您好, 管委會日前根據公寓大廈管理條例第六條第一項第五款，通過一項新規定，為維護大樓美觀，住戶在面臨馬路之前陽台曬衣時，高度不得超過陽台欄杆。想請教律師，目前我的曬衣高度超過欄杆，但曬衣範圍仍侷限在自家陽台，並未超出陽台以外空間，請問此條款是否具有法律效力? 若有法律效力，違反此規定將受到何種懲罰? 謝謝您的協助!

是這樣的，最近搬新家但樓上住戶卻把附近要來的回收物堆放於公寓1樓的公共空間。

1.樓上住戶長期將撿來的回收還有附近鄰居還自動把家庭回收物都丟到我們公寓門口外給他撿，這些回收物堆放於老公寓大門的一樓樓梯間，影響其他人使用公共空間的權利，雖然沒有直接影響到通行，但有礙觀瞻，且因季節關係會產生惡臭，雖然他有定期清理與變賣，但還是不定時有臭味，臭味還會飄到2樓也就是我家門口也聞得到惡臭，且他們還存放3桶的積水容器做為清潔回收物還是一樓地板之類的，除了惡臭也擔心容易有病媒蚊，請問該如何處理??

2.已有口頭告知對方不要撿了，但沒有改善，之後請里長去協調，也還是照樣堆放，想請問像他這樣堆放回收垃圾在公寓內的公共空間(不是馬路也不是騎樓)有法可辦嗎(他這樣的行為有觸犯那些法律嗎)??公共危險?公共安全?公寓大廈維護法??

3.如果我需要檢舉他一定需要聯合其他所有住戶嗎??因為有的住戶與堆放回收的人較熟所以選擇忍耐且他們住的樓層較高，自家不會有惡臭問題，但大門口與低樓層的住戶就會被臭到。

4.重點是檢舉他需要向哪個主管單位報警還是1999還是告知環保局???

5.撿回收的住戶出現在樓下清理回收的時間不一定，就算檢舉了，找不到當事者是不是也拿對方沒辦法??

律師您好:我想問有關公寓大廈汽車車位問題,我的公寓是個社區有很多棟,問了其他某些棟的住戶他們是採取一年一抽方式,而我們這棟則是採取遞補方式,這樣合理嗎?本身已在此公寓住了2年多,起先沒汽車所以沒租車位,現在有了汽車想租車位而我們這棟的委員說是採取遞補方式,其他住戶都不答應抽籤,還說到時開住戶會議,以少數服從多數,但是要開會的那些住戶都已有車位,這樣對我來說是公平的嗎? 以上提問,謝謝

律師好，目前遇到以下狀況想請教，

社區管委會想要透過住戶大會表決，變更社區大廳、交誼廳以及警衛室的使用功能，做為出租營利使用，而在社區另一出入口搭建崗哨式的警衛室，我們覺得這會影響到我們權益，請問若以多數決通過本案，在法律上，我們是否有相關的法令可以保障我們的權利，不受多數暴力之害？

另外，透天的社區是否適用”公寓大廈管理條例”的規範？

感謝您。

您好： 事先已經向警察局和環保局檢舉，警察多屬柔性勸導，環保局則是查無污染情事，故此問題未見改善，而惡鄰條款似乎只能對同ㄧ棟的公寓大廈才能規範，對於住家對面的寵物美容卻無著力的地方，對狗每天沒日沒夜的吠，已經快疲勞轟炸了，請問未來我還可以怎麼做呢？

公寓大廈於地下室汽車停車位以外空間增劃機車停車位

本社區為民國83年6月完工.地下室平面圖沒有劃設機車停車位.是不是只需要.通過社區區分所有權人大會同意.管委會就可以增設機車停車位? 

因為這機車車位已經劃了10多年.有需要跟政府相關單位申請嗎? 如何知道這機車位是否合法?                              

                                                          謝謝

污水處理維護費本應定期給予繳款單,但因未成立管委會以自於社區公基金仍處於地方機關管轄,且房屋有與地方機關簽署買賣企約,事經10年,地方機關從未要求或通知繳款,住戶處於茫然中接獲告訴,違反公寓大廈管理條例(民法),請求權15年時效,試問地方機關是否有違行政不作為行為,如有違(行政不作為)住戶該如何自處

社區禁止住戶騎腳踏車出入地下室 是否違法!?
依照公寓大廈管法:
第七條 公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
   一、公寓大廈本身所占之地面。
   二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、
         防火巷弄。
   三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
   四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
   五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
是否說明共用部分不能獨立使用做專有部分=>不能禁止地下室騎腳踏車, 又
第二十三條 有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。
規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：
一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。
二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定
第23條 第一項 好像又代表可以
請問 社區能禁止住戶騎腳踏車進出地下室嗎?

想請問本人購入一戶二手屋,其社區有管理委員會,也有管理規約,但從未告知或交付規約給我,因搬入之初看見社區大部份住戶或多或少皆有搭車庫或頂樓採光罩,以致本人也跟著搭建採光罩等,完工至今已兩年多,一直相安無事,直到最近本人得罪一位管理委員,於是該管理委員於過年前向拆除大隊檢舉,經拆除大隊派人至現場會堪後,依公寓大廈管理條例發文給管委會自行協調後回覆,經總幹事告知管委會要約時間協調,本人也當場允諾同意協調,並等候通知,但一直沒有接到協調通知,誰知道過年後該管理委員竟然公報私仇,公器私用,聯合其它委員以管委會名義再次發文提出檢舉,請問:

1.管委會對於本人搬入前後的違建都無作為,只針對本人一戶檢舉,有無違法之處,如有的話違反那些事項呢?

2.感覺管委會似乎任由該管理員操弄,請問可以向管委會提告哪些事項嗎?例如瀆職??

3.本人承認本戶確有違建,但可要求管委會一視同仁,連同該管理委員家及全體社區違建一併舉發嗎?如管委會經本人提出要求仍不執行,請問有法可管嗎?

4.本人詢問建築專業人士,告知可補申請執照,變更建築設計,以取得合法化,但需管委會出具證明同意搭建,請問可向管委會提出此要求嗎?

5.管委會成員含主委共7人,請問此7人開的管委會議的決議可代表1百多戶住戶嗎?

6.只購屋有區分所有人權,但只用來渡假偶爾住一兩天,但並沒有實際住在社區,請問該區分所有權人能擔任管理委員嗎?

本人原本儘量配合,忍氣吞聲,為的就是不想得罪任何人,但該管委會已被當成個人報復之工具,已有多戶不堪修理選擇搬離或不願入住將其出租,於是本人決心挺身而出對抗,或許自不量力,但再此下去還是難免步上搬離一途,或許放手一博會有轉機也說不定,請各位對法律學有專精之人士,不令吝提出解決辦法,謝謝.

本社區是桃園市獨棟的集合式住宅，有成立管委會和住戶規約(公寓大廈管理法)。原屋瓦有施工瑕疵多年來時常掉落，現經區分所有權人會議決定全社區每戶的屋瓦皆換新，但所換的屋瓦顏色和原舊屋瓦顏色有不同，請問需要到政府機關申請變更顏色嗎?要到哪個單位去申請?

另外有一戶鄰居遲遲不肯簽約換屋瓦造成她那一棟無法動工並影響其同棟鄰居的權益，其他棟都將陸續完工，是否可透過法律途徑要該住戶簽約換屋瓦，社區換屋瓦是各戶各自和廠商簽約付款方式。

謝謝!!

 

因與鄰居起糾紛(車速過快 起衝突) 申請社區管委會出來調解
但管委置之不理 認為沒有事由 也沒有理由調解住戶糾紛
特此查了公寓大廈管理條例 第36條 第五項管委職務 "住戶違規事項制止"
告知管委有義務出面 但管委還是不出面調解
請問在法律上有無法條可強制規範管委出面 ( 除罷免外)

 

"依公寓大廈管理條例，第十二條　專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。"

請教諸位先進若樓上漏水是因樓上浴室地板防水層失效所導致,非因共同樓地板破壞者,且防水層是施作於共有樓地板之上,該修繕費應如何歸責?

===情況描述===

1.我家的住宅屬於30年以上5樓以下非封閉式公寓

2.有甲區、乙區、丙區、丁區、各有一張獨立使照，4區並無共同共用部分

3.在民國87年以前本社區是4區為甲區管委會統一管理，為了響應當時政令希望合法報備成為合法組織，才發現各自有獨立使照需分開成立，但因地方長期自治文化因素，雖分開報備但還是由甲區管委會統一管理至民國102年，乙丙丁也未有自己的管理委員會運作。102年經地方簡易庭裁定為甲區管委會非為公寓大廈管理條例所成立之管理委員會，亦非民事訴訟法所規應之非法人團體，故而不待撤銷自始無效

===管委會法定效力問題===

1.甲區管委會被裁定自始無效後，若我單方面認為甲區管委會公告是無效公告，那麼以甲區管委會名義召開的區權會及重新成立管委會決議是否亦無效?

2.若自始無效的組織召集也可以產生法定效力管委會，那麼甲區新一屆的管委會收取了乙，丙區的管理費(已委託書委託服務方式)，還會再變回成自始無效的組織嗎?

本人問題與YESBABYGO於101-03-21發表的問題類似，管委會柔性勸說違停住戶不理照停已影響本人車輛進出，甚至有可能發生擦撞，而違停住戶只說你撞到我車我就要告你，之後本人多次反應主管機關單位建管處，本以為可以得到好的結果，直至最近建管處承辦人員告知，因住戶後方提供出入之車道，在當初出竣工是以法定空地登記而不是一般車道，又因法定空地並沒有強制規定其實用類型，所以他們無法出面以主管機關權責予以糾舉，要我循司法解決，此訊息讓本人相當不服，如果任何事都循決解，那要你主管機關單位存在做什麼，要公寓大廈管理條例做什麼，在請能否請問謝律師，依您的專業能力，本案能否要求建管處強力執行糾舉？如否那我還能有何方法處理？每次開車出入都非得要提心吊膽，真的會把我逼瘋了，謝律師真的麻煩您了

律師, 您好,

今有急事, 想跟您諮詢公寓大廈管理委員會問題如下 :

管委會委員, 主委, 副主委, 財委皆請辭.

本來依照規約規定為現留職者互推, 其他缺額再由後高票者遞補.

然現留職委員皆無意願替補出缺, 故以法定公告放棄替補改由召開區權大會全面改選, 命名為”第五屆管理委員”全面遴選.

當天區權大會依法規規定已經召開進行後, 現留職者不知何因?

突然又後悔反對召開區權會, 想要再回到起初原點互推方式.

待當天區權已經開會完成, 事後現留職委員在反對下, 即刻幾位委員馬上私下跑去開會, 互推委員.

此時上一刻鐘, 區權會已經開完了. 但因人數不夠宣告流會, 準備要進行第二次召集開會,

住戶也已經簽到開會完成了, 現留職委員事後後悔想推翻以區權會方式選舉而私下開會互推, 此改變是否合法呢 ?

期待您的答覆.安康

李R'上

依據公寓大廈管理條例第10條修繕部份分專用及共用部份，本社區住戶專用外牆時常掉落，社區管委會一直以管理費修繕住戶私有領域外牆，目前社區因修繕經費不足，主委不依公寓大廈管理條例第33條規定，而自行私下洽談出租本棟外牆為廣告牆以換取建商修繕住戶私有領域外牆，本棟外牆被出租後會影響室內光線，且我所在樓層外牆為石子外牆私有領域無磁磚掉落問題，若最後協調不成循法律途徑如何告管委會。

本人101年擔任公寓大廈監察委員期屆任滿交接給102年新任監察委員

 

101年和102年主任委員同一人 102年新任財務委員是否有查清帳務等等

 

102年委員期屆任滿轉交103年新任委員 經103年新主委員和財務委員和監察委員

 

查清帳務款相等等追查之下調閱銀行交易記錄發現101年解約定期票102年活存盜領

 

在所有證據下追問總幹事是否侵占公款等等 總幹事自立自白書自首承認

 

新主任委員盤查清問銀行人員101年是誰來解約定期主委和總幹事

 

101年第二次在解約有誰總幹事一人是否有打電話給主委(有)讓他解約

 

101年和102年主任委員在102年賣房成交

 

總幹事所有財產沒有明下財產和老婆離婚

 

現在也走入司法程序中 103年主委說你們兩屆委員要有心理準備民事賠償責任

 

主委和總幹事無能力償還 有些過程簡約調 公款金額8xx萬

 

請問一下民是責任賠償如何判賠金額多少

 

請問一下如果不想賠償要如何自救(請律師)

 

 

 

一、請問申請管理委員會要經過多少所有權人同意才能申請?

二、假如無管理委員會適用公寓大廈管理條例嗎?或者有其他條例

三、假如申請了管理委員會必須請公寓大廈管理員嗎?

請問：

1. 公寓大廈的公設點交有部分點交的嗎？

2. 公設點交完成的依據是甚麼？

3. 如果所謂的公共基金回撥到社區，是否代表社區與建商已認同公設點交完成？

感謝各位熱心律師的答覆。

我們住的是舊式公寓，也就是一棟一樓梯，一層兩戶對門，沒有管委會

對門的鄰居在公寓出入口擺攤販售商品，嚴重影響出入

甚至不讓我們關閉大門

多次與該住戶溝通，未料該住戶出言不遜、態度惡劣

完全不覺得自己的行為有違法。

這三年來也打過無數次1999市民專線

公家單位私乎無法強制驅離或開罰

原因是，公寓大廈管理條例未提及"出入口"不可擺攤，也只能稽查勸導

請問律師們，我們可以怎麼處理呢？

律師你好：

1.我們大樓有住戶積欠管理費7個月，又找不到人，卻又委託房仲賣屋，請問一般公寓大廈（有管委會），管理員可不可以因為住戶欠繳管理費達7個月，而阻擋房仲帶人看屋，會不會觸犯強制罪？

2.有人告知可以用公寓大廈管理條例49條舉報他，可以嗎？

3.請問住戶積欠管理費不繳，要怎麼辦？

 

謝謝律師！

請問,
以一宗土地申請建築執照，並於取得建造執照後分割成8筆土地，並於7筆建物+1筆警衛室完工後向所在地政府相關單位申報推舉社區負責人，申報備案核可。申請之區分所有權人為該7戶所有權人。建案戶數為3戶臨街式住店(土地及建物產權獨立，未持分車道及警衛室) + 4戶社區式住戶(土地及建物產權獨立 + 各持1/4分車道及警衛室)。

目前遇到的問題是：

臨街式住店為了將頂樓出租給電信業者架設基地台，所以主張該建物為臨街式透天住店，並未使用到任何共同設施設備，並提出營建署解釋函第8582176號說明可不受公寓大廈條例規範。

社區其他住戶主張該建案為同一建造執照及使用執照，按公寓大廈管理條例第53條及施行細則第12條，多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。並提出當地政府工務課回函：按建築基地為包括供建築物本身所占地面及其應保留之法定空地，為建築法第11條所明定；旨揭建築物於申請建造執照及使用執照時建築基地為XX市XX段XX地號一筆土地，爾經分割變更為XX段XX地號共8筆，仍應視為建築法第11條所稱之建築基地，仍應就原領使用執照之基地面積與該基地上建築物分別予以檢討。

上述為雙方提出的論點。

該案件如果確認該臨街式住店可以不受公寓大廈條例規範，是否表示該住戶日後可以自由改建.增建呢?
其他住戶是否可以向當地政府提出該建物及所架設之電信機房為違建?因為地坪與建坪不成比例。

事情是這樣的，我跟我未婚妻住XF後在今年8月13號發現浴廁天花板漏水隔日就跟社區總幹事聯絡，到8/23號才跟總幹事及社區水電師傅約好時間來看漏水及檢測維修責任歸屬(8/14~8/23都有在催促總幹事聯絡社區水電過來看)約檢測時間為8/27號(8/23日一直打給總幹事他才給我們社區水電師傅電話我們才有辦法跟水電師傅聯絡，因8/25、8/26社區水電去外縣市施工所以約8/27號過來檢測)，而在8/23號晚上睡覺時才發現漏水已漏到臥室天花板並且漏在床鋪，發現後就馬上作防範水在滴落在床鋪上的設施(用臉盆接漏水)

8/24催總幹事可總幹事休假。

8/25我們在跟總幹事聯絡，並且告知漏水情況變嚴重，請他快速來看及連絡樓上屋主(總幹事給我們樓上屋主聯絡方式)。

8/26總幹事打給我們說聯絡不到樓上屋主。

8/27社區水電師傅來看、總幹事爽約未到，社區水電師傅確認說是樓上屋主漏水樓上屋主須修復(水電師傅說浴廁天花板有壞掉情況)，後我們知道確定樓上問題就馬上打給樓上屋主，後樓上屋主過來看漏水狀況並且拍照說他會修復及負責。

9月底樓上施工好也處理好漏水狀況，準確修復好時間不知道，因9月14~9/27，我跟我未婚妻因工作出差(有告知樓上屋主及水電師傅我不在時間而兩者皆說不影響施工)而9/27回來才發現浴廁地上有汙垢詢問下才知修復好了。

10/1號跟樓上屋主約10/4號談後續修復家具及天花板事宜，可樓上屋主因上班而改10/7日。

10/7在早上在總幹事辦公室談，協調不合(天花板部分樓上願意修復、可床之損壞不願修復)而當日下午我們在約見面談，後它們就以折舊率下去算說只賠2萬多...可床都修復費要7萬(廠商大約估算)..而協調破裂再約10/14日鄉鎮調解會見面。

10/14鄉鎮調解會的調解員一直不聽我兩方談話也不去聽及了解，一直跟樓上屋主說有折舊率，而我方認為我床放在家裡面是他弄壞就該修復，而非我們該當冤大頭東西被用壞還要付錢修復，固沒有共識所以調解失敗。(樓上說漏水是它們沒有錯他們的錯，他們願意修復天花板部份而床部份要釐清好再談修復金額而修復金額要以折舊率下去算。

10/18用"賴通訊軟體"跟樓上告知浴廁天花板及房間天花板須請專業人士過來檢測及修復，後來床的部分請他將床送回廠檢測在請廠商估價修復費用在依比例原則來談分擔的問題。

後樓上屋主回應依公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條，定有明文。樓地板屬專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。舉證非我方之責任，我方已展現相當之誠意，就已發現之漏水處進行修復，此為考量鄰宜之情，並非認定責任歸屬於我方;目前雙方就樓地板(專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線)漏水事項之無論修復或損害賠償存在基本上之認知差異，建議雙方可各自論述，申請簡易法庭進行判決。

※社區自建立以來就哪戶供水管漏水，該戶就該負責任維修，社區已建立近20年 近二十年來都是這樣處理的

而現在我們被此事件煩到...很煩

證據我們也不知道該如何準備

也沒有認識相關部分律師

訴狀我們也不知道該如寫

請問律師我們此事件該如何處理!?如何準備證據，如何準備訴狀..謝謝

而如請律師寫訴狀費用多少也不知道...

1、本人於103年1月購買苗栗社區房子一棟，並於103年6月住入社區內，在未住入5月期間，社區召開區分所有權人會議（未明載開會內容），而通知方式僅以書面通知單放置社區內信箱，未以書面及電話告知，且召集人未屬名，非起造人召集開會，僅以社區住戶地址作為屬名，會議當天優先進行管理委員選舉，由於當日區分所有權人會議人數未達法定人數標準而流會。既然流會，為何社區推舉委員有效，且無相關會議紀錄，及通知社區內所有區分所有權人，僅以社區公告方式，張貼委員名單於佈告欄上，其管理委員推舉是否有效？

2、本人入住103年6～8月期間，社區進行區分所有權人問卷調查表，其內容僅以詢問調查為主，唯最後說明中以少數服從多數執行問卷內容，未繳納問卷視同放棄權利，並於九月於佈告欄公告施行，規定社區管理費用繳納規定與罰則，其施行規定未經區分所有權人會會議認諾決議，其規約是否有違背公寓大廈管理條例第31條及第32條明文規定？

3、管理委員會成立，其社區管理委員會與委員，未經區分所有權人會議開會決議社區規約、管理委員成員推舉、等相關明文所規定之事項，進而成立社區管理委員會，請問社區管理委員會及委員名單成立是否有效？

4、本人於入住期間，尚無收到任何社區管理委員會所召開區分所有權人會議通知單，僅於9月收到社區管理費繳納單，並限期9月15日前繳納，繳費科目僅顯示管理費字眼，未明載說明所繳交費用內容說明（如收費期間），是否有違反公平交易法明文規定？

5、本人於103年9月26日及10月4日，發函社區內全區分所有權人，明述管理委員會未經區分所有權人會議，所進行的相關決議規定有疑問，與社區設施異常要求處理相關事宜，至今尚未得到答覆，唯社區管理委員會於10月，僅於社區佈告欄上通知進行召開第三次區分所有權人會議（未以公寓大廈管理條例明文規定時間內，以書面通知所有區分所有權人）與公告社區規範，其所召開區分所有權人會議是否有效？另其所制訂社區規範未經區分所有權人會議討論同意，進而施行，其規約效力是否有效？

6、經與地方政府確認結果，其登記之主委與現任主委不符，本社區管委會今年八月成立，其現任主委是否有詐欺之嫌疑？

以上是否可以向法院法院提確認之訴，及現任委員詐欺等罪嫌？可否請律師幫我解答，感激不盡。謝謝

起因：自家馬桶堵塞，請水電工處理後，發現堵塞處位於樓下的公共管線區域。通知樓下鄰居協助修繕卻遭拒絕，管委會出面也被打槍。已知對方違反公寓大廈管理條例第六條，且態度惡劣，因此想訴諸法律。

問題：
一、管線堵塞最大受害者為自家，提告人應由我們家出面，還是要聯合共用管線的關係人和管委會？

二、雖由水電工鑑定為公共管線堵塞，但無實際照片佐證，是否會因證據不足無法提告？若無法提告，附上哪種證據較有力？

三、我們家拆除馬桶、檢測堵塞的費用，是否可依公寓大廈條例由相關住戶共同分攤，或者提告後由不配合修繕的鄰居支付？

四、由於樓下房屋為出租狀態，房客配合意願較高，能否先完成疏濬，再提告該房東支付費用？

以上問題煩請各位律師指教，謝謝！

起因：自家馬桶堵塞，請水電工處理後，發現堵塞處位於樓下的公共管線區域。通知樓下鄰居協助修繕卻遭拒絕，管委會出面也被打槍。已知對方違反公寓大廈管理條例第六條，且態度惡劣，因此想訴諸法律。

問題：
一、管線堵塞最大受害者為自家，提告人應由我們家出面，還是要聯合共用管線的關係人和管委會？

二、雖由水電工鑑定為公共管線堵塞，但無實際照片佐證，是否會因證據不足無法提告？若無法提告，附上哪種證據較有力？

三、我們家拆除馬桶、檢測堵塞的費用，是否可依公寓大廈條例由相關住戶共同分攤，或者提告後由不配合修繕的鄰居支付？

四、由於樓下房屋為出租狀態，房客配合意願較高，能否先完成疏濬，再提告該房東支付費用？

以上問題煩請各位律師指教，謝謝！

請問我們所住的公寓是一棟屋齡15-20年的6層樓公寓有電梯,每一層3戶(一樓.二樓2戶),總共16戶,每年由兩戶擔任管委,每戶一年繳一次管理費大約是4000-6000元,沒有管理員

我住6樓於今年103年1月1日重新裝潢後搬入,2年前買下這間公寓時知道我們樓上是頂樓之前就有漏水的問題,所以在這次的裝潢就一併自己花錢做頂樓防水工程,但效果不佳還是漏水,後來聽朋友說公寓大下好像可以由管委來負責此事來修繕,因為頂樓屬公共區域

但聽我們家同層樓鄰居說,他家也是漏水~以前他有試著提出要在樓上蓋鐵皮屋但有住戶反對,所以我們如果想要請管委負責出錢修扇頂樓漏水的情況幾乎是不可能

我想請問像我們這樣的公寓符合公寓大廈管理條例嗎?還是要在區公所有報備才符合?

 

本人先父於30多年前購入台北市四樓公寓並加蓋5樓(僅有屋頂未建圍牆)然3樓鄰居當將雜物及大型廢棄物堆放頂樓，經多次勸阻無果，先父方將５樓入口加裝鐵門鎖住，此事件已距今30年以上，且本棟８戶鄰居皆知，３樓5年前亦曾檢舉違建，但因5樓建物已逾30年，先父提具空照圖證明 ，市府即以係為老舊建物報結。
現因老父仙逝本人繼承該房屋，３樓見本人年輕可欺，本人日前收到法院調解通知，原來係3樓鄰居以3樓前後陽台漏水，引據公寓大廈管理條例第6條第1項指因其前陽台漏水，要求本人容忍其進入、使用本人4樓房屋，而本人不得拒絕(聲請狀指其家漏水「僅能」從本人房屋進入)又指其後陽台漏水，指本人5樓建物係違建，應屬「全體區分所有權人共有部分」應依公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條規定，不得拒絕其進入、使用。
然本人房舍及5樓建物均已30年以上之老舊公寓(建物)是否適用公寓大廈管理條例之規定？又5樓建物鄰居皆知本戶占有使用已逾30年以上，本人房屋並未漏水，又如何能證明「僅能由」本人房舍及頂樓建物進入才能達到檢修之目的一途？本件協調聲請3樓住戶係「醉翁之意不在酒」想藉合法的法院協調結果，達到合法行使5樓堆放雜物及大型廢棄物之目的，協調勝了有法院判決勝訴效果，輸了對他也亳無影響，顯然有高人指點，本人年輕學識淺薄，想請教律師在協調會上應如何攻擊防禦，及注意有何陷井，才不會讓其奸計得逞，維謢自身權益，謝謝您的回覆。

您好:

有關公寓大廈管理條例當中

 二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

我住家為連棟式透天，共有2排，我為前排，靠馬路。對面後方則為擋土牆。兩排共用一中庭且同一個管委會。

現對面修繕，為求方便計畫使用吊車吊掛建材經由我家屋頂吊掛到修繕點。(用搬的需人工且距離較遠)。請問針對以上條文，我是否不得拒絕?若對面鄰居欲使用預拌混擬土，而混擬土輸送管欲經由我家，我是否也不得拒絕呢?另外條文內的"必須"定義為何?是否若有其它方式替代或解決就可拒絕?是否修繕戶或管理委員認定為"必須"則住戶就要依條文處理。

以上感謝撥冗解答。謝謝!

 

各位律師群好

本人住於國民住宅(100戶以下,無設立總幹事),一層樓為兩戶(兩戶門口為戶對),近10幾年來,不斷受到不明人士 
          1.於門前潑臭魚水
          2.於門前摔鹽米
        
不得已於住家門口加裝攝影機(已有事先告知大樓管委會同意),攝於公共梯間以確保住家安全,才發現原來上述事件皆是隔壁鄰居所為,

但安裝攝影機後其行為更甚
          1.於門前張貼紙張(紙張上有穢言)
          2.梯間擺放廢棄鞋物甚至擺到門前
             (本區住戶皆知鞋物為該戶用鞋,皆將鞋物娜回,但該住戶又將鞋物重新擺放於本人住家門口)
          3.樓梯燃燒物品(紙張)
          4.於梯間披掛床單
          5.於家中敲打物品,鍋具等打擾住戶安寧
          6.水管沖水於住家陽台

後經由於社區住戶輾轉得知隔壁鄰居疑似有憂鬱症之情事(但當事人家屬皆不以為意,當事人做上列事項家屬也不阻止,甚至參予),使社區住戶不甚其擾,
1.報警(只規勸)多次皆無改善,
2.經管委會(規勸,社區住戶皆無人想長期任職,故每戶2年輪流1次,任職期間皆不想得罪他人,所以對此皆無有效做為)
3.告知里長(規勸)
還是無法制止該戶行為,
本人參閱 公寓大廈管理條例第七條  於本地政府機關公務局告知,
機關人員表示須由管委會先公文告知勸解(但管委會無任何動作)才可依法執行,

請問

1.上述所發生的事件,其違法事項即可依合條例規範或提告?
2.當事人若疑似精神異常,家屬放任不管,是否可請公家機關強制就醫?
3.大樓管委會,若無設定管理規章可依何規條或規定訂之呢?
4.告知公務局人員,人員表示需管委會(但管委會無任何動作)認定何項為雜物,並公告知,才可依法處置辦理,若管委會真的沒有作為,政府主管機關就真的沒法執行嗎?又該如何跑程序?
5.若該用住戶長期擾民是否可強制驅離本社區?

上列事項及問題我該如何辦理才可有效強制制止該住戶行為?
                                                  感謝律師群撥空回答 謝謝

 

 

您好,因為突然收到台南市政府來函通報,建築物經查報

為違章建築,想詢問後續該如何處理!

1.建物為84年以前購買的台南市五期重劃區內公寓大廈1樓，本週收到通知違建情形：擅自於公寓大廈1樓屋側法定空地上增建程一層磚造屋之構物。

2.請於一個月內委託建築師向本府提出申請取得建物執照，逾期不辦或補辦手續不合規定者，蔣依建築法第25條、86條及違章建築處理辦法規定執行拆除。

3.台端對於本處分如有不服.請於公文函送達之次日起30日內繕具訴願書並檢附相關資料，經由本府向內政部提出訴願。

4.目前該社區有三戶接收到通知，據私下了解為社區住戶通報，該社區住戶關係不佳，常有住戶不合之狀況產生，是否自行拆除一塊讓市府可以交差或是有何方式可使其就地合法化呢？

謝謝您

律師您好

住在我家樓下的鄰居半夜常聽到聲響，他就懷疑是我們故意發出的

一開始我想說是不是我們不小心撞倒還是東西掉在地上發出的，就跟他說不好意思會改進，但後來因為真的不是我們而且我們也有聽到一些聲響，後來都會跟他說不是我們發出的，但他都不相信，甚至有時候半夜聽到聲音就會來按我家的對講機說我們太吵，還說「反正我只要聽到聲音就來按對講機」，有時候態度還很惡劣甚至會罵髒話，我們聽到他的會也會態度不好的回他不是我們發出的，甚至他有兩、三次報警，但警察上來我家查看也並沒有發現什麼問題

有時在路上遇到了，經過我們旁邊時還會頭不對著我們，但發出「呸呸呸，肖耶」的聲音，路上只有我們跟他，而且他是經過我們旁邊時才會故意發出有點侮辱性的聲音，所以我確定是對我們發出的。

PS.我住的地方是公寓大廈，管線是連動式的，所以其實聲音聽起來在上方但不一定就是上方傳出來的，因為我們也有去問過樓上他也有聽到，左右鄰居也找不出到底是誰製造的聲響。

 

想請問律師，我的鄰居上述的行為是否有法可遏阻他們?

煩請回覆，感謝幫忙^^

各位律師您好:

我的問題如以下

我住的地方屬集中型住宅,我們社區有分公寓大廈跟別墅區,我住在別墅區.本社區的地下室車庫僅有一個出入口,進了地下室車庫後,別墅區各戶有獨立車庫,公寓大廈區的停車位分為B1和B2則在車道進入後另一區.

在我的地下室車庫鐵門外有車道以及一塊空地(查證過原始設計圖,該地應屬我們的迴轉道,該地沒有任何約定專用,管委會也拿不出任何產權證明),該塊空地及車道和我住宅建物的土地是連在一起,也就是說,整筆土地屬長方形狀.

在土地權狀的部份,此筆土地經過鑑界沒有任何分割,也就是說此筆土地從我建物最後方的擋土牆一直到對面鄰居的牆面為止都在我的土地範圍內,權力範圍全部屬一分之一.也就是說,若以實地查證,我的土地除了建物所屬的部分,還有車道部分以及此塊爭議的空地.

我在99年買下該處,100中旬開始,管委會不斷宣稱地下室為公共空間,因此要將我土地權狀以內的該塊空地畫成停車格租給其他住戶,在我不同意之下,管委會依舊故我將我該塊土地畫成機車停車格.

 

請問諸位律師

根據查證,管委會沒有任何產權文件或權狀來證明該塊土地屬管委會所有,他們僅用公寓大廈管理條例法來宣稱地下室就是為共有,完全不將土地權狀放在眼裡,那麼該塊空地真如管委會所言是公共空間嗎?如果是公共空間,那麼管委會就有權不經過地主同意而擅自決定該塊土地的用處嗎?如此情況我該採取怎麼樣的方式才能自保我的權益呢?

在此先感謝各位律師的回覆

本大樓12層，但有一短柱，支撐二樓之露台，應屬結構之一部分(柱壞掉露台會掉下來)，但為1樓門面之外柱，因保護層不足鋼筋繡蝕嚴重，柱有垂直裂縫，但管委會認為這是一樓之住戶需自行修復，因本柱並非裝飾柱(有吃力)，是否為公寓大廈管理規則之"公用部份"？如是的話，修復責任為住戶，或管委會？

請問各位律師

公寓大廈管理條例的管委會職權有13條, 並沒有看到管委會有權力"否決"區分所有權人於區權會提案的權力. 若有社區住戶的提案被管委會擋下.不送交區權會討論.表決。請問管委會是否違法?  

謝謝各位的解答

律師您好，我們社區管委會已成立2個多月了，管理費財報至今尚未公布，連管理費帳戶都沒公告。我寫信要求公布，管委會皆以一貫的手法不回應，另外社區的弱電系統跟監視器都已故障近2個月，我寫信請管委會聯絡廠商勘查估價，管委會仍以一貫的手法不回應也不處理，請問我可以如何處理？依公寓大廈管理條例第48條可由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰，是否可要求管委會委員支付罰款，而非以公共基金繳交罰款呢？謝謝！

1.我們是住一般的五層樓公寓,所以並沒有所謂的管委會

2.居住二樓,漏水的來源是三樓,水電工研判應該是三樓的熱水管線問題,因為漏水的地方是房間及廁所的天花板,並非牆璧

3.漏水的現象已經嚴重到會滴水,毀損床墊及天花板,導致無法在房間就寢

4.三樓鄰居要求要有國家級認證的技師來勘驗,如果責任歸屬在於他們,那麼修繕費用要一人一半才願意修復

5.三樓鄰居還說,修復之後,日後若再發生漏水問題向他們反應,他們不但不修繕,還要提告我們,並連帶要求我們要賠付這次的所有費用給他們

試問:

1.沒有管委會的公寓可以適用“公寓大廈管理條例”的條文來規範嗎?若不行,像我們的狀況,可參考何種法律條文?

2.倘若漏水的原因在於三樓的熱水管線(前提:我家沒有因為裝修而影響到他們的熱水管線),那麼修繕費用應該是一人一半嗎?我們的財物損失可以向他們索賠嗎?請技師勘驗的費用也可以是由他支付嗎?

3.針對上述第5點的狀況,他有沒有對我們造成恐嚇威脅的行為?我們可以怎麼自保?

謝謝!!!

關於我們大樓之前有請調節委員會調節內容有些地方我想釐清一些敘述的部分,原由為因為聲請人懷疑我之前的租屋人疑似工機具的機油有流入蓄水池所以設置5個水塔,所以調解後我也同意清洗併恢復原有水槽及安裝警報器使用但是聲請人居然要求我檢驗水質中機油有無機油含量(報價相當高要價5000元)及修復蓄水池內部原有脫落磁磚,我認為這已經超出"同意將大樓之蓄水池恢復至原有大樓之地下二樓"之內文,所以我想釐清

內容如下:

對造人主張其居住大樓產權範圍內地下室1樓(產權為對造人所有)被聲請人放置5各不銹鋼水塔作為蓄水池致生糾紛,雙方同意由委員獨任調解,調解成立條件如下:

1.對造人同意將大樓之蓄水池恢復至原有大樓之地下二樓,並設置高水位警報器,已供聲請人民生用水,所需費用由對造人負擔.

另外我想請問因為大樓原有設計地下室蓄水池人孔維修孔位於地下室B1公共樓梯下方但是原有並無設置維修通道所以必須經由我產權內地下室區域通過,但是我知道根據公寓大廈條例我有義務提供維修時進出,但是之前有發生水位開關故障導致我地下室淹水,當時家具皆已受損,但是財損要我負責,所以我提出異議要大家將老舊蓄水池廢除採用頂樓水塔直接供水或提出其他辦法.想請問我要如何解決對雙方都較妥當.

感謝律師回覆規約修訂問題，但還有不懂之處想再詢問。

律師回覆如下：

1、有關陽台裝設冷氣的部份，此部份要看安裝的位置判斷是否屬於專有部分還是非專有部分而有不同的法律效過。

2、倘若是專有的部份，則僅能透過規約的方式處理。

3、是否可以溯及既往，此部分有法律上的爭議，必須看規約訂定內容而定。

4、本文建議您的社區管委會可以委聘法律顧問，協助處理相關的法律問題，並使相關規約跟區分所有權人決議程序保有合法性。

 

想請問所謂「專有的部份，則僅能透過規約的方式處理」是何意?

本大廈的前陽台確實為專有部分，但規約可以直接訂定住戶專有部分的使用方式嗎?不會違反公寓大廈管理條例第4條之規定嗎?可以主張以公寓大廈管理條例第33條不生效力嗎?

另本大廈規約有訂定：「各承購戶與建設公司簽定之房屋預定買賣契約書所約定分管、共用或專用者，均視為本規約約定之分管、共用或專用部分，住戶不得異議，若有透過修該社區規約(含規約草約)或以區分所有權人大會決議之方式變更之者，其修改或變更是為權力濫用無效，並須對權益受損者負賠償責任。」可以主張規約有此規定，於區權會上表明不可將此修正提案(前陽台不可裝設冷氣)進行表決嗎?

想詢問數月來受樓上小孩每日跑跳嚴重影響了生活品質。本來有嘗試上樓想好好和對方規勸，對方則是否認小孩有跑跳，甚至連門都沒有打開與我直接對話。而後求助管委會總幹事和警察卻的得到因為不在法規的半夜11點到凌晨6點的時段所以無法做任何處理。也得知樓上住戶為管委會的一員，讓人頓時很心寒。警察還說他們是在私人領域所以不能算是公共噪音且這些不是警察機關處理的。事後上網查詢到了近鄰噪音公寓大廈管理規約時看到這是警察所管理範圍，但不論是管委會或是警察都不願處理。而且這裡本來是一層樓面四戶，樓上卻是把兩戶打通成一戶，所以變成樓上客廳是在我們房間正上方，讓小孩跑跳直接影響我們的睡眠及休息。請問這些有沒有辦法可以處理？！因為數月來真的變本加厲越來越誇張過份。