明年6月要離開時候我在還他就好
但是他最近跟我說 他因家裡有事 不打算繼續租下去
我跟說依我們兩個的房屋租賃契約書內容 你是到6月 現在只打算住到12月的話
你的保證金依合約內容我要全部沒收 他聽了之後當下沒回甚麼
但是一星期過後 他這幾天跟我說 他跟我簽合約時後 是他自己一個人跟我簽的
他說他19歲 是限制行為能力人 雖然有在合約上簽名 但是他的法定代理人沒在合約上簽名
所以合約無效 叫我必須歸還他8000元的保證金
我現在在想 難道我沒其他辦法了嗎???只能退還給他 讓她住到12月底??
如果我硬要把保證金沒收 我會有什麼法律上的風險???
會被告侵佔嗎??
【前言】
憲法保障人民有財產權及訴訟權，也就是說，人民的財產權如果遭到侵害
，而無法自行和平解決，即應由國家提供人民解決紛爭的機制，除了鄉鎮市調
解委員會的調解、仲裁人或仲裁組織的仲裁外，最重要的就是國家設立的法院
。以往由於法院解決紛爭程序較為繁瑣，必須花費相當的勞力、時間、費用，
並且必須符合一定的程序規定，使得人民視使用法院解決紛爭為畏途，除非相
當數額的標的，多半不願利用法院訴訟程序。為讓一般國民就其日常生活中所
發生的小額給付請求事件，能循簡便、迅速、經濟的訴訟程序獲致解決，以提
昇國民生活品質，產生對於法律規定及執法機關的信賴感，民事訴訟法此次修
正，特別增訂小額訴訟程序，對於一般國民請求給付小額金錢或其他代替物或
有價證券的事件，達到處理程序簡速化、平民化及大眾化的需求。
【什麼是民事訴訟】
民事訴訟，就是一般人所說的民事官司，是國家設立的法院民事法庭（包
括民事庭、家事庭、簡易庭），依當事人（包括原告、被告及訴訟參加人）的
請求，就民事糾紛事件（例如買賣、租賃、僱傭、委任、保證、合會、旅遊、
不動產所有權及其他物權、婚姻、收養、繼承、票據、保險等等）利用國家權
力強制解決的程序。
【什麼是「小額」訴訟事件】
（一）原則
凡是原告向被告請求給付的內容，是金錢或其他代替物或有價證券，而
且請求給付的金額或價額，在新台幣十萬元以下的訴訟事件。例如：請
求返還借款、票款，請求各類賠償（車禍、商品瑕疵造成損害等），請
求給付租金，請求給付工資等。
（二）例外
１、小額事件改用簡易程序：法院認為事件性質繁雜或因其他情事，認為
適用小額程序不適當的，可以改用較為慎重
進行的簡易程序，並由原法官繼續審理，以
免造成更換法官致使先前進行程序浪費的後
果。
２、簡易事件改用小額程序：請求給付內容的金額或價額在新台幣五十萬
元以下的，當事人雙方為求簡速審理，可以
經過書面合意，要求法官改用小額程序審理
，並且也是由原法官繼續審理。
【決定是否起訴宜考慮的因素】
（一）由於法官是客觀中立的，提起訴訟的原告，必須證明對於被告有請求給
付的權利存在，例如原告必須提出借款的借據、票據，買東西的發票、
收據、保單，或帶同相關證人到場。單方面的敘述，如果對方不承認，
又沒有其他具有法律上效力的證據可供參考，將無法獲得勝訴的結果。
（二）如果認為到法院訴訟不符合經濟效益（任何訴訟均須繳納裁判費，而且
需要開庭，會有相當的時間與金錢的花費），可以：
１、自行設法和平解決糾紛。
２、向鄉鎮市調解委員會請求調解，如果調解成立且經法院核定，與法院
判決有相同的效力，此項調解是不需要繳納費用的。
３、向法院簡易庭聲請調解，這種調解也不必繳納裁判費，調解成立時與
法院判決有相同的效力。
【起訴書狀如何撰寫】
每一所地方法院的聯合服務處都有準備相關的格式化起訴狀例稿可供填寫
及參考，如有疑問，也可以向聯合服務處的法院人員洽詢，另外，各大學法律
服務社也有訴訟輔導的服務，可就近洽商處理。
【何時可以起訴及開庭時間】
（一）為因應小額事件當事人的需要，避免為了較小金額的請求還要請假到法
院出庭，不符經濟效益，法院特別開辦當事人雙方同時到場的快速開庭
方式。
（二）一般民事事件通常是由當事人一方向法院遞狀後，等候法院通知開庭。
但小額事件，如果當事人雙方同意，可以在法院各簡易庭公告的日間、
夜間或假日的庭期一起到場，直接聲請法官開庭審判，只要資料及證據
準備充分，法官會立即開庭並且馬上作成判決，一次就解決紛爭。
（三）各法院簡易庭公告的開庭時間，可以向各法院聯合服務處洽詢，也可以
上網查詢，司法院網站的網址是：http://www.judicial.gov.tw。（本
手冊有附載。）
（四）起訴的時候，如果當事人雙方不能一起到法院，原告可以在起訴狀上聲
請在夜間或假日開庭，由法官斟酌情形指定適當的時間開庭，但如果被
告不同意在夜間或假日開庭，法院就會訂期在通常開庭時間（也就是白
天上班時間）開庭。
【向那個法院遞狀起訴】
（一）一般情形：向請求的對方即被告住所地的法院簡易庭遞狀起訴。如果被
告是公司或行號者，向公司主事務所或主營業所所在地的法
院簡易庭遞狀起訴。
（二）特殊情形：向契約所定債務履行地、侵權行為發生地、票據付款地（如
支票付款行庫所在地，本票發票人住所地或擔當付款人所在
地）的法院簡易庭遞狀起訴。
【起訴時應準備的資料】
（一）對方即被告的個人資料（包括姓名、性別、出生年月日、住居所、電話
號碼），如預期被告收不到開庭通知書時，宜備妥被告最近的戶籍謄本
。
（二）相關證據資料（如票據、借據、收據、發票、契約書、保單、租約等正
本及影本，或證人的姓名、住址）
【起訴時應繳納的費用】
（一）預繳裁判費新台幣壹仟元。
（二）以上二項費用及訴訟進行中依法官指示所繳納的費用（鑑定費、勘驗費
等），於判決時會決定由何方負擔，如果命被告全數負擔，原告可向被
告要回全部，如果命被告負擔一部分，原告可向被告要回該部分，如果
命原告全數負擔，原告須自行負擔所有費用。
（三）如果在法院簡易庭沒有判決之前，雙方能在法庭上達成和解，不但具有
與確定判決相同的效果，而且可以聲請退還已繳納裁判費的一半。
【起訴後法院如何進行】
（一）由法官自己或指定調解委員先行調解程序，如果調解成立，即製作調解
筆錄結案，法院書記官會製作調解筆錄正本送達雙方當事人，該筆錄與
確定判決有相同效力，而且所預繳的裁判費可全數退還。
（二）如果調解不成立（包括一方不到場而不能調解，或雙方到場但不能達成
協議），法官會斟酌情形儘量馬上開庭，進行證據調查及完成言詞辯論
程序，並且當庭宣判或定期宣判。
（三）如果調查證據所需要花費的時間及費用，超過原告起訴可得到的利益，
或是雖然未超過，但是不太相當，法院可以不調查證據，依據一切情形
，認定事實，而為公平的裁判。如果當事人不想經過調查，願意由法官
依已有的資料決定勝敗及其內容時，也可以同意法院用上述的方法為裁
判。
【被告的權利及義務】
（一）小額事件之原告於起訴時聲請於夜間或假日開庭者，法院於審查起訴為
合法並有管轄權及非顯無理由後，除有正當事由外，應依其聲請指定之
。而且法院於指定期日時，應酌留被告得提出異議之期間，並於期日通
知書載明被告如有異議，應於一定日期前向法院提出異議書狀並逕送繕
本與原告。法院於收受被告異議狀後，應即通知兩造原定庭期取銷，並
另指定通常開庭日開庭。
（二）原告是商人或法人（例如公司、行號或商號），而且是依據由原告片面
預先製作的契約書（即定型化契約）內容起訴，如果被告收到的開庭通
知上所記載的法院簡易庭不是其住所（戶籍）地的管轄法院簡易庭的話
，可以具狀向發開庭通知的法院簡易庭，請求將該案件移送到被告住所
地的法院簡易庭，以方便出庭．但是，如果這項請求被法院駁回確定，
被告仍然應該依通知出庭，以免受到不利的判決。
【判決的內容】
（一）法律規定小額事件的判決書可以用表格式，或只在訴狀上或言詞起訴筆
錄上記載，而且也可以不必記載理由。
（二）法院如果認為被告應該給付原告時，在經過原告同意後，可以判決被告
如於一定期限內自動清償者，得免除部分給付的內容。此時被告最好依
判決內容在期限內自動清償，以減少給付。
（三）法院在判決時，也可以依被告意願，命為分期給付或緩期清償，並且在
判決中定出被告逾期不履行時應加付原告的金額。此時被告最好依判決
內容按期給付，否則將受到加付金額的處罰。
【上訴及抗告】
（一）對於小額程序簡易庭第一審裁判不服的當事人，可以在收到判決書後二
十日內，向原法院提出上訴狀，或在收到裁定書後十日內提出抗告狀，
但上訴或抗告的理由，必須是主張原裁判有違背法令的地方。
（二）如果是提起上訴，上訴理由狀內應記載上訴理由，表明：
１、原判決所違背的法令及其具體內容。
２、依訴訟資料可認為原判決有違背法令的具體事實。
（三）當事人在上訴審程序不能為訴之變更、追加或提起反訴，而且除了因原
法院違背法令致未能提出的情形以外，也不可以提出新的資料。
（四）第二審法院如果經過當事人同意，或者依上訴人的上訴理由，可以認為
上訴沒有理由的話，就可以不開庭，直接判決駁回上訴。
（五）對於第二審裁判，不可以再上訴或抗告。
資料來源 : 台灣高等法院
1.若您是車主應於應到案日期以前填具申請書：(本所服務檯提供或網站下載均可)。
(1)車主為自然人應準備： a.車主身分證影本1份(正、反面)。 b.駕駛人駕照影本1份(正、反面)。 c.違規通知單及採證照片正本。 d.申請書1份(需加蓋車主印章)。 e.委託辦理另附委託書(違規通知單、照片遺失者，應另附切結書)。 f.請填寫白天可聯絡電話。
(2)車主為法人應準備： a.駕駛人駕照影本3份(正、反面)。 b.違規通知單及採證照片正本。 c.合約書(租賃契約書)3份。 d.負責人身分證影本3份(正、反面)。 e.申請書3份(需加蓋公司大、小章)。 f.請填寫白天可聯絡電話。
(3)如果是法院點交車應準備： a.申請書3份。 b.法院點交函影本3份。 c.契約書影本3份。 d.動產擔保證明書(監理處)影本3份。 e.營利事業登記證影本3份。 f.使用人戶籍謄本(正本)3份。 g.債權讓渡書影本3份。
2.填妥申請書並備妥資料後，請於應到案日期前送交本所櫃檯收件或郵寄本所(地址：臺北市中正區羅斯福路4段92號7樓，電話：02-23658270)。
3.俟辦妥移轉後，本所會通知您及車輛駕駛人，而新管轄機關將會通知駕駛人到案。
資料來源 : 台北市交通事件裁決所
我有一位房客
因為房子耗材(另有規定由對方付他沒有看清合約)的問題跟我爭執
後來索性就不繳房租
(地方法院諮詢人員講的)
但我翻書找
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規
定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個
月時，始得終止契約。
租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規
定。
何況我合約內容第三條備註: 乙方不得藉任何理由拖延或拒繳，且
不得由保證金中作抵扣為租金
是否2個月就可以
還是要再等2個月(12.01月份)
目前押金已扣完(10.11月份)
麻煩律師回答~謝謝
我有一位房客
因為房子耗材(另有規定由對方付他沒有看清合約)的問題跟我爭執
後來索性就不繳房租
(地方法院諮詢人員講的)
但我翻書找
承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規
定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個
月時，始得終止契約。
租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規
定。
何況我合約內容第三條備註: 乙方不得藉任何理由拖延或拒繳，且
不得由保證金中作抵扣為租金
是否2個月就可以
還是要再等2個月(12.01月份)
目前押金已扣完(10.11月份)
麻煩律師回答~謝謝
房屋出租訂立書面契約，經過公證之後，對於承租人交還房屋，給付租金及違約金，出租人返還押租金等事項，不須訴訟就可請求法院強制執行。雙方權利獲得保障，糾紛也可避免，聲請手續如下： 向各地方法院公證處服務台、聯合服務處或員工合作社購買公證請求書1份，每份新臺幣（下同）2元。 請求書的填寫方式： 填明請求人即出租人、承租人雙方（承租人覓有保證人時，填在承租人之後），姓名、性別、出生地、出生年月日、職業、身分證明文件及其字號、住居所。 「請求公證之法律行為或私權事實」欄內，僅須填寫「當事人間訂立房屋租賃契約，請求公證」。 「約定逕受強制執行」欄內，分別寫明需要強制執行的標的，「租賃期滿交還房屋」、「給付房租金及違約金」、「返還押租金」等。 最後由請求人雙方簽名蓋章，並記明年月日。 請求書寫好後，交公證處收件登記，分由公證人辦理。 請求人（保證人也是請求人）、代理人均應攜帶國民身分證及印章，出租人並要帶房屋稅單（須最近一期，並備影本1 份存卷）。請求人如係公司、商號或法人，請攜帶公司執照、營利事業登記證或法人登記證書（複印本亦可）、負責人身分證及印章，公司、商號或法人之印章。 請求人（公司、商號、法人之負責人）本人不能到場，可以委任他人代理，但要提出經請求人本人簽章之授權書。 提出之授權書，應以下列方式之一證明之： Ⅰ經公證或認證。 Ⅱ經有關公務機關證明：包括村、里辦公室、請求人任職之公務機關、現服役之部隊或現服監之監所機關等。 Ⅲ於境外作成者，經中華民國駐外使領館或經外交部授權之駐外機構或經其他有權機關授權之團體證明。如係在外國作成，須經駐外館處證明，並得請外交部複驗；如係在大陸地區作成，須經海峽交流基金會證明。 Ⅳ外國人或居住境外之人作成者，經該國駐中華民國使領館或經該國授權之機構或經該地區有權機關授權之團體證明。 Ⅴ授權書附有請求人之印鑑證明書者（須半年內，向戶政事務所申請），授權書上之印文與該印鑑證明書上之印鑑須相符。 前項Ⅴ之印鑑證明書，在「公司」部分，因公司主管機關經濟部於民國87年4月1日起停止核發，為因應實際需要，行政機關停止核發公司及其負責人印鑑證明後，公司委任代理人辦理公、認證事件時，如未提出經公證人公、認證或經公證法第76條第2項所定：經有關公務機關證明；於境外作成者，經中華民國駐外使領館或經外交部授權之駐外機構或經其他有權機關授權之團體證明；外國人或居住境外之人作成者，經該國駐中華民國使領館或經該國授權之機構或經該地區有權機關授權之團體證明等證明之授權書者，公證人不得逕予拒絕受理，而應命請求人提出下列證明文件以替代印鑑證明書之使用： Ⅰ公司登記主管機關最近6個月內所核發公司設立（變更）登記事項卡副卡正本，及加蓋相同公司及其負責人印鑑章之影本，正本核對無訛後發還，影本附卷存參。 Ⅱ公司設立（變更）登記事項卡副卡正本核發後已逾6個月，除檢附該副卡正本核對外，須再檢附公司登記主管機關最近3個月內核發之公司設立（變更）登記事項卡抄錄本及聲請抄錄或准予變更等相關證明文件。核對無訛後，正本發還，抄錄本及聲請抄錄或准予變更等相關證明文件附卷存參。 Ⅲ如為分公司，前項登記事項卡若僅有分公司印鑑章，而無負責人印鑑章時，得另提出戶政機關所出具之負責人印鑑證明以替代之。 所需租賃契約書，請求人如有自備至少攜帶3份，如未準備，可利用公證處印製的契約，每3份3元。 依公證法第80條規定，公證人認為必要時須至房屋所在地實際體驗。 應徵公證費用以租金總額或房屋課稅現值二者較高者，加保證金後，依下列標準收取之。如附加強制執行之條款者，加收二分之一： 20萬元以下者，1千元。 20萬元至50萬元者，2千元。 逾50萬元至1百萬元，3千元。 逾1百萬元至2百萬元者，4千元。 逾2百萬元至5百萬元者，5千元。 逾5百萬元至1千萬元者，6千元。 逾1千萬元至5千萬元者，其超過1千萬元部分，每1千萬元加收2千元；不滿1千萬元者，按1千萬元計算。 逾5千萬元者，其超過部分，每1千萬元加收1千元；不滿1千萬元者，按1千萬元計算。
資料來源 ：司法院
公證範圍甚廣，只要是涉及私權的事實，都可以辦理公證或認證。依據公證法規定，下列各項法律行為，當事人或其他關係人得請求公證人作成公證書或認證書。 關於買賣、贈與、租賃、僱傭、承攬、出版、委任、合夥、經理人或代辦商、居間、行紀、寄託、倉庫、運送營業、承攬運送、和解、保證或其有關債權債務的契約行為。 關於所有權、地上權、永佃權、抵押權、質權、典權、留置權或其他有關物權的取得、設定、喪失或變更等行為。 關於訂婚、解除婚約、認領、監護或其他有關親屬的行為。但現行法規定收養須經法院認可，結婚、離婚須向戶政機關登記，均已不適再辦理公證，但就收養契約、結婚書面及離婚書面則可辦理公證。 關於訂立遺囑、撤銷遺囑，及其他處分遺產的行為。但如欲拋棄繼承，應於知悉其得繼承之時起3個月內向法院聲明，不是向公證處辦理。 關於公司、票據、海商、保險及其他涉及商事的行為。 解除、撤銷、催告、更正或補充，或其他涉及私權的法律行為。 關於下列的私權事實，也可以作為公證書或認證私權書。 關於不當得利、無因管理、侵權行為、債務履行或不履行的事實。 關於不動產相鄰關係、無主物之先占、遺失物之拾得、財產共有或占有的事實。 取得時效與消滅時效的事實。 其他涉及私權的事實。
資料來源 ： 司法院
第二十六則
錯誤觀念：會首倒會就構成犯罪。
正確觀念：倒會除有民事責任外，並不一定成立刑事犯罪。
第二十七則
錯誤觀念：沒有書面，契約就不成立。
正確觀念：只要雙方意思一致，即使只是口頭約定也可成立契約。
第二十八則
錯誤觀念：協議離婚可以隨便找人當證人。
正確觀念：協議離婚的兩個證人必須確實知道男女雙方離婚的意思，否則離婚要件不成立，離婚不生效。
第二十九則
錯誤觀念：父母離婚後歸他方監護之子女與另一方即斷絕父母子女關係。
正確觀念：離婚只是夫與妻之配偶關係消滅，至於子女與父母因本於天然血統而發生的關係不會受影響。
第三十則
錯誤觀念：送貨單上「片面」的附註事項可以構成契約的內容。
正確觀念：所謂契約必須是「雙方」合意的內容，如果送貨單上賣方片面加註的事項買方沒有同意的話，不能主張是契約內容。
第三十一則
錯誤觀念：租賃契約只要有到法院辦理公證手續，那麼租期屆滿房客如果不搬，都可直接強制執行。
正確觀念：辦理公證租賃契約時，必須加註「租期屆滿不搬可逕行強制執行」的約定，否則租約雖經公證仍不能直接強制執行。
第三十二則
錯誤觀念：交保就是無罪。
正確觀念：交保只是刑事案件確定前「暫時」停止羈押或免予羈押而已，交保並不等於無罪。
http://www.lawtw.com/article.php?template=article_category_list&area=free_browse&article_category_id=198
一、租約裡有沒有條文提及：租賃目的是為了要經營民宿？若沒有，如何舉證你們簽約的目的，就是為了要對外經營民宿營業？或者，你們有無告知房東，承租目的是為了要經營民宿？
P.S.「當初房東使用房屋的用途,就已經是經營民宿,因經營不善,所以才又轉租給我們,我們不是承租房屋後,再改變成民宿營業」這點，在法律上並不能當然據以認定：房東知道你們承租後也是要繼續經營民宿。
二、在你們裝修後，總共有有多少房間可以對外營業？涉及到有違建設施，因為報拆受影響無法提供住宿的房間，又有幾間？你們目前計算出的損失金額是多少？違建報拆及復原費用、停業期間每天損失如何估算？你們所說的「違建設施」，是指什麼樣的情況？請具體明確說明。
三、另外，違建設施部分，在你們開始裝修時是否有發現？你們裝修的施工範圍，有沒包括「違建設施」部分的「再裝修」？就是你們在原本已經存在的違建設施範圍上面，又加以裝修，有無這種情況？
四、依照你們的合約條款內容，在什麼樣情況下可以「提前」終止租約？請將條款文字提供清楚。此外，違建設施在報拆「復原」之後，是否會影響民宿日後無法經營下去？或者，「民宿」仍然可以繼續經營？或者，遭拆除的部分違建設施，對於民宿經營上有何重要影響？足以影響客人上門住宿的意願？
五、依照我目前的想法，租賃房屋涉及到違建，房東沒有告知，導致後來被檢舉報拆，依照雙方租賃契約關係，不論你們承租目的是否要作民宿用途，或房東知不知道，房東都需要對你們因此所受損害負起賠償責任。但是以上提出的問題，都會涉及、影響到法律上你們可以向房東請求損害賠償的「金額」計算（賠多賠少、賠償範圍的問題）。這就是為何前篇我會回說，你們的問題應該要去找律師當面開會討論了，而不適合在網路上尋求建議而已。
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