我們家是34年公寓的2樓，後面廚房有自行增建出去，4年前出租出去(合約一年)，租沒幾個月後，樓上住戶亂丟煙蒂引起我們家增建屋頂起火，鄰居有打電話請消防局來滅火，火勢不大，損失就是我們家增建屋頂(石綿瓦)被消防水柱衝破一個洞，因也查不出是誰丟的而且損失不大所以我們就自行修復，一年合約到期後房客要求我們加裝鐵窗才要續約，我們就加裝了，後面他又續約二次(一年一簽)，今年合約到期他要求我們買床墊給他，因我們覺得這是不合理要求所以就不跟他續約了，他就說我們不租給他，他會讓我們損失很大，交屋退押時他就說我們家廚房後面違建屋頂有失火過，所以要去告我們犯公共危險罪要讓我家後面廚房被拆掉，四年前別人亂丟煙蒂造成我家增建屋頂失火，這樣我們有犯公共危險罪嗎?他告得成嗎?
您好，關於您的問題，對方可提告，但亦不一定會成立之，您無須過度擔心，若對方提告，您於到警察局接受警詢或到地檢署接受檢訊時，均可考慮是否委任律師陪同，並事前討論答辯策略與訴訟方向。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
若您有任何問題或需要相關協助，歡迎來電0910638932(若開庭(會)未接，可撥0988706305由本所主持律師顏寧律師為您服務)或來所(台北所:近大安捷運站。台中所:近水湳經貿園區。南投所:南投縣魚池鄉)諮詢。國立台灣大學法律學研究所房律師。
宜蘭，基隆，台北，桃園，新竹，苗栗，台中，南投，彰化，雲林，嘉義，台南，高雄。法無邊聯合法律事務所全體顧問、律師、員工竭誠為您服務，並祝您平安喜樂、心情輕鬆、走路有風、事業成功。
您好，關於您的問題，您可發存證信函通知瑕疵，請求對方限期改善，若對方之不理，再發存證信函解除契約，請求違約損害賠償。
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您好，
本人於三年多前購置預售屋，如今已到交屋程序，為目前屋況仍有瑕疵(地磚空心、屋梁裂痕)，本人希望建商修繕，但建商不允，還惡言相向，叫本人退屋，走法律解決。本人並不想退屋，因此目前已決定循法律途徑，然本人已將出國常住，無法親臨處理，預備將所有房屋事務委託父親全權處理(包含交屋、官司)。請問撰寫委託書後，是否需要再經過公證?而委託書內容又需留意哪些細結呢?
另外，在預售屋興建過程中，建商曾拿我的合約去改，當時雖然是我父親將合約拿到售屋中心，但建商未經父親同意便自行畫掉合約上的”求償條款”。我在日發現，曾多次向建商反應，建商均置之不理。目前合約上所有簽名蓋章處均顯示公司章、本人章及父親章(代理人)三枚，唯被畫掉之求償條款僅蓋公司章及父親章，請問在這種情形下，這條求償條款是否依然有效?
謝謝您的答覆!
蘇文俊/蘇文斌律師回答
您好
這要看契約具體狀況才能夠判斷
因為沒有看到契約本身無法確定狀況
歡迎來信詢問或到網站留言（上網搜尋蘇文俊律師）
PS：本律師精於實戰，回覆以實戰策略、增加談判籌碼、收集證據為主，基本程序回答較少，請多包涵。
歡迎來電0960300927或0937831027（台南高雄請打此電話）
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敬啟者
交屋後發現外牆龜裂且多處澎貢，內牆出現裂痕，看屋時完全沒提瑕疵部分。早在交屋當日有發現內牆裂痕，房仲表示該為粉刷裂痕，後來前屋主(投客)答應修補，便進行交屋付清款項；近日發現外牆異樣通知房仲後表示要我方自行找工程行評估修繕費用並代轉達前屋主，房子是近30年3樓公寓，請數家工程公司做修繕評估，均表示施工不易，需吊掛敲除澎貢牆面重新填補，費用至少數萬。後來投客有與配合泥做師傅到現場勘查，對方師傅表示該處外牆他無法作業，隨後房仲便以依現況交屋，強調對方很有誠意想幫忙，並以外牆不在保固範圍內之說詞推託，投客儘同意提供7000元作為修繕補償。雙方僵持不下，請問此情況是否可以要求賠償? 或請前屋主依照我方工程公司的建議修繕？外牆真的是否不再保固範圍內? 倘如是，房仲是否有未盡告知職責之缺失? 這種情況只能自認倒楣嗎? 麻煩指教 萬分感謝
stefan您好：
依民法第360條規定，若出賣人有保證房屋之品質或故意不告知物之瑕疵之情形，您可以請求不履行之損害賠償。具體情狀須依買賣契約內容判斷是否符合。若主張民法第184條第1項前後段之侵權行為，則需要證明出賣人或仲介符合侵權行為之構成要件，例如：故意隱匿該瑕疵。 出賣人願意依照您的要求修繕當然無問題，但當出賣人拒絕時，民法買賣契約並無瑕疵修補請求權之明文，須視您訂定之買賣契約是否有特別約定判斷其效力。 外牆是否在保固範圍內需要依據買賣契約之約定認定。 房仲是否未盡不動產經濟業管理條例第24條之2、第26條、民法第567條之義務，而構成民法第227條不完全給付，須視房仲是否故意不告知瑕疵或可期待房仲有能力知悉並告知該瑕疵而定。 由您的文義觀之，您購買的公寓坐落三樓，外牆應係共用部分，您可先向管理委員會詢問可否由管理委員會進行修繕，此部分費用會由公共基金支出。 具體情形仍須審閱相關文件後才能判斷。一、如果要行使減少價金請求權，除斥期間是六個月，要特別注意。
二、我查了一個判決摘要給你參考[ 至遲應認原告於101年4月22日已發現瑕疵存在，而通知被告有應由被告負擔保責任之瑕疵，然原告遲至102VVSJ2月5日始提起訴訟行使減少價金請求權，有民事起訴狀所蓋本院戳章在卷可稽…，是依民法第365條第1項之規定，原告依物之瑕疵擔保所得請求減少價金之權利，已因逾6個月除斥期間而消滅，自 不得再為請求] 。從這則判決摘要，可以知道如果你要請求減少價金的話只有六個月時間。
三、我不建議你解除契約。
四、還有，這個地方同一則判決還是採認可以不同的請求權基礎請求賠償，摘要供你參考[ 買賣標的物如係物定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出原人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，致買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務之本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任[最高法院94年度臺上字第11122號判決意旨]…自得據此請求被告賠償損害，不受民法第365條規定之限制。
五、買賣標的物瑕疵會因為契約約定之不同而有不同效果，這個部分還是建議你找個律師現場談一談吧。
六、先研究，再搜證，再處理。
楊俊鑫律師，0928967948，台北市大安區羅斯福路二段九十五號二十五樓之一，古亭捷運站三號出口直走，狀元及第大樓。
您好，關於您的問題，若與屋主及仲介無法協調處理，欲提起訴訟請求減少價金損害賠償，必須考量可能須負擔土木技師鑑定費用及律師委任費用，若請求金額不高，是否仍花費高額之訴訟費用，您應加以考量之。
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您好:有關您所詢問題回覆如下
本件由於沒有白紙黑字,所以對方若要請求,其舉證上應有困難,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
您好，關於您的問題，對於對方之請求，您可不予理會亦不予回應之，待對方提起訴訟請求時，再視對方證據而定。
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各位專業的律師 你們好....
承租日期 ：103/07/01 ~ 104/06/30
其他：管理費、水電費，都由承租人負擔
案件說明：
承租人目前還積欠104/05、06月份房租共兩個月，管理費104/01~06共六個月分，電費 104/05 ~ 07共三個月份，水費104/03 ~ 06共四個月份。目前估算押金一個月差不多抵扣管理費、水電費。
出租人於五月底就開始追討房租，六月份承租人也未依約支付房租。出租人用Line發話向承租人追討積欠房租，而出租人多次承諾匯款。但都未給付！其中幾次是電話中追款，由於承租人態度惡劣、口氣不佳。出租人無法接受有理說不清的狀況下，說出請承租人不要用那種"黑道"口氣來威脅我。雙方氣氛緊張！六月份出租人也接獲到管委會通知承租人在倒垃圾時發出濃郁惡臭，造成大樓住戶的抗議。於是出租人第一時間將管委會告知的狀況通知承租人盡快前往管委會了解狀況。承租人前往後還與管委會發生爭吵，態度惡劣。在合約到期日的前一天(6/29)出租人詢問承租人6/30哪個時間點方便點交。承租人就立即電話與出租人協商是否能延後三天在點交清算，原因是承租人在外購買新房，辦理手續還需要幾天的時間。出租人回應希望6/30當日承租人能先支付積欠兩個月的租金後，再討論是否同意延期。再這樣你來我往的溝通中，承租人口氣不佳。所以~~~~雙方堅持還是無法達成協助。
最後依照合約內容執行，雙方同意該租屋合約到期不在續約，承租者同意在合約到期日點交並支付積欠房租。出租人同意核算所有管理費及水電費後退回押金。約定在104/06/30晚上12點當場點交。但承租人並未依造約定出現，透過監視器確認當日承租人有搬家的動作。並帶走出租處大樓門禁及停車遙控器。
Line 對話如下：
2015.06.29 星期一
10:37 出租人 X先生請問明日上午清點OK嗎??
2015.06.30 星期二
10:46 出租人 圖片(電費單據)
10:47 出租人 圖片(水費單據)
11:43 承租人 你要我們全暫搬到倉庫沒關係
11:46 出租人 X先生，我的要求並不過分。今天我會到現場，您把該給我的兩個月房租給我。大家做基本的協議
11:46 出租人 能讓步的我會同意
11:46 出租人 我是念在你有小孩子帶在身旁辛苦
11:48 出租人 但我不知道要你在堅持甚麼，口口聲聲說兩個月房租3萬枚多少錢一定會給。從我開始追討都沒有兌現過，您有能力買房卻沒有辦法支付房租。那我該如何做
11:51 承租人 你很清楚不是我說了算,這樣你懂了嗎
11:54 承租人 很多事不在能為不能為上,而是一個點上而已,誰叫我要被倒
11:55 出租人 我不懂你這句話的意思，但我的要求並不過分
11:55 出租人 你們夫妻討論一下，晚上大家可以談談
11:56 出租人 但我的條件就是要求先支付5,6月份的租金。後續要再多幾天的事情，可談
11:58 承租人 房子不是我有能力去買是我家看不下去而拿房子去貸款而買的,手續需要時間,暫延3天,3天後點交並清算清楚
12:00 出租人 您如果要這樣繼續堅持下去，不會有好結果的。今天我一定會下去，也希望你按照我的要求處理事情。
12:04 承租人 那也沒關係,我也一定搬完,等搬完我們在來算算
12:05 出租人 既然您這樣堅持那就晚上等您搬完點交。並請您準備好兩個月房租三萬元。
12:08 承租人 3萬多不是問題,問題在於是她的還是我的,林爸就是不要用她的,用她的我頭又不知道要低多久,你一定要怎麼做我也會搬完,搬完我們來算一算
12:12 出租人 你們夫妻的問題我就不便藉入，晚上我會在旁等您搬完清點。
12:15 承租人 你不用在旁邊等我,我會在12點前全搬完
12:16 出租人 恩沒問題接近12點時我會準時出現
18:49 承租人 還有3趟可搬完
18:50 出租人 謝謝
18:52 出租人 我已在台中附近， 差不多要結束的時候可以通知我。謝謝
19:16 承租人 我盡量了,下班時間車多
19:17 出租人 沒關係安全第一
19:17 承租人 但一定在時間內完成
19:24 出租人 沒關係我等你會結束時候通知我就可以了謝謝
22:00 出租人 忙完了嗎
22:26 承租人 清空了
22:27 出租人 那我可以準備過去了，謝謝。等會見
22:27 承租人 我剛走還沒卸東西
22:28 出租人 嗯嗯沒關係
22:28 出租人 清空我可以先看看現場狀況
22:31 承租人 我們先來算一算我們之間的帳
22:34 出租人 嗯
22:36 出租人 那就樓下大廳清算
23:02 承租人 你污辱我是黑道份子,這讓我非常不舒服,也嚴重污辱到我,還有你傳的訊息讓我跟大樓主委大吵一架,來,,你說這事你該怎麼跟我算
23:03 出租人 我在大廳你可以來這談
23:09 承租人 我還在下東西,能直接說,我覺得可以,卡片,母卡鑰匙馬上到
23:10 出租人 要就來談吧
23:11 出租人 有事當面講
23:26 承租人 我怕我會受不了,我等你說
23:28 承租人 不是只有你有脾氣,我脾氣也很大
23:30 出租人 欠錢還錢很正常
23:30 出租人 該跟你抱歉該幫忙的我都做到
23:31 出租人 所以我也是討回我該要的
23:31 出租人 你有什麼想法就講
23:47 承租人 簡單押金還給我,收到,卡片等等東西馬上到,所有事就結束,你屋子東西沒少也完好,
23:48 承出人 還有,房子還沒移交,是不能擅自進入除非有法院命令
23:49 出租人 本來押金就正常是要還給你，你押金也才一個月扣除水電，管理費。都快不夠了。要如何還給你？
23:49 承租人 就這樣,其他不要跟我講,我就是這樣
23:49 出租人 你還欠兩個月
23:50 出租人 我就是在樓下等你等到12點
23:50 出租人 過了你不出面我就去警局備案
23:51 出租人 你要就出面來處理，不然我們就走法律途徑。追討我該拿回的兩個月租金。
2015.07.01 星期三
00:02 出租人 12點已到，您未出現。我稍後會前往警局備案，並請管委會立即將你所有進出卡片做消除的動作。
00:12 承租人 法院見,你毀謗我會追究到底,法律程序我懂,
00:14 承租人 我會追究到底
00:17 出租人 我還是希望你該交回的就交回到大樓警衛這裡，剩餘的事就再說吧。
00:18 出租人 沒錢繳房租可以明講不需要講的自己很行。
00:18 出租人 遇到你這樣的房客也只能自認倒楣。
00:31 承租人 很抱歉你不用跟我講一堆,你做的別人不能找你算,別人就一定要怎麼樣是嗎,我沒很行,但我會槓到底
00:39 承租人 圖片(一大疊錢的圖片)
00:41 承租人 錢林爸也有,不是只有你有,公道我也會要到底
如下是我急需知道??
1.請問出租人該進行甚麼動作來保護自己的權益??
2.請問出租人可以控告承租人恐嚇威脅、強取財物、詐欺~~~之類的嗎??
3.請問合約到期後雙方未點交屋內狀況，出租人是否可直接進入屋內清點??
以上還要麻煩各位專家協助
謝謝
蘇文俊/蘇文斌律師回答
您好
因為這會拖很久
直接訴諸法律才解決問題
但在沒有判決前建議不要自己進入
避免爭議發生
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急~不好意思，想請問各位律師及有經驗的朋友們：
我之前有問過買到漏水屋的問題，目前談的狀況幾乎是原地打轉…不動產加盟店的店長也有居中協調，但賣方仍堅持要簽協議書後，才肯先匯款工程的3成給我，然後施工完後才將剩餘的再匯給我。
之前請店長跟賣方說（後得知賣方也是同不動產的仲介，只是不同店）在協議書上要註明若非買方裝潢造成瑕疵等相關問題，賣方仍須 依民法相關條例負責。但我們簽完名後交由賣方簽時，她把這句話（賣方仍須 依民法相關條例負責）刪掉了。
以下是協議書的摘要內容：
*買方加強外牆及頂樓全部地板防水工程及五樓室內壁癌處理。
*以上部份由買方自行找專業師傅做修繕，並由廠商提供保固書給買方。
*賣方補貼買方新台幣15萬元整，作為上述修繕房屋費用，雙方協議簽名後，三日後賣方付5萬元整款項施工，完工時賣方看過後，隔日付清尾款10萬元整至買方帳戶。
*爾後本買賣標的物外牆，頂樓全部地板防水與五樓室內壁癌有任何瑕疵問題或因買方裝潢造成瑕疵，賣方概不負責，由買方自行處理，另若非上述的相關問題，其餘約定仍需依原訂契約條款辦理。（交屋時契約寫：賣方付6個月漏水保固責任）
*○○不動產補貼買方新台幣1萬5千元整，作為貼補買方修繕壁癌費用。（賣方不付壁癌錢，嫌太貴）
*本協議書一式四份，買賣雙方及仲介公司各執一份為憑恐空口無憑，特立此書為據，經由雙方簽名後開始生效。
立書人：
甲方（買方）xxx
乙方（賣方）xxx
各位律師，您覺得這協議書有問題嗎??可以簽嗎??
您好，關於您的問題，若可藉由協調過程，降低您的損失，其實可考慮接受，若提起訴訟，亦需耗費相關律師費用、土木技師或建築師鑑定費用及訴訟時間，惟須將協議書內容擬定妥善之。
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本人跟老婆6/1跟某房東租一套房
當下房仲帶看 滿意後下訂 付了訂金2000
訂金5000 房租5000
連同6月租金 房東要本人於6/10號匯8000
但本人因遇上困難 直至6/17再付3000
付款後隔天6/18房東請房仲告知要我們6/20前搬走
說我們違約在先?
我們不懂這方面法規
然而6/18~6/20之間 我跟我老婆都要上班
很難將行李一次搬完
6/20 房仲卻從下午一直來電摧搬
房東則是用口述說合約只到6/20
說6/21就要收回房子
但6/20明明就還沒過完
房仲卻一直摧搬
好!我們也在6/20當天晚上22:30請房仲交屋
房仲當下看完也說沒問題 這樣就好了
隔幾日之後 房東又傳簡訊說我們房間有很多問題
要我們賠償!? 請問這樣合理嗎?
一、與對方聯絡的時候記得要錄音搜證，因為他們可能越要越多…不搜證不行。
還有就是，點交的時候對方如果沒有說房子有問題，後續才提出，這個部分可以答辯這不是你破壞的，舉證責任在對方，他要先證明交給你的狀況，還要證明你一搬走就出問題了。[附帶一提，以後把房屋交出去的時候可以寫個點交單，這樣才比較不會有這樣的問題]。
二、 積欠租金要扣掉押租金後欠二期以上才能請求你期前搬走，如果約定與這個不同是無效的。
三、你可以跟房東請求部分會因為你們的租約的不同而有不同的結果，具體情況還是要是要看一下你們的契約才能分析了。
楊俊鑫律師，現場諮詢預約專線0928967948，台北市大安區羅斯福路二段九十五號二十五樓之一，古亭捷運站三號出口直走靠左，狀元及第大樓。
父親有一市場店面出租同一人至今23年，102年時與家人討論決定收回自己做生意。於是告知房客於104年5月止收回自用，雙方同意簽約蓋章(無公證)。後來103年因一些變故，父親想將房屋出售給房客，房客有意願購買但暫無存款，須等104年過年後方有可貸款物件。父親苦等至4月房客才表示金額過高無法購買。父親表示我們另尋買主並承諾找願意同條件租金繼續承租的買主，但租約將到期要一個月一個月簽約，房客表示不用擔心麻煩簽約，他會配合我們。結果我們交給仲介賣屋引起房客的不悅覺得被騷擾沒面子要我們賠償。後來我們自行找到買主皆願意配合繼續同租金承租(現況交屋)，雙方簽訂買賣合約收附訂金後，帶去與房客認識並表明換約(已到期未收租金)，房客不認同新屋主向我方表明要降租金且不願與買方對談並與買方起衝突。買方表明願意處理並買賣手續照常進行。現已過戶完成尚未交屋，房客仍不願與新屋主簽約並表示來談會出事情不然就去法院談，新屋主也覺得不想繼續承租給這房客，想等房客搬遷後才願意辦理交屋(付尾款)。現在我方該如何處理?? 新屋主已過戶但尚未完成交屋手續時，有權利與房客簽約嗎?
您好，關於您的問題，可依買賣契約向買方請求交付買賣價金，至於是否續租及租金問題，您已非房屋所有權人，似與您無關之。
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我居住的大樓管理中心在今年農曆年前進行頂樓雨水排水管的疏通，結果因為施作不當，沒有疏通就罷了，還將用來疏通管線的水大量的排入我的住家內，導致我家的輕隔間牆含隔音棉及室內木地板全數損壞，當下管委會的主委來查看後先是說可能是建商當時交屋有一些工程的石塊堵住，導致無法順利疏通，所以才造成我家淹水，但我住在這棟大樓已經近10年，其間也有颱風、豪大雨，皆未有此情形發生，故當下無法接受他的拖諉之詞，但因管委會執意要請建商過來釐清責任，故延到了3月多待建商確認問題，建商前來了解後，認定是管委會找的疏通工程行經驗不足，故又介紹另一家工程公司來疏通雨水管線，但這期間我家已經因為下雨又淹了2次，之前從來沒有這種情況的，等到第二家工程公司疏通完成後確認是管委會的問題而非建商，但管委會遲遲不回覆何時可進行我家的修繕，甚至跟我說請我找裝潢公司估價，他們再來討論，我給了我原先的裝潢公司報價，他們又找其他家來估價，還說就找最便宜的一家來幫我修繕，這實在令我忍無可忍，我當時裝潢我家時也不是用最便宜的吧，他們弄壞了我家卻要用最便宜的報價來修復我家，請問一下這合理嗎，後來我寄存證信函要求他們依我的要求進行回覆，結果他們開會討論決議還是用最便宜的那家來修繕，重點是決議時都沒有找我們受災住戶討論，就逕行決定，請問這樣合法嗎？我要如何爭取我的權益呢？
您好，關於您的問題，對方之行為可能已構成侵入住居罪，若有取走您財物之行為，亦可能有竊盜罪之虞，可彙整相關證據資料後，委任律師具狀至地檢署提出行告訴之。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
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Dear 強，
請問該交屋協議書是否為定型化條款，如果是的話，其設法規避主要的義務，即承攬人的瑕疵擔保責任，則其以契約設法規避此義務已構成顯失公平，您仍然可以向其要求繼續修繕，或者您請別人來修繕其等應補償你們的修繕費用。
以下提供相關法條供參：
民法第492條：「承攬人完成工作，應使其具備約定之品質及無減少或滅失價值或不適於通常或約定使用之瑕疵。」在房屋漏水的情形，即為房子已不具備通常可使用之品質喔！
民法第493條：
第 493 條工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承攬人修補之。 承攬人不於前項期限內修補者，定作人得自行修補，並得向承攬人請求償 還修補必要之費用。 如修補所需費用過鉅者，承攬人得拒絕修補，前項規定，不適用之。
若承攬人即建商仍不予理會你們的訴求，建議可以請律師出面談判或協調，再者也可以請求其履約而提起訴訟。以上意見供參，若須進一步諮詢可以來信或來電聯繫！
您好，關於您的問題，建商不可以該規定逃避責任，但您亦須評估漏水瑕疵之請求金額，若損害不大，應考量提起訴訟後之委任律師費用及土木技師鑑定費用，是否合算，不一定每一件紛爭均須要上法院以訴訟解決，亦須考量您之訴訟成本及時間冗長。
歡迎您攜帶完整資料，到所詳談，以利全盤了解，討論分析，擬定策略方針，以維護您的權益。
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今年2月仲介自己房子要賣，私下帶我們去看，看一眼環境後很滿意，也詢問房子是否有什麼問題，該屋主表示仍在居住，有問題都處理修繕完，房子沒有問題，故隨即下訂。
延至今年5月18日才點交房屋(尚留10萬尾款待塗銷後給付)，期間在做金額給付的時候也一直有確認房子狀況，皆回覆房子非常好肥有問題，在點交時基於信任跟有人持續居住，所以大致看一看，口頭上再次詢問房子是否有哪裡事損壞的，回應表示沒有，居住後剛好連日大雨，發現房間有漏水現象，樓梯兩側也有，牆壁呈現浸潤狀態，廁所牆面磁磚鬆動及膨管現象(因磁磚是貼在矽酸鈣板上)部分磁磚有龜裂現象，3座水龍頭有水但會一直漏水，一個廁所洗臉盆鬆動傾斜，下面S管漏水，兩個浴缸一個底座、一個側面排水孔損壞(希望維修是怕造成樓下漏水)，部份靠地板牆面像豆腐般"呼掉"，經多次協調後均分修繕費用未果，原屋主表示願意就壞掉的地方進行修繕或僅貼補2萬元修繕費(如果要真的要修繕費用跟本高出很多)，但問題來了，如果是他們自行修繕
1.浴缸排水孔工匠表示沒有辦法維修，原屋主打算隨便找東西並用矽力康封住而已-->如果僅這樣我們不認為這是維修
2.原屋主僅願意就鬆動牆面黏貼，膨管的部分叫我們不要碰就沒有事-->僅修補鬆動部分甚至可能造成磁磚牆面色差，且澎管部分不知道什麼時候掉下來，我們很擔心
3.漏水部份僅打算處理房間，樓梯兩側的部份推說是管委會的事，甚至說小雨才不會漏，只有連續大雨才會發生
所以我的問題是
1.當初在簽約時，原屋主都告知房子沒有問題，東西都是好的，簽約內容也沒有寫到任何的房子瑕疵狀況(如果一開始就知道，當初就不會買，因為一開始我們就不願意買需要修繕的房子)，現在卻改口說這就是現況交屋，中古屋就是這樣，這些情況可以屬於在瑕疵擔保內嗎?
2.由於私下交易，僅在代書那邊填寫買賣合約，並未填寫房屋概況書，無法紙本舉證，但合約內容也無填寫到雙方皆已經知道的瑕疵部分，我們也是實際住進去後才發現這些問題，這樣我們買方站的住腳嗎!? 民法350~375這幾條不知道適不適用?
3.由於已經協調兩、三次，原協調金額說定後尚未寫下又馬上改口，造成我們買方需要增加成本進行修繕，我們也不願意，那這部份我需要先寄送存證信函嗎? 存證信函可以親送嗎?因為我不知道原屋主的地址。 還是我可以先走相關的消保管道!? 房子的部份能先行施工後屆時要求減少價金嗎?
您好，關於您的問題，您可考慮委存證信函通知瑕疵，並請求限期處理，若屆期對方置之不理，再考慮委任律師提起訴訟請求減少價金損害賠償，惟仍建議您應考慮與對方嘗試協調和解，降低損失，若維修金額不大，需考量提起訴訟花費之時間勞力及委任律師之費用和土木技師鑑定之費用，均相當可觀。
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您好，關於您的問題，可委任律師發存證信函通知瑕疵，並請求限期處理，若對方屆期置之不理，再考慮委任律師提起訴訟請求減少金損害賠償；為仍建議您以協調方式解決，避免提起訴訟耗費時間冗長，亦須支付律師委任費用及土木技師鑑定估價費用，不見得划算之。
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您好:有關您所詢問題回覆如下
本件也應確認瑕疵之程度,若重大則可以解約,但一般而言大多是以減少價金為主張,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
您好，關於您的問題，若瑕疵不嚴重，不建議提起訴訟請求之，相關訴訟律師委任費用及鑑定費用均須加以考量之。
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您好，關於您的問題，依您提示情形，是否能解除契約仍需視您建商間之契約如何約定，您有無取得解除契約之正當理由，若無解約之理由，或許僅能請求減少價金損害賠償。
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服務無邊，完美無限。
蘇文俊/蘇文斌律師回答
您好
一般來說瑕疵擔保責任為半年
如果超過這時間
他就必須舉證你有過失
且是本來就有問題
而以本案來說
都已經過了一年
且馬桶為經常性使用物品
恐怕很難舉證損害與你有關
故這與你無關
對方勝訴機會極低
歡迎來信詢問或到網站留言（上網搜尋蘇文俊律師）
PS：本律師精於實戰，回覆以實戰策略、增加談判籌碼、收集證據為主，基本程序回答較少，請多包涵。
歡迎來電0960300927或0937831027（台南高雄請打此電話）
信箱:jackalsky1014@gmail.com
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您好:有關您所詢問題回覆如下
本件由於交屋時並沒有問題,所以對方要告成功的機會不高,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以mail至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
律師您好,
現已交屋沒多久,最近發現有漏水跟一些油漆剝落等問題,詢問之下前屋主坦承之前就有漏水但沒告知,問題樓上鄰居水管有裂但雙方談不攏,前屋主自認為房屋內漏水及一些壁癌油漆剝落等問題並無影響他平常生活作息等理由,作為他覺得這些不重要所以沒有告知的義務.
雖後續仲介說前屋主有誠意修復,但是必須等前屋主跟樓上達成修復協議後才能進行修復,至於多久也不敢說,只說能盡量快.
因為目前我是在外租屋,如無法照預定時間搬入,就必須在跟房東續約.
像這樣屋主(仲介)有刻意隱瞞問題之實,在法律上我可以得到什麼保障??
在外租房的租金及其他項目等損失該向何者來求償??在什麼樣的情況下才能向仲介或前屋主解除買賣契約,要求一切損失之賠償呢??
您好，關於您的問題，依您提示情形，欲主張解除契約，實有困難，比較有可能主張減少價金損害賠償，惟若修繕費用不高，不建議提起訴訟請求之。
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各位律師好：
我們所購買的房屋是面向公園，所以如果有颱風來的話，風應該會很強。
今年3月中完成交屋，但是交屋後的隔天才發現面公園那邊的窗框左右兩邊都嚴重腐蝕(與水泥連接的地方)，在窗外的地方，也就是頭要探出去看才會發現。後來有跟仲介反應，仲介只回應說中古屋難免用久會有一些問題。但我們想想不太對，如果之後有滲漏水的問題，甚至後來窗戶整個掉落那該怎麼辦。
後來我們有請兩位鋁窗師傅來評估，兩位師傅皆說是屬於嚴重瑕疵，也都說不處理的話之後也是會繼續腐蝕下去。甚至其中一位師傅講到，因為左右兩邊的窗框已腐蝕嚴重，到時颱風來時怕會受不了風的壓力而掉落。而另位師傅則說，會不會掉落他不確定，但是之後一定會有漏水的問題。
想請問律師，我們是否可以向仲介與原屋主他們主張應負『瑕疵擔保責任』嗎？
您好，關於您的問題，您可考慮委任律師對賣方及仲介發存證信函，通知瑕疵，並請求限期處理，若屆期對方置之不理，再考慮是否委任律師提起訴訟請求損害賠償，惟須考量您之訴訟成本，是否划算。
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本人於100年時購買北市某預售屋一戶，於103年要辦理貸款時才被銀行告知權狀坪數較原來合約短少，於是請建商出示過戶權狀，赫然發現坪數短少達3%以上，已達法令規定可提出解約。但合約裡有寫明「惟甲方同意上述誤差超過百分之三時不解除契約，而依契約找補規定辦理」。
第1，我認為找補規定不合理，建商只願以房屋價款找補，我認為與當時簽約時以每坪計價不符，故想請求解約。
第2，建商以合約內有訂定私約為由，不同意解約。因此有請北市消保官協調，消保官認為本合約中的特約條款違反公平互惠原則。
第3，經兩次消保官協調依然得到協調不成立結果。我經過考量後，想請建商先完成交屋程序，但建商反過來要求我要先填寫和解書，並附加保密條款，指本爭議案件不得讓第三人知道，否則要賠償500萬元懲罰性違約金。
您好，關於您的問題，您可發存證信函通知瑕疵，請求建商限期與您處理，並仍可於不簽和解書之前提下，請求建商依契約時間履行其交屋之義務，若屆期建商置之不理，可再考慮委任律師提起訴訟請求損害賠償，至於解約，似有所困難之。
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您好! 最近房子驗屋與交屋完之後進行裝潢時，發現房屋的輕質隔間牆面與窗戶RD牆面有些問題.
1. 油漆裝潢完後牆面又很快的產生多處裂痕，我請建商將油漆部分刮除發現確實是水泥牆裂痕， 並且在輕質隔間牆的施工上，建商承認他們施工上有瑕疵，並拍照存證.
2. 輕質隔間牆當初還沒交屋時有重新施工過，但建商與營造商再重新施工時沒依照合約去施作，並拍照存證.
3. 窗戶的RC窗角經過前幾天的地震，每一到窗戶都產生裂痕，最寬的寬度有1mm的裂縫，並拍照存證.
請問這樣缺失是否可以認定他們已經違反民法房屋瑕疵擔保責任的條例, 我方可否要求建商賠償房地總價款的15%違約金? 並依法解除契約(退屋)?
因為他們沒依照合約施工，請問建商是否民法犯背信罪與刑法詐欺罪, 因為當初與他們對質，建商承認知道瑕疵卻沒依約把瑕疵問題修復(有錄音存檔)?
另外是否可以要求建商賠償我目前裝潢費用損失、房子從交屋到現在的利息損失與上班請假的損失?
謝謝!
您好:有關您所詢問題回覆如下
本件應先審視您們當初所訂定之買賣契約內容,並應先將瑕疵部分拍照存證,以利將來主張,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
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律師您好:
房子簽了合約後才發現房屋牆壁有滲水的痕跡，房屋為透過房屋仲介購買，因房屋之前無人居住故屋主將之斷水斷電所以無法清楚看出房屋有無問題日前已復水復電發現多面牆壁滲水及天花板滴水，屋主於不動產說明書有勾選無漏水，有告知仲介須將目前發現有滲水的牆壁做修繕。因擔心後續尚有未知的漏水情形，該如何保護自身權益?仲介部分已有聯絡邀約建商及屋主面談。
1.契約書有約定若為以上問題由仲介委請專業廠商評估修繕費用由賣方負擔，但若於交屋後下雨天時發現又有其他滲水或漏水問題但已超過半年該怎麼辦?
2.房屋仲介在此問題上是否有確認上的疏失及責任若解除合約是否可要求退還其仲介費用。
3.可否於交屋合約上"強烈要求追加"附註:在簽約後交屋前有發現滲水問題已告知屋主負責修繕，屋主確認已修繕完畢，但於交屋後若在發現滲水及漏水問題屋主須負責修繕到好，其因此而損壞之物品亦須負責賠償。這樣寫可否保障到我的權益及辭句是否有其他問題。
您好，關於您的問題，若買賣契約已成立，您應盡速委任律師發存證信函給賣方與仲介，進行瑕疵通知，並限期請求修補，若屆期對方置之不理，可考慮委任律師提起訴訟請求損害賠償，但若欲以此理由解約，似有困難之，可能僅有減少價金之損害賠償，另您亦須評估提起訴訟之成本，如律師費用及請求鑑定之計師費用，故若能與對方協調，避免進入訴訟，亦不非為考慮之點。
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房客已於104/3/30提前解除租賃契約也順利於該天交屋搬離(相關費用均已結清無誤)，且房客也將所有鑰匙歸還，因他當天另開了貨車來載物品，導致無法立即遷移他的私人房車，故同意他暫停二天後遷走。(點交時均和氣結束)
事過10天還是未移車，已發送簡訊及Line，並電話告知限期於4/11前務必搬離，房客也口頭答應，可是卻又遲遲不願遷走，至現在4/15多次致電不接，或接聽後又掛線，看起來應該是故意拖時間。請問我該如何執行權利??報警有用嗎??若提告侵佔可成立嗎??法訴程序須費多久時間??(因為目前已委賣房子，擔心成交後該車又不移走)
附註：1.我現在也是好言要請他移走，可幫忙他的會儘量幫，但就是無法找到他(不接電話)。
2.停車位是我的產權所有。
我是同建案他戶，遇到一樣問題，建商在合約少寫土地坪數，交屋時主張坪數增加欲收取土地坪差價款。以下是我的說明：
1.土地買賣合約書有載明房屋基地地號，本人至地政事務所調閱該地號資料，在建照執照核發前該地號坪數已經是確立狀態，亦即買方購屋前基地坪數是確定值；但是建商卻在合約寫"約XX.X坪"(少寫2%坪數)，而不是該地號實際坪數。
2.根據內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹 應記載事項 第三點之(一)，土地坐落須載明__縣（市）__鄉（鎮、市、區）__段__小段__地號等__筆土地，面積共計__平方公尺（__坪）。建商以"約XX.X坪"來表示土地面積，致使土地面積存在模糊空間，應已經違反定型化契約之規定，依消費者保護法第17條規定，其違反定型化契約之條款無效。（參考案例：南勢角捷運「南方之星」案,連結http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140518/35838068/）
3.本人已向消保會申訴，並擬寄發存證信函予建商，若建商仍執意收取土地價款，便只能循法律維護權益
請問是否有建議做法? 請不吝告知，謝謝!
建商詐收價金方式:
1. 在買賣合約上，將土地及建物面積，先減少2~3%後，填入合約完成簽約。
2. 最後登記完交屋時，客戶「必然」要多付2~3%的土地及建坪找補款。
問題點:上述看來好像有問題，又不知問題在哪兒對吧?
1. 通常在透天「取得建照」預售時，土地多已「分割」完畢，一社區的基地像切豆腐一樣，1人1塊。分割好的土地是有「地號」，有「確定面積」的，因此簽約時，應填入你買的那塊豆腐的土地謄本或權狀上的地號與面積。
2. 大樓的建坪因公設多，房子蓋\好後，面積8成會有增減，但透天很單純，自己框一框也知道面積多少，再不然建照上也有寫總面積，自己加一加也行。
過程簡介:
1. 小明於102年1月1日在鹿港看到一排正在蓋\的透天，很高興去看完，以1000萬簽約買了。1年後建商說已將土地，房子登記給小明完畢，要交屋了。
2. 建商把結帳單給小明看，除了正常的水電，代書費等等，另有因為登記完，土地面積多3%了，建物面積也多了3%，按合約，小明最多「只需」付2%，因此小明很開心地付了2%的錢錢(共20萬)，還開心以為建商還多登記了1%給他，想想有賺到的FU!
3. PS: 有些建商以此方式，得了便宜還賣乖，讓買方多付了錢，還自以為賺到了，甚至找補的錢還打折給買方，讓買方交屋交得更爽快!
4. 後來大明知道小明交屋了，幫他看資料時，覺得怪怪的。一般透天厝是獨門獨戶的，土地是切好一塊塊的，照說分割後的土地，面積一般不會變動。因此去調土地異動索引謄本，發現小明那塊地，自101年7月1日分割後就沒變動面積過。比對合約上寫的土地面積是97.07㎡，但權狀上卻是100㎡，，且買賣合約的建照影本上，基地面積也是100㎡。意即小明在簽約時的面積就是確定為100㎡，但建商卻惡意寫成97.07㎡，少了3%，未來小明勢必要多補2%的錢錢!PS 因為一般老百姓，誰懂得去看這些東西啊!!!!
5. 建物坪數也是一樣，在小明的合約上有「建照」影本，上面即有面積，雖然地政登記與建築師計算有「建築外皮」的差異，但仍可作為計算依據。
6. 大明找到當時辦過戶的代書，質問他為何簽約沒按謄本面積去簽? 代書說，是建商要他以建商提供的面積簽的!「即以不實面積簽約」(代書違反地政士法，但也是受建商脅迫，一個是甲方，一個是乙方，相信各位朋友，若有是乙方的，一定也能體會)
7. 大明又找到當時的銷售公司以事證逼問，他才透露是建商和他有簽銷售保密條款，將銷售的36戶，每戶土地及建坪統統少個3%，作一張假的面積表來賣房子，讓客戶信以為真地簽約付錢。而且其它銷售的建案也是比照辦理。
您好
預售屋購入簽約時，房地價款分期付款明細表內，自備款為價金3成，剩餘7成為貸款，提交對保資料時，建商要求簽兩張本票，一張為交屋尾款10萬本票，另一張為扣除尾款10萬的貸款本票，需一同交付與建商保管，收到本票(銀貸及交屋款)且銀行對保完成，再加一個月左右完成撥款並且通知交屋，因合約裡並未提及要簽尾交屋款本票，且驗屋完成後待建設公司的權狀房屋鑰匙等文件備齊完成點交，是以現金方式付款給建商，因提出此點質疑，建商接受於驗屋完成後以現金方式付清尾款，此點無異議。但問題有二:
1. 查詢內政部100年3月更新的預售合約規定，交屋尾款按內政部規定應該保留價金1%，也致電建管處詢問過其實至少是5%，必須是以占價金百分比表達不可以單筆金額呈現，但建商以兩肇雙方所簽合約尾款是10萬為由拒絕修正尾款金額以及更新銀貸本票金額，如此，消保官或是法律途徑可解?
2. 呈上，若是在此點爭執，怕會牽扯到延遲交屋所產生的至那金問題，按合約所提，賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋使用執照預計，預計今年5月中核發下來，是否於今年11月前完成交屋就不算延滯?
您好，關於您的問題，若您與建商有爭議，應視契約如何約定，若契約條款無無效之事由，您與建商均須受契約條款約定之拘束，除非雙方均同意變更契約條款內容。
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您好:有關您所詢問題回覆如下
本件可能需回溯建商最初在賣時,其出賣當時的情況,基本上應可視為有分管契約之約定,以上希望對您有所幫助,若您尚有其他問題,可以MAIL至civili1201@gmail.com 來信詢問,以免遺漏,謝謝
回覆 曹律師 的發言內容：
您好，針對您的問題回覆如下:
3、本文認為，還是可以再追加賣出該車位給房屋買受人。 ... (恕刪)
感謝回覆
1.追加賣出該車位給房屋買受人....
當甲已非區分所有權人 ，失去車位使用權，還能行使車位買賣的權利嗎？
若有權，那所得價金屬於原屋主甲還是歸入社區共同基金呢？
甲現非區分所有權人（但持有原分管協議書），乙購屋但未取得該分管協議書
原分管協議書為建商與住戶簽訂，由於年代久遠，且未訴及日後買賣協議書的效力
歸屬，其他大多的住戶買賣有原分管協議書者，都會收取車位價金，並將協議書
轉讓給受買人，因此沒有問題，唯獨此案非常特殊。
2.原分管協議書是由建商與住戶簽定，僅就車位編號屬於哪一戶約定專用，未訴及其他日後
買賣等事項，(早年社區大多如此)
現是否可視為甲手上的分管協議書失效（因區分所有權人身份喪失），乙也未取得分管協議書，所以無車位約定專用權， 該車位回歸公共用地，歸住戶全體共有，此時管委會可否召開區分所有權人會議決議出租(已知管委會無出售公設之權)于其他分區所有權人，並新立分管協議書，由新買受人取得約定專用權
3.乙君可否主張自己的受繼權利
想請問：
房客想要終止房屋租賃契約，但最後一個月的房租尚未繳清，目前僅以簡訊承諾會盡快處理。而契約上註明：房客搬離房屋時，須善盡清潔責任，將房屋內外清掃乾淨，並將一切損壞修繕完畢。但該房客並未露面，且始終不願接聽電話，僅以簡訊告知已完成交屋，並將鑰匙置於信箱。房東進入屋內查看，發現屋內髒亂不堪，且多處損壞，試圖再與該房客聯繫，電話卻一直無人接聽，此種情況，房東該如何救濟?
另外，此房屋租賃早先有到法院公證，但公證文件上的承租人和租賃契約上的承租人並非同一人(兩位承租人是姊妹關係)，且租賃契約上並沒有留下承租人的聯絡地址與個人資訊，僅有公證文件上的通訊地址，如果寄發存證信函會有所作用嗎?對象該以哪位承租人為主呢?寄到公證文件上的聯絡地址即可嗎?感謝
您好，關於您的問題，若買方態度強硬，不願減少價金，您可考慮是否委任律師對買方提起民事訴訟請求減少價金之，惟您需考量您相關訴訟成本，若漏水情形不甚嚴重，修復金額不高，亦不建議您提起訴訟請求。
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蘇文俊/蘇文斌律師回答
您好
仲介是說的是錯的
所謂現況交屋是指肉眼去看的現況
但是漏水這種並不包含在內
這求償機會是很大的
所以不要被騙了
歡迎來信詢問或到網站留言（上網搜尋蘇文俊律師）
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律師您好，
103年的時候向某建商簽立預售屋的買賣契約書，目前該建案最近正在辦理交屋。
過年前我有去現場進行驗屋，發現室內有小部分違建情況，並且發現地下室的變電箱有積水情況，不單只是水漬，而是有實質的積水。
第一次驗完屋後對於該建商的信心大減，這才開始仔細研究合約，也發現合約的內容沒有完全按照「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，多項條款刻意刪減賣方的責任義務，而與賣方有關的期限相關條款都沒有標明時間。
此外，我後來也發現由契約平面圖所計算出來的面積有短少，跟建商反應後，對方才說明外露柱的部分也有計入面積。但是依照找到的資料，外露樑柱不是雨遮一律不登記，一般也不會視為買賣面積一部分，網址如下:http://www.ruifang.land.ntpc.gov.tw/ch/home.jsp?id=299&parentpath=0,43&mcustomize=announce_view.jsp&dataserno=292179
目前對於該建商信心全無，請問我可以直接辦理解約嗎？謝謝回覆！
您好，關於您的問題，若建商有履約瑕疵，可考慮委任律師發存證信函，請求建商依契約履行，若建商置之不理，再考慮是否提起民事訴訟，請求損害賠償。
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